初のちゃんとDIY~客付体験#1物件購入編

現在10軒の物件の大家さんをしている僕ですが、初めて本格的なDIYを行い、賃貸客付けまでを経験した物件について、数回に分けてご紹介します。今回は物件購入編です!

 

▼僕(FAP)とはどんな人物か?は,以下のコラムをご覧下さい!

自己紹介(FAPさん) – 空家ベース (sora-ie.jp)

 

この物件は、僕が購入した3軒目の群馬県にあるボロ戸建て。

→はじめてDIYでリフォームを完成させた3軒目の物件の1室。

当時、愛媛にある物件で初めての大家さんになっていた僕ですが、遠隔で最低限のリフォームを委託して安価な賃料で賃貸客付けを行った経験しかありませんでした。そこで、群馬県桐生市にある2軒目の物件では本格的にリフォームし,バリューアップをしたい!と思っていました。しかし、物件購入費用や1軒目の修繕費用で手持ち資金が少なくなっていたため、DIYに初めて挑戦。右も左も分からない状況の中、床を剥がし,押入れを壊し、天井を壊し、最後にはお風呂まで壊し…たところで、「壊すのは簡単(素人でもできる)。けれど直すのは手間も時間もかかる(自分でできなければ莫大なお金もかかる)」という当たり前のことに気付いたんです(DIY初挑戦する皆様は、僕のように「なんか見た目汚いよね→壊す→どうやって直すの??」の魔のループにはまらないようにお気を付け下さい…)。

 

→今はなき、2軒目物件のお風呂(はつり機を購入してタイルごと崩してスケルトン状態にw

 

平日はサラリーマン、休日は早朝から片道3時間かけて物件に通う日々。作業に躓く度にYoutubeで修繕方法検索し、1工程進む度に資材調達のためにホームセンターを3往復する…なんてことも。お金を増やすために始めた不動産投資で、DIYの魔のループにはまったったままでは物件の購入から賃貸客付けまでの機会損失も長く大きくなってしまいます。また、「お金がないから」という安直な理由で始めたDIYも、何でも自分でやろうとすると工具代や資材代だけでも高額な費用になっていき、資金も目減りしていきました(現場が工具倉庫に化します)。

→途中までリフォームしつつも倉庫と化した物件(中央右側にコンクリートを混ぜる「まぜたろう」,中央左に浴室のドアになるはずのものが転がっています。次画面に入っていませんが浴槽も購入済みのままお風呂をつくり直すことができずにDIYを断念…)。

 

 

こんな生活を数ヶ月続けると、当たり前ですが疲弊してきます。

このままでは駄目だ!と思い立ち、気分転換に群馬県内の近隣の他の物件を見にいくことにしました。

 

▼内見時のおすすめ必須アイテムについてご紹介しているコラムも是非ご覧下さい!

内見時の持参物 – 空家ベース (sora-ie.jp)

 

3軒目に購入した物件は、内見予約をした物件を内見をした後に、はじめて紹介をしていただいた未公開物件です。

未公開物件を買う秘訣は、仲介さんと円滑なコミュニケーションを取ることです。仲介さんにとって、物件を仲介するということは、「仲介責任」を負うということです。購入後にクレームをつけてくるような人に売ってしまうと、仲介手数料以上に損をします。そのため、僕は「投資家がボロ戸建てを見ている時、仲介はボロ戸建て投資家を見ている」ことを常に意識して、内見中は、物件の確認よりも仲介さんとのコミュニケーションに重きを置いています。

 

 

気をつけているのは、

・物件の修繕が必要な箇所を必要以上に騒ぎ立てない。

→「これって雨漏りですよね!これは減額要因ですよね。」とか、「このクラックは〜、」など言いすぎると、面倒くさい=売りたく無い投資家になってしまいます。

 

・実績や知識を相手に伝える。(相手の時間を取りすぎない、嫌味や自慢にならないように)

→「この穴は〇〇で直せますもんね。」、「築〇〇年の物件は以前修繕して客付したことがありまして〜」、「僕の自慢は,一度も不動産業者さんにクレームを入れたことがないことです。」 など,相手に安心感を与えるコミュニケーションをとることが重要だと考えています。ちなみに、僕は今まで精神的な瑕疵(近隣トラブル)、プロパン引継ぎ契約の記載漏れ、アスベストが契約当日に発覚するなど様々な「これは聞いていない!」という経験をしましたが、実際に一度も文句を言ったことがありません。

 

・良い所や普通の状態を褒めまくる。

→「お風呂がユニットバス なんて凄い!」,「窓の開け閉めがスムーズ。」,「景色に抜け感がある。」など,物件の良い箇所は必ずお伝えします。ボロボロすぎて褒める箇所が見つからない時にも、「この床、水平で良いですね!」など,通常の状態を褒めます(笑)。

すると、仲介さんは、「この人の通常の基準が低い。」→「今まで色んな物件を再生してきた経験があるだろう。」→「この人ならボロボロ物件でも売っても安心だ。」という推測をしてくれると考えています。

 

全国の物件を保有しているのでドミナント戦略からはほど遠いのですが、群馬ではプチドミナント体験ができました。というのも、2軒目にDIYをしに何度も通ってたおかげで地域に詳しくなり、3軒目を購入した内見中に仲介さんと大いに話が盛り上がったんです。

オススメのグルメ(どこのラーメン屋が美味しいか?)からはじまり、ホームセンターの話、地域の知られざる歴史など、気付くと1時間以上物件で話していました。とても楽しかったです。

盛り上がった内見の終わり頃、「FAPさん、丁度最近預かった物件が近くにあるんですが見に行きますか?」と言っていただきました。

その物件写真がこちらです。

1,2軒目のボロ戸建てで目が肥えた(?)僕からすると、「もはや新築じゃない?」というレベル。しかも最寄駅(1時間に1〜2本)から徒歩7分。好立地!

ただし、田舎なのに駐車場がなく,トイレが汲み取りであることがネックでした。都会では気にもなりませんが、田舎で駐車場がないのは、ケチャップのかかっていないオムライスみたいなものです。デミグラスソースがいいとかそういう次元では無く、致命的です。その上,田舎でも下水道,少なくとも浄化槽が一般的になっている昨今、汲み取りトイレ付きとなると客付けには苦戦しそうだな…というのが僕のファーストインプレッション。

売主様は相続で引き継いだものの、現住所が首都圏のため、なかなか来れないと教えていただきました。

→一見洋式トイレに見えますが、汲み取りトイレに便座が付いているだけのものでした(水を流すタンクがないですね)。

 

上記情報を,僕の頭で変換するとこうなります。

 

売主:物件いらない。遠くて管理できないし税金もかかる。価値があると思っていない。

仲介:ネットにあげるの面倒くさい。駐車場なしのボットンでは低額の売買になりそう。

FAP:修繕に手間がかかりすぎない綺麗な物件が欲しい。

 

安く買える条件が揃いました。つまり仲介さんは「低額な不動産になる程、問合せが増える→質問だけで現地にこない・冷やかしも多い→知り合いや信頼出来る人にサッと売りたい」という図式が頭にあるわけです。

だからこそ、最初の内見でどれだけ仲介さんとの距離感を詰められるか?、信頼して頂けるか?が重要になります。

 

そこからその場で魂の40万円の買付を発射! → 50万で購入することができました。

 

「買える投資家」とはどんな人でしょうか?

とある仲介さんは「すぐ現地に見にきて、すぐ買付を出す人。」とおっしゃっていました。

つまり、行動力と決断力がある人が物件を購入してくれる人とみなされる→仲介さんもこちらに協力してくれて、売主さんに対して低額で金額が纏まるように動いてくれるわけです。

ネットやSNSで良くある「〇〇万で物件を購入できました!」という驚くような低価格の報告の裏には,本記事でご紹介したような経緯が一例としてあります。

 

今回は、物件を安く買いたい!自己資金が心許ない…皆様に、仲介さんとのコミニュケーション=自分を相手にどう見せるか?が一番重要であることをお伝えしました。

次回は、#2リフォーム編です。

→こんな洋室化リフォームをしましたので,次回もお楽しみに^^