初のちゃんとDIY~客付体験#3初の客付編

前回は「初のちゃんとDIY~客付体験#リフォーム編」でした。

https://sora-ie.jp/ooya-column/fap-hatsunodiy-kyakuduke2/

 

今回は、初めてのいざ!客付編になります。

初めての賃貸客付。右も左も分からないまま強気の家賃設定をした結果・・・

 

・募集前:SUUMO検索→オシャレさでは圧倒的に有利。高値家賃余裕でしょ!

・募集後(1ヶ月後):あれ?おかしいなぁ。反応薄いなぁ。

・募集後(3ヶ月後):これはおかしい、家賃が強気すぎた。仲介さんに家賃下げます電話。

・募集後(5ヶ月後:繁忙期突入):家賃下げます・・・。(内見計3〜4件程度)

・募集後(7ヶ月後):なんとか入居決定。(当初 募集家賃7万→5.2万)

 

入居条件は以下で合意しました。

・フリーレント1.5ヶ月・コンセント追加設置5個工事

・DIY OK(ただし事前相談・事後写真を送付)

・+猫3匹飼っても家賃据え置き。

出血サービスし過ぎて、思い出しても貧血になります(笑)。

 

群馬県の中でも田舎で駐車場無しの本物件。地元の大手仲介さんには当初から5万前後と言われており、それに反対して大幅高値家賃で募集を開始したFAP。その仲介さんに何度も値下げ電話をする時の悔しさと言ったら・・・。

決めてくれたのは隣の市のミ○ミ○さん。この会社さんだけは、本物件をSUUMOの「PR物件」に上げ続けてくれていました。(つまりずっと本物件に課金してくれていました)

後日、店長にその事をお礼に行ったら、「そうだっけ?」ってPR取下げ漏れの可能性が浮上しました笑

 

投資家仲間に本物件のリフォーム後の写真を見せても「こんなお洒落なリフォームをしたのになんで決まらないんですか?」と言われる始末(それは僕が一番知りたかった・・・!)。

ではなぜこうなってしまったのか?

今だから分かる、当時の反省点とそこから学んだ良かった点を順にご説明したいと思います。

 

1:募集段階時の反省

→オリジナリティを前面に押し出しすぎたマイソク

様々なチラシとポエムを研究し、FAP渾身の作品に仕上げました(1枚目のみ抜粋)。

しかし、

・仲介に説明する時に、情報がどこにあるのか伝わらない。

仲介さん「えーと、キーボックスの番号は・・? ああ!ここに書いてるんですね。」

(仲介さんは普通のフォーマットのマイソクに見慣れているので、初見の資料は分かり辛い)

 

・結局、内見者に渡されるのは、仲介さんが作った普段通りの資料。

 

2:内見者からの反応①

→間取りが良くない。

下記写真を見て分かる通り、一番オシャレな部屋がいきなり玄関から丸見えになってしまう

構造になっています。その上、玄関からリビングやキッチンに行く通り道になっているので個室とは言いにくい場所に位置しています。

特に女性の内見者の方が、賃貸募集のサイトを見て「この部屋、良いな」と思ってきてれくたのに、「あれ?あの写真の部屋ここなんだ。」と肩を落とされていたと仲介さんから聞きました。

また、浴室とキッチンの間に脱衣所がないのも不評でした。

そこで、1階玄関入ってすぐの洋室には「天井につけられるカーテンレール」をつけて

対策としました。

その他、「階段が急すぎる」、「個室がもう一つ欲しい」(せっかく4Kなのに個室が2つしかないので3人家族や4人家族から「子供部屋がもう一つ欲しい」という声がありました。)

 

3:内見者からの反応②

→駐車場が目の前にないとヤダ。(仲介さん談)

本物件は駐車場がなかったので、徒歩50mほどの場所にある月極駐車場(月2000円)を押さえていましたが、大きな荷物の搬入・搬出や雨の日のことを考えると、特に駐車場があるのが普通な田舎ではやはり駐車場は家の目の前にないだけで大きなマイナス点になったようです。

やはり地方では駐車場が必須だと思い知らされました。

 

 

4:そこそこリフォームで高みを望み過ぎた。

→今の僕は、田舎で汲み取り+駐車場無しという条件だけで家賃の上限はある程度決まってしまうのではないかと考えています。表層リフォームをしっかりしてお洒落な部屋ができたとしても、キッチンや浴槽は既存を再利用、間取りの変更もしない「そこそこのリフォーム」では、高値家賃での賃貸客付はなかなか難しいということを学びました。

実はリフォーム編では詳細に記載しませんでしたが、本物件ではダウンライト・ライティングレールや55型のテレビの設置、デスクやベンチを自作していたりと、今考えると家賃に影響しない不要なリフォームやDIYも沢山しました。しかし、結果から振り返ると、それらは家賃への影響はなく、不要なリフォームを削ってもっとディスカウントした家賃で早期に客付をすべきだっと思います(待っていた7ヶ月の間、もし4万円で貸し出ししていたら・・・。リフォームをしていた時間を半分に削って1年前から貸していたら・・・。と計算し始めると、機会損失の大きさを痛感します。)

ここから、学んだ事が二つあります。

①反響がない場合は粘らずに値下げをすべし

②力を入れてお洒落にすべき物件は、ある程度立地がよく、元が良い物件

(賃貸客付の観点からマイナス点が有るけど高値家賃を狙う場合は、根本からリフォームをしないといけないが、大規模リフォームをするコストに見合う家賃が狙えるエリアか?を考える)

 

今から考えると無駄なことをしたからこそ、DIY力がUPしたり、プロの技を盗んだり、外注とDIYのMIXの良さを知ったりできました。

しかし、投資家たるもの、DIY力がUPしたと言って喜んでいるだけで終わってはいけませんよね。時間的にも金銭的にも良い投資だったか?という観点から振り返り、本物件は「時間と手間をかけ過ぎた」と反省しています。

 

結論:立地が良くない場合や物件に欠点がある場合は、そこそこリフォームしてサッと貸し出すのが吉。これがその後の僕の物件リフォームの方針として今でも生きています。

 

 

5:良かったこと:内見時に立ち会って自分で内見者さんにご説明を出来たこと

→たまたま仲介さん周りをしていた所、別の仲介さんから「FAPさん聞きたいことがあるんですけど、水道栓ってどこに〜。」という電話が。なかなか客付できていなかった中で貴重な内見が入っていると聞きつけたFAPは「近くにいるんで向かいますよ!」と勇んで現場へ向かいました。

 

内見者さんと対面・会話→意気投合→冒頭の出血大サービス→その場で合意

 

という形で客付が完了しました。

これ以降、内見に大家が同行することは、双方の合意を迅速に取り付ける事ができ、内見者さんにとっても大家にとっても、仲介さんにとっても三方良しの行為だと思い、出来る限り同席をさせて頂くようにしています(仲介さんの邪魔にならないようにと気は遣っております)。

 

  • 内見者のメリット

→物件に関する正確な情報が知れる。

→どこまで自分の要望が通せるか直接交渉できる。

→大家さんの人柄が見えて安心。

 

  • 仲介さんのメリット

→分からないことは電話をせずにその場ですぐ大家に聞ける。

→条件交渉がしやすい。

 

  • 大家のメリット

→内見者の人柄が直接分かる。

→柔軟な条件による交渉が出来る(内見者から本当のニーズを引き出せる。)

 

 

6:エコーズ の活用について

仲介さん周りでもウンともスンとも言わない時に・・・、当時エコーズという自分でマイソクを

上げられるサービスが始まりました。

エコーズ :(https://s-echoes.jp)

当時、何とか反響を得ようと、写真や家賃を変えようとしてました。すると、各不動産会社の担当の方によって対応してくれたり、してくれなかったり。ある仲介さんの募集HPには内装写真を曇りの日に撮った為に暗くなっていたりと・・・。大家側としては不満もあったのですが、このサービスを使うと自分で写真や文言をポータルサイト(SUUMOやat home)に載せられます。

=好きな時に好きな文言を載せることが出来ます。

 

そこで途中からですがやってみた結果がこちら!⇩

※赤丸が家賃変更部分、入居申し込みは3月10日ごろ。

一覧PV・・・SUUMOなどの一覧画面に現れた回数

詳細PV・・・一覧から自分の物件がクリックされた回数

 

この図から分かる事

→家賃改定のタイミングで一覧PVには影響あり。(家賃2000円下げると新着表示になるから?)

→繁忙期は1月からと言われるのは本当。

→詳細PV(と思っている)が高いのは家賃を下げてから(ここがポイント!)

補足:家賃59,000~62.000 一覧PV 350前後、詳細PV100前後

家賃52,000~55.000 一覧PV 450~500前後、詳細PV150~200前後

つまり、本物件に限って言えば、5万円前後で家を探している人が相対的に多く、その層の興味を引いていた(2〜3人に1人が物件詳細をクリックしてくれている)。

反響が分かるのは励みになり、これ以降もこのサービスにお世話になっています。

 

 

最後に・・・・

本物件の収支は下記になります。

・物件価格・・・50万円

+取得費用他・・・約20万円

+リフォーム費・・・約117万円

=合計計 187万円

・賃貸 5.2万円

・実利回り 32.1% (※東京⇄群馬間の往復交通費は含んでおりません。)

 

 

これまで何物件か50万円前後で中古戸建てを購入してきた僕の体感として、たとえ50万円という安い値段で仕入れても、賃貸客付までになんだかんだトータル200万円程度の費用がかかるなぁというのが僕の経験です。

 

▼どうやって50万円で中古戸建てを購入したのか?購入経緯は#1物件購入編をご覧ください!

https://sora-ie.jp/ooya-column/fap-hatsunodiy-kyakuduke1/

 

これにDIYの労働(大晦日も働きました笑)を入れると利回りはいくらになるのかと・・・。

安い物件はリフォームが必要な難がある物件ばかりですが、200万円できれいな物件を仕入れてリフォームをせずに貸した方がいいのでは・・・?など考えて、この後、200万円で物件を購入したFAP。

200万円の物件もそれはそれで難ありだったりするのですが(笑)、この話はまたどこかで。

 

というわけで「初のちゃんとDIY~客付体験3シリーズ」、終了です!

 

次回は「実は大事、近隣挨拶について」。

最近は引っ越しをしても近所の挨拶に行かない人が増えたような気がしますが、みなさんは物件を購入した後ご近所への挨拶に行かれていますか?

ご近所の方に味方についてもらう事は非常に重要です。

次回の記事公開もぜひ楽しみにお待ちください♪