不動産投資は土地値以下で本当にできる?メリット・デメリットを解説

不動産投資は、安定した収入を得るための手段として人気があります。しかし、初期投資が高額になるため、ハードルが高いと感じている人も多いのではないでしょうか。

そんな中、近年注目を集めているのが「土地値以下物件」です。土地値以下物件とは、実勢価格(市場価格)や固定資産税評価額などよりも、物件の売却価格が低い物件のことを指します。

土地値以下物件は、購入価格が安いため、初期投資を抑えることができます。そのため、不動産投資を始めたい人や、リスクを抑えた運用をしたい人に人気があります。

しかし、割安で購入できる土地値以下物件は、多くの不動産投資家に人気であるため、すぐに売れてしまい物件を見つけるのが困難です。また、建物の修繕費用や空室リスクに関しては一定のデメリットがあるため、注意が必要です。

このように、土地値以下物件にはさまざまなメリット・デメリットがあります。土地値以下物件の投資を検討している方向けに、本記事では、土地値以下物件のメリット・デメリット、不動産投資において成功するためのポイントを中心に解説していきます。

この記事でわかること

  • 土地値以下物件とは「土地値を下回る価格で売りに出されている物件」を意味する
  • 土地値以下物件は、「土地の形が悪い」「立地条件が悪い」「建物に欠陥がある」「建物が劣化あるいは老朽化している」などの理由で発生する
  • 土地値以下物件で不動産投資を成功させるためのポイントは「物件の状態や立地条件を慎重に調査する」「周辺住民とのコミュニケーションを良好に保つ」「修繕費用や空室リスクを想定した収支計画を立てる」である

そもそも土地値とは

土地値とは、土地の価格のことです。

通常、土地の価格は、国税庁が定めた相続税路線価や固定資産税評価額といった指標や、市場で実際に売買された価格である実勢価格(市場価格)に基づいて算出されます。

実勢価格は不動産の売買において、買い手と売り手の需要と供給が釣り合う価格であるため、実際に取引においては近隣の取引事例の価格に基づいて土地の価格が決められるケースが多く見受けられます。

そして中古住宅の取引において土地値以下物件という表現は、建物は存在しているものの、著しく老朽化しており建物の価格評価を行わずに、土地の価格のみの物件であるという意味で用いられます。

土地値以下物件とは

土地値以下物件とは、文字どおり「土地値を下回る価格で売りに出されている物件」を意味します。イメージとしては、「土地値以下物件=実勢価格(市場価格)よりも売却価格が低い物件」です。

土地値以下物件は、以下のような理由で発生することがあります。

・土地の形が悪い
・立地条件が悪い
・建物に欠陥がある
・周辺環境が悪いまたは悪化した
・建物が劣化あるいは老朽化している
・所有者の事情がある(売主が売却を急いでいる、など)

不動産投資における土地値以下物件のメリットとは

土地値以下物件にはメリットがあり、不動産投資の初心者や、相続税対策を検討している人におすすめの物件です。土地値以下物件のメリットは、主に次の3つです。

・購入価格が安く、初期投資を抑えられる
・値下がりリスクが少ない
・将来的に売却しやすい

ひとつずつ見ていきましょう。

購入価格が安く、初期投資を抑えられる

土地値以下物件は、相場の土地の価格よりも低い価格で購入することができます。そのため、初期投資を抑えて不動産投資を始めることができます。

値下がりリスクが少ない

土地値以下物件では、購入時に建物の価格がゼロであることも多く、将来的に不動産価値が下がるリスクが少ないメリットがあります。

将来的に売却しやすい

土地値以下物件は、購入時から築年数がさらに経っても、価格が下がるリスクが大きくありません。そのため、どれだけ建物が古くても、土地の相場価格よりも少し低い売却価格を設定すれば、購入を希望する不動産業者や不動産投資家は見つけやすいと言えます。

不動産投資における土地値以下物件のデメリット・注意点とは

このようなメリットから、土地値以下物件は購入価格を安く抑えることができるため、不動産投資を検討している投資家の間では、とても人気があります。

しかし一方で、デメリットも存在するため、注意が必要です。土地値以下物件のデメリット・注意点は、主に次の4つです。

・収益性が低いこともある
・近隣住民とのトラブルに発展する可能性がある
・建物の修繕費用や空室リスクが発生する可能性がある
・人気が高いためすぐに売れてしまい優良物件を見つけにくい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

収益性が低いこともある

土地値以下物件は、割安で購入できているため、初期費用を抑えることが可能です。また、土地の価格が値下がりするリスクは低いため、売却時にも一定の売却益を期待できます。

しかし、土地に対して建物が小さかったり、賃料設定が低かったりといった複合的な要因から、表面利回りは低くなりやすいです。売却時に利益が出ているためトータルの損失リスクは低いのですが、インカムゲイン自体が低い点は念頭に置いておく必要があります。

近隣住民とのトラブルに発展する可能性がある

土地値以下物件は、立地条件の悪さや所有者の事情など、何らかの理由で市場価値が低くなっている可能性があります。そのため、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があることにも注意が必要です。

例えば、建物の老朽化や欠陥が原因で近隣住民から苦情が寄せられたり、所有者の事情が原因で近隣住民との人間関係が悪化したりする可能性があります。

建物の修繕費用や空室リスクが発生する可能性がある

土地値以下物件は、建物の老朽化や欠陥、立地条件の悪さなどの理由で、市場価格よりも低く売られている可能性があります。そのため、購入後に修繕費用や空室リスクが発生する可能性があることに注意が必要です。

建物の修繕費用は、数百万円から数千万円に上ることもあります。また、空室リスクが発生すると、家賃収入が減少し、投資の収益性が悪化します。

建物の修繕費用を抑える方法には、DIYやセルフリノベーションがあります。

>>セルフリノベーションについてはこちらの記事で詳しく解説しています

人気が高いためすぐに売れてしまい優良物件を見つけにくい

土地値以下物件は初期費用を抑えられるため、多くの不動産投資家や、資金が限られている人などにとっては特に人気があります。また、不動産業者が積極的に売り出しているわけではないため、問い合わせてもなかなか見つからない可能性があります。

土地値以下物件で不動産投資を成功するためには

「土地値以下物件を検討中だが、初めての不動産投資でポイントがわからない」「不動産投資を土地値以下物件で成功させたい」といった方向けに、成功するためのポイントを3つご紹介します。

・物件の状態や立地条件を慎重に調査する
・周辺住民とのコミュニケーションを良好に保つ
・修繕費用や空室リスクを想定した収支計画を立てる

ひとつずつ見ていきましょう。

物件の状態や立地条件を慎重に調査する

土地値以下物件は、建物の老朽化や欠陥、立地条件の悪さなどの理由で、実勢価格よりも割安で売られているケースが多く見受けられます。

そのため、購入後に修繕費用や空室リスクが発生する可能性があることには注意が必要です。

物件選びの際、物件の状態や立地条件を慎重に調査することで、これらのリスクを軽減することができます。

周辺住民とのコミュニケーションを良好に保つ

土地値以下物件は、立地条件の悪さや所有者の事情などの理由から市場価値が低くなっていることがあります。近隣住民とのトラブルに注意しましょう。

近隣住民とのコミュニケーションを良好に保つことで、トラブルを未然に防ぐことができます。例えば、「近隣住民と挨拶を交わす」「定期的に近隣住民と交流する」などに努めればコミュニケーションを良好に保てるでしょう。

修繕費用や空室リスクを想定した収支計画を立てる

土地値以下物件は、建物の修繕費用や空室リスクが発生する可能性があるため、初期投資を抑えつつ、これらの費用を想定した収支計画を立てることが重要です。

修繕費用や空室リスクが発生した場合、家賃収入が減少し、投資の収益性が悪化する可能性があります。そのため、これらのリスクを想定して、収支計画を立てることで、投資のリスクを抑えることができます。

不動産投資に適した土地値以下物件の見つけ方

不動産投資で成功するためには、土地値以下物件のように初期費用を抑えられる割安な物件を探すことも大切です。

不動産投資に適した土地値以下物件を見つけるための方法を、3つご紹介します。

・相続や離婚などの事情で売却を希望する売主を探す
・不動産情報サイトや不動産業者の営業マンに相談する
・自分で物件を探す

それぞれ詳しく見ていきましょう。

相続や離婚などの事情で売却を希望する売主を探す

相続や離婚などの事情で売却を希望する売り主は、土地値以下で売却する可能性があります。

これらの事情で売却を希望する売り主を見つけるには、不動産業者や不動産オーナー向けの交流会に参加したり、不動産業者に相談したりするとよいでしょう。

不動産情報サイトや不動産業者の営業マンに相談する

不動産情報サイトや不動産業者の営業マンに相談することで、土地値以下物件の情報を収集することができます。

不動産情報サイトでは、土地値以下物件の情報が掲載されている場合があります。また、不動産業者の営業マンに相談することで、一般公開されていない物件情報を入手できることもあります。しかし、価格が割安な物件はすぐに売れてしまうことや、多数の不動産情報を持っている不動産業者に巡り合ったとしても、取引実績のない一見の投資家にはいい物件情報がおりてきにくい点は念頭に置いておきましょう。

自分で物件を探す

土地値以下物件が狙いやすいエリアを把握しておけば、自分で物件を探すことが可能です。土地値以下物件が狙いやすいエリアとして、以下のようなものが挙げられます。

・周辺環境が悪いエリア
・交通の便が悪いエリア
・再開発や区画整理が行われているエリア

これらのエリアでは、土地値が低いため、土地値以下物件が狙いやすくなります。

まとめ

「空家ベース」は、空き家を売りたい方と再生したい方を繋ぐポータルサイトとして、全国の空き家を取り扱っています。不動産投資に適した土地値以下物件を見つけたい方や、不動産投資に興味のある方はぜひお気軽にご相談ください。