戸建てやマンションを購入して家賃収入を得る不動産投資にとって、固定資産税や都市計画税といった税金は避けることができないランニングコストです。
新型コロナウイルスが蔓延していた時期には様々な減免措置が公開されていましたが、制度が終了した今でも申告することで固定資産税を減額できる方法はあります。
こうした軽減制度を利用することはキャッシュフローを改善し賃貸経営の安定化に繋がることから、投資物件のオーナーは必ず知っておくべきポイントといえます。
この記事では固定資産税の軽減措置に使える制度について、解説します。
空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐプラットフォームです。空き家投資用物件を探すときはもちろん、売却時にもご活用いただけます。固定資産税の負担があるから手放したい、次の物件購入の資金にするために売却したい、など空き家の売却を考えている方はぜひお問い合わせください。
固定資産税は1月1日時点で「固定資産」を所有している人に対して課税される税金となっており、該当する固定資産は次のように定義されています。
これらの資産に対して5月頃に自治体の固定資産税課から納付書が発送されますので、記載されている期限までに支払うのが義務です。
固定資産税額は固定資産税評価額に税率1.4％をかけ合わせて税額を計算することになり、3年に1度評価額は変更されます。
次回の評価額変更は令和9年となりますので、対象となる所有者は課税額をチェックしておくことをおすすめします。
なお、固定資産税の起算日は1月1日もしくは4月1日のどちらかになり、地方によって異なります。
不動産を所有している限り固定資産税は支払い続けることになるため、税額が高すぎると生活を圧迫しかねません。
不動産投資においても家賃を高く設定する原因になってしまい、不動産の流通性が低下してしまう可能性もあります。
このような事態を避けるために固定資産税の減額措置や課税免除といった制度が用意されており、要件を満たすことで固定資産税の負担を減らすことができます。
このことからも不動産投資において固定資産税の減免制度は必ず押さえておくべきポイントといえ、必要書類や適用要件を早い段階で確認しておくことが大切です。
固定資産税は自治体にとって大きな税収となっていますが、特別な条件を満たすケースでは免除されることもあります。
非課税にするためには証明書や申告書、必要書類を提出し自治体の許可を得る必要がありますので、自動的に免除となるわけではありません。
そのためどのような条件であれば免除となるのかを知っておくことが重要です。
この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。
台風や地震、津波などによって被害を受けた不動産は居住が難しくなるケースも多く、家賃収入が途絶えてしまうこともあります。
このような災害による損害は回復するまでに時間を要することから災害発生日以降の納期未到来分の固定資産税が減額され、損害の状況によっては免税となります。
被災状況は自治体から罹災証明を発行してもらうことで確認できますので、なるべく早い段階で手続きすることをおすすめします。
生活保護法では「困窮するすべての国民に対し、その困窮の程度に応じ必要な保護を行い、最低限の生活を保障する」と定義されており、困窮の度合いによって固定資産税が減額されます。
自治体によって規定されている減額の割合は異なるうえに申請の許可がおりた以降の固定資産税が対象となりますので、注意が必要です。
固定資産の価値が低く評価額が一定額未満の場合、固定資産税は免税となります。
免税となる評価額は次のように規定されており、条件を満たせば自動的に固定資産税は免除されます。
固定資産税は被災や生活保護、一定未満の評価額を理由に免除されるケースがありますが、このような条件以外にも特例によって減免措置を受けられます。
この章では固定資産税を節税できる特例を紹介します。
住宅用地や特定市街化区域農地は特例によって評価額を減額させることができ、特例率と呼ばれる割合をかけあわせて計算します。
特例率は次のように決まっています。
| 小規模住宅用地 （200平方メートル以下） |
小規模住宅用地 （200平方メートルを超える） |
特定市街化区域農地 |
| 6分の1 | 3分の1 | 3分の1 |
また対象となる住宅用地は居住部分の面積によって定められており、専用住宅と併用住宅でも異なります。
こうした対象となる条件は自治体によって個別に規定されていますので、注意が必要です。
新築の戸建てとマンションを購入した場合は一定期間固定資産税が2分の1に減額され、戸建ては3年間、マンションは5年間優遇措置を受けることができます。
適用期限は令和8年3月31日となっており、現行法令では期限超過後は元の課税額に戻る予定です。
また、認定長期優良住宅の場合は戸建てで5年間、マンションで7年間に延長されることから、より節税効果が高くなるといえます。
ただし建築されるエリアが災害レッドゾーンに該当している等、適用外となる条件もありますので、購入しようとしているエリアのハザードマップや条例を確認しておくことをおすすめします。
参考：新築住宅に係る税額の減額措置 – 国土交通省
家屋が存する土地の場合、家屋を解体してしまうと固定資産税が増額されてしまいます。
これは前述した住宅用地の特例が受けられなくなるからであり、空き家であっても更地にせずに放置しておく方が税金対策に向いているケースもあります。
管理されていない空き家は倒壊する危険性が高く、害虫や犯罪の温床になりやすいことから自治体は所有者に対して管理もしくは解体を勧告することもありますが、解体することで固定資産税が増額されることを懸念する所有者も少なくありません。
このような問題を解決するために固定資産税を増額せずに据え置きし、所有者が解体しやすい特例を設けている自治体もあり、双方にメリットがある制度といえます。
省エネリフォームや長期優良住宅化リフォームを行った場合、令和8年3月31日までの工事を対象として翌年度分から固定資産税が3分の1に減額されます。
次にあげる工事が対象となっており、組み合わせによって工事費用の最低額が異なります。
そのため工事費用と工事内容の事前チェックは必須といえます。
これ以外にも床面積が登記簿表示上で50㎡以上280㎡以下であること等、個別の要件があります。
参考：省エネ改修に係る固定資産税の減額措置
一定の個人が築10年以上居住した家屋をバリアフリー工事した場合、翌年度分の固定資産税から3分の1が減額されます。
適用を受けるためには主に次のような要件を満たす必要があり、工事内容と合わせて事前に相談しておくことがポイントです。
| 適用要件 | 内容 |
| 個人 |
|
| 工事内容 |
|
地震大国である日本では耐震性の高い住宅の普及が重要課題となっており、築年数が古い不動産であっても耐震改修工事を行うことで安心して住み続けられる家屋となります。
こうした不動産は入居者が長く住んでくれるというメリットだけでなく固定資産税を減額させられるという効果もあり、キャッシュフローの改善という点からもおすすめです。
耐震改修に係る固定資産税の減額措置を受けるためには次の要件を満たす必要があります。
なお、上記以外にも自治体によって個別の要件を設定しているケースもあり、注意が必要です。
参考：耐震改修に係る固定資産税の減額措置
固定資産税を節税することで収益性の高い不動産投資となり、将来売却する際にも高値で売ることができます。
そのため、不動産投資を成功させるためには固定資産税をできる限り節税することが必須だといえます。
この章では固定資産税を節税する代表的な方法について、解説します。
敷地の形状によっては有効活用できていないスペースが発生することもありますが、固定資産税は一筆で課税計算されるため有効活用できている部分と同様の課税額になってしまいます。
そこで有効活用できていない土地を分筆によって切り分けることで適正な課税額にすることができ、大きな土地を所有している場合に有効です。
また、切り分けた部分を隣地に売却することで固定資産税額を削減させることも可能です。
そのため土地の全てを有効活用できていない場合は隣地の所有者に購入の相談をもちかけ、分筆登記するのがおすすめです。
ただし分筆するためには確定測量と分筆登記費用がかかるため、固定資産税の減額に見合った支出になるのか検証する必要があります。
どのような土地であっても固定資産税が発生するわけではなく、たとえば公園や道路、調整池などに使われている土地は非課税になるケースもあります。
こうした土地は公益性が高く効率の良い街づくりを形成する観点からも所有者の負担を減らし、維持管理しやすい環境を整えることが優先されます。
これにより固定資産税額は大きく減税され、場合によって非課税になります。
小規模宅地の特例は200㎡以下の土地に対する優遇措置となっており、適用されれば課税額が6分の1になります。
また200㎡を超える部分については一般住宅用地となり、課税額は3分の1になります。
賃貸についても200㎡×住戸数の面積が対象になることから不動産投資という点からも利用しやすく、ランニングコストを下げる方法としておすすめです。
不動産投資において収入と支出のバランスは大切ですが、主な収入源である家賃収入は相場よりも極端に高くすることは難しいことから、支出をできるだけ抑えることが重要だといえます。
特に固定資産税は投資ローンのように返済終了時期はなく、不動産を所有している間支払い続けることになります。
つまり固定資産税を少しでも減らすことで大きなコストダウンになり、健全なキャッシュフローとなります。
そのため不動産投資を始める際には、まず購入する不動産で利用できる固定資産税の減税措置を調べ、事前に準備をしたうえで投資をスタートさせることがポイントだといえます。
なお、固定資産税に係る減税措置の多くは税制大綱によって決められており、次回の大綱で措置が中止もしくは撤廃される可能性もあります。
このことからもなるべく早く制度を活用し、コストダウンに繋げることをおすすめします。
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不動産投資として所有されている戸建て物件を売却したいとお考えではないでしょうか。
この記事では、「不動産投資用の物件を売りたい」という方に向けて、投資用戸建てを手放す一般的な理由から、売却に最適なタイミング、そして具体的な売却の流れを詳しく解説します。
収益性の低下や新たな投資への資金調達、煩雑な管理業務からの解放など、さまざまな理由で売却を検討される方がいらっしゃいます。
また、市場価格の上昇時や所有期間が5年を超えたタイミング、金利の低い時期などは、より有利な条件で売却できる可能性があります。
この記事を読むことで、投資用戸建ての売却に関する疑問を解消し、スムーズに物件を売却するための一助となれば幸いです。
不動産事業にチャレンジしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産投資用の戸建てを手放す理由は多岐にわたります。
ここでは、よくある3つの理由について掘り下げて解説します。
不動産投資用の戸建てを手放す理由を理解することで、ご自身の状況と照らし合わせ、最適な売却のタイミングを見極めるヒントにつながるはずです。
また、売却理由を明確にすることは不動産会社との連携をスムーズにし、より良い条件での売却を進める上でとても重要です。
ご自身の投資戦略全体を見直し、次のステップへ進むための判断材料としてご活用ください。
投資用戸建ての収益率が低下した場合、売却を検討する妥当な理由となります。
築年数の経過に伴う修繕費の増加は、収益性を圧迫する大きな要因の一つです。
入居者の入れ替わり時には、空室期間が発生するだけでなく、新たな入居者を確保するためのリフォームやクリーニング費用もかかります。
修繕費などの費用がかさむことで、家賃収入に対する利益が減少し、投資としての魅力が薄れてしまうことがあります。
また、周辺の賃貸相場の変動や、競合物件の増加なども、家賃収入の低下につながる可能性もあるのです。
収益性の低い物件を保有し続けることは、資産効率の悪化を招きかねません。
そのため、収益率の低下は、投資戦略の見直しと物件の売却を検討する重要な契機となるのです。
修繕費が増えるタイミングや、不動産市況が良い時期は、売却を検討すべきタイミングと言えます。
新たな投資物件の購入を検討している場合、現在保有している投資用戸建ての売却は、重要な資金調達の手段となります。
より収益性の高い物件や、自身の投資戦略に合致した物件を見つけた際、速やかに資金を準備する必要があります。
不動産市況は常に変動しており、魅力的な投資機会は限られた時間しか存在しない場合もあるからです。
現在の物件を売却することで、自己資金を増やし、新たな投資に有利な条件で臨むことが可能です。
また、複数の物件を所有している場合、分散投資のリスクを調整したり、ポートフォリオのバランスを最適化したりする目的で、一部の物件を売却するという戦略も考えられます。
次の投資へのステップアップを図るために、現在の物件の売却を積極的に検討することも、賢明な判断と言えます。
投資用戸建ての管理業務が煩雑になり、負担に感じ始めた場合も、売却を検討する正当な理由です。
入居者の募集や契約手続き、家賃の回収、クレーム対応、修繕の手配など、賃貸管理には多くの時間と労力がかかります。
特に、複数の物件を所有している場合や、本業と並行して管理業務を行っている場合は、その負担は無視できません。
管理業務の煩雑さは、精神的なストレスにもつながり、不動産投資に対するモチベーションを低下させる可能性があります。
管理会社に委託するという選択肢もありますが、それには費用が発生します。
もし、管理業務の負担が収益に見合わないと感じるのであれば、物件を売却し、より手間のかからない投資に切り替えることも一つの有効な手段です。
投資用物件の売却を検討する際、いつ売るかというタイミングは、最終的な売却価格や手残りの資金に大きく影響します。
「不動産投資用の物件を売りたい」と考えているあなたは、できるだけ有利な条件で売却をしたいはずです。
適切なタイミングを見極めることで、より多くの利益を確保し、次の投資へのステップをスムーズに進めることが可能になります。
以下では、投資用物件を売るのに適した具体的なタイミングについて、詳細に解説していきます。
これからご紹介する情報を参考に、ご自身の物件にとって最適な売却時期を見つけてください。
投資用物件を売却する上で、市場価格が上昇している時期は非常に有利なタイミングと言えます。
不動産の市場価格は、経済状況や地域の開発計画、需給バランスなど、さまざまな要因によって変動するからです。
市場全体の価格が上昇傾向にある時期には、あなたの物件もより高い価格で売却できる可能性が高まります。
国土交通省が公表している不動産価格指数などを参考に、全国的な価格動向や、所有物件のある地域の市場の動きを把握することが重要です。
また、不動産会社の査定を複数受けることで、現在の適正な市場価格をより正確に把握することができます。
市場価格の上昇期を逃さずに売却することで、最大限の売却益を目指すことをおすすめします。
投資用物件の売却益にかかる税金は、所有期間によって大きく変動します。
譲渡所得に対して課税される所得税と住民税の合計税率は、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、39.63%（所得税30.63%、住民税9%）と高くなります。
一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、20.315%（所得税15.315%、住民税5%）に軽減されます。
これは、売却によって得られる手残りの金額に大きな差が生じることを意味します。
したがって、売却益が出そうな物件であれば、所有期間が5年を超えるのを待って売却することで、税負担を軽減し、より多くの資金を手元に残すことが可能です。
ただし、譲渡所得がマイナスとなる場合には税金はかからないため、5年を待たずに売却しても税負担はないことも覚えておくことをおすすめします。
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
金利が低い時期は、不動産を購入する際のローンの借入費用が抑えられるため、購入希望者が増える傾向にあります。
住宅ローン金利の低下は、マイホームだけでなく、投資用物件の購入意欲を高める要因と考えられるのです。
購入希望者が増えることで、市場が活況となり、物件が売れやすくなるだけでなく、より高い価格での売却も期待できます。
金融機関の金利動向を注視し、低金利のタイミングを捉えて売却活動を開始することは、有利な条件で売却を実現するための重要な戦略の一つとなります。
また、金利が低い時期は、新たな投資を検討するにも適したタイミングと言えます。
投資用戸建ては、築年数の経過とともに修繕の必要性が増していきます。
特に、大規模な修繕が必要になる前に売却を検討することは、賢明な判断と言えます。
屋根や外壁の修繕、水回りの改修など、大規模な修繕には多額の費用がかかってしまうのは仕方ありません。
さまざまな修繕費用を負担すると、手残りの利益が大きく減少してしまいます。
また、修繕が必要な状態の物件は、購入希望者からの値引き交渉の材料となる可能性が高く、希望価格での売却が難しくなることもあります
したがって、大規模修繕の計画が具体化する前や、目立った劣化が見られるようになる前に売却することで、修繕費用の負担を避け、より有利な条件で物件を手放すことができます。
引越しシーズン直前は、賃貸物件の需要が高まる時期であり、投資用物件の売却においても有利に働く可能性があります。
一般的に、1月から3月にかけては、転勤や入学、就職などによる引越しが増加するため、賃貸物件を探す人が多くなります。
この時期に、入居者がいる状態で物件を売りに出すことで、新たな投資家にとってすぐに家賃収入が得られるというメリットをアピールできます。
空室の場合でも、賃貸需要の高まりを背景に、購入後の入居者確保への期待感を持たせることができ、購入希望者の関心を集めやすくなります。
売却活動の開始から成約までの期間を考慮すると、9月から12月頃に売却の準備を始めるのが効果的と言えます。
投資用として所有している戸建て物件を売却する際には、段階的なプロセスを踏む必要があります。
「不動産投資用の物件を売りたい」とお考えのあなたは、スムーズかつ有利な条件で売却を完了させるために、全体の手順を把握しておくことが大切です。
売却の流れを理解することで、適切な準備や判断が可能となり、予期せぬトラブルを避けることにもつながります。
以下では、投資用戸建ての売却における主要なステップを、具体的な内容と合わせて解説していきます。
投資用戸建ての売却活動を開始する前に、入念な事前準備を行うことが成功への第一歩です。
まず、所有物件の状態を詳細に確認し、必要に応じて修繕やクリーニングを実施することで、物件の魅力を高め、購入希望者によい印象を与えることができます。
また、物件の権利関係や登記情報を整理し、売却に必要な書類（登記済証、固定資産税納税通知書など）を事前に準備しておくことが、その後の手続きをスムーズに進めるために重要です。
さらに、希望する売却価格を明確に設定するだけでなく、住宅ローンの残債や売却にかかる諸費用も把握しておくことで、資金計画をしっかりと立てることが可能です。
事前準備が整ったら、次に不動産会社に物件の査定を依頼します。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、物件の適正な市場価格をより正確に把握することができます。
特に、投資用物件の取り扱いに慣れている不動産会社を選ぶことが、的確な査定を受けるための重要なポイントです。
査定を依頼する際には、物件の詳細な情報（築年数、間取り、土地面積、周辺環境、賃貸状況など）を伝えることが、精度の高い査定につながります。
複数の査定結果を比較検討し、信頼できる不動産会社を見つけることが、スムーズな売却を進めるポイントとなります。
複数の不動産会社から査定結果の提示を受け、それぞれの査定額や担当者の対応などを比較検討した上で、媒介を依頼する不動産会社を選びます。
不動産会社の選定は、売却活動の成否を大きく左右するため、慎重に行う必要があります。
選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶことで、正式に売却活動がスタートします。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴や売主の義務、不動産会社の責任などが異なります。
それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、自身の希望や状況に合った媒介契約の種類を選ぶことが大切です。
不動産会社による売却活動が開始されると、購入希望者からの問い合わせや内覧が行われます。
購入希望者から購入の意思表示があった場合、価格や引き渡し時期、その他の条件について交渉をします。
事前に設定しておいた希望売却価格や譲れない条件などを考慮しながら、慎重に交渉を進めることが重要です。
双方の合意が得られたら、売買契約を締結します。
売買契約書には、売買価格や物件情報、引き渡し日、契約不適合責任に関する事項などが記載されますので、内容をしっかりと確認し、理解した上で署名・捺印することをおすすめします。
この契約締結により、売却はほぼ確実なものとなります。
売買契約で定められた期日に、物件の引き渡しと残代金の決済が行われます。
買主から残りの売買代金を受け取り、同時に物件の鍵や関連書類（登記識別情報、管理に関する書類など）を購入者に引き渡します。
もし物件に住宅ローンの残債がある場合は、この決済時に売却代金から一括で返済し、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
賃貸中の物件であれば、賃貸借契約に関する情報や敷金なども買主に引き継ぎ、入居者に対して所有者が変わった旨の通知を行います。
決済し引渡しの手続きが完了すれば、投資用戸建ての売却は完了となります。
投資用戸建ての売却によって譲渡所得（利益）が発生した場合には、売却した年の翌年の2月16日から3月15日の期間に、確定申告を行う必要があります。
譲渡所得は、売却価格から取得費（購入費用や仲介手数料など）と譲渡費用（売却時の仲介手数料や印紙税など）を差し引いた金額で計算されます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なるため、注意が必要です。
譲渡損失が発生した場合は、原則として確定申告の必要はありませんが、他の所得と損益通算できる場合もあります。
税務署のホームページや税理士に相談するなどして、適切に確定申告と納税を行うことをおすすめします。
投資用戸建ての売却は、出口戦略において重要な判断となります。
本記事では、売却理由の明確化から、最適なタイミングの見極め方、具体的な手続きの流れまでを解説しました。
不動産投資で得た資産を次のステップへとつなげるためには、市場動向を把握し、適切な時期に売却することが大切です。
空家ベースは、空き家の有効活用を目指す方を応援するポータルサイトです。
もしあなたが現在、活用しきれていない投資用戸建てをお持ちで、売却を検討されているのであれば、この機会に空家ベースへの掲載をご検討ください。
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空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産を売却するためには不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格と条件を決める必要がありますが、買い手が購入したくなるような価格に設定するためには査定価格以外にも押さえておくべきポイントがあります。
不動産売却において売れる条件を満たしておくことが大切であり、そのためにも売却しようとしている土地や建物の状況を把握しておく必要があります。
また、長期間売れ残っている物件の特徴を把握しておき、事前に対策することも重要です。
この記事では売れる家と売れない家の特徴と、高値でスムーズに成約する方法について、解説します。
空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐプラットフォームです。空き家投資用物件を探すときはもちろん、売却時にもご活用いただけます。固定資産税の負担があるから手放したい、次の物件購入の資金にするために売却したい、売りたいがなかなか売れずに困っているなど空き家の売却を考えている方はぜひお問い合わせください。
買主が魅力に感じる物件であればより高く、早く売却することができますが、売れる家にはいくつか特徴があります。
売れやすい物件だと事前に分かっていれば強気の価格や条件で設定できることから、どのような家であれば売れやすいのかを知っておく必要があります。
この章では売れる家の基本条件を5つ、紹介します。
立地は不動産の価値を決めるうえで重要な要素であり、立地の良さを希望条件にしている購入希望者も多いです。
立地の良さには駅近やライフインフォメーションが整っていることが挙げられますが、近い将来土地区画整理事業や再開発事業が計画されている場合は新たに生活利便施設が建設され立地が良くなるケースもあります。
またこうした事業計画によって地価が高騰し、買った時期よりも高く売れることも少なくありません。
このことからも物件によっては資産価値が将来上昇する可能性が高くなることもあり、売却のタイミングを見極める判断材料にしておくべきといえます。
資産価値を決める要素は立地だけでなく、戸建ての築年数も関連します。
たとえば国土交通省が公開している耐用年数表では木造住宅は22年で減価償却期間が終了することになっています。
さらに築年数が古いと耐震性や耐久性に不安があるため、買い手が購入を躊躇する理由になります。
特に昭和56年以前に建築されている建物は新耐震基準を満たしていないため、住宅ローンが通らないこともあります。
このように築年数が古い中古住宅は様々なリスクを抱えることになり、築年数が新しい物件から売れていく傾向にあります。
SUUMOやアットホームでも築年数を限定して調べる機能があることから、買い手の多くは築年数を気にしながら不動産を探していることが分かります。
築年数が浅いということは耐震性や耐久性が高いといえますので、同じ条件であれば築浅物件の方が売れやすいです。
リビングや各居室の広さ、駐車台数、設備の状態などが適切であれば、すぐに売却できる可能性が高くなります。
壁紙や水回りのリフォームと違い、間取りや広さを後から変更するには大規模なリノベーションが必要となってしまい、コストも高くなります。
そのため最初から理想の広さや間取りの物件は人気が高く、公開して数日で売れるケースもあります。
ただし流行りの広さや間取りは変化しやすく、今では3LDK～4LDKで駐車台数は2台、庭は不要という住宅が人気です。
さらにエリアによってもこうしたトレンドは変化しますので、売却したい物件がマッチしているかどうかが重要だといえます。
一般的に南向きや南東向きの道路に接道している物件は日当たりが良く、戸建てとしても土地としても人気があります。
不動産会社の査定額も方位によって変動するため、売却する前に不動産がどの方位を向いているのか確認しておくことをおすすめします。
場合によっては相場よりも売却価格を高く設定してもすぐ売れることもあり、売却時には積極的にアピールすべきポイントです。
新興住宅街や再開発によって利便性が向上したエリアは街を代表する一等地になりやすく、こうしたブランド力は不動産の資産価値を高めることができます。
また資産価値が上昇傾向にある場合は今すぐに売却をしたいと考える売主は少なくなり、その結果公開された物件は希少価値が高くなります。
競合物件が少なく、かつ人気のあるエリアで公開されている物件は相場より高くても売却できる可能性があることから、価格決定前にブランド力が高いエリアかどうか不動産会社に相談しておくことをおすすめします。
家が売れる条件があるように、販売が長期化してしまっている家にも特徴があります。
不動産一括査定サイトのすまいステップが公開しているアンケートによると、約54%が物件公開から6ヶ月以内に売却完了しているそうです。
つまり、7ヶ月以上売れ残っている場合は価格や条件を見直し、問題点をチェックする必要があるといえます。
場合によっては仲介ではなく不動産買取の方が最適になるケースもありますので、売却方法を選ぶうえでも売れない家の特徴は押さえておく必要があります。
この章では売れない家の特徴を5つ紹介しますので、これから売却を検討する人や家が売れずに困っている人は参考にしてください。
多くの買い手は複数の不動産を比較検討しており、エリアや面積、築年数が同じ物件であればより安い物件を検討する傾向にあります。
つまり、周辺に同様の物件が公開されているにも関わらず周辺物件よりも価格が高い場合、買い手の優先順位は下がってしまうといえます。
こうした物件の競合は団地の戸建て売却やマンション売却で発生することが多く、一時的に売りにくくなってしまいます。
このような問題を避けるためには常に競合物件の動向をチェックし、売却価格や売却タイミングを精査することがポイントです。
築年数は不動産の価値を決めるうえで重要な判断材料ですが、築年数が古すぎると買い手の修繕費が高くなってしまい、資金計画が合わないことで候補から外れやすくなります。
また耐震性や耐久性が低下している家は安全性に不安があり、雨漏りやシロアリ被害が発生していることも少なくありません。
建物の劣化が進みすぎると引き渡し後に修繕費用を請求されるケースもあるため、注意が必要です。
そのためなるべく築年数が浅い時期に物件を公開し、双方のリスクが低いタイミングで取引完了させることが大切だといえます。
なお、販売が長期化し家屋が倒壊するほど劣化した場合、自治体から特定空家などに認定されるリスクを抱えることになります。
この制度は空家等対策特別措置法に基づいた危険かつ管理されていない家屋が対象となり、認定されると固定資産税の優遇制度撤廃や行政代執行により家屋を強制的に解体されることもあります。
築年数が古く販売が長期化する前に買い手を見つける対策を取っておくことが重要です。
参考：特定空家とは
立地が良ければ建物の築年数が古くなっても土地の資産価値が残るため、買い手にとってメリットはあります。
しかし駅から遠くライフインフォメーションが整っていないなど立地が悪い場合は土地の資産価値が低くなりやすく、販売が長期化する原因になりやすいです。
また駅近でライフインフォメーションが整っていたとしても地元の人に人気がなかったり騒音や振動が発生する工場が多いエリアは立地が良いとはいえず、買い手が断る原因になってしまいます。
これ以外にも洪水や高潮、津波、土砂災害といったハザードに該当するエリアを気にする買い手は多いことから、国土交通省が公開している重ねるハザードマップなどで事前に確認しておく必要があります。
参考：重ねるハザードマップ
前面道路の幅員が2m未満だったり接道が4m未満の土地は再建築不可物件となり、現存している建物を解体してしまうと建物を建築することができなくなってしまうため注意が必要です。
こうした再建築不可物件は資産価値が低いだけでなく住宅ローンの審査がおりない可能性も高くなるため、現金購入できる買い手のみにターゲットが限定されてしまい売れにくくなります。
また再建築不可ではなくても隣地もしくは敷地内に2ｍ以上の高低差があると条例で定められた対策が必須となり、買い手は数百万単位で費用が増えてしまうリスクを抱えることになります。
立地が良く価格が相場より安くても売れ残っている物件は再建築不可のケースが多いことから、売却をスタートする前に法令上の問題点がないか調べることをおすすめします。
長期間売れない家には法令上の制限やエリアが不人気など対策できない特徴があるケースも多いですが、工夫次第では売れる家にできることもあります。
この章では売れる家にするための工夫について、解説します。
立地が悪かったり再建築ができない物件であっても、価格が安ければ購入を検討する買い手は増えます。
そのため家が売れない場合はまず価格を見直し、相場よりも低く設定するのがポイントです。
価格を見直す際には2,550万円や1,010万円という価格に設定するのではなく、SUUMOやアットホームの検索でヒットしやすい価格にするのがコツです。
たとえば2,550万円に価格変更した場合、2,500万円以下で探している人の目には止まりにくくなってしまいます。
これは不動産ポータルサイトの価格検索が500万円単位になっているからであり、この場合は2,500万円に設定することでターゲット層が探しやすくなります。
このように価格の変更には様々なコツがありますので、必ず不動産会社に相談しアドバイスを受けたうえで判断することが重要です。
キッチンやバスルーム、給湯器を新調し、リビングの壁紙や床をリフォームすることで築年数が古い家でも買い手の注目を集めやすくなります。
不動産広告にも「リフォーム物件」というアピールポイントを掲載することができるため、早期売却を目指したい人におすすめの工夫です。
ただし買い手が希望するリフォームや修繕にならないケースもあり、さらに初期コストがかかってしまいます。
そのため奇抜な内容のリフォームを避け、生活に必要な設備だけを新調するのがポイントとなります。
築年数が浅い物件は耐震性や耐久性も高く、買い手も安心して住むことができます。
特に築10年未満の住宅は住宅瑕疵担保履行法に基づく保証制度を利用することができ、雨漏りやシロアリ被害が発生してもハウスメーカーが対応してくれます。
設備や内装も比較的新しいのでリフォームや修繕を気にする必要がない点も、買い手にとって魅力的です。
このように築年数が浅いうちに売却することで買い手にもメリットが生まれ、早期売却できる可能性が高くなります。
家が高く、早く売れるかどうかは不動産会社の活動にかかっているため、販売を依頼する不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。
そのためにもインターネットの一括査定サイトなどを利用し、複数社に査定を依頼することが大切です。
不動産会社は売却実績や口コミだけでなく、査定価格の提案をする担当者が信頼できるのかという点も大事なチェックポイントです。
売却する不動産と同じような物件を多く売却しており、さらにエリアに詳しい会社に依頼することで、売れない物件を売れる物件にすることができます。
不動産が売れるまで固定資産税や都市計画税といった維持費がかかってしまいますが、それ以外にも草むしりや家の掃除という手間もかかります。
そのため家はなるべく早く売却する必要がありますが、不動産の状態やエリアの状況によっては販売が長引いてしまうことも少なくありません。
インターネット上には数年間売れていない物件も公開されており、いつ売れるか分からないと不安を感じる売主もいます。
このような問題を起こさないためにも売れる物件の条件を把握し、買い手からの反響が増えるような工夫をすることが大切です。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産投資で戸建て物件を購入したものの、なかなか買い手が見つからずお困りではありませんか。
収益物件が売れないのには、築年数や立地、物件の状態など、さまざまな原因が考えられます。
この記事では、不動産投資で収益物件が売れない理由を徹底解説し、状況に合わせた売却のための対処方法をご紹介します。
売却に困っている不動産を手放し、新たな投資への一歩を踏み出すために、ぜひ参考にしてみてください。
空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐプラットフォームです。空き家投資用物件を探すときはもちろん、売却時にもご活用いただけます。「次の物件購入の資金にするために売却したいが売れない」「負担が大きくなってきて手放したいが買い手が見つからない」、など空き家の売却でお困りの際はぜひお問い合わせください。
不動産投資において収益物件の売却は、投資戦略の転換や資金繰りのために重要な局面です。
しかし、期待通りに売却が進まず、時間だけが過ぎていくという状況に陥ることも少なくありません。
収益物件が売れない背景には、市場の動向や物件の特性、販売戦略など、さまざまな要因が複雑に絡み合っていることが考えられます。
この記事では、不動産投資における収益物件が売れない理由を深掘りし、それぞれの原因に対する具体的な対策を解説していきます。
築年数が古い物件は、不動産投資において不利な条件となることが多いです。
建物の劣化が進み、修繕費用がかさむだけでなく、入居者の確保が難しくなるため、収益性が低下する可能性があります。
また、金融機関からの融資が受けにくくなることも、売却を困難にする要因の一つです。
木造住宅の場合、法定耐用年数（22年）を経過すると減価償却費が計上できなくなり、税金面でのメリットが薄れることも購入をためらう理由になります。
築年数が古い物件を売却するには、価格設定の見直しが欠かせません。
周辺の類似物件の取引事例を参考に、現実的な価格を設定することをおすすめします。
また、リフォームやリノベーションによって物件の魅力を高めることも有効です。
水回り設備の交換や内装の刷新など、入居者のニーズに合わせた改修を行うことで、競争力を高めることができます。
立地条件は、不動産の価値を大きく左右する要因の一つです。
駅から遠い、周辺に生活利便施設がない、治安が悪いなどの問題を抱える物件は、入居者の確保が難しく、空室率が高くなりがちです。
また、最寄り駅から主要駅へのアクセスが悪い場合も、敬遠されることがあります。
このような立地条件の悪い物件は、収益性が低いため、投資家にとって魅力に乏しく、売却が難しくなります。
立地条件が悪い物件を売却するには、物件の強みをアピールすることが重要です。
たとえば、静かな住環境や豊かな自然など、他の物件にはない魅力を強調することをおすすめします。
また、ターゲットを絞り込むことも有効です。
具体的には、駅から多少離れていても、バスの便が良いのであれば、高齢者や学生をターゲットにするのもおすすめです。
家賃設定を低めに設定したり、フリーレントなどの入居者にとって魅力的な特典をつけることも、競争力を高める上で有効な手段となります。
入居率の低さは、収益物件の価値を大きく下げる要因の一つです。
空室が多い状態は、収入が少ないことを意味し、投資家にとってリスクが高いと判断されます。
空室が長期間続くと、物件の管理も行き届かなくなり、さらに入居者が敬遠するという悪循環に陥る可能性もあります。
入居率が低い物件は、売却価格を下げざるを得ないだけでなく、買い手自体が見つかりにくくなることもあるのです。
入居率を改善するには、まず空室の原因を特定することが重要です。
家賃設定が相場よりも高い、物件の設備が古い、管理が不十分など、原因に応じた対策をするようにします。
家賃を見直したり、設備を更新したり、清掃を徹底するなど、入居者にとって魅力的な物件にすることが大切です。
また、不動産会社と連携して、積極的な広告活動を行うことも、入居者を増やす上で効果的です。
不動産投資におけるランニングコストは、収益性を大きく左右する要因です。
管理費や修繕費、固定資産税など、さまざまな費用が発生し、家賃収入からこれらの費用を差し引いた残りが実際の利益となります。
築年数が古い物件や設備が豪華すぎる物件は、修繕費や管理費が高くなる傾向があり、収益性を圧迫する可能性があります。
ランニングコストが高い物件は、利回りが低く見え、投資家にとって魅力に乏しく、売却が難しくなる要因となります。
ランニングコストを抑えるためには、物件の管理を徹底し、無駄な費用を削減することが重要です。
自主管理を検討したり、管理会社との契約内容を見直したりすることで、管理費を削減できる可能性があります。
また、修繕計画を策定し、計画的に修繕を行うことで、突発的な修繕費用を抑えることができます。
売却価格の設定は、収益物件の売却を成功させる上で最も重要な要素の一つです。
高すぎる価格を設定してしまうと、購入希望者は現れにくくなり、売却が長期化する可能性があります。
収益物件の価格は、一般的に収益還元法によって算出されますが、市場の状況や物件の個別の条件を考慮する必要があります。
近隣の類似物件の売出事例を参考に、適正な価格を設定することが重要です。
売却価格を決定する際には、不動産会社に査定を依頼し、専門家の意見を参考にすることをおすすめします。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な相場を把握することができます。
また、売却期間が長期化している場合は、価格の見直しを検討する必要があります。
市場の状況は常に変化するため、柔軟な対応が求められます。
内覧は、購入希望者が物件を実際に確認する貴重な機会です。
内覧の対応が不適切だと、購入意欲をそいでしまい、売却の機会を逃してしまう可能性があります。
物件の清掃が行き届いていない、設備の状態が悪い、担当者の対応が不親切など、さまざまな要因がマイナスの印象を与えてしまいます。
内覧者に好印象を与えるためには、事前の準備と丁寧な対応が欠かせません。
内覧を成功させるためには、まず物件を綺麗に清掃し、整理整頓することが重要です。
水回りの水垢やカビは特に注意し、徹底的に除去することをおすすめします。
また、外構部分（庭や塀など）、駐車場、エントランスなども綺麗に保つことが大切です。
内覧時には、物件の魅力を積極的にアピールし、質問には丁寧に答えるようにします。
不動産投資において、収益物件の売却は出口戦略として重要な意味を持ちます。
しかし、市場の状況や物件の状態によっては、スムーズに売却できないケースも存在します。
売却が長期化すると、キャッシュフローの悪化や機会損失につながる可能性があるため、早急な対応が必要です。
ここでは、収益物件が売れない状況を打開し、確実に売却を成功させるための具体的な対処方法をご紹介します。
適切な対策を講じることで、損失を最小限に抑え、次の投資へのステップを踏み出すことができるはずです。
不動産会社には、それぞれ得意とする物件の種類やエリアがあります。
長期間売却できない場合、依頼している不動産会社が投資物件の売却に不慣れである可能性も考えられます。
投資物件の売却実績が豊富な不動産会社や、投資家ネットワークを持つ会社、戸建て住宅や空き家などを得意とする不動産会社に変更することで、状況が打開できる場合があります。
不動産会社を変更する際は、複数の会社に査定を依頼し、査定価格だけでなく、販売戦略や担当者の対応も比較検討することが重要です。
また、一般媒介契約ではなく、専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社がより積極的に販売活動を行ってくれることが期待できます。
マイソク（物件概要書）は、物件の第一印象を左右する重要な販促資料です。
マイソクの情報が古かったり、物件の魅力が十分に伝わらない内容だったりすると、購入希望者の関心を引くことができません。
マイソクを見直す際は、物件の強みを明確にアピールし、ターゲットとする投資家層に響く情報を盛り込むことが大切です。
たとえば、周辺の生活利便施設や具体的な収益性データ、さらには実施済みのリフォーム状況などを記載すると、物件の魅力がより伝わりやすくなります。
また、写真の見栄えにもこだわり、清潔感のある室内写真や物件の外観写真を掲載することをおすすめします。
売り出し価格が相場よりも高い場合、購入希望者はなかなか現れません。
特に投資物件の場合、利回りを重視する投資家が多いため、価格設定はとても重要です。
売却価格を見直す際は、周辺の類似物件の売却事例や、不動産会社の査定価格を参考に、適正な価格を設定するようにします。
また、市況の変化に合わせて柔軟に価格調整を行うことも大切です。
多少価格を下げても早期売却を優先することで、維持費や固定資産税などのコストを抑える効果が期待できます。
物件の設備や内装が古くなっている場合、リフォームは有効な対策となります。
特に水回り（キッチン、浴室、トイレなど）は、購入希望者が重視するポイントなので、優先的にリフォームを検討することをおすすめします。
リフォームを行う際は、ターゲットとする入居者層を明確にし、その層に合わせたデザインや設備を選ぶことが重要です。
具体的には、単身者向けの物件であれば、コンパクトで機能的な設備を、ファミリー向けの物件であれば、広々としたリビングや充実した収納スペースを重視するのが良いと考えられています。
また、リフォーム費用を抑えるために、部分的な改修に留める方法もあります。
たとえば、壁紙の張り替えや床のクリーニングなど、比較的低コストで物件の印象を大きく変えることができます。
必要に応じてリフォームローンを利用するのも一つの手段です。
築年数が古く、建物の価値がほとんどない場合、建物を解体して土地として売却するのも一つの選択肢です。
特に、立地条件の良い土地であれば、更地として売却することで、新たな買い手が見つかる可能性があります。
建物を解体する際は、解体費用がかかるため、事前に複数の解体業者に見積もりを依頼し、費用を比較検討することが重要です。
また、解体後の土地の用途についても考慮し、最も収益性の高い方法で売却できるよう、不動産会社と相談しながら進めることをおすすめします。
なお、土地として売却する場合、建物がある状態よりも固定資産税が上がる可能性があるため、税金面も十分に考慮して、売却時期を検討する必要があります。
人気の立地条件であれば、居住用、事業用、賃貸用など、幅広い用途に対応できるため、売却しやすいといえます。
購入希望者が実際に物件を見学する際、第一印象は非常に重要です。
内覧時の印象が悪いと、購入意欲が大きく低下してしまう可能性があります。
内覧対策としては、まず徹底した清掃を行い、清潔感のある状態で見学してもらうことが大切です。
特に水回りは念入りに清掃し、水垢やカビを完全に除去することが大切です。
また、室内の照明を明るくし、風通しを良くすることで、開放的な印象を与えることができます。
さらに、可能であれば家具や小物を配置して生活感を演出するなど、内覧者が「ここに住みたい」と感じるような工夫も効果的です。
共用部分や駐車場、エントランスなどの周辺もきちんと清掃し、全体的な印象の向上を図ることが重要です。
不動産投資における収益物件の売却は、出口戦略として重要な意味を持ちます。
しかし、様々な対策を講じたにも関わらず、物件が売れない状況に陥ることもあります。
そのような場合、焦って売却を急ぐのではなく、冷静に状況を分析し、適切な判断を下すことが重要です。
ここでは、収益物件がどうしても売れない場合の対応方法として、【保有を継続する】方法と【不動産買取を検討する】という2つの選択肢について、メリット・デメリットを詳しく解説します。
売却が難しい場合でも、物件を手放すことだけが唯一の解決策ではありません。
保有を継続し、収益の改善を目指すことも可能です。
たとえば、入居率が低い場合は、賃料の見直しや広告活動の強化を通じて入居者を増やす努力が必要です。
また、管理費などのランニングコストが高い場合は、管理会社と交渉してコスト削減を目指すことも有効です。
さらに、将来的な不動産市場の回復を期待し、長期的な視点で保有を続ける戦略も考えられます。
市況が好転すれば、より有利な条件で売却できる可能性も高まりますので、保有期間中は物件のメンテナンスをしっかり行い、資産価値の維持に努めることが重要です。
早期に現金化を希望する場合や、売却活動に十分な時間をかけられない場合は、不動産買取を検討するのも一つの方法です。
不動産買取業者は、市場価格よりも低い価格で物件を買い取りますが、仲介手数料が不要で迅速に売却できるというメリットがあります。
買取業者を選ぶ際は、複数の業者に査定を依頼し、提示された価格や条件、契約内容、アフターフォロー体制などを十分に比較検討することが大切です。
また、買取業者の中には戸建て住宅や空き家を得意としている業者も存在し、そのような業者であればスムーズに売却が進む可能性が高まります。
ただし、買取価格は市場で売り出す場合よりも安くなってしまう傾向があるため、見積もり内容の精査は必須です。
この記事では、不動産投資における収益物件が売れない理由と、その対処方法について詳しく解説しました。
築年数や立地、入居率、ランニングコスト、価格設定、内覧対応など、さまざまな要因が複合的に影響している可能性があります。
売却を成功させるためには、物件の状況を正確に把握し、適切な対策を講じることが重要です。
仲介会社の変更、マイソクの見直し、価格の調整、リフォーム、解体など、さまざまな選択肢を検討し、自身に最適な方法を見つけることが大切です。
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全国を対象としていますので郊外にある不動産も物件として公開することができますので、収益物件が売れずに困っている方は是非お問い合わせください。
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不動産投資を始めたい方は、オーナーチェンジ物件という言葉を一度は聞いたことがあると思います。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま売買される物件のことです。
この記事では、不動産投資を始めたい、または新しい投資先を探している方に向けて、オーナーチェンジ物件の仕組みから、メリット・デメリット、購入時の注意点まで、不動産投資のプロが徹底解説します。
購入後のトラブルを避け、安定した不動産経営を実現するためのポイントも紹介しますので、不動産事業にチャレンジしたい人は参考にしてください。
オーナーチェンジ物件とは、賃貸中の物件を、現在の入居者が居住している状態で売買する物件のことです。
不動産投資においては、このオーナーチェンジ物件は、特に投資経験が少ない初心者の方でも比較的取り組みやすいと言われています。
なぜなら、オーナーチェンジ物件には、購入後すぐに家賃収入を得られたり、入居者募集の手間を省けたりするなど、投資を始める上でのハードルを下げてくれるいくつかのメリットがあるからです。
この記事では、オーナーチェンジ物件の仕組み、メリット・デメリット、購入時の重要ポイントなどを、不動産投資にチャレンジしたい方に向けて、詳しく解説していきます。
オーナーチェンジ物件と通常物件（空室物件）の最も大きな違いは、物件購入時に入居者がいるかいないかです。
通常物件の場合、購入後に自分で入居者を探す必要がありますが、オーナーチェンジ物件ではその必要がありません。
加えて、オーナーチェンジ物件では、前のオーナーと入居者との間で結ばれていた賃貸借契約を、そのまま新しいオーナーが引き継ぐことになります。
この賃貸借契約には、家賃を受け取る権利だけでなく、敷金返還義務や、建物の修繕義務なども含まれています。
下記にオーナーチェンジ物件と通常物件（空室物件）の違いをまとめましたので参考にしてみてください。
| 項目 | オーナーチェンジ物件 | 通常物件（空室物件） |
|---|---|---|
| 入居者の有無 | あり | なし |
| 賃貸借契約 | 前オーナーの契約を引き継ぐ | 新規に契約を結ぶ |
| 家賃収入 | 購入後すぐに発生 | 入居者が決まるまで発生しない |
| 入居者募集 | 不要 | 必要 |
| 室内確認 | 難しい | 可能 |
| リスク | 室内状況の把握が難しい、契約内容の変更が難しいなど | 空室期間が長引く可能性がある、入居者トラブルのリスクがあるなど |
| メリット | すぐに家賃収入が得られる、入居者募集の手間が省ける、融資が通りやすいなど | 自由にリフォームできる、入居者を自分で選べるなど |
| 注意点 | 契約内容をしっかり確認する、入居者の属性を確認するなど | 物件選びを慎重に行う、信頼できる不動産会社を選ぶなど |
オーナーチェンジ物件と通常物件（空室物件）の違いを理解した上で、自身の投資スタイルや目標に合った物件を選ぶことが重要です。
オーナーチェンジ物件の最大の魅力は、購入後すぐに家賃収入が発生するという点です。
購入後すぐに家賃収入が発生する点は、不動産投資における最大のリスクの一つである空室リスクを、最初から回避できることを意味します。
既に賃貸経営が軌道に乗っている状態からスタートできるため、安定した収入を早期に確保できます。
また、通常は入居者募集にかかる広告費や、不動産会社へ支払う仲介手数料などの初期費用も不要です。
さらには、過去の運営実績や、レントロール（賃料明細書）を事前に確認することで、物件の収益性の見通しを立てやすく、金融機関からの融資も受けやすい傾向があります。
特に、10代、20代といった若年層や、30代、40代で不動産投資を始める方にとって、初期費用の抑制や、融資の受けやすさは大きな魅力となります。
オーナーチェンジ物件のメリットは、不動産投資を始める上でのハードルを下げてくれる点に集約されます。
具体的には、購入後すぐに家賃収入が得られること、入居者募集の手間や費用がかからないこと、比較的価格が安い場合があること、そして金融機関の融資審査が通りやすいことなどが挙げられます。
オーナーチェンジ物件を購入するメリットは、特に資金が少ない方や、副業として不動産事業を始めたいと考えているサラリーマンにとって、非常に魅力的です。
また、安定したキャッシュフローが得られる点も、長期的な資産形成を目指す上で大きなメリットとなります。
オーナーチェンジ物件は、入居者が既にいる状態で物件を購入するため、購入した直後から家賃収入を得ることができます。
入居者が既にいる状態は、空室物件を購入し、新たに入居者を探す場合と比較して、非常に大きなメリットとなります。
空室期間中は、家賃収入が得られないだけでなく、ローンの返済や、物件の管理費などの支出は発生し続けるため、経済的な負担が大きくなります。
そして、オーナーチェンジ物件であれば購入直後から収入が発生するため、ローンの返済やその他の経費の支払いに充てることができ、安定したキャッシュフローを早期に確立しやすくなります。
特に、初めて不動産投資を行う方や安定収入を重視する方にとって、家賃収入がすぐに発生する点は非常に心強いでしょう。
オーナーチェンジ物件では、すでに入居者がいるため、購入後に改めて入居者を募集する手間や、それに伴う費用がかかりません。
通常、空室物件の場合は、不動産会社に依頼して入居者を募集する必要があり、その際には広告費や、仲介手数料などの費用が発生します。
さまざまな入居募集に関わる費用は、物件の規模や、エリアによって異なりますが、数十万円単位になることも珍しくありません。
しかし、オーナーチェンジ物件では、入居募集に関わる手間や費用を省くことができ、スムーズに不動産投資を始めることができます。
オーナーチェンジ物件は、特に時間や手間をかけられない、副業として不動産投資を始める方や、30代、40代の忙しい世代にとって、大きなメリットとなります。
オーナーチェンジ物件は、一般的に、空室物件に比べて価格が安い傾向があります。
これは、売主が早期に物件を売却したい事情がある場合や、室内状況を購入前に確認できないというデメリットがあるため、価格に反映されていると考えられます。
しかし、この価格の安さは、購入者にとってはメリットとなり、初期投資を抑えることができます。
初期投資を抑えることで、より高い利回りを期待できる可能性もあり、結果的に不動産投資の効率を高めることにもつながります。
特に、自己資金が少ない方や初めて不動産投資を行う方にとって、価格の安さは物件購入のハードルを下げてくれる重要な要素となります。
オーナーチェンジ物件は、金融機関からの融資審査が通りやすい傾向があります。
融資審査が通りやすい理由は、すでに入居者がいて、毎月安定した家賃収入が発生しているため、金融機関が返済能力を高く評価しやすいためです。
また、過去の運営実績や、レントロール（賃料明細書）を提出することで、金融機関は物件の収益性を具体的に評価しやすくなり、融資判断がしやすくなります。
融資が通りやすいということは、自己資金が少ない方でも、レバレッジを効かせた不動産投資が可能になることを意味します。
レバレッジを効かせた不動産投資が可能になることは、特に50代、60代で退職金などを活用して不動産投資を始める方や、自己資金が限られている若い世代にとって、大きなメリットとなります。
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる限り毎月安定したキャッシュフロー（家賃収入）を得ることができます。
毎月安定したキャッシュフロー（家賃収入）を得ることは、不動産投資において非常に重要な要素であり、長期的な資産形成を考える上で大きなメリットとなります。
空室リスクが低いということは、毎月安定した収入が見込めるということであり、ローンの返済や、物件の維持管理費などの支出を計画的に行うことができます。
ただし、入居者が退去する可能性もゼロではないため、常に空室リスクを意識して入居者との良好な関係を築く努力や、物件の魅力を維持するためのメンテナンスを怠らないことが重要です。
オーナーチェンジ物件には、多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットや注意点も存在します。
デメリットや注意点を事前に理解しておくことは、不動産投資で失敗しないために非常に重要です。
主なデメリットとしては、室内状況を確認しにくいこと、入居者が退去する可能性があること、契約条件の変更が難しいことなどが挙げられます。
さまざまなリスクを把握し、適切な対策を講じることで、オーナーチェンジ物件のメリットを最大限に活かすことができます。
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で販売されるため、購入前に室内状況を直接確認することができません。
購入前に室内状況を直接確認することができない点は、オーナーチェンジ物件の最大のデメリットの一つと言えるでしょう。
室内の状態が悪い場合、購入後に想定外の修繕費用が発生する可能性があります。
たとえば、壁紙の汚れ、床の傷、水回りの設備の故障など、さまざまな問題が考えられます。
修繕費用が発生するリスクを軽減するためには、売主に過去の修繕履歴を確認したり、物件の築年数や、過去の修繕状況を詳しく調べたりすることが重要です。
また、可能であれば、売主や管理会社に依頼して、入居者の退去時に室内を確認させてもらうことも検討することをおすすめします。
オーナーチェンジ物件を購入しても、既存の入居者がすぐに退去してしまう可能性があります。
特に、入居期間が短い場合や、契約更新が近い場合は注意が必要です。
入居者が退去すると、新たな入居者を探す手間や費用が発生し、一時的に家賃収入が途絶えてしまいます。
入居者がすぐに退去してしまうリスクを軽減するためには、入居者の入居期間や、契約内容、更新状況などを事前に確認しておくことが重要です。
また、入居者とのコミュニケーションを密にして良好な関係を築くことも、長期的な入居を促す上で有効な手段となります。
オーナーチェンジ物件では、既存の賃貸借契約を引き継ぐため、契約条件（家賃や敷金、契約期間など）を、購入後すぐに自由に変更することができません。
具体的には、周辺の家賃相場よりも現在の家賃が低い場合でも、入居者の同意を得ない限り、値上げすることはできません。
また、契約内容によっては、退去時の原状回復費用を入居者に請求できない場合もあります。
契約条件がすぐに変更できない点を考慮し、購入前に既存の賃貸借契約の内容を、しっかりと確認しておくことが重要です。
特に、家賃や敷金、契約期間、更新料、特約事項などは、必ず確認することをおすすめします。
オーナーチェンジ物件では、前のオーナーと入居者の間で、何らかのトラブルが発生していた場合、そのトラブルを新しいオーナーが引き継いでしまう可能性があります。
たとえば、家賃滞納や騒音問題、ペット飼育に関するトラブルなど、さまざまなケースが考えられます。
入居者とのトラブルを避けるためには、購入前に、売主に過去のトラブルの有無や、入居者の属性（職業、年齢、家族構成など）、家賃の支払い履歴などを確認することが重要です。
また、管理会社を利用している場合は、管理会社からも情報を収集し、多角的に状況を把握するよう心がけることをおすすめします。
オーナーチェンジ物件は、一見すると空室リスクがないように見えますが、実際には入居者が退去する可能性は常にあります。
また、物件の築年数が古い場合や、過去の修繕が適切に行われていない場合は、購入後に想定外の修繕費用が発生する可能性があります。
想定外の修繕費用が発生するリスクを考慮し、購入前に物件の維持管理状態をしっかりと確認し、将来的に必要となる修繕費用を見込んでおくことが重要です。
具体的には、外壁や屋根の状態、給排水設備の状態、電気設備の状態などを、専門業者に依頼して点検してもらうことも検討が必要です。
オーナーチェンジ物件を購入する際には、いくつかの重要なポイントがあります。
重要なポイントをしっかりと確認することで、購入後のリスクを軽減し、安定した不動産投資を実現することができます。
具体的には、既存の賃貸借契約内容の確認や入居者の属性や支払い履歴の確認、物件の修繕履歴や状態の確認などが挙げられます。
入居者属性や物件の修繕情報などを総合的に判断し、購入の可否を慎重に検討することが重要です。
以下に、それぞれのポイントを詳しく解説します。
オーナーチェンジ物件を購入する際には、まず既存の賃貸借契約の内容を詳細に確認することが不可欠です。
家賃や敷金、礼金、契約期間、更新料、特約事項など、契約内容を細かくチェックする必要があります。
特に、敷金の取り扱いや、退去時の原状回復費用に関する条項は、後々のトラブルを防ぐためにも、絶対に確認を欠かさないようにします。
国土交通省が公開している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 を参考に、契約内容が適正であるかを確認するのもおすすめです。
不明な点や疑問点があれば、必ず売主や仲介業者に確認し、事前に疑問点などを明確にしておくことが大切です。
入居者の属性（職業、年齢、家族構成など）や、過去の家賃支払い履歴を確認することも、オーナーチェンジ物件を購入する上で非常に重要です。
入居者の属性は、今後の家賃収入の安定性に影響を与える可能性があります。
たとえば、安定した職業に就いている入居者であれば、家賃滞納のリスクは低いと考えられます。
また、過去に家賃滞納があった場合、今後も同様の問題が発生する可能性があるため、注意が必要です。
入居者属性の情報は、売主や管理会社に問い合わせることで確認できます。
個人情報保護の観点から、詳細な情報が得られない場合もありますが、可能な範囲で情報を収集し、リスクを判断するように心がけることが大切です。
物件の修繕履歴や、現在の状態を確認することも、オーナーチェンジ物件を購入する上で非常に重要です。
過去にどのような修繕が行われたのか、いつ行われたのかを確認することで、将来的に必要となる修繕費用を予測することができます。
具体的には、大規模修繕がいつ行われたのか、給排水管の交換はいつ行われたのかなどを確認します。
また、建物の外観や、共用部分（エントランス、廊下、階段など）の状態も、自分の目で確認することが望ましいです。
可能であれば、専門家による建物診断（インスペクション）を行うことも検討することをおすすめします。
建物診断を行うことで、建物の劣化状況や修繕が必要な箇所を客観的に把握することができます。
物件の周辺環境や、賃貸市場の動向を分析することも、オーナーチェンジ物件を購入する上で重要なポイントです。
周辺に競合物件が多い場合や、空室率が高いエリアの場合は注意が必要です。
また、将来的な人口動態や、再開発計画なども、賃貸経営に影響を与える可能性があります。
物件の周辺環境や、賃貸市場の動向の情報は、インターネットや、地域の不動産会社から収集することができます。
周辺の家賃相場や入居者のニーズなどを調査し、購入しようとしている物件が、そのエリアで競争力を持っているかどうかを判断することをおすすめします。
国土交通省がサービス提供している「土地総合情報ライブラリ」を利用して、周辺の取引価格などを調べることも可能です。
売主がなぜ物件を売却するのか、その理由や、これまでの運営状況を把握することも、オーナーチェンジ物件を購入する上で重要なポイントです。
売却理由が、物件の欠陥や、トラブルによるものでないかを確認することが大切です。
たとえば、建物の老朽化が進んでいる、入居者とのトラブルが絶えない、などの理由で売却する場合は、注意が必要です。
また、過去の入居率や、修繕費用の推移などを確認することで、物件の収益性や将来的なリスクを予測することができます。
売主の売却理由や運営状況を把握することについては、売主や管理会社に直接聞くのが一番確実です。
可能な限り詳細な情報を収集し、購入判断の材料とすることがポイントです。
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入が発生するなど、不動産投資初心者にとって魅力的な物件です。
しかし、室内状況の確認が難しい、契約条件の変更が難しいなどのデメリットも存在します。
この記事では、オーナーチェンジ物件の仕組みから、メリット・デメリット、購入時に確認すべき重要ポイントを解説しました。
安定したキャッシュフローを得るためには、メリットだけでなく、デメリットやリスクを理解することが重要です。
今回の記事を参考に、オーナーチェンジ物件が、あなたの不動産投資の目的に合っているか、しっかりと見極めてください。
空家ベースは空き家を買いたい人専用のポータルサイトとなっており、有効活用しにくい不動産を所有している人に向いています。
全国を対象としていますので郊外にある不動産も物件として公開することができますので、不動産事業に興味のある方は是非お問い合わせください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産売買を成功させるためには買主の目に止まるよう広告を出す必要があり、広告料がかかります。
ただし広告には種類があり、それぞれの特徴に合わせて広告費の負担割合を考える必要があります。
このような広告活動は購入希望者を早く見つけるうえで重要なポイントとなるため、不動産業者がどのような活動をしているのか売主として把握しておくことが大切です。
この記事では不動産広告の特徴や売却を成功させるための方法について、解説します。
不動産売却を成功させたい人は参考にしてください。
不動産を早期売却するためには複数の広告媒体を活用し顧客から反響を得る必要がありますが、誰が費用負担するのかで広告活動は大きく変わります。
たとえば売主が負担する場合、高値で売却できたとしても支出も多くなってしまうため手残り額は減ってしまいます。
この章では不動産売却の広告費用負担について、解説します。
売主と媒介契約を締結して売り物件を公開し、集客する販売活動は仲介業者の主要業務となり、広告費用は業者が負担します。
不動産会社は契約締結の成約報酬として仲介手数料の支払いを受け取ることから、積極的に情報を展開して購入検討者を探します。
広告活動はこうした売却活動の一環となっており、仲介を依頼している間は不動産会社が負担してくれます。
国土交通省の標準媒介契約約款では、次のように規定されています。
第10条（特別依頼に係る費用）顧客が媒介業者に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は顧客の負担とし、顧客は媒介業者の請求に基づいてその実費を支払わなければなりません。
たとえば販売を委託された物件があるエリアに会社の店舗がないケースではインターネットのみの広告活動となり、ポスティングなどの活動は移動費も人件費もかかってしまいます。
このような広告活動を売主が依頼する場合は、特別費用として実費を支払う必要があります。
なお、その際には事前に見積の提示を受けることになりますので、費用対効果を見極めたうえで依頼すべきか判断することが重要です。
参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
不動産売却に関連する広告はいくつかあり、広告によっては一定期間広告し続けなければ効果が薄い媒体もあります。
そのため複数の媒体を活用して広告活動を行い、効果的に反響を取得することが大切です。
この章では不動産売却広告の種類と特徴について、詳しく解説します。
インターネット広告は幅広い顧客に閲覧してもらえるという特徴があり、ターゲット層に対して漏れなく物件を周知させたい場合に有効です。
広告費も折り込みチラシ等よりも安く簡単に情報更新ができるため多くの不動産会社が利用していますが、購入意欲が高くない顧客からの問い合わせも増えてしまうというデメリットもあります。
そのため広告費が無駄にならないよう、効果的な見せ方が重要だといえます。
なお、インターネット広告には一般的に自社サイトと不動産ポータルサイト、SNSがあります。
不動産会社は自社でHPを所有しており、会社によってはHP内で物件を閲覧することが可能です。
売主からその会社が販売を依頼された物件が多く掲載されていますが、中には不動産ポータルサイトではチェックできないような物件が公開されていることもあります。
物件をどの広告媒体で宣伝するのかは売主と不動産会社の協議によって決まり、大々的に公開したくないという売主の希望があれば自社HPのみの公開になるケースもあります。
このことからも、自社HPは不動産ポータルサイトでは希望の物件が見つけられない購入検討者に注目される広告といえます。
株式会社ウィントランスが運営する空家ベースは空き家を売りたい人と再生したい人を繋ぐ自社HPとなっており、売却が難しいとされている空き家を専門に取り扱っています。
1,000件以上の取引実績があるうえに最短21日で売却完了した事例もあることから、空き家や空き地が売れずに困っている場合は空家ベースに相談するのがおすすめです。
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インターネット上で不動産情報を公開している会社は多く、代表的なポータルサイトの「SUUMO」「アットホーム」「ホームズ」では次のような特徴があります。
SUUMO
株式会社リクルートが運営しており、物件掲載数は1位で月間取引人数も1,000万人を超えています。掲載写真数を増やしたり1コマあたりの広告料を増額することで目立たせたい物件を上位表示できるなど、広告戦略を立てるのに便利なサイトといえます。
アットホーム
広告料が比較的安いことから物件公開しやすく、多くの不動産会社が利用しているポータルサイトです。ビジネス版のATBBでは物件ごとの調査レポートを出力することができるため、顧客が欲しい情報をすぐに提供できるという強みがあります。
ホームズ
他のポータルサイトと違って同じ物件はまとめられており、効率よく閲覧したい人に向いています。2社以上が同じ物件を公開している場合、写真掲載数や会社の評判、売却実績などを総合的に評価しもっとも得点の高い会社が上位表示されます。また、不動産会社をランダムに診断していることから買い手から信頼されやすいという特徴もあります。
instagramやX、TikTokなどのSNSは短い時間で物件情報を顧客に伝えられることから気軽に公開しやすい媒体です。
賃貸では数年前から積極的に取り入れられていましたが不動産売買でも活用されるようになり、SNSから内覧予約するケースも増えてきました。
ユーザー同士の情報共有もしやすいことから、SNSを使った広告活動を行う不動産会社は今後も増加すると思われます。
空き家売買を専門とする空家ベースでは空家ベース利用者のコミュニティがあり、そこに直接的に物件情報を公開することで購入希望者を集めることが可能です。
売却の機会を最大限活かすことができるという特徴がありますので、空き家の売却であれば空家ベースがおすすめです。
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新聞の折り込みチラシやポスティングといった紙媒体は不動産業界ではまだまだ利用されていますが、物件の周知だけでなく会社の認知活動という目的もあります。
ただしポスティングについては買主を見つけるという意味で効果が高く、販売開始直後は物件周辺に配布する不動産会社もいます。
そのためポスティング活動をしてくれる不動産会社は早期売却が期待できるといえ、不動産会社選びの判断材料になります。
現地看板などのオフライン広告は広告料がかからないうえに物件がある限り周知することができ、さらに現在だけでなく将来の買い手に対しても物件を見てもらえるという特徴があります。
また、自社のロゴや連絡先が掲載されている看板を設置し物件資料を一緒に置いておくことで、買い手はインターネットや紙媒体と変わらない情報量を得ることができます。
レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステムのことで、Real Estate Information Network Systemの頭文字を取ってREINS（レインズ）と呼ばれます。
不動産会社は売主と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結した場合、所定の期間内に情報をレインズに登録しなければなりません。
インターネット広告に掲載されていない物件もレインズには登録されており、宅建業者であれば閲覧できることから会社間でスムーズに情報共有することができます。
さらに画面上で「公開中」「申込あり」など販売状況を確認できるという点も、レインズにしかない特徴です。
参考：レインズ
不動産は適切に広告活動することでより高く、早く売却することができます。
この章では不動産売却の広告を成功させるためのポイントを紹介しますので、これから不動産売却を検討している人は参考にしてください。
ターゲットを明確にすることで顧客のニーズに届く内容の広告になり、効率良く反響を得られます。
たとえばマンションを探している顧客は「駅近」や「駐車場の有無」「ペットOK」といったキーワードに注目しており、アピールできるポイントがあれば物件資料に掲載するのがおすすめです。
また売却する物件が築年数の古い中古戸建てであれば「古家付き土地」としても公開することで、注文住宅用の土地を探している顧客にもアピールすることができます。
このように、どのターゲット層に売却したいのかを決めておくことで広告戦略は変わるといえます。
買い手はインターネット広告や紙媒体で物件の公開を知ることになりますが、広告に表示される情報が少ないとイメージができず、問い合わせや内覧予約を躊躇する原因になってしまいます。
特に駅や小学校、中学校、スーパーの有無が分かるライフインフォメーションは購入後の生活に大きく影響を与えるため、必ず掲載しておくべき情報です。
これ以外にも広い庭や駐車スペースは重要なアピールポイントになることから、なるべく多くの物件情報を掲載するのがポイントです。
ただし著しく事実に相違する表示は宅建業法で禁止されており、注意が必要です。
参考：不動産広告のルール – 公益社団法人 全日本不動産協会
多くの物件写真を公開することで買い手は内覧する前に具体的なイメージを持つことができ、その結果反響数を増やすことができます。
特にリフォームした箇所や駐車スペース、外観、前面道路の広さは文字では伝わりにくいことから必ず掲載すべき画像といえます。
なお、物件の撮影は見栄えが良くなるよう露光調整やピント調整を行えるカメラで撮影することも大切なポイントです。
プラスだけでなくマイナス面もしっかり掲載することで、内覧時や契約時のトラブルを軽減することができます。
たとえば近隣との申し合わせ事項や過去に事件や事故が敷地内であった場合、情報公開しておくことで商談が進んだタイミングで断られる可能性を低くすることができます。
なお、建物に雨漏りやシロアリ被害などが確認できている場合は契約後に売主負担で修繕することにもなりかねませんので、なるべく早い段階で買主に伝達し承諾のうえで購入検討してもらうことが売却成功のポイントです。
不動産売却の広告料は特別なケースを除き、不動産会社が売却完了まで負担します。
売主が支払う仲介手数料にはこうした広告活動に対する報酬という意味も含まれているため、不動産会社は積極的に広告活動を行い買い手を探してくれます。
また、広告にはいくつか種類がありますので、買い手が購入したくなるような広告にするためにはそれぞれの特徴を押さえておくことが大事です。
最適な広告戦略を立てられる不動産会社は販売力も高いといえますので、査定を依頼する際にはどのような広告を予定しているのかヒアリングすることも大切だといえます。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産を現状で売買する際には契約書の特約に現状有姿に関する条項を記載することになり、設備の修繕や欠陥について売主と買主はトラブルが起きないよう理解を共有する必要があります。
遠方の物件を相続するなど土地や建物の管理ができない場合にこうした取り決めをすることで引渡し後のトラブルを未然に防ぐことができますが、売主は全ての責任が免責になるわけではなく、大きな注意点といえます。
特に中古物件は雨漏りやシロアリ被害が取引完了後に発覚するケースも多く、引き渡しが完了しても一定期間は売主が対応するのが一般的です。
このことからも、現状有姿について不動産会社から説明を受け、正しく理解したうえで不動産売買を進めることが大切だといえます。
この記事では不動産売却における現状有姿の概要とメリット・デメリット、よくある質問について解説します。
現状有姿とは不動産を公開した時点から売主はリフォームや家具・家電の処分、草むしりといったメンテナンスを行わず、そのままで取引する方法です。
中古住宅の売買で見られる方法で物件資料にも事前に告知することが宅建業で推奨されており、買主は事前に物件の状態を確認したうえで購入するか決めることになります。
また現状有姿は法律上の用語として定義されているわけではありませんので、契約時には現状有姿の意味について売主側と買主側で齟齬がないか協議しておくことが重要です。
現状有姿の条件で売却したとしても売主は契約不適合責任を免れるわけではなく、トラブルの内容によっては売主は修繕や代金減額、損害賠償の責任を負う可能性があります。
たとえば購入した一戸建てが安心して住めない状況だった場合、買主によっては居住という目的を達成できない住宅ということになります。
こうしたトラブルが契約で定めた期間内で発生した際には、売主の費用負担によって対応することになります。
そのため現状有姿を条件に売却したとしても物件の状況によっては売主は責任を負うケースがあり、仲介を担当した不動産会社に契約不適合責任が発生する可能性についてアドバイスを受けておくことがおすすめです。
現状有姿は売主の判断によって設定される「売却条件」のことで、契約不適合責任は法令によって定められた「責任」です。
つまり、家電のみ撤去など現状有姿の内容はある程度変えられても契約不適合責任については変えられないという違いがあり、現状有姿を主張することで責任の追及を免れることはできないことが分かります。
ただし、買主が契約時に雨漏りやシロアリ被害など契約不適合責任に該当する瑕疵について説明を受けていた場合は「合意したうえで購入した」ということになるため、合意した部分についての契約不適合責任は免責となります。
現状有姿だからといって売主は買主に説明義務がないわけではなく、物件状況について告知書を使って説明する必要があります。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の売買契約書雛形には、次のような条項が含まれています。
第9条（物件状況の告知）
売主は、本物件の状況について別添「物件状況確認書(告知書)」にて買主に告知するものとする。
この物件状況確認書には土地と建物の状況について売主が知り得る情報が記載されており、一般的には以下の情報を買主に提供することになります。
参考：全宅連
現状有姿での不動産売買は売主と買主双方にメリット・デメリットがあり、正しく理解したうえで取引を進めることでトラブルを未然に防ぐことができます。
この章では現状有姿のメリット・デメリットについて解説しますので、これから不動産取引を予定している人は参考にしてください。
| 売主/買主 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売主 |
残置物撤去の手間や費用が不要 スピーディーに売却できる |
反響が少なくなる 価格交渉を受ける可能性が高くなる |
| 買主 |
残置物を活かしたリフォームが可能 価格交渉が成功する可能性が高い |
予想外の費用が発生する可能性がある |
売主は不動産を現状有姿で売却することで残置物の撤去などの手間や費用をかけず、スムーズに不動産売買を進めることができるというメリットがあります。
不動産売買契約の締結から引き渡しの間に売主は契約で定められた状態まで不動産を整える必要がありますが、現状有姿にすることで即引き渡しが可能となります。
買主が住宅ローンを組まずに現金で支払いする場合は契約と引渡しを同時に行うこともできますので、手間をかけずスピーディーに売却したい売主におすすめの方法です。
現状有姿にすると撤去費用を買主が負担することになり、その分の価格交渉を受ける可能性がデメリットです。
さらに撤去にかかる費用については契約した後に見積もりを取得することになり、買主にとっても大きなリスクといえます。
その結果現状有姿の物件は反響が少なくなってしまい、販売が長期化するという点もデメリットとなります。
買主にとって現状有姿の物件は残置物を使って内装を仕上げることができるというメリットがあり、内覧によって活用したい家具や家電などがある場合におすすめです。
また、現状有姿での取引を理由に価格交渉を行うことで成功確率が高くなるという点もメリットといえます。
現状有姿で物件を購入した場合、想定外の費用が発生する可能性が高くなります。
たとえば家具や家電を動かした裏側の壁が傷んでいたり、建物を解体すると売主も知らなかった井戸が発見され処置が必要になることもあります。
また、確定測量されていないことで隣地と境界トラブルになるケースも少なくありません。
このことからも、現状有姿の物件を購入する際には予測不可能なトラブルが起きるリスクがあることを知ったうえで判断することが重要です。
現状有姿の不動産売買はトラブルが起きやすく、訴訟に発展するケースもあります。
こうしたリスクを避けるためにも、売主は現状有姿の条件で売却する際にはしっかり対策したうえで物件を公開する必要があります。
この章では現状有姿で不動産売買をする時の注意点について、詳しく解説します。
ホームインスペクションとは建築士などの有資格者が建物の状態をチェックし、買主に情報提供するサービスのことです。
買主は外壁や屋根、基礎などのヒビや劣化をレポートで確認することができますので、ある程度修繕箇所を把握したうえで購入を判断できる安心感があります。
修繕費用も事前にイメージできることから、ホームインスペクションによる情報共有はトラブル防止として有効だといえます。
家具や家電は買主は新しく買いなおしたり現在使用している物を持ちこむケースが多いため、処分となる可能性が高いです。
そのため家具と家電だけは売主が撤去しておくことで、買主の負担を減らすことができます。
また、家具と家電がなくなった室内は見やすくなり、買主の購入意欲も高まりやすいというメリットもあります。
内覧は買主に現状を説明する重要なステップであり、内覧と契約時に同じ内容を説明することで買主の理解は深まります。
特に設備の劣化や不具合の有無は買主も気にするポイントですので、事前に説明できるよう準備しておくことが大切です。
公益社団法人全日本不動産協会では現状有姿取引に関する裁判事例を公開しており、平成11年7月30日に神戸地裁で判決された事例は次のような内容でした。
買主側の主張：購入した物件に蝙蝠が巣を作っており、快適な住環境を維持することは難しい。よって売主に契約不適合責任を売主に請求する。
売主側の主張：契約書特約には「売買対象物件が平成7年1月17日に発生した兵庫県南部地震の震災区域内にあることを相互に確認し、本物件は現状有姿にての引渡しとする。本物件について万一、将来兵庫県南部地震を起因とする損傷が発見、発生したとしても買主は売主に対していかなる一切の苦情等を申し述べないこととする」という特約が記載されているため、契約不適合責任に該当しない。
判決：蝙蝠が巣を作ることで生活に支障をきたすわけではないが個体数は一般的な観点からも通常甘受すべき限度を超えており、支障があるといえる。さらに特約には地震に関連する損傷となっており蝙蝠との因果関係は認められず、よって契約不適合責任は否定されない。
参考：現状有姿 – 公益社団法人 全日本不動産協会
この章では現状有姿についてよくある質問を紹介します。
現状有姿であっても契約不適合責任を問われるケースはあります。
たとえば雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きは日常生活に支障をきたすため、買主の目的を達成できないことから責任を追及される可能性があります。
また古家付き土地として購入した場合であっても地中からコンクリートや鋼管杭などが発見され、建築に支障があると判断されると契約不適合責任になることもあります。
ただしこれらの瑕疵が事前に判明しており、さらに告知書に記載したうえで買主に説明した場合は契約不適合責任を免責できる可能性が高くなります。
現状有姿は不動産を現状のまま引き渡すという契約条件ですが、不動産の状況を説明しなくて済むというわけではありません。
告知書や重要事項説明書に土地と建物の状況を記載し、買主に説明をしたうえで売買契約を締結する必要があります。
そのなかでも告知書は宅建業者が調査できない内容も含まれており、意図的に隠してしまうと買主と仲介業者から損害賠償を請求されることもあるため注意が必要です。
特に問題ありません。
現状有姿の一般的な解釈では「売主は現状のまま何もせず引き渡す」となります。
残置物を撤去した方が買主からの反響は増えますが、どうしても撤去できない場合は現状有姿での売却がおすすめです。
一般的な取引では次のような特約条項が記載されています。
本物件は現状有姿で引き渡すことになり、売主は室内及び敷地内にある残置物や建物、塀などその他一切の工作物を撤去することなく引き渡すことを買主は承諾するものとする。
同じ意味になります。地域の慣習や契約書類を作成する不動産会社の規定によって使い分けられます。
現状有姿で不動産を売却することで売主は残置物を撤去する手間と費用を減らすことができ、スピーディーに引き渡しすることができますが契約不適合責任が免責になるわけではありません。
そのため内覧時と契約時に不動産の状況を買主に説明し、理解してもらったうえで取引を進めることがトラブル防止となります。
また現状有姿での取引は買主にとって残置物を有効活用したり価格交渉しやすいというメリットがありますが、どれだけ物件をチェックしても想定外の破損が見つかる可能性もあります。
このように現状有姿の取引は売主と買主どちらにもメリットとデメリットがありますので、不動産会社に想定し得るトラブルについてアドバイスを受け、対策したうえで取引することをおすすめします。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産会社を通じて物件を売却したり購入した場合、仲介手数料の支払い義務が発生しますが仲介手数料の意味や計算方法を知らない人は意外と多いです。
売主は不動産業者に売却を依頼するタイミングで、買主は売買契約のタイミングで仲介手数料についての説明を受けることになります。
賃貸物件を借りる際にも仲介手数料を支払うケースもあることから「そんなものか」と深く考えず提示された媒介契約に署名押印してしまう人も多いですが、支払う理由を理解した上でサインすることをおすすめします。
この記事では不動産取引における仲介手数料の意味や仕組み、計算方法について解説します。
節約する方法とリスクについても紹介しますので、これから不動産売買を行う予定がある人は参考にしてください。
この記事で分かること
空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
空家ベースは空き家再生を通して空間を作ることの楽しさを広め、起業へのファーストステップを応援します。
公式LINEでは未公開物件の配信も行なっています。
不動産会社を通じて不動産の取引をするのであれば仲介手数料を支払うケースがほとんどですが、国土交通省によって上限額が決められており、法外な金額を請求されることはありません。
そのため何も気にすることなく支払う売主や買主も多いですが、手数料を支払うことの意味を理解することでより納得のいく不動産売買になります。
この章では不動産会社における仲介手数料の意味と仕組みについて、解説します。
不動産における「仲介」とは売主と買主が売買契約を締結できるよう情報を提供したり物件を案内する業務のことで、仲介手数料は売買が成立したことへの報酬です。
宅地建物取引業では仲介業務における報酬は原則「成功報酬」のみとなっており、査定や売却の相談をしただけでは支払う必要はありません。
不動産仲介業はただ物件を紹介し契約するだけでなく、安全に取引できるよう住宅ローンの審査や解体、測量のスケジュール調整、決済日の設定など多岐にわたります。
これら全てを売主と買主だけで契約を遂行することは難しくトラブルも起きやすいことから、不動産会社が仲介することで安心して取引ができるといえるでしょう。
仲介手数料は売主と買主が契約できるよう媒介することに対しての報酬となり、どちらも国土交通省が定める規定によって算出されます。
賃貸物件のように貸主と借主からもらう手数料の合計に対して上限が設けられているわけではなく、売主と買主は別々に媒介契約を締結するためそれぞれ個別に支払うことになります。
そのため契約によっては売主と買主が支払う仲介手数料が異なる可能性もあり、手数料額についてはあらかじめ不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
不動産仲介手数料は売買価格によって金額が変わることから、購入検討時には物件価格をベースに計算することでおおよその仲介手数料を把握することができます。
この章では仲介手数料の基本的な計算方法と速算で算出できる方法について、具体例を交えて説明します。
想定される売買金額に対する仲介手数料を表でまとめてますので、参考にしてください。
法律で定められている仲介手数料の上限額は売買金額によって計算式が異なり、基本計算式は次のようになります。
たとえば物件価格が100万円の場合、100万円×5%＝5万円が仲介手数料の税抜価格です。
1,000万の不動産を取引した場合は3段階に分けて計算することになり、200万円以下の部分で10万円、200万円～400万円の部分で8万円、400万円以上の部分で18万円となり税抜価格の合計36万円となります。
このように売買金額が200万円、400万円を超えるかどうかで計算に使用する基本計算式が異なることが分かります。
なお、新築戸建や新築マンションを売買する場合は建物部分に消費税が含まれているため除外して計算する必要があります。
なぜなら仲介手数料は非課税業者でない限り課税対象の費用となっていることから、売買金額に含まれている消費税を抜かなければ二重課税となってしまうからです。
消費税が売買代金に含まれている場合の売買契約書には税抜きの建物と土地、消費税の内訳が記載されていますので、税抜きの建物と土地の価格を足した額を使って仲介手数料を計算することになります。
つまり新築物件の場合は内覧時に想定している仲介手数料よりも少し安くなることが分かり、資金計画を立てる上での重要なポイントといえるでしょう。
【参考サイト：消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省】
基本計算式を用いた仲介手数料の計算は1,000万円を超えた時点で3段階となりますが、実際には200万円と200～400万円の手数料合計は18万円と決まっているため、売買代金から1,000万円を差し引いた部分のみを計算し18万円を足せば計算できることになります。
そのため仲介手数料の上限額は次のような速算式によって計算することができるため、この計算方法を覚えておくことをおすすめします。
たとえば物件価格2,000万円の税抜き仲介手数料を基本計算式と速算式で計算した場合、次のような違いがあります。
不動産会社も間違いをなくすために速算式を用いて計算しています。
売買価格が5,000万円までの仲介手数料をまとめましたので、参考にしてください。
| 売買価格 | 税抜き仲介手数料 |
|---|---|
| 800万円以下 | 30万円 |
| 1,000万円 | 36万円 |
| 1,500万円 | 51万円 |
| 2,000万円 | 66万円 |
| 2,500万円 | 81万円 |
| 3,000万円 | 96万円 |
| 3,500万円 | 111万円 |
| 4,000万円 | 126万円 |
| 4,500万円 | 141万円 |
| 5,000万円 | 156万円 |
仲介手数料には宅建業者に対して特例措置が設けられており、低廉な空き家や空き地を媒介する場合の仲介手数料は前述した計算式とは別の算出方法を使うことが認められています。
2017年12月8日に仲介手数料の上限額は一度見直しされており、物件価格が400万円以下の場合は売主から最大18万円受け取ることができるという特例措置が設けられました。
2024年7月1日より「低廉な空家等の媒介特例」がさらに追加され、800万円以下の空き家もしくは空き地を媒介する場合は税抜30万円を上限額にすることができます。
こうした特例が設置された理由として人件費や燃料費の高騰があり、売却価格が低いと物件の場所によっては不動産会社が赤字になってしまうからです。
しかし宅建業法に基づく取引である以上仲介責任は発生するため不動産会社は手を抜いて業務することはできず、その結果低廉な空き家などは売却を断られることになってしまいます。
管理されていない空き家や空き地が増加してしまうと火災や倒壊、害虫・害獣の発生、さらには犯罪組織に使われるリスクを抱えることになるため、不動産会社が積極的に販売活動できるよう報酬額を見直す必要がありました。
「低廉な空家等の媒介特例」はこうした背景から設けられましたがあくまでも特例の上限額となっているため、不動産会社は媒介契約の締結時にあらかじめ特例の報酬額について依頼者に対して説明し合意を得ることが義務付けられています。
そのため不動産の売買をする際には媒介契約書の内容を十分に理解し、気になる点があれば必ず不動産会社に説明を求めることが大切だといえるでしょう。
【引用サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】
物件が高額になると仲介手数料も高額になり、場合によっては仲介手数料が予算を圧迫してしまうケースもあります。
そのため仲介手数料を値引きできないか交渉し、少しでも余裕がある資金計画にできないか検討することもポイントです。
この章では仲介手数料を節約するための方法について、解説します。
仲介手数料は不動産会社の主な収入源となるため、原則値引きはできません。
値引きをしても不動産会社の仲介責任は残るため費用対効果が悪くなってしまい、責任と対価が釣り合わなくなる可能性があるからです。
しかし不動産の販売状況や不動産会社の事情によっては値引きできるケースもあり、たとえば販売が長期化している物件の購入交渉や不動産会社の決算月に入金できるケースが挙げられます。
このような特殊な状況や事情を活かして交渉した場合には、仲介手数料の交渉が成功することもあります。
その一方で仲介手数料の値引き交渉はリスクを伴うことも知っておく必要があり、おすすめはできません。不動産会社からすると、値引きされるより正規の手数料で契約してもらった方が当然利益は多くなりますから、他の買い手がいる場合はそちらが優先される可能性が高くなります。また、交渉にかかる時間や労力も重要なコストです。
仲介手数料の値引き交渉をする際には値引きが必要な理由を丁寧に説明し、お互いに気持ちの良い取引ができるよう注意することがポイントです。
仲介手数料は宅建業者である不動産会社が法外な価格を請求しないよう上限額が設定されていますが、特別な事情がなければ上限額のまま請求されることになります。
不動産会社は仲介手数料以外で原則収益を得ることはできず、査定料は相談料だけでなく売却に使用した広告料についても請求することはできません。
そのため上限額がある＝価格交渉していいというわけではないことを知っておきましょう。
片手仲介とは売主もしくは買主のどちらか片方のみに仲介手数料を請求できるケースのことで、両手仲介は買主と売主のどちらにも請求が可能です。
売主に販売を依頼された不動産会社が買主を見つけた場合は両手仲介となり、他社が買主を紹介してくれた場合には売主にのみ仲介手数料を請求することになります。
そのため他社が販売している物件に買主を紹介した不動産会社は必ず片手仲介となり、両手仲介は売主側の不動産会社にしかできません。
つまり売主側の業者に直接問い合わせして物件を紹介してもらい契約を締結した場合は不動産会社の利益は倍になっていることが分かり、状況によっては多少の値引き交渉を受けられる可能性はあるといえるでしょう。
一方、片手仲介は通常通りの利益となることから値引き交渉は難しく、強引に依頼すると仲介を断られることもあるため注意が必要です。
仲介手数料は購入申込書を提出したタイミングではなく、関東では契約時と引渡し時に支払うことになります。ただし東海や関西、九州地方では決済時に一括で支払うのが慣例になっており、支払いタイミングについてはあらかじめ確認しておきましょう。
この章では仲介手数料の支払い時期と注意点について、解説します。
不動産売買は契約が締結されたタイミングで成立したとみなされるため仲介手数料が発生し、関東では契約時に50%、不動産決済時に50%支払うことになります。
そのため仲介手数料の半分は契約時に用意しておくことになり、自己資金から資金を使うことになるという点に注意が必要です。
また契約後に解約となっても残りの50%は支払う義務があり、媒介契約によって締結された報酬額を満額支払うことになります。
地方によっては不動産決済時に一括で支払うことになるため、住宅ローンを使って対応することもできます。
手数料を分割して支払うことは原則できず、媒介契約時に定められたタイミングで支払うことになります。
また仲介手数料の分割支払いは宅建業法47条で禁止されている「信用の供与」に該当する可能性があり、「手数料を分割でいいから契約して欲しい」という依頼をすることは手数料を貸付したことと同義になるため違反行為です（筆者が宅建協会へ確認し得た回答）。
このような理由から宅建業者が仲介手数料の分割に応じる可能性は極めて低いといえるでしょう。
不動産を購入する際には仲介手数料以外にかかる諸費用があるため、事前にチェックしておくことをおすすめします。
この章で詳しく解説します。
不動産を購入した場合には所有権移転登記を行うことになりますが、その際には登録免許税と呼ばれる税金が発生することになり、一般的には買主が負担します。
登録免許税は購入する不動産の評価額に対して税率0.2%を掛け合わせることで税額を算出することができますが、令和8年3月31日までの取引であれば税率を0.15%に軽減できるという特例があります。
また不動産を売却する売主も譲渡所得税という税金が発生する可能性があり、次の計算式でプラスになった額が譲渡所得課税額です。
売却価格－売却時の諸費用－当時の取得価格－取得時の諸費用
上記計算によって算出された課税額に対して税率を掛けることで税額を計算することができますが、税率は所有期間によって次のように変わります。
たとえば課税額3,000万円の場合だと、5年以内に売却すると譲渡所得税は約1,188万円となり、6年目以降であれば約610万円です。
なお、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用した場合は課税額から3,000万円を控除して譲渡所得税を計算することが可能となり、免税にできるケースも少なくありません。
こうした特例はいくつか公開されていますので、利用できる特例をチェックしましょう。
【引用サイト：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁】
【引用サイト：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁】
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は所有権移転登記時期までに住宅ローンを完済して抵当権を抹消し、買主に移転する所有権が阻害されない状態にしなければなりません。
実際には買主から支払われた代金を使って抹消するケースが多いため抵当権抹消と所有権移転を同時に実行することが多いですが、住宅ローンを一括返済するためには金融機関によって数万円かかることがあり、抵当権抹消には1,000円/本必要です。
そのため事前に金融機関へ売却することを伝え、一括返済にかかる費用を確認しておくことをおすすめします。
前述した諸費用以外にもかかる税金として印紙税があり、売買契約書に印紙を貼付し消印することで納税となります。
印紙税は売買金額に応じて次のように変更し、売買金額が高額になると印紙税も高額になります。
ただし印紙税は売買契約書の原本を保有する人が支払うことになるため、契約書の原本を使う場面のない売主は原本のコピーを補完することによって免税にすることができます。
| 売買価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 160,000円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円を超える | 480,000円 |
【引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁】
仲介手数料は限度額で請求するのが原則ですが、仲介手数料を値引いた額で対応することをアピールしている不動産会社もいます。
この章では手数料が安い不動産会社の特徴と値引きできる理由、選ぶ際のリスクについて解説します。
仲介手数料は不動産会社にとって大きな収入源であるため一般的には値引きをすることはありませんが、売主側の媒介物件が多い会社は両手仲介になるため買主側の手数料をあらかじめ値引きし反響数を増やす戦略を採用するケースはあります。
また新築住宅を専門に取り扱っている不動産会社は新築住宅の建築会社から手数料をもらえるため両手仲介と同じような状態で取引できることから、仲介手数料の価格交渉に応じるケースもあるでしょう。
このように不動産会社が利益を担保できる後ろ盾があれば安全な取引が可能といえますが、そうではなく目先の利益を優先して手数料の値引きに応じる会社には注意が必要です。
仲介手数料を値引きしてしまうと当然その分多く契約しなければ利益を担保することができなくなるため、薄利多売のような状態になってしまいます。
さらに不動産仲介業はサービス業であるため手数料を値引きしたという情報は知れ渡ることが多く、一度値引きしてしまうと継続して対応することにもなりかねません。
その場合少なくなった利益に対して変わらない人件費や燃料費を投下することになるのでサービスが劣化することも考えられます。
つまり、中長期的な観点から値引きサービスを実施していない限り仲介手数料の値引きに応じる会社はサービスが悪い可能性があるといえ、コストとリスクのバランスを見極める必要があるといえるでしょう。
仲介手数料が安いと当然従業員への給料も安くなり、その結果サービスは悪くなります。
これはどの産業にも共通する労働と対価の常識となっており、仲介手数料を値引きさせた状態で最高のサービスは期待できないと考えるべきでしょう。
不動産の売買は一生に一度のケースがほとんどであるため、安全に取引を完了させることを優先することをおすすめします。
この章では不動産仲介手数料に関するよくある質問をまとめました。
仲介によって不動産を売買するのであれば、仲介手数料は原則支払う必要があります。
売主が宅建業者で自らも販売している場合は直接連絡し取引することで仲介手数料を無料にすることは可能ですが、多くの建築会社は販売を仲介業者に依頼しています。
そのため仲介手数料は必ず支払う費用だと考えて資金計画するのが安全だといえるでしょう。
仲介手数料が無料や割引されている物件を見つけた場合、理由を確認しましょう。
売主が販売店と代理契約を締結しており売主側からのみ仲介手数料をもらう販売形態やすぐにでも売りたい物件のため手数料を割引しているのであれば、安全に取引することができます。
一方、特に理由がなく手数料が値引きされている場合はサービスが悪い可能性があるため、注意が必要です。
仲介手数料を支払わないということは仲介業者に「タダ働き」を求めているのと同じであるため、サービスが悪くなるばかりか最低限の連絡しかなく、不安を抱えたまま取引することになります。
不動産仲介業者は宅建業法で定められた法令業務については実施してくれますが、仲介手数料がもらえないのであれば仲介責任をまっとうできる工数しか割り当てせず、他の案件に時間を使うことになるでしょう。
その結果望んだサービスを受けられずストレスを感じながら取引完了を待つことになるため、仲介手数料を支払った上で納得のいくサービスを受けることをおすすめします。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産を取得した場合には不動産取得税の支払い義務が発生しますが、一定の条件を満たす住宅を購入したり相続した場合にはかからないケースもあります。
また新築や中古は税額を軽減させる方法があり、こうした軽減措置が利用可能かあらかじめ調べておくことが必要といえるでしょう。
ただし軽減措置の利用や猶予を申請するには確定申告が必要であり、必要書類に不備があれば何度も税務署とやり取りする手間が発生してしまいます。
場合によっては軽減措置が受けられないこともあるため、相談先や手続きの流れ、必要書類については必ず押さえておくべきポイントといえるでしょう。
この記事では不動産取得税の概要と計算方法、控除を受けられる物件や制度について解説します。
不動産取得税に関するよくある質問についてもまとめましたので、これから不動産を取得する予定がある人は参考にしてください。
この記事で分かること
空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
公式LINEからも情報を発信していますので、空き家の購入を検討している方はぜひご登録ください。
不動産取得税は購入もしくは取得した土地や家屋に対して課税される税金となっており、住民税などと同様に自治体へ支払う「地方税」となります。
また不動産を取得後に確定申告をすることで税額が決定されることになり、取得から1年以内を目途に納税通知書が郵送されます。
つまり、不動産取得税は自動的に口座から引き落としになるわけではなく自ら県税事務所やコンビニで納税しなければならないことが分かります。
なお不動産取得税は固定資産税のように自治体によってはクレジット決済や電子マネー決済が可能となっているため、納税通知が届いたらすぐに支払えるよう準備しておきましょう。
不動産取得税は取得金額×税率で計算することができ、取得金額は不動産を購入した価格ではなく固定資産税評価額が適用されます。
つまり宅地や建物の金額が安かったとしても固定資産税評価が高ければ不動産取得税も高額になってしまうため、注意点といえます。
また、税率は原則4%ですが令和9年3月31日までに住宅用不動産を取得した場合は3%が税率です。
たとえば標準額が500万円の不動産を取得した場合、15万円が不動産取得税ということになります。
このように事前に税額をチェックできることから、購入検討のタイミングで不動産会社から評価額をヒアリングし、計算しておくことも大切なポイントとなります。
なお、不動産取得税の対象となる土地や家屋の種類が定められており、総務省のHPでは次のようになります。
【参考サイト：総務省｜地方税制度｜不動産取得税】
安い物件を購入できたり相続取得することで初期投資を抑えられたとしても、不動産取得税などの税金が高くなってしまうとトータルコストが想定外に増えてしまいます。
そのためなるべく不動産取得税がかからない方法を知っておく必要がありますが、条件を満たすことで不動産取得税をゼロにできるケースもあります。
この章では不動産取得税がかからないケースについて詳しく解説しますので、参考にしてください。
総務省のHPでは不動産取得税が発生するケースについて「土地や家屋の購入もしくは贈与、家屋の建築などで不動産を取得した場合」と定めています。
つまり相続によって不動産を取得するのであれば不動産取得税がかからないことになり、納税通知書がとどくことはありません。
ただし相続時精算課税制度を使用した場合は相続でなく「贈与」という扱いになることから、課税対象となってしまいます。
そのため、あくまでも単純に不動産を相続した場合のみ非課税となることを知っておきましょう。
なお、相続した不動産の評価額が高すぎると相続税が発生するケースがあることも、知っておくべきポイントです。
不動産取得税を減額させるために、国土交通省や総務省からは優遇措置が公開されています。
これらの制度を利用し課税標準よりも控除額が上回れば免税となるため、不動産取得税はかからないことになります。
このように、不動産を相続以外の方法で取得したとしても軽減税率によって税金が発生しないというケースもあります。
自治体や国などの公共機関が、公共の道路として利用する目的で不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税となります。
これは、取得した土地が一般利用を前提とした公益性の高い用途であるためです。ただし、道路の用途や管理主体によって非課税の可否が異なるため、取得前に県税事務所へ確認することが重要です。
土地区画整理事業により従前の土地と引き換えに取得する換地は、不動産取得税の課税対象外です。
これは従来の所有地を再配置する手続きに過ぎず、新たな取得とはみなされないためです。ただし、換地処分に伴う他の権利移転には課税される場合があるため、事前の確認が必要です。
法人が合併や分割によって不動産を取得した場合でも、一定の条件を満たす場合は不動産取得税が免除されます。
吸収合併などで資産継承が行われた際に、対価の支払いが伴わないケースが該当します。制度の適用には合併・分割の手続き内容や届け出の正確性が求められます。
宗教法人や学校法人が、公益目的に使用する施設（礼拝所、校舎、寮など）として不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税となります。
ただし、実際に事業に使用されること、営利目的ではないことが条件です。取得後の用途変更があった場合は、課税対象となることがあるため注意が必要です。
不動産取得税の軽減措置制度は新築住宅と中古住宅を購入した際に築年数や仕様に応じた控除額を課税額から控除する制度となっており、令和8年3月31日までに取得することが利用の条件となっています。
この制度の適用を受けるためには確定申告によって正しい手続きをする必要があり、利用の要件と申告の内容、必要書類は購入する物件が新築か中古かで異なります。
そこで、この章では不動産取得税の軽減措置制度について、適用条件と申告の概要について解説します。
軽減措置はどのような不動産を取得した場合でも適用できるわけではなく、築年数や仕様によって控除額が変わります。
場合によっては軽減措置を受けるために追加工事が必要になるケースもあるため、注意が必要です。
新築住宅の場合と中古住宅の場合において、控除額と適用条件は次のようになります。
新築住宅を購入する場合、原則1,200万円を評価額から控除することができます。
この特例は「住宅用地特例」と呼ばれ、床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に適用されますが、購入する家屋が長期優良認定住宅の場合は1,300万円まで控除額を拡大することができます。
また住宅用の土地を購入した場合でも控除を受けることができ、評価額の半分に税率を掛け合わせることで税金を計算することができます。
これを負担調整特例措置といい、さらにこの措置によって算出された税額を次にあげる控除額のどちらか安い方を差し引くことができ、マイナスになれば免税です。
1.150万円×税率
2.土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸当たり200平方メートルを上限）×税率
中古住宅は新築住宅とは違った軽減のルールがあり築年数に応じて大きく変動しますが、まずは以下のルールをクリアしている必要があります。
上記ルールをクリアしている物件の場合、新築された日によって控除額は次のようになります。
| 新築された日（S：昭和 H：平成） | 不動産取得税の控除額 |
|---|---|
| H9.4.1～ | 1,200万円 |
| H1.4.1～ H9.3.31 | 1,000万円 |
| S60.7.1～H1.3.31 | 450万円 |
| S56.7.1～S60.6.30 | 420万円 |
| S48.1.1～S50.12.31 | 230万円 |
| S39.1.1～S47.12.31 | 150万円 |
| S29.7.1～S38.12.31 | 100万円 |
| 上記以外の住宅の取得 | 0円 |
なお、新耐震基準を満たしていない場合であっても以下の条件をクリアすることで軽減措置を利用することができます。
上記を全てクリアすると、次の控除額を差し引くことができます。
| 新築された日（S：昭和 H：平成） | 不動産取得税の控除額 |
|---|---|
| S56.7.1～S56.12.31 | 126,000円 |
| S51.1.1～S56.6.30 | 105,000円 |
| S48.1.1～S50.12.31 | 69,000円 |
| S39.1.1～S47.12.31 | 45,000円 |
| S29.7.1～S38.12.31 | 30,000円 |
このことからも中古住宅は適合証明や新耐震基準の該当有無、築年数を調べておくことがポイントだといえるでしょう。
【参考サイト：住宅などの不動産取得税の軽減 – 愛知県】
不動産を取得してから60日以内に都道府県税事務所へ必要書類を提出し、軽減措置を受けます。
必要書類は以下の通りです。
税金が軽減されたかどうかは郵送される納税通知書で確認することができますので、通知書が届いたらすぐに確認して納税しましょう。
なお、納税は都道府県税事務所の窓口で支払うことができますが、それ以外にも郵便局や金融機関、コンビニの窓口、市区町村によってはクレジットや電子マネー決済も可能です。
納付書が届かないケースもありますが、その場合の多くは税額が0円だった場合です。
しかし納付書が紛失している場合も考えられるため、取得してから1年経っても納付書が届かない場合は県税事務所に問い合わせしましょう。
この章では以下条件の不動産を取得した場合の税金について、計算式を踏まえてシミュレーションします。
【建物】
2,000万円‐1,200万円＝800万円×3％＝24万円
【土地】
①1,000万円×0.5×3%＝15万円
②（500㎡÷100㎡）×200㎡×3%＝30万円
②‐①＝マイナスのため0円
【建物】
400万円‐450万円＝マイナスのため0円
【土地】
①500万円×0.5×3%＝7.5万円
②（250㎡÷80㎡）×160㎡×3%＝15万円
②‐①＝マイナスのため0円
この章では不動産取得税についてよくある質問をまとめました。
不動産を取得しなければ不動産取得税を支払うことはないことから、一般的にそれほど経験する機会はありません。
そのため申告の期限や準備物が分からず、慌ててしまう人も少なくありません。
このような失敗をしないためにも、この章で紹介するQ&Aをチェックしておきましょう。
不動産を相続によって取得した場合、不動産取得税はかかりません。
なぜなら不動産取得税が発生するのは土地や家屋の購入もしくは贈与、家屋の建築などで不動産を取得した場合だからです。
そのため相続の場合は不動産取得税を支払う必要がありませんが、評価額によっては相続税が発生することもあるため注意しましょう。
また、不動産取得税の軽減措置制度を利用し税額よりも控除額が大きくなれば、税金の支払いは必要なくなります。
この場合、新築住宅は中古住宅よりも控除額が大きくなる傾向にあり、中古住宅は築年数と耐震基準の内容によって控除額が変動します。
このように手に入れた不動産の状態によっては免税となる可能性もあり、取得を検討するタイミングである程度計算しておくことが重要といえます。
不動産を取得しても通知書が届かない場合、軽減措置の利用などで税額がゼロになり免税となっている可能性があります。
このことからも不動産を取得してから1年が経過しても納税通知書が手元に届かなければ、不動産取得税は発生しなかったと考えることもできます。
ただし、通知書が届いていたにもかかわらず紛失してしまいそのまま放置した場合、滞納による追徴課税を受けてしまいます。
そのため通知書が来ないことに不安を感じる場合は最寄りの県税事務所に相談し、税額をチェックすることをおすすめします。
軽減措置の申告書類は不動産取得税と兼用のため、合わせて申告します。
そのため不動産取得税の申告と同様に取得してから60日までに申告する必要があります。
なお、注文住宅など建物が未登記の場合は取得税の申告を猶予することができますが、その場合は別の書類を提出することになることを覚えておきましょう。
申告用紙の記載方法や手続きが分からない場合はハウスメーカーや司法書士に相談し、期限内に提出するよう準備を進めることが失敗しないポイントです。
不動産取得税申告書の提出は取得した日から60日以内にする必要があり、提出場所は不動産の所在地を管轄する県税事務所です。
長期的な海外生活などによってやむを得ず60日を過ぎた場合であっても申告は受理してくれることもあり、郵送による提出も可能であることから期限を過ぎることが分かったタイミングで県税事務所に相談しましょう。
ただし、正当な事由がなく申告をしなかった場合は過料が科せられることもあるため、注意が必要です。
不動産取得税は戸建てやマンションを購入したり注文住宅を建築した場合に発生する税金で確定申告によって税額が決定され、一度だけ納付書を使って納税します。
そのため家を買った後に納税という費用が発生する可能性があることを知っておく必要があり、慌てて準備することがないよう通知書が来るタイミングを把握しておきましょう。
ただし、相続の場合は不動産取得税が不要であったり軽減措置制度を使って税額を軽減するなど、不動産取得税をゼロもしくは大きく軽減する方法はあります。
このことからも不動産を購入したり家を建てる前に軽減措置を加味した不動産取得税をイメージしておくことも、資金計画が失敗しないために大切といえるでしょう。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産投資を成功させるためにはできるだけ安い中古一戸建てを購入し、利回りを良くする必要があります。
そのためにはボロくても安い戸建が多く掲載されているポータルサイトを利用し、定期的に物件情報をチェックすることが大切です。
また有料物件が見つかれば他の不動産投資家に買われる前に業者へ連絡し、指値などの条件交渉を進めるためにすぐ買付証明書を提出するフットワークの軽さも重要です。
このように田舎にある空き家のように投資に向いている物件購入を目指すのであれば情報収集と決断のスピードが重要といえ、不動産ポータルサイトの選定にはこだわるべきでしょう。
この記事では投資家がよく利用するおすすめの情報サイトを紹介します。
ボロ戸建てを投資対象として購入することの注意点についても解説しますので、参考にしてください。
空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
公式LINEからも情報を発信していますので、空き家の購入を検討している方はぜひご登録ください。
ボロ戸建ては物件価格が安く、中には0円の物件もあります。
投資家はこうした激安物件を購入した後にリフォームやDIYをして建物を修繕し、賃貸にだします。
このようにボロ戸建てを使った投資は初期投資を抑えられることで高利回りの経営が可能となることから、人気の不動産投資となっています。
一般的に売主は売買物件を1円でも高く売りたいと考えますが、建物の状態やエリアによってはタダ同然でも手放したいと考えるケースもあります。
特にボロ戸建ては売主にとって所有してるだけでリスクを伴うため、相場よりも物件価格を大幅に下げて公開することも珍しくありません。
この章では安くてもボロ戸建てを手放す理由について、解説します。
築年数の古い空き家は定期的に修繕や草むしりをしないと損傷が進んでしまい、設備が故障したりシロアリが発生したりします。
このような状態になってしまうと住めなくなってしまうことから、所有者は遠方に住んでいても管理するために足を運ばなければなりません。
そのため空き家の管理には手間とコストがかかり、さらに固定資産税などの納税も毎年発生します。
つまり、有効活用していない空き家は負債の不動産といえることから、すぐにでも売却したいと考える売主は多いです。
経年劣化が進んで倒壊のおそれがある空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。
空き家対策の一環として平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、自治体は危険な状態にある空き家を特定空き家に認定し所有者に対して管理の指示や勧告を行います。
そのため所有者は自治体の指示に従って空き家を管理する必要があり、従わなければ固定資産税の優遇措置を撤廃されたり家屋を強制解体されることもあります。
このような理由から、倒壊の可能性が高い空き家を所有している人はすぐにでも手放す方法について不動産会社に相談すべきでしょう。
【参考サイト：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン）】
ボロ戸建ては取得するための費用が安いことから賃貸にだして入居者から家賃を得る投資法として人気ですが、その代わり競争相手が多いというデメリットがあります。
そのため効率よく情報を収集できるサイトをいくつか押さえておくことがポイントとなります。
この章ではボロ戸建てを多く掲載しているおすすめのサイトを紹介しますので、確認しておきましょう。
| サービス名 | 空家ベース |
|---|---|
| 運営会社名 | 株式会社ウィントランス |
| 取引形態 | 仲介 |
| URL | https://sora-ie.jp/ |
空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。他社では扱えない物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
購入段階でしっかりしたプロの視点が入り、物件のリスクについて客観的に分析・評価しお伝えしています。また、購入を検討されている方には資料として可能な限り正確な情報を提供可能です。これにより投資家は投資のリスクを下げることができ、さらに購入にかかる費用についても事前にチェックできることから安心して購入することができるでしょう。
また、公式LINEでは未公開物件の配信サービスも行っているほか、TwitterやInstagramなどでも物件情報を発信しています。
空家ベースが公開している物件情報は不動産に詳しい調査員が現地を調査しているため、情報の正確さが強みです。
これにより投資家は投資のリスクを下げることができ、さらに購入にかかる費用についても事前にチェックできることから安心して購入することができるでしょう。
このような特徴が空家ベースにはあるため、これから不動産投資を検討する人からベテラン投資家まで幅広く支持されています。
| サービス名 | みんなの0円物件 |
|---|---|
| 運営会社名 | 0円都市開発合同会社 |
| 取引形態 | 直接取引 |
| URL | https://zero.estate/ |
みんなの0円物件は無償譲渡専門の不動産マッチング支援サイトとなっており、すぐにでも売りたい売主とできるだけ安く空き家を買いたい買主を繋ぐことを目的としています。
物件や地域によっては家屋だけ0円で土地の購入費用がかかるケースもありますが、初期投資を抑えた賃貸経営を目指したい人におすすめです。
| サービス名 | 家いちば |
|---|---|
| 運営会社名 | 家いちば株式会社 |
| 取引形態 | 仲介（問合せの返信や現地案内までは売主が行う） |
| URL | https://www.ieichiba.com/ |
家いちばはトップページに売主が手放す理由や家いちばの口コミなどが掲載されていることから、より多くの情報をベースに購入の検討を進めることができます。
また買主と売主は直接取引できるため細かな打ち合わせを不動産会社を介さずに進められるため、スピーディな情報交換が可能です。
契約書や重要事項説明書の作成や説明は運営パートナーのスタッフが行ってくれるので、安心して任せられるサイトといえるでしょう。
| サービス名 | ジモティー |
|---|---|
| 運営会社名 | 株式会社ジモティー |
| 取引形態 | 直接取引 |
| URL | https://jmty.jp/ |
不動産だけでなく動産の直接売買を支援しているジモティーは広告収益をメインとしているため、掲載料も手数料も一切かからないというメリットがあります。
そのため売買の諸費用をなるべく抑えたい人に人気のサイトですが、不動産の物件公開数はエリアによっては少ない場合もあるため、注意が必要です。
| サービス名 | 空き家ゲートウェイ |
|---|---|
| 運営会社名 | YADOKARI株式会社 |
| 取引形態 | 直接取引 |
| URL | https://akiya-gateway.com/ |
空き家ゲートウェイが取り扱う物件は100万円均一という特徴があり、予算が明確化しやすいという強みがあります。
さらに仲介手数料も掲載料もかからないことから高利回りの投資が期待できる物件を見つけやすく、掘り出し物物件が見つかる可能性も高いといえるでしょう。
ただし運営しているYADOKARI株式会社は宅建業者ではないため、契約書類の作成は売主と買主が司法書士などに依頼しなければならないという注意点もあります。
| サービス名 | 不動産ジャパン |
|---|---|
| 運営会社名 | 公益財団法人不動産流通推進センター |
| 取引形態 | 仲介 |
| URL | https://www.fudousan.or.jp/ |
公益財団法人不動産流通推進センターは多くの不動産会社が加盟している宅建協会などが共同運営している団体であるため、取引の信頼性は非常に高いといえます。
物件を掲載しているのは地元の不動産会社のため地域のルールなど詳しい情報を直接質問することができることから、遠方の不動産を購入したい人に向いています。
| サービス名 | アットホームの空き家バンク |
|---|---|
| 運営会社名 | アットホーム株式会社 |
| 取引形態 | 仲介 |
| URL | https://www.akiya-athome.jp/ |
大手不動産ポータルサイトのアットホームは地域の空き家バンクと連携し、全国の空き家を検索できるプラットフォームを公開しています。
このシステムにより賃貸を探すように空き家の情報を閲覧することができ、効率よく物件をチェックしたい人におすすめです。
また、物件価格やエリアといった条件だけでなく「島暮らし」や「古民家」という独自のキーワードで検索できるのも人気の理由といえるでしょう。
ボロ戸建ては投資用物件として多くのメリットがありますが、注意点もあります。
そのため価格が安いからと十分に調査せずに購入し、後悔してしまう投資家も少なくありません。
このような失敗を防ぐためにも、この章ではボロ戸建てを購入する際の注意点について解説します。
一般的に不動産を購入する際には仲介手数料や登記費用、印紙代がかかります。
そしてボロ戸建てを入居者が安心して生活できるように修繕する費用や固定資産税といったランニングコストもかかるため、購入価格のみで判断するのはリスクが高いといえるでしょう。
このことからも、ボロ戸建てを投資用物件として検討するのであれば全体の費用を把握しておくことが重要なポイントとなります。
出口戦略とは購入した物件を売却した際に得られる利益のことで、空き家投資は「賃料の総額＋売却益」がプラスになるよう計画することになります。
なぜなら賃料だけではランニングコストを大きく上回ることが難しく、突発的な修繕が発生するとマイナスになることもあるからです。
そのためボロ戸建てを購入して修繕し、賃料を一定期間得た後にいくらで売却できるのかを検証することが大切です。
つまり、数年もしくは十数年後の売却益を想定する知識や情報が重要といえ、ボロ戸建て投資の注意点となります。
ボロ戸建ては建物が傾斜していたり前面道路との関係で再建築ができないなど、普通の戸建には見られない注意ポイントがあります。
このようなポイントは全て把握した上で検討しなければ大家として大きなリスクを抱えることになるため、正しい知識と経験、情報をなるべく多く取得する必要があります。
空家ベースはこれまで1000件以上の空き家取引に携わっており、物件のリスクについて客観的に分析・評価することができます。
購入を検討されている方には資料として可能な限り正確な情報を提供可能です。投資家が自信を持って購入できるよう、背中を押せるような情報公開を心掛けています。
ボロ戸建ては初期投資を抑えられることから投資の初心者でも安心して取り組むことができ、人気の投資方法です。
その一方で不動産の正確な知識と情報収集能力がなければ予期せぬトラブルに対応することができず、早々に手放すことになってしまうこともあります。
そのため、まずは信頼できる情報サイトを見つけ、知識と経験を増やすことが大切といえるでしょう。
空家ベースはこれまでの取引経験から物件のリスクについて客観的に分析・評価することができます。事実を調べた上で、この後リスクが顕在化する可能性がどれくらいあるかをしっかりお伝えすることが可能です。
これにより購入を検討している投資家はよりリスクとリターンを明確にイメージすることができ、安定した賃貸経営の可能性が高い物件を選ぶことができるでしょう。
このような強みが空家ベースにはあることから、ボロ戸建てで投資を検討する人は、ぜひ空家ベースをご利用ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！