空き家のリフォーム・リノベーションをすることで、空き家を賃貸に出したり、民宿にしたりとさまざまな用途に活用することができます。特に、空き家を収入につなげたい場合は低予算で収めたい方が多いでしょう。
本記事では、空き家をDIYする時の費用や補助金の制度について解説します。
空き家のリフォーム・リノベーションの手段は主に、リフォーム業者に依頼するか、DIYするかの2つがあります。
手段を選ぶときのポイントとしては、自身のスキル、時間、予算などの条件を考慮するようにしましょう。
リフォーム業者へ工事を依頼するときは、住宅メーカーや工務店、専門業者に依頼します。業者によって工事内容の得意分野や施工スタイルが異なるため、自身のリフォーム・リノベーションの希望通りの仕上がりになる業者を選定して、見積もりを取ることが重要です。
DIYは、材料や工具を用意したうえで施工もすべて自分で行わなければなりません。最近では、ホームセンターなどでもDIYの講習会が開かれているほど、DIYへの関心は高まっています。
DIYのメリットの一つは、自分のスキルと材料次第でどんな仕上がりにもできることです。ただし、すべて自分で行うため、業者に依頼するよりも時間がかかります。工期を定めずに施工する前提で考えるのがよいでしょう。
空き家をDIYする場合は、リフォーム業者に依頼をするよりも費用を抑えることができます。リフォーム業者に依頼する場合の費用相場と比較してみていきましょう。
空き家のリフォームを業者に依頼した場合の相場費用は広く、建物の状態や工事内容によって大きく変動します。
国土交通省が実施した調査によると、一戸建ての躯体（柱・土台・基礎などの構造部）以外の部分を全面リノベーションする費用相場は500万円〜2,500万円です。
また、キッチンやお風呂などの設備に費用がかかる箇所や、屋根・外壁などの構造・外装・防水部分に関しては費用が高額になります。
リフォーム業者に依頼する場合は、材料費・施工費以外に人件費がかかることも考慮しておきましょう。大掛かりな工事になるほど、職人の人数も増えるため、その分、人件費がかかります。
DIYでは、リフォーム業者に依頼する必要がないため、人件費がかかりません。一方で、材料費や廃棄処分費だけでなく、ホームセンターや物件を行き来する交通費、工具一式を揃えるための費用などがかかることには注意が必要です。
具体的な内訳を見ていきましょう。
DIYで使用する材料や工具のほとんどは、ホームセンターで購入することができます。床材のフロアタイルやフローリングなどは材料費が高くなりますが、ペンキなどの塗料は数千円で済むでしょう。
そのほか、
といった点も念頭に置いておきましょう。
空き家をDIYのする場合、費用を抑えられること以外のメリットもあります。しかし、DIYのデメリットもあるので、注意すべき点をおさえておくことが大切です。
DIYのメリットは以下のとおりです。
・費用を抑えることができる
DIYで空き家を活用すれば、業者に依頼するよりも費用を抑えることができます。特に、内装や設備の交換・修繕などの工事であれば、DIYで十分に対応できる場合が多いです。
・自分のイメージ通りのリフォームができる
DIYであれば、自分のイメージ通りのリフォームをすることができます。業者に依頼する場合は、業者の提案や施工を受け入れる必要がありますが、DIYであれば自分自身でデザインや施工を決めることができます。
・自分の都合で期間を設定できる
DIYであれば、自分の都合で期間を設定することができます。業者に依頼する場合は、業者のスケジュールに合わせて工事を進める必要がありますが、DIYであれば自分の空き時間に合わせて工事を進めることができます。
DIYのデメリットは以下のとおりです。
・工具を揃える必要がある
工具には数多くの種類があります。使用頻度やサイズ、形などもさまざまで、工具を揃えるにはまとまったお金がかかります。安全に注意したり、使い方を覚えたり、工具の収納場所を確保する必要もあるため、初心者には負担が大きいでしょう。
・技術や知識が必要
DIYで空き家を活用するためには、ある程度の技術や知識が必要です。特に、電気工事や水道工事などの専門的な工事を行う場合は、十分な知識と技術を身につける必要があります。例えば電気工事では、DIYの内容によっては第二種電気工事士のような専門資格も必要です。
・時間と労力が必要
DIYで空き家を活用するためには、時間と労力が必要です。特に、大きな工事を行う場合は、数ヶ月から数年かかる場合もあります。
・完成までに時間がかかる可能性がある
DIYで空き家を活用する場合、完成までに時間がかかる可能性があります。特に、自分の技術や知識が十分でない場合や、物件からホームセンターまでの距離が遠い場合などは、想定よりも時間がかかり、大きな負担となるでしょう。
全国の各自治体で、空き家活用のために、DIYにかかった費用の一部を補助する制度もあるため、ぜひ活用しましょう。
広島県廿日市市では、空き家バンクに登録された空き家であることや、その他に3年間は物件の解体ができないなどの制限や条件はありますが、DIYにかかる材料費の2分の1（上限10万円）の金額を補助してもらえます。
広島県江田島市では、江田島市に登録された空き家を活用するために、市内事業者で工具や材料を購入する費用の一部を補助する制度を設けています。
空き家をDIYでリフォーム・リノベーションすると、リフォーム業者に依頼する場合よりも人件費を抑えることができるメリットがあります。
ただし、専門業者に依頼する場合よりも時間をかけて施工することになるため、施工期間を気にせずにリフォーム・リノベーションを進めたい人に向いているでしょう。
「空家ベース」では、全国の空き家情報を掲載して、空き家を売りたい人と再生させて活用したい人を繋ぐためのサポートをしています。空き家の処分に困っている方や空き家再生に興味のある方はぜひご連絡ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
関東エリアで不動産を購入して、空き家や土地を活用したいと考える人もいるのではないでしょうか。
関東エリアは地方に比べて不動産の相場が高い傾向にありますが、本記事では関東地域の1円物件が多いエリアや売買成約事例をご紹介します。
是非、関東地域で1円物件を探す場合の参考にしてください。
物件を相続したが使い道がないため早く手放したい人、固定資産税など維持費がかかるため1円でもいいから売却をしたい人など、1円で物件が売りに出される理由はさまざまです。
関東でも1円で物件が出されやすいエリアを知っておくことで、1円物件を購入することは可能です。
1円物件を購入しやすいエリアを都・県ごとにそれぞれ見ていきましょう。
東京都であれば、23区外である多摩地域が1円物件の多いエリアです。
どのような物件があるのか、1円物件の売買成約事例や現時点で売りに出ている物件を参考に見ていきましょう。
埼玉県内では秩父地域や西部地域で1円物件が売りに出されることが多いです。
ただし、秩父地域内の観光地としても有名なエリアでは、1円物件が売りに出ることは珍しいです。
千葉県内であれば、まずは千葉県の中央部分に位置する千葉市からさらに南西側、南東側に位置する南房総地域と外房地域を中心に見ることをおすすめします。
千葉県内の場合、県中心部の千葉市内でも1円物件を見つけることが可能です。
実際の売買成約事例を見てみましょう。
神奈川県内であれば、人口が多い横浜市内でも1円物件を見つけることが可能です。
茨城県内であれば、農業が盛んな地域でもある鉾田市エリア内で1円物件の売買成約事例が多いです。
栃木県内であれば、別荘地としても有名な那須塩原市エリアで1円物件の売買成約事例が多いです。ただし、山林や別荘の取引が多いことが特徴です。
群馬県内であれば、ゴルフ場や別荘地などのレジャー施設が充実している群馬県嬬恋村での売買成約事例が多いです。群馬県の場合も、栃木県と同じく別荘地としての取引が多いことが特徴です。
最後に関東エリアで1円物件の購入を検討する場合のおすすめサイトをご紹介します。
空家（ソライエ）ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人と空き家を売りたい人・再生したい人を繋ぐポータルサイトです。日本全国の空き家を紹介しているポータルサイトです。物件のメリット・デメリットを明確にし、他では扱えないような空き家も取り扱っており、購入できる空き家の選択肢が多いのが特徴です。
空き家バンクとは、地方公共団体や民間企業が、各地域内にある空き家の流通・活用促進を目的として、土地や空き家所有者から集めた情報をウェブサイトなどで公開し、購入・居住希望者に提供する制度です。全国の市区町村で空き家バンクのサイトが作られているため、気になるエリアがある場合は検索してみましょう。
ジモティーは、地域密着型の情報サイトで利用者が無償で不用品を譲ったり譲ってもらったりできるサービスです。基本的にジモティーを介して譲渡人と受取人が直接やり取りします。家具や家電の掲載は多いですが、中には空き家無償譲渡も掲載されています。
アットホームは、全国の売買、賃貸、投資用の不動産情報を取り扱っており、国内大手の不動産情報サイトです。全国の各自治体が運営する空き家バンクに掲載されている物件も取り扱っています。
関東エリアでも、1円物件を購入することは可能です。ただし、建物の状態があまりにも悪く解体が必要な場合や、法地になっている土地などに建物を建築する場合、想像以上に造成費が高くかかる場合もあります。
1円物件だからと安易に考えず、物件の状況の確認や修繕費用のシミュレーションをしっかり行うようにしましょう。
「空家ベース」では、全国の空き家物件を掲載し、空き家を売りたい方・買いたい方を繋ぐお手伝いをしています。不動産事業にチャレンジしてみたい方は是非お気軽にご相談ください。
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「地方の空き家を購入して活用したいけど、無料で購入できるのであればなるべくコストをおさえたい」と考える方も多いでしょう。
本記事では、和歌山県内の無料の空き家が販売されやすい地域や実際の取引実績を紹介していきます。
和歌山県内の物件購入を検討されている方は、是非参考にしてください。
和歌山県で無料の空き家を買いたい場合は、和歌山県の各自治体が掲載している空き家バンクや、民間の空き家情報を掲載しているサイトに問い合わせをすることが一般的です。
不動産は、維持費や税金など所有者が負担することが一般的なため、放置されている空き家の場合、譲渡を希望している所有者も少なくありません。
しかし、空き家を無料で譲渡するということは所有者にとっては、所有権や固定資産税などの負担を完全に放棄することになります。そのため、所有者の中には、ある程度の費用を受け取ることを希望する人も少なくありません。
ただし、空き家を所有している人の中には、維持費や税金などの負担を負っているため、早く譲渡したいと考えている人も多くいます。
また、空き家を売りに出しても、なかなか売れずにずっと残り続けているケースも少なくありません。そのため、価格交渉によっては無料（0円）で譲渡してもらうことが可能になる場合もあります。
和歌山県内で無料の空き家が販売されやすいエリア・地域はあるのでしょうか。
実は、和歌山県内においては、山間部に近い物件は無料、または低価格で無料に近くなる傾向があります。
具体的にエリア・地域ごとに分けて、これまでの成約事例を見ていきましょう。
和歌山地域とは、海南市や和歌山市のことを指し、和歌山県の北西部に位置します。
海南市は温暖な気候の地域で、京阪神方面や、関西国際空港からのアクセスが良いのが特徴です。
事例は、これまでの売買の成約事例や2024年1月時点で売りに出されている物件を取り上げています。
紀北地域は和歌山の北部全体の地域を指します。紀の川市の空き家には、以下のような物件があります。
紀の川市は交流人口や移住定住者の増加を図っている自治体です。
紀中地域は、和歌山県の中央部に位置する地域で、海と山に囲まれた自然豊かな地域です。
印南町と有田市は、紀伊半島西部海岸に位置し、沿岸地域の温暖多雨な太平洋側気候と山間地域の寒暖の差が激しい内陸側の気候まで広範囲にわたります。
紀南地域は、和歌山県の南部に位置する地域です。西側は紀伊山地を境に奈良県、三重県と接しています。
紀南地域の那智勝浦町には、世界遺産である「熊野古道」があります。
最後に和歌山周辺で空き家購入を検討する場合のおすすめサイトをご紹介します。
空家（ソライエ）ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人と空き家を売りたい人・再生したい人を繋ぐポータルサイトです。日本全国の空き家を紹介しているポータルサイトです。物件のメリット・デメリットを明確にし、他では扱えないような空き家も取り扱っており、購入できる空き家の選択肢が多いのが特徴です。
わかやまLIFEは、移住や二地域居住希望者などの住まい探し支援、空き家などの利活用を促進するため、和歌山県内の空き家等の物件情報をワンストップで検索できる情報サイトです。和歌山県内の空き家バンクの物件や民間の不動産会社（住宅協力員が従事する宅地建物取引事業者）の物件情報が掲載されています。利用するには、和歌山県の空き家バンクへの登録が必要です。
ジモティーは、地域密着型のクラシファイドサービスというジャンルに分類され、利用者が無償で不用品を譲ったり譲ってもらったりできるサービスです。基本的にジモティーを介して譲渡人と受取人が直接やり取りします。また、遠方の場合には配送もでき、気軽にやりとりができることが特徴です。家具や家電の掲載は多いですが、中には空き家無償譲渡も掲載されています。
アットホームは、全国の売買、賃貸、投資用の不動産情報を取り扱っており、国内大手の不動産情報サイトです。全国の各自治体が運営する空き家バンクに掲載されている物件も取り扱っています。
地方の空き家を買いたい場合、民間企業のサイトや自治体の空き家バンクから物件を探すことができます。和歌山県内の空き家は、これまで無料で譲渡された実績もありますが、基本的には空き家を所有するにはいくらかの費用が費用が必要になるでしょう。
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地方の空き家を安く仕入れて、空き家活用をしたいと考える方もいるのではないでしょうか。
本記事では岐阜県内の空き家を安く買う方法や地域ごとの空き家の相場を実際の取引事例とともに紹介していきます。
岐阜県内で空き家の購入を考えている方は是非参考にしてみてください。
岐阜県内で空き家を安く購入する方法はいくつかあります。
一つ目は、市町村の空き家バンクで探す方法です。岐阜県内の各市町村では、空き家バンクや空き家に関する情報ページを設けています。気になる市町村の空き家バンクサイトを見て、気になる物件があれば、担当窓口に問い合わせします。
二つ目は、不動産会社に相談する方法です。岐阜県内の不動産会社や、岐阜県外であっても全国の空き家を取り扱う不動産会社があるので、希望の条件を伝えて、空き家を探してもらうことができます。
三つ目は、岐阜県内で配布されている情報誌を確認する方法です。岐阜県内の地域ごとに配布されている情報誌やチラシやポスターなどに空き家の情報が掲載されている場合があります。
岐阜県は、一般的に、岐阜地域・東濃地域・中濃地域・西濃地域・飛騨地域の５つに分けられます。岐阜地域には、県庁所在地である岐阜市があり人口も集中しています。続いて西濃地域には大垣市・東濃地域には多治見市と、岐阜市の次に栄えている市が存しています。
その地域での土地の立地条件にもよりますが、地域次第では空き家を低価格で購入することも可能です。
空き家バンクや不動産情報サイトに掲載されている空き家物件の中には、交渉次第では金額を抑えて購入できる場合があります。
空き家所有者も固定資産税の負担や、空き家のメンテナンスなど費用・時間・労力が負担になり、早く空き家を手放したいと考える人も少なくありません。
条件に合った物件を見つけた場合は、不動産活用の初期費用を抑えるためにも、価格交渉をしてみるとよいでしょう。
ここからは、岐阜県内での空き家の販売価格相場を見ていきましょう。
岐阜県内の中では、利便性の高い岐阜市内の空き家の販売相場が高くなる傾向があります。
岐阜市は人口約40万人の市で、岐阜県内の市町村で一番人口の多い街です。
岐阜県内の空き家販売相場を、地域ごとに見ていきましょう。
岐阜地域には岐阜市や各務原市があります。特に岐阜市内には、JR東海道本線の岐阜駅もあり、名古屋駅まで約18分で行くことも可能な利便性のよい街だといえます。
※上記は売り出し情報の一例です
東濃地域は、古くから陶磁器産業が盛んな地域で、岐阜県内で3番目に人口の多い多治見市などがあります。圏域の幹線交通網として、名古屋圏域へのアクセス機能の高いJR中央本線・中央自動車道・国道19号・国道363号が東西に整備されています。
※上記は売り出し情報の一例です
中濃地域は、岐阜県のほぼ中央部に位置し、岐阜県で4番目に人口の多い可児市があります。可児市は、名古屋駅から電車で約30分、名古屋空港から車で約1時間でアクセスできます。また、東名阪自動車道や名古屋亀山線が通っており、高速道路網も充実しています。
※上記は売り出し情報の一例です
西濃地域は、岐阜県の西部に位置する地域です。名古屋駅から電車で約30分、名古屋空港から車で約40分でアクセスできます。また、岐阜県で2番目に人口の多い大垣市があります。
※上記は売り出し情報の一例です
飛騨地域は、岐阜県の北部に位置する地域で、飛騨山脈に囲まれた山間部です。豊かな自然に恵まれています。特に、奥飛騨温泉郷は日本三名湯の一つとして知られています。
※上記は売り出し情報の一例です
最後に岐阜周辺で空き家購入を検討する場合のおすすめサイトをご紹介します。
空家（ソライエ）ベースは空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介し、売り手と買い手を繋ぐポータルサイトです。他社では扱えないような空き家も取り扱っており、購入できる空き家の選択肢が多いのが特徴です。
LIFULL HOME’S 空き家バンクは、全国の自治体の「空き家バンク」から提供された情報を集約・掲載し、空き家をこれから利用や活用したい方に紹介している不動産・住宅情報の総合サービスサイトです。
アットホーム空き家バンクは、全国の空き家・空き地や公的不動産（PRE）、地域の情報と消費者ニーズを結びつけることを目的に運営されている不動産・住宅情報の総合サービスサイトです。2017年より国土交通省事業「全国版 空き家・空き地バンクの構築運営に関するモデル事業」の事業者として、アットホーム空き家バンクが運営されています。
ジモティーは、地域密着型のクラシファイドサービスというジャンルに分類され、利用者が無償で不用品を譲ったり譲ってもらったりできるサービスです。基本的にジモティーを介して譲渡人と受取人が直接やり取りします。また、遠方の場合には配送もでき、気軽にやりとりができることが特徴です。家具や家電の掲載が多いですが、中には空き家無償譲渡も掲載されています。
岐阜県内で空き家購入を検討する場合、岐阜地域や西濃地域など、大都市にアクセスしやすい地域やJRなど鉄道の利便性が高い地域は空き家相場が高くなる傾向があります。反対に、飛騨地域など山間部に位置し、自然が魅力的なエリアは相場の相場が低くなります。
ご自身がどのような不動産の活用をしたいのかによって、どの地域の空き家を購入するべきかが異なってきます。初期費用は高くなるけど、利便性のよい地域の物件を購入するのか、利便性は高くないけど初期費用を抑えて別荘地の物件を購入してみるのかなど、ご自身の不動産事業プランに合った物件を探していきましょう。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
戸建て投資を始めるにあたって、あらかじめ戸建て投資で失敗しないためのポイントを知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「戸建て投資に興味があるけど、失敗しそうで手が出せない」「実際にどのような失敗の事例があるか知っておきたい」など、戸建て投資を始めるときは誰でも不安を抱えるものです。
本記事では、戸建て投資での失敗事例とともに、戸建て投資を失敗しないためのポイントを解説します。
戸建て投資とは、一戸建ての不動産を賃貸収入や売却収入を得る目的で購入し、運用する不動産投資の方法です。
戸建て投資は、少額から始められる不動産投資の一つで、全国的に問題となっている空き家対策にもなることから、「空き家を購入して戸建て投資を始めてみよう」という方が増え、注目を集めています。
少額で始められる一方で、「収支がマイナスになってしまった」「予想以上に大変で上手く
いかなかった」と戸建て投資に苦戦したり、失敗したりすることも少なくありません。
ここでは、戸建て投資で失敗してしまった7つの事例を紹介します。戸建て投資を始めようと考えている方は、同じ失敗をしないように参考としてみてください。
想定以上のゴミ屋敷状態で、片付けや撤去に費用や時間がかかるケースです。
不動産を探す場合、物件の現地写真などが添付された現況調査報告書から物件の状況を把握します。しかし、物件資料では読み取れない残地物が多すぎて想定以上の片付けや撤去費用が発生してしまうことがあります。
残地物がある場合、特にテレビや冷蔵庫などの家電は他のゴミに比べて追加で処分費用がかかるものです。
また、物件の現地写真が冬場に撮影された場合、植栽の葉がなく植栽が多いと感じなかったものの、夏場には植栽が多く庭の植栽の想定上の撤去費用がかかることもあります。植栽においては各季節の状況を把握することが重要です。
居住できるように整理が完了するまでに時間を要することがあるため、ゴミや残置物などに注意しましょう。
購入した物件のシロアリや雨漏り等の建物状態が深刻というケースもあります。
戸建ての場合、シロアリや雨漏りはいつ起きてもおかしくないものですが、長い間入居者が居ない空き家では、シロアリや雨漏りに気付きにくくなります。
シロアリや雨漏りを放置することで建物の躯体が腐ってしまい、建物の耐震強度が低くなってしまいます。
例えば、屋根の張り替える場合に、足場を設ける必要があり、足場を組んで雨漏りを修繕した場合の費用は戸建ての場合、おおよそ100万円前後になると想定しておきましょう。結果的に想定以上のリフォーム費用がかかってしまう場合があるからです。
予算内で手ごろな物件があり、「築年数は古いけど、周囲の環境やキッチンや浴室の設備も新しいため、リフォーム費用があまりかからなさそうだ」という場合にも注意が必要です。
実際、購入後に床下の給排水設備が劣化して水漏れしていると言われ想定外のリフォーム費用がかかってしまった、というケースもあります。
細かい物件の状況までをきちんと確認しなかったため、購入前に物件の欠陥に気付かずに、購入後に見積もりを取ると高額なリフォーム費用がかかることもあるため、事前にリフォーム費用の見積もりを取得するようにしましょう。
リフォームを業者に依頼する場合、人件費や作業費など材料費以外の費用もかかってしまいます。業者に依頼するリフォーム費用を抑えるためDIYに挑戦したものの、あまりにも大変で心が折れてしまう、というのはよく耳にする話です。
思ったよりも道具や材料の準備に時間がかかったり、水回りの取り換え工事では想像以上に専門的なスキルや知識が必要になります。
十分な知識やスキルがない状態で、DIYのみでリフォームをすることは大変であるということは念頭に置いておきましょう。
建物自体に問題がなくても、近隣とのトラブルで戸建て投資に失敗することがあります。
例えば、私道に接する物件の場合、基本的に私道の所有者から通行やライフラインの掘削承諾をもらう必要があります。
私道が劣化しており通行に支障がある場合に誰が修繕費用を負担するのかで揉めたり、ライフライン工事の許可が私道の所有者から下りなかったりすることもあるため、建物近隣の状況にも注意するようにしましょう。
生活環境が不便であったり、立地の悪い物件の場合、せっかく費用をかけてリフォーム工事をして外観・内装の見た目を良くしても、入居者が決まらないことも少なくありません。
戸建て投資を始めても、入居者が決まらなければ利益を生み出すことはできません。また、誰も住まない建物は入居者が決まるまで自分で定期的に管理をしなければならず、維持コストだけがかかってしまう点は、念頭に置いておきましょう。
築古物件を購入して戸建て投資をする場合は、家賃を低く設定する場合が多く、家賃が低い物件の入居を探している人の中には収入が低く、そもそも金銭的に厳しい人が入居者になることが想定されます。
そのため、入居者の家賃滞納が発生するリスクがあります。
ここでは、戸建て投資で失敗しないための6つのポイントをご紹介します。
物件の購入の際に、自身が必ず確認しておきたい物件のポイントをリスト化しておきましょう。
例えば、雨漏りや給排水の漏水については細かく確認する、キッチンや浴室などの水回りの設備が新しいかを確認する、などです。
物件の見るべきポイントを明確にしておくことで、大幅な追加のリフォーム費用がかかってしまったという失敗を防ぐことができます。
物件の資料や現地状況から、想定されるあらゆる費用をシミュレーションしておくことも大事です。戸建て投資は、必要に応じてリフォームをした方が入居率も高くなるため、リフォームすることを前提に物件を購入する方も多いでしょう。
しかし、実際にはリフォームだけでなく、残地物やゴミ、植栽が多く、その撤去・処分費用も追加でかかってしまったケースも多く見受けられます。
物件資料や現地状況をきちんと確認し、費用の相場感を把握しておきましよう。
戸建てで、雨漏りのため屋根を張り替える場合に、瓦かスレート葺の屋根かによってもリフォーム費用が異なります。
また、物件購入の際に、天井から雨漏りしている場合、修繕が必要な箇所はどこなのか、どのような修繕が必要なのかを具体的にイメージできると安心です。
リフォーム業者に依頼するよりもDIYで修繕を行った方が費用を抑えることができます。
しかし、水回りや電気工事など、専門的なスキルや知識が必要になる作業も多く、素人が安易な気持ちで行うことは危険です。
確実にDIYで修理できる部分を把握し、DIYでまかなう部分とリフォーム業者に依頼する部分の修繕費用をそれぞれ想定しておきましょう。
物件が私道に接し、私道の通行をしなければならない場合は、通行許可や掘削承諾を取っていないと、私道が使用できないといったトラブルに発展するケースがあります。
必ず事前に私道所有者から通行許可やライフライン工事の際の掘削承諾を得ておくようにしましょう。
リフォームも完成して入居者の募集を開始しているのに、なかなか入居者が見つからない場合は、フリーレント・敷金礼金ゼロ・ペット可能など、他の物件と差別化を図ったり、家賃設定の見直し等を検討しましょう。
物件の内装や外装に費用をかけるよりも家賃を下げて入居させるほうが投資効率が良い場合もあります。
想定外のリフォーム費用がかかることや、見落としていた物件の欠陥によって戸建て投資に失敗してしまうケースがあります。そうならないためにも、物件の確認とリフォームなど投資を始めるにあたっての費用相場感をしっかりとおさえておきましょう。
「空家ベース」では、空き家の売買取引に多くの実績があります。空き家を売りたい方も購入して戸建て投資をはじめてみたい方も、お気軽にご相談ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
日本では、近年、少子高齢化や、都心への移住による地方人口減少などの理由により、空き家の数が増加しています。
平成27年に発表された「平成25年住宅・土地統計調査」（総務省統計局）では、空き家数は820万戸で全国の住戸の13.5％を占め、過去最高となっています。
社会問題となっている空き家問題ですが、相続や買取で手に入れた空き家をDIYした、空き家活用が注目されるようになっているのをご存じでしょうか。田舎暮らしや地方での暮らしに憧れた人が空き家DIYをして理想の住まいを手に入れている様子などがテレビや雑誌などでも取り上げられています。
本記事では、空き家DIYに興味があるけど初心者で不安がある方や、中古物件を活用した不動産投資に挑戦したい方向けに、空き家のリフォーム・リノベーションをDIYする際のポイントや注意点について解説します。
空き家をリフォーム・リノベーションした場合の活用方法はさまざまです。用途によって、どこを重点的にDIYするべきかも異なってきます。
不動産投資物件として空き家を活用することができます。空き家を一般的な賃貸物件やシェアハウスとして貸し出す場合、リフォームや改修工事は必須ではありませんが、借主を見つけやすくするためにも設備や間取りを変えたり、見た目をよくするための工事は行ったほうがいいでしょう。
工事する場合の費用と毎月の収入がいくらくらいになるのか、事前に計算したうえで、賃貸物件として貸し出す必要があります。賃借人が決まれば、毎月安定した家賃収入を得ることが可能になります。
民泊とは、旅行者などに自宅や別荘などを宿泊サービスを有償で貸し出すことを指します。特に、観光地にアクセスしやすいエリアにある空き家の場合は、民泊の需要が高いため、民泊事業として成功する確率も高くなるでしょう。
しかし、民泊にはさまざまな規定や法律が関係してくるため、事前に自分で調べて理解しておくことが必要です。民泊は外国人観光客からの人気が高いため、古い日本家屋の良さを残しながら、住み心地を向上させた古民家風にDIYするのもおすすめです。
空き家をDIYして古民家カフェを経営する活用方法もあります。古民家カフェは、外国人観光客だけでなく地域住民の交流の場としても利用されることが多いため、地域活性化にも貢献できるでしょう。
空き家をDIYする場合、初心者でも施工が簡単な部分と専門的な知識やスキルが必要になり初心者では施工が難しい部分があります。
初心者でも可能なDIYと専門的な知識やスキルが必要となるDIYとを分け、そのうえで、すべて自分で作業するのか、一部を専門の業者に依頼するのかを考える必要があります。
初心者でも可能なDIYは以下のとおりです。
壁紙やフローリングの張り替え、家具や建具のDIYに必要な材料や工具はホームセンターで購入することができ、比較的初心者でも可能な工事です。また、室内の塗装や外壁全体でなく一部分の塗装やタイルの張り替えであれば初心者でも簡単にすることができるでしょう。家具や収納のDIYも、初心者向けの教材や動画が豊富に紹介されているので、参考にしながら作ることができます。
専門的な知識やスキルが必要となるDIYは以下のとおりです。
電気・給排水設備・ガスの工事は専門的な知識が必要となり、素人が行うと工具などの使い方が分からずに危険な工事となるため、専門業者に依頼することをおすすめします。また、キッチンやお風呂に使う製品の交換工事は給排水工事も関係するため、こちらも専門的な知識やスキルが必要な工事となります。
建物の構造に関する工事・間取りを変更する工事・増改築に該当する工事は、建築基準法に関係する工事です。建物の種類や規模によっては、構造計算が必要だったり、建築確認申請が必要だったりするため素人にとってはとても大変です。専門の業者に依頼しましょう。
ここからは初心者が空き家をDIYするときの注意点をお伝えします。せっかくの空き家活用に無駄な費用や時間を費やさないためにも、事前に把握しておきましょう。
空き家をDIYする前に、まずは対象となる空き家の状態をしっかり把握することが大切です。扉や天井、建材の状態、隙間風の程度などをチェックし、修繕工事が必要な箇所を把握していきます。ぱっと目に見える部分だけでなく、雨漏りやシロアリ被害など細かく調べないと分からない部分も丁寧に確認していくことが重要です。屋根裏や床下はもちろん、水道や電気などの状態についても確認しておきましょう。特に床下にシロアリ被害などがあれば、大規模な駆除や修繕費用が必要になる場合があるため、空き家の状態を確認し、予算と比較しながら、DIY費用とDIY以外にもかかる費用がないかを確認することが大切です。
空き家の耐震性も確認しておく必要があります。大まかな目安としては、1981年より前に建築されている空き家は、旧耐震基準をベースに建てられている物件です。中には現在の耐震基準に結果的に沿っている物件もありますが、空き家の建築年月日や耐震補強の工事履歴の有無などを確認しておきましょう。
DIYでリノベーションを行う場合、工事の基礎知識や技術がないと、失敗や事故につながる可能性があります。事前に、DIYに関する書籍やWebサイトなどを参考に、基本的な知識を身に付けておきましょう。
空き家を家賃収入として活用するためにDIYを行うのであれば、事業計画をしっかりと練りましょう。立地条件は良いか、DIY工事による付加価値はどのくらいか、工期の期間設定や費用回収の見込みなどを立てておく必要があります。安全性や信頼性に関わる箇所には費用を掛け、インテリアや空間づくりにおいては、費用をかけず行なう方法を検討するのもおすすめです。
空き家は初心者のDIYであっても再生することができ、活用方法も様ざまな可能性が広がります。ただし、電気・給排水設備・ガスの工事など専門性の高い工事については、すべて自分で施工するのではなく、プロの専門業者に任せるなど、DIYする部分と業者に依頼する部分とに分けることをおすすめします。
「空家ベース」では全国の空き家を取り扱い、空き家を売りたい方と再生したい方を繋ぐサポートをしています。空き家を購入しDIYをして活用してみたいと考えている方はぜひお気軽にご相談ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産投資をする際には、火災保険に加入することは必須です。火災保険は、火災による損害を補償する保険であり、万が一の火災の際に、建物や家財、そして入居者の生命や身体を守るために役立ちます。
しかし、火災保険にはさまざまな種類があり、保険料や補償内容も異なります。そのため、自分に合った火災保険を選ぶためには、しっかりと比較検討することが大切です。
そこで、本記事では、不動産投資における火災保険の基礎知識や、選び方のポイントについて解説します。不動産投資を検討している方や、火災保険の見直しを考えている方は、ぜひ参考にしてください。
火災保険は、火災や自然災害などの事故によって生じた建物や家財の損害を補償する保険です。
火災や自然災害で建物や家財が損害を受けると、建て直しや修理に莫大な費用がかかります。そのような経済的ダメージを軽減するために、火災保険に加入しておきましょう。
不動産投資の有無に関わらず、火災保険は、私たちの安心・安全な暮らしを守るために欠かせない保険です。
火災保険に対する理解が深まったところで、なぜ不動産投資に火災保険が必要なのでしょうか。その理由は、主に次の2点です。
ひとつずつ見ていきましょう。
不動産投資で融資を希望する場合、火災保険への加入は必須です。これは、金融機関が融資を回収できなくなるリスクを回避するためです。
火災保険に加入しておくことで、万が一、火災や自然災害で建物が滅失しても、保険金が支払われます。これにより、金融機関は融資元本と利息を回収できます。
また、建物が被害を受けた場合、復旧に費用と時間がかかりますが、その間、入居者が住めないケースも多く、空室により賃料収入が途絶えることになります。賃料収入が途絶えれば、融資の返済が滞るリスクが高まりますが、火災保険に加入しておけば、このようなリスクも軽減できるのです。
不動産投資には、次のようなリスクがあります。
不動産投資で安定した収益を得るためには、これらのリスクに備え、適切に対処することが大切です。
火災保険は、自然災害と事故のリスクに備えたものです。具体的には、火災、台風、河川氾濫、地震といった自然災害や、第三者による破損・汚損事故により建物が被害を受けたとき、復旧にかかった費用が補償されます。
自然災害や第三者による破損・汚損事故は、いくら注意深く備えていても、自身でコントロールすることができません。それらの被害を受けたとき、場合によってはこれまでの利益がすべて無駄になる可能性すらあります。
リスクに備えつつ、損害を補償できるというのが火災保険加入の大きなメリットです。
加入する火災保険の補償内容は保険会社のプランにより幅広く設定されています。
プランは、加入必須である基本補償（主契約）と任意加入のオプション（特約）の組み合わせで構成されています。
ここからは、基本補償（主契約）とオプション（特約）の2つに分けて、具体的な補償内容を見ていきましょう。
加入必須の基本補償（主契約）は、次の2項目です。
それぞれの補償対象となる事故や損害を解説します。
建物の一部あるいは全部が、「火災」「落雷」「破裂」「爆発」のいずれかにより焼失または破壊されたとき、保険金が支払われます。
「風災」は、台風や突風、竜巻、暴風などによって屋根が吹き飛んだり、風圧で窓ガラスが割れたりしたときに保険金が支払われます。
雪の荷重や落下、雪崩による事故により破損が生じた場合には「雪災」として、雹（ひょう）により屋根や窓ガラスが破損した場合には「雹災（ひょうさい）」として、保険金が支払われます。
任意加入のオプション（特約）は、次の11項目です。
それぞれの補償対象となる事故や損害を解説します。
「盗難」は、強盗や窃盗などでドアの鍵が壊される、窓ガラスが割られるといった場合や、建物設備そのものが盗まれた場合などに保険金が支払われます。不動産所有者（オーナー）は建物を対象とした火災保険に加入し、家財を対象とした火災保険には入居者自身が加入することが一般的です。
「水災」は、台風や豪雨による洪水、高潮、土砂崩れ・落石により、床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水被害を受けた場合や、建物評価額（再調達価額）の30％以上の損害が生じた場合に保険金が支払われます。
「水濡れ」は、給排水設備の破損や詰まりで生じた漏水・放水や、他の戸室で生じた漏水・放水などによって部屋が水浸しになった場合に保険金が支払われます。
発生した賠償事故に関して、弁護士に相談または依頼する場合にかかる弁護士費用を補償する特約のことです。
損害保険金が支払われる事故が発生した場合に、損害保険金の一定割合が上乗せされて支払われる特約のことをいいます。
損害保険金が支払われる事故により、賃貸物件が損害を受けてしまった場合や、家賃収入が得られなくなってしまった場合に、減少した家賃収入を補償する特約のことです。
補償期間は、契約で定められた復旧期間が限度とされます。
賃貸物件内で、自殺や他殺、建物への損害を伴う孤独死が発生した場合、賃貸人に精神的・経済的な負担が生じる可能性があります。
このような場合、賃貸人向けの火災保険に「空室危険特約」や「孤独死特約」を付帯することで、空室となったり、家賃の値引きが必要となり減少した家賃収入、原状回復にかかる費用（清掃・修復）、遺品整理費用などが補償されます。
所有または管理している建物の不備が原因の偶発的な事故によって、他人を死傷させた、他人の財物に損害を与えて法律上の損害賠償責任を負った、といった場合に保険金が支払われます。
建物の機械または付属設備に、電気的あるいは機械的な事故が発生し、故障してしまった場合、その修理費用が補償される特約のことです。
「外部からの物体の衝突・破壊行為」は、自動車が衝突して建物が損傷した、外から飛んできたボールが窓ガラスを割った、といった場合に保険金が支払われます。
「火災・落雷・破裂・爆発」「風災・雹災・雪災」「水災」「水濡れ」「外部からの物体の衝突・破壊行為」「盗難」のいずれにも該当しない、不足かつ突発的な事故により破損・汚損が生じた場合に、保険金が支払われます。
火災保険の補償対象には地震や津波が原因で生じた損害は含まれません。
地震や津波に対する補償を確保するためには、「地震保険」に加入する必要があることを念頭に置いておきましょう。
不動産投資を行う場合におすすめの火災保険を断言することは難しいですが、次のポイントを押さえておくことで選びやすくなります。
不動産投資の火災保険料は保険会社や、契約を締結する代理店や不動産会社などの諸条件により異なります。火災保険料の相場を参考にしながら、上記のポイントと各プラン、保有する不動産の属性などを十分に比較検討し、最終的に決定することをおすすめします。
確定申告の際、火災保険料は不動産収入を得るための必要経費として経費計上可能です。
一方で、同じ保険という名前がつくものの健康保険や国民年金保険といった社会保険は、個人にかかる保険料であるため、不動産投資における必要経費にはあたりません。社会保険料控除として、不動産所得以外の給与所得と合算した総所得金額から控除されます。
本記事では、不動産投資における火災保険の基礎知識や、選び方のポイントなどについて解説しました。
保険料やプランは、保険会社によりさまざまです。所有する投資用不動産（物件）の属性やリスクに備えて、適切な火災保険に加入することが大切です。
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不動産投資は、安定した収入を得るための手段として人気があります。しかし、初期投資が高額になるため、ハードルが高いと感じている人も多いのではないでしょうか。
そんな中、近年注目を集めているのが「土地値以下物件」です。土地値以下物件とは、実勢価格（市場価格）や固定資産税評価額などよりも、物件の売却価格が低い物件のことを指します。
土地値以下物件は、購入価格が安いため、初期投資を抑えることができます。そのため、不動産投資を始めたい人や、リスクを抑えた運用をしたい人に人気があります。
しかし、割安で購入できる土地値以下物件は、多くの不動産投資家に人気であるため、すぐに売れてしまい物件を見つけるのが困難です。また、建物の修繕費用や空室リスクに関しては一定のデメリットがあるため、注意が必要です。
このように、土地値以下物件にはさまざまなメリット・デメリットがあります。土地値以下物件の投資を検討している方向けに、本記事では、土地値以下物件のメリット・デメリット、不動産投資において成功するためのポイントを中心に解説していきます。
土地値とは、土地の価格のことです。
通常、土地の価格は、国税庁が定めた相続税路線価や固定資産税評価額といった指標や、市場で実際に売買された価格である実勢価格（市場価格）に基づいて算出されます。
実勢価格は不動産の売買において、買い手と売り手の需要と供給が釣り合う価格であるため、実際に取引においては近隣の取引事例の価格に基づいて土地の価格が決められるケースが多く見受けられます。
そして中古住宅の取引において土地値以下物件という表現は、建物は存在しているものの、著しく老朽化しており建物の価格評価を行わずに、土地の価格のみの物件であるという意味で用いられます。
土地値以下物件とは、文字どおり「土地値を下回る価格で売りに出されている物件」を意味します。イメージとしては、「土地値以下物件＝実勢価格（市場価格）よりも売却価格が低い物件」です。
土地値以下物件は、以下のような理由で発生することがあります。
土地値以下物件にはメリットがあり、不動産投資の初心者や、相続税対策を検討している人におすすめの物件です。土地値以下物件のメリットは、主に次の3つです。
・購入価格が安く、初期投資を抑えられる
・値下がりリスクが少ない
・将来的に売却しやすい
ひとつずつ見ていきましょう。
土地値以下物件は、相場の土地の価格よりも低い価格で購入することができます。そのため、初期投資を抑えて不動産投資を始めることができます。
土地値以下物件では、購入時に建物の価格がゼロであることも多く、将来的に不動産価値が下がるリスクが少ないメリットがあります。
土地値以下物件は、購入時から築年数がさらに経っても、価格が下がるリスクが大きくありません。そのため、どれだけ建物が古くても、土地の相場価格よりも少し低い売却価格を設定すれば、購入を希望する不動産業者や不動産投資家は見つけやすいと言えます。
このようなメリットから、土地値以下物件は購入価格を安く抑えることができるため、不動産投資を検討している投資家の間では、とても人気があります。
しかし一方で、デメリットも存在するため、注意が必要です。土地値以下物件のデメリット・注意点は、主に次の4つです。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
土地値以下物件は、割安で購入できているため、初期費用を抑えることが可能です。また、土地の価格が値下がりするリスクは低いため、売却時にも一定の売却益を期待できます。
しかし、土地に対して建物が小さかったり、賃料設定が低かったりといった複合的な要因から、表面利回りは低くなりやすいです。売却時に利益が出ているためトータルの損失リスクは低いのですが、インカムゲイン自体が低い点は念頭に置いておく必要があります。
土地値以下物件は、立地条件の悪さや所有者の事情など、何らかの理由で市場価値が低くなっている可能性があります。そのため、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があることにも注意が必要です。
例えば、建物の老朽化や欠陥が原因で近隣住民から苦情が寄せられたり、所有者の事情が原因で近隣住民との人間関係が悪化したりする可能性があります。
土地値以下物件は、建物の老朽化や欠陥、立地条件の悪さなどの理由で、市場価格よりも低く売られている可能性があります。そのため、購入後に修繕費用や空室リスクが発生する可能性があることに注意が必要です。
建物の修繕費用は、数百万円から数千万円に上ることもあります。また、空室リスクが発生すると、家賃収入が減少し、投資の収益性が悪化します。
建物の修繕費用を抑える方法には、DIYやセルフリノベーションがあります。
>>セルフリノベーションについてはこちらの記事で詳しく解説しています
土地値以下物件は初期費用を抑えられるため、多くの不動産投資家や、資金が限られている人などにとっては特に人気があります。また、不動産業者が積極的に売り出しているわけではないため、問い合わせてもなかなか見つからない可能性があります。
「土地値以下物件を検討中だが、初めての不動産投資でポイントがわからない」「不動産投資を土地値以下物件で成功させたい」といった方向けに、成功するためのポイントを3つご紹介します。
ひとつずつ見ていきましょう。
土地値以下物件は、建物の老朽化や欠陥、立地条件の悪さなどの理由で、実勢価格よりも割安で売られているケースが多く見受けられます。
そのため、購入後に修繕費用や空室リスクが発生する可能性があることには注意が必要です。
物件選びの際、物件の状態や立地条件を慎重に調査することで、これらのリスクを軽減することができます。
土地値以下物件は、立地条件の悪さや所有者の事情などの理由から市場価値が低くなっていることがあります。近隣住民とのトラブルに注意しましょう。
近隣住民とのコミュニケーションを良好に保つことで、トラブルを未然に防ぐことができます。例えば、「近隣住民と挨拶を交わす」「定期的に近隣住民と交流する」などに努めればコミュニケーションを良好に保てるでしょう。
土地値以下物件は、建物の修繕費用や空室リスクが発生する可能性があるため、初期投資を抑えつつ、これらの費用を想定した収支計画を立てることが重要です。
修繕費用や空室リスクが発生した場合、家賃収入が減少し、投資の収益性が悪化する可能性があります。そのため、これらのリスクを想定して、収支計画を立てることで、投資のリスクを抑えることができます。
不動産投資で成功するためには、土地値以下物件のように初期費用を抑えられる割安な物件を探すことも大切です。
不動産投資に適した土地値以下物件を見つけるための方法を、3つご紹介します。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
相続や離婚などの事情で売却を希望する売り主は、土地値以下で売却する可能性があります。
これらの事情で売却を希望する売り主を見つけるには、不動産業者や不動産オーナー向けの交流会に参加したり、不動産業者に相談したりするとよいでしょう。
不動産情報サイトや不動産業者の営業マンに相談することで、土地値以下物件の情報を収集することができます。
不動産情報サイトでは、土地値以下物件の情報が掲載されている場合があります。また、不動産業者の営業マンに相談することで、一般公開されていない物件情報を入手できることもあります。しかし、価格が割安な物件はすぐに売れてしまうことや、多数の不動産情報を持っている不動産業者に巡り合ったとしても、取引実績のない一見の投資家にはいい物件情報がおりてきにくい点は念頭に置いておきましょう。
土地値以下物件が狙いやすいエリアを把握しておけば、自分で物件を探すことが可能です。土地値以下物件が狙いやすいエリアとして、以下のようなものが挙げられます。
これらのエリアでは、土地値が低いため、土地値以下物件が狙いやすくなります。
本記事では、土地値以下物件のメリット・デメリット、不動産投資において成功するためのポイントを解説しました。
初期費用を抑えられる割安な土地値以下物件は、不動産投資で成功するためにはぜひとも押さえておきたい重要な物件といえます。
「空家ベース」は、空き家を売りたい方と再生したい方を繋ぐポータルサイトとして、全国の空き家を取り扱っています。不動産投資に適した土地値以下物件を見つけたい方や、不動産投資に興味のある方はぜひお気軽にご相談ください。
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「クロスの張替え費用ってどれくらい？」
「見積もりを取ったけど、もう少し安くなる方法はないか？」
このように、クロス・壁紙を張替えるリフォーム費用の相場が分からず悩む方も多いのではないでしょうか。
本記事では、クロス・壁紙を張替えるリフォーム費用の相場や、費用を安くするコツをご紹介します。今後、リフォームを検討されている方は是非参考にしてください。
まず、クロスの張替え費用で多くを占めるのがクロス自体の費用、つまり材料費になります。クロスの相場は1㎡あたり1,000円前後ですが、クロスには主に2種類のグレードがあるため、それぞれ相場が異なります。
スタンダードクロスとは、量産品クロスと言われるもので、一般的なスタンダードクロスの場合、相場は1㎡あたり700円〜800円程度です。低価格ながらベーシックな色柄や基本的な機能は備わっているコストパフォーマンスに優れた壁紙・クロスです。
ハイグレードクロスとは、量産品クロスに比べ、デザインや機能性に優れたクロスで、1㎡あたり1,000円〜1,500円程度です。よりデザインにこだわる場合や不燃や消臭効果などを求める場合は、ハイグレードクロスがおすすめです。
一軒家の広さを70〜85m²とした場合、全部屋の壁と天井のクロス張替えには、約450〜600m²程度のクロスが必要になります。マンションの場合だと、一室の広さを60〜80m²とすると、全部屋の壁と天井のクロスを張替えるには、約250〜350m²程度のクロスが必要です。
一軒家やマンション一室のクロス全体を張替える場合の一般的な費用相場は以下のとおりです（表1）。
【表1】
部屋の広さ別の一般的な費用相場は以下のとおりです（表2）。
【表2】
壁紙を張り替える際は、部屋の用途によってクロスの機能性が異なると費用も異なります。場所別のクロス張替え費用相場の一覧です（表3）。
【表3】
壁紙リフォームの費用は、新規の壁紙の素材や施工箇所の状態によって大きく変わります。そのため、詳しい施工価格や内訳は、業者にしっかりと確認しておきましょう。
クロスの張替えには、材料費以外の費用がかかります。材料費以外にかかる主な費用は、施工費で、壁紙のはがし、下地処理、壁紙の張り付け、養生、廃材処分などの作業が含まれます。その他に、人件費、工事車両駐車場代がかかる場合もあります。
クロスの張替え費用はなるべく安く抑えたいですよね。
ここでは、クロス張替えの費用を安くするコツを紹介します。
機能性やデザイン性に優れているハイグレードクロスは魅力的ですが、部屋によってはスタンダードクロスで十分な場合もあります。どの程度の性能が必要なのか、どの部分のデザインにこだわりたいのか、スタンダードクロスでもカバーできないかを一度考えてみましょう。
ハイグレードクロスは性能が高く魅力的ですが、部屋によってはスタンダードクロスで十分な場合もあります。その部屋の壁にどの程度の性能が必要なのか、デザイン性が低くても色や風合いでカバーできないかなど、一度考えてみてもいいかもしれません。
大きな柄のクロスは、つなぎ目で柄を合わせる必要があり、その分無地のクロスに比べて無駄なクロスが発生し、廃棄量が多くなるため費用がかかります。無地のクロスなら、柄合わせの必要がないため、廃棄量を減らすことができ、費用を安く抑えることができます。
リフォーム会社に見積もりを取る場合は、必ず複数の会社に問い合わせしましょう。同じリフォーム会社でも、クロス張替え工事、水回り工事、外壁工事など得意とするリフォーム工事が異なります。そのため、相見積もりを取ってクロス張替え工事を得意とし費用も抑えられるリフォーム会社を見つけるようにしましょう。
DIYでクロスを張り替えれば、業者に依頼するよりも施工費や人件費を抑えることができます。ただし、DIYには技術や経験が必要なので、クロス張替えの手順を調べておくことや必要な道具を揃えておく必要があります。
クロスの素材によって、費用は大きく異なります。安価なものから高価なものまで、幅広い価格帯のクロスが販売されています。
クロスの素材は、大きく分けて以下の6種類があります。
国内で出荷量のほとんどを占めるメジャーな壁紙です。安価で耐久性があり、水にも強いため、マンションやアパートなどの壁紙としてよく利用されています。また、多様な色や柄が用意されており、デザイン性にも優れています。
塩化ビニル樹脂系と同様に汚れや水に強いうえ、傷がつきにくい点がメリットです。また、耐熱性にも優れているため、キッチンや浴室などの壁紙としても適しています。
漆喰や珪藻土、ガラスなどで作られています。天然素材を使用しているため、自然な風合いと調湿効果が特徴です。また、ホルムアルデヒドなどの有害物質を放出しない点も魅力です。
和紙や輸入紙といった紙で作られています。質感やデザインがよく、個性的な壁を作りやすいのが特徴です。また、通気性や吸音性にも優れているため、リビングや寝室などの壁紙に適しています。
植物繊維や化学繊維などが原料です。ぬくもりを感じやすいデザインが特徴で、リビングや寝室などの壁紙によく用いられます。また、防音性にも優れているため、子供部屋などの壁紙にも適しています。
銘木シートとコルクシートの2タイプがあります。濡れても破れにくい特徴があり、キッチンや浴室などの壁紙に適しています。また、銘木シートは高級感があり、コルクシートはナチュラルな雰囲気が特徴です。
クロスには素材やデザインのほかに、特定の機能を備えた商品もあり、これらの機能は生活の快適性や安全性を高める効果があります。
機能性による分類は、大きく分けて以下の6つです。
汚れや傷に強く、ペットとの生活に適した壁紙です。ペットの爪や毛、いたずらによる傷などから壁を守ります。
光を反射しやすくすることで、明かりを最小限に抑えることができます。省エネ効果や節電効果が期待できます。
花粉やダニなどのアレルギー物質の働きを抑制したり、ウイルスの増殖を抑制したりする機能を備えています。アレルギーや感染症の予防に役立ちます。
調湿性によって、カビや結露の発生を抑制します。カビや結露によるシミやダメージを防ぎます。
光を溜め込み、暗闇で発光する機能を備えています。停電時や夜間の照明が不要な場合に便利です。
黒板のようにチョークで字を書いたり消したりできる壁紙です。子どもの落書きや、イベントなどの記入に便利です。
クロスを張替えることで、部屋をより快適で居心地の良い空間にすることができる一方で、注意点もいくつかあります。
ここでは、クロス張替えのメリットとデメリットを紹介します。それぞれしっかりと理解しておきましょう。
クロスを張替えるメリットとして、大きく分けて次の2つが挙げられます。
【1.室内のデザインを変えられる】
クロスには、さまざまな色や柄のものが販売されています。そのため、クロスを張替えることで、部屋の雰囲気を簡単に変えることが可能で、気分転換にも効果的です。また、汚れた壁材を交換したり、隠したりすることもできます。
【2.安価で施工できる】
クロスの張り替えは、塗料や塗り材と比べて安価です。また、DIYで行うこともできるため、費用をさらに抑えることができます。
クロスを張替えるデメリットとして、主に次の2つが挙げられます。
【1.耐水性が低い】
クロスの特徴は、他の壁材（コンクリートやエコカラットなど）に比べて耐水性が低い点です。そのため、壁紙が濡れた際は、下地のボードが腐食したり、カビが生えたりする恐れがあります。
【2.劣化しやすい】
壁紙は、糊で付着しているため、年月が経過すると徐々に剥がれてくる場合があります。また、汚れが付着しやすく、掃除が難しいというデメリットもあります。
クロスの張替え費用は、部屋の広さや機能性やデザイン性の高いものはどうしても高くなりがちですが、必要に応じてクロスのグレードを下げたり自分でDIYすることでリフォーム費用を安く抑えることができます。
「空家ベース」では、全国の空き家を掲載しています。空き家を仕入れて戸建賃貸投資を検討している方は是非お気軽にご相談ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産投資は、資産形成や収入源として人気の高い投資方法です。しかし、個人で不動産投資を行う場合、節税や社会的信用の面でデメリットが生じる可能性があります。
そこで、法人化して不動産投資を行うという選択肢があります。法人化には、主に以下のメリットがあります。
・節税効果が高い
・相続対策になる
・融資を受けやすい
本記事では、不動産投資で法人化するメリットを詳しく解説します。また、法人化する方法や注意点についても解説します。不動産投資で法人化を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資で法人化するメリットは、主に以下の6つです。
ひとつずつ見ていきましょう。
個人と法人では、税率が大きく異なります。個人の所得税率は、所得が大きくなるほど高くなる累進課税方式ですが、法人税率は、所得金額に応じて段階的に上がる比例課税方式です。そのため、所得が大きくなるほど、法人化による節税効果は大きくなります。
個人事業主で高額な所得がある場合、法人を設立して家族を役員にすると、所得を分散して節税できる場合があります。
具体的には、家族を役員にすることで、一人当たりの課税所得額が下がり、個人所得税の税率も下がります。その結果、世帯の所得は変わらないにも関わらず、トータルの税額を下げることが可能です。ただし、安易に従業員を増やすと、社会保険料の負担が重くなる恐れがあるので注意が必要です。
法人化することで、相続税の節税対策が可能になります。個人で不動産を相続した場合、相続税の課税対象となる金額は、取得費と評価額の差額となります。しかし、法人で不動産を所有していた場合、評価額を大きく減額できるため、相続税の負担を軽減することができます。
個人に比べて社会的信用が高く、融資の審査に通りやすくなるというのも、不動産投資における法人化のメリットです。
法人は、登記によって会社の情報が公示されているため、社会的信用が高くなります。また、個人に比べ、より厳密な会計処理が求められているため、金融機関は法人の財務状況を把握しやすく、安定した経営をしていると判断しやすくなります。
融資を受けやすくなったり融資の金額が増えたりすれば、その分、投資できる不動産も増え、事業を拡大していくことにもつながるでしょう。
青色申告をしている法人は、赤字を10年間繰り越して、所得と相殺することができます。具体的には、以下のとおりです。
・黒字の期であっても、先期から繰り越した赤字（欠損金）を相殺すれば、所得が少なくなって節税につながります。
・今期が赤字なら、前期の黒字へも相殺することができます。その場合には、すでに前期で納めた黒字分の税金の一部を還付することもできます。
個人の場合、欠損金の繰越は3年に限られるため、法人のほうが節税に関するメリットは大きいと言えるでしょう。
個人が不動産を売却する際には、建物の経年劣化分を減価償却する必要があります。そのため、売却益が大きくなり、譲渡所得税の課税対象となる金額も大きくなります。
一方で、法人は建物に減価償却をするかどうか、また、減価償却をする場合に差し引く金額を自由に設定できます。そのため、減価償却費を小さく設定する、もしくは減価償却をしない場合、売却益が小さくなり、譲渡所得税の課税対象となる金額も小さくなるのです。
つまり、法人化すると、減価償却費を調整することで、法人所得を調整して節税しやすくなります。
不動産投資で法人化することには、デメリットもあります。デメリットは、主に以下の3つです。
・設立手続きをする必要がある
・法人としての維持費用がかかる
・長期譲渡所得の優遇税制が適用されない
メリットとデメリットを比較して、メリットが上回るかどうかという観点で判断することをおすすめします。デメリットをそれぞれ詳しく見ていきましょう。
個人事業主として開業する手続きは、税務署に開業届を提出するだけで、5分程度で完了します。一方で、法人設立の手続きは、書類の作成や印鑑作成、公証役場や法務局への提出など、さまざまな手続きが必要で、最短でも1週間はかかります。特に書類作成は初めて経験する方も多いため、複雑で面倒に感じる人も多いでしょう。
法人の税務処理や会計処理は、個人事業主に比べて複雑です。そのため、ほとんどの場合は税理士に記帳代行や申告代行、または顧問契約をお願いすることになります。顧問契約を結べば、顧問料として年間50万円～70万円程度の費用が発生します。
しかし、事業規模が大きくなればなるほど、税理士に任せた方が節税効果が高くなる可能性があるため、顧問料より節税効果が上回れば、デメリットとは言い切れません。
個人の場合、不動産を売却した場合の所得税は、所有期間によって税率が異なります。5年以内に売却した場合は39.63%、5年を超えて売却した場合は20.315%です。この制度を長期譲渡所得の優遇税制といいます。
一方、法人の場合は長期譲渡所得の優遇税制は利用できません。そのため、期間の長短に関わらず一律に課税されます。法人税の最低税率は約22%であるため、5年を超えて物件を売却する場合は、個人に比べ税率が不利になります。
本格的な不動産投資をスタートするにあたり法人化を検討中の方も多いことでしょう。しかし、法人設立の手続きは簡単ではなく、用意する書類も多いです。
ここからは、法人化に向けた全体像のイメージを膨らませてもらうために、法人設立の方法や手順を具体的に解説します。
社名を決めましょう。ただし、特殊な記号や紛らわしい屋号、「◯◯銀行」のように誤解を招く表現は使えないため注意が必要です。
自宅や登記可能なレンタルオフィスなど、法人の所在地を決めます。
初期の運営コストを考慮し、数十万円から数百万円で設定することが一般的です。1円からでも設立は可能です。
15歳以上であれば、1名でも複数名でもなることができます。家族や知人、自分自身でも問題ありません。
株式会社を設立する場合は、必ず1名以上の取締役を選任する必要があります。取締役とは、業務執行に関する意思決定を行い、その会社を代表する存在です。
会社実印が1本、会社銀行印が1本の計2本必要です。
会社実印は、その会社を表すとても大切な印鑑です。法務局で登記申請を行う際、高額な取引を行う際などに必要となるため、設立前に用意しましょう。個人実印と同様で、会社実印として効果を持たせるためには印鑑登録が必要です。
一方の会社銀行印は、法人の銀行口座開設や手続きの際に必要な印鑑です。会社の資金を移す、請求書を作成するなど、使用頻度が高いため事前に作っておくことをおすすめします。
法人として登記するために必要な書類の作成を進めていきます。必要な書類は、主に以下のとおりです。
・定款
・登記申請書
・就任承諾書
・印鑑届出書
・資本金払込証明書
・取締役の印鑑証明書
・登録免許税分の収入印紙を貼付した台紙
書類作成にあたって不明な点がある場合は、法人化をサポートしてくれる不動産会社や、司法書士といった専門家に相談するとよいでしょう。
必要書類を作成したら、まず公証役場で定款の認証を受けます。定款の認証とは、公証人が定款の原本に押印することです。定款の認証を受けることで、定款が真正なものであることを証明することができます。
定款の認証を受けたら、法務局で設立登記の申請と会社印の登録を行います。設立登記とは、会社の情報を登記簿に登録することです。登記簿に登録することで、会社の情報が公に開示され、第三者から確認できるようになります。
設立登記の申請や会社印の登録が終わり受理されると、約1～2週間程度で登記が完了します。設立後も、税務署や都道府県税事務所、市町村役場、年金事務所などに設立の届出が必要になりますので忘れずに行うようにしましょう。
不動産投資で法人化するときは、以下の点に注意しましょう。
・法人所得が赤字でも7万円の法人住民税がかかる
・代表者であっても法人のお金を自由に使うことはできない
・会社員の場合、就業規則で法人設立が認められないことがある
本記事では、不動産投資で法人化するメリットや方法、注意点について詳しく解説しました。不動産投資で法人化を検討している方は、本記事を参考に、メリットとデメリットを十分に理解したうえで、慎重に判断するようにしましょう。
不動産投資で法人化するメリットは、節税効果や融資の受けやすさなど、多岐にわたります。しかし、法人設立の手続きは複雑で、税務処理や会計処理も個人事業主に比べて複雑になるため注意が必要です。
また、法人化の判断は、投資規模や投資スタイルによっても異なります。個人で投資を検討している方も、法人化のメリットやデメリットを理解しておくことで、より効果的な投資を行うことができるでしょう。
「空家ベース」は全国の空き家情報を掲載し、空き家の売り手と買い手を繋ぐサポートをしています。空き家を売りたい方・買いたい方はもちろん、不動産投資に興味がある方は是非「空家ベース」にご相談ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！