不動産投資に火災保険は必要?補償内容や特約、経費計上可能かを解説

不動産投資をする際には、火災保険に加入することは必須です。火災保険は、火災による損害を補償する保険であり、万が一の火災の際に、建物や家財、そして入居者の生命や身体を守るために役立ちます。

しかし、火災保険にはさまざまな種類があり、保険料や補償内容も異なります。そのため、自分に合った火災保険を選ぶためには、しっかりと比較検討することが大切です。

そこで、本記事では、不動産投資における火災保険の基礎知識や、選び方のポイントについて解説します。不動産投資を検討している方や、火災保険の見直しを考えている方は、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

  • 火災保険は「火災や自然災害などの事故によって生じた建物や家財の損害を補償する保険」である
  • 不動産投資に火災保険が必要な理由は「火災保険に加入しないと融資を受けられないため」「火災や自然災害による損害を補償するため」の2つである
  • 不動産投資の火災保険の補償内容はさまざまだが、「補償範囲」「適切な保険金額と保険期間」を比較検討しプランを選ぶことが大切である

火災保険とはどんな保険か

火災保険は、火災や自然災害などの事故によって生じた建物や家財の損害を補償する保険です。

火災や自然災害で建物や家財が損害を受けると、建て直しや修理に莫大な費用がかかります。そのような経済的ダメージを軽減するために、火災保険に加入しておきましょう。

不動産投資の有無に関わらず、火災保険は、私たちの安心・安全な暮らしを守るために欠かせない保険です。

不動産投資に火災保険が必要な理由・重要性

火災保険に対する理解が深まったところで、なぜ不動産投資に火災保険が必要なのでしょうか。その理由は、主に次の2点です。

・火災保険に加入しないと融資を受けられないため
・火災や自然災害による損害を補償するため

ひとつずつ見ていきましょう。

火災保険に加入しないと融資を受けられないため

不動産投資で融資を希望する場合、火災保険への加入は必須です。これは、金融機関が融資を回収できなくなるリスクを回避するためです。

火災保険に加入しておくことで、万が一、火災や自然災害で建物が滅失しても、保険金が支払われます。これにより、金融機関は融資元本と利息を回収できます。

また、建物が被害を受けた場合、復旧に費用と時間がかかりますが、その間、入居者が住めないケースも多く、空室により賃料収入が途絶えることになります。賃料収入が途絶えれば、融資の返済が滞るリスクが高まりますが、火災保険に加入しておけば、このようなリスクも軽減できるのです。

火災や自然災害による損害を補償するため

不動産投資には、次のようなリスクがあります。

・空室のリスク
・金利変動のリスク
・家賃の滞納・変動リスク
・不動産価格の変動リスク
・老朽化と修繕のリスク(建物)
・自然災害と事故のリスク

不動産投資で安定した収益を得るためには、これらのリスクに備え、適切に対処することが大切です。

火災保険は、自然災害と事故のリスクに備えたものです。具体的には、火災、台風、河川氾濫、地震といった自然災害や、第三者による破損・汚損事故により建物が被害を受けたとき、復旧にかかった費用が補償されます。

自然災害や第三者による破損・汚損事故は、いくら注意深く備えていても、自身でコントロールすることができません。それらの被害を受けたとき、場合によってはこれまでの利益がすべて無駄になる可能性すらあります。

リスクに備えつつ、損害を補償できるというのが火災保険加入の大きなメリットです。

不動産投資における火災保険の補償内容

加入する火災保険の補償内容は保険会社のプランにより幅広く設定されています。

プランは、加入必須である基本補償(主契約)と任意加入のオプション(特約)の組み合わせで構成されています。

ここからは、基本補償(主契約)とオプション(特約)の2つに分けて、具体的な補償内容を見ていきましょう。

加入必須の基本補償(主契約)

加入必須の基本補償(主契約)は、次の2項目です。

・火災・落雷・破裂・爆発
・風災・雪災・雹災(ひょうさい)

それぞれの補償対象となる事故や損害を解説します。

火災・落雷・破裂・爆発

建物の一部あるいは全部が、「火災」「落雷」「破裂」「爆発」のいずれかにより焼失または破壊されたとき、保険金が支払われます。

風災・雪災・雹災(ひょうさい)

「風災」は、台風や突風、竜巻、暴風などによって屋根が吹き飛んだり、風圧で窓ガラスが割れたりしたときに保険金が支払われます。

雪の荷重や落下、雪崩による事故により破損が生じた場合には「雪災」として、雹(ひょう)により屋根や窓ガラスが破損した場合には「雹災(ひょうさい)」として、保険金が支払われます。

任意加入のオプション(特約)

任意加入のオプション(特約)は、次の11項目です。

・盗難
・水災
・水濡れ
・弁護士費用特約
・臨時費用補償特約
・家賃収入補償特約
・家主費用補償特約
・建物管理賠償責任補償特約
・電気的・機械的事故補償特約
・外部からの物体の衝突・破壊行為
・不測かつ突発的な事故による破損・汚損

それぞれの補償対象となる事故や損害を解説します。

盗難

「盗難」は、強盗や窃盗などでドアの鍵が壊される、窓ガラスが割られるといった場合や、建物設備そのものが盗まれた場合などに保険金が支払われます。不動産所有者(オーナー)は建物を対象とした火災保険に加入し、家財を対象とした火災保険には入居者自身が加入することが一般的です。

水災

「水災」は、台風や豪雨による洪水、高潮、土砂崩れ・落石により、床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水被害を受けた場合や、建物評価額(再調達価額)の30%以上の損害が生じた場合に保険金が支払われます。

水濡れ

「水濡れ」は、給排水設備の破損や詰まりで生じた漏水・放水や、他の戸室で生じた漏水・放水などによって部屋が水浸しになった場合に保険金が支払われます。

弁護士費用特約

発生した賠償事故に関して、弁護士に相談または依頼する場合にかかる弁護士費用を補償する特約のことです。

臨時費用補償特約

損害保険金が支払われる事故が発生した場合に、損害保険金の一定割合が上乗せされて支払われる特約の​​ことをいいます。

家賃収入補償特約

損害保険金が支払われる事故により、賃貸物件が損害を受けてしまった場合や、家賃収入が得られなくなってしまった場合に、減少した家賃収入を補償する特約のことです。

補償期間は、契約で定められた復旧期間が限度とされます。

家主費用補償特約

賃貸物件内で、自殺や他殺、建物への損害を伴う孤独死が発生した場合、賃貸人に精神的・経済的な負担が生じる可能性があります。

このような場合、賃貸人向けの火災保険に「空室危険特約」や「孤独死特約」を付帯することで、空室となったり、家賃の値引きが必要となり減少した家賃収入、原状回復にかかる費用(清掃・修復)、遺品整理費用などが補償されます。

建物管理賠償責任補償特約

所有または管理している建物の不備が原因の偶発的な事故によって、他人を死傷させた、他人の財物に損害を与えて法律上の損害賠償責任を負った、といった場合に保険金が支払われます。

電気的・機械的事故補償特約

建物の機械または付属設備に、電気的あるいは機械的な事故が発生し、故障してしまった場合、その修理費用が補償される特約のことです。

外部からの物体の衝突・破壊行為

「外部からの物体の衝突・破壊行為」は、自動車が衝突して建物が損傷した、外から飛んできたボールが窓ガラスを割った、といった場合に保険金が支払われます。

不測かつ突発的な事故による破損・汚損

「火災・落雷・破裂・爆発」「風災・雹災・雪災」「水災」「水濡れ」「外部からの物体の衝突・破壊行為」「盗難」のいずれにも該当しない、不足かつ突発的な事故により破損・汚損が生じた場合に、保険金が支払われます。

地震や津波が原因の損害は「地震保険」に加入する必要がある

火災保険の補償対象には地震や津波が原因で生じた損害は含まれません。

地震や津波に対する補償を確保するためには、「地震保険」に加入する必要があることを念頭に置いておきましょう。

不動産投資でおすすめの火災保険はある?

不動産投資を行う場合におすすめの火災保険を断言することは難しいですが、次のポイントを押さえておくことで選びやすくなります。

・補償範囲が広い
・保険金額が部屋を修復できる金額である
・保険期間が不動産の保有期間または10年である

不動産投資の火災保険料は保険会社や、契約を締結する代理店や不動産会社などの諸条件により異なります。火災保険料の相場を参考にしながら、上記のポイントと各プラン、保有する不動産の属性などを十分に比較検討し、最終的に決定することをおすすめします。

不動産投資における火災保険は経費になるのか

確定申告の際、火災保険料は不動産収入を得るための必要経費として経費計上可能です。

一方で、同じ保険という名前がつくものの健康保険や国民年金保険といった社会保険は、個人にかかる保険料であるため、不動産投資における必要経費にはあたりません。社会保険料控除として、不動産所得以外の給与所得と合算した総所得金額から控除されます。

まとめ

本記事では、不動産投資における火災保険の基礎知識や、選び方のポイントなどについて解説しました。

保険料やプランは、保険会社によりさまざまです。所有する投資用不動産(物件)の属性やリスクに備えて、適切な火災保険に加入することが大切です。

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