「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる理由と成功へのポイントを徹底解説

「少額の資金から始められる」「高い利回りが期待できる」といった利点から、不動産投資の選択肢として「ボロ戸建て投資」に関心を持つ方が増えています。
しかし同時に、「ボロ戸建て投資はやめとけ」という否定的な意見も目にし、リスクの大きさに不安を感じて不動産投資に踏み出せない方も多くいます。
ボロ戸建て投資における失敗には、実は共通した原因があります。裏を返せば、事前にリスクを正しく理解し、適切な対策を講じることで、安定した収益を目指すことも十分可能です。
本記事では、「やめとけ」と言われる具体的な理由を掘り下げ、投資を成功させるために押さえるべき重要なポイントを解説します。漠然とした不安を解消するための材料として、ぜひご活用ください。

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ボロ戸建て投資とは？基本メリットと特徴

ボロ戸建て投資とは、築年数が経過した古い戸建て物件を安価で購入し、必要な修繕やリフォームを施して賃貸に出す不動産投資の手法です。最低限の修繕で貸し出す場合もあれば、DIYやリノベーションで物件の価値を大きく高めてから貸し出す場合もあります。
まずは、ボロ戸建て投資の基本的な仕組みと、なぜ今注目されているのかについて見ていきましょう。

ボロ戸建て投資の仕組みと注目される背景

ボロ戸建て投資の仕組みは非常にシンプルです。市場で割安になっている古い戸建て物件を購入し、入居者が快適に住めるレベルまでリフォームや修繕を行います。そして、完成した物件を賃貸に出し、入居者から毎月支払われる家賃が主な収入源となります。
ボロ戸建て投資が近年注目を集める背景には、いくつかの社会的要因があります。 一つは、全国的な空き家の増加です。日本の人口減少や高齢化に伴い、活用されていない戸建て住宅が増加し、安価に購入できる物件が市場に増え続けています。
また、ライフスタイルの多様化も追い風になっています。新築や綺麗な物件だけでなく、あえて古い物件を選び、DIYで自分好みの空間に作り変えたいというニーズを持つ入居者層も増えています。このような価値観の変化が、古い戸建て物件の新たな需要を生み出しています。

少額投資・高利回り物件が狙える理由

ボロ戸建て投資の最大の魅力は、「少額から始められる」ことと「高い利回りを狙える」ことです。
なぜ少額で投資が可能かというと、購入対象が築古の物件であるため、物件自体の価格が数百万円、場合によっては100万円以下と非常に安価だからです。一般的な新築・築浅の不動産投資に比べて、初期費用を大幅に抑えられます。
そして、物件の購入価格が低いため、高い利回りを実現しやすくなります。不動産投資の収益性を測る指標の一つ「表面利回り」は、以下の式で計算されます。

例えば、200万円で購入した物件にリフォームを施し、月5万円（年間60万円）で貸し出せたとします。その場合の表面利回りは30%（60万円÷200万円）です。分母である物件購入価格が小さいため、同じ家賃収入でも利回りの数値が高くなる傾向にあります。この点が、多くの投資家を惹きつける大きなメリットとなっています。

『やめとけ』と言われる主なリスクとデメリット

ボロ戸建て投資の「高利回り」という言葉は非常に魅力的ですが、こうした高利回りの魅力に惹かれて参入した多くの投資家が、思わぬ落とし穴に直面しているのが実情です。実際に「やめとけ」と言われるのは、リスクを軽視した結果、大きな失敗につながるケースが後を絶たないからです。
ここでは、事前に知っておくべき主なリスクとデメリットを5つに分けて解説します。

リフォーム費用が当初の見込みを超えやすい

ボロ戸建て投資で最も陥りやすい失敗が、リフォーム費用の見込み違いです。「物件を安く購入できた」という喜びも束の間、想定外の修繕費用が発生し、最終的な投資額が大きく膨らんでしまうケースです。
特に、表面的な内見だけでは判断しにくい部分に問題が隠れていることがよくあります。

このような追加工事が発生すると、リフォーム費用は当初の予算を簡単に数十万、数百万円単位で超えてしまいます。最悪の場合、想定利回りを大幅に下回り、利益の出ない投資になる可能性も否定できません。

関連記事：空き家をリフォームする際の費用相場と、お得にリフォームする方法を解説

入居者や近隣住民とのトラブルが発生しやすい

無事にリフォームが完了しても、大家としての悩みが尽きるわけではありません。特にボロ戸建て投資では、物件の古さや立地条件が原因となり、入居者や近隣住民との間でトラブルが発生するケースが少なくありません。
たとえば、建物の古さに起因する不具合（すきま風、水漏れ、建付け不良など）は入居後に発覚しやすく、修繕対応をめぐって入居者との関係がこじれることもあります。また、家賃滞納や無断退去といったトラブルも、比較的賃料が安い物件では起こりやすい傾向があります。
さらに、リフォーム工事中の騒音や、入居者のゴミ出しマナー・駐車マナーなどをめぐって、近隣住民からのクレームが寄せられることもあります。特に、静かな住宅街に築古物件がある場合は、地域コミュニティとの関係性が重視されるため注意が必要です。
こうしたトラブルに備えるには、事前に家賃保証会社を利用する、入居前チェックリストを整備する、管理会社と連携して対応フローを明確にしておくなど、予防策を講じておくことが重要です。

空室リスクや地域の家賃相場の低迷

不動産投資において避けて通れないのが「空室リスク」です。どれだけ物件を綺麗にリフォームしても、入居者が決まらなければ家賃収入は発生しません。
特にボロ戸建て物件は、駅から遠い、周辺にスーパーや病院がないといった、賃貸需要の低いエリアに立地しているケースが多く見られます。加えて、地域の人口そのものが減少している場合は、入居者を確保することがさらに難しくなります。
また、周辺に新築アパートや競合物件が増加すると、家賃を下げないと入居者が集まらないという状況に陥るリスクもあります。結果として、地域全体の家賃相場が下がり、想定していた収益が得られなくなる可能性もあるため、慎重な調査が必要です。

自然災害・老朽化に伴う修繕負担

築年数の古い戸建ては、常に修繕リスクと隣り合わせです。特に1981年以前の旧耐震基準で建てられた木造住宅は、地震や台風などの自然災害に対して構造的に脆弱なケースが多く見られます。
火災保険や地震保険への加入は必須ですが、保険でカバーできない損害が出ることも少なくありません。たとえば倒木や隣家とのトラブル、給排水トラブルなどが挙げられます。
また、運用中にはエアコンや給湯器（交換費用15〜25万円）、屋根の補修（数十万円〜）といった突発的な修繕が発生する可能性があります。築古物件では設備自体が寿命を迎えていることも多く、予測が難しいのが実情です。
突発的な修繕の発生に備えて、日頃から家賃収入の一部を修繕費として計画的に積み立てておくことが、安定した賃貸経営を続けるうえで欠かせません。

条例や再建築不可物件などの法的制限

ボロ戸建て投資では、物理的な劣化だけでなく、法律による制限が大きな障害になる場合もあります。中でも代表的なのが「再建築不可物件」です。
再建築不可物件とは、建築基準法で定められた「接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接していること）」を満たしていない土地に建つ建物のことです。この条件を満たしていないと、建物を一度解体してしまうと新たに再建築することができません。つまり、現状のままリフォームして使用することはできても、更地にして売却するなどの出口戦略が取りづらく、資産価値が著しく下がるリスクを抱えることになります。
また、自治体によっては独自の景観条例により外壁の色や素材に制限があったり、都市計画法の「市街化調整区域」に指定されていることで、新たな建築そのものが禁止されているエリアも存在します。
こうした法的制限の有無を購入前に調べておかないと、希望するリフォームや売却ができず、大きな損失につながる恐れがあります。

関連記事：再建築不可物件で後悔しないために｜メリット・デメリットと知っておくべきこと3選

それでもボロ戸建て投資をするなら押さえるべき5つのポイント

ここまで、ボロ戸建て投資における主なリスクや注意点を解説してきました。しかし、そうしたリスクは決して対処不可能なものではありません。むしろ、事前に正しく理解し、具体的な対策を講じることで、失敗を避ける可能性は大きく高まります。
ここでは、ボロ戸建て投資を成功させるために、物件購入前に必ず押さえておくべき5つの重要なポイントを解説します。

再建築の可否・耐震性能・構造・を確実に確認する

購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためには、物件の法的な条件や建物の状態を事前にしっかり確認することが欠かせません。特に以下の3点は、購入前のチェックで最優先すべきポイントです。
・再建築の可否：
最も重要な確認項目です。物件が接している道路の幅や種類を市町村役場（建築指導課など）で確認し、「再建築不可物件」に該当しないかを必ず調べましょう。この確認を怠ると、将来の売却が極めて困難になります。
なお、再建築不可物件に対する対応として「セットバック」があります。詳しくは以下の記事を参考にしてください。
関連記事：セットバックとは？費用はいくらになる？計算方法や助成金、メリットデメリットを解説

・耐震性能：
1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準で設計されており、大地震で倒壊するリスクが高い可能性があります。必要に応じて建築士などの専門家に耐震診断を依頼することも検討しましょう。

・建物の構造：
購入前の内見では、基礎に大きなひび割れがないか、柱や床に腐食やシロアリの形跡がないか、建物の傾きがないかなど、構造的な欠陥がないかを丁寧にチェックします。

信頼できるリフォーム業者を確保・比較検討する

リフォーム費用は、ボロ戸建て投資の成否を分ける大きな要素です。信頼できるパートナーとなるリフォーム業者を見つけることが重要になります。
不動産会社から紹介された1社だけでなく、必ず複数の業者から見積もりを取りましょう。単に金額を比較するだけでなく、見積書の内訳が詳細で分かりやすいか、築古戸建てのリフォーム実績が豊富か、担当者とのコミュニケーションはスムーズか、といった点も比較検討します。
可能であれば、物件の購入契約前にリフォーム業者に内見へ同行してもらい、修繕が必要な箇所と費用の概算を出してもらうのが理想的です。

エリアの賃貸需要や家賃相場を入念に調査する

物件そのものの状態が良くても、立地する地域に「借りたい」という人がいなければ、不動産投資は成り立ちません。購入を検討している物件がある地域については、賃貸需要と家賃相場を徹底的に調査する必要があります。
不動産情報サイトで近隣の似たような物件の家賃を調べるのはもちろん、実際に現地へ足を運び、最寄り駅からの距離、周辺の商業施設、街の雰囲気などを自分の目で確認します。また、地元の不動産会社を複数訪問し、「どのような層（単身者、ファミリーなど）からの賃貸需要があるか」「平均的な空室期間はどれくらいか」といった生の情報を収集することも有効です。

物件取得費・リフォーム費用を含めた実質利回りを重視する

ボロ戸建て投資では、表面的な利回りの高さに惑わされてはいけません。物件購入費とリフォーム費用、さらに年間の運営経費までを考慮した「実質利回り」で収支計画を立てることが不可欠です。

年間の諸経費には、固定資産税・都市計画税、火災保険料、管理費、将来の修繕積立金などが含まれます。これらの費用をすべて洗い出し、現実的な家賃収入を想定した上で、それでも十分に利益が残るかを厳しくシミュレーションします。
関連記事：戸建て投資の利回りはどのくらい？相場と計算方法を解説

保険加入や十分な資金計画でリスク分散を図る

予期せぬ事態に備え、リスクを分散させるための準備も欠かせません。
まず、火災保険への加入は必須です。火災だけでなく、台風や大雨による風災・水災被害をカバーするプランを選びましょう。古い木造家屋の場合は、地震保険への加入も合わせて検討します。
また、資金計画においては、物件購入費とリフォーム費用で自己資金を使い切ってしまうのは非常に危険です。突発的な修繕や、一時的な空室期間に備えるため、最低でも家賃収入の半年分程度は「予備費」として手元に残しておくように計画します。

ボロ戸建て投資のメリット3つ

ここまでリスクや注意点を解説してきましたが、ボロ戸建て投資には他の不動産投資では得られない魅力もあります。多くの投資家がリスクを把握したうえで、あえて取り組む理由は次のような明確なメリットがあるからです。
ここでは、代表的なメリットを3つに分けて紹介します。

初心者でも少額から不動産投資を始めやすい

ボロ戸建て投資の最大のメリットは、「投資の始めやすさ」です。 一般的なマンションやアパート投資では、物件価格が数千万円にのぼることも珍しくありません。
一方で、ボロ戸建て投資なら数百万円、場合によっては100万円以下の資金でも購入可能です。 自己資金が限られている方でも、現実的にチャレンジしやすい選択肢といえます。
また、多額の借入や資金投入に不安を感じる方にとって、「少額から始められる」という点は大きな魅力です。リスクを抑えながら不動産投資を体験できるため、初心者にとって実践的な入り口となります。

DIYやリノベーション次第で物件価値を高められる

ボロ戸建ては、良くも悪くも「未完成」の状態です。つまり、自分の工夫次第で物件の価値を高められる伸びしろが残されているということです。
たとえば、壁紙の張り替えや床材の交換など、DIYを取り入れることでリフォーム費用を抑えつつ、物件の魅力をアップできます。
デザイン性の高いリノベーションを施すことで、入居希望者の印象を高め、相場以上の家賃で契約に至る可能性もあります。
このように、自分のアイデアや行動が、物件の価値や収益性に直結することが、ボロ戸建て投資ならではのやりがいにつながります。

関連記事：空き家のDIYは初心者でも可能？初心者でも施工可能な部分と注意点を解説

実践を通じて投資経験を積みやすい

ボロ戸建て投資では、物件の購入、リフォーム業者の選定、入居者募集、賃貸管理までをすべて自分で経験できます。不動産投資に必要な流れを一通り実践できる、貴重な機会となります。
さらに、少額の投資で始められるため、万が一失敗しても金銭的なダメージを抑えやすいのが特長です。小さな挑戦で実戦的なスキルを身につけられる点は、大きなメリットといえます。
こうした経験を通じて、物件を見極める目や、リスク判断力、業者との交渉術などが自然と磨かれていきます。将来的にアパート経営や複数物件保有など、より大きな投資にステップアップするための土台になります。

ボロ戸建て投資の失敗事例と対策法

ボロ戸建て投資における失敗には、よくあるパターンがあります。失敗の原因と対策をあらかじめ知っておけば、多くのリスクは回避できます。
ここでは、代表的な3つの失敗事例と、それぞれの失敗を回避するための具体的な対策法をセットで紹介します。

修繕費を甘く見積もってキャッシュが底をつく

【失敗事例】
投資家のAさんは、200万円の格安物件を購入しました。DIYの知識があったため、リフォーム費用は100万円で収まると見込み、総額300万円で投資を開始しました。
しかし、リフォームを始めてみると、床下からはシロアリの被害が、屋根裏からは雨漏りが見つかりました。駆除や補修の追加工事が必要になり、修繕費は最終的に300万円以上に膨れ上がりました。結果として、用意していた自己資金では足りず、資金が底をついてしまいました。
【対策法】
物件を購入する前に、複数のリフォーム業者から詳細な見積もりを取得することが重要です。特に、築古物件の施工実績が豊富な業者に内見へ同行してもらい、修繕が必要な箇所を事前に確認しておきましょう。
さらに、見積額とは別に、想定外のトラブルに備える「予備費」を予算に組み込むことも忘れてはいけません。資金に余裕を持たせておくことが、失敗回避の鍵となります。

長期空室による家賃収入の大幅ダウン

【失敗事例】
Bさんは物件を綺麗にリフォームすることに集中し、500万円をかけてこだわりの内装を完成させました。しかし、その物件は駅からバスで20分、周辺にスーパーもないエリアだったため、全く入居希望者が現れません。半年が経過しても空室のままで、その間の固定資産税や保険料の支払いが重くのしかかり、家賃収入ゼロのまま赤字だけが膨らんでいきました。
【対策法】
物件の購入判断を下す前に、必ず現地の賃貸需要を調査します。地元の不動産会社を複数訪問し、想定家賃で入居者が決まる見込みがあるか、どのような層に需要があるのかをヒアリングしましょう。また、自分で物件の周辺を歩き、住人になった視点で「ここに住みたいか」を厳しくチェックする姿勢が、長期空室のリスクを避けることにつながります。

出口戦略の不備で売却が難航する

【失敗事例】
Cさんは、ボロ戸建て投資で5年間にわたり安定した家賃収入を得ていました。 次の投資へステップアップするため、所有していた物件の売却を決断しました。
しかし、不動産会社に相談したところ、その物件が「再建築不可物件」であることが判明します。 結果として、買い手が見つからず、想定していた価格の半額でも売却できませんでした。 資金を回収できず、長期間にわたって資産が凍結された状態となってしまいました。
【対策法】
出口戦略、つまり売却の計画は、投資を始める前に立てておく必要があります。 物件の購入段階で、市町村役場などに確認し、再建築が可能な土地かどうかを必ず調べましょう。
また、将来的に売却する際に、購入希望者が住宅ローンを利用できる物件かどうかも重要な判断材料です。 「貸せる物件」であると同時に、「売却しやすい物件」であるかを見極めることが、長期的な投資成功の鍵となります。

まとめ：リスクとリターンを見極め、慎重に取り組もう

ボロ戸建て投資は、少額から不動産投資を始められる点が魅力です。一方で、安易な判断や準備不足によって、大きな損失につながるリスクも抱えています。
成功と失敗の分かれ道は、購入前にどれだけリスクを正確に把握し、具体的な対策を講じられるかにかかっています。
特に、以下のポイントは必ず押さえておきましょう。

ボロ戸建て投資は、運任せではなく、情報と準備が成功を左右する実践的な投資です。本記事で紹介した内容をもとに、まずは知識を深め、資金計画をしっかり立てるところから始めてください。
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空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！