青森県五所川原市はの青森県西部にある市で、津軽半島中南部に位置するに位置しています。国内有数のりんご、しじみ、馬刺しの産地なのでしじみラーメンは特に有名です。出身の有名人は、太宰治がいます。

青森県五所川原市の概要

当該市町村の概要です。公式HPなどを見ると、その市の再開発の情報や子育て支援など、人口流入のためにどのような施策に力を入れているかが分かります

青森県五所川原市の人口推移

人口推移を見ると、人口の増減がどのような推移で動いていくのかが分かります。また、世代別の人口の割合も分かるようになっています

青森県五所川原市で売却するなら買取と仲介どちらがいい？

不動産の買取は、不動産会社自身が買主となって空き家やマンションを買い取りします。手間が少なく、不動産会社自身が買主になりますので、売却後にトラブルになりにくいです。残置物が残ったままの不動産や、再建築不可などのトラブルを抱えている不動産は不動産会社に買い取りしてもらうのも手です。
仲介の場合は、不動産会社が買主を代わりに探して、契約条件を調整して売却につなげます。買取に比べると引き渡しまで時間がかかることが多いですが、買取よりも高く売れることが多いです。空家ベースは仲介となりますが、最短21日で引き渡し完了させられたケースもあります。

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青森県五所川原市の宅地（土地のみ）の売買相場情報

宅地（土地のみ）で売却をされる場合、土地の面積や形状（地型）よって大きく売買価格が変わりますのでご注意ください。
また、例えば同じ区画にある土地でも、接道状況や近隣にある施設によっても評価が異なります。

青森県五所川原市の宅地（土地と建物）の売買相場情報

こちらの土地と建物の売買相場情報は、多くの場合一戸建てが計算対象になっています。建物の築年数や、室内外のリフォーム状況、駐車場の台数なども価格に影響を与えます。

青森県五所川原市空き家の売却は空家ベースへご相談ください

空き家の処分をお考えの方、買取査定を依頼したけど査定額がイマイチだった、という方はぜひ空家ベースへご相談ください。残置物が残った状態の家や、3年以上売れずに残っていた物件でも、1ヶ月以内に売却が完了した実績が多数あります。掲載は無料ですので、売却を諦める前に是非ご相談ください！

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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大分県国東市はの大分県の北東部の国東半島東部に位置しています。国内有数のアマニ油、カボス、豚肉の産地なのは特に有名です。出身の有名人は、プロレスラーである藤波辰爾さんなどがいます。

大分県国東市の概要

当該市町村の概要です。公式HPなどを見ると、その市の再開発の情報や子育て支援など、人口流入のためにどのような施策に力を入れているかが分かります

大分県国東市の人口推移

人口推移を見ると、人口の増減がどのような推移で動いていくのかが分かります。また、世代別の人口の割合も分かるようになっています

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大分県国東市の宅地（土地のみ）の売買相場情報

宅地（土地のみ）で売却をされる場合、土地の面積や形状（地型）よって大きく売買価格が変わりますのでご注意ください。
また、例えば同じ区画にある土地でも、接道状況や近隣にある施設によっても評価が異なります。

大分県国東市の宅地（土地と建物）の売買相場情報

こちらの土地と建物の売買相場情報は、多くの場合一戸建てが計算対象になっています。建物の築年数や、室内外のリフォーム状況、駐車場の台数なども価格に影響を与えます。

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熊本県球磨郡多良木町はの熊本県の南部に位置しています。国内有数のメロン、しいたけ、TSUKIGIみつまたの産地なのは特に有名です。出身の有名人は、野球選手である野田浩司さんなどがいます。

熊本県球磨郡多良木町の概要

当該市町村の概要です。公式HPなどを見ると、その市の再開発の情報や子育て支援など、人口流入のためにどのような施策に力を入れているかが分かります

熊本県球磨郡多良木町の人口推移

人口推移を見ると、人口の増減がどのような推移で動いていくのかが分かります。また、世代別の人口の割合も分かるようになっています

熊本県球磨郡多良木町で売却するなら買取と仲介どちらがいい？

不動産の買取は、不動産会社自身が買主となって空き家やマンションを買い取りします。手間が少なく、不動産会社自身が買主になりますので、売却後にトラブルになりにくいです。残置物が残ったままの不動産や、再建築不可などのトラブルを抱えている不動産は不動産会社に買い取りしてもらうのも手です。
仲介の場合は、不動産会社が買主を代わりに探して、契約条件を調整して売却につなげます。買取に比べると引き渡しまで時間がかかることが多いですが、買取よりも高く売れることが多いです。空家ベースは仲介となりますが、最短21日で引き渡し完了させられたケースもあります。

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熊本県球磨郡多良木町の宅地（土地のみ）の売買相場情報

宅地（土地のみ）で売却をされる場合、土地の面積や形状（地型）よって大きく売買価格が変わりますのでご注意ください。
また、例えば同じ区画にある土地でも、接道状況や近隣にある施設によっても評価が異なります。

熊本県球磨郡多良木町の宅地（土地と建物）の売買相場情報

こちらの土地と建物の売買相場情報は、多くの場合一戸建てが計算対象になっています。建物の築年数や、室内外のリフォーム状況、駐車場の台数なども価格に影響を与えます。

熊本県球磨郡多良木町空き家の売却は空家ベースへご相談ください

空き家の処分をお考えの方、買取査定を依頼したけど査定額がイマイチだった、という方はぜひ空家ベースへご相談ください。残置物が残った状態の家や、3年以上売れずに残っていた物件でも、1ヶ月以内に売却が完了した実績が多数あります。掲載は無料ですので、売却を諦める前に是非ご相談ください！

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千葉県香取市はの千葉県北東部に位置しています。国内有数のお米やサツマイモの産地なので干しいもは特に有名です。出身の有名人は、ボクサーである桜井孝雄さんなどがいます。

千葉県香取市の概要

当該市町村の概要です。公式HPなどを見ると、その市の再開発の情報や子育て支援など、人口流入のためにどのような施策に力を入れているかが分かります

千葉県香取市の人口推移

人口推移を見ると、人口の増減がどのような推移で動いていくのかが分かります。また、世代別の人口の割合も分かるようになっています

千葉県香取市で売却するなら買取と仲介どちらがいい？

不動産の買取は、不動産会社自身が買主となって空き家やマンションを買い取りします。手間が少なく、不動産会社自身が買主になりますので、売却後にトラブルになりにくいです。残置物が残ったままの不動産や、再建築不可などのトラブルを抱えている不動産は不動産会社に買い取りしてもらうのも手です。
仲介の場合は、不動産会社が買主を代わりに探して、契約条件を調整して売却につなげます。買取に比べると引き渡しまで時間がかかることが多いですが、買取よりも高く売れることが多いです。空家ベースは仲介となりますが、最短21日で引き渡し完了させられたケースもあります。

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千葉県香取市の宅地（土地のみ）の売買相場情報

宅地（土地のみ）で売却をされる場合、土地の面積や形状（地型）よって大きく売買価格が変わりますのでご注意ください。
また、例えば同じ区画にある土地でも、接道状況や近隣にある施設によっても評価が異なります。

千葉県香取市の宅地（土地と建物）の売買相場情報

こちらの土地と建物の売買相場情報は、多くの場合一戸建てが計算対象になっています。建物の築年数や、室内外のリフォーム状況、駐車場の台数なども価格に影響を与えます。

地域によってはマンション自体が少なく、データが少ない場合もありますのでご注意ください。

千葉県香取市空き家の売却は空家ベースへご相談ください

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再建築不可物件は、再建築や増改築を行うことはできない物件ですが、既存の建物をリフォームして住み続けることは可能です。

ただし、リフォーム工事の内容にも制限があります。

今回は再建築不可物件にリフォーム工事を行う場合の、工事可能な範囲や費用、リフォームする時の注意点について解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を一度取り壊すと、再び建物を建てることができない土地のことをいいます。

接道義務を果たしていない土地

建築基準法では、接道義務について「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています。

再建築不可物件は、この接道義務を果たしていない物件のことです。

接道義務を果たしていない再建築不可物件にはいくつかのパターンがあります。以下で詳しく説明します。

そもそも道路に接していない

まず、そもそも道路に接していない土地は再建築不可物件になります。

例えば、他の土地に囲まれていて建築基準法上の道路に通じていない土地や、土地と道路との間に河川や著しく高低差があるような土地のことを指し、一般的に袋地や準袋地といいます（図1・図2）。

【図1】袋地
【図2】準袋地

接道の幅が2m未満である

建築基準法で定められる幅員4m以上の道路に接しているが、接道の幅が2m未満の場合も再建築不可物件となります。よくあるケースは旗竿地です。土地の形状が旗竿に見えることから、旗竿地と呼ばれています。

旗竿地は、土地の出入り口の部分が細長くなっており、土地の奥にまとまった建物が建てられる敷地がある土地のことをいいます（図3）。

【図3】旗竿地

接する道路が建築基準法上で定められた道路ではない

見た目では、幅員4m以上の道路に2m以上接道している土地でも、その道路が建築基準法で定められる道路ではない場合は、その土地は再建築不可物件となります（図4）。

【図4】前面道路が建基法上の道路でない

再建築不可物件は建築確認申請が不要なリフォーム工事しかできない

建物を新築・改築・増築する場合には、基本的には建築確認申請を行い、建築の許可を得てからでないと、それらの行為を行うことはできません。

建築確認申請では、建築物の建築や大規模な修繕をする際、計画している建築物が建築基準法に適合するかを検査機関や自治体が審査し、建築の許可を出します。

再建築不可物件は、接道義務を果たしていないことで、建築確認の許可が下りないために、建物の再建築・改築・増築はできないのです。

反対に、再建築不可物件は再建築などの行為はできませんが、建築確認申請が不要な範囲のリフォームであれば工事を行うことができます。

再建築不可物件でできるリフォームの範囲とは

ここからは、再建築不可物件で可能なリフォームの範囲について解説します。

再建築不可物件でも、建築確認申請が不要な範囲のリフォームであれば、工事を行うことができます。ただし、建物の構造の条件と可能なリフォームの範囲には制限があるので、注意が必要です。

建物の構造と工事内容に制限がある

再建築不可物件は、築年数の古い、木造建築物の「小規模建築物」であるケースが多いと見受けられます。

「小規模建築物」とは、建築基準法第6条第1項第四号建築物に示された、①2階建て以下、延べ面積500㎡以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下の「木造建築物」もしくは、②平屋建て、延べ面積200㎡以下の「非木造建築物」、いずれかに該当する建築物のことです。

「小規模建築物」の場合、建物の主要構造部の過半（2分の1）の範囲を超えない程度の修繕・模様替えであれば、建築確認申請は不要となります。

ここでいう主要構造部とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段のことを指し、この部分の修繕を行う場合、通常は建築確認が必要になりますが、上記の①および②に該当する「小規模建築物」であれば、2分の1の範囲を超えない程度の修繕・模様替えであれば建築確認が不要になるのです。

繰り返しにはなりますが、再建築不可物件は、築古で木造建築物の「小規模建築物」であることが多いです。そのため、再建築不可物件でも建築確認が不要な範囲である程度の修繕・模様替えのリフォーム工事は可能となります。

なお、建物の主要構造部に該当しない水廻り設備の交換や、壁紙のクロス貼り替え工事、屋根の塗り替えなど、見栄えを良くするための内装・外装リフォームであれば、そもそも建築確認は不要です。

再建築不可物件のリフォーム費用

再建築不可物件のリフォーム費用はいくらくらいかかるのでしょうか。

一般的な中古戸建よりもリフォーム費が高額になる傾向があります。

以下で、理由とあわせて費用を詳しく見ていきましょう。

一般的な中古戸建よりも高額になる傾向

再建築不可物件は、建築確認の許可がおりず再建築が出来ないため、リフォームなどの修繕工事を繰り返して建物の状態を保っていくしかありません。

そして、再建築不可物件は、建築基準法で接道義務が定められる以前に建てられたものが多く、築年数が古い建物が多いです。そのため、再建築不可物件を購入した場合、建築確認申請の不要な範囲内でも大掛かりな修繕や補修が必要になる可能性があります。

これまで全く手入れがされていなかった再建築不可物件で、スケルトンリフォームに近いような構造主要な部分のリフォームを行なうとすると、1,000万円〜2,000万円かかる場合もあります。

再建築不可物件では、建物のリフォームをする際に、通常の中古戸建の倍以上のリフォーム代がかかる可能性があることを念頭に置いておきましょう。

以下の記事も参考にしてください。

空き家をリフォームする際の費用相場と、お得にリフォームする方法を解説
空き家リフォームの補助金制度について解説｜市区町村【事例】あり

再建築不可物件をリフォームする時の注意点

再建築不可物件をリフォームする時の注意点がいくつかあります。あらかじめ注意点を把握して、再建築不可物件のリフォームを失敗しないようにしましょう。

住宅ローンの借り入れが難しい

不動産を購入する場合、住宅ローンを借り入れることが多いと思いますが、再建築不可物件の購入では住宅ローンの借り入れができません。

通常、住宅ローンを借りるときの借り入れの審査は購入する不動産を担保にして判断されますが、再建築不可物件は資産価値が少ないと判断され、多くの金融機関で住宅ローンの利用を断られる場合が多いです。

そのため、不動産を購入してリフォームするためのリフォーム一体型の住宅ローンの利用は難しいと考えたほうが良いでしょう。

ただし、借り入れが難しいのは、住宅ローンであって、一般的なリフォームローンであれば再建築不可物件でも借り入れることは出来ますので、リフォームローンと住宅ローンの違いを理解しておきましょう。

住宅ローンが借りられないとなると、再建築不可物件を購入するときは、現金での購入のみになるため、ある程度の蓄えが必要になります。

工事できない場合がある

再建築不可物件は、狭い道路に接道していたり、旗竿地などの奥まった敷地の形状であることが多いため工事車両の行き来が可能かどうか、建物同士が隣接している場所などであれば、足場を組むことは可能かなどを事前に確認しておく必要があります。

敷地を行き来できる重機に変えたり、人員を増やす必要がある場合は、その分の工事費がかかったり、そもそも工事ができる環境でない場合は、工事自体を断れられてしまう可能性があります。

再建築不可物件のリフォーム工事を行う場合のリフォーム業者は、再建築不可物件などの特殊案件の工事実績がある業者に依頼し、事前に希望の工事が可能かどうかをきちんと確認しておきましょう。

まとめ

再建築不可物件では、建築確認申請が必要な工事はできませんが、建築確認を要しないリフォーム工事であれば可能だということが分かりました。

ただし、再建築不可物件にリフォーム工事を行う場合、一般的な中古戸建とは異なり、住宅ローンが借りられない、工事できない場合があるなどの注意点があります。

再建築不可物件は、注意点さえ気を付ければ、新築を購入するよりも安く不動産を購入することができます。再建築不可物件のメリットを最大限に活かしながら、上手に不動産活用をしましょう。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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手が出しやすい不動産投資と聞いて、ワンルーム型の区分マンション投資や一棟アパートのオーナーをイメージする人は多いのではないでしょうか。

不動産投資といっても、不動産の種類はさまざまです。具体的には、ワンルームマンション、アパート、ビル、駐車場、トランクルーム、戸建てなどがあります。

その中でも戸建ての不動産投資（以下、戸建て投資）は、初期費用を抑えることができ、高利回りを得られる傾向があります。ただし、デメリットやリスクが潜んでいるため注意が必要です。

本記事では、戸建て投資のメリットやデメリット、リスクなどを中心に解説しつつ、戸建て投資を成功させるポイントについても紹介します。これから不動産投資を考えている人はぜひ参考にしてみてください。

戸建て投資とは

戸建て投資は、どのような方法で行うのが一般的なのでしょうか。

戸建て投資をよりイメージしやすくするために、戸建て投資とは何なのかをまずは解説していきます。

戸建てを安く購入し付加価値をつけて賃貸収入を得る

戸建て投資は、築年数が経過していて設備や内装の状態も悪くなっていてそのままでは住めない物件を安い価格で購入し、リフォームやリノベーションを行うことで物件に付加価値を付けてから賃貸に出し、家賃収入を得る投資形態を指すことが多いです。

または、相続で不動産を取得し、すぐに売却せず賃貸に出す場合もあります。

その他に、接道要件など現在の法令に適合しないことで再建築不可になっている物件を安い価格で購入し、付加価値を付けてから売却し利益を得る方法もあります。

戸建て投資のメリット

戸建て投資は、アパートやビルなどに比べ、物件を安く購入することができます。物件によっては高利回りを得ることも可能です。

ここでは、戸建て投資のメリットについて解説します。

初期費用を抑えられ高利回りを狙える

建物は通常、築年数が経過するほど建物の価値は下がります。中古の場合、新築の一戸建てなどとは異なり、場合によってはほとんど土地だけの価格程度で売買されることもあります

そのため、一棟アパートやビル、駅近のワンルームマンションに比べ、築年数の古い中古の戸建ては比較的安い価格で購入可能です。戸建てなら、立地や建物の状態にもよりますが、数百万〜一千万せずに購入できるケースもあり、初期費用を大きく抑えることができます。

では、なぜ高利回りを狙えるのでしょうか。ここからは、利回りの考え方についておさらいしていきましょう。

まず、不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して得られた収益のことです。投資した金額とは物件購入費用やリフォーム費用などのこと、収益とは家賃収入のことです。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれの計算式と概要は以下の通りです。

それではここからは具体的な事例を見ていきましょう。

不動産投資を行うときは、コストを考慮した実質利回りで考えた方がよく、今回の場合、実質利回りが12.5％と高い水準です。

このように、築古の戸建てを相場より低い家賃で賃貸に出しても、そもそもの初期費用が安いため、事例のように高利回りを実現できます。さらに、ローンを組まずに現金で一括購入すれば、より高いキャッシュフローが実現でき収益アップを期待できます。

メンテナンス費が抑えられ、管理費・修繕積立金が不要

区分マンションでは、空室が続いていたとしても管理費や修繕積立金を毎月一定額支払う必要があります。

しかし、戸建ての場合はエレベーターや廊下などの共用部分がないため、区分マンションのように管理費や修繕積立金などの支払いは不要です。

したがって、戸建て投資の場合は、建物の設備などに不具合が生じた場合はもちろん修繕を行う必要がありますが、一棟アパートやビルに比べると建物面積が狭いため、一般的には高額になりにくいといえます。

また、戸建て賃貸の場合は、室内や庭の手入れは居住者がやってくれる場合も多いので、居住者から何か相談事があった際に対応することが多いでしょう。

安定した家賃収入を得られる

ワンルーム型の区分マンションは単身者向けなのに比べ、戸建ての場合は需要があるファミリー層が居住者になることが多いです。そのため、一度借り手が見つかると、長く住んでくれる傾向にあります。

居住者が立ち退く度に、入居者を募集する手間がなくなることと、何よりも、空室のリスクが低くなることは戸建て投資の大きなメリットです。

売却しやすい

戸建て投資をする人の中には、いずれは売却することを前提に投資を開始する人もいます。

一棟アパートやビルでは、基本的に、物件の価格が高額なため、一般の人が一棟アパートやビルを購入することは考えにくく、不動産会社などの専門業者に買い取ってもらうことが多くなります。

しかし、戸建ての場合であれば、一般の人も買い手になる可能性があるため、売却したいと考えた時に買い手が見つかりやすいといえるでしょう。

戸建て投資のデメリットとリスク

投資には、デメリットとリスクも付き物です。

戸建て投資にはどのようなデメリットとリスクがあるのか、合わせて見ていきましょう。

リフォーム費が高額になる場合がある

物件価格が安いからといって、あまりにも築年数の古い物件を購入すると、リフォーム費が高額になる可能性があります。

建物は築年数が古いほど、屋根や床などの建物の構造上主要な部分の修繕が必要になる可能性が高まり、特にこれらの部分は工事費用も高額になります。

物件の購入費と利回りのバランスを考える際に、リフォーム費もいくらかかりそうかをあらかじめ考えておく必要があります。

短期間での投資の拡大はできない

戸建て投資の場合は、一軒に対して一軒分の家賃収入しか得ることができません。

また、アパートの一室よりは部屋が広い分、家賃を高く設定できますが借り手にとって戸建て賃貸に住むメリットがなくなるまでの家賃設定にすることは避けるべきでしょう。

そのため、月々の収入が少なく、新しい投資をするための資金を貯めて1軒ずつ投資物件を増やして規模拡大するには時間がかかります。

戸建て投資は、少額の資金で、長期的で安定した収入を狙う投資だと考えるほうがよいでしょう。

融資が受けられない場合がある

建物の築年数が古すぎる場合、十分な融資が受けられない可能性があります。ただし、再建築不可物件などでない限りは融資自体は受けられるでしょう。

銀行融資は、一般的に、金融機関が担保となる不動産の価値に基づいて融資の可否を決定します。そのため、物件が担保として十分な価値がないと判断されれば、希望額に対して減額での融資の承認になる場合もあるため、その際は、自己資金を用意しておかなければなりません。

リスクの分散がしにくい

一棟アパートやビルの場合は、一室に空室が出ても、他の部屋で借り手がいれば家賃収入が全くなくなることはありませんが、戸建て投資の場合、借り手がいなければ収入はゼロになります。そのため、空き家になってしまった場合、投資のリスクの分散がしにくいといえます。

戸建て投資を成功させるためのポイント

戸建て投資をする場合は、物件選びが重要になります。

最後に、ここで戸建て投資を成功させるためのポイントをお伝えします。

周辺環境や治安の良さを確認しておく

駅までの距離は近いか、駅からの距離はあってもバス便の利用がしやすいか、周辺にスーパーマーケットやドラッグストア、保育園や小学校、病院が近くにあるかなど、生活圏内の周辺環境の利便性を確認しておきましょう。

また、入居してから長期間借りてもらうためにも、近隣トラブルの有無や治安の良さも把握しておく必要があります。

戸建て賃貸の需要があるかを見極める

戸建て投資はファミリー層に需要が高いといえますが、学生向けのシェアハウスにも活用できるでしょう。ファミリー層向けであれば、子育てがしやすいと評判の高いエリアの物件にしたり、学生向けであれば近くに学校があるかなどを把握し、戸建て賃貸の需要があるかを見極めましょう。

また、たとえ駅から遠い物件で利便性の悪い立地であっても、ペット可能、駐車場が複数台分ある、庭があるなど、近隣の物件と差別化を図ることで借り手が見つかりやすくなります。

建物の状態をきちんと確認しておく

戸建て投資のための物件を選ぶ際は、建物の状態をきちんと確認しましょう。購入後に、高額なリフォームが必要と分かれば、当初の投資計画から大幅にずれてしまいます。

価格が安いからといって、建物の状態をきちんと確認せずに購入してしまうのは危険です。購入を検討する物件が出てきた場合は、建物状況調査を行ってくれる専門の業者に依頼するのもいいでしょう。

DIYできるところはやってみる

物件を購入したあとに、リフォーム工事を行い建物の見栄えや状態を良くすることで借り手を見つけやすくすることは重要です。しかし、リフォーム工事をすべて業者に依頼すると、その分、初期費用が高くなります。

自分でDIYをする場合は、材料費と道具費だけで済むため、小規模で簡単な修繕であればDIYすることをおすすめします。

まとめ

不動産投資で成功すれば不労所得として収入を得られるのでとても魅力的です。

戸建て投資は、初期費用を抑えることが可能なため、初心者でも始めやすい不動産投資だといえます。

メリットやデメリット、リスクなどを把握し、戸建て投資を成功させるためのポイントを確認しておきましょう。

当社が運営する「空家ベース」では、全国各地の空き家や戸建ての中古物件などを豊富に取り扱っています。戸建て投資にご興味がある方は、「どのような物件があるのか」を当社サイトでご覧ください。また、「戸建て投資に向いている物件はないか」「所有する空き家の購入は可能か」など、ご相談も承っております。お気軽にお声がけください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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最近では、築年数の古いボロ戸建てを購入し、リフォームやDIYを施し、自分好みの家にすることが流行っています。また、国としても、中古住宅の流通とリフォーム市場の活性化に向けた取り組みや、昨今の社会問題となっている空き家対策の取り組みに積極的です。

少子高齢化が進行して住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生ずる中、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であり、政府としても、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めていきます。

（引用：既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み｜国土交通省）

ボロ戸建てをリフォームし、そのまま居住用として所有する人もいれば、投資用として賃貸に出す人もいるでしょう。

本記事では、ボロ戸建てを購入し、リフォームする場合の工事費の相場や注意点について解説します。

ボロ戸建てとは

そもそも、ボロ戸建ての定義とは何でしょうか。何が「ボロ戸建て」に当てはまるのか見ていきましょう。

明確な定義は存在しない「ボロ戸建て」

結論から言うと、ボロ戸建てに明確な定義は存在しません。

建物は減価償却資産に分類され、「法定耐用年数」が定められています。その中でも、国税庁では「木造住宅用戸建て」の法定耐用年数は22年となっています。

少子高齢化が進行して住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生ずる中、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であり、政府としても、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めていきます。

（引用：耐用年数（建物／建物附属設備）｜国税庁）

ただし、法定耐用年数は減価償却の計算に使うための基準であって、法定耐用年数＝実際に住める築年数ではないということに注意しましょう。

そのため、単に築年数が約20年以上経過しているものすべてが「ボロ戸建て」になるわけではありません。

「ボロ戸建て」には明確な定義はないものの、ある程度の築年数が経過した戸建てで、これまで様ざまな理由で適切なリフォームや修繕が行われずに、建物の外観・内観に損傷などが目に見えて分かるものが「ボロ戸建て」に当てはまるといえるでしょう。

反対に、しっかりとリフォームや修繕がされている戸建てであれば40年、50年以上は住み続けることができるのです。

「ボロ戸建て」は、長い期間、人の出入りもなく放置されていた空き家であることも多く、手入れされず空気の入れ替えもされていない建物は老朽化していくスピードも早いです。長期間空き家になっている建物も「ボロ戸建て」といえるでしょう。

リフォームの種類

一言で「リフォーム」といっても、さまざまな工事の種類があります。

一般的に、リフォーム工事は建物の修繕など原状回復のために行うものを指します。下記でリフォームの種類、また、リフォーム業者に依頼した場合の工事費の相場を確認していきましょう。

外装リフォーム

代表的な外装リフォームは次の4つです。

• 外壁塗装
• 屋根塗装
• 防水加工
• 耐震加工

一般的に、外壁塗装・屋根塗装の耐久年数は約10年〜15年といわれています。

築年数から15年以上経過し、外壁・屋根塗装が新たに施されていない場合は、外装リフォームを検討した方がいいと言われています。

その他に、外装リフォームには、築年数の古い戸建ての瓦屋根を、軽量で強度のある金属屋根などに葺き替えたり、ベランダやバルコニー部分などの防水加工も行うことも含まれます。

外装リフォームは、足場を設置したり大規模な工事になることが多いため、比較的工事費がかかります。

水廻りリフォーム

代表的な水廻りリフォームは次の4つです。

• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 洗面所

水廻りリフォームは、主にキッチン・浴室・トイレ・洗面所の工事を指します。

水廻りの設備は、毎日使用するものなので、汚れや傷みが発生しやすい箇所で、かつ、構造部分の腐食や劣化があっても気付きにくいです。
また、設備自体を新調することだけでなく、水道の配管の位置を変えたり、給湯機器の交換を行う場合も含まれます。

• 水廻りリフォームの種類	相場
  キッチン交換	約50万～200万円
  浴室交換	約50万～150万円
  トイレ交換	約5万～35万円
  洗面台交換	約10万～25万円

内装リフォーム

代表的な内装リフォームは次の4つです。

• 床フローリング貼り替え
• 壁紙、天井クロス貼り替え
• 建具の交換

内装リフォームには、床フローリング、壁紙・天井クロスの貼り替え工事などがあります。

床フローリングはメーカーによって色や木目の幅などが異なり、種類が豊富です。壁紙と天井のクロスは色やデザイン性の高いものなどさまざまな種類があります。

床や壁紙は目に付きやすい箇所なので、貼り替え工事を行うだけで、新築のような内装の仕上がりになります。

また、建具の交換工事も内装リフォームに含まれます。建具自体は壊れておらず、表面だけに傷がある場合などは、建具シートを貼り替えて見栄えを良くする方法もあります。

外構リフォーム

外構リフォームとは、門扉、アプローチ、カーポートなどの建物の外側にある構造物や庭部分全体の工事を指します。

外構リフォームは、住宅の印象を変えるだけでなく、施し方によっては防犯性の高いものにすることも可能です。

ボロ戸建てリフォームの注意点

ボロ戸建てを購入し、リフォーム工事を行う際に注意したい点があります。

リフォーム工事に失敗しないためにも、事前に注意すべき点を把握しておきましょう。

高額なリフォーム費がかかる可能性がある

傷みの激しいボロ戸建てや、長期間放置されてた空き家を購入すると、リフォーム費が高額になる可能性があります。

建物のそれぞれの部分に耐用年数があり、築年数が古いほど屋根や床、室内の設備など修繕が必要になる可能性が高いです。

あまりにも建物や室内の状態が悪いと、高額なリフォーム費がかかることになるため、必要最低限の現状回復で済むようなボロ戸建てを購入し、リフォームするなどボロ戸建ての購入費とリフォーム費のトータルの金額がいくらくらいになりそうか、事前に把握しておきましょう。

業者選びで失敗しないようにする

リフォーム業者に工事をお願いする場合、業者選びで失敗しないように注意しましょう。請負契約を結ぶ前に、以下のような点を確認しておくとよいでしょう。

希望のリフォーム工事と同様の工事実績があるか

リフォーム工事の内容は、大掛かりなものから小規模な工事までさまざまです。リフォーム会社によっても、リフォーム全般を請け負っているところもあれば、一つの工事内容に特化している会社など様ざまです。

希望の工事内容の実績を確認しておくことで、納得のできる工事を行ってくれそうな会社を選びましょう。

金額は適正価格だと思えるか

リフォームの相場を知るためにも、事前にインターネットでそれぞれのリフォーム工事の相場を確認しておきましょう。また、複数の業者に見積もり依頼をし、適正な価格かどうかを判断したうえで業者を決めることが大切です。

質問に対する回答は的確であるか

リフォーム工事を行うにあたっての質問に対する回答が的確か、きちんと対応してくれているかも業者選びの重要なポイントです。

たとえ工事費が安くても、質問に対しての的確な答えがなかったり、誠実さが伝わらない場合は請負契約後に「追加工事が発生する」「仕上がりに不満がある」などのトラブルになる可能性があります。

保障、アフターサービスはきちんとしているか

リフォーム工事後の、保障やアフターサービスが充実しているかも確認しておきましょう。工事後に不具合が生じた場合のトラブル防止にもなります。

ボロ戸建てリフォームはDIYでも可能なのか

ボロ戸建てを購入して、リフォーム工事を行う場合、工事をなるべく抑えたい人も多いと思います。リフォーム業者に工事を依頼すると、材料費以外に、人件費や廃棄物処理費が工事金額に上乗せされます。

ボロ戸建てリフォームはDIYでも可能なのかを解説します。

構造耐力上主要な部分については専門の業者に依頼すべき

建物のうち、基礎部分や床、外壁、柱、屋根などは構造耐力上主要な部分に該当します。

ボロ戸建ての場合、長年空き家状態で劣化が進んでいるケースも多いため、そのような建物の場合は、屋根や外壁のリフォームは必須となる可能性が高いです。または、シロアリの被害にあっている場合は、基礎部分の補強も必要になります。

こういった構造耐力上主要な部分については、DIYでの施行となると安全面に問題が生じる場合があるため、お金をかけてでも、専門のリフォーム業者に依頼しましょう。

また、水道・ガス・電気などのライフラインについても、それぞれ専門の資格がなければ工事はできません。資格を持っていない場合のDIYは行わないようにしましょう。

反対に、クロスの貼り替えや外構リフォームはDIYでも可能な場合があります。特別な資格は必要なく、低予算で、好みのテイストに仕上げることが可能です。

昨今では、DIYに関するyoutubeなどの動画配信もたくさんあるので、参考にしてみましょう。

まとめ

本記事では、ボロ戸建てをリフォームするときの工事費用の相場や注意点についてお伝えしました。

工事の内容によっては、DIYでも対応できる部分のあるため、予算に応じてリフォーム業者に依頼する工事とDIYする工事とのバランスを考えてみてもいいかもしれません。

当社が運営する「空家ベース」では、全国各地の空き家や戸建ての中古物件などを豊富に取り扱っています。「所有するボロ戸建ての処分に困っている」「ボロ戸建ての良い活用方法はないか」など相談ベースのご依頼も承っています。お気軽にお声がけください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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最近では、日頃はサラリーマンや専業主婦をしている人でも、副業として不動産投資をはじめる人も多いことでしょう。

さまざまな不動産投資の種類がある中で、「再建築不可物件の投資（以下、再建築不可物件投資という）」を知っているでしょうか。「再建築不可物件」には、投資に向いている物件もありますが、さまざまなリスクが潜んでいることも事実です。

本記事では、「再建築不可物件投資」に向く物件の見分け方と「再建築不可物件投資」のリスクについて解説します。また、おさらいとして、「再建築不可物件」の概要についても触れていきます。

再建築不可物件とは何か

そもそも、「再建築不可物件」とは何でしょうか。再建築不可物件になるかどうかは、接道条件や物件のエリアが大きく関係してきます。

再建築不可物件の具体例を2つ、詳しく見ていきましょう。

接道義務を果たしていないもの

まず一つ目が、接道義務を果たしていないケースです。

建築基準法で定められている接道義務を果たしておらず、現在建っている建物を取り壊して更地にすると、新たに建物を建てられない土地は再建築不可物件となります。

建築基準法には、接道義務について「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています。この義務を果たさない限り、再建築はできません。

例えば、以下の立地は再建築不可物件に該当します。

• 袋地や準袋地（そもそも道路に接していない）
• 旗竿地（道路に接しているが幅が2m未満である）
• 前面道路が法定外道路（接する道路が建築基準法上で定められた道路ではない）

市街化調整区域内の建築制限があるもの

次が、市街化調整区域内の建築制限があるケースです。

都市計画法では、市街化を抑制すべき区域を「市街化調整区域」として定めており、原則として建築行為ができません。ただし、自治体によっては、市街化調整区域でも再建築できる条件を定めており、その条件をクリアすれば再建築の許可が下りる場合もあります。

投資に向いてる再建築不可物件の選び方とは

再建築不可物件のなかでも、投資に向いているものもあります。

投資に向いているかどうかを見極めるポイントを見ていきましょう。

築年数が古くない

築年数は浅いほうが、建物の状態がよい可能性が高いです。

再建築不可物件は建物の再建築ができないため、なるべく既存の建物を長く利用できる物件の方が高く評価されます。

また、築年数が浅いと、その分、リフォームにかかる費用も抑えられる可能性が高いといえます。

立地条件が良い

不動産投資を検討する中で、重要なポイントの一つに、立地の良さがあります。

駅近や街として栄えている立地にある物件であれば、投資用物件として需要が高く安定した収益を出せる可能性があります。再建築不可物件で、通常の物件より安く購入した場合は、高い利回りで運用できる見込みがあります。

セットバックをすれば再建築ができる場合

「建築基準法上の道路種別が42条2項道路」で、現状の道路幅員が4m未満のため再建築ができない場合は、セットバックをすれば再建築が可能になります。

セットバックとは、道路の中心部分から2.0mのラインまでを道路状に整備することをいいます。

例えば、元々の道路幅員が3.0mで42条2項道路に指定されている場合は、幅員3.0mの中心部分（1.5mのポイント）から2.0mのラインまで、つまり0.5mを道路状に整備します。

建築基準法では、道路幅員を4mにしなければ接道要件を果たしていないとみなされるため、その条件をクリアすれば再建築が可能なのです（※自治体や道路の形状によってセットバック方法が異なります）。

「法43条但し書き」道路として認められる場合

接道義務のうち「幅員4m以上の建築基準法上の道路」でいう”建築基準法上の道路”には該当しないものの、接道義務を果たしていると認められる道路があります。

一般的には、法43条但し書き（法43条2項2号）道路と呼ばれます。

具体的には、建築基準法に定める道路には該当せず、原則として建物の再建築等はできませんが、建築基準法43条1項但し書き書の適用を受け、特定行政庁の認定や許可を受けることで建物の建築を認められる道のことです（通称「法43条但し書き」という）。

「法43条但し書き」道路が適用されれば、建物の再建築が認められます。いわば接道義務を果たせない再建築不可物件の救済措置です。

再建築不可物件投資のメリット

一度建物を取り壊すと建物の建築ができない再建築不可物件ですが、投資するメリットがあります。

初期費用が安い

再建築不可物件は、近隣の通常の物件に比べて、安く購入できる場合が多いです。

再建築不可であるため、通常の土地に比べて活用方法が限られるため物件自体の需要が少なく、相場より割安な価格で購入できるでしょう。

建物自体が悪くなく、借主にとってデメリットもなければ、近隣の賃貸物件と同等の金額で貸し出すことができるため、高い利回りを得られる見込みがあります。

固定資産税が安い

再建築不可物件は土地の資産評価が下がるため、固定資産税や不動産取得税を安く抑えることができます。

投資用の物件として、コストを抑えることが可能になるため、利回り面で有利になるといえます。

例えば、固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で計算するため、固定資産税評価額が100万円なら1.4万円の納税が必要です。

再建築不可物件投資のリスクとは

ここでは、再建築不可物件投資のリスクについて解説します。

再建築不可物件への投資を考えている人は、あらかじめさまざまなリスクがあることを念頭に置いておきましょう。

住宅ローンが借りられない場合が多い

再建築不可物件は、住宅ローンを利用できない場合が多いです。

住宅ローンは、通常、融資元である金融機関が担保となる不動産の価値に基づいて融資の可否を決定します。再建築不可物件は一般的な不動産に比べて資産価値が低いため、担保としては不適格だと判断されてしまうのです。

そのため、再建築不可物件の購入の際に、住宅ローンが承認されなければ現金一括払いが必要になります。相場よりも安い価格で購入できるといえども、ある程度の資金は必要になるでしょう。

リフォーム代が高額になる場合がある

再建築不可物件は築年数が古い場合が多いです。

しかし、賃貸に出して借主をすぐに見つける・借主に長く住んでもらうためにもリフォームを施して、見栄えや建物の状態を良くしたほうがよいでしょう。

ただし、購入後に雨漏りやシロアリ被害などによってリフォーム工事が想定以上にかかる場合があることをリスクの一つとして念頭に置いておきましょう。築年数が古いほど、床や屋根の補修工事が必要になる可能性が高まります。

簡単なリフォーム工事で済めばいいですが、大掛かりな工事、特に建物の構造上主要な部分の工事が必要になった場合は工事費用も高額になります。

また、旗竿地の場合、工事のための車両が敷地の奥まで進むことができず、追加の工事費や人件費がかかる場合もあります。再建築不可物件の敷地まで進入できないこともあります。

せっかく物件自体を安く購入できても、リフォーム工事が高額になれば、当初の投資計画から大幅にずれてしまう可能性があります。

借り手が見つからない可能性がある

再建築不可物件を購入した後にお金をかけてリフォームして賃貸に出しても、借主が決まらず、家賃収入が入らない状態が続く可能性があります。

再建築不可物件は、接道要件を満たしていない場合や、市街化調整区域のような積極的に建築をしてほしくないエリアに多く存在しています。そのため、接道要件に問題がある場合は、前面道路の幅員が細く車が通りにくかったり、市街化調整区域の場合は利便性の悪い立地であることが少なくありません。

賃貸物件を探している人は、多くの人が利便性を求めるため、利便性がよいエリアであれば賃貸物件としても需要もあるでしょう。

再建築不可物件の有効な活用方法とは

再建築不可物件ですが、有効に活用する方法もいくつかあります。活用方法のパターンを把握し、「再建築不可物件投資」にも役立てましょう。

隣地の協力を得て接道義務を満たす

現状は再建築不可物件でも、接道義務さえ果たせば再建築は可能になります。

例えば、物件が旗竿地で、隣地が広い敷地を有している場合、敷地の一部を購入させてもらい、接道部分を2m以上に拡張するという方法があります。

ただし、隣地を一部購入する場合は、隣地所有者との交渉が必要ですが、隣地所有者にとっては、土地が一部購入されることで敷地面積が減ることになります。そのため、本来であれば隣地所有者にとってはあまりメリットがありません。

隣地所有者が納得する金額を支払う必要があることや、必ずしも承諾を得られるとは限らない点に注意しましょう。

更地にして建物以外に活用する

既存の建物を最大限まで使用し、取り壊し後は建物を建てずに活用していくことも一つの方法です。建築確認申請の要らない用途であれば、再建築不可物件でもさまざまな活用ができます。

例えば、青空駐車場や資材置き場として活用できます。

ただし、旗竿地の場合は、車の出入りが難しくなるため再建築不可物件の敷地の形状によっては最大限の活用ができない場合もあります。再建築不可物件になっている理由を把握し、建物を取り壊した後にも活用方法はあるかをあらかじめ考えておきましょう。

それでもダメなら買取業者に売却する

再建築不可物件を相続したり、投資用に購入してみたけど、活用方法がない場合は買取業者に売却することも検討しましょう。

購入を断られた空き家や再建築不可物件のような、特殊物件を専門に買取している不動産業者も存在します。特殊物件を扱うプロのため、再建築不可物件も資産価値を上げて利益を出すノウハウがあります。

自分の手ではどうにもならないと判断した場合は、買取業者に売却し現金化するのも一つの活用方法といえます。

また、当社が運営する「空家ベース」では、空き家や再建築不可物件などを売りたい・買いたいという人同士をつなぐお手伝いをしていますので、活用方法にお悩みの方もお気軽にお声がけください。

まとめ

今回は、「再建築不可物件投資」に向く物件の見分け方と「再建築不可物件投資」のリスクについて解説しました。

初期費用を抑えながら投資が始められるというメリットもある半面、住宅ローンの借入ができない場合やリフォーム費用が高額になる可能性についてお伝えしました。

「再建築不可物件投資」を始めたい場合は、立地が良く賃貸の需要はあるか、築年数が浅く既存の建物のままで活用できそうか、建物を取り壊したあとも他の活用方法があるのかなど、将来に渡っての活用方法までシミュレーションしたうえで、投資を開始するとよいでしょう。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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不動産投資の中でも、「ボロ戸建て投資」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。

最近では、地方の築年数の古い「ボロ戸建て」を購入して、リフォーム工事を行い、賃貸物件として出す投資の手法が注目されています。

実際に、「ボロ戸建て投資」に成功した大家さんの紹介記事やブログを読み、興味を持っている人もいることでしょう。

ただし、「ボロ戸建て投資」にリスクがないとは言い切れません。

そこで本記事では、「ボロ戸建て投資」が注目される理由とリスクについて解説していきます。

今「ボロ戸建て投資」が注目される理由

なぜ、今「ボロ戸建て投資」が注目されているのでしょうか。注目されている理由についてひとつずつみていきましょう。

NHKのクローズアップ現代でも話題に

2022年9月20日に放送されたNHK番組の「クローズアップ現代」で、将来への不安から本業とは別に副収入を得るために戸建ての空き家投資をはじめた女性、サラリーマンを辞め専業で空き家投資をする男性や、空き家投資ツアーにサラリーマンや主婦の参加が殺到していることが紹介されました。

100万円以下で空き家を購入し自らリフォームを行い、利回り80％以上の運用をした投資家もいたという話も紹介されていました。

番組で実際に戸建て投資について取り上げられたことで、さらに「ボロ戸建て投資」が注目されるきっかけになったといえます。

資格などが不要で誰でも始められる

「ボロ戸建て投資」を始めるにあたって、特別な資格は不要です。

自己所有の土地や建物の不動産を業として売買や交換をする場合は「宅建業免許」が必要になりますが、自己所有の不動産を賃貸する場合は、この宅建業者に該当しないため免許を取得する必要がありません。
そのため、本業は不動産と関係のない会社員や専業主婦も含めて誰もが収入を得るために不動産投資を始めることができるのです。

社会貢献になる

空き家のボロ戸建てを再生して、再活用することは社会貢献にもつながります。

ボロボロになった空き家があると景観や治安の悪化につながるかもしれない、と空き家に対してネガティブなイメージを持たれることは多いです。

そのような中で、空き家を購入し、一軒家のレンタルハウス、古民家カフェの運営、地元住民のコミュニティの場、外国人観光客向けの宿泊所など、人が集まる場所に作り変えることで、近隣住民からのネガティブなイメージも払拭され、その地域の活性化にもつながります。

このように「ボロ戸建て投資」によって、収益を出しながら社会貢献につながる活動をすることも可能です。

高利回りを狙うことができる

築年数が古いボロ戸建ての場合、比較的物件を安く購入できることが多いため、運用次第では大きな利回りを狙えます。

すでにご存じの方もいるかもしれませんが、利回りについておさらいしておきましょう。そもそも利回りとは、投資した金額に対して得られる収益の割合のことです。

不動産投資においては、投資した金額は物件購入費用やリフォーム費用などのことで、収益とは家賃収入のことです。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれの計算式と概要は以下の通りです。

それではここからは具体的な事例を見ていきましょう。

不動産投資を行うときは、コストを考慮した実質利回りで考えた方がよいのですが、今回の場合、実質利回りが14％と高い水準です。

このように、築古物件のボロ戸建てを相場より低い家賃で賃貸に出しても、そもそもの初期費用が安いため、事例のように高い利回りが実現できます。さらに、ローンを組まないで現金一括購入を選択すれば、よりキャッシュフローが高いため収益アップが期待できます。

銀行融資に頼らず開始できる

不動産を購入するとなると、通常は数千万円の住宅ローンを借り入れるイメージを持たれる人も多いと思います。

しかし、ボロ戸建ての場合、建物に対する価値はほとんど残っていません。地域にもよりますが、地方や過疎化が進む地域だと土地の単価も安く、建物と土地代を合わせても数十万〜100万円前後で購入できる場合もあります。

そうなると、銀行融資を頼らずに自己資金のみで投資を始めることも可能です。

ボロ戸建て投資に潜むリスク

投資には必ずリスクが伴います。

「ボロ戸建て投資」で失敗しないためにも、あらかじめリスクを押さえておきましょう。

リフォームが高額になる

ボロ戸建ての場合、リフォーム費用が高額になってしまう傾向にあります。

ボロ戸建てのリフォームには、さまざまなケースがあります。一例は以下のとおりです。

• 屋根の葺き替え工事
• シロアリ被害で床材がスカスカになっているため、土台の補修や床材の貼り替え工事

屋根の葺き替え工事の費用は、屋根の種類にもよりますが、最低でも100万円以上はかかります。屋根以外の部分のリフォームも必要な場合、リフォームだけで合計で数百万円単位の費用がかかる可能性があります。

「屋根ってどれくらいの期間で葺き替えすればいいの？」という疑問を解決するために、耐用年数を下記に整理しました。

• トタン屋根（金属屋根）：10年～20年
• セメント瓦：20年～30年
• 日本瓦：50年～60年
• スレート屋根（コロニアル・カラーベスト）：10年～30年

ボロ戸建ては築年数の古いものが多いため、購入と同時に屋根の葺き替え工事が必要になることも多いため、覚悟しておきましょう。

また、気を付けなければならないのが、シロアリの被害です。

シロアリは、常に高い湿度に保たれている場所を好みます。ボロ戸建てが長い間、空き家として放置されていたりすると、管理が行き届かず窓の開閉が行われていないことで室内の換気が十分にできていません。すると、湿気と湿度が高い状態になり、シロアリが棲み着きやすい環境になっている場合があります。

シロアリ被害にあっていた場合の土台の補修費や床の貼り替え工事費は、シロアリ被害の状況や面積によって異なりますが、特に土台部分の補修工事は、大掛かりな工事となり土台部分のリフォーム費用だけで数百万円以上かかる場合もあります。

リフォーム業者選びが難しい

「ボロ戸建て投資」はリフォーム費が高額になる可能性があるため、物件の購入価格を上回ることも少なくありません。

所有者が自らDIYでリフォームや補修をするだけで済めば安く抑えられますが、建物全体に関わるリフォームにはしっかりとした知識が必要です。そのため、程度によってはプロ業者に依頼することになりますが、なかには利益主義の業者もいるため、即断即決することは避けるべきです。

また、ボロ戸建てや築年数の古い物件のリフォームをしたことがない業者もいるため、見積もりの結果が予算内だったとしても、そのような未経験業者ではないかは冷静に見極めましょう。

依頼するリフォーム業者の過去のリフォーム実績や見積もりなどトータルで比較検討しましょう。

リフォームしたが入居付けができない

ボロ戸建て投資をはじめる前に、購入しようとしているボロ戸建ての立地が賃貸戸建ての需要のあるエリアなのかを調べておく必要があります。

駅やバス停などの、公共交通機関の利便性の高い場所にあるか、利便性の悪いエリアであってもファミリー層の多く賃貸戸建ての需要があるエリアかなどを確認しておきましょう。

いくら安くボロ戸建てを買い取り、コストをかけてリフォームを施しても入居付けができなければ収益を生み出すことはできません。

「利回り20%」は実現可能なのか？

ボロ戸建て投資は高利回りが高いという特徴を持っています。

「利回り20％」超えで運用可能な物件が存在することも事実です。自身でDIYをして「利回り20％」超えのボロ戸建て投資をしている投資家もいます。また、エリアによっては100万円程度で購入できるボロ戸建ても存在するため、現金一括購入できる場合には、ローンを組む必要がないため、高い利回りが実現できるかもしれません。

ただ、「利回り20％」超えは全てのボロ戸建てで実現できるわけではありません。

20%超えはハードルが高い

実際、「利回り20％」超えはハードルが高いです。

物件価格そのものが低ければ実現できる可能性はありますが、地方または駅から遠いエリアなどで需要が乏しいボロ戸建てでは、入居まで一定の時間がかかってしまうことも珍しくありません。この場合、入居までの一定期間のトータル収支で利回りを考えることが重要です。

利回りも大事だがリフォームも大事にするべき

そもそも住みやすい住居でなければ買い手はつきません。かと言って、特に築古のボロ戸建てでは、DIYで修繕できないほどの老朽化や汚れなども存在するため、必要に応じてプロ業者による清掃・リフォーム・補修を実施すべきです。

「お金をかけない方が利回りは高くなるんじゃないの？」と疑問を持つかもしれませんが、実際はそうとは言い切れません。なぜなら、リフォーム費用や補修費用などを安く抑えること自体は悪いことではありませんが、必要なリフォームや補修にお金をかけないでいると以下のリスクがあるからです。

• 建物の維持管理が不十分と判断され、入居がつかない
• 居住に適さないと判断され、早期退去につながる

投資用に購入したにもかかわらず家賃収入が得られないのであれば、本末転倒といえるでしょう。

したがって、「利回り」だけを優先するのではなく、あくまで入居者の住み心地を考えることが利益にもつながるということを念頭に置いておきましょう。

まとめ

最近、テレビ番組でも取り上げられ、注目を集めている「ボロ戸建て投資」。投資の中でも高利回りを狙いやすく、誰でも始められる点が魅力の一つだといえます。

しかし、「ボロ戸建て投資」にも思わぬリスクが潜んでいることを知っておく必要もあります。

どれくらいのリフォーム費用がかかるのか、冷静にリフォーム業者を選んでいるか、収益が見込めそうな立地にあるかなど、さまざまなリスクとメリットを十分に理解したうえで「ボロ戸建て投資」を開始しましょう。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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「副収入を得るために投資用の空き家を購入したい」
「家を相続したが現状は空き家になっていて使い道がない。賃貸にして家賃収入を得たい」
このように、空き家を活用した不動産投資を考えている人もいるのではないでしょうか。

近年は、副業として「不動産投資」に関心を寄せる人も増え、その中でもタワーマンションや個人向け分譲マンションではなく、初期費用を抑えて空き家投資を始める人も珍しくなくなりました。

しかし、空き家投資には見落としがちな落とし穴があり、知らずに始めてしまうと大失敗に終わるリスクがあります。

そこで本記事では、空き家を活用して不動産投資をする場合に、失敗してしまうケースを紹介しつつ、空き家投資で失敗しないためのポイントを解説します。

空き家を活用した不動産投資とは？

築年数の古い空き家を安く購入し、リフォームやリノベーションをして不動産投資に活用することを「空き家不動産投資」や「空き家投資」といいます。

日本では、少子高齢化や地方の人口減少などの理由から、空き家の数が増加しており大きな社会問題の一つとなっています。

＊
総住宅数を居住世帯の有無別にみると，居住世帯のある住宅は 5361 万６千戸（総住宅数に
占める割合 85.9％），居住世帯のない住宅は 879 万１千戸（同 14.1％）となっている。
居住世帯のない住宅のうち，空き家は 848 万９千戸と，2013 年と比べ，29 万３千戸（3.6％）増となっている。また，総総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は 13.6％と，2013 年から 0.1 ポイント上昇し，過去最高となっている。
＊
（引用：平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果（図2）｜総務省統計局）

今後も、日本国内では空き家は増加傾向にあると考えられています。

一方で、空き家は初期費用が安く、利回りが高い不動産投資として注目されていることも事実です。空き家をうまく活用することができれば不動産投資として収益を出すことが期待できます。

下記で詳しく見ていきましょう。

空き家を再生して賃貸物件として利用

空き家投資の主な方法は、「老朽化が進んだ築年数の古い空き家を格安で購入し、リフォームやリノベーション工事によって建物を再生させ、賃貸物件として貸し出して収益を得る」というものです。

また、空き家物件ではなく「再建築不可物件」を活用する方法もあります。「再建築不可物件」とは、建築基準法で定められた接道義務を果たしていない物件のことです。一度取り壊すとその土地で建物を建てることができないものを指します。

「再建築不可物件」は、一度建物を取り壊すと再び建物を建築できなくなる物件だからこそ通常の物件より市場価値が低く設定されるため、安く購入することができます。「再建築不可物件」もリフォームやリノベーション工事をすれば建物を再生できるため、空き家投資同様に賃貸物件として利用するケースが増えています。

高利回りを狙うことができる

空き家投資は比較的物件を安く購入できることが多いため、運用次第では大きな利回りを出せる可能性があります。

ただ、利回りといっても、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りとは、物件価格に対してどれくらいの家賃収入を得られるかという表面的な収益性のことです。

一方、実質利回りとは、物件価格や購入諸費用などを考慮し、購入時のコストに対して手元の現金をどのくらい効率よく得られるかという実質的な収益性のことです。

それでは、具体的な事例を見ていきましょう。

不動産投資を行うときは、コストを考慮した実質利回りで考えた方がよいのですが、今回の場合、実質利回りが14％と高い水準です。

築古物件として相場よりも低く家賃を設定しても、初期費用が安いため、事例のように高い利回りを実現できます。

さらに、ローンを組まずに現金購入を選択すれば、よりキャッシュフローがよいため、収益アップが期待できます。

社会貢献にもなる

先ほどお伝えしたとおり、日本国内の空き家は増加傾向にあります。空き家を積極的に活用すれば、社会貢献にもつながります。

具体的には、以下が挙げられます。

• 地方の過疎化が進んでいる地域で、空き家を再生し、外国人向けの観光資源の一つにする
• 地域住民の交流の場として活用する
• 地方移住希望者の住居として活用する

なかには、全国の空き家を再生し、その物件を賃貸物件の契約が難しい住宅弱者に対して提供を行う事業を営んでいる会社もあります。

空き家投資で失敗してしまうケースとは？

空き家投資は初期費用が安く、投資に成功すれば高い利回りで収入を得ることもできます。

しかし、投資は必ず成功するとは限りません。

以下のとおり、空き家投資にはさまざまなリスクが潜んでいます。

• リフォーム費用の計算が高額になりすぎて失敗
• 入居付けができない
• 台風や地震による被害
• 遠方で管理ができず頓挫
• DIYを試みたが挫折して失敗
• 権利関係のトラブル
• リフォーム業者とのトラブル

下記では空き家投資のリスクについて見ていきます。

リフォーム費用の計算が高額になりすぎて失敗

空き家を格安で購入し、いざリフォーム工事をはじめてみたらシロアリの被害にあっていて土台や束柱の補修や交換が必要となり、想定外のリフォーム費用がかかるケースがあります。

シロアリは、乾燥に弱く常に高い湿度に保たれている場所を好みます。長い間空き家のまま放置されていたりすると、窓の開閉が行われておらず室内の換気が十分にできません。すると、湿気と湿度が高い状態になり、シロアリが棲み着きやすい環境になっている場合があります。

補修や交換のリフォーム費用は、シロアリ被害の状況や場所、面積によって異なりますが、特に土台部分の補修工事は、大掛かりな工事となり土台部分のリフォーム費用だけで数百万円以上かかる場合もあります。

せっかく格安で建物を購入しても、リフォーム費用のほうが建物の購入価格よりも高くなる場合もあるため注意しましょう。

入居付けができない

リフォーム工事も完了し、賃貸で入居者の募集を行っても、入居者が決まるまでに時間がかかり、賃料としての収益の回収が遅くなる可能性があります。

特に、賃貸の競争過多なエリアや、駅やバス停などの公共交通機関の利便性が悪い場所で見られるケースです。

入居者が決まらない間は収益を得られないままです。また、固定資産税や管理会社に管理をお願いしている場合は委託管理費などの維持管理費を支払い続けなければならず、損をしてしまいます。

台風や地震による被害

建物が火災や台風、地震などの自然災害の被害にあった場合は、基本的には建物の所有者である貸主が補修費を負担しなければなりません。

損害保険のプランや特約の内容にもよりますが、自然災害の被害の額に応じて、一定額以上に達するものであれば、補償の対象となります。しかし、補修にかかった費用が全額補償の対象となるとは限りません。

一度空き家を購入してリフォームしても、その後に工事費がかからないとは言い切れず、自然災害の被害による建物の補修費も必要になる可能性があることを忘れてないようにしましょう。

遠方で管理ができず頓挫

物件が自宅から遠方だった場合、物件の管理のために行き来する交通費がかかります。
空き家を安く購入できても、維持管理費がかかるため、空き家投資の収益率が悪くなります。

また、遠方にあることで物件の管理が不十分になった場合、物件の見栄えや状態が悪くなり、借り主となる相手からの印象も悪くなる印象があります。

DIYを試みたが挫折して失敗

近年では、youtubeなどでDIYの方法を紹介する動画配信が増えています。DIYなら、リフォーム業者に依頼するよりも工事費用を抑えられるメリットもあります。

しかし、「自分でも簡単にできそう」だと思っていざ始めてみると、意外と難しく挫折してしまうケースもあります。また、自分ですべてリフォームをするため業者に依頼するよりも工事費用を抑えられる分、時間がかかることも念頭に置いておかなければなりません。

比較的リフォームする部分が少なく、DIYできそうであればいいですが、リフォームする部分が多い空き家の場合は、時間をかけてDIYするか、お金をかけてリフォーム業者に依頼するかを事前に考えておく必要があります。

権利関係のトラブル

空き家の購入を考えている場合、まずは空き家の所有者の特定がされている物件である必要があります。

不動産の所有者の特定方法は大きく次の3つです。
①不動産登記情報による調査
②近隣住民への聞き取り調査
③転送サービスを利用した空き家住所への手紙の送付等によって調査

空き家を購入した際、相続等で実は他にも所有者が居たな
どの権利関係のトラブルにならないとも限りません。

権利関係のトラブルなく空き家を手に入れるためにも、きちんと不動産の売買に伴う調査を行っている空き家の買取業者や仲介業者から空き家を購入するようにしましょう。

リフォーム業者とのトラブル

リフォーム業者へ工事の依頼をしたが、手抜き工事をされてしまってトラブルに発展するケースもあります。

空き家投資で初期費用を抑えたいがために、なるべく安い金額で工事を行ってくれるリフォーム業者に依頼したくなるかもしれません。ただ、工事金額だけでなく、実績と信頼のあるリフォーム業者に相談・工事の依頼をしましょう。

空き家投資を成功させるための4つのポイント

ここでは、空き家投資を成功させるための4つのポイントを紹介します。

• 人に需要があるかを調査する
• リフォームは予算を決めて計画的に
• 売買時の重要事項説明書はしっかり確認する
• 現実的な経営計画を立てる

ひとつずつ見ていきましょう。

人に需要があるかを調査する

空き家の購入の前に、その地域に賃貸需要があるかどうかをきちんと調べておきましょう。

エリアの知名度が高い、利便性の高い地域だけが賃貸需要があるとは限らず、むしろそのエリアの稼働率をみていくとよいでしょう。

例えば、地方や交通の便が悪く、人口が少ないエリアであっても、工業団地が近くにあり多くの従業員が住んでいるエリアなど、団地ではなく家族で戸建てを借りて住みたいと考えている人がいる場合もあります。

または、近くに大学があり、戸建てを数人でシェアハウスにして借りたいと思っている学生もいるかもしれません。需要に対しての供給が少ないエリアであれば空き家投資を成功させることができるかもしれません。

リフォームは予算を決めて計画的に

リフォーム費用はあらかじめ予算を決めて初期費用にかかる金額を計算しておきましょう。

なかには、空き家を購入したあとに、追加で補修が必要になり想定外のリフォーム費用がかかる場合もあります。

想定以上のリフォーム費用がかかることで収益率が下がってしまう可能性もあります。購入前に専門業者に物件調査をしてもらったり、建物の状態を検査する業者などに依頼をして、あらかじめ空き家の状況・状態を把握し、リフォーム費用にいくらかかりそうかを見積もりをとっておきましょう。

売買時の重要事項説明書はしっかり確認する

空き家を購入する方法としては、空き家の買取業者から購入する、仲介業者を通して購入する方法などが挙げられます。

不動産業者から直接購入する場合も、仲介業者を通して購入する場合も、必ず売買契約の前に物件の重要事項説明が行われます。

• 接道義務を果たしており再建築不可物件ではないか
• 建築基準法に抵触した物件ではないか
• 仲介業者を通して購入する場合は現在の空き家の所有者（売主）は誰なのか

上記は後々トラブルの原因となるため、特に注意が必要です。重要事項説明書の内容をしっかりと確認し、空き家投資できちんと収益が見込める物件なのかを確認しましょう。

現実的な経営計画を立てる

リフォーム費用は初期投資の費用としてかかりますが、空き家を賃貸に出してからも、維持管理をしていかなければなりません。

物件が遠方であれば、自分で月に何回程度通えるか、通えない場合は管理を依頼できる管理業会社はあるか、その場合の委託管理費はどれくらいになるのかなど、物件のオーナーとして現実的な不動産投資の経営計画を立てましょう。

まとめ

空き家投資は初期費用を抑えつつ高い利回りを得られる可能性がある半面、空き家投資で失敗するケースがあることをお伝えしてきました。

空き家投資に失敗しないためにも、空き家投資を始める前に、リフォーム費用はいくらかかりそうか、賃貸に出してからの維持管理費はできそうか、継続的な入居者は見込めそうかなどメリットとリスクのそれぞれを考えましょう。

本記事が空き家投資の一助となれば幸いです。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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