「空き家差し上げます」は本当に0円？無償の理由や注意点について解説

投資用や居住用として築年数の古い戸建てを捜索している際に「空き家差し上げます」と宣伝している物件を見かけることがあります。
この場合は空き家を0円で売却することになりますが土地や家屋を所有している売主にとってもメリットがあるケースがあり、こうした取引を選択するケースは多いです。
こうしたタダ物件は投資用の空き家物件として積極的に検討すべきですが、そのためにも空き家を効率よく捜索する方法を知っておく必要があります。
その一方で物件自体に費用がかからなくても他の諸費用や破損個所の修繕費、リフォーム費用が発生することもあり、注意点となります。
そこで、この記事では不動産を投資目的として購入する場合におけるおすすめの探し方と、無料で譲渡される空き家が公開されている理由について解説します。
空き家になった建物や更地を所有することの注意点についても解説しますので、参考にしてください。

「空き家差し上げます」物件の探し方

一戸建てを掲載している不動産ポータルサイトはいくつかありますが、投資物件用よりも居住用が多いため効率よく探すことができないというデメリットがあります。
なぜなら一般的に売主は相場に近い金額で物件を公開していますが不動産投資を成功させるためには相場よりも安い金額で物件を購入する必要があり、居住物件が多い不動産ポータルサイトではそのような物件を見つけることが困難だからです。
そのため相場よりも安い物件や居住用に向かない物件が多く公開されている情報源を押さえておくことが、投資物件を捜索する上で大切だといえます。
また投資用に向いている古屋は公開されたその日に申し込みが入ることもあり、効率よくスピーディーに情報収集することが大切です。
このように空き家に関する情報の集め方を知っておく必要があることから、この章では空き家を探す方法について解説します。

空き家バンク

空き家バンクは空き家問題の一つとして国土交通省と自治体が管理・運営するポータルサイトです。
このサイトは地元に詳しい不動産会社が空き家を中心にネットアップしており物件概要を作成していることから、気になる物件について直接問い合わせすることができます。
物件によっては価格の交渉や賃貸にだした場合の想定賃料を確認することもでき、空き家を捜索する上では必ず活用しておきたいサイトといえます。
不動産会社にアドバイスを求められるという利点がある捜索方法ですが、不動産会社は仲介手数料を取得することを目的に情報提供しており、仲介手数料は売買物件に応じて変わります。
つまり、空き家バンクで無償譲渡となっている物件は不動産会社からのアドバイスを受けられない可能性があるため、注意が必要です。
なお、仲介手数料は次の計算式で計算することができ、事前に把握することが可能です。
売買代金が200万円以下：売買代金×5%＋消費税
売買代金が200万円を超え400万円以下：売買代金×4%＋2万円＋消費税
売買代金が400万円を超える場合：売買代金×3%＋6万円＋消費税

移住希望の自治体へ問い合わせる

地方自治体の多くは人口減少を大きな問題としており、少子化に加えて人口流入についても対策を求められています。
こうした対策の一環として自治体は移住希望者を募集しており、問い合わせすることで空き家を紹介してもらえることがあります。
自治体が管理している空き家の中には自治体が所有し買い手を探していることもあり、ネットに公開されていない物件が見つかることもあります。
そのため情報を網羅的に把握する上でもチェックするのがおすすめです。
ただし自治体が情報公開している理由はあくまでも「居住用」であるため投資用物件としての購入は歓迎されないこともあり、注意する必要があります。
場合によっては購入者が居住し住民票を移転させることが売却条件になっていることもあるため、取引条件をチェックすることが大切です。

民間の空き家マッチングサービスを利用する

SUUMOやアットホームなどのポータルサイトは幅広く物件情報を検索することが可能であるため、日々公開される新着物件を確認することが重要です。
こうしたポータルサイトは価格や敷地面積、延床面積、築年数を設定し条件に合った情報が公開されればメールで通知を受けることもでき、詳細を不動産会社に直接質問することも可能です。
さらにリフォームは破損個所の修繕にかかる費用を不動産会社に査定してもらえることから、一度に多くの情報を収集する方法として多くの投資家が利用しています。
また将来売却する際の参考価格として価格推移を知ることもできるため、物件購入後も情報収集として不動産ポータルサイトを利用している投資家は多いです。
なお、SUUMOやアットホームといった大手ポータルサイト以外にも「みんなの0円物件」や「空き家ゲートウェイ」「家みちば」といったサイトは空き家に特化した情報を公開していることから、おすすめの情報源といえます。

「空き家差し上げます」はなぜ0円なのか

タダで購入できる空き家を探す場合、買主に無償譲渡することがなぜ所有者にとってもメリットになるのかを知っておく必要があります。
売却するよりも無償譲渡が優先される理由を知ることで譲渡後のリスクをある程度予測することができ、失敗しない投資を実現することができます。
この章では0円で空き家が物件公開されている理由について、解説します。

売却しようとしたが売れなかった物件だから

本来は売主が希望の価格で売却することを望んでいたものの売却できず、その結果0円で譲渡することになった物件も多いです。
こうした物件の譲渡を受け投資をスタートした場合はイメージ通りの収益計画が実現できないこともあるため、注意が必要です。
空き家が売れない理由のいくつかをこの章で紹介しますので、参考にしてください。

田舎にある

田舎にある空き家は人口が少なく病院やスーパー、駅などのライフインフォメーションが整っていないことがあります。
こうしたエリアに建っている空き家は暮らしにくく、購入後に賃貸物件として入居者を募集しても借り手が見つからない可能性が高くなります。
また賃貸経営において売却できるかどうかは重要なポイントであり、「賃料＋売却益」でプラスになる収益計画を立てることが大切です。
このことからも田舎にある空き家は借り手がつきにくく売却しにくいという理由で人気がないといえます。
しかし空き家は維持費がかかり、放置していると様々なリスクを抱えてしまいます。
その結果、0円でもいいので手放したいという売主の意向から「空き家を差し上げます」という広告が掲載されることになります。

老朽化が進んでいる

老朽化が進んだ物件はリフォーム費用が高くなるため居住用として人気がなく、人気エリアでも売れ残ってしまう可能性があります。
特に家の傾きや雨漏り、シロアリの被害がある家は建て替えに近い費用が発生することもあり、安く家を購入したい買主からの反響が少なくなってしまいます。
こうしたリスクを抱えている物件は売れにくく販売が長期化してしまい、さらに老朽化が進んでしまうという悪循環を生むことがあります。
そのため一定期間販売し売れなかったので無償譲渡に切り替えたというオーナーも多いです。

再建築不可など立地に問題がある

築年数が古い物件は建築後に法律が改正され、違法物件になってしまうことがあります。
こうした物件は「既存不適格物件」と呼ばれており、2m以上接道していない物件や建ぺい率オーバー、容積率オーバーといった物件が該当し適法させなければ再建築不可物件となります。
また再建築不可物件は金融機関が融資を断るため現金で購入するしかなく、その結果買主の資金計画が難しくなってしまう原因になります。
これ以外にも所有している空き家は農家や親族でなければ購入できない「分家用地」に該当してしまい購入可能な買主が限定されるというケースもあります。

空き家の維持管理には費用がかかるから

空き家を維持し管理するためには草むしりや家屋の清掃だけでなく、破損個所の修理や固定資産税、都市計画税といった税金も発生します。
そのため、自分で利用したり賃貸物件として利用する予定がない所有者がこうした費用負担や手間をなくすために0円で物件公開することもあります。

空き家の解体には高額な費用がかかることがあるから

たとえば延床面積100㎡の木造2階建て住宅を解体する場合、100?180万円の解体費がかかるとされています。
このことからも空き家を解体することは売主にとって多額の負担となり、空き家売却に支障が出る可能性が高いです。
また平成18年よりも前に建築された空き家の場合はアスベストが含有している可能性があり、厚生労働省によって改正された法律により空き家を解体する際にはアスベストの調査が義務付けられています。
そのため解体費以外にも調査費用がかかってしまい、万が一アスベストの含有が認められてしまうと数百万単位で解体費用が増加することもあります。
こうした費用は所有者にとって大きな負担となることから、タダでもいいので空き家をもらって欲しいと考える所有者は多いです。

無償譲渡物件でも取得の際に諸費用がかかる

空き家をタダで手に入れることですぐに利益を生み出せる投資になりそうですが、実際にはタダになるのは本体価格だけであり他の費用はかかるため注意が必要です。
この章では空き家を無償譲渡される場合にかかる諸費用について、解説します。

贈与税がかかる

空き家をタダで譲渡された場合は「贈与」という扱いになり、親族ではない所有者からの譲渡であれば空き家の評価額に応じて贈与税が発生します。
この税金は国税庁から以下のような速算表が公開されており、自治体で空き家の固定資産税評価額を調べることで計算が可能です。

【参考サイト：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁】
たとえば固定資産税評価額が300万円の空き家をタダでもらった場合、35万円の贈与税が発生します。
こうした費用も収益計画に含める必要があるため賃料や売却設定金額に大きく影響することとなり、空き家の無償譲渡を受ける際の注意点といえます。

不動産取得税がかかる

不動産を取得すること自体に税金が発生し、譲渡を受けた場合であっても不動産取得税を支払うことになります。
この税金は固定資産税評価額に対して4%もしくは3%となるため、評価額300万円の空き家だと9万円～12万円の取得税がかかることを知っておくべきです。
【参考サイト：総務省｜地方税制度｜不動産取得税】

登録免許税がかかる

贈与を受ける場合、所有権移転登記にかかる登録免許税として課税額の0.2%がかかります。
たとえば300万円の課税額となる空き家を譲渡された場合、6万円が登録免許税として発生します。
この費用は登記のタイミングで司法書士に報酬と合わせて支払うことが一般的であるため、必ずかかる諸費用として考慮しておくべきです。
【参考サイト：国税庁　登録免許税の税額表】

修繕・リフォーム費がかかる

築年数の古い空き家を無償譲渡された場合、破損個所の修繕やリフォームにかかる費用が高くなる可能性があります。
特に耐震性が低い空き家になると耐震工事が必要となり、新築住宅と変わらない工事費用になるケースも多いです。
そのため築年数が古い空き家はインスペクションなどの検査を行い、後からかかる修繕費用やリフォーム費用をなるべく把握した上で判断することが大切です。

譲渡契約書の書類作成費がかかる

譲渡を受ける際にはトラブルを防ぐためにも不動産や譲渡に関する取引を書面にまとめる必要がありますが、譲渡契約書の作成はプロに頼むことが多いです。
これにより書類作成費用がかかり売主と買主のどちらが負担するのかも決める必要があります。
なお契約書の種類によっては印紙を貼付する必要があり印紙代がかかりますが、無償譲渡の場合では200円の印紙を用意する必要があることも知っておくべきです。
【参考サイト：土地売買契約書｜国税庁】
一般的には双方が負担し作成することになりますが、空き家の無償譲渡条件として買主が全額負担とするケースもあります。

「空き家差し上げます」のデメリット

「空き家を差し上げます」という広告に釣られてうっかり譲渡を受け、後悔するオーナーもいます。
このような失敗を避けるためにも、この章では「空き家差し上げます」という広告を掲げている物件が持つデメリットについて、解説します。

修繕やリフォームに高額な費用がかかる場合がある

水回りを新調するには200?300万円が必要となり、一般的な大きさの一戸建てをフルリフォームするためには800?1,000万円近くかかります。
さらに築年数が古すぎると耐震工事しなければ安心して賃貸にだすことができないため、購入費用がゼロであっても後から費用がかかる可能性が高いという点がデメリットです。
これ以外にも賃貸をスタートし入居者が決まってから雨漏りやシロアリ被害が判明しトラブルに発展することもあり、その場合は余計な出費が発生します。
このように、取得費用がゼロとなる「空き家差し上げます」物件は譲渡後の費用負担が読めないという点もデメリットといえます。

害虫駆除が必要な空き家もある

シロアリやゴキブリ、ネズミ、コウモリといった害虫や害獣は空き家で繁殖することが多く、引渡しを受けて床下や屋根裏を確認して初めて気づくケースもあります。
こうした害虫や害獣は駆除しなければ病気の原因にもなるため安心して賃貸にだすことができず、さらに重要な木部を腐食させるなど資産価値が低下する原因にもなりかねません。
そのためこうした被害を確認した場合は速やかに駆除すべきであり、数万から数十万の費用が発生することもあります。
これ以外にも害虫や害獣の温床となったまま放置されている空き家を取得した場合、近隣住民から衛生面について苦情を受けることも考えられます。
このことからも「空き家を差し上げます」という謳い文句がある物件は家屋内の状況をしっかり確認しておくことが大切です。

インフラが整っていない場合がある

そもそも空き家は立地が良ければ通常の売却が可能であるため、タダで手に入る家は売却できない理由があると考えるべきです。
その理由の一つとしてバスや駅が近くにないことが挙げられ、こうしたインフラの未整備は購入後に賃貸募集した場合であっても入居者が見つからない原因にもなります。
またインフラ以外にも病院やスーパー、コンビニなども生活する上で必須となる施設であることから、入居者が快適に暮らすことができる周辺環境であるかどうかをチェックすることが重要です。

契約でのトラブルが発生する可能性がある

譲渡契約書の内容が不十分であったり内容を正しく理解していない場合、契約時や契約後にトラブルが起きることもあります。
たとえば引き渡し時にテーブルやソファを撤去してもらう予定だったのが「現況渡し」となっていたため残地物になってしまったり、契約後に不具合が発生し売主に修繕を依頼しても断られるケースがあります。
こうした勘違いやトラブルを防ぐためにも、譲渡契約書には引き渡しの条件と引き渡し後発生したトラブルの責任負担を決めておくべきです。

「空き家差し上げます」物件で失敗しないためのポイント

「空き家差し上げます」という広告を掲げている不動産を購入し失敗してしまうと、思い描いた不動産投資を実現できなくなってしまうため注意が必要です。
そこで、この章ではこのような失敗をしないためのポイントを紹介します。
これから空き家を購入し不動産投資を計画している人は、参考にしてください。

譲渡時にかかる費用とその後かかる費用全体を計算しておく

どのような空き家を購入する場合にも共通するポイントとして、空き家の本体価格以外にかかる費用を全て把握しておくという点があります。
そのため次の費用がかかることを前提に月額の賃料や利益回収時期、売却想定価格を設定することをおすすめします。

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税等の税金
• 残置物撤去費用
• 害虫及び害獣駆除費用
• 破損個所の修繕費用
• リフォーム費用
• 賃貸募集の広告費用
• 賃貸募集時にかかる仲介手数料

司法書士など専門家に契約書の作成を依頼する

譲渡契約書は売主と買主の双方が誤解することなく納得して署名押印できる内容にする必要があるため、片方の要望だけを盛り込んだ内容にならないよう注意する必要があります。
しかし契約書作成に慣れていない売主や買主が作成すると要望の折衷案が分からず、契約書作成に時間がかかってしまうことも多いです。
そこで契約書作成を司法書士や行政書士といった文章作成のプロに依頼し、雛形を確認しながら譲渡内容を協議することがポイントです。
こうすることで双方が納得できる作成書をスピーディーに作成でき、スムーズに契約を締結することができます。
そのため、費用がかかったとしても譲渡契約書の作成はプロに委任すべきです。

出口戦略を考えておく

出口戦略とは購入した空き家を使って家賃収入を得た後、売却することで利益を得る戦略のことです。
多くの不動産投資は「賃料＋売却益」でプラスになるよう計画を立てるため、出口戦略が不十分だと賃料収入が良くても投資として失敗に終わることがあります。
このように出口戦略は不動産投資において重要ですが、購入時にかかる諸費用やリフォーム費用が高いと将来売却する価格設定が相場よりも高くなるリスクを抱えることになるため、注意が必要です。
万が一売却する時期に不動産の市況が低下していた場合、利益がマイナスとなる金額でなければ売却できないこともあり得ます。
こうした失敗を避けるためにもなるべく空き家購入にかかる諸費用や修繕費用、リフォーム費用を抑えることが重要であり、そのためにも築年数や家屋内の状況をしっかり確認した上で購入すべきか判断することが大切です。

「空き家差し上げます」の無料物件以外の選択肢も検討しよう

空き家の所有者が無料で家を手放すということは一般的なルートで売却できない理由があると考えるべきであり、購入した買主が後から費用を負担したりリスクを抱える原因にもなりかねません。
そのため不動産投資を検討するのであれば無料物件以外もチェックし、不動産会社を通してリスクと費用負担の低い物件も捜索することが重要です。
このようにタダ物件だけでなく全ての物件から投資物件をチョイスすることで適切な収益計画を立てることができ、安心して賃貸にだすことができます。

まとめ

インターネットで不動産投資を目的として物件収集すると「空き家差し上げます」という広告を見かけることがありますが、物件概要をしっかり確認した上で購入の判断をする必要があります。
なぜなら空き家を無償譲渡するケースは通常の方法では売却できない場合に所有者が選択している可能性が高く、タダで手放した方がメリットがあると判断しているからです。
つまり、こうした物件には物件の本体価格がかからない代わりに何かしらのリスクがあると考えるべきといえます。
また空き家の費用がゼロであっても不動産取得税や登録免許税といった費用は必須であり、場合によっては破損個所の修繕費やリフォーム費用が発生します。
このように、適切に家賃収入を得た後に将来スピーディーに売却するためにも「空き家差し上げます」という広告には注意を払い、無料物件以外もチェックした上で物件購入することをおすすめします。

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空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！