不動産の物上げとは？成功させるための方法と注意点を紹介

「物上げ」という言葉をご存じでしょうか。物上げとは、不動産の業界用語です。「土地や建物などを仕入れて、売り物件にする」という意味があります。

物上げは、利益率が非常に高いため、興味を持っている方も増えています。しかし一方で、あまり認知されていないのも事実であり、「物上げで成功するために何をすればいいのかわからない」「物上げのコツが知りたい」という方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、物上げとは何か、物上げを成功させるための方法や注意点などについて解説します。

不動産の物上げとは？

物上げとは、不動産の業界用語で、「土地や建物を仕入れ、売り物件にすること」を意味します。

不動産の物上げの具体例には、次のようなものがあります。

・不動産の所有者から土地、戸建てやマンションなどの売却を依頼され、仲介手数料をマージン（利益）として得る
・不動産を安く仕入れ、お洒落にリフォーム・リノベーションを行い、物件価値を高めて購入希望者に再販する
・相続により得た空き家や老朽化した一軒家を持つ売却希望者を紹介してもらい、その不動産を売りに出す

物上げの最も大きなメリットは、利益率が高いことです。不動産の仕入価格と売却額との差額がそのまま利益となるため、安く仕入れて高く売却できれば、その分利益は大きくなります。

地方の古民家や都心の狭小空き家などもリフォームやリノベーションを施せば、物件の価値が高まり、売却益を得られる可能性があるため、不動産投資家の間では非常に注目されています。

物上げ業者とは？

物上げを専門または主として行う業者があります。それが「物上げ業者（物上げ事業者）」です。

物上げ業者は、不動産の所有者に対して「不動産（土地や建物など）を売ってほしい」と
営業をかけ、不動産を買い取ります。

その後、買い取った不動産のリフォームやリノベーションを行い、中古販売業者や購入希望者に再販しています。

信頼できる物上げ業者の見極めポイント

不動産仲介業者に比べると少ないですが、少ないからこそ信頼できる物上げ業者を見極めることが大切です。

ポイントは、以下の3点です。
・担当の営業マンが親身になってくれる
・自社ブランドの物件を販売または管理している
・賃貸や建物の管理をしっかり行い、売却相談にも応じてくれる

物上げ業者に依頼する際は、上記ポイントに注目してみましょう。

業者が行う物上げの方法とは？

物上げ業者による物上げの方法として、主に以下の4つがあります。

・ダイレクトメールやチラシ
・飛び込み営業や訪問
・他業者からの紹介
・相続登記

詳しく見ていきましょう。

ダイレクトメールやチラシ

分譲マンションや住宅街で「売り物件募集中」のダイレクトメール（DM）やチラシをポスティングする方法があります。

インターネットで集客する方が効率的に思えますが、特にシニア層はインターネットを利用しないことも多いです。また、チラシは実際に手に取って見てもらえるため、印象に残りやすく、一定の効果が期待できます。

飛び込み営業や訪問

地主や物件オーナーに飛び込み営業をして、直接交渉するという方法もあります。

ただし、やみくもに訪問しても断られてしまうため注意しましょう。例えば、中古でマイホームを購入したばかりの人と、身内の不幸で相続した戸建てを所有する人を比較したとき、後者の方が興味を示してくれることは明らかです。前者は取り合ってもくれないでしょう。

そのため、事前に所有者の情報や属性をリサーチしたうえで訪問することをおすすめします。その方が成約率が高くなるでしょう。

他業者からの紹介

やはり確実に顧客を獲得しやすいのが、他業者から売却希望者を紹介してもらう方法です。同業他社と定期的にコミュニケーションを取っておくと、自社の顧客を紹介してもらえるかもしれません。

また、相続に関連する不動産については、司法書士や税理士などから良い情報を得られることもあります。士業の方々とも日頃から信頼関係を構築しておくとビジネスに活かせる確率が高まるでしょう。

相続登記

不動産登記受付帳から相続物件へアプローチする方法もあります。法務局で相続された物件の登記情報を調べるという方法です。

日頃から多くの相続情報が法務局には登録されており、物上げ業者によってはリスト化し、訪問営業をかけている場合もあります。

不動産の物上げは個人でもできる？

法人や事業者ではなく、個人でも物上げは可能です。

ただし、不動産に関する知識と経験を備えている必要があります。不動産の市場価値を正しく理解し、立地条件や周辺環境などを加味したうえで、適切な売却方法で売却する必要があるためです。

もしも、初心者で不動産の物上げに興味がある方は、物上げに強みを持つ不動産業者や弁護士などに相談しながら進めることをおすすめします。

一般の人が不動産の物上げをする方法とは？

一般の人が物上げを行う方法として、おすすめしたいのが「物件の謄本を取得して所有者に相談する」という方法です。

例えば、近隣の空き家や老朽化した古民家などを見つけたら、謄本を取得し、その所有者に売却相談を持ちかけてみましょう。空き家や古民家を「手放したい」と考えている所有者は多いです。近年は、リフォームした空き家やリノベーションした古民家に対する需要が高まっているため、思わぬ売却益を得られるかもしれません。

個人で行うことに不安がある場合は、「不動産会社に間に入ってもらい、所有者に交渉してもらう」という方法も検討しましょう。

物件の謄本を取得できる「登記情報提供サービス」

謄本の取得方法に、登記情報提供サービスがあります。

有料ですが、登録することで、法務局へ出向かずに登記情報を取得できるサービスです。

受付時間は、平日の午前8時30分から午後9時までで、土曜と日曜、国民の祝日および休日、年末年始（12月29日から1月3日まで）は利用できないためご注意ください。

より詳しい利用方法や料金などについては、登記情報提供サービスの公式サイトより確認できます。

不動産の物上げをするときの注意点

不動産の物上げをするときは、以下の注意点を念頭に置いておきましょう。

・近隣の不動産相場をしっかりとリサーチする
・ダイレクトメールやチラシは失礼のない程度にする
・飛び込み営業はじっくりと信頼関係を築くことが重要

ひとつずつ解説していきます。

近隣の不動産相場をしっかりとリサーチする

近隣の不動産相場や物件の市場価値をリサーチする理由として、以下のようなものがあります。

・物件の適正価格を把握できる
・適正価格を把握することで、物件を安く買い取れる
・売却額を見越して、リフォームやリノベーションを検討できる
・リフォームやリノベーションの結果、物件価値を高め、売却額を高められる

ダイレクトメールやチラシは失礼のない程度にする

一方的にダイレクトメールやチラシが届いていると、受け取り手によっては、ネガティブな印象を持たれてしまいます。

ダイレクトメールやチラシを投函するときは、「こんな失礼なところには頼みたくない」と毛嫌いされない程度の頻度で行うようにしましょう。これは、業者に依頼するときも、個人で行うときも同様です。

所有者とはじっくりと信頼関係を築くことが重要

検討中物件の所有者を訪問するときは、迷惑にならない程度に訪問し、時間をかけて信頼関係を築くことが大切です。

いきなり訪問してきた見ず知らずの人に不動産を売却してくれる人はとても少ないでしょう。一度で成約できるという期待は持たず、「所有する不動産でお困りごとがあればご相談ください」という姿勢で、訪問を繰り返し、信頼を積み重ねていきましょう

まとめ

本記事では、物上げとは何か、物上げを成功させるための方法や注意点などについて解説してきました。

物上げは個人でも行えます。おすすめの方法は、物件の謄本を取得し、所有者に相談するという方法です。謄本は、登記情報提供サービスを利用すれば、個人でも簡単に取得できます。

ただし、物上げをするときは、物件の適正価格や周辺環境などを入念にリサーチし、所有者との間に信頼関係を築きながら一歩ずつ進めていくことが大切です。

「空家ベース」は、全国各地の空き家や古民家などの売り手と買い手のマッチングを、数多くサポートしてきました。物上げする物件をお探しの方や、所有する不動産でお困りごとがある方は、お気軽にお声がけください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！