抵当権付きの不動産は売却できる？抵当権の概要、売却する際の注意点などと合わせて解説！

土地・住宅などの不動産をローンで購入した場合、その不動産には「抵当権」が付いています。抵当権と聞くと、何やら専門的な用語で難しそうというイメージを持たれる方が多いかもしれません。ただ、抵当権について正確に理解しておかないと、不動産売却の際に不利益が生じてしまう可能性があります。

本記事では、抵当権付きの不動産の売却について詳しく解説していきます。抵当権付きの不動産を所有している方、ローン購入した不動産の売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

抵当権とは

抵当権付きの不動産売却について理解を深めるために、まずは「抵当権」について正確に把握しておかねばなりません。抵当権の概要、抵当権が付いていることで何が生じるのか確認していきましょう。

借入をするときの担保

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、購入する住宅の土地・住宅・建物に対して金融機関が設定する権利を指します。抵当権によって、金融機関は「借入時の担保」を設定します。多くの場合、担保として購入した土地自体を設定するため、この際に抵当権を購入不動産に付けるのです。

抵当権は土地の所有者が保有している権利ではなく、債権者である金融機関が保有している権利ですので、混同しないよう注意してください。

抵当権があると不動産を差し押さえることができる

抵当権保有者である金融機関が、借主（債務者）の住宅ローン返済が滞った際に、抵当権を設定した不動産を差し押さえることが可能です。金融機関は差し押さえた不動産を競売にかけて、売却金額を住宅ローンの返済に充当します。

抵当権を行使して不動産の差し押さえを実施するタイミングは金融機関によって異なってきます。おおむね、住宅ローンの滞納から3カ月～6カ月ほど経過すると、金融機関から督促状が送られます。督促状の内容に対応すれば、不動産の差し押さえは実施されません。ただ、督促状を無視して更に滞納を続けると、金融機関は不動産の差し押さえに動きます。

競売の結果、不動産の売却が決まった際は、住宅・土地から立ち退く必要があります。引き渡しが実施されるまでそのまま住める場合もありますが、実際は金融機関側の対応によって変わってきます。

完済しても抹消しなければ消えない

住宅ローンを完済すれば、債務自体はなくなります。ただし、契約書に記載された抵当権は自動的に消える訳ではありません。住宅ローンを完済したら、速やかに抵当権の抹消手続きを進める必要があります。金融機関によって不動産が差し押さえられる可能性はありませんが、抵当権を残しておくと不動産売却の際に不利益が生じてしまいます。不動産の抵当権をそのまま放置するデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

個人でも抵当権を設定できる

抵当権は個人で設定することも可能です。個人間でお金の貸し借りをする際に、不動産に抵当権を付けることができます。ただし個人で抵当権を付ける場合は、各種契約書類・登記書類などを自身で準備する必要があります。また個人間での融資で抵当権を付けると、後に人間関係でトラブルが生じる可能性も否定できません。個人間での金銭の貸し借り、特に抵当権を設定した貸し借りは余程の事情がない限り避けた方が無難です。

抵当権の確認方法

不動産の抵当権は、個人でも簡単に確認できます。どのように抵当権を確認していくか、詳細を見ていきましょう。

登記簿謄本で確認する

不動産の抵当権は「登記簿謄本」で確認することが可能です。不動産の各種情報は「不動産登記」の手続きによって公開されています。土地の面積や場所、所有者、担保者などが記録されており、手続きを踏めば一般人でも内容を確認可能です。不動産登記で記録された情報は「不動産登記簿」と呼ばれる台帳に記載されています。この不動登記簿に記載された情報を紙媒体に出力して、法務局の印鑑が押された書類が「登記簿謄本」です。

登記簿謄本を取得する方法として、下記の4つが挙げられます。

上記のいずれの方法を利用しても問題ありませんが、一番手軽なのが「オンラインでの交付請求」です。オンラインで請求すれば、法務局に直接出向く必要もありません。また郵送の手続きも必要なく、オンライン上で手続きを完了できます。

権利部（乙区）を見る

登記簿謄本は、大まかに下記の構成となっています。

上記の構成のうち、抵当権の情報が記載されているのは「権利部（乙区）」です。権利部（乙区）は、所有権以外の権利について記載されています。

「登記の目的」と書かれた欄に「抵当権設定」と記載された項目があります。その右側の「権利者その他の事項」の部分に、抵当権の内容について詳細が記載されています。権利者の氏名や債権額、利息、損害金など抵当権に関する情報が詳しく記載されていますので、一通り目を通しておきましょう。

抵当権付きの不動産は売却できるのか？

「実際に抵当権付きの不動産は売却できるの？」

このような疑問をお持ちの方、多くいらっしゃると思います。結論から述べると、抵当権付きの不動産は「売却可能」です。ただし、抵当権付きの不動産を売却する際には各種注意点が生じてきます。それぞれ詳細を確認していきましょう。

抵当権があっても売買は可能

抵当権があっても、不動産の売買自体は可能です。売買（所有権の移転）には、抵当権の有無は関係ないためです。ただし、抵当権が残ったままで売買した後に、移転した抵当権を抹消するには不動産の次期所有者（買主）が主体となって抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消が買主の負担になるため、抵当権付きの不動産の購入を避ける買主も少なくありません。

基本的には抹消が契約の条件になる

抵当権付きの不動産を売買する際は、基本的には「抵当権の抹消」が契約の条件になることが多いです。不動産の売買契約の条件（契約条項）の中に、抵当権の抹消を盛り込む形です。前述した通り、抵当権付きの不動産の売買自体は可能ですが、抵当権が残ったままだと購入希望者が集まらない可能性が高いです。抵当権付きの不動産を売却する際は、原則「抵当権を抹消する」と考えておきましょう。

抵当権付きで売買することのデメリットは？

抵当権付きで不動産を売買するデメリットとして、下記の点が挙げられます。

不動産を差し押さえられる可能性がある

抵当権付きで不動産を売買する場合、抵当権を保有している金融機関に不動産を差し押さえられる可能性があります。住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関は対象の不動産を差し押さえることができます。延滞なくローンを支払っていれば差し押さえの心配はありませんが、今後の経済状態によってはローン返済が滞る可能性もゼロではありません。売却後に買主とトラブルになる可能性もあるので、ローンを完済して抵当権を抹消した方は余計な心配を抱えずに済みます。

将来売却しにくくなる

抵当権付きの不動産は、将来的に売却しにくくなる可能性があります。仮にローンを完済していても、抵当権があると「何か問題があるのでは？」と感じる買主が多くなります。抵当権付きの不動産に対して不信感を抱いてしまい、なかなか買い手が付かない可能性も高いです。将来的に売却する予定のある不動産は、ローン完済したタイミングでなるべく早く抵当権を抹消するようにしましょう。

抵当権を抹消するには

抵当権を抹消するためには、法務局の管轄部署を通じて手続きを進める必要があります。どのように抵当権の抹消を手続をすすめれば良いのか確認していきましょう。

通常は司法書士に依頼する

抵当権を抹消する際は、書類準備や手続きが煩雑であるため、通常は司法書士に依頼するケースが多いです。司法書士に依頼すれば、提出書類の準備や法務局への申請など各種手続きをすべて代行してくれます。依頼費用は「1.5万円～3万円」ほどが相場です。

自身で抵当権の抹消手続きを行うのが難しい場合は、司法書士に依頼した方が良いでしょう。

必要書類は金融機関から取得する

抵当権の抹消手続きを進める際には、金融機関が住宅ローンの完済証明書類を取得する必要があります。住宅ローンの完済証明書がないと、抵当権の抹消手続きは進められません。金融機関によって、ローンの完済証明書の取得方法は異なるので、ローン利用先の金融機関に問い合わせて確認しておきましょう。

自分で行うことも可能

抵当権の抹消登録は自分で行うこともできます。ただし、自分で手続きを進める場合は、法務局への提出書類や各種対応もすべて自身で行わなければなりません。登記の専門知識を保有している方であれば問題ありませんが、知識がない場合だと手続きを進めるだけで時間・労力を要します。ミスなく、効率よく手続きを進めるためにも、司法書士などの専門家に手続きを依頼した方が良いでしょう。

抵当権はできる限り早く抹消しましょう

ローンを完済している場合、抵当権はできる限り早く抹消しましょう。登記簿謄本やローン完済証明書など抵当権抹消に必要な書類を紛失してしまうと、手続きが面倒になってしまいます。ローンを完済している場合、抵当権は残しておいても意味がありません。むしろ、不動産を売却する際に各種デメリットが生じてしまいます。すぐに不動産を売却する予定がなくても、将来的な売却を見越して早めに抵当権を抹消しておくことをおすすめします。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！