再建築不可物件で後悔しないために｜メリット・デメリットと知っておくべきこと3選

「相場より安い再建築不可物件を買いたいけど、買っても平気なの？」
「再建築不可物件を買って後悔したりしないの？」

不動産の相場価格に比べて安い再建築不可物件を目にすることがあります。価格が安い理由は再建築不可であるからに他なりませんが、理由や起こりうるリスクを承知したうえで購入するのであれば、とても良い買い物といえるでしょう。

そこで本記事では、再建築不可物件の購入を検討している方や相続で譲り受ける予定の方を中心に、再建築不可物件で後悔しないために知っておくべき注意点を3つご紹介します。

再建築不可の物件とは？

（図1）

「不動産を購入したい」「建物が古くなってきたから建て替えたい」「不動産を売却したい」と考えた時に、その敷地（土地）が建替（再建築）可能かを知っておくことは大切です。敷地（土地）の形状や接道の要件によって、「再建築不可」となってしまう場合があるからです。

再建築不可物件とは、「現在建っている建物を取り壊し、更地の状態にして新たに建物を建てようとしても建てられない敷地（土地）」のことです。再建築不可物件は、内装のみのリフォームをすることは可能ですが、建築確認申請を要する再建築や増改築については、原則、行政の建築許可はおりません。

そして、建物を建てる際は「建築基準法」で定められた「接道義務」を果たさなければなりません。接道義務は原則、以下2点を満たしていることを意味します（図1）。

以下に要件をまとめました。

出典：e-Gov法令検索『建築基準法』
なお、接道義務を満たしていない場合の対処方法として「セットバック」があります。セットバックをすることで再建築可能になる場合があります。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
セットバックとは？費用はいくらになる？計算方法や助成金、メリットデメリットを解説

再建築不可物件のメリット・デメリット

再建築不可物件を購入する際には、リスクだけでなくメリットについても理解しておくことが重要です。物件の状況を正確に把握し、長期的な視点で検討することで、後悔のない選択ができます。ここでは再建築不可物件のメリットとデメリットを詳しく解説します。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件には価格面や税金面などで通常物件にはないメリットがあります。投資目的や住居目的によって活用方法を工夫することで、大きな利益を得られる見込みがあります。

安く購入できる

再建築不可物件は一般的な不動産に比べて市場価格が安く設定される傾向にあります。同じエリアの再建築可能な物件と比較すると、30%から50%程度安く購入できるケースも少なくありません。建物の建て替えができないというデメリットがある分、購入時の初期投資を抑えられます。特に不動産投資の観点からは、少ない資金で物件を取得でき、投資を始めるハードルが低いのが魅力です。

固定資産税や都市計画税が安い

再建築不可物件は一般的に土地の評価額が低く設定されるため、固定資産税や都市計画税の負担も軽減されます。これは物件を長期保有する場合に大きな利点です。通常の物件と比較して税負担が20%から30%程度少なくなるケースもあり、毎年の維持費を抑えられます。税金面での優位性は長期的な収支計画において重要な要素です。

利回りが良くなる

投資用途として考えた場合、再建築不可物件は購入価格が安いため、賃貸に出した際の利回りが高くなる傾向があります。物件価格が安く、賃料が通常物件と大きな差がなければ、必然的に利回りは向上します。特に都心部や人気エリアでは、再建築不可であっても賃貸需要が一定数存在するため、投資効率の良い物件として活用可能です。初心者投資家にとっては、参入しやすい選択肢となります。

リフォームやリノベーションに費用をかけられる

購入費用を抑えられる分、内装や設備のリフォームに予算を多く割り当てられます。建築確認申請を必要としない範囲でのリフォームは可能なため、住環境の質を高められます。水回りの設備更新や内装のグレードアップにより、居住性や賃貸物件としての魅力が向上します。購入費用の節約分をリフォーム費用に充てることで、総合的な満足度を高められる点は大きな利点といえるでしょう。

再建築不可物件のデメリット

メリットがある一方で、再建築不可物件には将来的なリスクやデメリットも存在します。購入前に十分に理解しておく必要があります。

再建築（建て替え）ができない

最大のデメリットは文字通り、建物を解体した後に新たな建物を建てられない点です。建物の老朽化が進んだ場合や災害で建物が損壊した場合でも、新たに建物を建築できません。長期的な視点では、建物の寿命が物件全体の価値を左右します。将来的な資産価値の変動を考慮した計画が重要です。

建築基準法改正でリフォームできない可能性がある

2025年4月の建築基準法改正により、再建築不可物件のリフォーム範囲は制限されました。従来「4号特例」により確認申請が不要だった木造2階建て住宅（延べ面積500㎡以下）は「新2号建築物」に再分類され、大規模リフォーム時には確認申請が必要です。しかし再建築不可物件は接道義務違反などの理由で申請許可が下りないため、内装貼り替えや設備交換など構造に影響しない小規模リフォームに限定されます。

住宅ローンを組めないことが多い

金融機関は再建築不可物件に対して融資に消極的な傾向があります。担保価値が低いと判断されるため、住宅ローンの審査が通りにくく、融資を受けられたとしても金利が高くなるケースが多いです。購入資金を現金で用意する必要があり、資金調達面での制約が大きいといえるでしょう。

売却時に価格が安くなる可能性がある

将来的な売却を考えた場合、再建築不可物件は市場での流動性が低く、売却に時間がかかります。また建物の経年劣化により資産価値が下がりやすく、購入時よりも大幅に安い価格での売却を余儀なくされる恐れもあります。物件購入時点から将来の売却までを見据えて、いつどのような条件で手放すかの事前の計画が重要です。

インフラや日当たり・風通しに問題がある可能性がある

再建築不可物件は接道条件などの問題から、周辺環境に課題を抱えていることが多いです。日当たりや風通しが悪い、周辺道路が狭い、水はけが悪いなどの問題が生じやすい傾向があります。居住環境としての快適性に影響する要素は事前に確認しておくことが大切です。

隣人と境界線をめぐるトラブルになる可能性がある

再建築不可物件は接道条件を満たしていないため、隣地所有者との間で通行権や境界に関するトラブルが発生しやすい傾向があります。特に古い物件では境界が明確でないことも多く、将来的なトラブルリスクを含んでいます。購入前には境界確定測量や権利関係の入念な調査が欠かせません。

後悔しないために知っておきたいこと3選

再建築不可物件で後悔しないために知っておきたいことを3つ厳選しました。

再建築不可物件の購入を検討している方や相続予定のある方は、ご参考としてください。

建物の状態を把握する

再建築不可物件は、上記でもお伝えしたとおり、建築確認申請を伴う再建築や増改築工事ができません。逆にいえば、それ以外の修繕工事は行うことができるのです。

あまりにも酷い状態では、売買はおろか、住むことさえできません。まずは、屋根・外壁や内装など建築確認申請を必要としない修繕工事だけで長い期間住み続けられそうか、再建築が必要な建物の状況ではないかを把握することが大切です。

通行権や掘削の承諾を得ているか

隣接地である他人の敷地の一部を使用して本地に行き来する場合は、使用する敷地の一部の所有者の通行のための許可が必要です。また、水道やガスなどライフライン関係に故障が出て他人所有の敷地の一部の掘削が必要になった場合には、掘削の承諾を取り交わしている必要があります。通行権や掘削の承諾を得ているかどうか、不動産会社や買主、前所有者などに確認をしましょう。

隣地を買取させてもらえそうか

（図3）

再建築不可物件は隣地を購入して接道義務を果たせば土地の価値がぐっと上がります（図3）。隣接地のすべて又は一部を購入することで本地の接道義務を果たせる場合は、隣接地の所有者に近いうち売却する意t思はないか、接道義務を果たすために敷地の一部を購入されてもらえないかを交渉してみるのも一つの手段です。

まとめ

再建築不可物件は、通常土地の価格よりも割安で販売されることが多いもの、将来に渡って接道義務を果たさない限り再建築ができないことや、購入にあたって住宅ローンの融資を受けられず現金での支払いをしなければならないなどのリスクを伴います。

もしも、再建築不可物件の購入を検討している方は、後悔しないためにもメリットとデメリットのどちらも知ったうえで購入を検討してみてください。

再建築不可物件の活用について他にも知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。但し書き道路の申請や隣地の買い取りなどの対処方法を解説しています。
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空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！