セットバックとは？費用はいくらになる？計算方法や助成金、メリットデメリットを解説

土地購入において、セットバックが必要な土地は注意が必要です。建築基準法では、土地は幅4m以上の道路に接する接道義務を果たさなければ建物を建てることが原則建築不可と定められています。この場合、道路から距離を空けて後退しなければなりません。
そこで本記事では、セットバックに関するポイントを紹介します。

セットバックとは

セットバックとは、道路幅員を広げることを目的として、敷地境界線から後退して建物を建築することを指します。
後退した部分はオーナー自身の所有のままですが、道路として整備し、活用することができなくなります。ただし、自治体によっては、後退によって生じた道路となる私有地を、自治体が買取もしくは寄付により譲り受ける場合もあります。
古家付きの土地を探している際、不動産会社の不動産広告に「要セットバック物件」と記載があるのを見たことがある方もいらっしゃるかもしれません。

なぜセットバックが必要なのか

セットバックが必要な理由は、道路の幅員を確保するためです。建築基準法では、消防車や救急車などの緊急車両が滞りなく通行することなどを目的として、建物が道路に接する上で果たすべき義務（接道義務）を定めています。この接道義務において、建物は「道路」に2メートル以上接しなければならないとされています。建築基準法上、正式な「道路」は幅員4メートル以上であることから、道路幅が4メートル未満の道路に接する建物は、建て替える際に道路が4メートル以上となるよう、セットバックしなければならないのです。

地域安全・環境保全のためのセットバック

セットバックで適切な道路間隔ができることは、緊急車両の通行のほか、地域安全や環境保全の目的にも効果があります。建物間の間隔が広がることで、日当たりや風通しはよくなります。また、火事や地震で建物が倒壊した場合でも、隣地へ影響が及ぶ可能性が低くなります。見通しがよくなることで、防犯面でも効果が期待できるでしょう。

セットバックにかかる費用の詳細

セットバックが必要になるのは、建物を建て替えるタイミングです。建物の建て替え費用とは別途、以下の費用が発生します。

費用項目の詳細

・土地測量費用
土地の一部を道路にする上で、まずはセットバックをどれだけしなければならないかの面積を確定させる必要があります。

・分筆登記費用
もともと一筆であった土地を分筆し、一部を道路にするためには、不動産登記簿謄本の変更登記が必要となります。土地の分筆登記を行うためには、登録免許税を支払う必要があります。司法書士事務所に手続きを依頼する場合には、司法書士の報酬が別途必要となります。

・道路用地の仮整備費用
セットバックして道路とした部分について、道路として利用するためにアスファルトで舗装する必要があります。この整備費用が必要となります。

セットバック費用の相場と負担者

セットバック費用の相場は、30～80万円程度といわれています。
・土地測量費用：境界確定測量として25万円～ほどかかります。
・分筆登記費用：100㎡程度の土地を二筆に分割する場合で、6万円ほどかかります。
・道路用地の仮整備費用：1平方メートルあたり、5千円ほどかかります。

もちろん、土地の形や隣地との境界画定ができているかどうかで、費用は増減します。
費用のの負担者は原則土地の所有者ですが、自治体によっては自治体が寄付を受ける代わりにそれらの費用を負担する場合もあります。詳しくは、土地のある自治体に問い合わせを行うと良いでしょう。

費用補助や非課税のメリット

自治体からセットバックの費用補助を受けることで、負担額を減らすことができます。
また、多くの自治体では、セットバックで道路にした自己所有の土地について、道路部分の固定資産税を課税対象外とする制度を設けています。固定資産税非課税とするためには非課税の申告が必要ですので、忘れずに行いましょう。

セットバックが必要となる土地面積の計算方法

セットバックが必要な土地について、現行からどれだけ後退しなければならないかは状況により異なります。ここでは、その計算方法について説明します。

道路の反対側の状況による影響

建物をどれだけ後退させなければならないかは、道路を挟んだ向かい側が建物なのか、川や崖地なのかによって異なります。
・道路を挟む反対側が建物のある土地の場合
反対側に別の所有者が所有する土地がある場合は、それぞれの土地所有者が平等に土地を提供することとなります。そのため、4メートルの道路を確保するためには、それぞれの所有者が「道路中心線から水平線で2メートルの位置」までセットバックする必要があります。この際、反対側の土地所有者の建物がすでにセットバックを行ったのか否かで、自分が現状からどれだけ後退しなければならないかは変わります。自治体へ確認するようにしましょう。

・道路を挟む反対側が川・崖の場合
道路を挟む反対側が川・崖などの水路の場合は、土地所有者が単独で4メートルの道路を作るために土地を提供する必要があります。この場合、「川・崖と道路の境界線から水平線で4メートルの位置」まで、セットバックを行います。なお、道路は通常4メートルですが、自治体によっては4メートルより広い道路で設定される場合もあります。

計算方法と特殊なケースで考慮すべきこと

新しい建物を建築する上では、建ぺい率・容積率の範囲内で計画しなければなりません。
セットバックを行った場合、建ぺい率・容積率の敷地面積にカウントできるのは、セットバックした後に残った土地のみとなります。
例えば建ぺい率50％の100平方メートルの土地では、本来「100平方メートル×建ぺい率50％＝50平方メートル」の建物を建てることができます。しかし、1mセットバックし利用できる土地が90平方メートルになった場合、建てられる建物は「90平方メートル×建ぺい率50％＝45平方メートル」と小さくなってしまいます。

セットバックをするときの手続き流れ

セットバックの手続きは、新しい建物を建築する建築会社が主導して調整してくれるのが一般的です。ただし、土地のオーナーも固定資産税免除の申告をする必要があるため、全体の流れを押さえておくことは重要です。流れは以下の通りです。
・道路調査と事前協議書の提出
・建築確認申請とセットバックの工事
・助成金や固定資産税免除の申告
それぞれ具体的に解説します。

道路の調査と事前協議書の提出

まずは、所有する土地について、セットバックの必要性を確認します。役所の建築指導課などに、接する道路がセットバックの対象となっているかを確認します。この際、補助金などの制度の有無を確認しておくようにしましょう。
セットバックが必要な場合は、事前協議書を作成して提出します。この協議書を受け、自治体職員は現地で現況測量などの調査を実施します。

建築確認申請とセットバックの工事

新築する建物について、図面を作成し自治体へ建築確認申請を行います。この建築確認申請は工事着工前にその建物が建築基準法などの法令を順守しているかを確認するもので、事前協議の通りにセットバックが行われているかもチェックされます。
建築確認申請が通れば、セットバック工事および建物の新築工事を実施します。

助成金や固定資産税免除の申告方法

工事が完了したのち、補助金が適用される場合はその申請を行います。自治体によっては、工事前に補助金申請をする必要もあるため、事前協議でしっかり確認しておきましょう。
その後、土地のオーナーは、セットバック部分の固定資産税を非課税にする申告を行います。必要書類は、「固定資産税・都市計画税非課税申告書」という書類と地積測量図です。この申告を行わないと、セットバックした敷地についても引き続き固定資産税が発生してしまいます。所有する土地を管轄する税務署に確認の上、申告を行いましょう。

セットバックのメリットとデメリット

セットバックにより土地の使い勝手は悪くなりますが、風通しや日当たりが良くなるというメリットもあります。ここではメリットとデメリットを説明します。

土地の売値や資産価値、防災・防犯への影響

まずはメリットです。セットバックが必要な土地は、使える面積が少ないことから価格が安くなる傾向にあります。物件購入にお金をかけたくない人にとってはメリットとなるでしょう。
また、セットバックを実施すれば、緊急車両が通れるようになることから、火災や非常事態の発生時でも安心です。

自己負担の問題や建てられる住宅サイズの制限

セットバックのデメリットは、セットバックにかかる費用を負担しなければならないこと、新築できる住宅のサイズに制限があることです。これらのデメリットにより建築計画に制限が加わってしまいます。

要セットバックの土地を購入する場合の注意点

セットバック必要な土地は安価に購入できますが、前述したデメリットをきちんと認識しておかなければなりません。ここでは注意点を説明します。

希望の家が建てられない可能性がある

セットバックにより土地の一部を道路として拠出しなければならないことから、希望通りの家が建てられない可能性があります。現況の古家と同じ大きさの家を建てられるわけではないので、注意しましょう。

セットバック後の有効面積や売却リスク

購入時に確認しておきたいのが、セットバック後の有効面積がどの程度の広さ・形になるかということです。セットバックにより面積が狭小になってしまったり、不整形になってしまうと、売却時に買い手がつかない可能性があります。

セットバックに関するよくある質問

最後に、セットバックに関するよくある質問を見ていきましょう。

セットバックした土地の所有権について

セットバックにより道路となった土地についても、所有権はもとの土地所有者が保有したままとなります。ただし、自治体によっては、道路部分の土地を寄付などで譲渡することもできます。土地を所管する自治体へ問い合わせるようにしましょう。

セットバック部分の活用について

セットバックで道路となった部分については、工事後、駐車場、倉庫、花壇などどの使い方であっても使用することができません。自らの所有物として、何かしら所有物を置くと罰則を受ける可能性があるため、注意しましょう。

まとめ

今回は、土地の前面道路が4メートルを満たしていなかった場合に必要となるセットバックについて説明しました。
セットバック必要な土地は安い金額で購入できる傾向にありますが、再建築の際にはセットバックするための費用負担が発生します。購入を検討する際には、それらにいくら必要かをきちんと検討した上で判断するようにしましょう。
セットバックなど、訳あり物件に関する相談は、ノウハウ豊富な不動産業者にするのがおすすめです。空家ベースでは、空き家を紹介し売りたい人と買いたい人をつないでいます。こういった訳あり物件の売却でお悩みの場合は、是非お気軽にお問い合わせください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！