賃貸の入居付けするにはどうすればいい？
不動産を賃貸利用する場合にやることは意外と多い
- 募集資料の作成
- インターネットでの広告
- 入居者の内覧対応・条件交渉
- 入居審査
- 契約書の作成
これらを大家自らが実施するのは難しいため、不動産仲介会社に仲介を依頼し、入居者の客付けを依頼するのが一般的です。
①仲介を依頼する不動産仲介会社を探す
まずは地域の不動産仲介業者をまわり、所有する物件の客付けを依頼しましょう。
特にお付き合いしている不動産仲介会社がない場合は、物件のある駅に案内所を構えている不動産仲介会社を複数社訪ね、信頼できると思えるところに依頼するようにしましょう。
②貸主の希望を伝える
物件の内容が分かる図面などの資料と共に、賃貸を開始する時期や希望賃料、その他の条件を不動産仲介会社に伝えましょう。
希望条件については不動産会社の意見を聞きつつ、妥当性のあるものを設定しましょう。
③依頼する仲介会社を選ぶ
複数の仲介会社を比較検討するために、以下の内容を各社に確認するようにしましょう。
募集活動の内容
どのような募集活動が行われるのかを確認します。具体的には、どうやって広告宣伝するか（インターネット等媒体の確認）、指定流通機構（REINS）への登録の有無、他の不動産仲介会社との連携の有無など。
定期報告の頻度と内容
募集活動の状況について、具体的にどのような報告を受けられるのかを確認しましょう。週に〇回・メールor電話での報告か。
仲介手数料の金額
賃貸における仲介手数料の上限は大家・入居者合わせて「家賃1か月分（＋消費税）」と定められています。大家・入居者が支払う仲介手数料の設定がどうなっているかしっかり確認しましょう。
その他サポートの有無
通常の媒介業務の他、サポートがあるようであれば加点要素として確認します。
④媒介契約を締結する
良い不動産仲介会社を見つけたら、媒介契約を締結します。
契約形態は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類あります。
- 専属専任媒介：1つの不動産会社にしか依頼できません。もし大家が自分で入居者を見つけた場合でも、契約した会社を通す必要があり、その場合でも仲介手数料が発生します。
- 専任媒介：1つの不動産会社にしか依頼できませんが、大家が自分で入居者を見つけることが可能で、その場合仲介手数料は発生しません。
- 一般媒介：複数の仲介会社に依頼することができます。大家が自分で入居者を見つけることも可能です。
一概にどれが良いとは言うことはできませんが、一般的には「一般媒介」の場合、不動産仲介会社は自らが客付けしたとしても他の不動産仲介会社が先に制約した場合無駄骨に終わってしまうということもあるため、専任媒介契約の方が優先順位高く案内してくれると言われています。
⑤ 入居希望者が現れるのを待つ
不動産仲介会社が募集を行っている間は、基本的にはやることはありません。週一程度で問い合わせや内覧が何件来ているのか、それぞれのお客様がどのような希望を仰っていたのかを確認し、必要であれば敷金・礼金や賃料を変更するなどの対応を取りましょう。
⑥入居申込書提出・入居審査
入居希望者が現れた場合、希望者から申込書が提出されます。その情報をもとに、入居の可否を判断しましょう。家賃保証会社による保証を入れる場合は、保証会社が入居者の信用情報から審査してくれるため、その審査に通るようであれば入居OKとする場合もあります。
⑦契約書締結・引き渡し
審査OKであれば、不動産仲介会社が作成した賃貸借契約書を確認し、押印します。
敷金・礼金を預かったのち、仲介会社経由でカギの引き渡しを行えば、客付け完了です。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！