築古物件投資のメリット・デメリットとは？初心者でも失敗しない購入戦略を徹底解説
築古物件投資は、購入価格を抑えやすく、工夫次第で高い利回りを狙える点から注目されています。
一方、修繕費や入居付け、管理面への不安を感じる初心者も少なくありません。知識不足のまま購入すると、想定外の出費や空室リスクに直面する可能性があります。
本記事では、築古物件投資の基本からメリット・デメリット、失敗を避けるための判断基準までを整理して解説します。
築古投資を始めたいけれど不安を感じている人や、空き家を活用した不動産投資に挑戦したい人は参考にしてください。
・築古物件投資の特徴と市場での位置づけ
・築古投資のメリット・デメリット
・初心者が失敗しないための購入ポイント
築古物件投資を成功させるには、「安くてポテンシャルのある物件」に出会うことが第一歩です。一般的な不動産サイトには掲載されない、掘り出し物の空き家情報をお探しですか？空き家売買のプラットフォーム空家ベースなら、全国の空き家情報をいち早くキャッチできます。
築古物件投資とは？初心者向けに基本から解説
築古物件投資は、築20年以上経過した中古の戸建てやマンションを取得し、主に賃貸運用によって家賃収入を得る投資手法です。
新築と比べて物件価格が低く、自己資金を抑えて投資を始めやすい点が特徴です。購入価格が低いため、投資額に対する利回りが高くなりやすい傾向もあります。
一方、建物の経年劣化による修繕費や、金融機関による融資条件が厳しくなる点には注意が必要です。
初めて不動産投資に取り組む際は、メリットとリスクを整理し、資金計画に見合った物件かを見極める必要があります。
築古物件の定義と市場での位置づけ
築古物件は、建物価値が大きく下がり、市場では土地価格を基準に取引されやすい資産です。
不動産業界における法的な定義はありませんが、一般的には築20〜30年以上経過した物件を指すケースが多く見られます。
特に木造戸建ての場合は、法定耐用年数である22年を超えた物件が一つの実務的な目安となります。
なお、一度でも入居履歴がある物件は築年数に関係なく中古物件と呼ばれますが、築古はその中でも特に経年が進んだ物件を区別する表現です。
築古物件は建物価値がすでに底値に近いため、購入後の大幅な資産価値の下落リスクは限定的といえます。
国土交通省が運営する不動産情報ライブラリを確認すると、都市部においても数百万円台で取引されている事例が確認できます。
築古物件は土地値に近い価格で取得できる場合があり、将来的に土地として売却する選択肢を持ちやすい点も魅力の一つです。
【参考：不動産情報ライブラリ｜国土交通省 】
なぜ今「築古 物件 投資」が注目されているのか
築古物件投資が注目される理由は、低価格で取得でき、収益性を確保しやすい点にあります。
新築物件と比べて購入価格が低く抑えられる一方、家賃相場の下落幅は緩やかなため、投資額に対する収益率が高くなる傾向があります。インフレが続く環境下では、貨幣価値の目減りに対するヘッジ策として、実物資産である不動産を保有する選択肢への関心も高まっています。
また、法定耐用年数を超えた物件では減価償却期間が短くなり、単年度の経費計上額を調整しやすい点も特徴です。
さらに、築古戸建てや古民家をリノベーションし、現代の賃貸需要に合わせた物件へと再生する手法も広がりを見せています。
初期費用を抑えつつ、運用次第で安定した収益を確保できる点が、多くの投資家から評価されています。
新築・築浅投資との違い
築古投資と新築・築浅投資の違いは、初期投資額と資金調達条件にあります。
新築物件は購入価格が高い反面、融資期間を長く設定しやすいという特徴があります。
一方、築古物件は取得価格が低い代わりに、耐用年数の影響で融資期間が短くなったり、融資自体が通りにくくなったりするケースがあります。その結果、自己資金の比率が高くなりやすい傾向です。
修繕面においては、新築物件は当面の修繕費が発生しにくい一方、築古物件は購入後に水回りや外壁などの修繕が必要になる場合があります。空室対策においても、新築物件は入居者を募集しやすいのに対し、築古物件では適切なリフォームや戦略的な賃料設定により、競合物件との差別化を図ることが必須となります。
ご自身の資金力と許容できるリスクを踏まえたうえで、最適な選択をすることが求められます。
築古投資のメリット・デメリットを正しく理解する
不動産投資を始める際、築古物件は購入価格の安さと利回りの出やすさから検討対象になりやすい選択肢です。新築と比べて初期費用を抑えられるため、自己資金が限られていても参入しやすい特徴があります。
一方、建物の老朽化による修繕費や、金融機関の融資条件が厳しくなりやすいなど、注意すべき課題もあります。メリットだけで判断せず、築古特有のリスクもしっかりと整理したうえで検討する姿勢が欠かせません。
ここでは、築古投資のメリットとデメリットを具体的に整理します。
築古投資の主なメリット
築古投資の強みは、取得コストと収益性のバランスの良さにあります。特に次の点が代表的なメリットです。
・建物価値が底値に近く、購入後の価格下落リスクが限定的
・家賃水準が価格ほど下がらず、利回りを確保しやすい
築古物件は建物部分の評価が低く、土地価格を基準に取引されるケースもあります。そのため、土地値に近い価格で取得できる場合があります。
また、法定耐用年数を超えた木造物件では、国税庁の算定方法に基づき減価償却期間が短く設定されます。結果として、単年度の経費計上額を増やしやすく、所得税負担を調整しやすい点も特徴です。
さらに、都市開発前に建てられた築古物件の中には、駅近など立地条件に恵まれているケースも見られます。
【参考：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁 】
築古投資の主なデメリット
築古物件投資では、購入後に発生しやすいリスクも事前に把握する必要があります。代表的な注意点は次のとおりです。
・法定耐用年数超過により、融資期間が短くなりやすい
・設備や外観が古いままでは空室が長期化しやすい
築年数が経過した物件では、購入直後から修繕が必要になる場合があります。修繕費を想定せずに取得すると、資金繰りに影響が出る可能性があります。
また、耐用年数を超えた物件は担保評価が低くなりやすく、融資条件が厳しくなる傾向があります。金利や返済期間に制限が出る点も想定しておく必要があります。
さらに、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた物件では旧耐震基準が適用されています。耐震性への懸念は、融資や入居付けの面で影響を受けやすいため、事前確認が欠かせません。
これらの要素を踏まえ、修繕費を含めた資金計画を立てる視点が求められます。
【参考：住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省 】
築古物件購入で失敗しないための重要ポイント
築古物件購入で失敗を避けるには、価格や表面利回りだけで判断しない姿勢が前提です。築古投資は取得費用を抑えやすい一方、修繕費や長期の空室によって収支が崩れる可能性もあります。
購入前に、建物状態・周辺環境・将来の資金計画を具体的に確認する工程が欠かせません。事前の確認を省くと、購入後に想定外の出費や運用トラブルに見舞われるリスクが高まります。
ここでは、不動産投資の経験が浅い方でも判断しやすいよう、確認項目・失敗例・物件の見極め方を整理していきます。
築古物件購入前に必ず確認すべき項目
築古物件選びでは、建物の物理的状態の確認が最優先です。屋根や外壁、床下のシロアリ被害、給排水管などは劣化が進みやすく、目視確認だけでは把握しきれない場合があります。
専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用により、修繕範囲を事前に把握できます。
耐震基準の確認も欠かせません。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準物件は、安全面に加え、融資審査で不利になる可能性があります。
あわせて、賃貸需要を判断するため、駅距離や商業施設の有無、想定入居者層と近隣競合物件の賃料相場を調査します。
売買契約時には付帯設備表を確認し、エアコンや給湯器の不具合と費用負担の所在を明確にすると、予期せぬ出費を抑えられます。
【参考：インスペクション（既存住宅の点検・調査）｜国土交通省 】
初心者がやりがちな失敗例
初心者が陥りやすい失敗は、表面利回りや価格の安さだけで購入を決めてしまうことです。極端に安い物件では、購入直後に屋根や水回りの大規模修繕が必要となる場合が多く、想定以上の支出でキャッシュフローが悪化するケースが見られます。
修繕費を抑える目的でDIYを選択し、仕上がりや工期の問題から入居募集が遅れるケースも見られます。
さらに、出口戦略を決めずに購入すると、売却時に買い手が見つからず、解体費用が発生するリスクがあります。購入前に出口戦略の方向性を定めておく他、国土交通省が公開するハザードマップで災害リスクを確認する工程を省かないことも大切です。
【参考：ハザードマップポータルサイト｜国土交通省 】
買って良い築古物件・避けるべき築古物件
購入を検討しやすい築古物件は、立地による賃貸需要が見込める物件です。駅や商業施設に近い立地では、建物が古くても土地価値が残り、売却や活用の選択肢を確保しやすくなります。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準に適合した物件や、耐震補強済み物件は、安全面と融資面で評価されやすい傾向があります。修繕履歴が整理されている物件も、運用コストを見積もりやすくなります。
一方、再建築不可物件や違法建築物件は、融資と出口戦略が大きく制限されます。
旧耐震のまま補強されていない物件や、雨漏り・シロアリ被害が放置された物件は、修繕費が膨らむ可能性があります。
人口減少が進むエリアの物件も、収益化が難しいため慎重な判断が必要です。
副業投資家・初心者に築古投資はおすすめか？
築古物件投資は、不動産事業への参入を検討している副業投資家や初心者に適した投資手法です。
新築と比べて購入価格が大幅に低く、数百万円程度の自己資金から始めやすい点が特徴です。
初期費用を抑えることで借入額を限定でき、投資初期のリスクを管理しやすくなります。一方、建物の老朽化に伴う修繕費や、金融機関の融資条件が厳しくなりやすい点など、築古特有の注意点もあります。
参入前に基礎知識を整理したうえで判断する姿勢が欠かせません。
築古投資が初心者に向いている理由
築古物件が初心者に向いている理由は、参入時の資金負担が小さく、収益構造を把握しやすい点にあります。
新築物件では数千万円規模の資金が必要になる場面もありますが、築古物件では数百万円台で取得できるケースも見られます。国土交通省が運営する不動産情報ライブラリの取引データを確認すると、都市部でも比較的手頃な価格帯の事例が存在します。
取得価格が低い一方、家賃相場は価格ほど大きく下がらない傾向があり、投資額に対する利回りが出やすい点も特徴です。築20年から30年を超えた物件は資産価値が底値に近く、購入後の価格下落リスクを抑えやすいため、出口戦略を想定した運用を組み立てやすくなります。
このように、そもそもが初期リスクを抑えつつ運用経験を積みたい投資初心者に適した構造になっているのです。
築古投資がおすすめな人の特徴
築古物件投資は、借入額を抑えながら自己資金を活用した運用を望む人に向いています。多額のローンに心理的な負担を感じる場合でも、築古物件であれば現金購入や小規模な融資での取得が可能です。
金利変動や返済負担の影響を受けにくく、資金管理の見通しを立てやすくなります。
また、リフォームや設備改善を通じて物件価値を高める作業に関心がある人にも適しています。壁紙の変更や和室から洋室への改修など、入居者層を意識した工夫により競争力を高める余地があります。
修繕費や空室期間を織り込んだ資金計画を立てられる慎重さを持つ人も、築古投資との相性が良いといえます。
築古投資が向いていない人の特徴
築古投資は、購入後の突発的な修繕費に対応できる余力がない人には適していません。築年数が進んだ建物では、給排水管の不具合や雨漏りなどが購入後に判明する場合があります。物件取得費とは別に修繕用資金を確保できない状態では、運用が不安定になりやすくなります。
また、完全な不労所得を求める人にも不向きです。築古物件は設備トラブルや入居者対応が発生しやすく、管理会社との連携や判断が必要になります。
融資条件が厳しくなる傾向もあり、フルローンによる高いレバレッジを前提とした投資には向きません。
管理や資金調整を負担に感じる場合は、新築物件や別の投資手法を検討する選択肢もあります。
築古物件投資で安定収益を作る実践戦略
築古物件投資は、新築と比べて購入価格が低く、利回りを確保しやすい点が強みです。ただし、安定した収益を得るためには、価格だけで判断せず、入居者ニーズを踏まえたリフォームや家賃設定が前提となります。
あわせて、購入時点から売却や建て替えを含めた出口戦略を想定しておくことで、想定外の損失を避けやすくなります。
ここでは、空き家を活用した賃貸経営のモデルと、収益性を高める実践的な考え方を整理します。
空き家を活用した賃貸経営モデル
国土交通省が運営する不動産情報ライブラリの取引データを見ると、東京都内でも数百万円台で取得できる築古物件が確認できます。地方では、さらに低価格で空き家を取得できるケースもあります。こうした物件は投資総額を抑えやすく、多額の借入に依存せず自己資金中心で始めやすい点が特徴です。
新築アパートの表面利回りが4〜5％程度である一方、築古物件では8〜12％、地域によっては20％を超える水準を狙える場合もあります。
また、築古物件はゆとりのある間取りが多く、ファミリー層や在宅勤務を想定した入居者ニーズに対応しやすい側面があります。
空き家を現代の需要に合わせて再生することで、収益性を確保しやすい賃貸経営モデルを構築できます。
リフォームと賃料設定の考え方
築古物件のリフォームには、大きく二つの考え方があります。
一つは、内装や設備を刷新し、付加価値を高めたうえで家賃を引き上げる方法です。和室を洋室へ変更する、バス・トイレ別へ改修するといった対応は、若年層の需要と相性が良い傾向があります。
もう一つは、最低限の修繕に抑え、相場より低い家賃設定で空室期間を短縮する方法です。
いずれの手法でも、費用対効果の検討が欠かせません。水回り設備は築30年前後で交換時期を迎える場合が多く、キッチンや給湯器の更新費用は事前に見込んでおく必要があります。
過度な改修は収支を圧迫するため、周辺物件の設備水準や家賃相場を踏まえ、入居者が求める要素に絞って投資する姿勢が求められます。
関連記事：空き家をリフォームする際の費用相場と、お得にリフォームする方法を解説 – 空家ベース
長期保有・売却を見据えた出口戦略
出口戦略とは、物件を売却して収益を確定させるか、建て替えなどを通じて運用を続けるかを事前に定める計画です。築古物件は建物価値が底値に近いため、購入後の価格下落リスクを抑えやすく、立地条件が良ければ土地価格に近い水準で売却できる可能性があります。
売却時期の目安としては、減価償却期間が終了し、税負担が増えるタイミングが一つの判断材料になります。建物の老朽化が進んだ場合には、解体して更地として売却する選択肢もありますが、解体費用を含めた収支計算が前提です。
再建築不可物件などは出口が限定されるため、取得前の段階で将来の処分方法まで想定しておく姿勢が、長期的な安定運用につながります。
関連記事：古民家売却を成功させる方法は？確認すべきポイントやかかる費用、高く売却するコツを解説
築古投資に関するよくある質問
不動産投資を検討している初心者からは、築古物件に関する質問が多く寄せられます。
特に、投資対象として検討しやすい築年数、投資開始に必要な自己資金の目安、築古でも入居者が集まるかといった点に不安を感じる声が目立ちます。
築古投資は新築より価格を抑えやすく、高い利回りを狙える反面、修繕リスクや融資条件への配慮も欠かせません。
ここでは、市場データや実務上の考え方をもとに、よくある疑問を整理し、判断材料を提示します。
築何年くらいの物件が狙い目？
狙い目となる築年数は、築20年から30年以上の物件が一つの基準です。
木造物件では、この時期を過ぎると建物価値が底値に近づき、購入後に価格が大きく下がりにくくなります。あわせて、法定耐用年数である22年を超えた木造物件は、減価償却期間を最短4年で設定できるため、短期間で経費計上を進めたい投資家に向いています。
安全性を重視する場合は、1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件を選ぶ必要があります。旧耐震基準の物件は、地震リスクに加え、融資や入居付けで不利になる傾向があります。
一方、長期的な家賃収入の安定を重視する場合は、設備が比較的新しく修繕負担が抑えやすい築10〜20年程度の物件も選択肢に含まれます。
資金状況と許容できるリスクを踏まえて判断する視点が欠かせません。
初心者はいくらから始められる？
築古物件投資は、数百万円規模から始められるケースが多い点が特徴です。
不動産情報ライブラリの取引データを見ると、東京都内でも300万円以下で取引されている土地付き建物が確認でき、地方ではさらに低価格の事例も見られます。諸経費やリフォーム費用を含めても、総額500万円以下で投資を開始できる場合があります。
新築や区分マンション投資では数千万円単位の資金が必要になるのに対し、築古戸建ては現金購入や少額融資も視野に入ります。自己資金の範囲内で始めることで、毎月の返済負担や金利変動の影響を受けにくくなります。
まずは小規模な物件で経験を積み、段階的に規模を広げる進め方は、リスクを抑えたい初心者に適しています。
築古でも本当に入居者は集まる？
築古物件でも、条件を整えれば入居者は十分に見込めます。
新築や築浅に比べると競争力は劣るため、対策を前提とした運用が必要です。入居者は清潔感や使い勝手を重視するため、和室から洋室への変更や、水回りの更新によって需要に合わせた物件へ整える効果が期待できます。
築古物件は、ゆとりのある間取りを持つケースが多く、ファミリー層や在宅勤務を想定した入居者には魅力となる場合もあります。家賃を相場より抑えることで、コスト重視の層を取り込む方法も有効です。
立地条件が良い物件では、築年数による影響は限定的で、駅近や商業施設周辺の需要は安定しています。ペット可やインターネット無料など、入居者像を明確にした付加条件を組み合わせることで、入居率を維持しやすくなります。
まとめ：築古物件投資は正しく選べば初心者にも強力な資産形成手段
築古物件投資は、価格の安さや利回りの高さといった魅力がある一方、物件選定や修繕計画を誤ると収支が崩れやすい投資手法です。本記事では、築古投資の基本から注意点、初心者が意識すべき判断軸までを解説しました。
重要なのは、築年数だけで判断せず、立地や建物状態、出口戦略まで含めて検討する姿勢です。正しい知識を持てば、築古投資は初心者にとっても現実的な選択肢になります。
空家ベースは空き家を売りたい人と買いたい人を繋ぐプラットフォームです。全国の物件が対象となっているため、都市部に限らず、郊外の不動産も公開・掲載ができます。不動産事業に興味のある方は、ぜひ一度お問い合わせください。さらに、築古物件を活用した不動産投資を検討している方にとっても、空家ベースは有益な選択肢です。収益化の可能性を持つ築古戸建てを探したい場合は、ぜひ空家ベースの掲載情報をご覧ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！