戸建ての不動産投資は失敗する？戸建て投資で失敗した事例と投資で失敗しないためのポイントを解説！

戸建て投資を始めるにあたって、あらかじめ戸建て投資で失敗しないためのポイントを知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「戸建て投資に興味があるけど、失敗しそうで手が出せない」「実際にどのような失敗の事例があるか知っておきたい」など、戸建て投資を始めるときは誰でも不安を抱えるものです。

本記事では、戸建て投資での失敗事例とともに、戸建て投資を失敗しないためのポイントを解説します。

戸建て投資とは

戸建て投資とは、一戸建ての不動産を賃貸収入や売却収入を得る目的で購入し、運用する不動産投資の方法です。

戸建て投資は、少額から始められる不動産投資の一つで、全国的に問題となっている空き家対策にもなることから、「空き家を購入して戸建て投資を始めてみよう」という方が増え、注目を集めています。

戸建て投資で失敗してしまった例

少額で始められる一方で、「収支がマイナスになってしまった」「予想以上に大変で上手く
いかなかった」と戸建て投資に苦戦したり、失敗したりすることも少なくありません。

ここでは、戸建て投資で失敗してしまった7つの事例を紹介します。戸建て投資を始めようと考えている方は、同じ失敗をしないように参考としてみてください。

事例1.ゴミ屋敷が片付かない

想定以上のゴミ屋敷状態で、片付けや撤去に費用や時間がかかるケースです。

不動産を探す場合、物件の現地写真などが添付された現況調査報告書から物件の状況を把握します。しかし、物件資料では読み取れない残地物が多すぎて想定以上の片付けや撤去費用が発生してしまうことがあります。

残地物がある場合、特にテレビや冷蔵庫などの家電は他のゴミに比べて追加で処分費用がかかるものです。

また、物件の現地写真が冬場に撮影された場合、植栽の葉がなく植栽が多いと感じなかったものの、夏場には植栽が多く庭の植栽の想定上の撤去費用がかかることもあります。植栽においては各季節の状況を把握することが重要です。

居住できるように整理が完了するまでに時間を要することがあるため、ゴミや残置物などに注意しましょう。

事例2.シロアリや雨漏り等建物状態が深刻

購入した物件のシロアリや雨漏り等の建物状態が深刻というケースもあります。

戸建ての場合、シロアリや雨漏りはいつ起きてもおかしくないものですが、長い間入居者が居ない空き家では、シロアリや雨漏りに気付きにくくなります。

シロアリや雨漏りを放置することで建物の躯体が腐ってしまい、建物の耐震強度が低くなってしまいます。

例えば、屋根の張り替える場合に、足場を設ける必要があり、足場を組んで雨漏りを修繕した場合の費用は戸建ての場合、おおよそ100万円前後になると想定しておきましょう。結果的に想定以上のリフォーム費用がかかってしまう場合があるからです。

事例3.想定外のリフォーム費用

予算内で手ごろな物件があり、「築年数は古いけど、周囲の環境やキッチンや浴室の設備も新しいため、リフォーム費用があまりかからなさそうだ」という場合にも注意が必要です。

実際、購入後に床下の給排水設備が劣化して水漏れしていると言われ想定外のリフォーム費用がかかってしまった、というケースもあります。

細かい物件の状況までをきちんと確認しなかったため、購入前に物件の欠陥に気付かずに、購入後に見積もりを取ると高額なリフォーム費用がかかることもあるため、事前にリフォーム費用の見積もりを取得するようにしましょう。

事例4.DIYするつもりが心が折れる

リフォームを業者に依頼する場合、人件費や作業費など材料費以外の費用もかかってしまいます。業者に依頼するリフォーム費用を抑えるためDIYに挑戦したものの、あまりにも大変で心が折れてしまう、というのはよく耳にする話です。

思ったよりも道具や材料の準備に時間がかかったり、水回りの取り換え工事では想像以上に専門的なスキルや知識が必要になります。

十分な知識やスキルがない状態で、DIYのみでリフォームをすることは大変であるということは念頭に置いておきましょう。

事例5.近隣トラブル

建物自体に問題がなくても、近隣とのトラブルで戸建て投資に失敗することがあります。

例えば、私道に接する物件の場合、基本的に私道の所有者から通行やライフラインの掘削承諾をもらう必要があります。

私道が劣化しており通行に支障がある場合に誰が修繕費用を負担するのかで揉めたり、ライフライン工事の許可が私道の所有者から下りなかったりすることもあるため、建物近隣の状況にも注意するようにしましょう。

事例6.入居が決まらない

生活環境が不便であったり、立地の悪い物件の場合、せっかく費用をかけてリフォーム工事をして外観・内装の見た目を良くしても、入居者が決まらないことも少なくありません。

戸建て投資を始めても、入居者が決まらなければ利益を生み出すことはできません。また、誰も住まない建物は入居者が決まるまで自分で定期的に管理をしなければならず、維持コストだけがかかってしまう点は、念頭に置いておきましょう。

事例7.入居者が家賃滞納

築古物件を購入して戸建て投資をする場合は、家賃を低く設定する場合が多く、家賃が低い物件の入居を探している人の中には収入が低く、そもそも金銭的に厳しい人が入居者になることが想定されます。

そのため、入居者の家賃滞納が発生するリスクがあります。

戸建て投資で失敗しないための6つのポイント

ここでは、戸建て投資で失敗しないための6つのポイントをご紹介します。

物件の見るべきポイントをあらかじめ決めておく

物件の購入の際に、自身が必ず確認しておきたい物件のポイントをリスト化しておきましょう。
例えば、雨漏りや給排水の漏水については細かく確認する、キッチンや浴室などの水回りの設備が新しいかを確認する、などです。

物件の見るべきポイントを明確にしておくことで、大幅な追加のリフォーム費用がかかってしまったという失敗を防ぐことができます。

物件の資料や現地状況から想定される費用をシミュレーションする

物件の資料や現地状況から、想定されるあらゆる費用をシミュレーションしておくことも大事です。戸建て投資は、必要に応じてリフォームをした方が入居率も高くなるため、リフォームすることを前提に物件を購入する方も多いでしょう。

しかし、実際にはリフォームだけでなく、残地物やゴミ、植栽が多く、その撤去・処分費用も追加でかかってしまったケースも多く見受けられます。

物件資料や現地状況をきちんと確認し、費用の相場感を把握しておきましよう。

物件の修繕計画を立てる

戸建てで、雨漏りのため屋根を張り替える場合に、瓦かスレート葺の屋根かによってもリフォーム費用が異なります。

また、物件購入の際に、天井から雨漏りしている場合、修繕が必要な箇所はどこなのか、どのような修繕が必要なのかを具体的にイメージできると安心です。

リフォーム業者に依頼する部分とDIYする部分を分けて費用を組む

リフォーム業者に依頼するよりもDIYで修繕を行った方が費用を抑えることができます。

しかし、水回りや電気工事など、専門的なスキルや知識が必要になる作業も多く、素人が安易な気持ちで行うことは危険です。

確実にDIYで修理できる部分を把握し、DIYでまかなう部分とリフォーム業者に依頼する部分の修繕費用をそれぞれ想定しておきましょう。

事前に通行許可や掘削承諾を明確にしておく

物件が私道に接し、私道の通行をしなければならない場合は、通行許可や掘削承諾を取っていないと、私道が使用できないといったトラブルに発展するケースがあります。

必ず事前に私道所有者から通行許可やライフライン工事の際の掘削承諾を得ておくようにしましょう。

募集条件の見直しを考える

リフォームも完成して入居者の募集を開始しているのに、なかなか入居者が見つからない場合は、フリーレント・敷金礼金ゼロ・ペット可能など、他の物件と差別化を図ったり、家賃設定の見直し等を検討しましょう。

物件の内装や外装に費用をかけるよりも家賃を下げて入居させるほうが投資効率が良い場合もあります。

まとめ

想定外のリフォーム費用がかかることや、見落としていた物件の欠陥によって戸建て投資に失敗してしまうケースがあります。そうならないためにも、物件の確認とリフォームなど投資を始めるにあたっての費用相場感をしっかりとおさえておきましょう。

「空家ベース」では、空き家の売買取引に多くの実績があります。空き家を売りたい方も購入して戸建て投資をはじめてみたい方も、お気軽にご相談ください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！