不動産投資は、資産形成や収入源として人気の高い投資方法です。しかし、個人で不動産投資を行う場合、節税や社会的信用の面でデメリットが生じる可能性があります。
そこで、法人化して不動産投資を行うという選択肢があります。法人化には、主に以下のメリットがあります。
・節税効果が高い
・相続対策になる
・融資を受けやすい
本記事では、不動産投資で法人化するメリットを詳しく解説します。また、法人化する方法や注意点についても解説します。不動産投資で法人化を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資で法人化するメリットは、主に以下の6つです。
ひとつずつ見ていきましょう。
個人と法人では、税率が大きく異なります。個人の所得税率は、所得が大きくなるほど高くなる累進課税方式ですが、法人税率は、所得金額に応じて段階的に上がる比例課税方式です。そのため、所得が大きくなるほど、法人化による節税効果は大きくなります。
個人事業主で高額な所得がある場合、法人を設立して家族を役員にすると、所得を分散して節税できる場合があります。
具体的には、家族を役員にすることで、一人当たりの課税所得額が下がり、個人所得税の税率も下がります。その結果、世帯の所得は変わらないにも関わらず、トータルの税額を下げることが可能です。ただし、安易に従業員を増やすと、社会保険料の負担が重くなる恐れがあるので注意が必要です。
法人化することで、相続税の節税対策が可能になります。個人で不動産を相続した場合、相続税の課税対象となる金額は、取得費と評価額の差額となります。しかし、法人で不動産を所有していた場合、評価額を大きく減額できるため、相続税の負担を軽減することができます。
個人に比べて社会的信用が高く、融資の審査に通りやすくなるというのも、不動産投資における法人化のメリットです。
法人は、登記によって会社の情報が公示されているため、社会的信用が高くなります。また、個人に比べ、より厳密な会計処理が求められているため、金融機関は法人の財務状況を把握しやすく、安定した経営をしていると判断しやすくなります。
融資を受けやすくなったり融資の金額が増えたりすれば、その分、投資できる不動産も増え、事業を拡大していくことにもつながるでしょう。
青色申告をしている法人は、赤字を10年間繰り越して、所得と相殺することができます。具体的には、以下のとおりです。
・黒字の期であっても、先期から繰り越した赤字（欠損金）を相殺すれば、所得が少なくなって節税につながります。
・今期が赤字なら、前期の黒字へも相殺することができます。その場合には、すでに前期で納めた黒字分の税金の一部を還付することもできます。
個人の場合、欠損金の繰越は3年に限られるため、法人のほうが節税に関するメリットは大きいと言えるでしょう。
個人が不動産を売却する際には、建物の経年劣化分を減価償却する必要があります。そのため、売却益が大きくなり、譲渡所得税の課税対象となる金額も大きくなります。
一方で、法人は建物に減価償却をするかどうか、また、減価償却をする場合に差し引く金額を自由に設定できます。そのため、減価償却費を小さく設定する、もしくは減価償却をしない場合、売却益が小さくなり、譲渡所得税の課税対象となる金額も小さくなるのです。
つまり、法人化すると、減価償却費を調整することで、法人所得を調整して節税しやすくなります。
不動産投資で法人化することには、デメリットもあります。デメリットは、主に以下の3つです。
・設立手続きをする必要がある
・法人としての維持費用がかかる
・長期譲渡所得の優遇税制が適用されない
メリットとデメリットを比較して、メリットが上回るかどうかという観点で判断することをおすすめします。デメリットをそれぞれ詳しく見ていきましょう。
個人事業主として開業する手続きは、税務署に開業届を提出するだけで、5分程度で完了します。一方で、法人設立の手続きは、書類の作成や印鑑作成、公証役場や法務局への提出など、さまざまな手続きが必要で、最短でも1週間はかかります。特に書類作成は初めて経験する方も多いため、複雑で面倒に感じる人も多いでしょう。
法人の税務処理や会計処理は、個人事業主に比べて複雑です。そのため、ほとんどの場合は税理士に記帳代行や申告代行、または顧問契約をお願いすることになります。顧問契約を結べば、顧問料として年間50万円～70万円程度の費用が発生します。
しかし、事業規模が大きくなればなるほど、税理士に任せた方が節税効果が高くなる可能性があるため、顧問料より節税効果が上回れば、デメリットとは言い切れません。
個人の場合、不動産を売却した場合の所得税は、所有期間によって税率が異なります。5年以内に売却した場合は39.63%、5年を超えて売却した場合は20.315%です。この制度を長期譲渡所得の優遇税制といいます。
一方、法人の場合は長期譲渡所得の優遇税制は利用できません。そのため、期間の長短に関わらず一律に課税されます。法人税の最低税率は約22%であるため、5年を超えて物件を売却する場合は、個人に比べ税率が不利になります。
本格的な不動産投資をスタートするにあたり法人化を検討中の方も多いことでしょう。しかし、法人設立の手続きは簡単ではなく、用意する書類も多いです。
ここからは、法人化に向けた全体像のイメージを膨らませてもらうために、法人設立の方法や手順を具体的に解説します。
社名を決めましょう。ただし、特殊な記号や紛らわしい屋号、「◯◯銀行」のように誤解を招く表現は使えないため注意が必要です。
自宅や登記可能なレンタルオフィスなど、法人の所在地を決めます。
初期の運営コストを考慮し、数十万円から数百万円で設定することが一般的です。1円からでも設立は可能です。
15歳以上であれば、1名でも複数名でもなることができます。家族や知人、自分自身でも問題ありません。
株式会社を設立する場合は、必ず1名以上の取締役を選任する必要があります。取締役とは、業務執行に関する意思決定を行い、その会社を代表する存在です。
会社実印が1本、会社銀行印が1本の計2本必要です。
会社実印は、その会社を表すとても大切な印鑑です。法務局で登記申請を行う際、高額な取引を行う際などに必要となるため、設立前に用意しましょう。個人実印と同様で、会社実印として効果を持たせるためには印鑑登録が必要です。
一方の会社銀行印は、法人の銀行口座開設や手続きの際に必要な印鑑です。会社の資金を移す、請求書を作成するなど、使用頻度が高いため事前に作っておくことをおすすめします。
法人として登記するために必要な書類の作成を進めていきます。必要な書類は、主に以下のとおりです。
・定款
・登記申請書
・就任承諾書
・印鑑届出書
・資本金払込証明書
・取締役の印鑑証明書
・登録免許税分の収入印紙を貼付した台紙
書類作成にあたって不明な点がある場合は、法人化をサポートしてくれる不動産会社や、司法書士といった専門家に相談するとよいでしょう。
必要書類を作成したら、まず公証役場で定款の認証を受けます。定款の認証とは、公証人が定款の原本に押印することです。定款の認証を受けることで、定款が真正なものであることを証明することができます。
定款の認証を受けたら、法務局で設立登記の申請と会社印の登録を行います。設立登記とは、会社の情報を登記簿に登録することです。登記簿に登録することで、会社の情報が公に開示され、第三者から確認できるようになります。
設立登記の申請や会社印の登録が終わり受理されると、約1～2週間程度で登記が完了します。設立後も、税務署や都道府県税事務所、市町村役場、年金事務所などに設立の届出が必要になりますので忘れずに行うようにしましょう。
不動産投資で法人化するときは、以下の点に注意しましょう。
・法人所得が赤字でも7万円の法人住民税がかかる
・代表者であっても法人のお金を自由に使うことはできない
・会社員の場合、就業規則で法人設立が認められないことがある
本記事では、不動産投資で法人化するメリットや方法、注意点について詳しく解説しました。不動産投資で法人化を検討している方は、本記事を参考に、メリットとデメリットを十分に理解したうえで、慎重に判断するようにしましょう。
不動産投資で法人化するメリットは、節税効果や融資の受けやすさなど、多岐にわたります。しかし、法人設立の手続きは複雑で、税務処理や会計処理も個人事業主に比べて複雑になるため注意が必要です。
また、法人化の判断は、投資規模や投資スタイルによっても異なります。個人で投資を検討している方も、法人化のメリットやデメリットを理解しておくことで、より効果的な投資を行うことができるでしょう。
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空き家問題の解決策や相続した住宅の有効活用の方法として、戸建て投資が注目されています。新築戸建て投資と中古戸建て投資がありますが、戸建て投資をはじめるにあたって、一番気になるのは、利回りではないでしょうか。
SNSやWebでは「戸建て投資の利回りは30％を超える」という情報が出回っていますが、実際には実質10％を超えれば十分です。SNSやWebの情報を鵜呑みにしないよう注意しましょう。
そういった点の理解を深められるよう、本記事では、戸建て賃貸の利回りの理想はどれくらいなのか、戸建て投資のメリット・デメリットや利回りの計算方法について解説します。
戸建て投資とは、土地や住宅を所有している人や、戸建て物件を相続・購入した人が、その物件を賃貸して家賃収入を得る方法です。
土地の場合は賃貸用住宅を建築して貸し出し、住宅がすでにある場合はリフォームして貸し出すことができます。また、空き家になっている住宅を貸し出すことも可能です。
多くの人から注目されている戸建て投資ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。
戸建て投資のメリットは、大きく次の3つです。
ひとつずつ見ていきましょう。
戸建て投資用物件（以下、戸建て賃貸という）は、賃貸アパート・マンションと比較するとファミリー層の入居者が多く見受けられます。
家族での生活では簡単に引越しできないため、入居期間が長くなる傾向が高く、長期的に安定した家賃収入が見込めます。
賃貸アパート・マンションは、間取りに限界があり、結婚や出産といったタイミングで引越す可能性が高いものです。戸建ては間取りが充実しており、引越しに伴う空室のリスクを回避しやすいのです。
賃貸アパート・マンションは比較的物件数が多い傾向にあります。
一方の戸建て賃貸はそもそもの供給量が少ないため、競合が少なく、入居者が決まりやすいというメリットがあります。
多くの戸建て賃貸では共益費や駐車場代なども不要であるため、家計の負担を軽減できる点でもニーズが高い傾向にあります。
一般的に、賃貸物件の収入は立地条件によって左右されます。賃貸アパート・マンションは、駅からの距離や商業施設の近さなどがとても重要です。
一方、戸建て賃貸は、学校やスーパーといった生活環境の良さがより重視されます。特に子育て中の家族は、駅から遠くても閑静な住宅街を好む傾向にあります。
ここからは、戸建て投資のデメリットについて解説します。
戸建て投資のデメリットは、大きく次の3つです。
詳しく見ていきましょう。
集合住宅である賃貸アパート・マンションでは、隣人との関わりがあまりないケースが大半です。
一方の戸建て賃貸は、隣人との関係性が近くなる傾向にあります。騒音トラブルに悩まされることはアパート・マンションに比べて少ないものの、隣人トラブルに巻き込まれるリスクはあります。
一般的に、賃貸アパート・マンションは面積が狭いため、修繕やリフォーム、退去時にかかる費用が安いです。
これに対して戸建て賃貸は、間取りが広いため、修繕やリフォーム、設備メンテナンスの費用が高額になるケースが多く見受けられます。
どの物件にも言えることですが、長期間居住していると、汚れや傷が少なからずできるものです。現居住者が退去するときに、次の借り主を見つける前のメンテナンスにかなりの費用がかかる点は戸建て賃貸のデメリットと言えます。
特に中古の戸建て投資の場合、不動産投資ローンの融資額が小さく設定されることが多いです。
また、ローン審査で大切な担保評価も得にくいため、そもそも通過・承認されにくいという点は大きなデメリットでしょう。メガバンクや都市銀行で断られることは多いため、日本政策金融公庫や信用金庫も視野に入れて検討することをおすすめします。
不動産の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
それぞれの計算方法と特徴について解説します。
おさらいですが、利回りとは、物件購入価格に対して家賃収入で得られた収益がどれくらいの割合かを示したもので、戸建て投資の場合は、1年間の家賃収入から計算します。
表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入にかかった費用で割ったものを指します。
例えば、不動産の建築に3,000万円かかった物件で、家賃が月10万円の戸建て賃貸の場合は以下のようになります。
つまり、この戸建て賃貸の表面利回りは4.0％ということになります。表面利回りには、不動産の維持費などの諸経費が含まれていないため、確実に得られる利益ではないという点には注意が必要です。
そして、SNSやWebで出回っている「高利回り」とは、この表面利回りであることが大半であるため、その情報を鵜呑みにしないようにしてください。
実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費などを差し引いて計算したものを指します。表面利回りと比較して、より正確な収益を把握できる点が実質利回りの特徴です。
例えば、不動産の建築に3,000万円かかった物件で、家賃が月10万円の戸建て賃貸で、年間の支出が20万円の場合は以下のようになります。
つまり、この戸建て建築の実質利回りは3.3％ということになります。諸経費には、固定資産税、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などが含まれます。
これら諸経費の家賃に対する割合を経費率といい、空室期間や経費率を考慮すると、実質利回りは表面利回りの半分以下になることもあり、「利回り30％超え」というSNSやWebの情報がいかに非現実的な数字かが理解できるのではないでしょうか。
戸建て投資の利回りでチェックすべきは実質利回りです。実質利回りが10％を超えれば、投資効率と収益性は十分高いと言えます。
そして、実質利回りを高める方法の一つに、物件の購入価格を下げることが挙げられます。
物件購入価格が低い、賃貸需要の見込める中古物件や割安の優良空き家などをリフォーム・リノベーションして貸し出せば、空室リスクを回避しながら、長期的に安定した家賃収入を得られるでしょう。
戸建て投資の利回りで重視すべきは「実質利回り」であり、実質利回り10％超えを実現するためには、中古物件や優良空き家をいち早く見つけるなど、物件購入価格を抑えることが大切です。
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不動産投資を検討している方の中には、融資を使える銀行を探している方も多いのではないでしょうか。
不動産投資ローンには、銀行や信用金庫、日本政策金融公庫など、さまざまな金融機関から融資を受けることができます。しかし、それぞれの金融機関によって金利や審査基準が異なるため、自分に合った金融機関を選ぶことが大切です。
本記事では、アパート投資ローンのおすすめ銀行を金利や審査基準を徹底比較してご紹介します。不動産投資ローンを選ぶ際には、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資ローンとは、自身の事業として不動産を購入するために借りるローンのことです。不動産投資という事業に対して融資されるローン、と言い換えられます。
住宅ローンは自分で居住するために借りるローンです。他人が住む住宅（不動産投資ローン）か、自分が住む住宅（住宅ローン）か、という違いがあります。
そのため、投資用の賃貸物件として貸し出す目的の場合、不動産投資ローンを活用し、物件を購入することになります。
不動産投資ローンには、「変動金利」と「固定金利」の2種類の金利があります。金融機関によって、どちらで借り入れるかは異なるため、融資を受ける際によく確認しましょう。
変動金利では、基準金利（短期プライムレート）の変動により不動産投資ローンの金利が変動し、返済額が見直されます。原則は、変動金利の借り入れとなります。固定金利よりも金利水準が低い点がメリットです。
一方の固定金利では、一定期間は金利が変わらず固定されます。金利変動リスクのない点が固定金利のメリットです。
なお、不動産投資ローンの金利相場は、1％前半〜2％後半と言われています。
「金利1％程度なら、大きな影響はないのでは？」という方のために、金利1％がもたらす総返済額への影響をシミュレーションしてみましょう。
毎月およそ1.3万円、35年間で500万円以上も差が出ることがわかります。金利選択の際は、よくシミュレーションを行い、ローン破産をしないよう注意しましょう。
不動産投資ローンは、アパートやマンションなどの賃貸用不動産の建築・購入などの目的で借り入れることから、「アパート投資ローン」「マンション投資ローン」とも呼ばれます。
アパート投資ローンの審査では、不動産の収益性や担保価値、ローンを組む個人の属性が重視されます。
個人の属性とは、主に「年収」「勤務先」「健康状態」「年齢」「自己資金」などです。
アパート投資ローンの審査をクリアできるかどうかは、金融機関の審査基準により異なるため一概には言えませんが、一般論として審査に通りやすくなる条件があります。
（1）不動産がローンの返済を確実に行える、収益性の高い物件であること
（2）空室が出ても、給与収入や預貯金などがあり返済能力が高い属性であること
融資をする金融機関としても、ローンをしっかりと回収できずに貸倒、という事態は避けたいものです。
金融機関によって、不動産投資に積極的かどうかは大きく異なりますが、ある程度の傾向は存在します。
ここからは、金融機関の系統別に特徴や傾向を整理しながら、金利についてもご紹介していきます。
メガバンク・都市銀行系は、主要都市に本支店が存在し、全国展開している規模の大きな銀行を指します。都市銀行は、以下の5つです。
このうち、特に規模の大きな「みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行」をメガバンクと呼びます。
メガバンク・都市銀行の金利目安は、変動金利で1.0％〜1.5％です。
特徴は、資金規模が大きいため、他の金融機関に比べて金利が低い点です。また、融資期間の面でも良い条件であることが多く見受けられます。
しかし一方で、審査が厳しく、本人の属性や不動産の収益性など、初めてのアパート投資ローン利用者には少々ハードルが高いかもしれません。
特定の地域に本支店を展開し、地域に根付いた経営をしている金融機関を地方銀行や信用金庫といいます。以下は一例ですが、地方銀行・信用金庫です。
地方銀行・信用金庫の金利目安は、変動金利で1.5～2.5%です。メガバンク・都市銀行に比べると金利は高めに設定されています。
特徴は、地域市民への融資に積極的であるため、アパート投資ローンであっても柔軟な対応をしてもらえる可能性が高い点です。
ただし、利用できる不動産の所在地域やローン契約者の所在地などで条件を設けていることが多いため、利用条件はしっかりと確認しましょう。
実店舗を持たずインターネット上の店舗を構えているのがネット銀行です。一方で、預金業務をせずに、融資業務に特化した金融機関をノンバンクといいます。以下が、ネット銀行・ノンバンクの一例です。
ネット銀行・ノンバンクの金利目安は、2.5％〜4.5％です。これまで紹介してきたなかでは、比較的金利は高い傾向にあります。
ノンバンクの特徴として、他の金融機関と比べて融資の審査スピードが速く、審査基準が低く設定されている、という点が挙げられます。
ネット銀行は、店舗に足を運ばず、手続きがネットで完結する点に魅力を感じる利用者も多いです。
資金調達が困難になりやすい中小企業や小規模事業者などを中心に、融資業務や信用保険による支援を行なっているのが、日本政策金融公庫（日本公庫）です。
日本政策金融公庫の金利目安は、1.51％〜2.8％です。
政府系の金融機関として、不動産賃貸業に限らずほとんどの業種で多くの方が利用しています。
ここからは、アパート投資ローンに積極的な金融機関を紹介します。
特に滋賀銀行はメガバンク・都市銀行に比べて融資審査のハードルも高くないため、多くの不動産投資家に利用されている傾向にあります。
※なお、「比較的」積極的であるため、必ず融資審査のクリアを保証することはできません。最新の情報や金利については、各金融機関の公式サイトからお問い合わせください。
| 用途 |
・収益物件購入費用（不動産賃貸業が主業の人は申込不可 ・住宅購入費用（新築・セカンドハウス） ・リフォーム資金 ・教育関係費用（入学金・授業料・教材費など） |
|---|---|
| 融資可能年齢 | 申込時年齢満20歳以上完済時、年齢が満81歳未満 |
| 年収要件 |
・継続した安定収入のある以下の人 ・給与所得者 ・企業の代表者 ・自営業者 ・パート、アルバイト（学生除く） |
| 融資額 | 300万円以上4,500万円以内 |
| 借入期間 | 1年以上30年以内 |
| 金利 | 1.95％～4.875％ （※2023年10月時点） |
| その他 |
・0.3％金利上乗せでガン団体信用生命保険に加入（任意） ・保証人は原則不要 ・居住地、担保不動産の所在地を問わず、全国対応可能 ・スマホ完結で借りられる |
>>滋賀銀行の公式サイトはこちら
| 用途 | 居住用賃貸用マンション・アパート・一戸建て物件の購入、建築、建築用地購入、借り換え |
|---|---|
| 融資可能年齢 | 借入時20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満 |
| 年収要件 | 500万円以上（自営業は所得500万円以上）で返済期間中安定した収入が見込める方 |
| 融資額 | 1,000万円以上2億円以内（10万円単位） |
| 借入期間 | 1年以上35年以内 |
| 金利 |
・3年固定:3.300％ ・5年固定:3.700％ ・変動金利:3.675％ （※2023年10月時点） |
| その他 |
・原則、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に担保提供可能な居住用不動産があること ・オリックス銀行住宅ローンプラザに来社可能な方（港区・中央区・立川市・名古屋市・大阪市・福岡市） |
>>オリックス銀行の公式サイトはこちら
| 用途 | 不動産賃貸業に限らずほとんどの業種 |
|---|---|
| 融資可能年齢 | シニア起業家支援資金を利用すれば55歳以上でも利用可能 |
| 年収要件 | なし |
| 融資額 |
上限4,800万円 （女性・若者・シニア起業家支援資金の場合、上限7,200万円） |
| 借入期間 | 5年～10年程度 |
| 金利 |
基準利率2.10％～3.20％ （※2023年10月時点） |
| その他 |
・不動産投資を行うという投資目的での融資は不可。あくまで不動産賃貸業として事業を行うというスタンスが必要 ・利回りやキャッシュフローを重視する傾向があるため、築古の高利回り物件でも比較的審査に通る可能性が高い |
>>日本政策金融公庫の公式サイトはこちら
残念なことにアパート投資ローンの審査に落ちた場合は、以下に取り組むことをおすすめします。
不動産会社のような不動産のプロに相談し、収支計画を見直し、金融機関の説得材料を揃えるとアパート投資ローンの審査をクリアできる可能性が高まります。
本記事では、アパート投資ローンのおすすめ銀行について、金利や審査基準の徹底比較を紹介してきました。
アパート投資ローンには、変動金利と固定金利があり、数％の違いで生涯に返済する金額には大きな差ができてしまいます。
融資を受けるときは、金利が自身の返済能力や事業計画に照らして問題がないのかをよく検討するようにしましょう。
融資の審査基準は金融機関ごとに異なり、場合によってはクリアできないこともあります。そのような場合には、事業計画や不動産の価値を改めて見直す必要があります。お困りごとがある場合には、不動産のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。
「空家ベース」は、空き家を売りたい人と再生したい人を繋ぐポータルサイトとして、これまで多くの空き家売買をサポートしながら、不動産投資成功に向けたアドバイスもしてきました。「不動産投資・アパート投資に興味はあるけど、ローンが組めるか不安」といったお悩みをお持ちの方は、お気軽にお声がけください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産投資を始めたいけれど、自己資金が足りない。そんな悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。
実は、不動産投資は融資を活用することで、自己資金を抑えて始めることができます。本記事では、不動産投資の自己資金がいくら必要か、自己資金ゼロでも不動産投資をスタートできるのかなどを解説します。
この記事で分かること
不動産投資における自己資金とは、不動産投資を始めるにあたって自分で用意する資金のことです。
つまり、金融機関から借り入れるローン以外に自分で用意する現金、とも言えます。
自己資金は、大きく分けて「頭金」と「諸費用」に分けられます。
「頭金」とは、不動産を購入する際に、ローンで借り入れずに自分で用意するお金です。例えば、物件価格が1,000万円で、ローン借入額が800万円の場合、頭金は200万円となります。
頭金を多く用意することで、ローンで借り入れる金額が減り、毎月のローン返済額を抑えることができます。頭金が多いほど、金融機関からの審査は通りやすくなります。
また、不動産を購入するためには、物件価格以外にも、仲介手数料や司法書士報酬、印紙税、登録免許税、不動産取得税、火災保険料・自身保険料、ローンの事務手数料などが必要です。これら物件の購入に必要な費用を「諸費用」といいます。
一例ですが、自己資金を用意する方法として、以下のようなものがあります。
・貯金
・両親や親族からの援助
・投資信託や株式など金融商品の売却
もちろん自身で自己資金をすべて用意できればいいのですが、時間と労力がかかるため、場合によっては両親や親族の力を借りるという選択肢も視野に入れておきましょう。
一般的に、不動産投資に必要な自己資金は、物件価格の20％〜30%程度とされています。最低ラインとして、20%程度は必要と覚えておくとよいでしょう。
具体的には、「頭金」を物件価格の10％〜20％、「諸費用」は新築物件と中古物件で目安が異なり、新築は物件価格の4％〜7％、中古は物件価格の7％〜10％です。中古物件は、仲介手数料がかかるため、若干高くなっています。
ただし、物件の立地や収益性など諸条件によって必要な自己資金が異なることは、あらかじめ念頭に置いておきましょう。
自己資金である「頭金」が多いほど、ローンの借入額が少なくなり、月々の返済額や金利負担が軽くなります。また、金融機関としては融資額を回収できなくなるリスクが低くなります。そのため、頭金が多いほど、ローン審査に通る可能性が高くなる、というわけです。
自己資金をできるだけ多く用意しておくことで、より安定した不動産投資を行うことができる、というイメージを持つとよいでしょう。
自己資金をある程度用意できたとしても、金融機関からの融資を受けられなければ不動産投資をスタートできません。
金融機関は何を基準に融資を決めるのかというと、それは「個人の属性」と「物件の収益性」の2つだとされています。
個人の属性とは、主に「年収」「勤務先」「健康状態」「年齢」「自己資金」などです。
また、多くの金融機関では、融資の対象者に満25歳〜55歳という年齢制限を設けています。
特に、年収については、ローンの返済に直接的に影響するため、勤続年数が長く高年収であるほど金融機関としても融資審査を通しやすくなる傾向にあります。ただし、どれだけ個人の属性がよくても、頭金を出さなければ融資を受けられない金融機関もあるため、あらかじめ念頭に置いておきましょう。
物件の収益性とは、主に「物件の立地」「築年数」「構造」「価格」「賃料」「間取り」などのことで、物件がどれだけ収益を安定的に上げられるのか、を意味します。
金融機関が収益性を見極めるポイントは主に、長期間にわたって入居者が付くのか、資産価値を維持できるか、という点です。
つまり、家賃収入が見込めない賃貸物件は収益性がないと判断されます。
また、仮に個人の属性では問題が見つからなかったとしても、物件の収益性が低いと判断され、審査を落とされることは十分に考えられます。
不動産投資で失敗するリスクを軽減するためにも、できるだけ自己資金を用意することをおすすめしますが、自己資金ゼロで不動産投資を始めることはできるのでしょうか。
ここでは、自己資金ゼロで不動産投資をスタートする方法を解説します。
フルローンとは、不動産購入の費用すべてをローンで賄うことを意味します。金融機関が頭金ゼロの融資を了承すれば、フルローンを利用して不動産を購入することができます。
フルローンは、金利が高くなる傾向にあるため注意しましょう。
一部の金融機関では、共同担保物件を提供することで自己資金ゼロでも融資を受けられるというケースもあります。
>>三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスの「アパートローン」についてはこちら
ここからは、不動産投資を自己資金ゼロ、つまりフルローンで始めるリスクをひとつずつ見ていきましょう。
自己資金ゼロで不動産投資を始めると、ローン返済の負担が大きくなるため注意が必要です。
反対に自己資金が多ければ、融資額が減り、毎月ローンの返済額も抑えることができます。そのため、自己資金ゼロで不動産投資を始める場合は、月々の返済額をしっかりと確認し、家計に大きな負担にならないか検討することが大切です。
自己資金ゼロで不動産投資を始めると、ローン返済の負担が大きくなり、手元に残る現金が少なくなってしまいます。そのため、空室や修繕費などの突発的な出費に対応できなくなる可能性があるので注意が必要です。
自己資金ゼロで不動産投資を始める場合は、月々の返済額だけでなく、空室や修繕費などの突発的な出費も想定して、手元に十分な現金を用意しておくことが大切です。
自己資金ゼロで不動産投資を始めると、ローンの借入額が多くなり、投資が失敗した場合のリスクが高まります。ローンを返済できなくなった場合、自己破産を余儀なくされる可能性があるので注意が必要です。
不動産投資には、空室リスクや金利上昇リスクなど、さまざまなリスクがあります。これらのリスクによって、家賃収入が減少し、ローンの返済が困難になる可能性があります。
自己資金ゼロで不動産投資を始める場合は、不動産投資の知識をしっかりと身につけて、リスクを理解した上で投資を始めることが大切です。
自己資金ゼロで不動産融資を始められるフルローンのリスクを紹介してきましたが、フルローンは、金融機関にとっても高リスクです。金融機関は、高リスクを踏まえて融資を行うため、当然、そもそもの審査が厳しい傾向にあります。
自己資金ゼロでの不動産投資は融資の審査のハードルが高い一方で、自己資金を抑えて始めることは現実的と言えます。具体的には、物件取得時にかかる費用を安く抑える、という方法です。
もちろん資産価値や担保価値の高い不動産を取得できればいいのですが、あまり市場に流通しないというのが実情です。また、個人の属性を高めることも一朝一夕で実現できるものではありません。
しかし、物件取得時にかかる費用を抑えることは、売主が物件の価値を見極められず売りに出されている可能性もあるため、比較的簡単と言えます。近年は、地方の空き家や古家付き土地などをリーズナブルな価格で購入し、リフォームして再生活用するという不動産投資が増えているのが、まさにその証拠です。
本記事では、不動産投資の自己資金がいくら必要か、自己資金ゼロでも不動産投資をスタートできるのかなどを解説してきました。
不動産投資をスムーズに始めるためには、物件価格の20％程度の自己資金を用意することが重要です。
「自己資金が用意できない」という方は、フルローンを活用することも可能ですが、高金利であり、月々のローン返済額が自らの首を締める結果となるため、投資失敗となるリスクが高くあまりおすすめしません。
自己資金を抑えて不動産投資を始める方法としては、物件取得時の費用を安くする、というのが最も現実的です。用意すべき自己資金も低く、融資を受けるローンの返済額の負担も小さいからです。
「空家ベース」は、空き家を売りたい人と再生したい人を繋ぐポータルサイトとして、全国各地の空き家売買のサポートをしています。空き家や古家付き土地のなかには、本来の物件価値よりリーズナブルに取得できる掘り出し物件も多く、自己資金を抑えて不動産投資をスタートさせるのに適した物件も存在します。
「不動産投資に興味があるけど、用意できる自己資金を考慮して、どんな物件がいいかわからない」といったお悩みをお持ちの方はお気軽にお声がけください。
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不動産投資をはじめる方のほとんどは金融機関からの融資を受けるのではないでしょうか。
融資といえば、民間の銀行や信用金庫をイメージしやすいですが、実は政府が出資する「日本政策金融公庫」でも、個人事業主に対して融資を行っていることをご存知でしょうか。
本記事では、日本政策金融公庫の特徴や条件、不動産投資向けの融資を受ける流れについて解説します。
日本政策金融公庫は、国民生活の向上と民間の金融機関を補完する目的で設立された、政府が100％出資する金融機関です。「日本公庫」とも呼ばれています。
主に行われている事業は「国民生活事業」「農林水産事業」「中小企業事業」の3つです。その中で、個人で行う不動産投資は、小規模事業とみなされるため、このうち「国民生活事業」にあたります。
日本政策金融公庫と民間の金融機関の主な違いとして、下記のような特徴が挙げられます。
ひとつずつ見ていきましょう。
日本政策金融公庫の金利は、融資制度や融資金額、担保の有無などによって異なりますが、一般的に、民間の金融機関の融資よりも金利が低くなっているのが特徴です。
国民生活事業融資で、担保を提供して融資を受ける場合で、年利0.4％～2.8％程度となっています。
返済期間は民間の金融機関より短く、最大でも20年です。借入額が大きくなればなるほど、月々の支払額は多くなるため、購入したい物件の価格によっては、ある程度の自己資金も必要になってくる場合があります。
また、融資額にも限度があります。日本政策金融公庫の場合、担保となる物件の評価が厳しいとされています。そのため、どのくらい融資してもらえるかは、物件の評価額によって決まるため、担保となる物件の不動産評価額が低いと融資額も低くなります。
不動産投資で、日本政策金融公庫から融資を受けるには、主に以下3つの条件が必要です。
それぞれ見ていきましょう。
国民生活事業における貸付は幅広く、様ざまな事業で融資の利用が可能ですが、金融業・投機的事業・一部の遊戯娯楽業には融資されません。
つまり、投資家による投機的な利益を追求する事業に対しての融資は基本的に受けられません。
不動産投資は、主に「不動産売却益（キャピタルゲイン）」と「家賃収入（インカムゲイン）」の2つに分けることができますが、日本政策金融公庫は、前述したように国民生活の向上を目的としているため、キャピタルゲインを得るための不動産投資は投機的事業とみなされ、融資を受けることはできないと考えたほうがよいでしょう。
しかし、家賃収入（インカムゲイン）であれば、国民生活に寄与する事業なため、融資を受けることが可能です。そのため、あくまで不動産「賃貸」を前提として融資を受けなければなりません。
基本的には、不動産に担保権が設定できることが融資を受けるために必要な条件となることを念頭に置きましょう。融資の金額は、担保として設定された不動産の固定資産評価額によって定められ、多くの場合30％から高くて50%程度の評価となります。
優遇措置の中には、担保を必要としない融資もありますが、不動産賃貸に対する融資の場合、基本的には担保の設定が必須となるため、担保とできる物件を用意するように注意しましょう。融資を受けて購入する不動産そのものを担保とすることも可能ですし、他に不動産を所有している場合は、その不動産を担保とすることもできます。
日本政策金融公庫は政府が出資する金融機関であるため、民間の金融機関では年収や勤続年数が重要視されるのに対し、税金や公共料金の支払状況が融資の決定に大きな影響を及ぼします。
税金の滞納があれば、ローンの支払い能力が低いと判断され、融資の審査での評価が下がることに繋がります。融資を申し込む際には、税金や公共料金の支払いを滞りなく支払っておくように心がけましょう。
支店や担当者によって、審査の通りやすさや、融資の条件は異なります。ただし、日本政策金融公庫の融資は、事業所在地を担当する支店に相談する必要があるため、まずは事業所在地を担当する支店を調べておきましょう。
日本政策金融公庫から融資を受けるときの流れは、以下のとおりです。
日本政策金融公庫では、融資に関する質問や相談を受け付けています。
融資に関する相談や質問がある方は、事業資金相談ダイヤルに電話で問い合わせてみましょう。
日本政策金融公庫は都道府県ごとにいくつかの支店が設けられています。事業所在地を担当する支店窓口を訪問しましょう。支店での相談の際には、融資を希望する理由や融資の目的杞融資希望金額などについて担当者に説明することになるため、ご自身のなかでも情報を整理しておくとよいでしょう。
相談の結果、融資を受ける可能性がある場合は、必要書類の提出をします。融資を受ける不動産や融資制度によって必要な書類が異なるため、事前に担当者や日本政策金融公庫のホームページで必要書類の詳細を確認し、必要書類を提出します。
主な必要書類は以下のとおりです。
必要書類を提出した後に、担当者との面談が行われます。面談では、提出した書類の内容や融資を受けた場合の返済計画ついて担当者から質問を受けます。
面談の後、審査を受けます。融資の審査では、面談や提出書類を参考に事業内容や返済能力などについて審査されます。審査の結果は、数週間〜数か月で通知されます。
融資の審査に通った場合、日本政策金融公庫から融資契約をするのに必要な書類が送られてくるので、必要事項を記入し返送します。その後、融資契約が完了すれば、指定の口座に融資の振込がされます。
不動産賃貸業を検討していて融資を受けたい場合、比較的金利が低い日本政策金融公庫を利用するのもお勧めします。ただし、最大の借入期間が短いなどの民間の金融機関との違いもあるため、自身の不動産投資に適した事業計画を立てるようにしましょう。
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不動産投資とは、所有している不動産を賃貸にだすことで賃料収入を得る資産形成のことですが、不動産投資をする際には多くの出費があります。
そのため、出費を経費として計上し節税することは、資産形成の上でも非常に重要なポイントといえます。
ただし、全ての出費が経費として扱えるわけではなく、勘違いで利益を損失するケースも少なくありません。
そこで、この記事では不動産投資における経費について解説します。
不動産投資を検討している人は、是非参考にしてください。
不動産投資で利益を得るためには不動産を購入し、借り手を募集する必要があります。
さらに、不動産は維持費や税金がかかることから、不動産投資は初期費用とランニングコストがかならずかかる投資といえます。
そこで、これらの費用を「経費」として計上することで税金を抑えることになり、手元に残る利益を増やすことができます。
つまり、不動産投資において経費計上は重要なポイントとなることを、知っておく必要があります。
不動産投資で経費計上できる種類は、大きく分け9種類あります。
この章で詳しく解説しますので参考にしてください。
不動産を購入する際には住宅ローンを組むケースが多いですが、利息部分は経費計上できることを覚えておく必要があります。
ただし、不動産所得がマイナスの場合、土地部分については経費計上することはできず、代わりに損益通算として計上できることを知っておく必要があります。
「不動産を維持するための税金」については経費計上が可能となり、具体的には以下の税金となります。
上記の税金は不動産を購入し、そして維持する際にかかる税金となることから、経費計上できることになります。
これ以外にも、法人税や所得税、住民税といった税金がかかりますが、これらは経費計上できません。
建物には法定耐用年数が設定されており、購入金額を減価償却の年で割り戻した費用を経費として計上することができます。
不動産投資にかかる費用の内、購入費用の割合が多いことから減価償却による減税効果も大きくなります。
このことからも、減価償却は必ず経費として計上すべきといえます。
なお、法定耐用年数については国税庁から公開されており、不動産の構造によって異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
【参考サイト：主な減価償却資産の耐用年数表】
不動産投資をする際には、登記を依頼する司法書士や借り手を募集する不動産会社など多くの専門家に仕事を依頼することになります。
こういった専門家への報酬も経費として計上できるため、確定申告で悩む場合は会計士などに積極的に相談し、相談料を経費として計上することをおすすめします。
共用部分の清掃や保守点検費用といった管理費や、住みやすい部屋にするためのリフォームといった修繕費についても経費として計上が可能です。
そのため、年間でかかった費用は細かくまとめておく必要があります。
ただし、資産価値を上昇させるようなリフォームを実施した場合と破損個所の修繕では計上方法が異なり、リフォームは減価償却で修繕費は一括計上が有効とされています。
このことからも、工事内容を正しく把握しておくこともコツとなります。
火災保険や地震保険は安心して住むためにも必須の保険となることから、経費として計上できます。
また、居住者が孤独死してしまうと特殊清掃費がかかるうえに資産価値が減ってしまうことから、孤独死保険に入るオーナーも多く、この保険についても経費計上できます。
不動産投資をする上で必要となるパソコンやソフトの代金、月額のプロバイダ量などは全て経費となります。
ただし、不動産投資以外の目的でもパソコンや通信費用を使う場合、使用頻度で按分する必要があるため全額計上することはできません。
そのため、在宅で不動産投資をする場合には1日何時間パソコンを利用したかを記録しておくことをおすすめします。
遠方の不動産まで移動するための交通費や、情報収集を目的とした交際費は不動産投資をする上で必要な出費となることから、経費となります。
ただし、家族旅行が兼ねられている場合など目的が不透明な場合は計上できないこともあるため、注意が必要です。
書籍や不動産投資を勉強するためのコンサル依頼料など、情報取集は不動産投資に必須といえることから、それにかかった出費であれば経費として計上できます。
不動産投資において出費を経費として計上することで大きな節税効果を得ることができますが、注意点もあります。
そこで、この章では不動産投資で経費計上する際の注意点について、解説します。
前述したように、多くの出費を「経費」として計上することができますが、だからといって無駄な出費をしていいわけではありません。
なぜなら、出費を全て経費として計上し節税できたとしても、同額を自己負担していることになるからです。
そのため、効果的な不動産投資を行う上でも出費はなるべく抑えるべきです。
経費として計上できると思い込んで購入し、後からできないことが判明する失敗は非常に多いです。
特に、次に挙げる項目は間違えやすいため、注意が必要です。
不動産投資を目的とするのであれば、車両の購入費や自動車税、車検を含めたメンテナンス費用、レッカー代金は経費として計上可能です。
しかし、駐車違反などの反則金や罰金といった違反金は計上できません。
不動産投資を成功させるためには、優良物件や市場動向のチェックはかかせません。
つまり、それらの情報収集にかかる費用は経費計上できることになり、計上可能な出費として新聞や書籍、コンサルの依頼にかかる費用があります。
ただし、あくまでも情報収集に関連する出費が対象となるため、マンション管理士を取得するための出費などは対象外となることを知っておく必要があります。
確定申告で領収書を提出する必要はなくなりましたが、領収書は白色申告では5年間、青色申告では7年間保管する義務があります。
保管していなくても不動産投資に影響はありませんが、万が一税務調査が入った場合には領収書の提出を求められるため、領収書を保管する場所を確保しておくことをおすすめします。
不動産投資は資産形成が目的であることが多く、より安く物件を購入し高い賃料設定にすることで利益の回収スピードを速めることができます。しかし、不動産投資は必須の出費が多く利益を圧迫してしまうことも珍しくありません。そのため、これらの出費を経費として計上し、税金を減らすことで全体の利益を増やすことがおすすめです。
こうした節税方法は不動産投資を成功させるためにも必須の知識といえるため、経費として計上できる項目を正しく把握しておくことが重要といえます。
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日本の空き家は増加傾向にあります。「空き家問題」への対策として期待されているのが、空き家戸建投資です。
初期費用を抑えつつ、利回りの高い投資方法であり、興味をお持ちの方も多いことでしょう。また、戸建投資は、収入を増やす方法であると同時に、節税効果も期待できます。そのため、会社員のように本業を持つ人が、副業として始めることも少なくありません。
しかし、税金を最小化するためには、戸建投資で認められる経費の知識を身につける必要があります。
本記事では、戸建投資とは何か、戸建投資で認められる経費、節税効果が期待できる税金などについて解説します。税金を最小化し、不動産投資を行う自分の身を守るための参考としてご一読ください。
戸建投資は、不動産投資の一種で、相続や贈与、購入などで取得した住宅を資産運用する方法です。
近年は空き家が増加傾向にあるため、空き家や再建築不可物件、古家付き土地などを購入し、リフォーム・リノベーションの後、賃貸物件として家賃収入を得る方法が注目されています。
空き家や再建築不可物件などは、築年数が経過しており、老朽化が進んでいたり、接道義務を果たしていなかったり、用途変更できない都市計画制限を受けていることが少なくありません。
そういった、そのままでは住めないような物件は、近隣相場と同等の価格では買い手がつかないため、格安の値段で売られているケースが多いです。これらを安く買い取り、リフォームやリノベーションを施して、収益化する物件に再生させる方法が注目されているのです。
すでに戸建投資を始めている方も、これから戸建投資を始めようと思っている方もご存知かもしれませんが、戸建投資の最大のメリットは、収益を得ながら節税効果が期待できることです。
ここからは、戸建投資で節税効果が期待できる税金の種類と、その理由を簡単におさらいしましょう。
戸建投資を行うことで、負担を軽減できる可能性がある税金は以下のとおりです。
所得税は、1年間の全ての収入金額から、必要経費や所得控除額を差し引いた所得額に対してかかる税金です。
住民税は、都道府県民税と区市町村民税の総称で、所得税同様、所得金額に応じた税額を毎年納めます。
贈与税は、財産を無償で譲り受けたときに課される税金です。贈与される財産の金額に比例して、税率が高くなります。
故人から財産を承継したときに生じる税金です。残された遺産に加えて、被相続人の死亡前3年以内に贈与された財産についても、相続税が課されます。
ここからは、戸建投資でなぜ節税効果が期待できるのか、その理由を見ていきましょう。
後述しますが、戸建投資で認められる経費にはさまざまな項目があります。他の投資手法に比べて経費計上できる項目が多いです。
不動産収入（収益）から多くの経費を差し引ければ、課税対象となる所得額が減るため、発生する税額が減ります。このような仕組みで節税効果が期待できるのです。
差し引ける経費のうち、特に所得の圧縮効果が高いのが減価償却費です。減価償却費とは、経年劣化する建物や設備に対し、耐用年数に合わせて計上できる経費のことです。
建物や設備のように高額な固定資産の場合、取得後、長期間にわたって使用します。そのため、減価償却費は、購入した年に一括で経費計上せず、耐用年数に応じて分割して経費計上していく必要があります。
戸建投資では、減価償却費が大きな割合を占めるため、帳簿上赤字になることも多く、税額を大きく減らす効果が期待できるのです。
先述したとおり、戸建投資では、課税対象となる所得額を低く抑えることが可能です。
そのため、戸建投資では、不動産収入が一定程度得られるようになりキャッシュフローが黒字になっても、帳簿上は赤字ということがよくあります。その際、赤字部分は、本業から得た給与所得と合算することが可能です。これが「損益通算」です。
本業の給与所得から帳簿上の赤字分を差し引くと所得額が減り、納税し過ぎた税額の還付を受けられるようになります。副業として戸建投資に取り組む会社員大家ならではの節税メリットといえます。
例えば、1年間の家賃収入が300万円、購入費用の減価償却費が400万円、そのほかの必要経費が50万円、給与所得が600万円の場合、以下の式で所得税（住民税）を申告できます。
つまり、損益通算により、年収が600万円ではなく、450万円として所得額を申告するため、課税対象額が差引150万円も低くなり、所得税と住民税の軽減に役立つのです。
戸建投資に節税効果が期待できることをお伝えしてきましたが、節税効果を最大化するためには、申告することが認められる経費を知る必要があります。
戸建投資で認められる経費は、大きく分けて以下の14種類です。
一方、認められない経費もあります。
主に、私用・プライベートで使用したものは、戸建投資の経費にあたらないため、注意しましょう。
戸建投資の節税効果を十分に引き出すには、投資を始める際の物件選びが大切です。一般的に、新築物件ではなく、中古物件のほうが節税効果は高い傾向にあります。主な理由を2つ紹介します。
不動産収入から控除できる減価償却費は、物件の購入価格（建物設備部分）を耐用年数で割って求めます。同構造の住宅用建物であれば、新築物件に比べて中古物件が購入時からの耐用年数が短くなり、1年あたりの減価償却費を高く計上できるのです。
ただ一方で、減価償却による節税効果が切れるまでの期間も短い点は念頭に置いておきましょう。「耐用年数は短いほどよい」ではなく、長期的な視点でどれだけ節税できるかを考えましょう。
（表1）
一般的な中古物件の耐用年数を算出する方法は、以下のとおりです。
【新築時から経過した年月が法定耐用年数を超えるとき】
法定耐用年数の20％の年月を耐用年数とします。計算結果は小数点以下を切り捨てて、2年未満の場合は耐用年数を2年として扱います。
【新築時から経過した年月が法定耐用年数以下であるとき】
法定耐用年数から経過した年数を差し引き、その数値に、経過年数の20％の年数を加えます。上記同様に、計算結果は小数点以下を切り捨てて、2年未満の場合は耐用年数を2年とします。
空き家や再建築不可物件、古家付き土地などの中古物件は、新築物件よりも安い傾向にあるため、初期投資の金額を抑えられるというメリットがあります。
ただし、中古物件は新築物件よりも集客しにくい傾向にあるため、その分賃料を安く設定したり、リフォーム・リノベーションをして新しい内装や設備を導入したりして、スムーズに借り手が見つけられるような工夫が必要です。
さらに、物件購入後、建物や設備の修繕・改修などが必要になる期間は、中古物件のほうが短い点には注意しましょう。
戸建投資を行う以上、需要があり収益化が見込める優良な中古物件や空き家を探す必要があります。借り手が見つからない期間にも、固定資産税の支払いや設備の劣化は避けられません。
地元不動産を回ったり聞き込みを行う方法もありますが、優良な中古物件や空き家を探すうえで最も効率的な方法は、ポータルサイトやマッチングサイトです。
検索条件を入力すれば、条件にマッチする空き家や古家付き土地などの中古物件を簡単に検索できます。
本記事では、戸建投資とは何か、戸建投資で認められる経費の詳細を中心に解説してきました。
空き家戸建投資は、初期投資の金額を抑えつつ、多くの経費を計上できるため、節税効果が期待できます。ハードルの高くない投資方法であるため、会社員のような方でも副業としてスタートしやすいでしょう。
しかし、物件選び・探しで間違えると、借り手が見つからず収益化ができません。大切なのは、優良な中古物件を早く見つけることです。
中古物件選び・探しには、ポータルサイトやマッチングサイトがおすすめです。
「空家べ―ス」は、全国の空き家情報を掲載し、空き家を売りたい人と買いたい人をつなげるポータルサイトです。取り扱う空き家などの中古物件は豊富で、これまでにも多くの売買実績があります。空き家の売買や古民家、古家付き土地などの利活用に興味ある方はお気軽にご相談ください。
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本記事では、「空き家賃貸」に興味があるけど、利回りの面で不安を抱いている人や、空き家賃貸のメリットやデメリットを知りたい人向けに、空き家賃貸の利回りをよくする方法や、空き家賃貸のメリットと注意点について解説します。
不動産賃貸経営とは、相続や購入などで取得した土地や住宅を資産運用する方法のひとつです。土地だけを取得した場合は、賃貸を目的とした住宅を新たに建築します。住宅がすでにある場合は、リフォームやリノベーションをして貸し出し、家賃収入を得ます。賃借人からインカムゲイン(運用益)を得ることを目的とした不動産投資を指します。
現在、日本国内では空き家が増加傾向にあり、全国の空き家問題が深刻化しています。そこで、すでに住宅を所有しているけれど利用することがなく空き家になっている物件を賃貸にして運用する「空き家賃貸（空き家投資）」という不動産賃貸経営の方法が注目されています。
かなり老朽化が進んでいて、そのままでは住めないような空き家物件を安く買い取り、リフォームを施し、収益を生み出す物件に再生させて賃貸に出すという方法です。
空き家として放置していたとしても、不動産を所有しているだけで固定資産税や都市計画税が課税されるため、空き家の有効活用の手段としてこの方法を選択する方が増えています。
空き家や古い建物のなかには、接道義務を果たしていないことから解体すると再び建築することができない「再建築不可物件」や、用途変更のできない都市計画制限を受けた物件なども多くみられます。
このような物件は、通常の価格では買い手が付かず、相場よりも安い値段で売られているケースが多いため、これらを利用して収益を狙う空き家投資の方法もあります。
空き家賃貸の主なメリットを見ていきましょう。
空き家を賃貸に出す最大のメリットは、長期的な毎月の家賃収入を得られる点です。空き家賃貸は、賃貸アパートやマンションと比較するとファミリー層の入居者を想定するため、一度入居すると入居期間が長くなる傾向があります。そのため、長期的に安定した収入が得られやすくなります。
賃貸アパートやマンション一室の賃貸は供給量が多いですが、戸建て賃貸はそもそも供給量が少ないため、競合が少なく入居者が決まりやすいというメリットがあります。また、駐車場が付いている土地の広さの空き家であれば、賃貸アパートやマンションに比べ、駐車場代がかからないという点も入居者が決まりやすい要因になります。
賃貸アパートやマンションの場合は、駅からの距離など立地条件の良さが家賃収入に大きな影響を与えます。例えば、駅から10分以上の距離だとそもそも借手の探している条件に当てはまらず、候補から外れてしまうことがあります。しかし、空き家などの戸建て賃貸の場合は、立地条件よりも学校やスーパーなど生活環境の良さが優先されるケースが多いです。
空き家賃貸にもデメリットや注意点があるため、それらも視野に入れなければなりません。
戸建て賃貸はアパートやマンションに比べ、隣人との関係性が近くなることから借主と隣人との関係が悪くなるとトラブルに発展する可能性があります。その場合、オーナーである貸主自身がトラブルの対応を求められる場合もあります。
例えば、区分マンション一室の賃貸であれば、面積が狭く室内のみのメンテナンスやリフォーム費用しかかかりませんが、戸建て賃貸の場合、長期入居者が退去した後や、自然災害で建物が破損した場合は、建物全体のメンテナンスやリフォームが必要になるため費用が高くなる傾向があります。
空き家をリフォームする際の費用相場と、お得にリフォームする方法を解説
空き家賃貸は、入居者が決まれば安定した収入が見込めますが、初期投資金額が小さい分、家賃収入も少なくなります。アパート賃貸の場合であれば、空室がなくなれば大きな収入を得られますが、空き家賃貸の場合は、一住戸一組からの家賃収入となるため、一定金額の収入から増えることはありません。
賃貸経営や投資と聞くと、気になるのは「利回り」でしょう。ここからは、利回りとは何か、具体的な計算方法をご紹介します。
不動産の利回りとは、物件購入価格に対して家賃収入で得られた収益がどれくらいの割合かを示したもので、戸建て賃貸の場合は、1年間の家賃収入から計算します。利回りは、その物件の収益力を判断する要素の一つとなります。
利回りには、主に、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。それぞれの計算方法と特徴を見ていきましょう。
表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入にかかった費用で割って計算します。
例えば、不動産の取得に4,000万円かかった物件で、家賃が月10万円の戸建賃貸の場合の表面利回りは以下のようになります。
この戸建て賃貸の表面利回りは3.0％になります。
ここで注意すべき点は、表面利回りには、不動産の維持費などの諸経費が含まれていないため、確実に得られる利益ではないという点です。
実質利回りは、表面利回りに、購入時の諸費用、年間運営費、固定資産税、火災保険料、修繕費などを加味して計算します。
例えば、不動産の取得に4,000万円かかった物件で、家賃が月10万円の戸建賃貸で、年間の支出が20万円の場合の実質利回りは以下のようになります。
この戸建賃貸の実質利回りは2.5％になります。実質利回りは、表面利回りと比較してより正確な収益が把握できる点が特徴です。
不動産の表面利回りには相場があります。地方部での理想の利回りは10％、都市部では7％といわれています。
利回りは、諸費用となる物件購入価格が低いほうが高くなるため、物件購入価格が高めの都市部と比較して、地方都市のほうが利回りが高くなるのが特徴です。
上記の数値は理想の利回りですが、実際の利回りの相場としては、築年数にも影響されるため、新築物件で5〜6%、中古物件で6〜8％が相場とされています。
空き家投資をはじめる際に、数字だけで利回りを判断することは避けたほうがよいでしょう。表面利回りは多くの物件を比較する際のひとつの目安とすることをおすすめします。
物件を決める場合には、現地に足を運んで周辺の家賃相場や賃貸ニーズについて調べるのと同時に、諸費用がどれくらいかかるのかを把握したうえで、実質利回りやキャッシュフローを計算して、損をしない不動産投資をしましょう。
不動産投資は、計算上では利回りがよいはずだったのに、実際はそれほどでもなかったというケースも少なくはありません。そこで、利回りをよくして、空き家賃貸を成功させるためのポイントをおさえておきましょう。
空き家の場合、設備が壊れていたり室内が汚れていて借手候補からの印象が悪く見える場合があります。例えば、築年数が経っている空き家でも、設備を変えたり室内のクロスの張り替えなどリフォームするだけで綺麗な住宅にすることで借り主がつきやすい物件にすることが可能です。
リフォームを行うことで物件の印象を良くすることができますが、リフォーム業者に工事の依頼をするとその分、費用がかかってしまいます。水回りの工事や間取り変更を伴うような専門の知識を要しない工事であれば、DIYでリフォーム工事を行うことで、諸費用を抑え、利回りをよくする方法もあります。
リフォームと合わせて検討したいのが、リノベーションです。地域によって住まいに対するニーズが異なるため、どのような層が戸建て賃貸を希望しているのかを把握し、リノベーションすることも利回りをよくする方法の一つです。リノベーションでは、間取りの変更をすることも可能なため、例えばファミリー層向けの戸建て賃貸であればリビングの広い間取りに変更したり、近隣に大学が多く、学生のシェアハウス向けの戸建て賃貸であれば間取りを増やした戸建てにするなど、地域のニーズに合わせたリノベーションも検討するとよいでしょう。
空き家賃貸を始める際は、空き家になっている理由を知るようにしましょう。相続や税金対策など、所有者個人の事情によって空き家になっているのか、物件の立地や再建築不可などの制限により売却できずに空き家になっているのか、その理由によって投資の判断が異なってきます。物件の立地や再建築不可物件の場合は、投資物件として利用できるのかどうか、出口戦略まで考えて慎重に判断しなけばなりません。また、空き家のリフォームにかかる費用を回収できるだけの賃貸収益や売却益が期待できるかどうかも考える必要があります。
空き家物件の情報は空き家の取扱い実績豊富なポータルサイトやマッチングサイトから検索することをおすすめします。「空家ベース」では、全国の空き家を掲載し、空き家を売りたい人と買いたい人を繋ぐサポートをしています。空き家賃貸に興味のある方は是非お気軽にご相談ください。
空き家賃貸で成功するためには「利回りを意識すること」「利回りをよくするための工夫をすること」「優良な空き家探しをすること」が大切になります。アパートやマンション賃貸とは違った賃貸投資のアプローチの仕方次第では、安定した家賃収入を得ることができ、賃貸投資を成功させることができます。空き家賃貸を始めたい場合は、なるべく多くの物件を見て現地調査を行ったり、空き家の取り扱い実績が豊富な不動産業者に相談するなどして知識や経験を積んでいきましょう。
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空き家をリフォームしたいが費用の相場が分からない人や、空き家のリフォーム費用を安く抑えたい人は多いのではないでしょうか。
本記事では、空き家のリフォーム工事の費用相場とお得にリフォームする方法を解説します。
一言で「リフォーム」といっても、工事にはさまざまな種類があります。
一般的に、リフォーム工事は建物の修繕など原状回復のために行うものを指します。下記でリフォームの種類や、リフォーム業者に依頼した場合の工事費用相場について、実際の見積書や請求書などを参考にしながら確認していきましょう。
代表的な外装リフォームは、以下の4つです。
・外壁塗装
・屋根塗装
・防水加工
・耐震加工
一般的に、外壁塗装・屋根塗装の耐用年数は約10年〜15年とされています。
築年数から15年以上経過し、外壁・屋根塗装が新たに施されていない場合は、外装リフォームを検討しましょう。
そのほか、外装リフォームには、築年数の古い戸建ての瓦屋根を、軽量で強度のある金属屋根などに葺き替えたり、ベランダやバルコニー部分などの防水加工も行うことも含まれます。
外装リフォームは、足場を設置したり大規模な工事になることが多いため、比較的工事費がかかります。
ポリカーボネート屋根の板金工事費用は、4.2万円でした。
代表的な水廻りリフォームは、以下の4つです。
・キッチン
・浴室
・トイレ
・洗面所
水廻りの設備は、毎日使用するものです。汚れや傷みが発生しやすく、かつ、構造部分の腐食や劣化に気付きにくいです。
また、設備自体を新調することだけでなく、水道の配管の位置を変えたり、給湯機器の交換を行うケースも含みます。
トイレの和式から洋式への改修工事の費用は、26万円でした。
給水給湯設備や排水設備などの工事費用は、8.6万円でした。
代表的な内装リフォームは、以下の3つです。
・床フローリング貼り替え
・壁紙、天井クロス貼り替え
・建具の交換
床フローリングはメーカーによって色や木目の幅などが異なり、種類が豊富です。壁紙と天井のクロスは色やデザイン性の高いものなどさまざまな種類があります。
床や壁紙は目に付きやすい箇所です。貼り替え工事を行うだけで、新築のような内装の仕上がりになります。
また、建具の交換工事も内装リフォームに含まれます。建具自体は壊れておらず、表面だけに傷がある場合には、建具シートを貼り替えて見栄えを良くすることもあります。
2階建の戸建物件のフロア貼り替え、キッチン周りの下地補修などの工事費用は、約17.5万円でした。
別物件のクロス貼りを含む、フロア貼り替え工事の費用は、約18万円でした。
外構リフォームとは、門扉、アプローチ、カーポートなどの建物の外側にある構造物や庭部分全体の工事を指します。
外構リフォームは、住宅の印象を変えるだけでなく、施し方によっては防犯性の高いものにすることも可能です。
ここでは、お得に空き家リフォームする方法を紹介します。
国や自治体では、地方の活性化や定住を促進するために、間取り変更や耐震工事、バリアフリーの導入などの空き家のリフォーム工事を行う場合に、補助金や助成金を用意している場合があります。補助金制度を利用できる要件は自治体によって様ざまですが、補助金や助成金を活用することで、リフォーム費用を抑えることができます。
電気・給排水設備・ガス関連を扱う工事は難易度が高いため、リフォーム業者への依頼をすることをおすすめしますが、壁紙の交換や、門塀・木部の塗装など、住宅の耐久性やライフラインに影響のない部分は、DIYでも出来ることは多く、リフォーム費用を安く抑えることが可能です。
自然災害で被害にあった箇所があれば、火災保険を活用することも可能です。
例えば、台風で雨どいが外れてしまったなどの被害があった場合、火災保険を申請して審査が下りれば、足場を組み立てて交換工事をする事が出来ます。そのタイミングで足場の組み立てが必要な他の工事も一緒に行なえば、雨どい交換の費用だけでなく、足場費用も節約することができます。
ただし、火災保険の申請条件には期間が定められているケースが多いため、火災保険を申請する際は早めに手続きを行うようにしましょう。
リフォーム工事は、基本的に「人工（にんく）と資材費」で決まります。
多重請負構造にあるため、広告を出している有名な事務所ほど、工事費用は高い傾向にあります。
一方、リフォーム業界は、特別な資格が不要な工事もあり、技術が高ければ独立しやすい業界であるため、個人事業主の職人が非常に多く存在します。
「では、個人事業主に発注した方がいいのでは？」と思われがちですが、そうとはいえません。たしかに工事費用は安くなる傾向にありますが、工事後に不備が発覚した際の対応がいい加減であったり、資金繰りの関係で廃業したりするリスクがあるからです。
そのようなことを想定するなら、割高でも信頼できる有名な事務所に依頼したほうが質的にも費用的にも正解、という見方もできます。
また、屋根の葺き替えや、下水の接続工事といったリフォーム工事の内容によっては、対応可能な業者が限られるため、ある程度費用相場が固まっていることも事実です。
そのため、リフォーム業者を選ぶときは、すべてを依頼するのではなく、自力でできる箇所はDIYや補助金を活用し、必要な箇所だけ業者に依頼するようにしましょう。そうすることで、工事費用を極力抑えることができます。
特に、小規模な工事を行う場合は、リフォーム業者をマッチングサイトで探すのがおすすめです。
今回はおすすめのマッチングサイトとして、くらしのマーケット、ミツモア、家仲間コムの3つを紹介します。
くらしのマーケットは、引っ越しやハウスクリーニング、不用品回収や家事代行など暮らしに関わる業者を簡単に比較・予約できるマッチングサイトです。運営元は、みんなのマーケット株式会社です。
提携している店舗・業者の数は約40,000店存在します。さまざまな業者の料金を比較しながら、各地域に存在する業者に対してWebやアプリ上で申し込みできます。
ミツモアは、暮らしからビジネスまで幅広くプロに見積依頼できるプラットフォームです。運営元は株式会社ミツモアです。
「この仕事、誰にお願いすればいいかわからない」という悩みを持つ依頼者と悩みを解決できるプロをつなぐ架け橋として、多くの利用者から高い評価を得ています。リフォームのほか、便利屋や庭の手入れ、ハウスクリーニングなど住宅に関連するカテゴリーも豊富で、必要項目を入力すれば複数業者から一括で見積もりを取れる点が特徴です。
家仲間コムは、1,700以上のリフォーム業者が登録し、希望の工事内容にマッチする地元のリフォーム業者を無料で紹介してくれるサービスです。運営元は、株式会社マッチングジャパンです。
「家のリフォームや修理をお願いしたいけど、おすすめの業者を知らない」という方におすすめします。匿名で業者を紹介してもらえ、住所や電話番号も不要で、いきなり家を下見される心配もないため、安心して利用できます。
空き家をリフォームするメリットは、主に以下の3つです。
特に、賃貸用物件として不動産投資を検討している方にとっては、「資産価値の増加」が重要でしょう。
どれだけ立派なリフォーム工事を施しても、借り手が見つからなければ意味がありません。また、固定資産税やメンテナンス費用などは継続的に負担しなければならないため、資産価値を高め、「この家に住みたい」という需要を満たす必要があります。
空き家をリフォームするデメリットとして、以下が挙げられます。
先述したとおり、簡単なリフォーム工事であれば数万円程度で済みますが、全体的なリフォームを工事業者に依頼する場合には、数十万円〜数百万円かかる点を念頭に置いておきましょう。
空き家をリフォームする際は、費用相場を把握し、リフォーム業者に依頼する部分やDIYをする部分を判断するようにしましょう。また、小さい工事であれば、リフォーム業者のマッチングサイトを活用すると、費用も抑えられお得です。「空家べ―ス」は、全国の空き家情報を掲載し、空き家を売りたい人と買いたい人を繋げるためのポータルサイトです。空き家の売買や古民家、古家付き土地などの利活用に興味ある方はお気軽にご相談ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
「住宅セーフティネット」という言葉をご存じでしょうか。
住宅セーフティネット制度は、住宅セーフティネット法に基づく制度で、場合によっては住宅の改修費に対する助成を受けることも可能です。
本記事では、住宅セーフティネット制度の概要や、活用方法、デメリットと注意点を解説します。
住宅セーフティネットとは、住宅確保要配慮者の住宅確保を支援する制度です。
この制度には、住宅確保要配慮者に限定した登録住宅（セーフティネット住宅）のリフォーム費に対する補助金や助成金などが用意されています。
住宅確保要配慮者とは、低所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯などのことです。
住宅セーフティネット制度の利益を享受する人、と認識すると良いでしょう。
住宅セーフティネット制度は、住宅セーフティネット法（正式名称：住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）に基づく制度です。
本法律が改正された背景を見ていきましょう。
現在日本では空き家・空室が増加傾向にあり、平成25年7月の段階で820万戸に上っています。全国の820万戸の空き家・空室などのうち、駅から1km圏内にあり、かつ耐震性が備わっている賃貸用の物件は137万戸存在し、全体の約52％です。
これでは住宅ストックが適切に活用されているとは言い難い状況です。これは、空き家の増加を抑える目的が本法律の改正された背景の一つです。
住宅確保要配慮者に該当する「低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者」の数は、増加しています。
一方で、住宅確保要配慮者は、孤独死や家賃滞納の可能性があるとの理由により、大家から賃貸物件の入居を拒否されてしまう場合が多い、という問題があります。
このような問題を解決するため、空き家の活用を通じて、住宅のセーフティネット機能を強化するという方針が定められました。
住宅セーフティネット制度を利用した空き家や古民家の活用方法として、低所得者向け賃貸住宅経営があります。
全国的に空き家や古民家が増え続けているなか、相続や贈与によって手に入れた空き家や古民家を再活用しながら住宅確保に苦戦する層に住宅を提供できるため、二重の意味で社会貢献につながります。
空き家は物件価格が非常に低くなっているため、物件を購入する初期費用の抑制が可能です。賃貸住宅の整備に要する費用に対する助成や家賃の減額に対する助成を行う制度（地域優良賃貸住宅制度）を活用してさらに低廉な家賃を導入すれば、住宅確保要配慮者向けの住居提供がしやすくなるでしょう。
そのほか、空き家や古民家の再活用を促すために、独自の補助金制度や支援事業を実施している以下のような自治体もあります。
・東京都：貸主応援事業（補助金）
・兵庫県：空き家活用支援事業
・大阪市：空家利活用改修補助事業
各自治体によって、毎年このような補助金や支援事業の制度があるとは限りませんが、制度が更新されれば、空き家の性能を向上する工事や地域まちづくりに資する工事に対して補助金を受けることができます。ただし、この後に紹介する空き家再活用の補助金と地域優良賃貸住宅の制度が併用できるかは、各自治体に確認が必要です。
物件をセーフティネット住宅に登録する場合、「セーフティネット住宅の情報提供システム」から申請する必要があります。
セーフティネット住宅の登録手順は以下のとおりです。
・登録窓口への事前確認
・事業者のアカウント登録
・登録申請
・登録情報の公開
上記の流れを通して、物件情報を公開できます。
物件を登録するには、耐震性を有すること、住戸の床面積が25㎡以上であることなど登録基準に適合する必要があります。
また、「セーフティネット住宅情報提供システム」では、自分の所有する賃貸物件を無料で登録し、広く情報公開することが可能です。登録には2種類あり、要配慮者のみが入居可能な専用住宅と、要配慮者以外でも入居可能な登録住宅のどちらにするかを選べます。
一般の賃貸住宅の登録基準は都道府県によって異なる場合がありますが、主な基準は2つあり、耐震基準を満たすこと、および、一つの住戸の床面積が25㎡以上であることです。
登録は1部屋から可能で、入居者が決まりにくい部屋だけ登録することや、現在空室の1部屋だけ登録することもできます。
登録した場合も、全ての要配慮者を受け入れなければならないわけではなく、対象者を「高齢者のみ」「子育て世帯のみ」などと限定することも可能です。
住宅セーフティネット制度には、デメリットがあることも念頭に置いておきましょう。
例えば、住宅確保要配慮者向け賃貸住宅に関して、主なデメリットは「入居者トラブルの発生の可能性が高い」という点です。高齢者であれば孤独死、低額所得者であれば家賃の不払いなどのトラブルが考えられます。
起こりうるケースを想定しつつ、セーフティネット住宅を活用した不動産投資を行うかを考えていきましょう。
空室の解消など賃貸経営に効果的な住宅セーフティネット制度ですが、利用するにあたっては注意点もあります。
ここでは、住宅確保要配慮者向けの賃貸経営を行う際の注意点について説明しておきます。
住宅を登録する際、住宅確保要配慮者の範囲を自由に選択できますが、例えば「70歳以上の高齢者の入居は認めない」など、法令の主旨に反するような制限を加えることはできません。
また、家賃低廉化措置を受けた場合、入居者は月収15.8万円以下の世帯のみが認められることになるため、反対に一般の入居者を受け入れられなくなり、空室が発生してしまうリスクもあります。
住宅確保要配慮者向けの住宅として登録した場合、生活保護費受給者や低所得者などの層の入居が考えられるため、家賃滞納のリスクが高まります。そのため、家賃債務保証や代理納付の制度を活用して、このリスクを適切に管理する必要があります。
要配慮者の入居を拒まない住宅として登録する場合や改修費補助などを受ける場合、家賃に対して制限が加えられることがあります。登録住宅の家賃基準は、近隣住宅の家賃と同額レベル以下、改修費補助・家賃低廉化措置を受ける場合には、公営住宅の家賃以下となるため、収益がプラスになるような家賃収入が望めるのか計算する必要があります。
国がセーフティーネットの制度を定めているのに対し、運用をするのは自治体（市町村）であるため、国の方針に各自治体の動きが伴っていない現状も事実です。
制度の理解だけではなく、自治体窓口への確認、利用要件の詳細確認には手間を惜しまず取り組むことが必要になります。制度の利用で不安がある方は、不動産会社や専門家への相談も検討しましょう。
空き家などを活用した住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅経営は、不動産投資を行う場合の選択肢の一つになり、また、空き家を再活用しながら住宅確保に苦戦する層に住宅を提供できるため社会貢献につながります。
しかし、通常の賃貸経営に比べ、居者トラブルの発生の可能性が高い点や、国の定めた制度とそれを運営する各自治体の連携が上手くできていない部分もあり、賃貸経営のハードルが高いなどの注意点があることも事実です。
住宅セーフティネット制度を利用して空き家や古民家の活用を検討している場合は、メリット・デメリットを考慮し、自身に適した方法で行うようにしましょう。
「空家ベース」では、全国の空き家情報を掲載しています。空き家や古民家の利活用でお困りの方や、利活用に少しでも興味のある方は、是非お気軽にご相談ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！