不動産売買を成功させるためには買主の目に止まるよう広告を出す必要があり、広告料がかかります。
ただし広告には種類があり、それぞれの特徴に合わせて広告費の負担割合を考える必要があります。
このような広告活動は購入希望者を早く見つけるうえで重要なポイントとなるため、不動産業者がどのような活動をしているのか売主として把握しておくことが大切です。
この記事では不動産広告の特徴や売却を成功させるための方法について、解説します。
不動産売却を成功させたい人は参考にしてください。
不動産を早期売却するためには複数の広告媒体を活用し顧客から反響を得る必要がありますが、誰が費用負担するのかで広告活動は大きく変わります。
たとえば売主が負担する場合、高値で売却できたとしても支出も多くなってしまうため手残り額は減ってしまいます。
この章では不動産売却の広告費用負担について、解説します。
売主と媒介契約を締結して売り物件を公開し、集客する販売活動は仲介業者の主要業務となり、広告費用は業者が負担します。
不動産会社は契約締結の成約報酬として仲介手数料の支払いを受け取ることから、積極的に情報を展開して購入検討者を探します。
広告活動はこうした売却活動の一環となっており、仲介を依頼している間は不動産会社が負担してくれます。
国土交通省の標準媒介契約約款では、次のように規定されています。
第10条（特別依頼に係る費用）顧客が媒介業者に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は顧客の負担とし、顧客は媒介業者の請求に基づいてその実費を支払わなければなりません。
たとえば販売を委託された物件があるエリアに会社の店舗がないケースではインターネットのみの広告活動となり、ポスティングなどの活動は移動費も人件費もかかってしまいます。
このような広告活動を売主が依頼する場合は、特別費用として実費を支払う必要があります。
なお、その際には事前に見積の提示を受けることになりますので、費用対効果を見極めたうえで依頼すべきか判断することが重要です。
参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
不動産売却に関連する広告はいくつかあり、広告によっては一定期間広告し続けなければ効果が薄い媒体もあります。
そのため複数の媒体を活用して広告活動を行い、効果的に反響を取得することが大切です。
この章では不動産売却広告の種類と特徴について、詳しく解説します。
インターネット広告は幅広い顧客に閲覧してもらえるという特徴があり、ターゲット層に対して漏れなく物件を周知させたい場合に有効です。
広告費も折り込みチラシ等よりも安く簡単に情報更新ができるため多くの不動産会社が利用していますが、購入意欲が高くない顧客からの問い合わせも増えてしまうというデメリットもあります。
そのため広告費が無駄にならないよう、効果的な見せ方が重要だといえます。
なお、インターネット広告には一般的に自社サイトと不動産ポータルサイト、SNSがあります。
不動産会社は自社でHPを所有しており、会社によってはHP内で物件を閲覧することが可能です。
売主からその会社が販売を依頼された物件が多く掲載されていますが、中には不動産ポータルサイトではチェックできないような物件が公開されていることもあります。
物件をどの広告媒体で宣伝するのかは売主と不動産会社の協議によって決まり、大々的に公開したくないという売主の希望があれば自社HPのみの公開になるケースもあります。
このことからも、自社HPは不動産ポータルサイトでは希望の物件が見つけられない購入検討者に注目される広告といえます。
株式会社ウィントランスが運営する空家ベースは空き家を売りたい人と再生したい人を繋ぐ自社HPとなっており、売却が難しいとされている空き家を専門に取り扱っています。
1,000件以上の取引実績があるうえに最短21日で売却完了した事例もあることから、空き家や空き地が売れずに困っている場合は空家ベースに相談するのがおすすめです。
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インターネット上で不動産情報を公開している会社は多く、代表的なポータルサイトの「SUUMO」「アットホーム」「ホームズ」では次のような特徴があります。
SUUMO
株式会社リクルートが運営しており、物件掲載数は1位で月間取引人数も1,000万人を超えています。掲載写真数を増やしたり1コマあたりの広告料を増額することで目立たせたい物件を上位表示できるなど、広告戦略を立てるのに便利なサイトといえます。
アットホーム
広告料が比較的安いことから物件公開しやすく、多くの不動産会社が利用しているポータルサイトです。ビジネス版のATBBでは物件ごとの調査レポートを出力することができるため、顧客が欲しい情報をすぐに提供できるという強みがあります。
ホームズ
他のポータルサイトと違って同じ物件はまとめられており、効率よく閲覧したい人に向いています。2社以上が同じ物件を公開している場合、写真掲載数や会社の評判、売却実績などを総合的に評価しもっとも得点の高い会社が上位表示されます。また、不動産会社をランダムに診断していることから買い手から信頼されやすいという特徴もあります。
instagramやX、TikTokなどのSNSは短い時間で物件情報を顧客に伝えられることから気軽に公開しやすい媒体です。
賃貸では数年前から積極的に取り入れられていましたが不動産売買でも活用されるようになり、SNSから内覧予約するケースも増えてきました。
ユーザー同士の情報共有もしやすいことから、SNSを使った広告活動を行う不動産会社は今後も増加すると思われます。
空き家売買を専門とする空家ベースでは空家ベース利用者のコミュニティがあり、そこに直接的に物件情報を公開することで購入希望者を集めることが可能です。
売却の機会を最大限活かすことができるという特徴がありますので、空き家の売却であれば空家ベースがおすすめです。
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新聞の折り込みチラシやポスティングといった紙媒体は不動産業界ではまだまだ利用されていますが、物件の周知だけでなく会社の認知活動という目的もあります。
ただしポスティングについては買主を見つけるという意味で効果が高く、販売開始直後は物件周辺に配布する不動産会社もいます。
そのためポスティング活動をしてくれる不動産会社は早期売却が期待できるといえ、不動産会社選びの判断材料になります。
現地看板などのオフライン広告は広告料がかからないうえに物件がある限り周知することができ、さらに現在だけでなく将来の買い手に対しても物件を見てもらえるという特徴があります。
また、自社のロゴや連絡先が掲載されている看板を設置し物件資料を一緒に置いておくことで、買い手はインターネットや紙媒体と変わらない情報量を得ることができます。
レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステムのことで、Real Estate Information Network Systemの頭文字を取ってREINS（レインズ）と呼ばれます。
不動産会社は売主と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結した場合、所定の期間内に情報をレインズに登録しなければなりません。
インターネット広告に掲載されていない物件もレインズには登録されており、宅建業者であれば閲覧できることから会社間でスムーズに情報共有することができます。
さらに画面上で「公開中」「申込あり」など販売状況を確認できるという点も、レインズにしかない特徴です。
参考：レインズ
不動産は適切に広告活動することでより高く、早く売却することができます。
この章では不動産売却の広告を成功させるためのポイントを紹介しますので、これから不動産売却を検討している人は参考にしてください。
ターゲットを明確にすることで顧客のニーズに届く内容の広告になり、効率良く反響を得られます。
たとえばマンションを探している顧客は「駅近」や「駐車場の有無」「ペットOK」といったキーワードに注目しており、アピールできるポイントがあれば物件資料に掲載するのがおすすめです。
また売却する物件が築年数の古い中古戸建てであれば「古家付き土地」としても公開することで、注文住宅用の土地を探している顧客にもアピールすることができます。
このように、どのターゲット層に売却したいのかを決めておくことで広告戦略は変わるといえます。
買い手はインターネット広告や紙媒体で物件の公開を知ることになりますが、広告に表示される情報が少ないとイメージができず、問い合わせや内覧予約を躊躇する原因になってしまいます。
特に駅や小学校、中学校、スーパーの有無が分かるライフインフォメーションは購入後の生活に大きく影響を与えるため、必ず掲載しておくべき情報です。
これ以外にも広い庭や駐車スペースは重要なアピールポイントになることから、なるべく多くの物件情報を掲載するのがポイントです。
ただし著しく事実に相違する表示は宅建業法で禁止されており、注意が必要です。
参考：不動産広告のルール – 公益社団法人 全日本不動産協会
多くの物件写真を公開することで買い手は内覧する前に具体的なイメージを持つことができ、その結果反響数を増やすことができます。
特にリフォームした箇所や駐車スペース、外観、前面道路の広さは文字では伝わりにくいことから必ず掲載すべき画像といえます。
なお、物件の撮影は見栄えが良くなるよう露光調整やピント調整を行えるカメラで撮影することも大切なポイントです。
プラスだけでなくマイナス面もしっかり掲載することで、内覧時や契約時のトラブルを軽減することができます。
たとえば近隣との申し合わせ事項や過去に事件や事故が敷地内であった場合、情報公開しておくことで商談が進んだタイミングで断られる可能性を低くすることができます。
なお、建物に雨漏りやシロアリ被害などが確認できている場合は契約後に売主負担で修繕することにもなりかねませんので、なるべく早い段階で買主に伝達し承諾のうえで購入検討してもらうことが売却成功のポイントです。
不動産売却の広告料は特別なケースを除き、不動産会社が売却完了まで負担します。
売主が支払う仲介手数料にはこうした広告活動に対する報酬という意味も含まれているため、不動産会社は積極的に広告活動を行い買い手を探してくれます。
また、広告にはいくつか種類がありますので、買い手が購入したくなるような広告にするためにはそれぞれの特徴を押さえておくことが大事です。
最適な広告戦略を立てられる不動産会社は販売力も高いといえますので、査定を依頼する際にはどのような広告を予定しているのかヒアリングすることも大切だといえます。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産を現状で売買する際には契約書の特約に現状有姿に関する条項を記載することになり、設備の修繕や欠陥について売主と買主はトラブルが起きないよう理解を共有する必要があります。
遠方の物件を相続するなど土地や建物の管理ができない場合にこうした取り決めをすることで引渡し後のトラブルを未然に防ぐことができますが、売主は全ての責任が免責になるわけではなく、大きな注意点といえます。
特に中古物件は雨漏りやシロアリ被害が取引完了後に発覚するケースも多く、引き渡しが完了しても一定期間は売主が対応するのが一般的です。
このことからも、現状有姿について不動産会社から説明を受け、正しく理解したうえで不動産売買を進めることが大切だといえます。
この記事では不動産売却における現状有姿の概要とメリット・デメリット、よくある質問について解説します。
現状有姿とは不動産を公開した時点から売主はリフォームや家具・家電の処分、草むしりといったメンテナンスを行わず、そのままで取引する方法です。
中古住宅の売買で見られる方法で物件資料にも事前に告知することが宅建業で推奨されており、買主は事前に物件の状態を確認したうえで購入するか決めることになります。
また現状有姿は法律上の用語として定義されているわけではありませんので、契約時には現状有姿の意味について売主側と買主側で齟齬がないか協議しておくことが重要です。
現状有姿の条件で売却したとしても売主は契約不適合責任を免れるわけではなく、トラブルの内容によっては売主は修繕や代金減額、損害賠償の責任を負う可能性があります。
たとえば購入した一戸建てが安心して住めない状況だった場合、買主によっては居住という目的を達成できない住宅ということになります。
こうしたトラブルが契約で定めた期間内で発生した際には、売主の費用負担によって対応することになります。
そのため現状有姿を条件に売却したとしても物件の状況によっては売主は責任を負うケースがあり、仲介を担当した不動産会社に契約不適合責任が発生する可能性についてアドバイスを受けておくことがおすすめです。
現状有姿は売主の判断によって設定される「売却条件」のことで、契約不適合責任は法令によって定められた「責任」です。
つまり、家電のみ撤去など現状有姿の内容はある程度変えられても契約不適合責任については変えられないという違いがあり、現状有姿を主張することで責任の追及を免れることはできないことが分かります。
ただし、買主が契約時に雨漏りやシロアリ被害など契約不適合責任に該当する瑕疵について説明を受けていた場合は「合意したうえで購入した」ということになるため、合意した部分についての契約不適合責任は免責となります。
現状有姿だからといって売主は買主に説明義務がないわけではなく、物件状況について告知書を使って説明する必要があります。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の売買契約書雛形には、次のような条項が含まれています。
第9条（物件状況の告知）
売主は、本物件の状況について別添「物件状況確認書(告知書)」にて買主に告知するものとする。
この物件状況確認書には土地と建物の状況について売主が知り得る情報が記載されており、一般的には以下の情報を買主に提供することになります。
参考：全宅連
現状有姿での不動産売買は売主と買主双方にメリット・デメリットがあり、正しく理解したうえで取引を進めることでトラブルを未然に防ぐことができます。
この章では現状有姿のメリット・デメリットについて解説しますので、これから不動産取引を予定している人は参考にしてください。
| 売主/買主 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売主 |
残置物撤去の手間や費用が不要 スピーディーに売却できる |
反響が少なくなる 価格交渉を受ける可能性が高くなる |
| 買主 |
残置物を活かしたリフォームが可能 価格交渉が成功する可能性が高い |
予想外の費用が発生する可能性がある |
売主は不動産を現状有姿で売却することで残置物の撤去などの手間や費用をかけず、スムーズに不動産売買を進めることができるというメリットがあります。
不動産売買契約の締結から引き渡しの間に売主は契約で定められた状態まで不動産を整える必要がありますが、現状有姿にすることで即引き渡しが可能となります。
買主が住宅ローンを組まずに現金で支払いする場合は契約と引渡しを同時に行うこともできますので、手間をかけずスピーディーに売却したい売主におすすめの方法です。
現状有姿にすると撤去費用を買主が負担することになり、その分の価格交渉を受ける可能性がデメリットです。
さらに撤去にかかる費用については契約した後に見積もりを取得することになり、買主にとっても大きなリスクといえます。
その結果現状有姿の物件は反響が少なくなってしまい、販売が長期化するという点もデメリットとなります。
買主にとって現状有姿の物件は残置物を使って内装を仕上げることができるというメリットがあり、内覧によって活用したい家具や家電などがある場合におすすめです。
また、現状有姿での取引を理由に価格交渉を行うことで成功確率が高くなるという点もメリットといえます。
現状有姿で物件を購入した場合、想定外の費用が発生する可能性が高くなります。
たとえば家具や家電を動かした裏側の壁が傷んでいたり、建物を解体すると売主も知らなかった井戸が発見され処置が必要になることもあります。
また、確定測量されていないことで隣地と境界トラブルになるケースも少なくありません。
このことからも、現状有姿の物件を購入する際には予測不可能なトラブルが起きるリスクがあることを知ったうえで判断することが重要です。
現状有姿の不動産売買はトラブルが起きやすく、訴訟に発展するケースもあります。
こうしたリスクを避けるためにも、売主は現状有姿の条件で売却する際にはしっかり対策したうえで物件を公開する必要があります。
この章では現状有姿で不動産売買をする時の注意点について、詳しく解説します。
ホームインスペクションとは建築士などの有資格者が建物の状態をチェックし、買主に情報提供するサービスのことです。
買主は外壁や屋根、基礎などのヒビや劣化をレポートで確認することができますので、ある程度修繕箇所を把握したうえで購入を判断できる安心感があります。
修繕費用も事前にイメージできることから、ホームインスペクションによる情報共有はトラブル防止として有効だといえます。
家具や家電は買主は新しく買いなおしたり現在使用している物を持ちこむケースが多いため、処分となる可能性が高いです。
そのため家具と家電だけは売主が撤去しておくことで、買主の負担を減らすことができます。
また、家具と家電がなくなった室内は見やすくなり、買主の購入意欲も高まりやすいというメリットもあります。
内覧は買主に現状を説明する重要なステップであり、内覧と契約時に同じ内容を説明することで買主の理解は深まります。
特に設備の劣化や不具合の有無は買主も気にするポイントですので、事前に説明できるよう準備しておくことが大切です。
公益社団法人全日本不動産協会では現状有姿取引に関する裁判事例を公開しており、平成11年7月30日に神戸地裁で判決された事例は次のような内容でした。
買主側の主張：購入した物件に蝙蝠が巣を作っており、快適な住環境を維持することは難しい。よって売主に契約不適合責任を売主に請求する。
売主側の主張：契約書特約には「売買対象物件が平成7年1月17日に発生した兵庫県南部地震の震災区域内にあることを相互に確認し、本物件は現状有姿にての引渡しとする。本物件について万一、将来兵庫県南部地震を起因とする損傷が発見、発生したとしても買主は売主に対していかなる一切の苦情等を申し述べないこととする」という特約が記載されているため、契約不適合責任に該当しない。
判決：蝙蝠が巣を作ることで生活に支障をきたすわけではないが個体数は一般的な観点からも通常甘受すべき限度を超えており、支障があるといえる。さらに特約には地震に関連する損傷となっており蝙蝠との因果関係は認められず、よって契約不適合責任は否定されない。
参考：現状有姿 – 公益社団法人 全日本不動産協会
この章では現状有姿についてよくある質問を紹介します。
現状有姿であっても契約不適合責任を問われるケースはあります。
たとえば雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きは日常生活に支障をきたすため、買主の目的を達成できないことから責任を追及される可能性があります。
また古家付き土地として購入した場合であっても地中からコンクリートや鋼管杭などが発見され、建築に支障があると判断されると契約不適合責任になることもあります。
ただしこれらの瑕疵が事前に判明しており、さらに告知書に記載したうえで買主に説明した場合は契約不適合責任を免責できる可能性が高くなります。
現状有姿は不動産を現状のまま引き渡すという契約条件ですが、不動産の状況を説明しなくて済むというわけではありません。
告知書や重要事項説明書に土地と建物の状況を記載し、買主に説明をしたうえで売買契約を締結する必要があります。
そのなかでも告知書は宅建業者が調査できない内容も含まれており、意図的に隠してしまうと買主と仲介業者から損害賠償を請求されることもあるため注意が必要です。
特に問題ありません。
現状有姿の一般的な解釈では「売主は現状のまま何もせず引き渡す」となります。
残置物を撤去した方が買主からの反響は増えますが、どうしても撤去できない場合は現状有姿での売却がおすすめです。
一般的な取引では次のような特約条項が記載されています。
本物件は現状有姿で引き渡すことになり、売主は室内及び敷地内にある残置物や建物、塀などその他一切の工作物を撤去することなく引き渡すことを買主は承諾するものとする。
同じ意味になります。地域の慣習や契約書類を作成する不動産会社の規定によって使い分けられます。
現状有姿で不動産を売却することで売主は残置物を撤去する手間と費用を減らすことができ、スピーディーに引き渡しすることができますが契約不適合責任が免責になるわけではありません。
そのため内覧時と契約時に不動産の状況を買主に説明し、理解してもらったうえで取引を進めることがトラブル防止となります。
また現状有姿での取引は買主にとって残置物を有効活用したり価格交渉しやすいというメリットがありますが、どれだけ物件をチェックしても想定外の破損が見つかる可能性もあります。
このように現状有姿の取引は売主と買主どちらにもメリットとデメリットがありますので、不動産会社に想定し得るトラブルについてアドバイスを受け、対策したうえで取引することをおすすめします。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産会社を通じて物件を売却したり購入した場合、仲介手数料の支払い義務が発生しますが仲介手数料の意味や計算方法を知らない人は意外と多いです。
売主は不動産業者に売却を依頼するタイミングで、買主は売買契約のタイミングで仲介手数料についての説明を受けることになります。
賃貸物件を借りる際にも仲介手数料を支払うケースもあることから「そんなものか」と深く考えず提示された媒介契約に署名押印してしまう人も多いですが、支払う理由を理解した上でサインすることをおすすめします。
この記事では不動産取引における仲介手数料の意味や仕組み、計算方法について解説します。
節約する方法とリスクについても紹介しますので、これから不動産売買を行う予定がある人は参考にしてください。
この記事で分かること
空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
空家ベースは空き家再生を通して空間を作ることの楽しさを広め、起業へのファーストステップを応援します。
公式LINEでは未公開物件の配信も行なっています。
不動産会社を通じて不動産の取引をするのであれば仲介手数料を支払うケースがほとんどですが、国土交通省によって上限額が決められており、法外な金額を請求されることはありません。
そのため何も気にすることなく支払う売主や買主も多いですが、手数料を支払うことの意味を理解することでより納得のいく不動産売買になります。
この章では不動産会社における仲介手数料の意味と仕組みについて、解説します。
不動産における「仲介」とは売主と買主が売買契約を締結できるよう情報を提供したり物件を案内する業務のことで、仲介手数料は売買が成立したことへの報酬です。
宅地建物取引業では仲介業務における報酬は原則「成功報酬」のみとなっており、査定や売却の相談をしただけでは支払う必要はありません。
不動産仲介業はただ物件を紹介し契約するだけでなく、安全に取引できるよう住宅ローンの審査や解体、測量のスケジュール調整、決済日の設定など多岐にわたります。
これら全てを売主と買主だけで契約を遂行することは難しくトラブルも起きやすいことから、不動産会社が仲介することで安心して取引ができるといえるでしょう。
仲介手数料は売主と買主が契約できるよう媒介することに対しての報酬となり、どちらも国土交通省が定める規定によって算出されます。
賃貸物件のように貸主と借主からもらう手数料の合計に対して上限が設けられているわけではなく、売主と買主は別々に媒介契約を締結するためそれぞれ個別に支払うことになります。
そのため契約によっては売主と買主が支払う仲介手数料が異なる可能性もあり、手数料額についてはあらかじめ不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
不動産仲介手数料は売買価格によって金額が変わることから、購入検討時には物件価格をベースに計算することでおおよその仲介手数料を把握することができます。
この章では仲介手数料の基本的な計算方法と速算で算出できる方法について、具体例を交えて説明します。
想定される売買金額に対する仲介手数料を表でまとめてますので、参考にしてください。
法律で定められている仲介手数料の上限額は売買金額によって計算式が異なり、基本計算式は次のようになります。
たとえば物件価格が100万円の場合、100万円×5%＝5万円が仲介手数料の税抜価格です。
1,000万の不動産を取引した場合は3段階に分けて計算することになり、200万円以下の部分で10万円、200万円～400万円の部分で8万円、400万円以上の部分で18万円となり税抜価格の合計36万円となります。
このように売買金額が200万円、400万円を超えるかどうかで計算に使用する基本計算式が異なることが分かります。
なお、新築戸建や新築マンションを売買する場合は建物部分に消費税が含まれているため除外して計算する必要があります。
なぜなら仲介手数料は非課税業者でない限り課税対象の費用となっていることから、売買金額に含まれている消費税を抜かなければ二重課税となってしまうからです。
消費税が売買代金に含まれている場合の売買契約書には税抜きの建物と土地、消費税の内訳が記載されていますので、税抜きの建物と土地の価格を足した額を使って仲介手数料を計算することになります。
つまり新築物件の場合は内覧時に想定している仲介手数料よりも少し安くなることが分かり、資金計画を立てる上での重要なポイントといえるでしょう。
【参考サイト：消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省】
基本計算式を用いた仲介手数料の計算は1,000万円を超えた時点で3段階となりますが、実際には200万円と200～400万円の手数料合計は18万円と決まっているため、売買代金から1,000万円を差し引いた部分のみを計算し18万円を足せば計算できることになります。
そのため仲介手数料の上限額は次のような速算式によって計算することができるため、この計算方法を覚えておくことをおすすめします。
たとえば物件価格2,000万円の税抜き仲介手数料を基本計算式と速算式で計算した場合、次のような違いがあります。
不動産会社も間違いをなくすために速算式を用いて計算しています。
売買価格が5,000万円までの仲介手数料をまとめましたので、参考にしてください。
| 売買価格 | 税抜き仲介手数料 |
|---|---|
| 800万円以下 | 30万円 |
| 1,000万円 | 36万円 |
| 1,500万円 | 51万円 |
| 2,000万円 | 66万円 |
| 2,500万円 | 81万円 |
| 3,000万円 | 96万円 |
| 3,500万円 | 111万円 |
| 4,000万円 | 126万円 |
| 4,500万円 | 141万円 |
| 5,000万円 | 156万円 |
仲介手数料には宅建業者に対して特例措置が設けられており、低廉な空き家や空き地を媒介する場合の仲介手数料は前述した計算式とは別の算出方法を使うことが認められています。
2017年12月8日に仲介手数料の上限額は一度見直しされており、物件価格が400万円以下の場合は売主から最大18万円受け取ることができるという特例措置が設けられました。
2024年7月1日より「低廉な空家等の媒介特例」がさらに追加され、800万円以下の空き家もしくは空き地を媒介する場合は税抜30万円を上限額にすることができます。
こうした特例が設置された理由として人件費や燃料費の高騰があり、売却価格が低いと物件の場所によっては不動産会社が赤字になってしまうからです。
しかし宅建業法に基づく取引である以上仲介責任は発生するため不動産会社は手を抜いて業務することはできず、その結果低廉な空き家などは売却を断られることになってしまいます。
管理されていない空き家や空き地が増加してしまうと火災や倒壊、害虫・害獣の発生、さらには犯罪組織に使われるリスクを抱えることになるため、不動産会社が積極的に販売活動できるよう報酬額を見直す必要がありました。
「低廉な空家等の媒介特例」はこうした背景から設けられましたがあくまでも特例の上限額となっているため、不動産会社は媒介契約の締結時にあらかじめ特例の報酬額について依頼者に対して説明し合意を得ることが義務付けられています。
そのため不動産の売買をする際には媒介契約書の内容を十分に理解し、気になる点があれば必ず不動産会社に説明を求めることが大切だといえるでしょう。
【引用サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】
物件が高額になると仲介手数料も高額になり、場合によっては仲介手数料が予算を圧迫してしまうケースもあります。
そのため仲介手数料を値引きできないか交渉し、少しでも余裕がある資金計画にできないか検討することもポイントです。
この章では仲介手数料を節約するための方法について、解説します。
仲介手数料は不動産会社の主な収入源となるため、原則値引きはできません。
値引きをしても不動産会社の仲介責任は残るため費用対効果が悪くなってしまい、責任と対価が釣り合わなくなる可能性があるからです。
しかし不動産の販売状況や不動産会社の事情によっては値引きできるケースもあり、たとえば販売が長期化している物件の購入交渉や不動産会社の決算月に入金できるケースが挙げられます。
このような特殊な状況や事情を活かして交渉した場合には、仲介手数料の交渉が成功することもあります。
その一方で仲介手数料の値引き交渉はリスクを伴うことも知っておく必要があり、おすすめはできません。不動産会社からすると、値引きされるより正規の手数料で契約してもらった方が当然利益は多くなりますから、他の買い手がいる場合はそちらが優先される可能性が高くなります。また、交渉にかかる時間や労力も重要なコストです。
仲介手数料の値引き交渉をする際には値引きが必要な理由を丁寧に説明し、お互いに気持ちの良い取引ができるよう注意することがポイントです。
仲介手数料は宅建業者である不動産会社が法外な価格を請求しないよう上限額が設定されていますが、特別な事情がなければ上限額のまま請求されることになります。
不動産会社は仲介手数料以外で原則収益を得ることはできず、査定料は相談料だけでなく売却に使用した広告料についても請求することはできません。
そのため上限額がある＝価格交渉していいというわけではないことを知っておきましょう。
片手仲介とは売主もしくは買主のどちらか片方のみに仲介手数料を請求できるケースのことで、両手仲介は買主と売主のどちらにも請求が可能です。
売主に販売を依頼された不動産会社が買主を見つけた場合は両手仲介となり、他社が買主を紹介してくれた場合には売主にのみ仲介手数料を請求することになります。
そのため他社が販売している物件に買主を紹介した不動産会社は必ず片手仲介となり、両手仲介は売主側の不動産会社にしかできません。
つまり売主側の業者に直接問い合わせして物件を紹介してもらい契約を締結した場合は不動産会社の利益は倍になっていることが分かり、状況によっては多少の値引き交渉を受けられる可能性はあるといえるでしょう。
一方、片手仲介は通常通りの利益となることから値引き交渉は難しく、強引に依頼すると仲介を断られることもあるため注意が必要です。
仲介手数料は購入申込書を提出したタイミングではなく、関東では契約時と引渡し時に支払うことになります。ただし東海や関西、九州地方では決済時に一括で支払うのが慣例になっており、支払いタイミングについてはあらかじめ確認しておきましょう。
この章では仲介手数料の支払い時期と注意点について、解説します。
不動産売買は契約が締結されたタイミングで成立したとみなされるため仲介手数料が発生し、関東では契約時に50%、不動産決済時に50%支払うことになります。
そのため仲介手数料の半分は契約時に用意しておくことになり、自己資金から資金を使うことになるという点に注意が必要です。
また契約後に解約となっても残りの50%は支払う義務があり、媒介契約によって締結された報酬額を満額支払うことになります。
地方によっては不動産決済時に一括で支払うことになるため、住宅ローンを使って対応することもできます。
手数料を分割して支払うことは原則できず、媒介契約時に定められたタイミングで支払うことになります。
また仲介手数料の分割支払いは宅建業法47条で禁止されている「信用の供与」に該当する可能性があり、「手数料を分割でいいから契約して欲しい」という依頼をすることは手数料を貸付したことと同義になるため違反行為です（筆者が宅建協会へ確認し得た回答）。
このような理由から宅建業者が仲介手数料の分割に応じる可能性は極めて低いといえるでしょう。
不動産を購入する際には仲介手数料以外にかかる諸費用があるため、事前にチェックしておくことをおすすめします。
この章で詳しく解説します。
不動産を購入した場合には所有権移転登記を行うことになりますが、その際には登録免許税と呼ばれる税金が発生することになり、一般的には買主が負担します。
登録免許税は購入する不動産の評価額に対して税率0.2%を掛け合わせることで税額を算出することができますが、令和8年3月31日までの取引であれば税率を0.15%に軽減できるという特例があります。
また不動産を売却する売主も譲渡所得税という税金が発生する可能性があり、次の計算式でプラスになった額が譲渡所得課税額です。
売却価格－売却時の諸費用－当時の取得価格－取得時の諸費用
上記計算によって算出された課税額に対して税率を掛けることで税額を計算することができますが、税率は所有期間によって次のように変わります。
たとえば課税額3,000万円の場合だと、5年以内に売却すると譲渡所得税は約1,188万円となり、6年目以降であれば約610万円です。
なお、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用した場合は課税額から3,000万円を控除して譲渡所得税を計算することが可能となり、免税にできるケースも少なくありません。
こうした特例はいくつか公開されていますので、利用できる特例をチェックしましょう。
【引用サイト：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁】
【引用サイト：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁】
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は所有権移転登記時期までに住宅ローンを完済して抵当権を抹消し、買主に移転する所有権が阻害されない状態にしなければなりません。
実際には買主から支払われた代金を使って抹消するケースが多いため抵当権抹消と所有権移転を同時に実行することが多いですが、住宅ローンを一括返済するためには金融機関によって数万円かかることがあり、抵当権抹消には1,000円/本必要です。
そのため事前に金融機関へ売却することを伝え、一括返済にかかる費用を確認しておくことをおすすめします。
前述した諸費用以外にもかかる税金として印紙税があり、売買契約書に印紙を貼付し消印することで納税となります。
印紙税は売買金額に応じて次のように変更し、売買金額が高額になると印紙税も高額になります。
ただし印紙税は売買契約書の原本を保有する人が支払うことになるため、契約書の原本を使う場面のない売主は原本のコピーを補完することによって免税にすることができます。
| 売買価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 160,000円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円を超える | 480,000円 |
【引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁】
仲介手数料は限度額で請求するのが原則ですが、仲介手数料を値引いた額で対応することをアピールしている不動産会社もいます。
この章では手数料が安い不動産会社の特徴と値引きできる理由、選ぶ際のリスクについて解説します。
仲介手数料は不動産会社にとって大きな収入源であるため一般的には値引きをすることはありませんが、売主側の媒介物件が多い会社は両手仲介になるため買主側の手数料をあらかじめ値引きし反響数を増やす戦略を採用するケースはあります。
また新築住宅を専門に取り扱っている不動産会社は新築住宅の建築会社から手数料をもらえるため両手仲介と同じような状態で取引できることから、仲介手数料の価格交渉に応じるケースもあるでしょう。
このように不動産会社が利益を担保できる後ろ盾があれば安全な取引が可能といえますが、そうではなく目先の利益を優先して手数料の値引きに応じる会社には注意が必要です。
仲介手数料を値引きしてしまうと当然その分多く契約しなければ利益を担保することができなくなるため、薄利多売のような状態になってしまいます。
さらに不動産仲介業はサービス業であるため手数料を値引きしたという情報は知れ渡ることが多く、一度値引きしてしまうと継続して対応することにもなりかねません。
その場合少なくなった利益に対して変わらない人件費や燃料費を投下することになるのでサービスが劣化することも考えられます。
つまり、中長期的な観点から値引きサービスを実施していない限り仲介手数料の値引きに応じる会社はサービスが悪い可能性があるといえ、コストとリスクのバランスを見極める必要があるといえるでしょう。
仲介手数料が安いと当然従業員への給料も安くなり、その結果サービスは悪くなります。
これはどの産業にも共通する労働と対価の常識となっており、仲介手数料を値引きさせた状態で最高のサービスは期待できないと考えるべきでしょう。
不動産の売買は一生に一度のケースがほとんどであるため、安全に取引を完了させることを優先することをおすすめします。
この章では不動産仲介手数料に関するよくある質問をまとめました。
仲介によって不動産を売買するのであれば、仲介手数料は原則支払う必要があります。
売主が宅建業者で自らも販売している場合は直接連絡し取引することで仲介手数料を無料にすることは可能ですが、多くの建築会社は販売を仲介業者に依頼しています。
そのため仲介手数料は必ず支払う費用だと考えて資金計画するのが安全だといえるでしょう。
仲介手数料が無料や割引されている物件を見つけた場合、理由を確認しましょう。
売主が販売店と代理契約を締結しており売主側からのみ仲介手数料をもらう販売形態やすぐにでも売りたい物件のため手数料を割引しているのであれば、安全に取引することができます。
一方、特に理由がなく手数料が値引きされている場合はサービスが悪い可能性があるため、注意が必要です。
仲介手数料を支払わないということは仲介業者に「タダ働き」を求めているのと同じであるため、サービスが悪くなるばかりか最低限の連絡しかなく、不安を抱えたまま取引することになります。
不動産仲介業者は宅建業法で定められた法令業務については実施してくれますが、仲介手数料がもらえないのであれば仲介責任をまっとうできる工数しか割り当てせず、他の案件に時間を使うことになるでしょう。
その結果望んだサービスを受けられずストレスを感じながら取引完了を待つことになるため、仲介手数料を支払った上で納得のいくサービスを受けることをおすすめします。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産を取得した場合には不動産取得税の支払い義務が発生しますが、一定の条件を満たす住宅を購入したり相続した場合にはかからないケースもあります。
また新築や中古は税額を軽減させる方法があり、こうした軽減措置が利用可能かあらかじめ調べておくことが必要といえるでしょう。
ただし軽減措置の利用や猶予を申請するには確定申告が必要であり、必要書類に不備があれば何度も税務署とやり取りする手間が発生してしまいます。
場合によっては軽減措置が受けられないこともあるため、相談先や手続きの流れ、必要書類については必ず押さえておくべきポイントといえるでしょう。
この記事では不動産取得税の概要と計算方法、控除を受けられる物件や制度について解説します。
不動産取得税に関するよくある質問についてもまとめましたので、これから不動産を取得する予定がある人は参考にしてください。
この記事で分かること
空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
公式LINEからも情報を発信していますので、空き家の購入を検討している方はぜひご登録ください。
不動産取得税は購入もしくは取得した土地や家屋に対して課税される税金となっており、住民税などと同様に自治体へ支払う「地方税」となります。
また不動産を取得後に確定申告をすることで税額が決定されることになり、取得から1年以内を目途に納税通知書が郵送されます。
つまり、不動産取得税は自動的に口座から引き落としになるわけではなく自ら県税事務所やコンビニで納税しなければならないことが分かります。
なお不動産取得税は固定資産税のように自治体によってはクレジット決済や電子マネー決済が可能となっているため、納税通知が届いたらすぐに支払えるよう準備しておきましょう。
不動産取得税は取得金額×税率で計算することができ、取得金額は不動産を購入した価格ではなく固定資産税評価額が適用されます。
つまり宅地や建物の金額が安かったとしても固定資産税評価が高ければ不動産取得税も高額になってしまうため、注意点といえます。
また、税率は原則4%ですが令和9年3月31日までに住宅用不動産を取得した場合は3%が税率です。
たとえば標準額が500万円の不動産を取得した場合、15万円が不動産取得税ということになります。
このように事前に税額をチェックできることから、購入検討のタイミングで不動産会社から評価額をヒアリングし、計算しておくことも大切なポイントとなります。
なお、不動産取得税の対象となる土地や家屋の種類が定められており、総務省のHPでは次のようになります。
【参考サイト：総務省｜地方税制度｜不動産取得税】
安い物件を購入できたり相続取得することで初期投資を抑えられたとしても、不動産取得税などの税金が高くなってしまうとトータルコストが想定外に増えてしまいます。
そのためなるべく不動産取得税がかからない方法を知っておく必要がありますが、条件を満たすことで不動産取得税をゼロにできるケースもあります。
この章では不動産取得税がかからないケースについて詳しく解説しますので、参考にしてください。
総務省のHPでは不動産取得税が発生するケースについて「土地や家屋の購入もしくは贈与、家屋の建築などで不動産を取得した場合」と定めています。
つまり相続によって不動産を取得するのであれば不動産取得税がかからないことになり、納税通知書がとどくことはありません。
ただし相続時精算課税制度を使用した場合は相続でなく「贈与」という扱いになることから、課税対象となってしまいます。
そのため、あくまでも単純に不動産を相続した場合のみ非課税となることを知っておきましょう。
なお、相続した不動産の評価額が高すぎると相続税が発生するケースがあることも、知っておくべきポイントです。
不動産取得税を減額させるために、国土交通省や総務省からは優遇措置が公開されています。
これらの制度を利用し課税標準よりも控除額が上回れば免税となるため、不動産取得税はかからないことになります。
このように、不動産を相続以外の方法で取得したとしても軽減税率によって税金が発生しないというケースもあります。
自治体や国などの公共機関が、公共の道路として利用する目的で不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税となります。
これは、取得した土地が一般利用を前提とした公益性の高い用途であるためです。ただし、道路の用途や管理主体によって非課税の可否が異なるため、取得前に県税事務所へ確認することが重要です。
土地区画整理事業により従前の土地と引き換えに取得する換地は、不動産取得税の課税対象外です。
これは従来の所有地を再配置する手続きに過ぎず、新たな取得とはみなされないためです。ただし、換地処分に伴う他の権利移転には課税される場合があるため、事前の確認が必要です。
法人が合併や分割によって不動産を取得した場合でも、一定の条件を満たす場合は不動産取得税が免除されます。
吸収合併などで資産継承が行われた際に、対価の支払いが伴わないケースが該当します。制度の適用には合併・分割の手続き内容や届け出の正確性が求められます。
宗教法人や学校法人が、公益目的に使用する施設（礼拝所、校舎、寮など）として不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税となります。
ただし、実際に事業に使用されること、営利目的ではないことが条件です。取得後の用途変更があった場合は、課税対象となることがあるため注意が必要です。
不動産取得税の軽減措置制度は新築住宅と中古住宅を購入した際に築年数や仕様に応じた控除額を課税額から控除する制度となっており、令和8年3月31日までに取得することが利用の条件となっています。
この制度の適用を受けるためには確定申告によって正しい手続きをする必要があり、利用の要件と申告の内容、必要書類は購入する物件が新築か中古かで異なります。
そこで、この章では不動産取得税の軽減措置制度について、適用条件と申告の概要について解説します。
軽減措置はどのような不動産を取得した場合でも適用できるわけではなく、築年数や仕様によって控除額が変わります。
場合によっては軽減措置を受けるために追加工事が必要になるケースもあるため、注意が必要です。
新築住宅の場合と中古住宅の場合において、控除額と適用条件は次のようになります。
新築住宅を購入する場合、原則1,200万円を評価額から控除することができます。
この特例は「住宅用地特例」と呼ばれ、床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に適用されますが、購入する家屋が長期優良認定住宅の場合は1,300万円まで控除額を拡大することができます。
また住宅用の土地を購入した場合でも控除を受けることができ、評価額の半分に税率を掛け合わせることで税金を計算することができます。
これを負担調整特例措置といい、さらにこの措置によって算出された税額を次にあげる控除額のどちらか安い方を差し引くことができ、マイナスになれば免税です。
1.150万円×税率
2.土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸当たり200平方メートルを上限）×税率
中古住宅は新築住宅とは違った軽減のルールがあり築年数に応じて大きく変動しますが、まずは以下のルールをクリアしている必要があります。
上記ルールをクリアしている物件の場合、新築された日によって控除額は次のようになります。
| 新築された日（S：昭和 H：平成） | 不動産取得税の控除額 |
|---|---|
| H9.4.1～ | 1,200万円 |
| H1.4.1～ H9.3.31 | 1,000万円 |
| S60.7.1～H1.3.31 | 450万円 |
| S56.7.1～S60.6.30 | 420万円 |
| S48.1.1～S50.12.31 | 230万円 |
| S39.1.1～S47.12.31 | 150万円 |
| S29.7.1～S38.12.31 | 100万円 |
| 上記以外の住宅の取得 | 0円 |
なお、新耐震基準を満たしていない場合であっても以下の条件をクリアすることで軽減措置を利用することができます。
上記を全てクリアすると、次の控除額を差し引くことができます。
| 新築された日（S：昭和 H：平成） | 不動産取得税の控除額 |
|---|---|
| S56.7.1～S56.12.31 | 126,000円 |
| S51.1.1～S56.6.30 | 105,000円 |
| S48.1.1～S50.12.31 | 69,000円 |
| S39.1.1～S47.12.31 | 45,000円 |
| S29.7.1～S38.12.31 | 30,000円 |
このことからも中古住宅は適合証明や新耐震基準の該当有無、築年数を調べておくことがポイントだといえるでしょう。
【参考サイト：住宅などの不動産取得税の軽減 – 愛知県】
不動産を取得してから60日以内に都道府県税事務所へ必要書類を提出し、軽減措置を受けます。
必要書類は以下の通りです。
税金が軽減されたかどうかは郵送される納税通知書で確認することができますので、通知書が届いたらすぐに確認して納税しましょう。
なお、納税は都道府県税事務所の窓口で支払うことができますが、それ以外にも郵便局や金融機関、コンビニの窓口、市区町村によってはクレジットや電子マネー決済も可能です。
納付書が届かないケースもありますが、その場合の多くは税額が0円だった場合です。
しかし納付書が紛失している場合も考えられるため、取得してから1年経っても納付書が届かない場合は県税事務所に問い合わせしましょう。
この章では以下条件の不動産を取得した場合の税金について、計算式を踏まえてシミュレーションします。
【建物】
2,000万円‐1,200万円＝800万円×3％＝24万円
【土地】
①1,000万円×0.5×3%＝15万円
②（500㎡÷100㎡）×200㎡×3%＝30万円
②‐①＝マイナスのため0円
【建物】
400万円‐450万円＝マイナスのため0円
【土地】
①500万円×0.5×3%＝7.5万円
②（250㎡÷80㎡）×160㎡×3%＝15万円
②‐①＝マイナスのため0円
この章では不動産取得税についてよくある質問をまとめました。
不動産を取得しなければ不動産取得税を支払うことはないことから、一般的にそれほど経験する機会はありません。
そのため申告の期限や準備物が分からず、慌ててしまう人も少なくありません。
このような失敗をしないためにも、この章で紹介するQ&Aをチェックしておきましょう。
不動産を相続によって取得した場合、不動産取得税はかかりません。
なぜなら不動産取得税が発生するのは土地や家屋の購入もしくは贈与、家屋の建築などで不動産を取得した場合だからです。
そのため相続の場合は不動産取得税を支払う必要がありませんが、評価額によっては相続税が発生することもあるため注意しましょう。
また、不動産取得税の軽減措置制度を利用し税額よりも控除額が大きくなれば、税金の支払いは必要なくなります。
この場合、新築住宅は中古住宅よりも控除額が大きくなる傾向にあり、中古住宅は築年数と耐震基準の内容によって控除額が変動します。
このように手に入れた不動産の状態によっては免税となる可能性もあり、取得を検討するタイミングである程度計算しておくことが重要といえます。
不動産を取得しても通知書が届かない場合、軽減措置の利用などで税額がゼロになり免税となっている可能性があります。
このことからも不動産を取得してから1年が経過しても納税通知書が手元に届かなければ、不動産取得税は発生しなかったと考えることもできます。
ただし、通知書が届いていたにもかかわらず紛失してしまいそのまま放置した場合、滞納による追徴課税を受けてしまいます。
そのため通知書が来ないことに不安を感じる場合は最寄りの県税事務所に相談し、税額をチェックすることをおすすめします。
軽減措置の申告書類は不動産取得税と兼用のため、合わせて申告します。
そのため不動産取得税の申告と同様に取得してから60日までに申告する必要があります。
なお、注文住宅など建物が未登記の場合は取得税の申告を猶予することができますが、その場合は別の書類を提出することになることを覚えておきましょう。
申告用紙の記載方法や手続きが分からない場合はハウスメーカーや司法書士に相談し、期限内に提出するよう準備を進めることが失敗しないポイントです。
不動産取得税申告書の提出は取得した日から60日以内にする必要があり、提出場所は不動産の所在地を管轄する県税事務所です。
長期的な海外生活などによってやむを得ず60日を過ぎた場合であっても申告は受理してくれることもあり、郵送による提出も可能であることから期限を過ぎることが分かったタイミングで県税事務所に相談しましょう。
ただし、正当な事由がなく申告をしなかった場合は過料が科せられることもあるため、注意が必要です。
不動産取得税は戸建てやマンションを購入したり注文住宅を建築した場合に発生する税金で確定申告によって税額が決定され、一度だけ納付書を使って納税します。
そのため家を買った後に納税という費用が発生する可能性があることを知っておく必要があり、慌てて準備することがないよう通知書が来るタイミングを把握しておきましょう。
ただし、相続の場合は不動産取得税が不要であったり軽減措置制度を使って税額を軽減するなど、不動産取得税をゼロもしくは大きく軽減する方法はあります。
このことからも不動産を購入したり家を建てる前に軽減措置を加味した不動産取得税をイメージしておくことも、資金計画が失敗しないために大切といえるでしょう。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産投資を成功させるためにはできるだけ安い中古一戸建てを購入し、利回りを良くする必要があります。
そのためにはボロくても安い戸建が多く掲載されているポータルサイトを利用し、定期的に物件情報をチェックすることが大切です。
また有料物件が見つかれば他の不動産投資家に買われる前に業者へ連絡し、指値などの条件交渉を進めるためにすぐ買付証明書を提出するフットワークの軽さも重要です。
このように田舎にある空き家のように投資に向いている物件購入を目指すのであれば情報収集と決断のスピードが重要といえ、不動産ポータルサイトの選定にはこだわるべきでしょう。
この記事では投資家がよく利用するおすすめの情報サイトを紹介します。
ボロ戸建てを投資対象として購入することの注意点についても解説しますので、参考にしてください。
空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
公式LINEからも情報を発信していますので、空き家の購入を検討している方はぜひご登録ください。
ボロ戸建ては物件価格が安く、中には0円の物件もあります。
投資家はこうした激安物件を購入した後にリフォームやDIYをして建物を修繕し、賃貸にだします。
このようにボロ戸建てを使った投資は初期投資を抑えられることで高利回りの経営が可能となることから、人気の不動産投資となっています。
一般的に売主は売買物件を1円でも高く売りたいと考えますが、建物の状態やエリアによってはタダ同然でも手放したいと考えるケースもあります。
特にボロ戸建ては売主にとって所有してるだけでリスクを伴うため、相場よりも物件価格を大幅に下げて公開することも珍しくありません。
この章では安くてもボロ戸建てを手放す理由について、解説します。
築年数の古い空き家は定期的に修繕や草むしりをしないと損傷が進んでしまい、設備が故障したりシロアリが発生したりします。
このような状態になってしまうと住めなくなってしまうことから、所有者は遠方に住んでいても管理するために足を運ばなければなりません。
そのため空き家の管理には手間とコストがかかり、さらに固定資産税などの納税も毎年発生します。
つまり、有効活用していない空き家は負債の不動産といえることから、すぐにでも売却したいと考える売主は多いです。
経年劣化が進んで倒壊のおそれがある空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。
空き家対策の一環として平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、自治体は危険な状態にある空き家を特定空き家に認定し所有者に対して管理の指示や勧告を行います。
そのため所有者は自治体の指示に従って空き家を管理する必要があり、従わなければ固定資産税の優遇措置を撤廃されたり家屋を強制解体されることもあります。
このような理由から、倒壊の可能性が高い空き家を所有している人はすぐにでも手放す方法について不動産会社に相談すべきでしょう。
【参考サイト：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン）】
ボロ戸建ては取得するための費用が安いことから賃貸にだして入居者から家賃を得る投資法として人気ですが、その代わり競争相手が多いというデメリットがあります。
そのため効率よく情報を収集できるサイトをいくつか押さえておくことがポイントとなります。
この章ではボロ戸建てを多く掲載しているおすすめのサイトを紹介しますので、確認しておきましょう。
| サービス名 | 空家ベース |
|---|---|
| 運営会社名 | 株式会社ウィントランス |
| 取引形態 | 仲介 |
| URL | https://sora-ie.jp/ |
空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。他社では扱えない物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
購入段階でしっかりしたプロの視点が入り、物件のリスクについて客観的に分析・評価しお伝えしています。また、購入を検討されている方には資料として可能な限り正確な情報を提供可能です。これにより投資家は投資のリスクを下げることができ、さらに購入にかかる費用についても事前にチェックできることから安心して購入することができるでしょう。
また、公式LINEでは未公開物件の配信サービスも行っているほか、TwitterやInstagramなどでも物件情報を発信しています。
空家ベースが公開している物件情報は不動産に詳しい調査員が現地を調査しているため、情報の正確さが強みです。
これにより投資家は投資のリスクを下げることができ、さらに購入にかかる費用についても事前にチェックできることから安心して購入することができるでしょう。
このような特徴が空家ベースにはあるため、これから不動産投資を検討する人からベテラン投資家まで幅広く支持されています。
| サービス名 | みんなの0円物件 |
|---|---|
| 運営会社名 | 0円都市開発合同会社 |
| 取引形態 | 直接取引 |
| URL | https://zero.estate/ |
みんなの0円物件は無償譲渡専門の不動産マッチング支援サイトとなっており、すぐにでも売りたい売主とできるだけ安く空き家を買いたい買主を繋ぐことを目的としています。
物件や地域によっては家屋だけ0円で土地の購入費用がかかるケースもありますが、初期投資を抑えた賃貸経営を目指したい人におすすめです。
| サービス名 | 家いちば |
|---|---|
| 運営会社名 | 家いちば株式会社 |
| 取引形態 | 仲介（問合せの返信や現地案内までは売主が行う） |
| URL | https://www.ieichiba.com/ |
家いちばはトップページに売主が手放す理由や家いちばの口コミなどが掲載されていることから、より多くの情報をベースに購入の検討を進めることができます。
また買主と売主は直接取引できるため細かな打ち合わせを不動産会社を介さずに進められるため、スピーディな情報交換が可能です。
契約書や重要事項説明書の作成や説明は運営パートナーのスタッフが行ってくれるので、安心して任せられるサイトといえるでしょう。
| サービス名 | ジモティー |
|---|---|
| 運営会社名 | 株式会社ジモティー |
| 取引形態 | 直接取引 |
| URL | https://jmty.jp/ |
不動産だけでなく動産の直接売買を支援しているジモティーは広告収益をメインとしているため、掲載料も手数料も一切かからないというメリットがあります。
そのため売買の諸費用をなるべく抑えたい人に人気のサイトですが、不動産の物件公開数はエリアによっては少ない場合もあるため、注意が必要です。
| サービス名 | 空き家ゲートウェイ |
|---|---|
| 運営会社名 | YADOKARI株式会社 |
| 取引形態 | 直接取引 |
| URL | https://akiya-gateway.com/ |
空き家ゲートウェイが取り扱う物件は100万円均一という特徴があり、予算が明確化しやすいという強みがあります。
さらに仲介手数料も掲載料もかからないことから高利回りの投資が期待できる物件を見つけやすく、掘り出し物物件が見つかる可能性も高いといえるでしょう。
ただし運営しているYADOKARI株式会社は宅建業者ではないため、契約書類の作成は売主と買主が司法書士などに依頼しなければならないという注意点もあります。
| サービス名 | 不動産ジャパン |
|---|---|
| 運営会社名 | 公益財団法人不動産流通推進センター |
| 取引形態 | 仲介 |
| URL | https://www.fudousan.or.jp/ |
公益財団法人不動産流通推進センターは多くの不動産会社が加盟している宅建協会などが共同運営している団体であるため、取引の信頼性は非常に高いといえます。
物件を掲載しているのは地元の不動産会社のため地域のルールなど詳しい情報を直接質問することができることから、遠方の不動産を購入したい人に向いています。
| サービス名 | アットホームの空き家バンク |
|---|---|
| 運営会社名 | アットホーム株式会社 |
| 取引形態 | 仲介 |
| URL | https://www.akiya-athome.jp/ |
大手不動産ポータルサイトのアットホームは地域の空き家バンクと連携し、全国の空き家を検索できるプラットフォームを公開しています。
このシステムにより賃貸を探すように空き家の情報を閲覧することができ、効率よく物件をチェックしたい人におすすめです。
また、物件価格やエリアといった条件だけでなく「島暮らし」や「古民家」という独自のキーワードで検索できるのも人気の理由といえるでしょう。
ボロ戸建ては投資用物件として多くのメリットがありますが、注意点もあります。
そのため価格が安いからと十分に調査せずに購入し、後悔してしまう投資家も少なくありません。
このような失敗を防ぐためにも、この章ではボロ戸建てを購入する際の注意点について解説します。
一般的に不動産を購入する際には仲介手数料や登記費用、印紙代がかかります。
そしてボロ戸建てを入居者が安心して生活できるように修繕する費用や固定資産税といったランニングコストもかかるため、購入価格のみで判断するのはリスクが高いといえるでしょう。
このことからも、ボロ戸建てを投資用物件として検討するのであれば全体の費用を把握しておくことが重要なポイントとなります。
出口戦略とは購入した物件を売却した際に得られる利益のことで、空き家投資は「賃料の総額＋売却益」がプラスになるよう計画することになります。
なぜなら賃料だけではランニングコストを大きく上回ることが難しく、突発的な修繕が発生するとマイナスになることもあるからです。
そのためボロ戸建てを購入して修繕し、賃料を一定期間得た後にいくらで売却できるのかを検証することが大切です。
つまり、数年もしくは十数年後の売却益を想定する知識や情報が重要といえ、ボロ戸建て投資の注意点となります。
ボロ戸建ては建物が傾斜していたり前面道路との関係で再建築ができないなど、普通の戸建には見られない注意ポイントがあります。
このようなポイントは全て把握した上で検討しなければ大家として大きなリスクを抱えることになるため、正しい知識と経験、情報をなるべく多く取得する必要があります。
空家ベースはこれまで1000件以上の空き家取引に携わっており、物件のリスクについて客観的に分析・評価することができます。
購入を検討されている方には資料として可能な限り正確な情報を提供可能です。投資家が自信を持って購入できるよう、背中を押せるような情報公開を心掛けています。
ボロ戸建ては初期投資を抑えられることから投資の初心者でも安心して取り組むことができ、人気の投資方法です。
その一方で不動産の正確な知識と情報収集能力がなければ予期せぬトラブルに対応することができず、早々に手放すことになってしまうこともあります。
そのため、まずは信頼できる情報サイトを見つけ、知識と経験を増やすことが大切といえるでしょう。
空家ベースはこれまでの取引経験から物件のリスクについて客観的に分析・評価することができます。事実を調べた上で、この後リスクが顕在化する可能性がどれくらいあるかをしっかりお伝えすることが可能です。
これにより購入を検討している投資家はよりリスクとリターンを明確にイメージすることができ、安定した賃貸経営の可能性が高い物件を選ぶことができるでしょう。
このような強みが空家ベースにはあることから、ボロ戸建てで投資を検討する人は、ぜひ空家ベースをご利用ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
公式LINEからも情報を発信していますので、空き家の購入を検討している方はぜひご登録ください。
総務省統計局が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると住宅は2013年から2018年までで約178万戸増加している一方、空き家は約849万戸増加したそうです。
全体の空き家率は13.6%となっており、令和になった今でも空き家は増加の傾向となっています。
この原因として人口減少による過疎化や郊外から都市部へ住まいの拠点が変わったという点があり、空き家を相続しても有効活用されないまま放置されていることも少なくありません。
こうした空き家問題は各自治体だけでは対応できないケースも多く、国が法整備を含めた対応を推進しているという現状があります。
【参考サイト：平成30年住宅・土地統計調査総務省統計局】
空き家は誰も住まずに管理されてない状態が多く、そのような空き家が増えている地域は人口減少が進んでいることになります。
つまり空き家が増えると自治体の財政が厳しくなることになり、財政破綻の原因にもなってしまいます。
また活用されていない住宅は経年劣化が進みやすいため倒壊する可能性が高くなり、改修しなければ自然災害で倒壊したり火災が発生することもあります。
そのため空き家が多いエリアは資産価値が減少してしまい、人気がなくなってしまうという点も大きな問題点といえるでしょう。
これ以外にも、害虫や害獣の発生や犯罪の温床になるというリスクもあります。
空き家は増加し続けており自治体だけでは対処できない現状となっていることから、平成26年に国土交通省は空家等対策の推進に関する特別措置法を施行しました。
この法律によって倒壊の危険性が高い空き家や周囲に著しく悪影響を及ぼす空き家を自治体が「特定空家」に指定することができ、所有者に指導や勧告などの改善を指示できるようになりました。
そして指示に従わず空き家の状態が改善されなかった場合、行政代執行として家屋の強制解体や固定資産税の優遇措置を撤廃するなどの措置を取るケースもあります。
そのため所有者は活用していない空き家を所有し続けると大きなリスクを抱えることになるため有効活用や処分するようになり、その結果空き家の増加を食い止めることができます。
また令和5年にこの法律が改正され、適切に管理されていない空き家についても「管理不全空家」として所有者に指導を行う対象となっています。
このことからも空き家を所有している人は使い道がなくても管理やリフォームをする必要があり、特定空き家に認定されないようにするためには費用や工数をかけて維持管理することになるといえるでしょう。
【参考サイト：国土交通省｜住宅：空き家対策 特設サイト】
空き家の管理には手間も費用もかかるため活用していないのであれば解体してしまうのがおすすめですが、家屋の状態によっては解体費用が高額になってしまいます。
そこで自治体や国からは空き家の除却について補助金制度が公開されており、うまく活用することで費用を抑えることができます。
この章では空き家解体で使える補助金制度の概要を解説します。
老朽危険家屋解体撤去補助金制度とは、倒壊のおそれが高い家屋の解体に利用できる制度です。
家屋が倒壊すると通行人や隣人に危険が及ぶ可能性が高く、倒壊しなくても景観が悪くなることで人気のないエリアになってしまいます。
そのため老朽化した空き家はなるべく早く解体してもらいたいという意向があり、各自治体は解体費用の一部を補助金として負担することで解体を斡旋しています。
この制度は簡単な申請をするだけで利用できることから、築年数の古い空き家を所有している人は自治体のホームページをチェックしてみましょう。
老朽危険家屋解体撤去補助金制度は最大100万円が上限となっており、さらに工事費の10％までというように割合も決まっています。
こうした補助金額は自治体によっても異なるため、空き家がある自治体に相談することをおすすめします。
たとえば代表的な都市が公開している制度の内容は、次のようになります。
| 都市名 | 補助事業名 | 工事費の補助率 | 上限額 |
|---|---|---|---|
| 北九州市 | 老朽空き家等除却促進事業 | 工事費用の3分の1 | 30万円 |
| 広島市 | 広島市老朽危険空家等除却補助制度 | 工事費用の3分の1 | 50万円 |
| 岡山市 | 空家等適正管理支援事業（除却） | 工事費用の3分の1 | 50万円 |
| 神戸市 | 老朽空家等解体補助制度 | 工事費用の3分の1 | 100万円 |
| 大阪府 | 朽危険空家除却補助金 | 工事費用の80% | 40万円 |
| 名古屋市 | 名古屋市老朽危険空家等除却費補助金 | 工事費用の3分の1 | 40万円 |
| 浜松市 | 浜松市空き家解体補助金 | 工事費用の3分の1 | 50万円 |
| 杉並区（東京） | 老朽危険家屋解体撤去補助金 | 工事費用の80% | 150万円 |
| 仙台市 | 仙台市危険空家等除却工事補助事業 | 工事費用の50% | 60万円 |
| 弘前市 | 弘前市空き家・空き地利活用事業費補助金 | 工事費用の50% | 50万円 |
| 札幌市 | 札幌市危険空家等除却補助制度 | 工事費用の3分の1 | 150万円 |
【参考サイト：各都市のHP】
老朽危険家屋解体撤去補助金制度を利用するためには補助対象の条件があり、自治体によって多少の違いがありますが一般的には次のような内容であることが多いです。
| 条件 | 要件 |
|---|---|
| 家屋が空き家であること | 居住や賃貸の実績がない既存住宅であることが条件。 また、特定空き家や昭和56年以前に建築された「旧耐震」家屋の場合は条件を満たす可能性が高くなる。 |
| 「住宅の不良度判定」が100点を超える | 国土交通省が公開しているガイドラインをベースに各自治体が作成した判定表のことで、設備や構造、衛生、耐久性、耐火性などをチェックし100点を超えると危険な家屋とみなされ、条件を満たすことができる。 |
| 所有者に滞納がなく、所得制限を超えない | 所有者が固定資産税や市県民税といった税金の滞納がある場合は制度の利用はできない。また所得が1,000万円を超える場合も不可。 |
木造住宅解体工事費補助金は資格保有者が家屋の耐震診断を行い、倒壊の危険性が高いと判定された場合に利用できる制度となっており、倒壊しそうな住宅が対象となります。
この制度を利用することで工事の一部費用を補助金で補うことができ、さらに木造住宅の耐震補強工事にも利用可能です。
補助金額は工事費用の割合は自治体によって異なりますが、補助額は最大30万円〜50万円、工事費用の割合は20%〜50%になるケースが多いようです。
なお、この補助金制度を利用する前に老朽危険家屋解体撤去補助金制度や木造住宅耐震改修費補助金、木造住宅シェルター整備費補助金を利用した場合は対象外となる可能性があります。
そのためどの補助金の利用が最適なのか慎重に判断する必要があるでしょう。
旧耐震で耐震診断の結果「倒壊する可能性が高い」と判定された場合、耐震性や耐久性、省エネ性が高い家屋に建て替えするための費用を補助金で一部賄うことができます。
この制度は「建て替え費補助金」という名目で各自治体から公表されており、当該建築物の保有者もしくは所有者の2親等以内の親族が居住することが条件です。
工事に対する補助金の23%相当、最大60万円の補助を受けることができることから、空き家を建て替えして居住を検討している人におすすめの制度といえるでしょう。
ただし自治体によっては空き家があるエリアによっては利用できないケースを定めており、土砂災害特別警戒区域や街づくり計画外に指定されるエリアは対象外になることもあるためチェックが必要です。
アスベストは健康被害を引き起こす可能性があるため住宅に使用することは禁止されていますが、法律が施行される平成18年よりも前に建築された空き家はアスベストが含有している可能性があります。
そのため築年数が古い空き家が倒壊するとアスベストが飛散するおそれがあり、近隣住民の健康被害が懸念されます。
そこで国や自治体からはアスベストの調査と除去について支援事業が公開されており、吹付けアスベストもしくはアスベスト含有吹付けロックウールの除去や囲い込み、封じ込めが対象の工事です。
補助率はどの自治体でもおおむね工事の50%になるようです。
【参考サイト：アスベスト全面禁止-厚生労働省】
「地盤からの高さが1m以上」もしくは「コンクリートブロック、レンガ、大谷石等の組積造の塀」を撤去する場合に利用できる補助金制度があり、ブロック塀等撤去費補助金制度と呼ばれています。
この制度はブロック塀が面している道路や通路によって補助金額と補助率が異なり、次のようになります。
| 道路・通路 | 補助率 | 補助金額の上限 |
|---|---|---|
| 公共施設の敷地・道路に面するもの | 2分の1 | 10万円（5,000円/㎡） |
| 通学路 | 4分の3 | 15万円（7,000円/㎡） |
なおこの支援制度を利用するためには必ず工事着手前に決められた形式で交付申請の手続きを行い、完了後に申請者は実績報告書を提出しなければなりません。
万が一工事を先に実施しまうと補助金を受けられなくなってしまうため、注意しましょう。
空き家をリフォーム工事することで倒壊の可能性を少なくできることから、減災を目的として自治体から補助や助成金を受け取ることができます。
たとえば大阪市や坂戸市、千葉県一宮町では次のような助成金制度が公開されています。
大阪府大阪市
空家利活用改修補助制度
空家の利活用に向けた良質なストックの形成を促進するため、空家の改修前に劣化状況等を確認するインスペクションや改修工事、または非営利団体等による地域まちづくり利用するための改修に対して補助を行う制度。
工事の内容によって補助金額と補助率は異なり、補助率は2分の1から11分の10、補助金額は3〜300万円となる。
制度を利用するためには次の条件を全て満たす必要がある。
市内にある平成12年5月31日以前に建築された住宅（戸建又は長屋建）であること
不動産市場に賃貸用又は売却用として流通しておらず、3か月以上空家であること
改修により一定の耐震性能を確保すること、又は耐震性能を有すること
利活用事例として、大阪市が情報発信することに了承できること
売却を前提としたものでないこと
埼玉県坂戸市
空き家改修工事等補助金制度
空き家の有効活用を図るため、改修工事と家財処分に対して費用の一部を補助する制度。
改修工事の補助金最大額は40万円、家財処分は10万円となっており、補助率はともに2分の1となっている。
ただし「居住の用に供する部分以外の改修工事等に要する経費」、「設計費及び法令に基づく申請等に係る手数料」、「浄化槽の設置、撤去等に要する経費」といった経費を含めることはできない。
この制度を利用するためには以下の条件を全て満たす必要がある。
【建物の条件】
市内の一戸建ての住宅であるもの
補助金の交付申請時において概ね1年以上居住その他の使用がなされていないもの
建築基準法等の法令の規定に適合しているもの
昭和56年6月1日以後に着工されたもの（昭和56年5月31日以前に着工されたものでも、地震に対して安全な構造であると判断できるものは対象）
【申請者の条件】
申請者が当該物件に5年以上居住すること（※自己居住用が対象）
市税の滞納がないこと
暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6項に規定する暴力団員ではないこと
坂戸市暴力団排除条例第3条第2項に規定する暴力団関係者ではないこと
千葉県
一宮町
空き家リフォーム補助金
空き家の増加を防ぎ町の良好な生活環境を保全するとともに住宅として供給し、移住定住促進と地域の活性化に資することを目的とした制度。
補助率は10%となっており、補助金額の上限は20万円となっている。
補助対象工事と申請者の条件は次の通り。
【補助対象工事】
建物の屋根、内外装の改修工事
居室、浴室、玄関、台所及びトイレ等の改修工事
【申請者の条件】
自ら居住するために補助対象住宅を新たに取得、居住し、住民基本台帳に記録されていること。または実績報告をする日までに当該補助対象住宅に居し、住民基本台帳に記録されていること。
当該補助対象住宅に係る売買契約を締結した日から1年以内に補助対象工事を実施すること
世帯全員が市区町村民税（国民健康保険税等を含む）その他市区町村に納付すべき使用料等の滞納がないこと。
当該年度の2月末までにリフォーム工事が完了し、実績報告書を提出すること。
当該リフォーム工事について、過去に一宮町で実施している他の制度による補助金、助成金又は保険給付金やこの要綱による補助金の交付を受けたことがないこと
補助金交付確定日から10年以上継続して、補助対象住宅に居住すること。ただし、火災、地震等やむえを得ない事情により居住できなくなった場合は、この限りでない。
空き家を取得し定住してもらうことで人口が増え、地域の活性化に繋がります。
そのため自治体によっては空き家取得について補助金が公開されていることもあります。
補助率は補助金の上限については自治体によって異なりますが、おおむね空き家取得の2分の1が補助率となり、30万円が上限となるようです。
なお、この制度を利用するためにはどの自治体にも条件が設定されており、以下の条件であることが多いです。
低額所得者や高齢者、障害者、子育て世帯など住宅の確保に配慮を要する方が住めるよう空き家を改修する場合、「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」に規定された補助金を受けることができます。
補助率は3分の1で補助金額の上限は50万円となっており、制度利用の条件はそれぞれ次のようになります。
空き家の増加を食い止めるために国や自治体は空き家対策として補助金制度を公開しており、空き家の所有者が有効活用の促進や家屋の解体を検討しやすいよう斡旋しています。
これらの制度を利用することで費用を抑えることができるため積極的に利用すべきですが、自治体によって条件や工事内容、補助率、補助金額が異なるため注意が必要です。
そのためまずは空き家がある地域の自治体に相談し、どのような制度を利用できるかチェックすることがポイントといえるでしょう。
空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
公式LINEからも情報を発信していますので、空き家の購入を検討している方はぜひご登録ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
東京都の地価は年々上昇しており、世界でもTOP20に入るようになりました。
特に港区や千代田区は群を抜いて高く、2024年の地価公示価格では512万円/平米を超えるエリアもあります。
そのため東京で中古一戸建てを購入するためには多くの費用が必要といえますが、その一方で23区以外の市区町村には需要が少ない地域もあり、青海市や奥多摩町、新島村では無償譲渡で空き家を手に入れることも可能です。
このことからも東京といっても場所によっては田舎があり、安い価格で売買されていることも知っておくべきでしょう。
この記事では東京にある居住用の戸建を無償もしくは格安で入手するための方法と注意点について、解説します。
中古住宅の物件情報をスムーズに収集できるおすすめのサイトも紹介しますので、東京で一戸建てを購入したい人は参考にしてください。
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空き家の無償譲渡とは売買代金が0円で取引することであり、所有者は無償であってもメリットがある売却になることが多いです。
これらの物件情報は一般的な不動産ポータルサイトでは公開されにくく、空き家専門のポータルサイトで確認することができます。
こうした物件は郊外だけでなく都心でも公開されていることから、購入検討しているエリアに無償譲渡の物件がないかチェックしてみましょう。
東京は不動産の資産価値が高いことで有名ですが、23区以外であれば比較的安く不動産を取得することができ、無料で取得できる可能性もあります。
また郊外にある不動産は土地面積も建物面積も大きいためゆったりした暮らしを実現することができ、空き家購入について補助金を利用できる自治体もあります。
このことからも、東京に移住する際には郊外の物件も調べておくことも大切です。
空き家を無料で手放すことは売主にとってデメリットしかないように思えますが、実際にはメリットもあります。
自己利用する予定がなく賃貸などの活用もしない空き家は固定資産税だけがかかってしまい、負債となってしまいます。
このような状態の空き家であれば売却してしまう方がメリットがあるため、0円でもいいから引き取ってもらいたいと考える売主もいるでしょう。
しかし、「相場よりも安い価格」ではなく「0円」で売却される物件には理由があることが多く、代表的な理由として「需要の少ない地域にある」という点と「物件自体に問題がある」という点があります。
この章で詳しくこれらの理由について解説しますので、参考にしてください。
不動産を高値で売却したり早期売却するためには「立地」が重要であり、需要が高いエリアであれば高く売ることも早く売ることも可能です。
しかし過疎地域や駅まで徒歩ではいけない場所に空き家がある場合売れ残ってしまうことも多く、その間建物は劣化し続けてしまいさらに資産価値は下がってしまいます。
場合によっては倒壊や火災のリスクを抱えることになってしまいますが、家屋が劣悪な状態になってしまうと自治体から「特定空き家」に認定されてしまいます。
特定空き家とは平成26年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって定められた適切な管理がされていない空き家のことで、自治体は所有者に対して管理の命令や固定資産税の優遇措置撤廃、強制解体などの執行をすることができます。
このことからも、売れない空き家は価格を0円にしてでも早期に売却しなければならないケースもあるといえるでしょう。
これ以外にも空き家を所有している間固定資産税の支払いや草むしりなどの工数がかかってしまうという点も、無償譲渡する大きな理由となっています。
土地に接道している前面道路が狭かったり築年数が古い建物といった物件は人気がないため立地が良くても売れ残ることがあり、特に前面道路や間口が狭い物件は生活のしやすさに影響がでてしまうばかりか再建築ができない可能性もあります。
また事件や事故が発生した事故物件に住むことに抵抗を感じる人は多く、近隣住民からの評判が気になるため購入を躊躇する買主もいます。
このような物件は居住用として公開しても検討から除外されることが多いですが、収益物件として購入検討する投資家でも見送ることが少なくありません。
そのため、問題がある物件は無償でも譲渡した方が売主にとって得になるケースもあるといえるでしょう。
なお、売れにくい物件をなるべく早く処分したい場合は仲介よりも「買取」がおすすめです。
買取は不動産会社が物件を公開して買主を探すのではなく不動産会社が直接買主となるため、買取価格に合意した時点で売買契約に進むことができます。
さらに仲介手数料の支払いや不用品の処分、確定測量などは全て不要で引渡しできるという特徴があり、手間をかけずに空き家を売却したい人に向いています。
この章では東京で無償譲渡の空き家を探す際の注意点について、解説します。
「無償譲渡」とはあくまでも売買代金が0円であって、手続きに関する全ての費用がかからないわけではありません。
また売主と直接取引することで諸費用を軽減することは可能ですが、大きなトラブルが発生する可能性もあるというリスクを抱えることになります。
このように、空き家の無償譲渡には注意点があることを確認しておきましょう。
不動産の無償譲渡は売却代金がかかりませんが、譲渡契約書の作成費用や登記するための登録免許税、譲渡に対する贈与税、不動産会社へ支払う仲介手数料はかかります。
さらに無償譲渡の物件は担保設定できないことが多く、その場合は住宅ローンの融資がおりません。
そのため諸費用を現金で用意することになることになり、注意点といえるでしょう。
次の章からは代表的な諸費用を紹介します。
不動産をタダで受け取ることは「譲渡」に該当するため、譲渡契約書を作成する必要があります。
この書類は不動産のプロでなくても作成することはできますが空き家に関する「約束事」をすべて盛り込む必要があり、譲渡契約書の作成に慣れていなければ重要な項目が漏れてしまう可能性があります。
そのため譲渡契約書の作成は一般的にプロに頼むことが多く、作成費用については売主と買主のどちらが負担するのかを決める必要があるでしょう。
なお契約書の種類によっては印紙を貼付する必要があり印紙代がかかりますが、無償譲渡の場合では200円の印紙を用意する必要があることもポイントです。
【参考サイト：土地売買契約書｜国税庁】
無償譲渡の場合であっても固定資産税の支払いが発生している場合、評価額×0.2%の登録免許税がかかります。
また、この費用は司法書士の報酬と合わせて支払うのが一般的であるため、司法書士の費用も併せてチェックしましょう。
【参考サイト：国税庁 登録免許税の税額表】
不動産会社に支払う仲介手数料ですが、売買代金に合わせて次のような計算式を報酬額として支払います。
売買代金が200万円以下：売買代金×5%＋消費税
売買代金が200万円を超え400万円以下：売買代金×4%＋2万円＋消費税
売買代金が400万円を超える場合：売買代金×3%＋6万円＋消費税
つまり無償譲渡であれば仲介手数料の支払いが発生しないことになりますが、宅建業法の報酬規程には次のような定めがあります。
低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できる（30万円の1.1倍が上限）
このように無償譲渡であっても33万円の仲介手数料を請求される可能性があるため、注意が必要です。
【参考サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】
空き家を0円で取得するということは売主から「贈与」されていることになり、評価額に応じた贈与税を支払うことになります。
また評価額は売買金額ではなく固定資産税の算出に使用する評価額を使って計算することになり、国税庁から公開されている以下の速算表によって事前にチェックすることができます。
たとえば売買代金が0円であっても固定資産税評価額が200万円だった場合、20万円の贈与税を支払わなければなりません。
さらに贈与税については確定申告によって税額を確定する必要があり、確定申告を忘れてしまうと払う意思があっても追徴課税を受けてしまうこともあり得ます。
そのため、無償譲渡を受ける場合は確定申告が必要になるかを調べておくことが大切だといえるでしょう。
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | － |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
【参考サイト：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁】
仲介手数料を削減する方法として売主と買主が直接取引する方法がありますが、この方法はトラブルが起きやすいためおすすめできません。
なぜなら不動産のプロが介入しない取引は民法上や宅建業法上の違反が起きることが多く、売却に必要なステップが抜けてしまうことも少なくありません。
たとえば無償譲渡を受けた家屋が引渡後に雨漏りやシロアリ被害が発生していることに買主が気付いた場合、修繕責任はどちらが負うべきかで揉めることがあります。
さらに地中から井戸が見つかったり隣地の塀が越境している場合は事前に取り決めしていなければトラブルに発展しやすく、裁判になるケースも少なくありません。
これ以外にも司法書士や土地家屋調査士などの手配や固定資産税等の精算金計算などを全て当事者が行わなければならないことから、不動産の売買は仲介手数料がかかっても不動産会社に仲介を依頼することがポイントとなります。
ただし、空き家専門の買取業者が直接買取する場合は不動産のプロである買取業者が家屋を修繕しトラブルを解決してくれることから、リスクの少ない取引を希望する人は買取を選びましょう。
東京都で無償譲渡の条件や格安の物件が公開されているエリアもありますが、大部分は高額の不動産となっています。
そのため効率よく探す方法を押さえておく必要があるでしょう。
この章では安い空き家を探す代表的な方法として「空き家バンク」と「空き家マッチングサイト」「空き家ポータルサイト」を紹介します。
東京でなるべく安い空き家を買いたい人は、参考にしてください。
空き家バンクは国もしくは各自治体と不動産会社が共同で運営しているデータベースとなっており、空き家の増加を抑制するために取引を促進することを目的としています。
このシステムは売主と買主が直接取引することができるためスピーディーに空き家を処分できるというメリットがあり、多くの空き家所有者が利用しています。
物件によっては多くの写真が公開されているため購入の判断がしやすいという特徴があり、不動産購入に慣れていない投資の初心者でも安心して利用できるシステムといえるでしょう。
空き家バンクの運営元は国もしくは各自治体ですが空き家マッチングサイトは一般企業が運営しており、さらに物件の所有者が直接情報をアップロードするため個人間取引も可能です。
また物件によっては買付優先順だけでなく抽選方式や入札方式など購入するための方式が異なることから、候補の物件が見つかれば詳細をチェックすることをおすすめします。
代表的な空き家マッチングサイトは次のようになります。
| 代表的な空き家マッチングサイト | 特徴 |
|---|---|
| 空き家ゲートウェイ | 価格が100万円以下物件を数多く公開しているサイトのため、低予算で購入できる物件だけに限定して物件探しが可能。 HPも明るくてスマートフォンでも操作がしやすく、隙間時間に物件収集したい人に向いている。 成約の流れや質問コーナーも設置されているため空き家購入に必要な情報を全て確認できるという特徴もある。 |
| みんなの0円物件 | 無償譲渡物件が数多く掲載されており、海外の投資家も注目している。 中には立地が良い物件もあることから、民泊ビジネスに向いている戸建を0円で購入することも可能。 ただし諸費用はかかるため注意が必要。 |
| 家いちば | 家いちばのトップページには売主が投稿した多くの物件が公開されており、手放す理由などを確認しながら購入の検討を進めることができる。 実際にサイトを利用して購入した人の口コミもアップされているため、利用する際には事前にチェックしておくことがポイントとなる。 これ以外にも空き家購入に関連する「悩み相談コーナー」も設置されていることから、空き家のリスクを避けるための予備知識を習得することも可能。 |
空き家ポータルサイトは「売りたい売主」と「買いたい買主」が円滑に情報交換できるインターネット上のプラットフォームのことで、各自治体も「〇〇空き家ポータルサイト」という名前で公開しています。
その中でも空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や地方に空き家を買って移住したい人に向いており、日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
これまでの取引経験から物件のリスクについて客観的に分析・評価しお伝えしているため、初めて空き家を売却したり購入する人でも安心して取引することができます。
都内で不動産を所有することは都市部までアクセスしやすいだけでなく、資産価値の高い有形財産を持つことができます。
このようなメリットがあることからなるべく安い空き家を東京で探す人は多いですが、そもそも東京は物価が高く安い不動産を見つけることは難しいです。
特に無償譲渡の空き家は郊外でも少ないことから、スピーディに見つけるためには効率よく探す方法を知っておく必要があるでしょう。
空家ベースは空き家を売りたい人と買いたい人のどちらにも有益な不動産情報を公開しており、不動産売買が初めての人でもスムーズに取引することができます。
Googleの口コミも4.9と高評価をいただいていることから、空き家の売却と購入を検討している人は一度空家ベースにお問い合わせください。
公式LINEでは未公開物件の配信サービスも行っています。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
空き家活用の代表的な方法として民泊があり、空き家対策として推奨している自治体も多いです。
そのため所有している空き家をリフォームやリノベーションして民泊事業を行う所有者も増加しており、さらに民泊ビジネスのために空き家バンクで物件を探して購入する投資家もいます。
このように使用していない建物を有効活用する上で民泊ビジネスは人気の方法ですが、2018年に旅館業が改正されて施行された民泊新法によって住宅を民泊として運営するには様々な条件や届出が必要となりました。
そのため所有した不動産を宿泊施設として管理するためには多くのステップと知識を知っておく必要があるでしょう。
この記事では空き家を民泊ビジネスとして利用するための必要な手続きと制限、メリット・デメリットについて解説します。
この記事で分かること
空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
公式LINEからも情報を発信していますので、空き家の購入を検討している方はぜひご登録ください。
団塊の世代が住宅を購入し日本の着工棟数は多く増加しましたが、その後人口が減少し結果的に空き家が増加することになりました。
これにより管理できていない空き家が倒壊したり火災の原因になるなどのトラブルが発生するようになり、近隣住民がリスクを負うケースも少なくありません。
この章では日本の空き家事情について解説しますので、これから民泊を検討する人は参考にしてください。
総務省統計局が公開したデータによると全国の空き家の数は住宅全体の13.8％にあたる900万戸となり、前回の調査から51万戸増加したとのことです。
この数字は過去最多で東京や大阪、神奈川県など人口が多い都市部の増加が目立ちましたが空き家の割合は地方が高く、和歌山県や徳島県、山梨県、鹿児島県は20%を超えました。
2033年頃には空き家数が2,150万戸となり、全体の30%以上が空き家になると言われています。
このような問題を解決するために各自治体は特定空き家の認定や家屋の解体に対する補助金制度を推進していますが、人口減少と過疎化の影響は大きく今後も空き家は増加する見込みです。
空き家が増える理由として「空き家活用や土地活用しても管理できない」という点や「売却や処分するのに費用がかかる」という点があります。
築年数が古い建物は設備や躯体が老朽化している可能性が高く、住める状態にするためにはリフォームやリノベーションをする必要があります。
また所有している空き家が遠方にある場合は自己活用できないため売却や家屋解体することがおすすめですが、買い手が見つからなければ売却することができず解体にも費用がかかります。
このように所有者にとって活用方法がない空き家は放置される傾向にあり、さらに住宅の需要低下によって売りたくても売れないという状況が空き家増加に拍車をかけています。
空き家増加に歯止めをかけるため、国土交通省は「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し、この法律によって空き家を特定空き家として認定することで自治体は空き家の所有者に対し、勧告や命令が可能となりました。
適切に管理されていない空き家の所有者に管理の指導や勧告をすることで危険な空き家を減らすことが目的ですが、所有者が改善しない場合は固定資産税の優遇措置が撤廃されることもあります。
場合によっては家屋の強制解体を行政代執行によって実施されるケースもあるため、管理できないからといって空き家を放置することは大きなリスクを伴うことになるでしょう。
こうしたリスクを排除するためにも建物を宿泊客に提供するビジネスは有効であり、民泊事業について自治体に相談する所有者も増えています。
民泊について定義はないものの、国土交通省は民泊について「住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅等）の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指す」としています。
引用元：国土交通省｜はじめに「民泊」とは
つまり所有している不動産を宿泊目的で宿泊者に提供した時点で、民泊とみなされるようです。
しかしプロの管理業者が運営しない民泊事業は地域のルールに違反したり外国人の宿泊者や観光客とトラブルになるなどの問題が発生しかねないことから、「旅館業法の許可」か「国家戦略特区法（特区民泊）の認定」もしくは「住宅宿泊事業法の届出」が必要となっています。
この章では上記の制度について、詳しく紹介します。
| 旅館業法 （簡易宿所） |
国家戦略特区法 （特区民泊に係る部分） |
住宅宿泊事業法 | |
|---|---|---|---|
| 所管省庁 | 厚生労働省 | 内閣府 | 国土交通省 厚生労働省 観光庁 |
| 許認可等 | 許可 | 認定 | 届出 |
| 住専地域での営業 | 不可 | 可能 | 可能 |
| 営業日数の制限 | 制限なし | 2泊3日以上の滞在が条件 | 年間提供日数 180日以内 |
| 宿泊者名簿の作成・ 保存義務 |
あり | あり | あり |
| 玄関帳場の設置義務 | なし | なし | なし |
| 最低床面積、 最低床面積の確保 |
33㎡ | 原則25㎡以上/室 | 3.3㎡/人 |
| 必要な衛生措置 | 換気、採光、照明、 防湿、清潔等 |
換気、採光、照明、 防湿、清潔等の措置、 使用の開始時に清潔な居室の提供 |
換気、除湿、 清潔等の措置、定期的な清掃等 |
| 非常用照明等の 安全確保の措置義務 |
あり | あり | あり |
| 消防用設備等の設置 | あり | あり | あり |
| 近隣住民との トラブル防止措置 |
不要 | 必要 | 必要 |
| 不在時の管理業者 への委託業務 |
規定なし | 規定なし | 規程あり |
引用元：国土交通省
旅館業は厚生労働省によって「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、許可を得ることで営業することが可能です。
営業日数に制限がないためもっとも収益化しやすい民泊形態にすることができ、本格的な賃貸経営をしたい人に向いている制度といえるでしょう。
ただし最低床面積が33㎡と広いため、初期費用が他の制度よりも高くなる可能性があります。
国家戦略特別区域は東京都大田区や大阪府の一部地域が対象となっており、この地域で民泊することは特例として認められています。
「国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例」と呼ばれる制度は民泊を利用する外国人に向けて外国語の案内や説明を提供することを義務付けており、他のエリアよりも施設の準備物が異なる傾向にあります。
また国際的なイベントなどが発生すると立ち入り調査や指導の内容が変わることがあり、たとえばAPECや万博などが開催される時期になると外国語が堪能なスタッフの配置を指示されることもあるようです。
さらに、これらの指示は案件によって異なるため窓口に問い合わせしても「ケースバイケースです」という回答になることも少なくありません。
このことからも、特区民泊は比較的運営が難しいという特徴があります。
平成29年6月に成立された住宅民泊事業法は安全面・衛生面の確保や地域ルールの順守を目的とした法律となっており、観光旅客の宿泊ニーズが多様化することで問題が発生することを抑制する目的があります。
この法律を利用して民泊運営するためには届出をする必要がありますが、届出には「住宅宿泊事業者」「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」を明記することになります。
それぞれ次のような役割が義務付けられているため、事前に内容をチェックしておきましょう。
| 住宅宿泊事業者 | 宿泊者に住宅を提供し住宅宿泊仲介業者に物件情報を提供する。 また不在型の場合は住宅宿泊管理業者へ管理の委託をする。 活動するためには都道府県知事への届出が必要。 |
|---|
空き家を使った民泊ビジネスは定期的に清掃やメンテナンスをする必要があるため、しっかり管理された建物となります。
そのため自己利用も売却もするつもりがない空き家であれば民泊として公開することがおすすめですが、これ以外にも民泊ビジネスにはメリットがあります。
空き家で民泊ビジネスをするメリット
この章では民泊ビジネスのメリットについて詳しく解説します。
民泊は宿泊客に宿泊を提供し、宿泊料をもらうビジネスです。
つまり、これまで固定資産税等の支払いなど支出しかなかった空き家を「収益を生み出す不労所得」にすることができ、大きなメリットとなります。
また収益が安定すると修繕費用や税金の支払いを全て収益から支払うことができ、民泊を複数所有することで所得を増加させることも可能です。
このように民泊ビジネスには「副業」としても優秀な側面があるといえます。
空き家が多い地域は過疎化が進む傾向にあり、町の魅力も減ってしまいます。
そこで地元や好きな地域を活性化させるために空き家を民泊として再生させ、地方創生の足掛かりにする人もいます。
こうした目的での民泊ビジネスは自治体によっては補助金がでることもあり、初期費用を抑えられるケースもあります。
収益性の高い民泊ビジネスは収益物件としても価値が高いといえますが、届出や許可の内容によっては民泊事業を丸ごと売却することも可能です。
この方法は定期的な収益を得ることはできなくなる一方で、一度にまとまった利益を手に入れることができるというメリットがあります。
そのため空き家を民泊として活用するだけでなく、将来売却することも踏まえた収益計画を立てる場合は利用する制度から検討する必要があるといえるでしょう。
空き家を使った民泊ビジネスは多くのメリットがありますが、デメリットもあるため注意が必要です。
この章では空き家で民泊ビジネスをする際のデメリットについて解説しますので、メリットと合わせて確認してください。
空き家で民泊ビジネスをするデメリット
不特定多数の人が住む民泊は何度も利用している内に汚れたり設備が破損することがあり、その度に清掃や修繕しなければならないという点がデメリットです。
民泊は衛生面について規定が設けられており、汚いまま放置していると事業停止の命令を受けることもあり得ます。
そのため民泊は常にキレイな状態を維持し設備のチェックが必要となりますが、外国人観光客などは文化の違いから悪気なく部屋を汚したり設備を壊したりすることがあります。
このようなデメリットは民泊事業の収益性を大きく下げる可能性があるため、注意点といえるでしょう。
空き家の状態が悪ければリフォームやリノベーションを実施する必要があり、初期費用がかかってしまいます。
たとえばキッチンやバスルーム、トイレ、洗面台といった水回りを修繕すると100〜150万円ほど費用がかかることになります。
こうした費用は収益がプラスに転じる時期を大幅に遅らせることになることから、大きなデメリットといえるでしょう。
空き家を民泊施設として扱うためには国土交通省によって定められた規程をクリアする必要があり、設備と住環境についてそれぞれ異なる規程があります。
この章では国都交通省が公開しているminpakuで定められている条件について、解説します。
民泊事業を行うには「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」を設置し届出する必要がありますが、これらは全ての建物に独立して設置する必要はなく、同じ敷地内で各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能であれば複数棟を一つの住宅として届けることが可能です。
つまり、建物1棟につき条件を満たす設備が全て必要というわけではないことが分かります。
ただし公衆便所や銭湯などを設備として扱うことは禁止されています。
民泊を営む家屋は「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」か「入居者の募集が行われている家屋」、「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」という条件のいずれかを満たす必要があります。
特定の人が住んでいる家屋や年に1回以上の使用履歴がある家屋であれば条件を満たすことができ、さらに住宅宿泊事業を営んでいる期間中に分譲（売却）又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋でも可能です。
社員寮として入居希望社員の募集が行われている家屋や入居対象者を限定した募集がされている家屋であっても条件を満たすことができますが、入居者募集の意図がないことが明らかな募集をした場合は認可がおりないケースもあります。
空き家を民泊施設として活用するためには必要な手順がありますが、「旅館業法の許可」、「特区民泊の認定」、「住宅宿泊事業法の届出」のどれを選ぶのかで内容が異なります。
この章で詳しく解説しますので、それぞれのポイントをチェックしましょう。
旅館業法の許可や住宅宿泊事業法の届出を受けるためには次の書類が必要です。
なお、特区民泊の認定については東京都大田区と大阪府で必要書類が異なる上に担当者から説明を受ける必要があるため、詳しくは直接自治体にお問い合わせください。
上記の書類を全て準備できれば行政に提出し、施設によっては立ち入り検査を受けます。
書類や必要設備の不備があると運営開始のタイミングが遅れてしまうため、内容に間違いがないことをしっかり確認しましょう。
許認可は大体1か月ほどでおります。
許認可がおりれば民泊仲介サイトに登録し、宿泊客の予約を待ちます。
民泊仲介サイトはそれぞれ特徴が異なるため、複数サイトに登録するのがおすすめです。
空き家を放置していると大きなリスクを抱えることになりますが、民泊として有効活用することで収益を生み出す「財産」となります。
そのため国も自治体も活用していない空き家を民泊ビジネスとして推奨していますが、注意点があることも知っておきましょう。
この章では空き家を民泊として活用する場合の注意点について、解説します。
多くの自治体が推奨する民泊ビジネスですが、市区町村によっては民泊を制限しているケースもあります。
特に重要文化財が多くある地域は観光客が文化財を損傷させないよう注視しており、そもそも民泊を推奨していないこともあります。
そのため民泊ビジネスを始める際には必ず市区町村のルールを確認し、地域住民とトラブルにならない方法でスタートすることをおすすめします。
民泊には家主が居住している「家主居住型」と不在の「家主不在型」があり、空き家の多くは家主不在型です。
この場合は住宅宿泊管理業者の委託が必須となるため管理委託料がランニングコストとして発生してしまいます。
このことからも家主不在型の形態で民泊事業を運営するのであれば、管理委託料を踏まえた収益計画を立てる必要があるといえるでしょう。
民泊によって20万円を超える収益を得た場合は不動産所得か雑所得の確定申告が必要となり、必要書類や記入方法が分からず手間取ってしまう人も多いです。
このような失敗を避けるためにも収益をチェックし、確定申告が必要と分かればなるべく早い段階で準備を進めることが大切です。
民泊ビジネスは収益の安定性が高い物の、必ず儲かるわけではありません。
たとえば円高によって外国人観光客が減少したり民泊ビジネスをしているエリアの人気がなくなると宿泊客が減り、収益は悪化します。
また空き家を取得してリフォームやリノベーションを行った場合は初期費用が高くなり、投資ローンや管理委託料はランニングコストを圧迫します。
このことからも民泊ビジネスは元本割れのリスクを含んでいることが分かり、注意点といえるでしょう。
空き家を民泊として活用することは倒壊や火災のリスクを下げ、利益を生み出すという意味で非常に効果的な方法といえます。
そのため多くの空き家所有者が民泊ビジネスを運営しており、人気エリアではわざわざ空き家を購入する投資家もいます。
その一方で空き家を民泊として活用することにはデメリットと注意点があり、さらに手続きと法律についても知っておく必要があります。
このことからも空き家を使った民泊ビジネスを始める際には、事前準備と情報収集が大切だといえるでしょう。
参考：
空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
公式LINEからも情報を発信していますので、空き家の購入を検討している方はぜひご登録ください。
空き家の売却を検討している方はこちらからご相談いただけます。
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空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
空家を活用するためには希望者が物件を検索しやすい仕組みが大切であることから、自治体や多くの企業が所有者と買い手を繋ぐマッチングサイトを運営しています。
空き家活用を希望する人はこうしたマッチング制度やマッチング事業に希望の条件を登録することで物件情報を入手することができ、スピーディーに取引することが可能です。 また地域によっては自治体から補助金がでるケースもあります。
その一方で、空き家マッチングサービスには「手間がかかる」「トラブルになりやすい」といった注意点もあります。
この記事ではこうした空き家マッチングサービスを利用する際のメリットとデメリットについて解説します。
空き家マッチングを利用するためにはどのようなサービスであるのかを理解しておく必要があります。
この章では空き家マッチングの概要について、解説します。
老朽化した空き家を放置していると倒壊や火災のリスクを抱えることになりますが、このような空き家は年々増加しています。こうした問題を解決するために、「空き家を手放したい人と活用したい人をマッチング」するのが空き家マッチングサービスです。
売主が所有している物件の概要や画像などの情報を自分で掲載し、空き家の購入を希望したい人と直接やりとりをすることで効率よく空き家の取引ができる仕組みとなっています。
またサイトによってはトップページで物件を検索し物件情報をPDFでダウンロードできたり電話でサポートを受けられるという特徴があり、空き家を流通させる上で有効なサービスとして注目されています。
空き家マッチングサイトとよく似た仕組みで「空き家バンク」がありますが、運営している団体と内容が異なります。
この章ではそれぞれの特徴について解説します。
空き家バンクは一般企業ではなく各自治体が運営しています。空き家物件の情報を自治体が運営するWebページなどで発信する仕組みです。
売買や契約などのやり取りは空き家の持ち主と、購入を希望する当事者同士が直接行うか、自治体と提携している不動産会社が担当します。
当事者同士でやり取りが完了する場合は仲介手数料はかかりません。不安な場合は物件購入に関する交渉などを不動産会社に任せることが可能ですが、その場合には仲介手数料がかかります。
自治体が運営しているため、売主にとっては積極的な営業などは期待できないのがデメリットです。
空き家バンクは自治体が運営しているのに対し、空き家マッチングサイトは一般企業が運営しています。
多くは売主と買い手が直接売買するため、仲介手数料がかかりません。
サイトによって、100円・100万円均一の安い物件に特化したものや、入札形式のものなど特徴があります。おすすめのサイトは後述しますので参考にしてください。
不動産売買は専門的な取引ですので不安を感じる場合もあるでしょう。サービスによっては契約書や取引の流れなどについてサポートを受けられるものもあります。ただし費用がかかる場合もあるため、事前に確認が必要です。
この章では空き家マッチングサイトを利用する際のメリットについて解説します。
これから空き家の購入を検討している人は、参考にしてください。
不動産会社を介さず直接売主と交渉できる空き家マッチングサイトは、売主と条件が合意すればどのような契約内容での取引も可能です。
また仲介手数料もかからないケースがほとんどのため、初期費用を抑えられるという点もメリットといえます。
そのため空き家を購入してリフォームし、賃貸にだすことを検討している投資家に人気です。
空き家マッチングサイトは所有者が自由に掲載して物件情報を公開するため、不動産会社が把握していない物件も数多く登録されています。
こうした仕組みによって買い手は掘り出し物件を見つけることもできることから、定期的に空き家マッチングサイトを閲覧する人も多いです。
空き家の購入を検討することで様々な知識を習得することができ、その結果不動産投資に関連する知識を増やすことができます。
つまり空き家マッチングサイトには投資に関する情報が多く詰め込まれているといえ、不動産投資に関するノウハウや流れを知りたい人におすすめです。
このことからもこれから不動産投資をスタートする人にとってもメリットが大きく、おすすめのサイトです。
空き家マッチングサイトにはメリットだけでなくデメリットもあるため、注意が必要です。
この章では空き家マッチングサイトのデメリットについて解説しますので、前述したメリットと合わせて参考にしてください。
不動産会社が仲介せず売主と直接やり取りすることになるため、売主によってはやり取りに手間と時間がかかってしまうというデメリットがあります。
そのため良い物件を見つけたとしても買えるのかどうかが分からず、物件購入の計画が遅れてしまうこともあります。
空き家マッチングサイトは売主と買い手が直接取引することになりますが、宅建業者である不動産会社が仲介していない不動産売買は宅地建物取引業違反になることもあり、注意が必要です。
また法律違反していない場合でも当事者間で行き違いや勘違いがあり、その結果トラブルが発生し契約が破棄となる可能性もゼロではありません。
このように、不動産のプロが介入しないことでトラブルが起きやすいという点はデメリットです。
不動産のプロがいないことで、契約不適合責任の有無や契約の解除条件、司法書士などの手配についてアドバイスを受けることができません。
また、空き家には空き家特有のリスクがあります。建物の状態を正しく判断しなければリフォーム・修繕費用の見積もりを誤る可能性がありますし、建築基準法による制限で再建築不可の場合もあります。
このように、空き家を売買することのリスクを正確に把握することができないことは大きなデメリットといえます。
この章では人気の空き家マッチングサイトを紹介します。
みんなの0円物件は0円でもいいから空き家を手放したい人を支援しているサイトで、無償譲渡の物件が数多く登録されています。エリアによっては家屋だけ0円で土地の購入費用がかかる物件もありますが、それでも格安で物件を手に入れることができます。そのため日本だけでなく海外の投資家もチェックしているサイトとなっています。
家いちばのトップページには売主が投稿した多くの物件が公開されており、手放す理由などを確認しながら購入の検討を進めることができます。また実際に家いちばを利用して売買した人の感想もアップされていることから、安心して空き家を購入したい人におすすめです。これ以外にも空き家購入に関連する「悩み相談コーナー」も設置されていることから、空き家を購入した人が注意していたポイントを把握しつつ判断できるという特徴があります。
空き家ゲートウェイの特徴として100万円均一の物件が数多く公開されているという点があり、予算を100万円以下に限定して物件捜索する人に向いている空き家マッチングサイトです。HPも明るく視認性が高いためスマートフォンでも気軽に閲覧することができ、隙間時間に物件収集したい人に向いています。また成約の流れや質問コーナーも設置されているため、空き家購入に必要な情報を全て確認できるサイトといえます。
空き家マッチングサイトは掘り出し物が見つかる可能性があるというメリットがある一方、売主とのやり取りや交渉に手間がかかったり、売買契約や空き家特有のリスクによるトラブルが起きやすいというデメリットがあります。
このようなデメリットが嫌だ、不安だという方には空家ベースがおすすめです。空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。これまで1000件以上の空き家取引に携わる中で、物件の状態、契約状況、法的な制限、リスクなど非常に難しい状況の物件を多数経験してきました。どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
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埼玉県は県庁所在地のさいたま市を中心に発展しており東京へのアクセスも容易であるため利便性が高い県となっていますが、郊外には有効活用されていない平屋や古民家が多くあります。
こうした一戸建てを購入して別荘として空き家活用し田舎暮らしを満喫するライフスタイルがトレンドとなっており、それに伴って空き家を使った賃貸物件も増加しています。
都市部では高額の物件が多いですが、郊外には価格が安い中古住宅も点在しており、中には「空き家差し上げます」、「家タダであげます」、「空き家もらってください」、「空き家譲ります」などの物件を目にすることがあるでしょう。
埼玉県でこのような無料物件を探す方法と合わせて、注意点やリスクについても解説します。
空き家を購入してリフォームして活用することを検討している人は、参考にしてください。
空き家を売却してもよいという人を探すためには空き家の所有者に直談判する方法もありますが、工数がかかる上にトラブルが発生する可能性もあるためおすすめできません。
建物と土地に関する希望の条件をクリアし、安全に売買する際にはこの章で解説するコツを押さえておくべきです。
埼玉県の山間部では戸建に「無料で譲ります」という看板が立っていることも珍しくなく、インターネットでも無償譲渡専門のサイトを見かけることもあります。
このような住宅には以下のようなデメリットがある場合があります。
これ以外にも登記費用や固定資産税はかかってしまいます。
「無料で譲ります」物件であっても、さまざまな費用負担やリスクがあることは知っておきましょう。
安全に空き家を購入するのであれば、空き家専門の販売業者を通じて購入するのがおすすめです。
空き家専門の販売業者は、所有者とコネクションがありやり取りがスムーズであることや、空き家のメリットデメリットを把握しているため最適なアドバイスを受けることが可能だからです。
こうした販売業者を介することで仲介手数料は発生しますが、不動産の取引を一任することでトラブル発生のリスクを大きく下げられます。
埼玉県は山間部が約1/3、平地が約2/3という地形となっており、県庁所在地のさいたま市が最も人口が多く令和5年度で約134万人が暮らしています。
しかし空き家が公開されるエリアは平地やさいたま市以外にも分布しており、各エリアの相場や人気について知っておく必要があります。
この章では埼玉県で空き家が公開されやすいエリアと公開されにくいエリアについて、解説します。
さいたま市は立地が良い代わりに土地が高く、大宮駅付近の坪単価相場は約150〜200万円です。
また埼玉県ではさいたま市以外にも川口市や川越市、所沢市といった大都市があり、どのエリアも坪単価の相場は100万円近くとなっています。
そのため空き家ではなく「古家付き土地」として公開されるケースが多く空き家として検討したとしても初期費用が高額になってしまい、自治体が公開している空き家バンクにもほどんど登録がありません。
空き家を検討する多くの人が「初期投資を抑えたい」という希望を持っていることから、中心都市で希望条件をクリアできる空き家の譲渡は少ないといえます。
秩父市は埼玉県の北西部に位置しており、秩父駅や御花畑駅、西部秩父駅が中心地となっています。
アットホームやSUUMOといった大手ポータルサイトでは500万円以下の物件も確認することができ、初期投資を抑えた空き家購入を目指したい人におすすめのエリアです。
さらに土地面積も比較的広い物件や農地付きの物件も公開されていることから、都会のマンション暮らしではなく田舎暮らしを希望する人に向いています。
ただし所沢市までは西部秩父線で1時間半近くかかるため、ライフインフォメーションが整っているかどうかはチェックすべきといえます。
熊谷市には上野東京ライン熊谷駅だけでなく、近くには上越新幹線の本庄早稲田駅もあるため都市部へのアクセスが非常によく、北本市北本駅まで約30分という立地です。
さらに埼玉工業大学や本庄市の早稲田大学本庄高等学院など教育施設も充実しており埼玉県でも人気のエリアとなっていますが、公開されている空き家の中には1,000万円以下の物件もあり、比較的安く購入することができます。
そのため埼玉県で空き家を探す上で熊谷市を第一希望とする買い手も多いです。
埼玉県の西側にある飯能市にはJR東飯能駅だけでなく西部池袋線飯能駅もあり、約1時間で池袋に到着できるという立地が特徴です。
さらに西武池袋線は東隣の狭山市も経由することから飯能市と狭山市をセットで検討する人も多く、500万円以下の空き家も公開されていることからおすすめです。
また車通勤の場合は入間川の北西側に狭山日高ICがあり、さいたま市へ通勤する人の多くが利用しています。
このことからも、埼玉県の西部地区は立地と価格のバランスが取れたエリアだといえます。
越生町は入間郡の管轄となり、川越比企業地域と呼ばれるエリアにあります。
秩父市と同様に山間部を開発した市となっているため穏やかな景色を楽しむことができ、100万円以下の空き家が公開されることもあります。
その一方で比較的都会の入間市や坂戸市川越市に電車一本でアクセスできるという強みもあり、立地が良い場所で古民家暮らしをしたい人に人気です。
幸手市にある幸手駅から大宮駅までは約1時間となっており、行田市の行田駅から熊谷駅まではわずか5分です。
このように利根地域にあるこの2都市は非常にアクセスが良い場所にありながらも500万円以下の物件が公開されることがあり、空き家捜索を優先的に検討すべきエリアとなっています。
ただし立地が良い割に物件価格が安い理由として市街化区域が狭いという点があり、倉庫や管理されていない小屋といった再建築不可物件も多いため注意が必要です。
埼玉県で空き家をスムーズに購入するためには、空き家に特化したサイトを把握しておくことが重要です。
この章ではおすすめの空き家専門サイトを紹介しますので、参考にしてください。
空家ベースは埼玉県だけでなく全国で空き家の物件検索ができるサイトとなっており、さらに建物の状態を「現状で使用可」や「軽微な修繕で使用可」など初期投資がかからない物件に絞って捜索が可能です。
また問い合わせも電話だけでなくメールやLINEでもできることから、忙しい人や物件情報を効率よく収集したい人におすすめです。
コラムでは不動産投資に必要な知識を公開しているため、多くの空き家購入検討者にご利用いただいています。
埼玉県では空き家を有効活用もしくはスピーディーに売却するための仕組みとして空き家バンクが設置されており、10エリアで空き家が公開されています。
購入購入者は物件の写真や概要を確認し、不動産会社や売主に直接問い合わせすることで物件資料を入手することができます。
また、大手ポータルサイトに登録されていない物件も公開されることがあるため、掘り出し物が見つかる可能性もあるサイトです。
ジモティーは家具や家電といった不用品の譲渡を目的としたサイトですが、一戸建ての情報も公開されています。
また賃料や敷金の相場など投資用目的で購入する人によって有益な情報が記載されている物件もあり、居住用だけでなく投資用の物件を捜索している人も利用しています。
アットホームは登録物件が非常に多く11万件以上の戸建て情報が公開されています。
そのため毎日チェックするサイトとして人気があり、ログインし希望条件の物件が公開されたタイミングでメール通知する機能も人気です。
埼玉県で空き家を探すためには、公開されやすいエリアを知るだけでなく、立地と価格とのバランスを把握しておくことが大切です。
また安く空き家を購入するためには「無料で譲ります」という物件も魅力的ですが、無料譲渡の空き家は落とし穴があることも知っておきましょう。
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