不動産投資は、空き家を活用して事業を始めたい方にとって有力な選択肢の一つですが、投資の成功は物件取得後の出口戦略にかかっています。
この記事では、不動産投資における5つの主要な出口戦略を徹底解説します。
収益物件としての売却や賃貸経営の継続、入居者への売却打診、更地での売却、そして自己居住といった多様な選択肢を紹介します。
また、投資物件を売却する際の7つの重要なタイミングや、出口戦略を失敗させないための4つの重要なポイントも詳しく解説しますので、これから不動産投資に挑戦したい方はぜひ参考にしてください。
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不動産投資では、物件を購入して賃貸収入を得ることが注目されがちですが、最終的にその投資が成功するかどうかは、物件を売却する「出口戦略」によって左右されます。
自己居住用の不動産とは異なり、投資用物件は将来的に売却することを前提としているため、購入時から売却時を見据えた計画が欠かせません。
なぜなら、購入した金額よりも高い価格で売却できて初めて、手数料や借入金利などを差し引いた利益が確定するからです。
もし出口戦略がうまくいかなければ、運用期間中に得た家賃収入などの利益をすべて失い、結果的に損失を被ってしまう可能性さえあります。
特に、空き家を購入して不動産事業を始めたいと考える方は、物件の特性や市場のニーズを考慮し、多様な出口戦略を事前に検討しておくことが、リスクを抑え、利益を最大化するために非常に重要となります。
不動産投資における出口戦略とは、投資した物件を最終的に手放す（売却する）ための具体的な計画のことです。
具体的な計画は、単に「いつか売ればいい」と考えるのではなく、「どのような状況になったら」「どのような方法で」「いくらくらいで売却を目指すのか」といった具体的なシナリオを事前に描いておくことを意味します。
出口戦略を投資する前に立てることが基本であり、購入後に考えるのでは遅すぎると言われています。
なぜなら、物件の立地や構造などは購入後に大きく変えることが難しいため、購入する物件を選ぶ段階から、将来の売却のしやすさや売却価格に影響する要素を考慮する必要があるからです。
特に、空き家を活用した戸建て投資においては、収益物件として賃貸を継続する、リフォームして自己居住用として売却する、建物を解体して更地として売却するなど、物件の状態や地域の需要に合わせた多様な出口戦略を検討できます。
事前に複数の出口戦略をシミュレーションし、それぞれのメリット・デメリットを把握しておくことが、予期せぬ市場の変化や物件の状況の変化に対応し、最終的な投資の成功へと繋がる重要な要因となります。
不動産投資をするうえで、物件を最終的にどのように手放すかを考える出口戦略は、投資の成否を大きく左右する重要な要素です。
特に、空き家を購入して不動産事業に挑戦したいと考える方にとって、限られた資金の中でどのように利益を最大化し、リスクを最小限に抑えるかは、出口戦略によって大きく変わってきます。
ここでは、戸建て投資家をメインターゲットに、代表的な5つの出口戦略パターンを解説し、それぞれのメリットとデメリット、どのような状況で有効なのかを明らかにしていきます。
事前に多様な選択肢を知っておくことで、市場の変化や自身の状況に合わせて柔軟に対応できるようになり、より賢明な不動産投資へと繋げることが可能になります。
不動産投資における最も一般的な出口戦略の一つが、所有している物件をそのまま収益物件として第三者に売却し、投資資金を回収するという方法です。
この戦略は、安定した賃料収入が見込める優良物件であるほど買い手がつきやすく、スムーズな売却が期待できます。
また、入居者がいる状態で売却（オーナーチェンジ）する場合、新たな買い手もすぐに賃料収入を得られるため、売却の際に空室物件にする手続きなどの手間が省けるというメリットがあります。
一方、空室が多い物件や築年数が古くメンテナンスが必要な物件は、買い手にとってリスクが高く感じられるため、売却価格が低くなる可能性があります。
特に、空き家を購入してリフォームした物件の場合、入居状況やリフォームの質が売却価格に大きく影響するため、出口戦略を見据えた賃貸管理が重要となります。
日頃から適切な管理を行い、物件の魅力を維持しておくことが、この出口戦略を成功させるためのポイントとなります。
必ずしも売却だけが不動産投資の出口戦略ではありません。
物件を売却せずに、長期間にわたって賃貸経営を続け、安定した家賃収入を得るというのも一つの有効な戦略です。
この方法の最大のメリットは、定期的な収入が確保できることにあり、特に年金収入の補填や、長期的な資産形成を目指す場合に適しています。
しかし、築年数の経過とともに物件の老朽化が進み、修繕費用が増加する可能性や、周辺の競合物件の出現などにより入居率が低下するリスクも考慮しなければなりません。
空き家を購入した場合、リフォームによって物件の価値を高め、競争力を維持する努力が不可欠です。
また、長期的な視点で修繕計画を立て、安定した賃貸経営を維持するための工夫が求められます。
将来的な市場の変化や物件の状態を予測し、売却という選択肢も視野に入れながら、柔軟に対応していくことが重要です。
戸建てやファミリー向けの区分マンションなどでは、現在入居している人に物件の購入を打診するという出口戦略も考えられます。
この方法のメリットは、買い手を探す手間が省け、スムーズに売却できる可能性があることです。
また、入居者が物件の状況や住み心地を理解しているため、条件が合えば高値で売却できることも期待できます。
ただし、入居者が購入を希望するとは限らず、確実性は低いため、この戦略に過度な期待を寄せるべきではありません。
空き家を購入して賃貸に出している場合、入居者との良好な関係を築き、日頃から物件の魅力を伝えておくことが、この戦略を成功させるための下地となります。
また、購入を打診する際には、周辺の類似物件の売買事例などを参考に、適切な価格を提示することが重要です。
戸建てや一棟アパート・マンションなどの場合、建物を解体し、更地として土地を売却するという選択肢も存在します。
この戦略は、土地自体の価値が高い場合や、建物が老朽化していて再利用が難しい場合、あるいは違法建築などで買い手がつきにくい場合に有効です。
更地にするメリットは、土地の形状や広さを活かした新たな利用が可能になるため、幅広い購入層にアプローチできることです。
特に、道路付けが良い土地などは、更地にすることで価値が上がる可能性があります。
しかし、建物の解体費用がかかることや、入居者がいる場合は立ち退き交渉が必要になるといったデメリットもあります。
空き家を購入した場合でも、建物の状態によっては更地にして売却する方が有利になるケースも考えられます。
事前に土地の評価や解体費用などを十分に検討し、最も有利な方法を選択することが重要です。
投資として購入した物件に、最終的に自分自身が住むというのも、出口戦略の一つとして考えられます。
これは、空室が長期間続くなど、賃貸経営がうまくいかない場合や、ライフスタイルの変化により住み替えを検討している場合などに選択肢として挙がります。
自分で住むメリットは、住居を確保できることですが、デメリットとしては、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えが難しい場合があり、金利が高くなる可能性があります。
また、自己居住用になると減価償却費を計上できなくなるため、節税効果がなくなるという点も考慮しなければなりません。
空き家を購入した場合、リフォームして住むという選択肢も考えられますが、投資としてのメリットとデメリットを慎重に比較検討する必要があります。
基本的には最終手段として捉えておくのが賢明です。
不動産投資において、適切な売却タイミングを見極めることは、収益性を大きく左右する重要な要素です。
特に、限られた資金で空き家再生投資に取り組む場合、売却益を最大化し、投資効率を高めるためには、市場の動向や物件の状態を正確に把握し、戦略的な売却計画を立てることが欠かせません。
ここでは、戸建て投資家をメインターゲットに、投資物件を売却する際に考慮すべき7つの主要なタイミングについて解説します。
それぞれの背景や注意点を理解し、自身の投資状況と照らし合わせることで、有利な条件で物件を売却し、次の投資へとつなげることが可能になります。
投資物件の売却タイミングを考える際、不動産市場の動向を常に意識することが大切です。
景気の上昇局面やエリアの再開発計画などによって不動産価格が上昇している時期は、高値で売却できる絶好の機会となります。
市場の動きをうまく活用することで、当初の想定以上のキャピタルゲイン（売却益）を得られる可能性があります。
ただし、市場の動向は常に変化するため、短期的な価格変動に惑わされず、長期的な視点を持つことが重要です。
売却を急ぐあまり、相場がピークを迎える前に売ってしまうことは避けたいところです。
また、複数の不動産会社の査定を受け、地域の相場を正確に把握することで、適切な売却価格を設定し、より有利な条件で売却を進めることができます。
特に、類似物件の取引事例をチェックし、市場価格の変動要因を把握することが成功の鍵となります。
不動産を売却した際に発生する譲渡所得には、所有期間によって異なる税率が適用されます。
具体的には、所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得となり、税率が高く設定されていますが、5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が大幅に低くなります。
そのため、売却益を最大化するには、物件を5年以上保有し、長期譲渡所得の対象となるタイミングで売却することが合理的です。
特に、空き家を購入して再生し、一定期間賃貸運営を行った後に売却を検討する場合、税制上のメリットを活かすために、この5年という期間を意識することが重要です。
また、売却する際の税金の支払いタイミングや、他の投資計画との兼ね合いも考慮し、最適な売却時期を見極めることが求められます。
不動産投資におけるデッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。
この状態になると、帳簿上は利益が出ているにもかかわらず、手元の現金が減少していくため、資金繰りが厳しくなる可能性があります。
特に、投資初期にフルローンに近い形で物件を購入した場合や、建物の耐用年数が近づいている場合は、デッドクロスが早まることがあります。
ローンの返済予定表や減価償却の状況を定期的に確認し、デッドクロスの兆候が見られたら、早めに売却を検討することが健全なキャッシュフローを維持する上で重要です。
また、デッドクロスを回避するためには、物件の収益性やキャッシュフローを定期的にチェックし、将来的なリスクを見据えた経営戦略を立てることが大切です。
不動産投資では、建物の購入費用を耐用年数に応じて減価償却費として計上でき、節税効果が期待できます。
しかし、減価償却期間が終了すると、この費用計上ができなくなり、課税所得が増加するため、税負担が重くなる可能性があります。
特に、節税を目的の一つとして不動産投資を行っている場合、減価償却期間の終了は、投資のメリットが薄れるタイミングとなります。
税負担の増加を避けるためにも、減価償却期間が終了する前に売却を検討し、資金を回収することが有効な選択肢となります。
また、減価償却後の物件価値が市場でどの程度評価されるのかを事前に把握し、適切な売却戦略を立てることが求められます。
投資物件で入居者が退去し、空室になったタイミングは、物件の今後について改めて検討する機会となります。
新たな入居者を募集するためには、リフォームやクリーニングの費用が発生し、その間の賃料収入は途絶えてしまいます。
物件の老朽化が進んでいたり、周辺の賃貸需要が低下している場合は、新たな投資を行うよりも、この機会に売却を検討する方が合理的です。
また、長期間の空室が続くことで、固定資産税や維持費がかさむリスクも考慮し、売却のタイミングとして最適かどうかを見極める必要があります。
物件を長期間保有していると、経年劣化により修繕の必要性が高まり、修繕費用や維持管理費が増加していきます。
特に、空き家を購入してリフォームした物件の場合、数年後に再び大規模な修繕が必要になる可能性も考慮する必要があります。
修繕費や維持費の増加は、物件の収益性を圧迫する要因となります。
修繕費や維持費が収益に見合わないほど高くなった場合、収益悪化を防ぐために、売却を検討するタイミングといえます。
特に、大規模修繕が必要になる前に売却することで、次の現オーナー自身が修繕費のに負担を回避できるさせるという視点も押さえておきたいポイント重要です。
不動産投資を拡大する際には、現在保有している物件を売却し、その資金を元に新たな収益物件を購入するという戦略が有効です。
より収益性の高い物件への買い替えや、ポートフォリオの分散を目的とし、次の投資戦略に合わせて物件の売却を進めることで、効率的な資産運用が可能になります。
ただし、売却と購入のタイミングを適切に調整し、資金が途切れないよう計画的に進めることが求められます。
売却にかかる手数料や税金、新たな物件の購入費用などを総合的に考慮しながら、判断することが重要です。
不動産投資において、物件を購入して賃貸経営を行うことは、資産形成の重要な手段の一つです。
しかし、その投資の成否は、最終的に物件を売却する「出口戦略」が成功するかどうかに大きく左右されます。
どれだけ安定した家賃収入を得ていても、売却時に想定外の損失を出してしまうケースは少なくありません。
そのため、不動産投資を始める際には、購入する物件の選定段階から、将来の売却を見据えた出口戦略を立てることが極めて重要となります。
出口戦略を事前に検討することで、売却時に後悔するリスクを減らし、投資の利益を最大化することを目指せます。
ここでは、戸建て投資家が出口戦略で失敗しないために押さえておくべき4つの重要なポイントについて解説します。
不動産投資の出口戦略を成功させるための最初のポイントは、将来的に売却しやすい物件を選ぶことです。
購入後に物件の立地や物理的な条件を変えることは難しいため、購入を検討する段階で、売却時の需要を見据えた物件選びが不可欠となります。
戸建て物件の場合、住宅としての需要が高いエリアを選ぶことはもちろん、駅からの距離、周辺の生活利便施設（スーパー、病院、学校など）、日当たりや風通しなども重要な要素となります。
さまざまな条件が整っている物件は、幅広い層の買い手にとって魅力的に映りやすく、スムーズな売却につながる可能性が高まります。
また、再建築が可能な物件であることも、将来的な土地としての価値を維持する上で重要なポイントです。
出口戦略を意識した物件選びを行うことで、将来の売却活動を有利に進めることができます。
出口戦略を成功させるための2つ目のポイントは、融資を受けやすい、つまり融資難易度の低い物件を選ぶことです。
なぜなら、融資を受けやすい物件は、それだけ多くの購入希望者が現れる可能性が高いからです。
特に戸建て物件の場合、適法な建築物であることはもちろん、担保としての評価が高いことも金融機関が融資を検討する上で重要な要素となります。
物件価格に対して土地の割合が高い物件や、市場価格と大きくかけ離れていない価格設定の物件は、金融機関からの評価を得やすく、結果として次の買い手も融資を受けやすいため、スムーズな売却につながります。
ただし、融資を受けやすい物件は人気が高く、購入時の価格競争が激しくなる傾向もあります。
そのため、利回りとのバランスを考慮しながら、出口戦略を見据えた物件選びを行うことが重要です。
出口戦略を成功させるための3つ目のポイントは、物件の維持・管理をしっかりと行うことです。
定期的な清掃やメンテナンスはもちろん、修繕が必要な箇所は早めに修繕することが、物件の価値を維持し、売却時の印象を大きく左右します。
特に戸建て物件は、区分マンションと比較して、管理の責任がより大きくなるため、外壁の塗装、屋根のメンテナンス、水回りの修理など、適切な管理を怠ると、築年数以上に老朽化が進み、売却価格を下げる要因となります。
また、入居者がいる場合は、入居者との良好な関係を築き、退去時のトラブルを避けることも、スムーズな売却には不可欠です。
丁寧に維持・管理された物件は、買い手にとって安心感があり、早期売却や希望価格での売却につながる可能性が高まります。
出口戦略を成功させるための4つ目のポイントは、物件の取得時から売却時まで、適切な収支管理を行うことです。
毎月の家賃収入、管理費、修繕費、ローン返済額などを正確に把握することで、将来のキャッシュフローを予測し、売却の適切なタイミングを見極めることができます。
例えば、減価償却期間の終了や、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るデッドクロスの時期は、売却を検討するタイミングの一つとなります。
また、不動産市場の動向や金利の変動なども常に把握し、売却のに有利な時期を逃さないようにすることも重要です。
日々の収支を管理し、将来を見据えた財務計画を行うことが、出口戦略を成功に導くための重要な要素となります。
不動産投資の出口戦略は、投資の最終的な成果を左右する重要な要素です。
本記事で紹介した5つの出口戦略と7つの売却タイミング、そして失敗しないための4つのポイントを理解し、ご自身の投資計画に合わせて検討することが大切です。
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不動産投資目的や自己利用目的でプレハブ小屋や物置を建築し活用するケースは増えていますが、定着性のある建物や面積によっては課税対象の不動産とみなされ、固定資産税が課税されます。
そのため課税されない家屋に該当するのか要件を確認し、対策しておくことが大切です。
固定資産税がかかる建築物かどうかは自治体が判断しますので、建てる前に事前相談することもおすすめです。
この記事では物置小屋などを設置し固定資産税がかかるケースについて、解説します。
課税対象外となる建物の条件についても紹介しますので、参考にしてください。
空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐプラットフォームです。戸建て投資家の方の投資用物件売却にも多くご活用いただいています。
不動産の売却をご検討の方は、ぜひお問合せください。掲載・ご相談は無料です。
固定資産税は土地や家屋だけでなく、償却資産と呼ばれる資産にも課税されます。
固定資産は総務省によって定義付けされていますので、建築しようとしている建築物がそもそも該当するのかチェックする必要があります。
この章では固定資産税の概要について解説します。
固定資産税は1月1日時点で「固定資産」を所有している人に対して課税される税金です。5月頃に自治体の固定資産税課から納付書が発送されますので、記載されている期限までに支払うのが義務です。
固定資産税額は課税標準額に税率1.40％をかけて計算します。
計算式と税率は固定ですが評価額は3年に1度変更になるため、場合によっては増額となる可能性もあります。
そのため課税された小屋の税額が低くても数年後に高額になるケースもあるため、注意点といえます。
固定資産税の課税対象に該当する要件は次のように定義されています。
住宅用地や特定市街化区域農地は特例によって評価額を減額させることができ、特例率と呼ばれる割合をかけあわせて計算します。
特例率は次のように決まっています。
| 小規模住宅用地 （200平方メートル以下） |
小規模住宅用地 （200平方メートルを超える） |
| 6分の1 | 3分の1 |
このような特例は建物がある限り適用となり、解体してしまうと減額されていた固定資産税が元に戻ってしまうため注意が必要です。
ただし、倒壊のおそれがある家屋を解体した場合、自治体によっては増額せず課税額を据え置きにする特例を設けているケースもあります。
固定資産税がかかる小屋は建築基準法に定められた建築確認を申請して建築された場合であり、申請が必要な家屋は「屋根及び周壁」「土地の定着性」「使用目的に適している」という条件があります。
この章では各条件について詳しく解説します。
不動産登記法では「屋根や周壁、またはこれらに類するものを有している建築物」が建物として定義されています。
そのためリモートワークや趣味スペースとして建築された小屋は一般的に建物扱いとなり、固定資産税が課税されます。
一方、カーポートのように周壁がない建築物やトレーラーハウス等は面積に関係なく、固定資産税は課税されません。
建築基準法では土地に定着し自由に動かせない建築物を建物と定義しています。
定着させるためには基礎工事が必要になり、ブロックの上に置いただけの物置は建築確認申請が不要となることから、固定資産税の対象外です。
簡易的な倉庫であっても居住や貯蔵ができると自治体が判断した場合、原則として固定資産税は発生してしまいます。
自治体によっては前述した土地の定着性がなくても使用目的を優先して課税するケースもあり、注意点といえます。
大掛かりな建築物でないにも関わらず固定資産税が課税されてしまうケースも少なくありませんので、課税を回避する方法を知っておくことがポイントです。
特に小屋を使って賃貸経営を計画している人にとって固定資産税は収益に大きく影響してしまうことから、固定資産税のかからない条件で建築することをおすすめします。
この章では固定資産税がかからない小屋の条件について、解説します。
外気分断性とは「屋根がある」「三方向以上壁に囲まれている」「風雨をしのげる」状態のことで不動産登記が可能となる建物かどうかを判断する際の指標となっており、固定資産税の課税対象になる建物かどうかを判断する際にも利用されます。
外気分断性がない建物は使用目的を達成することが難しく、そもそも建物として成立しないといえます。
このような建物であれば固定資産税の課税を回避することができます。
基礎がなければ土地に定着していないため、「固定資産」の定義に当てはまりません。
たとえば地面に置いたブロックの上に建てた小屋や、タイヤが付いているトレーラーハウスは移動させられるため、固定資産税はかかりません。
また、基礎があっても防火地域または準防火地域以外で床面積が10㎡以下の建物は建築確認申請が不要になるため、課税対象外です。
居住や貯蔵に向いていない農機具置き場などは利用用途が制限されるため、固定資産税の該当条件を満たすことはありません。
ただし普段は農機具置き場として利用していても作業や野菜の貯蔵が可能なスペースがあれば条件を満たしてしまうこともあるため、注意が必要です。
どのような内容であれば条件を満たすのか心配な人は、あらかじめ自治体に相談しておくことをおすすめします。
固定資産の価値が低く評価額が一定額未満の場合、固定資産税は免税となります。
このラインを免税点と呼び、次の評価額未満の固定資産であれば自動的に固定資産税は免除されます。
ただし免税点は建築費ではなく評価額となり、評価額は自治体が判断します。
そのため建築する小屋によっては想定外に評価額が高くなり、その結果課税されてしまうケースもありますので注意が必要です。
参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要
固定資産税は不動産を維持するうえでなるべく減らしておきたいランニングコストといえ、回避できる方法を事前に調べておくことが重要です。
固定資産税がかかる建物には「屋根及び周壁」「土地の定着性」「使用目的に適している」という3つ条件があり、これらを満たさなければ課税されることはありません。
なぜならこれらの条件を満たさない建築物は建築確認申請が不要となるからであり、建築許可が必要ないのであれば固定資産税が課税されない建物となるからです。
ただし課税対象については自治体が最終的に判断しますので、検討している小屋が該当しそうな場合は事前に相談することをおすすめします。
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不動産の売却をご検討の方は、ぜひお問合せください。掲載・ご相談は無料です。
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固定資産税は上がることがあるのをご存知でしょうか？
土地や家屋の所有者に対して毎年課税される固定資産税は常に一定ではなく、「評価替え」によって税負担が増えてしまうことがあります。
固定資産税は不動産を所有している間かかり続ける地方税です。居住用としての住宅や建物だけでなく空き家も課税の対象になり、維持費として必要な税金です。
所有している不動産によっては維持費の調達が難しくなってしまい、不動産投資に影響が出てしまうケースも少なくありません。
固定資産税の税額が上昇するタイミングやキッカケを注視し、必要であれば不動産の売却も検討する必要がります。
この記事では固定資産税の概要と上昇する要因、時期について解説します。
また、固定資産税を抑えるための方法についても紹介します。税金の負担を抑えたい人は参考にしてください。
「入居付けできていない物件の固定資産税が負担になっている」「投資用物件の固定資産税が上がって利回りが悪くなった」「所有している空き家の維持に困っている」など不動産・空き家の固定資産税・維持費にお悩みなら空家ベースにご相談ください。
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ご相談、掲載は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
総務省が定める固定資産の所有者は「納税義務者」となり、所有している間は固定資産税を支払い続けなければなりません。
ただし固定資産税は常に一定ではありません。
そのため納税通知書に記載されている算出された税額だけでなく、計算方法も把握しておくことをおすすめします。
この章では固定資産税の概要と価格に影響する要因、計算方法について解説します。
固定資産税は1月1日時点で「固定資産」を所有している人に対して課税される税金で、該当する固定資産は以下のとうり定義されています。
| 土地 | 田んぼ、畑、住宅地、池沼、山林、鉱泉地（温泉など）、牧場、原野など |
| 家屋 | 住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物 |
| 償却資産 | 会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）など |
上記の資産に対して5月頃に自治体の固定資産税課から納付書が発送されますので、記載されている期限までに納税することになります。
固定資産税額は固定資産税評価額に税率1.40％をかけ合わせて税額を計算することになり、3年に1度評価額は変更されます。
次回の評価替えは令和9年です。対象となる所有者は固定資産税評価額をチェックしておくことをおすすめします。
なお、固定資産税は納税者の経済状況が著しく悪化したり盗難、被災によって納税が困難になった場合、支払いの猶予を受けられる特例もあります。
参考サイト：総務省｜地方税制度｜固定資産税
固定資産税は不動産鑑定士が不動産の流動性などを計算し、3年に1度評価を算出することになります。
不動産が活発に取引されているエリアは固定資産税が上昇しやすくなり、取引数が少ないと前年度から変動しにくくなる傾向があるため、都市部や再開発エリアの固定資産税は評価替えのタイミングでチェックしておく必要があります。
一方、洪水や地震といった自然災害の影響を受けることで地価が下落することもあり、固定資産税に影響が出てしまうケースもあります。
このように所有者が何もしなくても固定資産税が変動することが多いですが、所有者が建物を解体した場合やリフォームすることで変動してしまうこともありますので注意が必要です。
固定資産税の計算方法は以下のとおりです。
路線価とは国税庁が定めた道路の価値を1平方メートル単位で表した指標で、国税庁の財産評価基準書でチェックすることができます。
また評点は土地の形状や条件などに応じて評価を調整する割合のことで、変形地や間口が狭いという土地自体の性質だけでなく、近隣状況や交通状況などを鑑みて採点されます。
固定資産税は納付書を使って納税することになるため価格の変動に気づきやすく、評価替えのタイミングで税負担が増えて驚く人もいます。
固定資産税が変動する理由を事前に知っておくことで税負担の上昇にも備えることができ、納得したうえで納税することができます。
また、固定資産税が上昇するタイミングを見極めることができれば最適な時期に売却することもでき、不動産投資の出口戦略としても有効です。
この章では固定資産税が上がる理由について解説します。
再開発事業や好立地によって人気が増え、その結果土地の流動性が上昇すると地価が高騰します。
その結果固定資産税の評価額にも影響がでてしまい、固定資産税が高くなる要因になることもあります。
そのため頻繁に土地が取引されているエリアや再開発事業が発表されたエリアにある不動産は、課税額が急激に高くなることも少なくありません。
これ以外にも土地区画整理事業の発表や、オリンピックや万博といった世界的イベントの誘致が近くで決定された場合も地価が高騰する原因になります。
評価替えとは資産の価値を適正な価格に評価し直すことで、地方税法第341条に定められる方法で実施されます。
これにより固定資産税評価額は3年に1度変更されることになり、不動産によっては上昇することもあります。
一般的に家屋は築年数の経過によって段階的に減少する傾向がありますが、土地については前年度の据え置きか上昇するケースが多いです。
小規模宅地の特例や長期優良住宅の税制優遇などは固定資産税を軽減できる制度として効果的ですが、税制改正によって縮小もしくは廃止になる可能性もゼロではありません。
このような優遇措置がなくなると評価額は軽減前に戻ってしまうため、固定資産課税額は上昇することになります。
国土交通省が公開した令和7年度税制改正概要では令和6年度の優遇措置を継続する旨が記載されていましたが、継続されるかどうかは毎年協議によって決定されます。
国が公開する税制改正は不動産投資において必須の情報です。
参考サイト：令和７年度税制改正概要
建物がある土地は特例によって評価額を軽減させることができ、特例率と呼ばれる割合をかけあわせて計算します。
また、土地の面積によって特例率は次のように決まっています。
| 小規模住宅用地 （200平方メートル以下） |
小規模住宅用地 （200平方メートルを超える） |
| 6分の1 | 3分の1 |
この特例は建物を解体してしまうと適用外となってしまいますので、解体した翌年度から固定資産税が3倍から6倍になることもあります。
ただし倒壊する可能性が高い家屋を解体した場合、自治体によっては固定資産税が据え置きになるケースもあります。
令和8年3月31日までに新築の戸建てとマンションを購入した場合は一定期間固定資産税が2分の1に減額され、戸建ては3年間、マンションは5年間優遇措置を受けることができます。また、長期優良住宅やZEH省エネ基準適合など一定の要件を満たした新築住宅の場合、減額制度の適用期間が延長されるという特例措置もあります。
これは新築住宅に係る税額の減額措置と呼ばれており、認定長期優良住宅の場合は戸建てで5年間、マンションで7年間に延長されます。
そのため新築の戸建てやマンションを購入した人は数年後に固定資産税が高くなるため、ライフプランを立てる際には注意しておくべきポイントです。
参考サイト：新築住宅に係る税額の減額措置 – 国土交通省
一般的に水回りの新調や外壁、屋根材の張替えなどでは固定資産税は増えませんが、建築確認申請が必要なリフォームを実施した場合は固定資産税が増えてしまうケースもあります。
建築確認申請とは建物を新築・増改築する際に、建築基準法や条例に適合しているか確認を受ける手続きのことで、自治体が管理する建築課に申請し受理されることで工事することができます。
建築確認申請を受けた工事は完工後に完了検査を受ける必要があり、検査済証が発行されると工事完了です。
このような工事は家全体を建て替える大規模修繕や部屋を増やす増築が該当し、家自体の資産価値が上昇するため固定資産税の課税額も増加します。
これ以外にも太陽光発電やホームエレベーター、個人用立体駐車場、10㎡を超えるガレージの設置も固定資産税が増加する原因になります。
築年数が古いマンションで不動産投資を行う場合はこうした大規模なリフォームを検討するケースも多いため、注意が必要です。
固定資産税が上がる時期は不動産やエリアによってはある程度予測を立てることができます。
たとえば家屋を解体した場合、翌年度から宅地の固定資産税は小規模宅地の特例等が利用できなくなるため大幅に増加します。
また新築住宅を取得した場合は家屋のスペックに応じて評価額の減税を受けることができますが、優遇期間が終了すると評価額は元に戻り税負担が増えます。
これ以外にも不動産があるエリアで再開発事業や土地区画整理事業がスタートした場合、事業完了に向けて段階的に固定資産税は増える可能性が高いです。
市街化区域の生産緑地を解除した場合も抑制されていた固定資産税を過去に遡及して請求されるケースもあり、注意が必要です。
このように市況の変化や不動産の状況変化によって固定資産税が上がる時期は異なりますので、正しい変動タイミングを把握することが大切です。
固定資産税は税制優遇の期間が終了したり家屋の解体やリフォームによって増税されてしまうことがありますので、固定資産税を抑える方法を調べておくことがポイントです。
固定資産税を抑える代表的な方法として小規模宅地の特例や新築住宅に対する減税措置の利用、省エネ改修工事や耐震工事、バリアフリーの実施などがありますが、所有者の状況が変わってしまうことで受けられる減税制度もあります。
また家屋を解体した場合は固定資産税が増額されてしまいますが、倒壊する可能性が高い空き家の解体は固定資産税額を据え置きとする自治体も多いです。
これ以外にも活用していない土地を分筆して隣地に売却したり公益性の高い部分と分けることで固定資産税の評価額を最適化する方法など、固定資産税を抑える方法は多岐にわたります。
このような方法を熟知したうえで活用することで、不動産投資の収益を増やすことができます。
なお、固定資産税を抑える方法について、詳しくは「固定資産税の免税・減免とは？適用される条件や固定資産税節約のコツ」の記事をご覧ください。
固定資産税の免税・減免とは？適応される条件や固定資産税節約のコツ
固定資産税は不動産投資において無視できない支出です。該当する固定資産や計算方法を知っておきましょう。
また固定資産税は一定ではなく増税される可能性もありますので、上昇する原因の把握も重要です。
特に外的要因によって上昇するケースはオーナーが対処できないことも多く、場合によっては所有している不動産を処分することも検討しなければなりません。
このことからも、固定資産税を抑える方法をなるべく活用することで安定した賃貸経営を実現することができます。
そのため、不動産投資を検討する際には物件の購入価格や周辺環境だけでなく、固定資産税についても詳細を把握しておくことが大切だといえます。
空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐプラットフォームです。戸建て投資家の方の投資用物件売却にも多くご活用いただいています。
不動産の売却をご検討の方は、ぜひお問合せください。掲載・ご相談は無料です。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
土地や建物を売却すると税金が発生するため、売却価格がそのまま手元に残るわけではないことを知っておく必要があります。
また支払いタイミングも税金によって異なり、確定申告後に支払う税金は売却完了の翌年に納付することになります。
そのため売却によって得た利益の使い道が決まっている人は、納税タイミングといくらかかるのかを調べておくことが大切です。
この記事では不動産の売却にかかる税金の計算式と節税対策について、解説します。
タイトル
不動産を売却するには不動産会社に販売を依頼し、買主が見つかれば契約を締結して代金の支払いを受ける必要がありますが、各ステップで税金が発生します。
たとえば売買契約のタイミングでは印紙税が発生し、不動産決済では登録免許税と仲介手数料の消費税を支払うことになります。
また確定申告によって譲渡所得に関する課税額が発生した場合、売却した翌年に譲渡所得税を支払わなければなりません。
このことからも、不動産売却をする際には発生する税金の内容と税額をある程度把握しておくことが重要だといえます。
この章では不動産売却において必ず発生する「印紙税」「登録免許税」「仲介手数料の消費税」について、解説します。
これから不動産売却を検討している人は、参考にしてください。
不動産売却は売主と買主が売買契約書に署名押印することで締結となりますが、契約書の原本には印紙を貼付する必要があり、印紙の購入費用が印紙税となります。
印紙はコンビニでも購入できますが1,000円を超える場合は法務局や郵便局でしか取り扱っていないため、注意が必要です。
印紙税は売買代金によって次のように変動します。
| 売買価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 160,000円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円を超える | 480,000円 |
【引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁】
なお、印紙税は契約書の原本を保有する人が支払うため、コピーで良ければ免税となります。
そのため原本が不要であれば不動産会社に伝え、節税することをおすすめします。
売主から買主に所有権を移転するためには登記を行う必要があり、登録免許税という税金が発生します。
この税金は購入代金ではなく固定資産税評価額を課税額として扱い、価額に対して2%の税率を掛け合わせて計算します。
ただし令和8年3月31日までの取引であれば1.5%となりますので、取引のタイミングによっては節税できることもあります。
【参考サイト：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁】
不動産会社に仲介を依頼して売買を行う際には仲介手数料が発生しますが、不動産会社は課税業者のため消費税が課税されます。
仲介手数料は以下の計算式で計算できますので、売却開始までに確認しておくことをおすすめします。
なお、法改正により800万円以下の低廉な空き家や空き地を売却する場合は33万円（税抜き）を上限とした請求ができるようになりました。
【参考サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】
不動産を売却した際に取得した金額よりも譲渡価額が高い場合、売却益を課税額とした税金が発生します。
譲渡所得税と呼ばれるこの税金は所有年数によって税率が変わるという特徴がありますので、売却時には注意する必要があります。
この章では譲渡所得税の特徴と計算方法について、解説します。
譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税を合算した総称となっており、他の所得と合算しない分離課税となっています。
そのためサラリーマンであっても確定申告によって通常の給与所得とは別に計上し、納税額を計算します。
不動産売却で発生する税金の中でも高額になりやすいため、正しい計算方法と後述する節税対策を理解しておくことがポイントです。
【参考サイト：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁】
譲渡所得税は所有期間が5年以内の短期譲渡所得と5年を超える長期譲渡所得で税率は変わり、次のようになります。
譲渡所得税を計算するためには課税額を計算し、その後所有年数に応じた税率を掛け合わせて計算します。
課税額は譲渡した金額から取得費と譲渡費用を差し引くことで計算することができ、プラスになれば譲渡所得税が発生することになります。
たとえば課税額2,000万円の場合、譲渡所得税は次のようになります。
不動産売却にかかる税金は高額になりやすく、赤字になってしまうケースも少なくありません。
そこで国税庁は節税できる制度をいくつか用意しており、なるべく利用することをおすすめします。
この章では代表的な節税対策を紹介します。
マイホームを売却した際には譲渡所得課税額から3,000万円を控除することができ、居住中だけでなく空き家になってから3年もしくは更地になって1年以内に売却すれば適用できる制度です。
不動産売却に関連する特例の中でも比較的利用しやすい適用条件となっていますので、積極的に活用している人は多いです。
【参考サイト：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁】
譲渡所得税の税率は短期譲渡所得で39.63%、長期譲渡所得で20.315%となりますが、10年を超えて所有した物件を売却する場合は軽減税率を利用することができ、課税額が6,000万円以内の税率は14.21%になります。
6,000万円を超えた部分については長期譲渡所得と同じ税率となりますが、全体的に節税効果の高い制度といえます。
【参考サイト：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁】
家を空き家のまま放置していると倒壊や火災発生のリスクを抱えることになり、自治体から特定空家に認定されてしまうと固定資産税の優遇制度が撤廃されたり家屋が強制解体されてしまうこともあります。
空き家の放置にはこのような問題があるためなるべく早く処分する必要がありますが、税金が高くて売りたくても売れないといったケースも多いです。
そこで国税庁から「居住用財産にかかわる譲渡所得の特別控除の特例」という制度が公開されており、利用することで被相続人が独居生活をしていた空き家を売却する場合には課税額から3,000万円を控除できます。
被相続人に同居人がいないことや賃貸に出していないことなど適用条件は多いですが、空き家を相続し有効活用する方法がない場合は検討することをおすすめします。
【参考サイト：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁】
居住用財産を売却して買い替えする場合、売却した不動産の譲渡所得税を新居の売却時まで繰り延べることができる特例です。
10年以上住んだ家を令和7年12月31日までに売却し、売却してから3年以内に住み替えること等、この特例を利用するためには多くの条件をクリアする必要があります。
さらに譲渡所得税は将来支払うことになるため、厳密に言えば減税ではありませんので注意が必要です。
特に新居を相続する予定がある場合は相続人が多額の支払いを強いられることになりますので、利用については慎重に判断することが重要です。
【参考サイト：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁】
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が出た場合、損失額を他の所得から控除することができます。
1回目を損益通算、2回目以降を繰越控除と呼び、合計で4年間控除を継続することができます。
この制度を利用することで無理に高い金額でマイホームを売る必要がなくなり、適切な金額で早期売却を実現できるようになります。
不動産売却に関連する税金の支払いタイミングは、次のようになります。
| 税金の種類 | 支払いタイミング |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約時 |
| 仲介手数料の消費税 | 売買契約時もしくは不動産決済時 |
| 登録免許税 | 不動産決済時 |
| 譲渡所得税 | 確定申告後 |
不動産の売却には日常生活で支払うことがない税金が発生するため、予想よりも売却益が少なくなり後悔する売主も多いです。
不動産取引は高額になりやすく納税額も増えるため、どのくらいの税金がかかるのかあらかじめ調べておくことが重要です。
また節税効果の大きい制度が公開されていますので、不動産会社に査定を依頼するタイミングで利用できる制度を調べてもらい、確実に利用できる準備をしておくことも大切なポイントだといえます。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
土地や建物の所有者や権利関係、地番、不動産の種類を調べる場合、登記情報を閲覧するのが一般的です。
登記情報は登記簿謄本と呼ばれる書類に記載されていますがいくつか種類があり、混同してしまう人もいますので注意が必要です。
また登記簿謄本は法務局の窓口だけでなく、郵送やオンライン申請も可能です。
特にオンラインの交付サービスは自宅にいながら交付請求できるため、おすすめの取得方法といえます。
このように不動産取引を行う際には不動産会社だけでなく、売主と買主が直接登記情報を取得できますので、申請の方法について確認しておくべき情報といえます。
この記事では登記内容を調べる方法と登記事項が記載されている書類の種類について、解説します。
これから不動産売却を検討している人は参考にしてください。
登記簿謄本をオンラインで取得しても窓口と同様に有効な情報を取得できるため、調査を時間短縮できることから不動産会社も頻繁に利用するサービスです。
この章では登記情報の提供サービスを実施している「登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと」をベースに、情報取得までの流れを紹介します。
【参考サイト：登記・供託オンライン申請システム】
登記・供託オンライン申請システムにアクセスするとトップページにサービス内容が表示されますが、登記簿謄本を請求するには「かんたん証明書請求」を選びます。
ただしこの時点では必要なIDとパスワードがないため、次ステップの申請者情報登録を行った後にクリックします。
登録するためには個人情報を入力する必要がありますが、受付や交付の確認はメールで行います。
そのため普段よく使用するパソコンのメールアドレスを用意しておく必要がありますので、事前に準備しておくことが大切です。
なお、利用時間は平日の8時30分から午後9時までとなっており土日祝の請求はできませんので、注意が必要です。
申請者情報登録をクリックすると使用承諾書の約款が表示されますので合意をクリックし、情報入力の画面を表示させます。
この画面では以下の情報を正確に入力する必要がありますので、不動産の情報が分かる書類を手元に置いた状態で入力するのがポイントです。
入力が完了するとメールアドレスに仮情報が送付されますので、指示に従って認証すると正式に情報が登録され、サービスを利用できるようになります。
ただし認証情報入力の画面を間違って閉じてしまうと最初からやり直しになりますので、スマートフォンではなくパソコンでの入力作業がおすすめです。
申請者情報の登録が完了するとログイン画面から「かんたん証明書請求」を選択し、物件情報を入力します。
物件情報は直接入力するだけでなくオンラインで物件検索することもできますので、自分に合った方法を選択するのがポイントです。
住所を入力するだけでなく証明書の種類や請求対象、共同担保目録の有無などもこの画面で選択します。
交付方法は郵送・窓口受取のどちらかを選択でき、郵送を選んだ場合は普通・書留・簡易書留を選択できます。
郵送で急ぎの場合は速達も可能ですので、書類が必要になる時期から逆算して交付方法を選ぶ必要があります。
窓口を選ぶ場合は営業時間に注意し、余裕を持って法務局に出向くよう準備するのがポイントです。
特に確定申告の時期は法務局の駐車場が満車になり、時間内に受け取れないことも少なくありません。
そのため、確実に受け取りたい場合はなるべく早い時期に郵送で請求するのがおすすめです。
不動産情報と交付方法の入力が完了すれば電子納付の送信が行われますので、3つの方法から納付方法を選んで完了です。
納付方法には「インターネットバンキング」「モバイルバンキング」「ATM」があり、インターネットバンキングとモバイルバンキングを利用する際にはe-Gov電子納付を取り扱っている金融機関を選ぶ必要があります。
また、ATMの場合はPay-easyマークがあるATMのみが対象となり、さらに金融機関のマニュアルに従って操作することになります。
そのため住んでいる地域やATMの操作に不慣れな人はスムーズに納付できないこともありますので、事前に確認しておくべきポイントといえます。
なお、納付期間最終年月日までに納付がなければ自動的にキャンセルとなります。
オンライン申請のサービスは登記簿謄本を取得するうえで便利ですが、正確に住所を入力しなければならないという注意点があります。
不動産情報は地番が一つ違うだけで内容が全く異なってしまい、そのまま不動産取引を進めてしまうと大きなトラブルになってしまいます。
しかし区画整理地内や住居表示エリアは住所が分からず、法務局のブルーマップで調べる必要があります。
またマンションの登記情報を調べるためには家屋番号が必須となり、法務局に問合せなければなりません。
このように、オンラインで申請する場合は必要情報を入手したうえで利用することが大切だといえます。
これ以外にも登記簿謄本は提供サービスによっては平日しか発行されないため、郵送を選択すると届くのに時間がかかってしまうという点にも注意する必要があります。
登記簿謄本は記載内容によって書類が異なるため、知りたい情報に合わせた謄本を取得する必要があります。
また登記簿謄本は日時によってはすぐに取得できないこともありますので、どのようなケースで謄本が必要になるのか知っておくことが大切です。
この章では登記簿謄本の種類と必要になるケースについて、解説します。
登記簿謄本には大きく分けて「全部事項証明書」「現在事項証明書」「一部事項証明書」「閉鎖事項証明書」があり、記載されている内容が異なります。
場合によっては必要な情報が得られず二度手間になってしまうこともありますので、それぞれの書類に記載されている情報を正しく把握しておくことが重要です。
この章ではそれぞれの書類が持つ特徴を紹介しますので、謄本を取得する前にチェックしてください。
全部事項証明書は不動産の登記に関連する情報が全て記載されており、不動産の所在や面積、所有者、居宅、構造等を確認することができます。
これ以外にも抵当権が設定されている場合は債権額と債権者が記載され、滞納の有無などもチェック可能です。
重要な不動産情報のほとんどが記載されている証明書ですので、どの謄本を取得すべきか分からない場合はまず全部事項証明書を取得することをおすすめします。
ただしマンションの場合は土地の所有者が非常に多く、何十枚も発行されてしまうこともあるため、全部事項証明書で請求すべきか慎重に判断する必要があります。
現在事項証明書は現在効力がある権利を確認する際に取得する証明書です。
この書類には全部事項証明書と違って過去の権利関係は記載されていませんので、注意が必要です。
全部事項証明書に記載されている情報の一部を抜き出したのが、一部事項証明書です。
マンションのように所有者が多い不動産は全部事項証明書が何十枚も発行されてしまい、必要な情報を抜き出すのに時間がかかってしまいます。
そこで一部事項証明書を利用することで必要な情報のみをスムーズに取得することができ、時間を短縮することができます。
建物を解体したり土地を分筆・合筆することで登記情報は削除されますが、削除された情報を閉鎖事項証明書を使って閲覧できるようになります。
こうした情報は建物で30年、土地で50年保存されており、解体時期や地目の変更時期を確認する際に使用します。
不動産会社が市街化調整区域の土地を取引する際に再建築可能かどうかを確認する際によく使われる謄本となっており、一般の人は使う頻度が少ないといえます。
不動産会社は不動産の査定や売買契約書の作成タイミングで登記簿謄本を取得し、不動産情報をチェックしますが、不動産会社でなくても必要になるケースがあります。
たとえば相続や贈与が発生し現在の所有者や共有者の有無を確認するケースがありますので、登記簿謄本でチェックすることが最も正確な方法です。
特に相続や贈与は抵当権設定や差し押さえされた状態で所有権を移転してしまうと債務も引き継いでしまうため、必ず確認すべき情報といえます。
また、不動産が共有名義と知らずに売却してしまうと共有名義者の合意を得ていないことになるため、契約が無効になってしまうリスクを抱えることになります。
このことからも、不動産を売却したり所有権を移転する予定がある人は登記簿謄本を取得し、スムーズに所有権移転する方法を模索することが重要です。
登記簿謄本を取得するためには法務局の窓口と郵送、オンラインで申請することができます。
それぞれ取得タイミングと費用が異なりますので、この章で詳しく解説します。
法務局に出向いて窓口で申請する場合は手数料として600円かかり、収入印紙専用の窓口で印紙を購入する必要があります。
原則どの登記情報も最寄りの法務局で取得できますが、閉鎖事項証明書などは管轄の法務局で保管されているため、不動産の所在地によっては遠方の法務局まで出向く必要があります。
そのため、法務局で窓口申請する場合はまず最寄りのHPをチェックすることをお勧めします。
【参考サイト：法務省：法務局・地方法務局所在地一覧】
郵送で申請する場合は法務局のHPから申請書をダウンロードし、必要事項を記載して500円の収入印紙を貼付し、返信用封筒を同封して最寄りの法務局に郵送します。
郵送申請してから手元に謄本が届くまで1週間程度かかりますので、余裕を持って申請することをおすすめします。
【参考サイト：登記事項証明書 登記簿謄本・抄本交付申請書】
オンライン申請は必要事項を入力すればすぐに謄本を取得することができ、手数料も480円と比較的安いうえに支払い方法をインターネットバンキング、モバイルバンキング、ATMの中から選択することができます。
そのため投資用物件を多く保有しているなど頻繁に不動産売却するオーナーにはオンライン申請が向いています。
なお、登記情報の閲覧のみで良ければ登記情報提供サービスを利用する方が手数料が安くなり、全部事項証明書を331円で閲覧できます。
【参考サイト：登記情報提供サービス】
登記簿謄本は不動産情報や所有者、権利関係を確認する際に取得する書類となっており、不動産会社だけでなく一般の売主でも請求可能です。
謄本が保管されているのは法務局ですが、オンラインや郵送で請求することもでき、わざわざ法務局に行かなくても入手することもできます。
ただし登記簿謄本には全部事項証明書だけでなくいくつか種類があり、オンラインや郵送で請求したもののイメージしていた書類ではなかったという失敗事例も少なくありません。
このような失敗を避けるためにも、自信のない人は直接法務局に出向いて相談するか不動産会社から取得してもらうことをおすすめします。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産を所有している場合は年に一度固定資産税を支払うことになるため、固定資産税の課税額は所有する前に確認しておくことが大切です。
特に都市部の土地や新築住宅は固定資産税額が高額になってしまうことで家計が圧迫されてしまうことも多く、注意点といえます。
場合によっては固定資産税と都市計画税が支払えず、せっかく取得した不動産を手放す人も少なくありません。
このような失敗を避けるためにも、年間でどのくらいの税金がかかるのかを調べておく必要があります。
また固定資産税評価額は他の税金計算にも使われており、計算方法も含めて知っておくべきポイントです。
この記事では固定資産税評価額の調べ方と税額を算出する方法について解説します。
これから不動産を所有する予定がある人は、参考にしてください。
固定資産税とは総務省によって「固定資産」と定められる財産を1月1日時点で所有している人に対して課税される税金のことで、毎年5月頃に納税通知書が郵送されます。
3年に1度評価替えによって価額が見直され、令和6年度が評価替えの年でした。
固定資産は土地と家屋、償却資産に分けられており、次のように定義されています。
| 固定資産の種類 | 固定資産の例 |
|---|---|
| 土地 | 田んぼ、畑、住宅用地、池沼、山林、鉱泉地（温泉など）、牧場、原野などの土地 |
| 家屋 | 住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物 |
| 償却資産 | 会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）など |
なお、固定資産税は国税ではなく地方税となっているため市区町村が納税された税金を管理しており、道路の修繕や街灯の設置などに利用されるケースが多いです。
このように快適な街を維持するために固定資産税は徴収されることになり、HPで利用用途を公開している自治体もあります。
【参考サイト：総務省｜地方税制度｜固定資産税】
固定資産税を計算するためにはまず固定資産税評価額を正しく知る必要があります。
一般的には時価の70%が固定資産税評価額とされていますが、あくまで目安であり正確な評価額ではありません。
また不動産を売却する際の価格を決める際にも固定資産税評価額は重要な判断材料となるため、評価額の調べ方は知っておくべきといえます。
固定資産税評価額を調べる方法はいくつかありますが、「固定資産税課税明細書」「固定資産評価証明書」「固定資産課税台帳」のいずれかを確認するのが一般的です。
それぞれ入手方法と閲覧できる人が異なりますので、この章で解説するポイントを押さえておくことをおすすめします。
固定資産税課税明細書は5月頃に郵送される納税通知書に同封されており、土地と家屋の固定資産税と都市計画税の課税標準額と税率、税額、軽減額、賦課期限などが記載されています。
固定資産税評価額だけでなく税額も明記されているため計算する必要がなく、納税義務者の自宅に郵送されるため家族であれば誰でも閲覧が可能です。
ただし1年に1度しか送付されないうえに原則再発行はされませんので、紛失しないよう大切に保管する必要があります。
固定資産評価証明書は自治体で保管されている書類となっており、不動産の所在や地目、地積などが標準額と一緒に記載されています。
個人情報に関わる内容が多く含まれているため所有者でなければ確認することができず、家族であっても委任状がなければ取得できない書類です。
紛失しても何度でも発行できますが、1枚につき200円から400円の費用が発生します。
なお、住民票や印鑑証明書と違ってマイナンバーカードがあってもコンビニで取得できない書類となっています。
そのため平日に市役所や役場に行く必要がありますので、注意が必要です。
固定資産税評価証明書は非課税の固定資産についても明記されていますが、固定資産課税台帳は課税される固定資産のみが明記されます。
そのため固定資産課税台帳の閲覧でも評価額を確認できますが、所有者以外が閲覧するためにはやはり委任状が必要となり、本人であっても顔写真付きの身分証明書か2種類の身分証明書が必要です。
自治体によっては所定の書式以外の委任状を受付しないというケースもありますので、あらかじめ委任状の書式については確認しておくことをおすすめします。
固定資産税評価額は固定資産税の計算だけでなく、都市計画税や不動産取得税、登録免許税の計算にも使われます。
それぞれの税金は支払うタイミングも異なりますので、不動産を取得する予定がある人は事前に計算しておくことが大切です。
この章では固定資産税評価額をベースとして計算する税金について、解説します。
固定資産税の計算式は次の通りです。
固定資産税評価額×1.40%
上記の計算式が基本となり、宅地や家屋によっては軽減措置が適用されます。
たとえば宅地の場合は200㎡以下の部分について課税額を6分の1、200㎡を超える部分について3分の1に軽減させることができます。
また家屋の場合は評価額を一定期間半分に軽減させられる制度があり、新築住宅で3年間、マンションで5年間です。
ただし、適用させるためには以下の条件を全てクリアしている必要があります。
上記以外にも自治体によっては独自のルールが設定されていることもありますので、事前に確認しておくことがポイントです。
なお、固定資産税の納税通知書は4枚1組となっており、4回に分けて支払うことも可能です。
期限は自治体によって異なりますので、遅れることなく支払えるよう準備しておくことが大切です。
都市計画税の計算式は次の通りです。
固定資産税評価額×最大0.3%
都市計画税の税率は自治体が自由に設定することができ、制限税率によって0.3%が上限となっています。
市街化区域の土地に課税されるため市街化調整区域の土地は非課税となりますが、自治体によっては市街化区域でも非課税になっているケースもあります。
そのため課税明細書をチェックしたり自治体に問合せし、課税の有無をあらかじめ把握しておくことが大切です。
税率は固定資産税課税明細書や固定資産税評価証明書で確認することができます。
なお、都市計画税も軽減措置が設けられており、200㎡を超えた部分の宅地は評価額の3分の2、賃貸マンションなどの小規模住宅用地は200㎡以下の部分で3分の1に軽減されます。
【参考サイト：総務省｜地方税制度｜都市計画税】
不動産取得税の計算式は次の通りです。
不動産取得税は不動産の所有権を取得したタイミングで発生する税金となっており、所有権移転登記から半年前後で納税通知書が届きます。
そのためあらかじめ税額を計算し支払えるよう資金を準備しておく必要がありますが、家を建てる目的で購入した土地であれば税率は3%に軽減され、評価額も2分の1です。
さらに土地面積に応じて以下の控除が適用されることになり、不動産取得税を大幅に軽減させることができます。
たとえば土地面積が180㎡で評価額が2,000万円だった場合、宅地の不動産取得税は30万円ですが上記の計算によって約66万円まで控除できます。
つまり、このケースだと不動産取得税はかからないことになります。
また、家屋についても長期優良住宅の新築であれば課税額から1,300万円控除することができます。
このように、不動産取得税は高額になりやすい一方で軽減額も大きいことが分かります。
【参考サイト：総務省｜地方税制度｜不動産取得税】
登録免許税の計算式は次の通りです。
登録免許税は所有権移転登記を法務局に申請する際に発生する税金となっており、司法書士の報酬と合わせて不動産決済時に支払うのが一般的です。
税率は2%が基準ですが令和8年3月31日までに登記する場合は1.5%に軽減させることができます。
上記税率は売買のケースですが、相続や法人の合併または共有物の分割であれば0.4%となります。
なお、登録免許税は地域によっては買主が全額負担したり売主と折半することがありますので、司法書士に見積を依頼して確認しておくことをおすすめします。
【参考サイト：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁】
固定資産税評価額は土地と家を分けて計算することになり、それぞれ計算式が異なります。
特に家は設備の状態やスペックによって変動しやすく、ホームエレベーターなどの特殊な設備があると高くなりやすいです。
この章では固定資産税評価額の計算方法を具体例を交えて紹介しますので、参考にしてください。
土地の固定資産税評価額は国税庁が公開している固定資産評価基準をベースに地目別に定められた方法によって評価することになり、一般的には路線価方式が採用されます。
路線価方式は前面道路の固定資産税路線価を土地の資産価値として算出する方法となっており、計算式は次の通りです。
評点とは評価を調整する割合のことで、国税庁によって公開されています。
延長敷地などの不整形地は整形地よりも価値が下がりやすく、評点によって補正する必要があります。
つまり、同じエリアの土地であっても土地の形状次第では評価額が安くなる可能性があるといえます。
たとえば路線価が10万円/㎡で敷地面積が150㎡、評点0.8の場合、固定資産税評価額は1,875円です。
なお、路線価は路線価図・評価倍率表で調べることができます。
【参考サイト：財産評価基準書】
【参考サイト：奥行価格補正率表】
家の固定資産税評価額は「再建築価格方式」で計算するのが一般的となっており、現在建築されている家を再建築する前提の評価額を算出し、そのうえで経年劣化の資産価値減少を補正するという方法です。
再建築価格方式の計算式は次のようになります。
経年減点補正率は法務省で定められており、評点1点あたりの価額は1円であることが多いです。
たとえば再建築評価額が3,000万円で築11年が経過していた場合、評点を1円とすると1,440万円です。
ただし家の設備によっては評点が増加し、評価額が増えてしまうこともありますので注意が必要です。
【参考サイト：経 年 減 価 補 正 率 表】
土地や建物を所有している限り固定資産税は支払い続けることになり、税額によっては大きな負担になってしまいます。
そのため不動産を所有する前にはまず固定資産税評価額を調べ、固定資産税や都市計画税を計算しておくことが大切です。
固定資産税評価額は毎年送られてくる納税通知書で確認できますので、所有者に依頼して見せてもらうのが一番正確に把握できます。
また、不動産は固定資産税以外にも不動産取得税や登録免許税がかかるため、有効活用できない不動産を所有する場合にはあらかじめ売却を検討しておくのがおすすめです。
空家ベースは空き家を買いたい人専用のポータルサイトとなっており、有効活用しにくい不動産を所有している人に向いています。
全国を対象としていますので郊外にある不動産も物件として公開することができますので、固定資産税が高くて困っている人は是非お問い合わせください。
【参考サイト：空家ベース】
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
投資用不動産の売却は居住目的の住宅やマンションと違って買い手は投資家になるため、投資家が買いたくなるような資産価値と価格のバランスにする必要があります。
そのため一般的な相場はなく、不動産会社でも物件の価格設定に悩むことも多いです。
また投資物件は売却タイミングによって手残り額が大きく変化するため、注意点の一つといえます。
この記事では不動産売却の時期について解説しますので、投資用不動産をいつ売るべきか悩んでいる人は参考にしてください。
不動産売却は資産価値と需要が高い時期に売却するのが高値売却のコツとなっており、不動産会社は不動産市場の動向を常にチェックしています。
しかし投資用物件はこうしたトレンドをベースに売却価格を決めることが難しく、不動産会社も査定額の判断に悩むケースが多いです。
なぜなら投資用物件は投資家が買い手となるため、家賃収入と将来の売却想定価格が購入の決め手となり、通常の価格設定では売却できない可能性が高いからです。
そのため投資家にリスクが大きいと判断されてしまうと売却が難しくなり、販売が長期化することも少なくありません。
このように、投資用物件が確実に売れる金額を見極めることは難しく、売却時には複数の不動産会社に査定の相談をすることがポイントだといえます。
不動産投資において不動産価格と同じくらい売却タイミングが重要とされており、ベストタイミングで売却することで多くの資金を手元に残すことができます。
また損失を最小限に抑えられるというメリットもあるため、投資をスタートする時点で売却の要因になり得る状況を調べておくことが大切です。
この章では投資用物件を売却した方が良いタイミングについて、代表的な売却の理由を紹介します。
収益物件を購入して投資を継続しているものの、より利益率が高い物件が公開されることも多いです。
また現在所有している遠方の不動産を手放し、近くにある物件を購入するケースもあります。
このように他の物件を購入した方が良いと判断した場合は、売却のタイミングだといえます。
物件の掃除や草むしりが大変で売却を決めるオーナーも多く、特に空き家の管理は大きな負担になるケースがあります。
空き家は放置していると火災や倒壊のリスクを抱えることになるため、自治体から特定空家に認定されてしまうと固定資産税の税制優遇撤廃などの措置を受けることもあります。
このようなリスクを抱える前に売却するのがおすすめです。
【参考サイト：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン）】
空室は利益を生まず維持費ばかりかかってしまい、収益が悪化する原因になります。
さらに空室が多い物件は買主が見つかりにくいため売却が長期化するリスクを抱えることになります。
そのため投資用物件は空室が増える前に売却するのがコツといえ、退去の申し出が増えたタイミングで売却するオーナーも多いです。
投資用物件は入居者がある程度生活空間を管理してくれますが、設備の破損や修繕にかかる費用はオーナーが負担しなければなりません。
物件の管理は不動産投資にとって不可欠ですが、築年数が古い物件だと維持費が高額になってしまい、収益が悪くなる原因になります。
家賃収入と維持費のバランスが悪くなると健全な賃貸経営が難しくなるため、売却の検討を考えるべき時期といえます。
不動産を所有し続けるには固定資産税を支払う必要があり、物件によっては都市計画税もかかります。
さらに購入時には不動産取得税と登録免許税、相続であれば相続税が発生することもあり、税金によって初期費用が予想以上に高くなるケースも少なくありません。
その結果、税金の支払いが原因で売却を余儀なくされることもあります。
投資用ローンは住宅ローンよりも金利が高く、余裕を持った収益計画でなければローンの返済が困難になってしまうことがあります。
また市場の変化によって金利が上昇し、想定していた利益を得られないというケースも多いです。
ローンを滞納してしまうと次の物件を購入する際に融資を受けられなくなる可能性があるため、返済が滞る前に売却することが大切です。
投資用不動産はなるべく高く、スピーディーに売却するのがポイントとなっており、さらに手元に残る資金が増えるタイミングも重要です。
この章では投資用不動産の売り時について、解説します。
4月は就職や入学などで人が移動する季節のため、不動産投資は4月に合わせて賃貸物件を公開するように準備することが重要です。
そのため投資用不動産は1月～3月にかけて投資家から反響が増えるようになりますので、売り時といえます。
投資ローンが低いと資金計画が組みやすくなり、不動産投資を検討する人が増えます。
金利が安ければ無理に自己資金を使って投資を始める必要がなくなり、オーナーのリスクも減少することになります。
投資はリスクとリターンのバランスを見極めることが重要ですので、金利が低い時期は返済リスクも低くなるためおすすめの売却時期です。
減価償却とは固定資産を経費計上できる会計上の資産価値となっており、国税庁によって償却期間が定められています。
たとえば木造のアパートは22年が償却期間となっており、SRC造なら47年です。
この期間を超えてしまうと経費は事実上増加してしまうことから、減価償却前に売却を決めるオーナーも多いです。
【参考サイト：主な減価償却資産の耐用年数表】
不動産を売却する際には譲渡所得税が発生しますが、税率は所有期間によって次のように変動します。
所有期間が5年以内：39.63%
所有期間が5年を超える：20.315%
この税率は居住用・投資用に限らず適用されますので、なるべく所有期間が5年を超えてから売却することをおすすめします。
ただし、相続によって不動産を取得した場合、取得してから3年以内の売却であれば支払った相続税を取得費に加算することができ、課税額を減らすことができるという特例もあります。
そのため売却時期については不動産会社に相談し、ベストな時期を選択することが大事です。
【参考サイト：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁】
投資用不動産の収益が悪化したりより良い物件が見つかったのですぐに売りたいと考えるオーナーも多いですが、不動産を売ってはいけないタイミングを知っておく必要があります。
売却タイミングを見誤ってしまうと高値で売却できなかったり、多額の税金を支払ってしまうことにもなりかねません。
このような失敗を避けるためにも、この章で解説する家を売るべきではないタイミングをチェックしておくことが大切です。
不動産の市場価値は常に変動しており、下落することもあれば上昇することもあります。
たとえば最寄りの駅で再開発事業が発表されたり、所有している不動産があるエリアで土地区画整理事業が発表されると地価が上昇し、家賃も高く設定できるようになり売却価格も高くなります。
これ以外にもオリンピックや万博といった世界的なイベントが将来開催される場合にも市場価値が高騰することもあり、売却時期を数年遅らせるのもおすすめです。
このように、街全体の市場価値が上昇する可能性がある場合はすぐに売却せず動向を注視するのがポイントといえます。
ただし再開発事業や世界的イベントの開催があっても必ず市場価値が上昇するわけではなく、さらに築年数の経過によって不動産の資産価値は減少してしまいます。
そのため売却時期の検討期間を設け、適切な判断を心がけることが大事です。
所有してから5年以内に売却してしまうと譲渡所得税が高くなってしまいますが、マイホームを売却した場合、住まなくなってから3年以内に売却しなければ税制優遇が適用されなくなります。
この税制優遇は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれる制度で、利用することでマイホームを売却する場合は課税額から3,000万円を控除することができます。
この特例は空き家になってから3年を超えて売却したり、所有してから一度でも賃貸に出してしまうと利用できなくなってしまいますので、注意が必要です。
【参考サイト：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁】
投資用物件は相場の見極めが難しく、売却しようとしてもすぐに買い手が見つからないことも多いです。
しかし不動産は固定資産税などの税金や維持費がかかり、空室があると収益が赤字になることもあります。
さらに収益が悪い物件は買い手が見つかりにくくなってしまうという悪循環になってしまうことから、投資用不動産は早期売却できる方法を選ぶことが大切です。
空家ベースは活用していない空き家を専門に扱っている不動産ポータルサイトで、多くの投資家が収益物件をチェックしています。
投資家の目につきやすいという特徴がありますので早期売却に繋がりやすく、投資用不動産の売却に向いています。
不動産買取も積極的に行っていますので、売却できずに困っている投資用不動産を所有している人は空家ベースにお問い合わせください。
【参考サイト：空家ベース】
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産は「固定資産」と呼ばれており、1月1日時点でこれらの不動産を所有している人に対して固定資産税が課税されます。
不動産の用途に限らず固定資産税は必ず納税すべき税金となりますので、維持費として考えておく必要があります。
また、一戸建ての固定資産税は土地と建物で計算方法と軽減措置が異なるため、購入前に固定資産税を確認する際の注意点といえます。
この記事では一戸建ての固定資産税を計算する方法や支払い方法、注意点について解説します。
この記事で分かること
一戸建ての固定資産税平均額は10〜15万円といわれています。
ただし、地域や建物のスペックや築年数によって大きく変動します。たとえば同じエリアであっても中古一戸建てと新築住宅、マンションでは家屋の固定資産税額が変わり、新築住宅の中でも注文住宅の固定資産税額は高くなりやすいです。
また土地の形状や方位の影響も受けることから固定資産税の「相場」はないといえ、物件を購入する前に正しく把握しておくことがポイントとなります。
なお、固定資産は総務省によって土地と家屋、償却資産に分けられており、次のように定義されていることから全ての不動産が対象になるわけではないことが分かります。
| 固定資産の種類 | 固定資産の例 |
|---|---|
| 土地 | 田んぼ、畑、住宅用地、池沼、山林、鉱泉地（温泉など）、牧場、原野などの土地 |
| 家屋 | 住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物 |
| 償却資産 | 会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）など |
【参考サイト：総務省｜地方税制度｜固定資産税】
一戸建ての固定資産税を計算する場合、土地と建物に分けて税額を計算した後に合計します。
固定資産税は「固定資産税評価額×税率」で計算することができ、税率は一定のため固定資産税評価額が分かれば正しい固定資産税を調べることができます。
この章では具体的な計算方法を紹介しますので、購入を検討している人は参考にしてください。
土地の固定資産税を計算するためには固定資産税評価額を調べる必要がありますが、評価額は土地の購入価格とは別になりますので注意が必要です。
この章で詳しく解説します。
固定資産税評価額は「固定資産税課税明細書」「固定資産評価証明書」「固定資産課税台帳」などで調べることが可能です。
固定資産税課税明細書は毎年5月頃に送付される納税通知書に同封されていますが、固定資産税評価証明書と固定資産税課税台帳は自治体で取得もしくは閲覧することになります。
そのため土地の所有者以外が固定資産税評価額を調べるためには納付書を見せてもらうか委任状を使って市役所などに出向く必要があります。
ただしおおまかな評価額を知りたい場合は「地価公示価格×70%」で概算することもできますので、不動産情報ライブラリを使って公示価格を調べ、概算の評価額で計算するケースもあります。
【参考サイト：不動産情報ライブラリ】
固定資産の税率は1.40%となり、たとえば固定資産税評価額が2,000万円の場合は28万円が税額となります。
ただし市区町村によっては特例で税率が変わることもありますので、あらかじめ自治体に確認しておくことをおすすめします。
建物の固定資産税は新築と中古で税額が大きく変わることから、固定資産税を算出する際には注意が必要です。
建物の評価額は現在建っている建物を一度解体し、再建築した場合の価格を評価額とする方法が一般的となっており、「再建築価格方式」と呼ばれる方法です。
再建築価格方式は再建築価格に対して、築年数に応じた経年減点補正率を掛け合わせて経年劣化によって損失した部分を補正することになり、経年減点補正率は法務局によって定められています。
そして自治体が設定した評点を掛けることで建物の固定資産税評価額は算出することができ、計算式にまとめると次のようになります。
家の固定資産税評価額＝再建築費評点数×経年減点補正率×評点（通常は1評点＝1円）
なお、建物の固定資産税評価額を概算で知りたい場合は「再建築価格×60％」で計算するという方法もあります。
【参考サイト：経 年 減 価 補 正 率 表】
たとえば固定資産税評価額が2,000万円の場合、税率の1.40%を掛けると28万円が固定資産税となります。
ただし建物は経年劣化するため築年数の経過によって評価額は減額されることがあり、逆に建て替えやリノベーションによって高くなることもあります。
固定資産税評価額は3年に1度の評価替えで見直しされますので、次回評価替え年度の令和9年に発行される納税通知書は細かくチェックすることをおすすめします。
経年減点補正率は築年数に応じて変わるため、評価額が2,000万円であっても築10年と築15年では評価額が異なります。
また、自治体が設定する評点は1評点＝1円で計算するのが一般的ですが、家の設備によっては1円以上になりますので注意が必要です。
土地と建物の固定資産税が計算できれば合算し、一戸建ての固定資産税として確認します。
以下の条件で固定資産税をシミュレーションしましたので、参考にしてください。
なお、実際の固定資産税は100円未満は切り捨てされて計算されるため、計算した評価額よりも安くなるケースがほとんどです。
一戸建ての固定資産税は地域や築年数によっては高額になるため、家計を圧迫することも少なくありません。
そこで固定資産税の軽減措置が設けられており、税金が不動産の所有に対して負担にならないよう対策されています。
ただし、軽減措置を受けるためには翌年の3月31日までに自治体へ申請する必要があり、自動的に適用されるわけではないという注意点もあります。
この章では土地と建物の軽減措置について詳しく解説しますので、あらかじめ軽減額を調べたうえで期間内に申請することをおすすめします。
土地の地目が「宅地」の場合、200㎡以下の部分について課税額を6分の1、200㎡を超える部分について3分の1に軽減させることができる特例があります。
たとえば土地面積が250㎡の一戸建てを購入した場合、課税額が2,000万円であれば次の軽減額が適用されます。
このように課税額を約1,133万円軽減させられますので、大きな節税効果といえます。
【参考サイト：総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要】
令和8年3月31日までに新築した住宅に対して軽減措置が設けられており、固定資産税評価額を半分にすることができます。
ただし一般住宅は3年間、長期優良住宅は5年間と建物によって軽減期間が異なるため、注意点といえます。
これ以外にも住宅の居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下という条件もありますので、購入前に建物のスペックはチェックしておくことをおすすめします。
【参考サイト：新築住宅に係る税額の減額措置 – 国土交通省】
固定資産税は5月頃に納税通知書が送付されるため、納付書を使ってコンビニや郵便局、金融機関が支払うことができますが、自治体によっては電子決済も可能です。
また納付書は4枚綴りになっておりそれぞれ納付時期が明記されていますので、納付書をチェックするか自治体に連絡して時期を確認することが大切です。
一戸建てを購入して自ら住んでいる場合は問題ありませんが、引っ越して空き家になったり空き家を相続した場合は固定資産税の税制優遇が撤廃され、6倍になることもあります。
そのため空き家を所有することになった場合は想定外の固定資産税になることがありますので、注意が必要です。
この章では空き家を所有している人向けに、固定資産税が高額になるリスクについて解説します。
空き家は年々増加しており、街の景観が悪くなるという社会問題になっています。
特に管理されていない空き家は害虫や害獣の温床になりやすく、建物の劣化が進んでしまうと倒壊や火災発生のリスクを抱えることになります。
このような状態で放置しておくと景観の悪化だけでなく近隣住民に被害が発生することもありますので、管理されていない空き家を減らす対策が必要です。
そこで国土交通省からは平成26年に空家等対策の推進に関する特別措置法が施行され、倒壊の危険性が高い家屋を「特定空家」に認定し所有者に対して指導や勧告などの対応を行ってきました。
さらに令和5年の法改正によって管理が不十分な状態を「管理不全空家」として自治体が認定できるようになり、認定されてしまうと管理不全空家と特定空家は固定資産税の税制優遇が撤廃されるリスクを抱えることになります。
住宅の軽減措置である「固定資産税評価額×1/6」や「固定資産税評価額×1/3」が適用されなくなり、軽減前の固定資産税評価額で計算されてしまいますので、空き家は放置せず管理しなければならないことが分かります。
【参考サイト：空家法とは】
管理不全空家や特定空家に認定されないためには管理が必要ですが、定期的に草むしりや掃除をしたり外壁や屋根のメンテナンスには工数も費用もかかってしまいます。
そこで有効活用する予定のない空き家は売却してしまうのがおすすめです。
売却することで維持するための工数や費用から解放され、さらに固定資産税の支払いも不要となりますので、空き家を活用しないことが決まっていればなるべく早く不動産会社に相談し査定と売却プランの提示をしてもらうことがポイントとなります。
ただし空き家の状態や建築されているエリアによっては不動産仲介による売却は難しくなり、販売が長期化するケースも少なくありません。
そのため空き家をスピーディーに処分する場合は空き家に特化したポータルサイトを利用することが重要です。
一戸建てを所有していると毎年固定資産税の支払いが必要になりますので、所有後のランニングコストを調べるうえでも固定資産税を事前に計算することが大事です。
土地と建物では固定資産税の計算方法と税制優遇の内容が異なり、土地面積や建物のスペックも影響します。
このことからも、不動産の固定資産税を計算するためには、ある程度所有している不動産についても調べておく必要があります。
また、所有している一戸建てが空き家の場合、空家法で定められる管理不全空家や特定空家に認定されてしまうと固定資産税が増額されてしまうこともあり、活用していない空き家はなるべく早く売却するのがおすすめです。
空家ベースは空き家専門のポータルサイトとなっており、全国を対象として空き家の売買を斡旋しています。
気軽に空き家を情報公開し、閲覧できることから海外の投資家にも注目されており、スピーディーに不動産取引したい人に人気です。
仲介だけでなく買取の相談も受け付けしていますので、空き家の管理で悩んでいる人は空家ベースにお問い合わせください。
【参考サイト：空家ベース】
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
所有している不動産を売主として売却する場合、不動産会社に販売を委託するのが一般的ですが、その際に不動産会社と媒介契約を締結することになります。
媒介契約には様々な規定が記載されており、慣れない内容も多いことから困惑する依頼主も多いです。
そのため媒介契約は安易に締結せず、しっかり説明を受けた上で署名押印することが大切です。
また、媒介契約の種類によっては思い描いた取引ができないこともありますので、注意が必要です。
この記事では媒介契約書の基本知識と、締結する前に押さえておくべき注意点について解説します。
不動産売却の予定がある人は、参考にしてください。
空き家の売却は難しいと感じていませんか？私たちは空き家専門の売却サポートで、物件の状態に応じた価値をしっかりと引き出します。戸建て投資家様や相続した空き家の売却をしたいが悩んでいる方はぜひご相談ください。築年数の古い家でもスムーズに売却できるようサポートいたします。
媒介とは宅地建物取引業者が売主と買主を仲介し、物件の売買や交換、賃借を行う業務のことです。
これ以外にも売買契約に関する契約書の作成や司法書士の手配、不動産決済の日程調整なども媒介行為に含まれます。
宅建業者は売主と媒介契約書を締結することで、こうした仲介行為を行うことができるようになります。
つまり、媒介契約書は宅建業者に販売を委託し取引を成立させるうえで重要な契約だといえます。
なお、媒介契約によって不動産業者に売買を依頼し成約に至った場合は媒介報酬として仲介手数料が発生しますが、報酬額と支払いタイミングは媒介契約書に記載されています。
そのため媒介契約を締結する際には契約書の内容をしっかりチェックすることが大切です。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
イメージ通りの不動産取引を行うためには契約の違いを正しく理解し、自分に合った契約形態を選ぶことが重要です。
この章で詳しく説明しますので、参考にしてください。
専属専任媒介契約には次のような特徴があります。
| 契約項目 | 詳細 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 不可 |
| 同時依頼社数 | 1社 |
| 販売報告義務 | 1週間に1度 |
| 有効期間 | 最大3ヶ月 |
| レインズの登録義務 | 5日以内に登録 |
専属専任媒介を締結した場合、販売を依頼する業者が1社となり自分で買主を発見することも認められません。
このように不動産売却における売主の自由度は少ない契約形態となっていますが、その代わり不動産会社は報酬の支払いを確実に請求できるため、積極的に買い手を見つけるよう活動してくれます。
また販売報告も1週間に1度受けることができ、指定流通機構であるレインズには5日以内に登録して登録証明書を交付しなければなりません。
このことからも不動産会社は専属専任媒介契約によって独占的に販売できる権利を得る代わりに、売主のために積極的な販売活動が義務付けられるといえます。
なお、不動産一括査定サイトのすまいステップが行ったアンケートによると、専属専任媒介契約が最も多くなっており、全体の4割が専属専任媒介契約となったそうです。
【参考サイト：すまいステップ】
専任媒介契約には次のような特徴があります。
| 契約項目 | 詳細 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 通知すれば可能 |
| 同時依頼社数 | 1社 |
| 販売報告義務 | 2週間に1度 |
| 有効期間 | 最大3ヶ月 |
| レインズの登録義務 | 7日以内に登録 |
専任媒介契約は専属専任媒介契約と同様に不動産会社は1社しか選択できませんが、自己発見取引が可能という大きな違いがあります。
たとえば親族や友人に不動産を売却する予定がある場合、不動産会社に仲介を依頼せずに取引することで仲介手数料を不払いにすることができます。
このように自分でも買主を探したい場合に、専任媒介契約はおすすめです。
専属専任媒介契約との違いとして、販売報告義務やレインズの登録期間が専属専任媒介契約に比べて長いという点があります。
一般媒介契約には次のような特徴があります。
| 契約項目 | 詳細 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 通知すれば可能 |
| 同時依頼社数 | 規定なし |
| 販売報告義務 | 規定なし |
| 有効期間 | 規定なし |
| レインズの登録義務 | 規定なし |
一般媒介契約は契約内容の条件が一番緩和されており、自己発見取引や同時に依頼する不動産会社の数などほとんど規制はありません。
不動産会社を1社に絞り込めない時に使われる契約形態となっていますが、不動産会社は販売報告もレインズ登録の義務もないため、販売活動が分からないというデメリットもあります。
媒介契約書にはある程度記載事項が決まっており、どの不動産会社に媒介を依頼しても同じような内容で契約を締結することになります。
そのためどのような内容が記載されているのか、事前に確認することができます。
この章では国土交通省が公開している「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」をベースに、媒介契約書の記載事項を紹介します。
【参考サイト：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款】
契約書1ページ目では契約書類がどの契約形態であるのかが記載されていますので、希望する契約形態かどうかチェックすることが重要です。
また、「売却・購入・交換」という依頼の内容も確認することができ、売主が売却を依頼するケースでは売却にチェックが入っています。
下段には宅建業者の情報と売主の書名欄があり、お互いが署名押印して媒介契約は締結となります。
契約の有効期間は一般的に媒介契約を締結した日を起算日とし、不動産会社と合意した期間を記載します。
たとえば11月20日に媒介契約を締結した場合、専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は最長で2月19日が期日です。
なお、一般媒介の場合は規定がないため空欄になるケースもあります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約では指定流通機構であるレインズに物件を登録する義務がありますが、媒介契約書では締結の翌日から何日以内に登録するのかを記載しなければなりません。
専属専任媒介契約は5日以内、専任媒介契約は7日以内の登録が義務付けられており、さらに登録証明書の交付が必須です。
そのため期日内に登録が完了しているか確認し、証明書の交付を受けることがポイントです。
一般媒介は複数の不動産会社に販売を委託することができますが、他の不動産会社と一般媒介を締結する場合、不動産会社に報告することを契約約款で定めているケースがあります。
この形式は明示型の一般媒介契約と呼ばれており、たとえばA社と一般媒介契約を締結した後にB社とも締結する場合、A社とB社それぞれに契約している会社を報告する必要があります。
一方、悲明示型であれば各社に報告することなく、自由に一般媒介契約を締結することが可能です。
媒介契約は不動産会社だけに責務が発生するわけではなく、依頼者である売主も遵守すべき項目があります。
前述した明示型の一般媒介契約における報告義務を守らなければ契約違反による罰則が発生することもあります。
これ以外にも、契約解除をする場合は必ず不動産会社に伝えなければならないという義務もあります。
専属専任媒介契約を締結したにもかかわらず自己発見取引をしたり、専属専任・専任媒介契約の有効期間が残っている間に他の不動産会社に仲介と依頼して売買契約を締結した場合、ペナルティが発生します。
その場合の罰則規定も契約約款に記載されているため、締結前にしっかりチェックしておくことをおすすめします。
買主が遠方に住んでいることで発生した出張費などは、特別依頼に係る費用として不動産会社は売主に請求することができ、仲介手数料とは別に発生する費用です。
買主の所在地によっては売却の諸費用が増えてしまうことになりますので、あらかじめ理解したうえで依頼することが大切です。
仲介手数料の支払いタイミングは売買契約時や不動産決済時など、地域や不動産会社によって異なります。
支払い時期によっては売却益で支払えず自己資金から捻出するケースもありますので、注意が必要です。
売主と媒介契約を締結することで不動産会社は売却活動をスタートすることができます。
つまり、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討し、信頼して売却を任せられる不動産会社が見つかったタイミングが媒介契約を締結するタイミングだといえます。
一般的に媒介契約書は国土交通省のひな形を流用しますが、不動産会社がオリジナルで作成しているケースもあります。
特に800万円以下の空き家や空き地を売却する場合には特例の上限額を設定できるよう法改正されたため、文章が追記されていることも少なくありません。
また国土交通省以外にも全国宅地建物取引業協会連合会や全日本不動産協会もひな形を作成しており、全ての不動産会社が同じ契約書を使っているわけではありません。
そのため、一般媒介契約で一度聞いたからといって説明を省略せず、しっかりチェックすることが重要です。
【引用サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】
媒介契約書に記載されている契約約款は不動産売却に慣れていない売主にとって理解が難しい部分も多いため、納得できるまで不動産会社に質問することがおすすめです。
また媒介契約書には3種類あり、自己発見取引の可否や同時依頼できる不動産会社の数などが異なります。
場合によっては知らない間に契約違反をしてしまい、違約金を支払うことになるケースもありますので、不動産売却における注意点といえます。
投資用物件の売却が成功するかどうかは不動産会社の販売力が重要なポイントとなりますので、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結することが大切だといえます。
空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人を繋ぐポータルサイトです。不動産、特に空き家を専門としたスタッフがあなたの物件を売却までサポートいたします。掲載にかかる費用はもちろん無料です。各種SNSやHPなど様々な媒体を駆使して買手に物件をPRするので、なかなか売れずにお困りの物件も売却してきた実績があります。
戸建て、ボロ家の売却にお困りの際は、お気軽にご相談ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
不動産売却をする場合、まずは不動産会社に査定を依頼して査定価格を確認しますが、査定額を算出する査定方法はいくつかあります。
それぞれの方法が持つ特徴を知っておくことでより深く査定の結果を理解することができますので、不動産仲介会社に査定額の算出根拠を質問することが大切です。
また、査定額が高くなるよう査定時のチェックポイントも事前に押さえておく必要があります。
この記事では不動産査定の方法と流れ、査定を受ける際の注意点について解説します。
空き家の売却は難しいと感じていませんか？私たちは空き家専門の売却サポートで、物件の状態に応じた価値をしっかりと引き出します。戸建て投資家様や相続した空き家の売却をしたいが悩んでいる方はぜひご相談ください。築年数の古い家でもスムーズに売却できるようサポートいたします。
不動産査定とは不動産会社が物件を査定して査定額を売主に提示する業務のことで、一般的に無料で依頼できます。
売主は査定額をベースに売り出し価格と売却条件を担当者と相談しながら決めることになりますが、希望の手残り額になるよう税金や諸費用を考慮した売却価格に設定することがポイントです。
しかし購入希望者が興味を持つためには価格を相場で設定する必要がありますので、希望価格と不動産の価値とのバランスが大切だといえます。
査定額は相場に近い額となるよう算出するのが一般的ですので、不動産会社の査定は相場を知り適切な売却価格を設定するうえで重要な参考情報といえます。
不動産査定には「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があり、全て無料査定となっています。
それぞれの査定方法は回答のスピードと精度が異なりますので、特徴を把握したうえで使い分けることが重要です。
特に売却することをまだ検討している段階では概算の査定額を知るケースが多いため、いくらで売れそうか効率よく調べる方法を知っておく必要があります。
この章では代表的な不動産査定方法を紹介します。
AI査定は入力された査定地の近隣情報を収集し、自動で査定額を回答する方法です。
土地面積や戸建ての築年数が近い成約事例を収集し、平均値を査定額として算出します。
AI査定は全ての査定方法で一番回答スピードが早く、数秒で査定額を把握することができます。
個人情報を入力する項目も少ないため、売却を検討し始めたばかりの人におすすめです。
簡易査定は不動産会社が机上で査定し、査定額を提示する方法です。
依頼された物件の所在地や所有者の情報を基に、全部事項証明書やGoogleマップ、レインズといった資料を使って査定額を算出します。
この方法は不動産会社が実際に物件を見ることなく算出することになり、AI査定よりも地域に詳しい担当者が査定するため精度は高くなります。
査定額も当日から数日内に提示されますので、売却検討の初期段階で利用するケースが多いです。
なお、簡易査定の結果は不動産会社を選定するうえで重要な判断材料となりますので、一括査定サイトなどを利用して複数社に同時依頼し査定内容を比較検討するのがおすすめです。
AI査定や簡易査定の結果を吟味し不動産会社を数社に絞り込むことができれば、訪問査定によってさらに精度の高い査定を行います。
不動産会社は訪問査定によって物件と周辺環境をチェックし、売却プランと合わせて精査した査定額を提示します。
売主は訪問査定で依頼する不動産会社を決定することになりますので、査定額だけでなく不動産会社の売却実績や担当者の対応などを確認し信頼できる会社を選ぶことが大切です。
なお、売却を依頼するためには媒介契約を締結する必要がありますが、契約形態は3種類あります。
| 契約形態 | 自己発見取引 | 依頼可能社数 | 販売報告頻度 | 更新頻度 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 1社 | 1週間に1度 | 3ヶ月 |
| 専任媒介 | 可能 | 1社 | 2週間に1度 | 3ヶ月 |
| 一般 | 可能 | 制限なし | 規定なし | 規定なし |
不動産一括サイトのすまいステップによると、専属専任媒介契約がもっとも多く全体の4割になりそうですが、自分にあった形態を選ぶことが重要です。
【参考サイト：すまいステップ】
不動産会社が査定の依頼を受けた場合、物件の種別によって計算方法を変えます。
代表的な計算方法として「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」があり、使い分けることで不動産の資産価値を的確に査定することができます。
この章ではそれぞれの計算方法について詳しく解説しますので、参考にしてください。
原価法とは一戸建ての査定時に使用されることが多く、現在の建物を再建築すると仮定したうえで査定する方法です。
計算式は「再建築価格×延床面積×残耐用年数÷耐用年数」となります。
再建築価格は現存する建物と同じ建物を建てる際の坪価格となっており、木造は坪50万円、鉄骨造は坪65万円として計算するのが一般的です。
また、耐用年数においても木造は33年、鉄骨造は51年と定められており、建物の価値が残存する年数を表しています。
これらの指標を組み合わせて査定額を算出するのが原価法となり、仮に30坪の築30年木造住宅を原価法で査定した査定額は次のようになります。
上記の査定額に対して土地の査定額を加算し、一戸建ての査定額として提示します。
マンションは築年数と専有面積、立地、土地は立地と形状、面積が査定するうえで重要な情報となります。
取引事例比較法はこれらの情報が似ている物件の成約事例を収集し、平均値と査定額として提示する方法です。
実際に売れた物件をベースにするため相場に近い査定額を算出することができ、よく使う査定方法といえます。
ただしマンションの場合はリフォームによる資産価値向上を査定に含めることができず、土地は形状や前面道路の状況が悪いと査定額よりも売却価格が下がる可能性もあります。
そのため不動産会社は取引事例比較法と合わせて必ず物件を確認し、査定額を精査するケースが多いです。
収益還元法は一棟マンションや収益用の中古戸建てを査定する際に使用する査定方法で、収益物件で使われる査定方法です。
「いくらで買って何年で資金回収できるのか」という考え方で収益物件を査定するという特徴があり、計算式は「1年間の利益合計÷利回り」です。
利回りとは利益の回収率を表す指標のことで、仮に8%の利回りで年間収益が36万円（月額3万円）とした場合は査定額は450万円となり、10%であれば360万円です。
このように利回りが高い物件は利益回収が早くなるため投資家はなるべく利回りが高い物件を購入しようとしますが、利回りを良くするためには想定家賃が高く売却価格を安く設定しなければなりません。
収益還元法はこのように利回りと売却価格のバランスを見定めるのに向いている査定方法といえ、収益物件を多く取り扱う不動産会社では多用されます。
この章では不動産査定の流れを紹介します。
査定を受けるためには事前に準備しておくポイントや書類がありますので、注意が必要です。
そのため、なるべく早く準備することをおすすめします。
不動産会社は不動産の情報をベースに査定するため、所有者は正確な情報を準備しなければなりません。
ただし準備する内容や書類は査定方法によって異なります。
AI査定と簡易査定は一括査定や不動産会社のHPから依頼することになり、スマートフォンでも利用が可能です。
必須項目を正しく入力するためには不動産の全部事項証明書や登記識別情報通知が必要となりますので、準備してから査定の依頼をするのがポイントです。
なお、AI査定と簡易査定では主に以下の項目が入力必須となります。
| 査定方法 | 入力項目 |
|---|---|
| AI査定 |
査定する不動産の種別 土地面積（土地・戸建ての場合） 建物面積（戸建ての場合） 専有面積（マンションの場合） 築年数（戸建て・マンションの場合） 建物の構造（戸建て・マンションの場合） |
| 簡易査定 |
査定する不動産の種別 土地面積（土地・戸建ての場合） 建物面積（戸建ての場合） 専有面積（マンションの場合） 築年数（戸建て・マンションの場合） 建物の構造（戸建て・マンションの場合） 売却理由 所有者と名義人の関係 売却希望時期 連絡方法 連絡可能時期 |
訪問査定はAI査定・簡易査定よりも精度の高い査定を行いますので、売買契約書や重要事項説明書、平面・立面図、課税証明書、確定測量図、建築確認書、検査済証などがあれば準備しておくことをおすすめします。
また、リフォーム工事を実施した場合は内容や費用が分かる書類も必要です。
これらの追加資料がなければ訪問査定を受けられないわけではありませんが、精度の高い売却額と売却プランを希望する場合には用意しておくべきといえます。
これ以外にも戸建てやマンションの場合は鍵の本数や駐車場の位置などを現地で説明できるよう準備しておくことも重要です。
査定は不動産一括査定サイトや不動産会社HPを利用したり、直接不動産会社に訪問して依頼する方法があります。
手軽に依頼したい場合は不動産一括査定と不動産会社HPがおすすめですが、売却が決まっているのであれば不動産会社に直接訪問し、最初から相場に近い査定額と売却プランの提示を受けることもおすすめです。
どちらが現状に合っているのかを考えたうえで、依頼方法を選ぶことが大事だといえます。
訪問査定を受ける際、土地であれば立会うことなく不動産会社に確認してもらうだけで問題ありません。
一方、戸建てやマンションは室内や敷地内の状況を細かく確認しますので、不動産会社の質問に答えられるよう書類を準備しながら立ち会いに同席する必要があります。
立ち会いによって設備の故障や壁のヒビなどを発見できるケースもありますので、販売する前に不動産を売主自らチェックすることも大切です。
査定結果は売却価格を決めるうえで重要な判断材料ですが、不動産会社によっては査定書と合わせておすすめの売却プランを提示してくれることもあります。
提案された内容をベースに不動産会社を比較検討し、信頼できる不動産会社が決まれば媒介契約を締結し、販売を委託することで不動産売却はスタートします。
媒介形態によっては定期的に販売報告書が送られてきますので、かかさず確認することもポイントです。
不動産会社は査定額に影響するポイントをチェックしており、売主としても知っておく必要があります。
この章では不動産査定で見られるポイントについて、詳しく解説します。
戸建てやマンションにおいて築年数は建物の耐久性や耐震性に大きく影響するため、必ずチェックするポイントです。
特に昭和56年以前に建築された建物は旧耐震基準のため買い手が不安を感じやすく、査定額が下がってしまうこともあります。
耐震補強によって耐震性と耐久性はある程度向上しますが、重要な躯体や基礎は劣化したままです。
このように、査定額を算出するうえで築年数は重要な情報だといえます。
床の軋みや壁のヒビがあると内覧時の印象が悪くなるだけでなく、家自体が傾斜している可能性もあります。
また、シロアリ被害や雨漏りといった瑕疵があると不動産仲介で売却することは難しくなってしまいます。
こうしたリスクを抱えたまま売却してしまうと引渡し後に大きなトラブルになりかねませんので、家の劣化や瑕疵に心当たりがある場合は正直に伝えることが大切です。
外壁や屋根の劣化や破損は雨漏りの原因になりますので、買主は修繕費用を資金計画に組み込まなければなりません。
このような状態の戸建ては買主の修繕費用分を相場よりも下げて査定するのが一般的ですので、注意が必要です。
査定額は売却価格を決める上で重要な指標となるため、不動産会社も外壁や屋根の損傷といった査定額に影響が出やすいポイントはしっかりチェックします。
希少で人気のエリアが査定対象地の場合は査定額は高くなりやすく、高値売却のチャンスといえます。
特に土地区画整理事業や再開発事業の区域内にある土地は、相場以上で販売できる可能性が高いという特徴があります。
一方、郊外の市街化調整区域や前面道路が2ｍ未満の土地は再建築できない可能性もあり、不動産会社は相場以下で査定するケースが多いです。
駅やスーパー、病院、コンビニエンスストアといったライフインフォメーションが近くにある不動産は住みやすく、物件をインターネットにアップするとすぐに買い手が見つかることもあります。
一方、墓地やクリーンセンター、工場といった嫌悪施設があると買い手は購入を躊躇する可能性が高くなるため、査定額は安くなる傾向があります。
このように立地と周辺環境は査定額に大きく影響することが分かります。
住宅ローンの残債は不動産の査定に直接影響はありませんが、売却益を使って住宅ローンを返済する場合は、必ず住宅ローン残債以上で売る必要があります。
不動産会社がこうした事情を把握している場合は住宅ローンを含めた査定額を提示することになりますが、築年数が浅い戸建てやマンションの場合は残債が多く、相場よりも高い査定額になってしまうこともあります。
この場合は通常よりも販売期間は長くなってしまいますので、注意が必要です。
不動産会社は不動産の種別によって査定方法を使い分けて査定額を算出していますが、計算方法を知っておくことで提示された査定額をより深く理解することができます。
また、不動産売却の検討レベルによって査定を依頼する方法も変わります。
必要書類を確実に準備するためにも、不動産査定のステップや査定方法、依頼方法は正しく理解しておくことをおすすめします。
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