「畑」や「田」は売買できる？
畑や田んぼになっている土地は「農地」と言われ、農地法により売買や農地以外への転用に法的な制限がかかっています。
今回は、農地が売買できるのはどのようなケースなのかを解説します。
農地とは？
農地とは、「耕作の目的に供されている土地」のことを指します。
継続的に耕作されている田畑や果樹園、休耕地も含まれます（一時的に野菜を栽培している土地や家庭菜園は含まれません）。農地であるかどうかは登記簿の地目から判断されるのではなく、事実状態で判断されます。
日本では、食料自給率を維持する観点から、国土において農地を確保するために農地法が定められており、農地の売却や転用について許可を得なければならないこととされています。
売却する方法①農地のまま売却する
農地を農地のまま売却する場合は、農業委員会に許可を得る必要があります。
この場合、農地であることは変わらず農業をする人が変わるだけなので、そこまで許可のハードルは高くありません。
しかし、個人が農地を購入するためには以下4つの要件を満たす必要があることから、購入できる人は限られています。
農地のすべてを効率的に利用すること
機械や労働力を適切に利用するための営農計画を持っていること。
必要な農作業に常時従事すること
農地の取得者が、必要な農作業に常時従事（原則、年間150日以上）すること。
一定の面積を経営すること
農地取得後の農地面積の合計が、原則50アール（北海道は2ヘクタール）以上であることが必要（※）。
※この面積は、地域の実情に応じて、農業委員会が引き下げることが可能です。（各地域の面積については、市町村の農業委員会に要確認）
周辺の農地利用に支障がないこと
水利調整に参加しない、無農薬栽培の取り組みが行われている地域で農薬を使用するなどの行為をしないこと。
少子高齢化の日本でこれらの要件を満たす人は少なく、結果として農地のまま売却しても買い手がつかないケースも少なくありません。
売却する方法②農地を宅地などに転用してから売却する
高い価格で売却するためには、宅地などに転用してから売却することをおすすめします。
農地を宅地などその他の用途に転用する場合は、農業委員会を通して都道府県知事の許可を得なければなりません。
しかしこの許可を得るにはハードルが高く、申請時にどういった用途に転用するのか、どの程度資金があるのかを証明しなければなりません。
また、「農業振興地域農用地区域」などと言った、農地であることを定められた区域にある土地については、転用できないこともあります。
ただし、不動産が市街化区域にある場合は、農業委員会への事前届け出さえ行えば許可は不要です。市街化区域は街として整備を進めると都市計画で決定されている区域のため、農地を転用することが許されているのです。
農地の売却や転用を検討されている方は、まずは土地のある市区町村に確認していただくのをおすすめします。
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