不動産投資の経費はどこまで計上できる？節税するためのコツを大公開！

不動産投資とは、所有している不動産を賃貸にだすことで賃料収入を得る資産形成のことですが、不動産投資をする際には多くの出費があります。
そのため、出費を経費として計上し節税することは、資産形成の上でも非常に重要なポイントといえます。
ただし、全ての出費が経費として扱えるわけではなく、勘違いで利益を損失するケースも少なくありません。
そこで、この記事では不動産投資における経費について解説します。
不動産投資を検討している人は、是非参考にしてください。

不動産投資で経費計上するメリット

不動産投資で利益を得るためには不動産を購入し、借り手を募集する必要があります。
さらに、不動産は維持費や税金がかかることから、不動産投資は初期費用とランニングコストがかならずかかる投資といえます。
そこで、これらの費用を「経費」として計上することで税金を抑えることになり、手元に残る利益を増やすことができます。
つまり、不動産投資において経費計上は重要なポイントとなることを、知っておく必要があります。

不動産投資で経費計上できる種類

不動産投資で経費計上できる種類は、大きく分け9種類あります。
この章で詳しく解説しますので参考にしてください。

住宅ローン

不動産を購入する際には住宅ローンを組むケースが多いですが、利息部分は経費計上できることを覚えておく必要があります。
ただし、不動産所得がマイナスの場合、土地部分については経費計上することはできず、代わりに損益通算として計上できることを知っておく必要があります。

税金

「不動産を維持するための税金」については経費計上が可能となり、具体的には以下の税金となります。

上記の税金は不動産を購入し、そして維持する際にかかる税金となることから、経費計上できることになります。
これ以外にも、法人税や所得税、住民税といった税金がかかりますが、これらは経費計上できません。

減価償却費

建物には法定耐用年数が設定されており、購入金額を減価償却の年で割り戻した費用を経費として計上することができます。
不動産投資にかかる費用の内、購入費用の割合が多いことから減価償却による減税効果も大きくなります。
このことからも、減価償却は必ず経費として計上すべきといえます。
なお、法定耐用年数については国税庁から公開されており、不動産の構造によって異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
【参考サイト：主な減価償却資産の耐用年数表】

専門家への報酬

不動産投資をする際には、登記を依頼する司法書士や借り手を募集する不動産会社など多くの専門家に仕事を依頼することになります。
こういった専門家への報酬も経費として計上できるため、確定申告で悩む場合は会計士などに積極的に相談し、相談料を経費として計上することをおすすめします。

管理修繕費

共用部分の清掃や保守点検費用といった管理費や、住みやすい部屋にするためのリフォームといった修繕費についても経費として計上が可能です。
そのため、年間でかかった費用は細かくまとめておく必要があります。
ただし、資産価値を上昇させるようなリフォームを実施した場合と破損個所の修繕では計上方法が異なり、リフォームは減価償却で修繕費は一括計上が有効とされています。
このことからも、工事内容を正しく把握しておくこともコツとなります。

保険料

火災保険や地震保険は安心して住むためにも必須の保険となることから、経費として計上できます。
また、居住者が孤独死してしまうと特殊清掃費がかかるうえに資産価値が減ってしまうことから、孤独死保険に入るオーナーも多く、この保険についても経費計上できます。

通信費

不動産投資をする上で必要となるパソコンやソフトの代金、月額のプロバイダ量などは全て経費となります。
ただし、不動産投資以外の目的でもパソコンや通信費用を使う場合、使用頻度で按分する必要があるため全額計上することはできません。
そのため、在宅で不動産投資をする場合には1日何時間パソコンを利用したかを記録しておくことをおすすめします。

交際費、交通費

遠方の不動産まで移動するための交通費や、情報収集を目的とした交際費は不動産投資をする上で必要な出費となることから、経費となります。
ただし、家族旅行が兼ねられている場合など目的が不透明な場合は計上できないこともあるため、注意が必要です。

情報収集にかかる出費

書籍や不動産投資を勉強するためのコンサル依頼料など、情報取集は不動産投資に必須といえることから、それにかかった出費であれば経費として計上できます。

不動産投資で経費計上する際の注意点

不動産投資において出費を経費として計上することで大きな節税効果を得ることができますが、注意点もあります。
そこで、この章では不動産投資で経費計上する際の注意点について、解説します。

出費はなるべく抑える

前述したように、多くの出費を「経費」として計上することができますが、だからといって無駄な出費をしていいわけではありません。
なぜなら、出費を全て経費として計上し節税できたとしても、同額を自己負担していることになるからです。
そのため、効果的な不動産投資を行う上でも出費はなるべく抑えるべきです。

経費計上できるかどうかを事前に確認する

経費として計上できると思い込んで購入し、後からできないことが判明する失敗は非常に多いです。
特に、次に挙げる項目は間違えやすいため、注意が必要です。

自動車に関連する出費

不動産投資を目的とするのであれば、車両の購入費や自動車税、車検を含めたメンテナンス費用、レッカー代金は経費として計上可能です。
しかし、駐車違反などの反則金や罰金といった違反金は計上できません。

情報収集に関連する出費

不動産投資を成功させるためには、優良物件や市場動向のチェックはかかせません。
つまり、それらの情報収集にかかる費用は経費計上できることになり、計上可能な出費として新聞や書籍、コンサルの依頼にかかる費用があります。
ただし、あくまでも情報収集に関連する出費が対象となるため、マンション管理士を取得するための出費などは対象外となることを知っておく必要があります。

領収書の保管義務がある

確定申告で領収書を提出する必要はなくなりましたが、領収書は白色申告では5年間、青色申告では7年間保管する義務があります。
保管していなくても不動産投資に影響はありませんが、万が一税務調査が入った場合には領収書の提出を求められるため、領収書を保管する場所を確保しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産投資は資産形成が目的であることが多く、より安く物件を購入し高い賃料設定にすることで利益の回収スピードを速めることができます。しかし、不動産投資は必須の出費が多く利益を圧迫してしまうことも珍しくありません。そのため、これらの出費を経費として計上し、税金を減らすことで全体の利益を増やすことがおすすめです。
こうした節税方法は不動産投資を成功させるためにも必須の知識といえるため、経費として計上できる項目を正しく把握しておくことが重要といえます。

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空家ベース編集部

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