戸建て投資で成功する方法とは？メリットやデメリット、リスクなどを解説

手が出しやすい不動産投資と聞いて、ワンルーム型の区分マンション投資や一棟アパートのオーナーをイメージする人は多いのではないでしょうか。

不動産投資といっても、不動産の種類はさまざまです。具体的には、ワンルームマンション、アパート、ビル、駐車場、トランクルーム、戸建てなどがあります。

その中でも戸建ての不動産投資（以下、戸建て投資）は、初期費用を抑えることができ、高利回りを得られる傾向があります。ただし、デメリットやリスクが潜んでいるため注意が必要です。

本記事では、戸建て投資のメリットやデメリット、リスクなどを中心に解説しつつ、戸建て投資を成功させるポイントについても紹介します。これから不動産投資を考えている人はぜひ参考にしてみてください。

戸建て投資とは

戸建て投資は、どのような方法で行うのが一般的なのでしょうか。

戸建て投資をよりイメージしやすくするために、戸建て投資とは何なのかをまずは解説していきます。

戸建てを安く購入し付加価値をつけて賃貸収入を得る

戸建て投資は、築年数が経過していて設備や内装の状態も悪くなっていてそのままでは住めない物件を安い価格で購入し、リフォームやリノベーションを行うことで物件に付加価値を付けてから賃貸に出し、家賃収入を得る投資形態を指すことが多いです。

または、相続で不動産を取得し、すぐに売却せず賃貸に出す場合もあります。

その他に、接道要件など現在の法令に適合しないことで再建築不可になっている物件を安い価格で購入し、付加価値を付けてから売却し利益を得る方法もあります。

戸建て投資のメリット

戸建て投資は、アパートやビルなどに比べ、物件を安く購入することができます。物件によっては高利回りを得ることも可能です。

ここでは、戸建て投資のメリットについて解説します。

初期費用を抑えられ高利回りを狙える

建物は通常、築年数が経過するほど建物の価値は下がります。中古の場合、新築の一戸建てなどとは異なり、場合によってはほとんど土地だけの価格程度で売買されることもあります

そのため、一棟アパートやビル、駅近のワンルームマンションに比べ、築年数の古い中古の戸建ては比較的安い価格で購入可能です。戸建てなら、立地や建物の状態にもよりますが、数百万〜一千万せずに購入できるケースもあり、初期費用を大きく抑えることができます。

では、なぜ高利回りを狙えるのでしょうか。ここからは、利回りの考え方についておさらいしていきましょう。

まず、不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して得られた収益のことです。投資した金額とは物件購入費用やリフォーム費用などのこと、収益とは家賃収入のことです。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれの計算式と概要は以下の通りです。

それではここからは具体的な事例を見ていきましょう。

不動産投資を行うときは、コストを考慮した実質利回りで考えた方がよく、今回の場合、実質利回りが12.5％と高い水準です。

このように、築古の戸建てを相場より低い家賃で賃貸に出しても、そもそもの初期費用が安いため、事例のように高利回りを実現できます。さらに、ローンを組まずに現金で一括購入すれば、より高いキャッシュフローが実現でき収益アップを期待できます。

メンテナンス費が抑えられ、管理費・修繕積立金が不要

区分マンションでは、空室が続いていたとしても管理費や修繕積立金を毎月一定額支払う必要があります。

しかし、戸建ての場合はエレベーターや廊下などの共用部分がないため、区分マンションのように管理費や修繕積立金などの支払いは不要です。

したがって、戸建て投資の場合は、建物の設備などに不具合が生じた場合はもちろん修繕を行う必要がありますが、一棟アパートやビルに比べると建物面積が狭いため、一般的には高額になりにくいといえます。

また、戸建て賃貸の場合は、室内や庭の手入れは居住者がやってくれる場合も多いので、居住者から何か相談事があった際に対応することが多いでしょう。

安定した家賃収入を得られる

ワンルーム型の区分マンションは単身者向けなのに比べ、戸建ての場合は需要があるファミリー層が居住者になることが多いです。そのため、一度借り手が見つかると、長く住んでくれる傾向にあります。

居住者が立ち退く度に、入居者を募集する手間がなくなることと、何よりも、空室のリスクが低くなることは戸建て投資の大きなメリットです。

売却しやすい

戸建て投資をする人の中には、いずれは売却することを前提に投資を開始する人もいます。

一棟アパートやビルでは、基本的に、物件の価格が高額なため、一般の人が一棟アパートやビルを購入することは考えにくく、不動産会社などの専門業者に買い取ってもらうことが多くなります。

しかし、戸建ての場合であれば、一般の人も買い手になる可能性があるため、売却したいと考えた時に買い手が見つかりやすいといえるでしょう。

戸建て投資のデメリットとリスク

投資には、デメリットとリスクも付き物です。

戸建て投資にはどのようなデメリットとリスクがあるのか、合わせて見ていきましょう。

リフォーム費が高額になる場合がある

物件価格が安いからといって、あまりにも築年数の古い物件を購入すると、リフォーム費が高額になる可能性があります。

建物は築年数が古いほど、屋根や床などの建物の構造上主要な部分の修繕が必要になる可能性が高まり、特にこれらの部分は工事費用も高額になります。

物件の購入費と利回りのバランスを考える際に、リフォーム費もいくらかかりそうかをあらかじめ考えておく必要があります。

短期間での投資の拡大はできない

戸建て投資の場合は、一軒に対して一軒分の家賃収入しか得ることができません。

また、アパートの一室よりは部屋が広い分、家賃を高く設定できますが借り手にとって戸建て賃貸に住むメリットがなくなるまでの家賃設定にすることは避けるべきでしょう。

そのため、月々の収入が少なく、新しい投資をするための資金を貯めて1軒ずつ投資物件を増やして規模拡大するには時間がかかります。

戸建て投資は、少額の資金で、長期的で安定した収入を狙う投資だと考えるほうがよいでしょう。

融資が受けられない場合がある

建物の築年数が古すぎる場合、十分な融資が受けられない可能性があります。ただし、再建築不可物件などでない限りは融資自体は受けられるでしょう。

銀行融資は、一般的に、金融機関が担保となる不動産の価値に基づいて融資の可否を決定します。そのため、物件が担保として十分な価値がないと判断されれば、希望額に対して減額での融資の承認になる場合もあるため、その際は、自己資金を用意しておかなければなりません。

リスクの分散がしにくい

一棟アパートやビルの場合は、一室に空室が出ても、他の部屋で借り手がいれば家賃収入が全くなくなることはありませんが、戸建て投資の場合、借り手がいなければ収入はゼロになります。そのため、空き家になってしまった場合、投資のリスクの分散がしにくいといえます。

戸建て投資を成功させるためのポイント

戸建て投資をする場合は、物件選びが重要になります。

最後に、ここで戸建て投資を成功させるためのポイントをお伝えします。

周辺環境や治安の良さを確認しておく

駅までの距離は近いか、駅からの距離はあってもバス便の利用がしやすいか、周辺にスーパーマーケットやドラッグストア、保育園や小学校、病院が近くにあるかなど、生活圏内の周辺環境の利便性を確認しておきましょう。

また、入居してから長期間借りてもらうためにも、近隣トラブルの有無や治安の良さも把握しておく必要があります。

戸建て賃貸の需要があるかを見極める

戸建て投資はファミリー層に需要が高いといえますが、学生向けのシェアハウスにも活用できるでしょう。ファミリー層向けであれば、子育てがしやすいと評判の高いエリアの物件にしたり、学生向けであれば近くに学校があるかなどを把握し、戸建て賃貸の需要があるかを見極めましょう。

また、たとえ駅から遠い物件で利便性の悪い立地であっても、ペット可能、駐車場が複数台分ある、庭があるなど、近隣の物件と差別化を図ることで借り手が見つかりやすくなります。

建物の状態をきちんと確認しておく

戸建て投資のための物件を選ぶ際は、建物の状態をきちんと確認しましょう。購入後に、高額なリフォームが必要と分かれば、当初の投資計画から大幅にずれてしまいます。

価格が安いからといって、建物の状態をきちんと確認せずに購入してしまうのは危険です。購入を検討する物件が出てきた場合は、建物状況調査を行ってくれる専門の業者に依頼するのもいいでしょう。

DIYできるところはやってみる

物件を購入したあとに、リフォーム工事を行い建物の見栄えや状態を良くすることで借り手を見つけやすくすることは重要です。しかし、リフォーム工事をすべて業者に依頼すると、その分、初期費用が高くなります。

自分でDIYをする場合は、材料費と道具費だけで済むため、小規模で簡単な修繕であればDIYすることをおすすめします。

まとめ

不動産投資で成功すれば不労所得として収入を得られるのでとても魅力的です。

戸建て投資は、初期費用を抑えることが可能なため、初心者でも始めやすい不動産投資だといえます。

メリットやデメリット、リスクなどを把握し、戸建て投資を成功させるためのポイントを確認しておきましょう。

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空家ベース編集部

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