所有権移転登記とは？登記費用や手続きの流れについて解説

不動産を売買や相続、贈与、離婚による財産分与といった理由で所有権を取得する場合は登記をするのが一般的ですが、そもそも所有権移転登記がどのような作業なのか知っておく必要があります。
なぜなら土地や建物の所有権を得たからといって必ず登記申請をしなければならないという法律はなく、当事者間の合意があれば移転することができるからです。
しかし不動産登記をせずに放置しておくことには大きなリスクがあり、場合によっては多額の損失を招くこともあり得ます。
そのため工数や費用の負担があっても所有権移転登記はすべきといえるでしょう。
この記事では所有権を移転登記した方がいい理由と各ケースにおける司法書士への費用相場、必要書類、安く抑えるためのポイントについて解説します。
所有権移転にかかわる税金についても合わせて紹介しますので、これから不動産を取得する予定のある人は参考にしてください。

所有権移転登記とは？基本を理解しよう

不動産売買や生前贈与、相続、離婚による財産分与が発生し不動産の名義を変更する場合、法務局の窓口に登記申請書を提出して設定登記を行うことになります。
これにより公的文書である全部事項証明書に名義人の名前を記載することができ、第三者からも誰が所有者なのか明確になります。
この作業を所有権移転登記と呼び、登記事項証明書への記載が完了すると登記識別情報通知が郵送され、新しい所有者が受け取ると所有権の移転は完了です。
登記申請書の作成や申請は司法書士に依頼することが多く登記設定時に発生する登録免許税の支払いは司法書士への報酬と合わせて支払うことになりますが、必要とされる書類の一部は現所有者と新所有者が収集しなければなりません。
つまり、事前にどのような書類を準備しなければならないのかを知っておく必要がありますので、司法書士には早めに相談することが重要といえるでしょう。
このように、所有権移転登記はいくつかのステップと費用がかかることを知っておく必要があります。

所有権移転登記の役割と必要な理由

所有権移転登記をすることで相続人や買主は所有権を主張することができ、不動産を安全に利用することができます。
そのため取得した不動産を売却したり有効活用する予定がある人は、なるべく早く登記手続きを進めることをおすすめします。
なお、令和6年4月1日より相続登記については義務化されることになり、相続を知った日から3年以内に相続を原因とした所有権移転登記をしなければなりません。
この法改正の効力は令和6年4月1日よりも前に相続した相続人に対しても遡及されることになり、違反すれば10万円以下の過料が科せられることになります。
遺産分割協議が難航しているなどの理由で法務局に相続登記を延期する相談などは可能ですが、原則は3年以内の登記が必須となっていることを覚えておきましょう。
【参考サイト：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう 所有者不明土地 ！～：東京法務局】

所有権移転登記を行わないリスクとは？

相続登記を除く所有権移転登記は法律で義務付けられているわけではないため登記をしなくても違法ではなく、登記に関連する費用や工数を削減するために所有権移転登記がされていない不動産もあります。
しかし正しい所有者で登記されていない不動産はトラブルが起きやすく不動産を自由に扱えなくなるというリスクを抱えることになるため、おすすめとはいえません。
どのような原因で所有権を取得するにしろ、所有権移転登記をしなければ登記簿で所有権を確認することができないため、不動産を担保にしたローンの借入や不動産売却はできないことになります。
そればかりか第三者が登記してしまうとその不動産は第三者の名前で登記済となってしまうことから所有権を主張されてしまい、最悪の場合は不動産を奪われてしまいます。
この場合は登記の公信力を審議する裁判を申し立てることで所有権を奪還できることもありますが、長い時間と多くの費用がかかってしまうでしょう。
所有権を公的に主張できなければ不動産の有効活用も売却もできず安全も担保できませんので、所有権移転登記は必ずすべきだといえます。

所有権移転登記が必要になる場面とシーン別の費用相場

所有権移転登記は主に「売買」「相続」「贈与」「離婚時の財産分与」の際に必要となります。
必要書類や費用相場もそれぞれ異なることから、想定される所有権移転のシーンについて確認しておきましょう。
この章で詳しく解説します。

不動産の売買での所有権移転登記費用

売主から買主が不動産を購入する不動産取引の場合、以下の書類が必要になります。

売主も買主も印鑑証明書と登録されている実印、身分証明書が必要となり、身分証明書は顔写真があれば1種類、なければ2種類用意しなければなりません。
そのためなるべく運転免許証やマイナンバー、パスポートなどを用意しておきましょう。
売主は登記識別情報通知が必要となりますが、この書類は再発行できないため紛失すると司法書士と事前面談する手間と追加費用がかかってしまいます。
通常であれば売主の所有権移転にかかる費用は1～2万円となりますが登記識別情報通知を紛失した場合は数万円追加されることになるため、注意が必要です。
　
つまり評価額が高い物件を購入すると所有権移転にかかる費用も高額になり、さらに司法書士への報酬も必要であることから事前に不動産会社へ概算の見積を依頼しましょう。
これ以外にも住宅ローンを組んだ際には抵当権設定に関する費用もかかります。

不動産相続による所有権移転登記費用

相続の場合は相続人が所有権移転登記を行いますが、評価額の0.4%が登録免許税としてかかります。
準備する必要書類は以下の通りです。

前述したように相続登記は相続を知ってから3年以内に登記する義務があるため、なるべく早く手続きを進めることをおすすめします。
なお、相続の場合は登記以外にも相続税が発生することになり、次の速算表が国税庁より公開されています。

【参考サイト：No.4155 相続税の税率｜国税庁】

贈与による所有権移転登記費用

生前贈与や遺贈によって不動産を取得する場合も所有権移転登記が必要となりますが、評価額の2%が登録免許税としてかかり司法書士への報酬も必要です。
必要書類は次のようになり、それほど多くないので比較的簡単に準備できるでしょう。

贈与は贈与税もかかるため、以下の速算表をチェックしておくことをおすすめします。

上記の表は他人や兄弟姉妹から贈与受けた場合や受贈者が未成年の場合に使われる速算表ですが、父母や祖父母といった直系尊属から贈与を受けた場合は以下の表が使われます。

【参考サイト：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁】

離婚時の財産分与に伴う所有権移転登記費用

婚姻期間中に得た資産は財産分与の対象となり、内容によっては不動産の名義変更が必要になります。
この場合の登録免許税は評価額の2%となり、以下の書類を準備することになります。

司法書士への報酬もかかりますが、一般的には財産分与される人が支払うことになります。
離婚による財産分与には注意点があり、住宅ローンが残っている場合は財産分与される人の経済力次第では金融機関が認めないケースがあります。
さらに不動産を名義変更することで財産分与に偏りが発生してしまう場合、名義変更によって不動産の所有権を得た人は代わりに資産を渡すことで分与の帳尻をつけることになります。
そのため金融機関の判断や財産の状況によっては名義変更ができず所有権が移転できないこともあり、離婚協議が難航することも想定しておく必要があるでしょう。

所有権移転登記の主な費用内訳

所有権移転登記には費用がかかることを解説しましたが、この章では費用内訳を登録免許税と司法書士に分け、詳しく解説します。
具体的な計算事例も紹介しますので、チェックしてみてください。

登録免許税の計算方法と相場

登録免許税の税率をまとめると、次のようになります。

売買：1.5%（令和9年3月31日以降は2%）
贈与、離婚：2%
相続：0.4%

たとえば評価額5,000万円の不動産を所有権移転登記する場合、売買は75万円、離婚と贈与は100万円、相続は20万円が登録免許税としてかかります。
これらの費用は所有権を新しく取得する人が支払うことになるため、あらかじめ用意しておきましょう。

司法書士への依頼費用の目安

日本司法書士会連合会が公開している資料によると、司法書士への報酬は売買で4～15万円、贈与と離婚で4～8万円、相続で6～11万円が相場となるようです。
ただし登記識別情報通知を紛失したり所有権移転に必要な手続きが複雑な案件は相場以上の報酬を請求される可能性があり、地域によっても報酬に差があります。
登記に関する費用は登録免許税と報酬を合わせた見積を事前に司法書士から提示してもらえますので、確認しておくことが重要です。
なお、一般的には司法書士への報酬は新しく所有者になる人が支払いますが、地域によっては現所有者と折半することもあるため不動産売買の売主だからといって登記費用が必ずしも安いわけではないことを知っておきましょう。
【参考サイト：日本司法書士会連合会】

不動産調査にかかる費用とは？

司法書士の業務は書類を受け取り法務局へ提出するだけでなく、登記事項証明書の取得や案件によっては法務局へ照会をかけ、円滑に進めるための準備をすることも含まれます。
こうした不動産調査は報酬に含まれていますが、書類の取得費用などは別途請求されるケースがほとんどです。
たとえば登記簿は法務局にて1通600円で取得することができますが、委任状を使って住民票や戸籍謄本を取得した場合は数千円かかることも珍しくありません。
特に相続登記と合わせて遺産分割協議を司法書士に依頼してしまうと、相続人の多さによっては数十万円近く追加でかかってしまうケースもあります。
しかし不動産調査はトラブルなく所有権移転登記を進める上で必要な業務であるため、必ず請求されると想定しておきましょう。

必要書類の取得にかかる費用

本来登記申請書を除く書類は所有権移転登記を行う当事者が用意すべきですが、なんらかの原因があって用意できない場合は司法書士が委任状を使って収集することになります。
収集する書類が増えれば増えるほど費用が追加されますので、以下の相場を参考にしながらなるべく自分で集めることをおすすめします。

所有権移転登記の費用を安く抑える方法

所有権移転登記には決して安くない費用がかかるため、コストダウンできる方法を知っておく必要があります。
ただし登記費用のコストダウンにはデメリットとリスクもあるため、バランスを見極めつつ検討することが大切です。
この章では所有権移転登記を抑えるための一般的な方法について、解説します。

自分で登記手続きを行う場合のメリットとデメリット

自分で登記手続きをするのであれば司法書士への報酬をカットできるためコストダウンになりますが、いくつか注意点があります。
まず全ての必要書類を収集し、次に申請書を正しく記入した上で法務局に提出することになります。
書類の不足や申請書に不備があると法務局から指摘を受け、補正するまでは登記手続きが停止してしまいます。
さらに一度手続きが完了してしまうと修正するのに多くの時間を費やすことになり、修正が必要な理由を法務局に説明する手間も発生します。
これ以外にも相続や贈与、財産分与のケースであれば多少の猶予がありますが不動産売買は住宅ローン融資が通らないというトラブルが発生する可能性があることから、司法書士に依頼する人が楽だと考える人は多いでしょう。
法務局は平日しか稼働していないため自分で登記するためには仕事を休んで何日も通うことになる点も、おすすめできないポイントです。

司法書士の報酬を抑えるコツとは？

司法書士の報酬はある程度相場によって決まっていますが一律というわけではないため、複数の司法書士事務所から見積を取得することで安い事務所を見つけられる可能性が高くなります。
実際には相見積もりをしてもほとんど変わらないことが多いですが、報酬を安く抑えるのであれば報酬の比較検討はやっておくべきでしょう。
なお、大手事務所よりも個人で経営している司法書士事務所の方が安くなる可能性は高いようです。

登録免許税の軽減措置を活用する方法

登録免許税の軽減措置とは一定期間の間に取得した土地や家屋の税率を軽減させる措置のことで、以前より実施されていた軽減措置が令和6年の税制改正によって延長されたため継続して使用できるようになりました。
土地の売買は2%から1.5%に軽減され、住宅用家屋は2%から0.3%に軽減されます。
たとえば評価額3,000万円の住宅用家屋を登記する場合、12万円を4.5万円まで削減できます。
このように国税庁が公開している制度を積極的に使用する方法も、おすすめです。
【参考サイト：土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る 登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ】

経費として計上する場合の注意点

国税庁では業務の用に供される資産に係る租税を必要経費に算入させることを認めており、登録免許税も必要経費として計上することができます。
ただし登録免許税は「債務」ではないため、たとえば相続税における被相続人の債務控除として計上することはできないなどの問題が発生します。
これ以外にも勘違いによって計上できないケースが多いことから、あらかじめ会計士など専門家に相談しておくことが大切です。
【参考サイト：No.2215 固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合｜国税庁】

所有権移転登記の手続きの流れ

この章では所有権移転登記の手続きについて、流れを解説します。
必要な書類の準備と司法書士に依頼する場合のステップ、全体のスケジュールを確認してください。

手続きに必要な書類の準備

登記手続きを自分でするにしても司法書士に依頼するにしても、必要な書類を準備する必要があります。
前述した各シーンの必要書類をまとめましたので、参考にしてください。

司法書士に依頼する場合のステップ

司法書士の手配は売買であれば不動産会社が提携している司法書士事務所を紹介してくれますが、相続や贈与、離婚による財産分与の場合は自分で探す必要があります。
司法書士事務所は各シーンに特化しているケースが多いため、「相続専門」や「財産分与」などのキーワードを含めてインターネットで検索し、最寄りの司法書士を探しましょう。

登記完了までのスケジュールと期間

司法書士に依頼して登記申請を行い、不備がなければ10日から2週間で完了します。
登録免許税や報酬は依頼時点で司法書士に支払うことが多く、後日郵送で登記識別情報通知が届くことになりますが、法務局は平日しか稼働していないため土日祝が続く月は登記手続きが遅延しやすいことから、急ぐ場合はなるべく早くに依頼する必要があります。
これ以外にも登記識別情報通知は再発行できないという特徴があることから紛失しないよう注意する必要があり、届いたら地震や洪水など万が一の際に持ち出して避難できるよう分かりやすい場所に保管しておくことが大切なポイントといえます。
なお、登記識別情報通知に貼られているシールの下には登記に必要な暗号キーが記載されており、暗号キーが第三者に知られてしまうと所有権を移転される可能性があります。
そのためシールは剥がさないままにしておくことがおすすめです。

まとめ

不動産の所有権を譲渡する場合、当事者間の合意があれば登記をしなくても所有権の移転は可能ですが登記をしなければ所有権を公的に主張することはできず、第三者が登記してしまうと所有権を奪われてしまうこともあり得ます。
このようなリスクを避けるという意味でも必要書類を準備する工数や司法書士の報酬などがかかっても所有権移転登記することのメリットは大きいといえるでしょう。
所有権移転登記に必要となる準備物や登録免許税は所有権移転の原因によって異なり、売買、贈与、相続、財産分与のそれぞれで相場を把握しておくことが大切です。
安全に所有権を取得し不動産を有効活用するためにも所有権移転登記は重要なポイントといえることから、流れや必要書類、おおよその報酬額をなるべく早い段階で確認し準備を進めることをおすすめします。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！