戸建て投資の利回りはどのくらい?相場と計算方法を解説

空き家問題の解決策や相続した住宅の有効活用の方法として、戸建て投資が注目されています。新築戸建て投資と中古戸建て投資がありますが、戸建て投資をはじめるにあたって、一番気になるのは、利回りではないでしょうか。

SNSやWebでは「戸建て投資の利回りは30%を超える」という情報が出回っていますが、実際には実質10%を超えれば十分です。SNSやWebの情報を鵜呑みにしないよう注意しましょう。

そういった点の理解を深められるよう、本記事では、戸建て賃貸の利回りの理想はどれくらいなのか、戸建て投資のメリット・デメリットや利回りの計算方法について解説します。

この記事でわかること

  • 戸建て投資とは「相続などで取得した土地や住宅を活用した投資方法の一つ」である
  • 戸建て投資のメリットには「長期的な家賃収入」「入居者が決まりやすい」などがある
  • 戸建て投資のデメリットには「隣人トラブルが起こる可能性がある」「メンテナンスやリフォームに費用がかかる」などがある
  • 戸建て投資の利回りは「実質10%」を超えていれば十分である

戸建て投資とは

戸建て投資とは、土地や住宅を所有している人や、戸建て物件を相続・購入した人が、その物件を賃貸して家賃収入を得る方法です。

土地の場合は賃貸用住宅を建築して貸し出し、住宅がすでにある場合はリフォームして貸し出すことができます。また、空き家になっている住宅を貸し出すことも可能です。

戸建て投資のメリット

戸建て投資のメリット

多くの人から注目されている戸建て投資ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。

戸建て投資のメリットは、大きく次の3つです。

  • 長期的な家賃収入が見込める
  • 入居者が決まりやすい
  • 立地に左右されにくい
  • ひとつずつ見ていきましょう。

    長期的な家賃収入が見込める

    戸建て投資用物件(以下、戸建て賃貸という)は、賃貸アパート・マンションと比較するとファミリー層の入居者が多く見受けられます。

    家族での生活では簡単に引越しできないため、入居期間が長くなる傾向が高く、長期的に安定した家賃収入が見込めます。

    賃貸アパート・マンションは、間取りに限界があり、結婚や出産といったタイミングで引越す可能性が高いものです。戸建ては間取りが充実しており、引越しに伴う空室のリスクを回避しやすいのです。

    入居者が決まりやすい

    賃貸アパート・マンションは比較的物件数が多い傾向にあります。

    一方の戸建て賃貸はそもそもの供給量が少ないため、競合が少なく、入居者が決まりやすいというメリットがあります。

    多くの戸建て賃貸では共益費や駐車場代なども不要であるため、家計の負担を軽減できる点でもニーズが高い傾向にあります。

    立地に左右されにくい

    一般的に、賃貸物件の収入は立地条件によって左右されます。賃貸アパート・マンションは、駅からの距離や商業施設の近さなどがとても重要です。

    一方、戸建て賃貸は、学校やスーパーといった生活環境の良さがより重視されます。特に子育て中の家族は、駅から遠くても閑静な住宅街を好む傾向にあります。

    戸建て投資のデメリット

    戸建て投資のデメリット

    ここからは、戸建て投資のデメリットについて解説します。

    戸建て投資のデメリットは、大きく次の3つです。

  • 隣人トラブルが起こる可能性がある
  • メンテナンスやリフォームに費用がかかる
  • 不動産投資ローンに通過しにくい
  • 詳しく見ていきましょう。

    隣人トラブルが起こる可能性がある

    集合住宅である賃貸アパート・マンションでは、隣人との関わりがあまりないケースが大半です。

    一方の戸建て賃貸は、隣人との関係性が近くなる傾向にあります。騒音トラブルに悩まされることはアパート・マンションに比べて少ないものの、隣人トラブルに巻き込まれるリスクはあります。

    メンテナンスやリフォームに費用がかかる

    一般的に、賃貸アパート・マンションは面積が狭いため、修繕やリフォーム、退去時にかかる費用が安いです。

    これに対して戸建て賃貸は、間取りが広いため、修繕やリフォーム、設備メンテナンスの費用が高額になるケースが多く見受けられます。

    どの物件にも言えることですが、長期間居住していると、汚れや傷が少なからずできるものです。現居住者が退去するときに、次の借り主を見つける前のメンテナンスにかなりの費用がかかる点は戸建て賃貸のデメリットと言えます。

    不動産投資ローンに通過しにくい

    特に中古の戸建て投資の場合、不動産投資ローンの融資額が小さく設定されることが多いです。

    また、ローン審査で大切な担保評価も得にくいため、そもそも通過・承認されにくいという点は大きなデメリットでしょう。メガバンクや都市銀行で断られることは多いため、日本政策金融公庫や信用金庫も視野に入れて検討することをおすすめします。

    戸建て投資の利回りの計算方法

    戸建て投資の利回りの計算方法

    不動産の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

    それぞれの計算方法と特徴について解説します。

    利回りとは

    おさらいですが、利回りとは、物件購入価格に対して家賃収入で得られた収益がどれくらいの割合かを示したもので、戸建て投資の場合は、1年間の家賃収入から計算します。

    表面利回りとは

    表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入にかかった費用で割ったものを指します。 

    計算式:表面利回り =(年間家賃収入 ÷ 物件価格)× 100

    例えば、不動産の建築に3,000万円かかった物件で、家賃が月10万円の戸建て賃貸の場合は以下のようになります。

    ・年間家賃収入 = 10万円 × 12カ月 = 120万円
    ・表面利回り =(120万円 ÷ 3,000万円)× 100 = 4.0%

    つまり、この戸建て賃貸の表面利回りは4.0%ということになります。表面利回りには、不動産の維持費などの諸経費が含まれていないため、確実に得られる利益ではないという点には注意が必要です。

    そして、SNSやWebで出回っている「高利回り」とは、この表面利回りであることが大半であるため、その情報を鵜呑みにしないようにしてください。

    実質利回りとは

    実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費などを差し引いて計算したものを指します。表面利回りと比較して、より正確な収益を把握できる点が実質利回りの特徴です。

    計算式:実質利回り ={(年間家賃収入 − 年間支出)÷ 物件価格}× 100

    例えば、不動産の建築に3,000万円かかった物件で、家賃が月10万円の戸建て賃貸で、年間の支出が20万円の場合は以下のようになります。

    ・年間家賃収入 = 10万円 × 12カ月 = 120万円
    ・実質利回り ={(120万円 − 20万円)÷ 3,000万円}× 100 = 3.3%

    つまり、この戸建て建築の実質利回りは3.3%ということになります。諸経費には、固定資産税、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などが含まれます。

    これら諸経費の家賃に対する割合を経費率といい、空室期間や経費率を考慮すると、実質利回りは表面利回りの半分以下になることもあり、「利回り30%超え」というSNSやWebの情報がいかに非現実的な数字かが理解できるのではないでしょうか。

    戸建て投資の利回りを高めるためには「中古」「空き家」がおすすめ

    戸建て投資の利回りでチェックすべきは実質利回りです。実質利回りが10%を超えれば、投資効率と収益性は十分高いと言えます。

    そして、実質利回りを高める方法の一つに、物件の購入価格を下げることが挙げられます。

    物件購入価格が低い、賃貸需要の見込める中古物件や割安の優良空き家などをリフォーム・リノベーションして貸し出せば、空室リスクを回避しながら、長期的に安定した家賃収入を得られるでしょう。

    まとめ

    戸建て投資の利回りで重視すべきは「実質利回り」であり、実質利回り10%超えを実現するためには、中古物件や優良空き家をいち早く見つけるなど、物件購入価格を抑えることが大切です。

    空家ベース」は、空き家を売りたい人・買いたい人を繋ぐポータルサイトとして、全国各地の優良な空き家から、賃貸需要の見込める中古物件まで幅広く取り扱っています。

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