不動産取得税がかからないケースがある？中古住宅や空き家を購入した際の軽減措置について解説

不動産を取得した場合には不動産取得税の支払い義務が発生しますが、一定の条件を満たす住宅を購入したり相続した場合にはかからないケースもあります。
また新築や中古は税額を軽減させる方法があり、こうした軽減措置が利用可能かあらかじめ調べておくことが必要といえるでしょう。
ただし軽減措置の利用や猶予を申請するには確定申告が必要であり、必要書類に不備があれば何度も税務署とやり取りする手間が発生してしまいます。
場合によっては軽減措置が受けられないこともあるため、相談先や手続きの流れ、必要書類については必ず押さえておくべきポイントといえるでしょう。
この記事では不動産取得税の概要と計算方法、控除を受けられる物件や制度について解説します。
不動産取得税に関するよくある質問についてもまとめましたので、これから不動産を取得する予定がある人は参考にしてください。

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不動産取得税とは

不動産取得税は購入もしくは取得した土地や家屋に対して課税される税金となっており、住民税などと同様に自治体へ支払う「地方税」となります。
また不動産を取得後に確定申告をすることで税額が決定されることになり、取得から1年以内を目途に納税通知書が郵送されます。
つまり、不動産取得税は自動的に口座から引き落としになるわけではなく自ら県税事務所やコンビニで納税しなければならないことが分かります。
なお不動産取得税は固定資産税のように自治体によってはクレジット決済や電子マネー決済が可能となっているため、納税通知が届いたらすぐに支払えるよう準備しておきましょう。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は取得金額×税率で計算することができ、取得金額は不動産を購入した価格ではなく固定資産税評価額が適用されます。
つまり宅地や建物の金額が安かったとしても固定資産税評価が高ければ不動産取得税も高額になってしまうため、注意点といえます。
また、税率は原則4%ですが令和9年3月31日までに住宅用不動産を取得した場合は3%が税率です。
たとえば標準額が500万円の不動産を取得した場合、15万円が不動産取得税ということになります。
このように事前に税額をチェックできることから、購入検討のタイミングで不動産会社から評価額をヒアリングし、計算しておくことも大切なポイントとなります。
なお、不動産取得税の対象となる土地や家屋の種類が定められており、総務省のHPでは次のようになります。

• 土地：田んぼ、畑、住宅地、塩田、鉱泉地（温泉など）、池沼、山林、牧場、原野など
• 家屋：住宅、お店、工場、倉庫などの建物

【参考サイト：総務省｜地方税制度｜不動産取得税】

不動産取得税がかからないケース

安い物件を購入できたり相続取得することで初期投資を抑えられたとしても、不動産取得税などの税金が高くなってしまうとトータルコストが想定外に増えてしまいます。
そのためなるべく不動産取得税がかからない方法を知っておく必要がありますが、条件を満たすことで不動産取得税をゼロにできるケースもあります。
この章では不動産取得税がかからないケースについて詳しく解説しますので、参考にしてください。

相続により不動産を取得した場合

総務省のHPでは不動産取得税が発生するケースについて「土地や家屋の購入もしくは贈与、家屋の建築などで不動産を取得した場合」と定めています。
つまり相続によって不動産を取得するのであれば不動産取得税がかからないことになり、納税通知書がとどくことはありません。
ただし相続時精算課税制度を使用した場合は相続でなく「贈与」という扱いになることから、課税対象となってしまいます。
そのため、あくまでも単純に不動産を相続した場合のみ非課税となることを知っておきましょう。
なお、相続した不動産の評価額が高すぎると相続税が発生するケースがあることも、知っておくべきポイントです。

不動産取得税の軽減措置制度を利用した場合

不動産取得税を減額させるために、国土交通省や総務省からは優遇措置が公開されています。
これらの制度を利用し課税標準よりも控除額が上回れば免税となるため、不動産取得税はかからないことになります。
このように、不動産を相続以外の方法で取得したとしても軽減税率によって税金が発生しないというケースもあります。

不動産取得税の軽減措置制度とは

不動産取得税の軽減措置制度は新築住宅と中古住宅を購入した際に築年数や仕様に応じた控除額を課税額から控除する制度となっており、令和8年3月31日までに取得することが利用の条件となっています。
この制度の適用を受けるためには確定申告によって正しい手続きをする必要があり、利用の要件と申告の内容、必要書類は購入する物件が新築か中古かで異なります。
そこで、この章では不動産取得税の軽減措置制度について、適用条件と申告の概要について解説します。

軽減措置の適用条件

軽減措置はどのような不動産を取得した場合でも適用できるわけではなく、築年数や仕様によって控除額が変わります。
場合によっては軽減措置を受けるために追加工事が必要になるケースもあるため、注意が必要です。
新築住宅の場合と中古住宅の場合において、控除額と適用条件は次のようになります。

新築住宅の場合

新築住宅を購入する場合、原則1,200万円を評価額から控除することができます。
この特例は「住宅用地特例」と呼ばれ、床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に適用されますが、購入する家屋が長期優良認定住宅の場合は1,300万円まで控除額を拡大することができます。
また住宅用の土地を購入した場合でも控除を受けることができ、評価額の半分に税率を掛け合わせることで税金を計算することができます。
これを負担調整特例措置といい、さらにこの措置によって算出された税額を次にあげる控除額のどちらか安い方を差し引くことができ、マイナスになれば免税です。
1.150万円×税率
2.土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸当たり200平方メートルを上限）×税率

中古住宅の場合

中古住宅は新築住宅とは違った軽減のルールがあり築年数に応じて大きく変動しますが、まずは以下のルールをクリアしている必要があります。

• 個人が自ら居住するための既存住宅であること
• リフォームする場合は不動産を取得する前にリフォームが完了していること
• 床面積が50平方メートル以上24平方メートル以下であること（ただし、マンション等で共用部分がある場合、当該共用部分の床面積を専有部分の床面積割合により按分した床面積も含まれる）
• 併用住宅の場合、住宅部分の床面積で判定する
• 建物が昭和57年1月1日以降に新築されたか、もしくは昭和56年12月31日以前に新築された住宅で新耐震基準に適合していること

上記ルールをクリアしている物件の場合、新築された日によって控除額は次のようになります。

なお、新耐震基準を満たしていない場合であっても以下の条件をクリアすることで軽減措置を利用することができます。

• 耐震基準を満たさない耐震基準不適合要件であること
• 工事前の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
• 取得した個人が取得後6ヶ月以内に当該中古住宅について耐震改修工事を行い、さらに耐震改修工事後の住宅が建築士等による耐震診断等により耐震基準に適合していることの証明がなされていること
• 取得した個人が耐震改修工事を行った後6ヶ月以内に居住すること

上記を全てクリアすると、次の控除額を差し引くことができます。

このことからも中古住宅は適合証明や新耐震基準の該当有無、築年数を調べておくことがポイントだといえるでしょう。
【参考サイト：住宅などの不動産取得税の軽減 – 愛知県】

軽減措置の申請方法と必要書類

不動産を取得してから60日以内に都道府県税事務所へ必要書類を提出し、軽減措置を受けます。
必要書類は以下の通りです。

税金が軽減されたかどうかは郵送される納税通知書で確認することができますので、通知書が届いたらすぐに確認して納税しましょう。
なお、納税は都道府県税事務所の窓口で支払うことができますが、それ以外にも郵便局や金融機関、コンビニの窓口、市区町村によってはクレジットや電子マネー決済も可能です。
納付書が届かないケースもありますが、その場合の多くは税額が0円だった場合です。
しかし納付書が紛失している場合も考えられるため、取得してから1年経っても納付書が届かない場合は県税事務所に問い合わせしましょう。

軽減措置がある場合の計算例

この章では以下条件の不動産を取得した場合の税金について、計算式を踏まえてシミュレーションします。

【建物】
2,000万円‐1,200万円＝800万円×3％＝24万円

【土地】
①1,000万円×0.5×3%＝15万円
②（500㎡÷100㎡）×200㎡×3%＝30万円
②‐①＝マイナスのため0円

【建物】
400万円‐450万円＝マイナスのため0円
【土地】
①500万円×0.5×3%＝7.5万円
②（250㎡÷80㎡）×160㎡×3%＝15万円
②‐①＝マイナスのため0円

不動産取得税に関するよくある質問

この章では不動産取得税についてよくある質問をまとめました。
不動産を取得しなければ不動産取得税を支払うことはないことから、一般的にそれほど経験する機会はありません。
そのため申告の期限や準備物が分からず、慌ててしまう人も少なくありません。
このような失敗をしないためにも、この章で紹介するQ&Aをチェックしておきましょう。

不動産取得税がかからない条件は？

不動産を相続によって取得した場合、不動産取得税はかかりません。
なぜなら不動産取得税が発生するのは土地や家屋の購入もしくは贈与、家屋の建築などで不動産を取得した場合だからです。
そのため相続の場合は不動産取得税を支払う必要がありませんが、評価額によっては相続税が発生することもあるため注意しましょう。
また、不動産取得税の軽減措置制度を利用し税額よりも控除額が大きくなれば、税金の支払いは必要なくなります。
この場合、新築住宅は中古住宅よりも控除額が大きくなる傾向にあり、中古住宅は築年数と耐震基準の内容によって控除額が変動します。
このように手に入れた不動産の状態によっては免税となる可能性もあり、取得を検討するタイミングである程度計算しておくことが重要といえます。

不動産取得税の通知がきませんが、払わなくてもいいですか？

不動産を取得しても通知書が届かない場合、軽減措置の利用などで税額がゼロになり免税となっている可能性があります。
このことからも不動産を取得してから1年が経過しても納税通知書が手元に届かなければ、不動産取得税は発生しなかったと考えることもできます。
ただし、通知書が届いていたにもかかわらず紛失してしまいそのまま放置した場合、滞納による追徴課税を受けてしまいます。
そのため通知書が来ないことに不安を感じる場合は最寄りの県税事務所に相談し、税額をチェックすることをおすすめします。

不動産取得税の軽減措置はいつまでですか？

軽減措置の申告書類は不動産取得税と兼用のため、合わせて申告します。
そのため不動産取得税の申告と同様に取得してから60日までに申告する必要があります。
なお、注文住宅など建物が未登記の場合は取得税の申告を猶予することができますが、その場合は別の書類を提出することになることを覚えておきましょう。
申告用紙の記載方法や手続きが分からない場合はハウスメーカーや司法書士に相談し、期限内に提出するよう準備を進めることが失敗しないポイントです。

不動産取得税の60日を過ぎたらどうなりますか？

不動産取得税申告書の提出は取得した日から60日以内にする必要があり、提出場所は不動産の所在地を管轄する県税事務所です。
長期的な海外生活などによってやむを得ず60日を過ぎた場合であっても申告は受理してくれることもあり、郵送による提出も可能であることから期限を過ぎることが分かったタイミングで県税事務所に相談しましょう。
ただし、正当な事由がなく申告をしなかった場合は過料が科せられることもあるため、注意が必要です。

まとめ

不動産取得税は戸建てやマンションを購入したり注文住宅を建築した場合に発生する税金で確定申告によって税額が決定され、一度だけ納付書を使って納税します。
そのため家を買った後に納税という費用が発生する可能性があることを知っておく必要があり、慌てて準備することがないよう通知書が来るタイミングを把握しておきましょう。
ただし、相続の場合は不動産取得税が不要であったり軽減措置制度を使って税額を軽減するなど、不動産取得税をゼロもしくは大きく軽減する方法はあります。
このことからも不動産を購入したり家を建てる前に軽減措置を加味した不動産取得税をイメージしておくことも、資金計画が失敗しないために大切といえるでしょう。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！