不動産投資で投資用戸建てを売りたい｜売るタイミングと流れを解説

不動産投資として所有されている戸建て物件を売却したいとお考えではないでしょうか。

この記事では、「不動産投資用の物件を売りたい」という方に向けて、投資用戸建てを手放す一般的な理由から、売却に最適なタイミング、そして具体的な売却の流れを詳しく解説します。
収益性の低下や新たな投資への資金調達、煩雑な管理業務からの解放など、さまざまな理由で売却を検討される方がいらっしゃいます。
また、市場価格の上昇時や所有期間が5年を超えたタイミング、金利の低い時期などは、より有利な条件で売却できる可能性があります。
この記事を読むことで、投資用戸建ての売却に関する疑問を解消し、スムーズに物件を売却するための一助となれば幸いです。
不動産事業にチャレンジしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

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投資用物件を手放す理由

不動産投資用の戸建てを手放す理由は多岐にわたります。
ここでは、よくある3つの理由について掘り下げて解説します。

不動産投資用の戸建てを手放す理由を理解することで、ご自身の状況と照らし合わせ、最適な売却のタイミングを見極めるヒントにつながるはずです。
また、売却理由を明確にすることは不動産会社との連携をスムーズにし、より良い条件での売却を進める上でとても重要です。
ご自身の投資戦略全体を見直し、次のステップへ進むための判断材料としてご活用ください。

投資用物件の収益率が低下した

投資用戸建ての収益率が低下した場合、売却を検討する妥当な理由となります。
築年数の経過に伴う修繕費の増加は、収益性を圧迫する大きな要因の一つです。
入居者の入れ替わり時には、空室期間が発生するだけでなく、新たな入居者を確保するためのリフォームやクリーニング費用もかかります。
修繕費などの費用がかさむことで、家賃収入に対する利益が減少し、投資としての魅力が薄れてしまうことがあります。
また、周辺の賃貸相場の変動や、競合物件の増加なども、家賃収入の低下につながる可能性もあるのです。
収益性の低い物件を保有し続けることは、資産効率の悪化を招きかねません。
そのため、収益率の低下は、投資戦略の見直しと物件の売却を検討する重要な契機となるのです。
修繕費が増えるタイミングや、不動産市況が良い時期は、売却を検討すべきタイミングと言えます。

次の物件を購入する資金づくり

新たな投資物件の購入を検討している場合、現在保有している投資用戸建ての売却は、重要な資金調達の手段となります。
より収益性の高い物件や、自身の投資戦略に合致した物件を見つけた際、速やかに資金を準備する必要があります。
不動産市況は常に変動しており、魅力的な投資機会は限られた時間しか存在しない場合もあるからです。
現在の物件を売却することで、自己資金を増やし、新たな投資に有利な条件で臨むことが可能です。
また、複数の物件を所有している場合、分散投資のリスクを調整したり、ポートフォリオのバランスを最適化したりする目的で、一部の物件を売却するという戦略も考えられます。
次の投資へのステップアップを図るために、現在の物件の売却を積極的に検討することも、賢明な判断と言えます。

管理業務が煩雑で手放したい

投資用戸建ての管理業務が煩雑になり、負担に感じ始めた場合も、売却を検討する正当な理由です。
入居者の募集や契約手続き、家賃の回収、クレーム対応、修繕の手配など、賃貸管理には多くの時間と労力がかかります。
特に、複数の物件を所有している場合や、本業と並行して管理業務を行っている場合は、その負担は無視できません。
管理業務の煩雑さは、精神的なストレスにもつながり、不動産投資に対するモチベーションを低下させる可能性があります。
管理会社に委託するという選択肢もありますが、それには費用が発生します。
もし、管理業務の負担が収益に見合わないと感じるのであれば、物件を売却し、より手間のかからない投資に切り替えることも一つの有効な手段です。

投資用物件を売るのに適したタイミング

投資用物件の売却を検討する際、いつ売るかというタイミングは、最終的な売却価格や手残りの資金に大きく影響します。
「不動産投資用の物件を売りたい」と考えているあなたは、できるだけ有利な条件で売却をしたいはずです。
適切なタイミングを見極めることで、より多くの利益を確保し、次の投資へのステップをスムーズに進めることが可能になります。

以下では、投資用物件を売るのに適した具体的なタイミングについて、詳細に解説していきます。
これからご紹介する情報を参考に、ご自身の物件にとって最適な売却時期を見つけてください。

市場価格が上がっているとき

投資用物件を売却する上で、市場価格が上昇している時期は非常に有利なタイミングと言えます。
不動産の市場価格は、経済状況や地域の開発計画、需給バランスなど、さまざまな要因によって変動するからです。
市場全体の価格が上昇傾向にある時期には、あなたの物件もより高い価格で売却できる可能性が高まります。
国土交通省が公表している不動産価格指数などを参考に、全国的な価格動向や、所有物件のある地域の市場の動きを把握することが重要です。
また、不動産会社の査定を複数受けることで、現在の適正な市場価格をより正確に把握することができます。
市場価格の上昇期を逃さずに売却することで、最大限の売却益を目指すことをおすすめします。

所有期間が5年を超えたとき

投資用物件の売却益にかかる税金は、所有期間によって大きく変動します。
譲渡所得に対して課税される所得税と住民税の合計税率は、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、39.63%（所得税30.63%、住民税9%）と高くなります。
一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、20.315%（所得税15.315%、住民税5%）に軽減されます。
これは、売却によって得られる手残りの金額に大きな差が生じることを意味します。
したがって、売却益が出そうな物件であれば、所有期間が5年を超えるのを待って売却することで、税負担を軽減し、より多くの資金を手元に残すことが可能です。
ただし、譲渡所得がマイナスとなる場合には税金はかからないため、5年を待たずに売却しても税負担はないことも覚えておくことをおすすめします。

参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

金利が低いとき

金利が低い時期は、不動産を購入する際のローンの借入費用が抑えられるため、購入希望者が増える傾向にあります。
住宅ローン金利の低下は、マイホームだけでなく、投資用物件の購入意欲を高める要因と考えられるのです。
購入希望者が増えることで、市場が活況となり、物件が売れやすくなるだけでなく、より高い価格での売却も期待できます。
金融機関の金利動向を注視し、低金利のタイミングを捉えて売却活動を開始することは、有利な条件で売却を実現するための重要な戦略の一つとなります。
また、金利が低い時期は、新たな投資を検討するにも適したタイミングと言えます。

修繕費がかかる前

投資用戸建ては、築年数の経過とともに修繕の必要性が増していきます。
特に、大規模な修繕が必要になる前に売却を検討することは、賢明な判断と言えます。
屋根や外壁の修繕、水回りの改修など、大規模な修繕には多額の費用がかかってしまうのは仕方ありません。
さまざまな修繕費用を負担すると、手残りの利益が大きく減少してしまいます。
また、修繕が必要な状態の物件は、購入希望者からの値引き交渉の材料となる可能性が高く、希望価格での売却が難しくなることもあります
したがって、大規模修繕の計画が具体化する前や、目立った劣化が見られるようになる前に売却することで、修繕費用の負担を避け、より有利な条件で物件を手放すことができます。

引越しシーズンの前

引越しシーズン直前は、賃貸物件の需要が高まる時期であり、投資用物件の売却においても有利に働く可能性があります。
一般的に、1月から3月にかけては、転勤や入学、就職などによる引越しが増加するため、賃貸物件を探す人が多くなります。
この時期に、入居者がいる状態で物件を売りに出すことで、新たな投資家にとってすぐに家賃収入が得られるというメリットをアピールできます。
空室の場合でも、賃貸需要の高まりを背景に、購入後の入居者確保への期待感を持たせることができ、購入希望者の関心を集めやすくなります。
売却活動の開始から成約までの期間を考慮すると、9月から12月頃に売却の準備を始めるのが効果的と言えます。

投資用物件（戸建て）を売却する流れ

投資用として所有している戸建て物件を売却する際には、段階的なプロセスを踏む必要があります。
「不動産投資用の物件を売りたい」とお考えのあなたは、スムーズかつ有利な条件で売却を完了させるために、全体の手順を把握しておくことが大切です。
売却の流れを理解することで、適切な準備や判断が可能となり、予期せぬトラブルを避けることにもつながります。
以下では、投資用戸建ての売却における主要なステップを、具体的な内容と合わせて解説していきます。

事前準備を行う

投資用戸建ての売却活動を開始する前に、入念な事前準備を行うことが成功への第一歩です。
まず、所有物件の状態を詳細に確認し、必要に応じて修繕やクリーニングを実施することで、物件の魅力を高め、購入希望者によい印象を与えることができます。
また、物件の権利関係や登記情報を整理し、売却に必要な書類（登記済証、固定資産税納税通知書など）を事前に準備しておくことが、その後の手続きをスムーズに進めるために重要です。
さらに、希望する売却価格を明確に設定するだけでなく、住宅ローンの残債や売却にかかる諸費用も把握しておくことで、資金計画をしっかりと立てることが可能です。

査定を依頼する

事前準備が整ったら、次に不動産会社に物件の査定を依頼します。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、物件の適正な市場価格をより正確に把握することができます。

特に、投資用物件の取り扱いに慣れている不動産会社を選ぶことが、的確な査定を受けるための重要なポイントです。
査定を依頼する際には、物件の詳細な情報（築年数、間取り、土地面積、周辺環境、賃貸状況など）を伝えることが、精度の高い査定につながります。
複数の査定結果を比較検討し、信頼できる不動産会社を見つけることが、スムーズな売却を進めるポイントとなります。

不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社から査定結果の提示を受け、それぞれの査定額や担当者の対応などを比較検討した上で、媒介を依頼する不動産会社を選びます。
不動産会社の選定は、売却活動の成否を大きく左右するため、慎重に行う必要があります。
選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶことで、正式に売却活動がスタートします。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴や売主の義務、不動産会社の責任などが異なります。
それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、自身の希望や状況に合った媒介契約の種類を選ぶことが大切です。

買い手と売買契約を結ぶ

不動産会社による売却活動が開始されると、購入希望者からの問い合わせや内覧が行われます。
購入希望者から購入の意思表示があった場合、価格や引き渡し時期、その他の条件について交渉をします。
事前に設定しておいた希望売却価格や譲れない条件などを考慮しながら、慎重に交渉を進めることが重要です。
双方の合意が得られたら、売買契約を締結します。
売買契約書には、売買価格や物件情報、引き渡し日、契約不適合責任に関する事項などが記載されますので、内容をしっかりと確認し、理解した上で署名・捺印することをおすすめします。
この契約締結により、売却はほぼ確実なものとなります。

決済し引き渡しをする

売買契約で定められた期日に、物件の引き渡しと残代金の決済が行われます。
買主から残りの売買代金を受け取り、同時に物件の鍵や関連書類（登記識別情報、管理に関する書類など）を購入者に引き渡します。
もし物件に住宅ローンの残債がある場合は、この決済時に売却代金から一括で返済し、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
賃貸中の物件であれば、賃貸借契約に関する情報や敷金なども買主に引き継ぎ、入居者に対して所有者が変わった旨の通知を行います。
決済し引渡しの手続きが完了すれば、投資用戸建ての売却は完了となります。

必要に応じて確定申告を行う

投資用戸建ての売却によって譲渡所得（利益）が発生した場合には、売却した年の翌年の2月16日から3月15日の期間に、確定申告を行う必要があります。
譲渡所得は、売却価格から取得費（購入費用や仲介手数料など）と譲渡費用（売却時の仲介手数料や印紙税など）を差し引いた金額で計算されます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なるため、注意が必要です。
譲渡損失が発生した場合は、原則として確定申告の必要はありませんが、他の所得と損益通算できる場合もあります。
税務署のホームページや税理士に相談するなどして、適切に確定申告と納税を行うことをおすすめします。

まとめ

投資用戸建ての売却は、出口戦略において重要な判断となります。
本記事では、売却理由の明確化から、最適なタイミングの見極め方、具体的な手続きの流れまでを解説しました。
不動産投資で得た資産を次のステップへとつなげるためには、市場動向を把握し、適切な時期に売却することが大切です。
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空家ベース編集部

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