収益物件が売れない！不動産投資で売却に困ったら確認したい、売れない理由と対処法

不動産投資で戸建て物件を購入したものの、なかなか買い手が見つからずお困りではありませんか。

収益物件が売れないのには、築年数や立地、物件の状態など、さまざまな原因が考えられます。

この記事では、不動産投資で収益物件が売れない理由を徹底解説し、状況に合わせた売却のための対処方法をご紹介します。

売却に困っている不動産を手放し、新たな投資への一歩を踏み出すために、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産投資で収益物件が売れない理由

不動産投資において収益物件の売却は、投資戦略の転換や資金繰りのために重要な局面です。

しかし、期待通りに売却が進まず、時間だけが過ぎていくという状況に陥ることも少なくありません。

収益物件が売れない背景には、市場の動向や物件の特性、販売戦略など、さまざまな要因が複雑に絡み合っていることが考えられます。

この記事では、不動産投資における収益物件が売れない理由を深掘りし、それぞれの原因に対する具体的な対策を解説していきます。

築年数が経っていて古い

築年数が古い物件は、不動産投資において不利な条件となることが多いです。

建物の劣化が進み、修繕費用がかさむだけでなく、入居者の確保が難しくなるため、収益性が低下する可能性があります。

また、金融機関からの融資が受けにくくなることも、売却を困難にする要因の一つです。

木造住宅の場合、法定耐用年数（22年）を経過すると減価償却費が計上できなくなり、税金面でのメリットが薄れることも購入をためらう理由になります。

築年数が古い物件を売却するには、価格設定の見直しが欠かせません。

周辺の類似物件の取引事例を参考に、現実的な価格を設定することをおすすめします。

また、リフォームやリノベーションによって物件の魅力を高めることも有効です。

水回り設備の交換や内装の刷新など、入居者のニーズに合わせた改修を行うことで、競争力を高めることができます。

物件の立地条件が悪い

立地条件は、不動産の価値を大きく左右する要因の一つです。

駅から遠い、周辺に生活利便施設がない、治安が悪いなどの問題を抱える物件は、入居者の確保が難しく、空室率が高くなりがちです。

また、最寄り駅から主要駅へのアクセスが悪い場合も、敬遠されることがあります。

このような立地条件の悪い物件は、収益性が低いため、投資家にとって魅力に乏しく、売却が難しくなります。

立地条件が悪い物件を売却するには、物件の強みをアピールすることが重要です。

たとえば、静かな住環境や豊かな自然など、他の物件にはない魅力を強調することをおすすめします。

また、ターゲットを絞り込むことも有効です。

具体的には、駅から多少離れていても、バスの便が良いのであれば、高齢者や学生をターゲットにするのもおすすめです。

家賃設定を低めに設定したり、フリーレントなどの入居者にとって魅力的な特典をつけることも、競争力を高める上で有効な手段となります。

入居率が低い

入居率の低さは、収益物件の価値を大きく下げる要因の一つです。

空室が多い状態は、収入が少ないことを意味し、投資家にとってリスクが高いと判断されます。

空室が長期間続くと、物件の管理も行き届かなくなり、さらに入居者が敬遠するという悪循環に陥る可能性もあります。

入居率が低い物件は、売却価格を下げざるを得ないだけでなく、買い手自体が見つかりにくくなることもあるのです。

入居率を改善するには、まず空室の原因を特定することが重要です。

家賃設定が相場よりも高い、物件の設備が古い、管理が不十分など、原因に応じた対策をするようにします。

家賃を見直したり、設備を更新したり、清掃を徹底するなど、入居者にとって魅力的な物件にすることが大切です。

また、不動産会社と連携して、積極的な広告活動を行うことも、入居者を増やす上で効果的です。

ランニングコストがかかる

不動産投資におけるランニングコストは、収益性を大きく左右する要因です。

管理費や修繕費、固定資産税など、さまざまな費用が発生し、家賃収入からこれらの費用を差し引いた残りが実際の利益となります。

築年数が古い物件や設備が豪華すぎる物件は、修繕費や管理費が高くなる傾向があり、収益性を圧迫する可能性があります。

ランニングコストが高い物件は、利回りが低く見え、投資家にとって魅力に乏しく、売却が難しくなる要因となります。

ランニングコストを抑えるためには、物件の管理を徹底し、無駄な費用を削減することが重要です。

自主管理を検討したり、管理会社との契約内容を見直したりすることで、管理費を削減できる可能性があります。

また、修繕計画を策定し、計画的に修繕を行うことで、突発的な修繕費用を抑えることができます。

売却価格を高く設定し過ぎている

売却価格の設定は、収益物件の売却を成功させる上で最も重要な要素の一つです。

高すぎる価格を設定してしまうと、購入希望者は現れにくくなり、売却が長期化する可能性があります。

収益物件の価格は、一般的に収益還元法によって算出されますが、市場の状況や物件の個別の条件を考慮する必要があります。

近隣の類似物件の売出事例を参考に、適正な価格を設定することが重要です。

売却価格を決定する際には、不動産会社に査定を依頼し、専門家の意見を参考にすることをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な相場を把握することができます。

また、売却期間が長期化している場合は、価格の見直しを検討する必要があります。

市場の状況は常に変化するため、柔軟な対応が求められます。

内覧の対応に問題がある

内覧は、購入希望者が物件を実際に確認する貴重な機会です。

内覧の対応が不適切だと、購入意欲をそいでしまい、売却の機会を逃してしまう可能性があります。

物件の清掃が行き届いていない、設備の状態が悪い、担当者の対応が不親切など、さまざまな要因がマイナスの印象を与えてしまいます。

内覧者に好印象を与えるためには、事前の準備と丁寧な対応が欠かせません。

内覧を成功させるためには、まず物件を綺麗に清掃し、整理整頓することが重要です。

水回りの水垢やカビは特に注意し、徹底的に除去することをおすすめします。

また、外構部分（庭や塀など）、駐車場、エントランスなども綺麗に保つことが大切です。

内覧時には、物件の魅力を積極的にアピールし、質問には丁寧に答えるようにします。

不動産投資の収益物件が売れないときの対処方法

不動産投資において、収益物件の売却は出口戦略として重要な意味を持ちます。

しかし、市場の状況や物件の状態によっては、スムーズに売却できないケースも存在します。

売却が長期化すると、キャッシュフローの悪化や機会損失につながる可能性があるため、早急な対応が必要です。

ここでは、収益物件が売れない状況を打開し、確実に売却を成功させるための具体的な対処方法をご紹介します。

適切な対策を講じることで、損失を最小限に抑え、次の投資へのステップを踏み出すことができるはずです。

仲介不動産会社を変更する

不動産会社には、それぞれ得意とする物件の種類やエリアがあります。

長期間売却できない場合、依頼している不動産会社が投資物件の売却に不慣れである可能性も考えられます。

投資物件の売却実績が豊富な不動産会社や、投資家ネットワークを持つ会社、戸建て住宅や空き家などを得意とする不動産会社に変更することで、状況が打開できる場合があります。

不動産会社を変更する際は、複数の会社に査定を依頼し、査定価格だけでなく、販売戦略や担当者の対応も比較検討することが重要です。

また、一般媒介契約ではなく、専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社がより積極的に販売活動を行ってくれることが期待できます。

マイソクを見直す

マイソク（物件概要書）は、物件の第一印象を左右する重要な販促資料です。

マイソクの情報が古かったり、物件の魅力が十分に伝わらない内容だったりすると、購入希望者の関心を引くことができません。

マイソクを見直す際は、物件の強みを明確にアピールし、ターゲットとする投資家層に響く情報を盛り込むことが大切です。

たとえば、周辺の生活利便施設や具体的な収益性データ、さらには実施済みのリフォーム状況などを記載すると、物件の魅力がより伝わりやすくなります。

また、写真の見栄えにもこだわり、清潔感のある室内写真や物件の外観写真を掲載することをおすすめします。

売却価格を見直す

売り出し価格が相場よりも高い場合、購入希望者はなかなか現れません。

特に投資物件の場合、利回りを重視する投資家が多いため、価格設定はとても重要です。

売却価格を見直す際は、周辺の類似物件の売却事例や、不動産会社の査定価格を参考に、適正な価格を設定するようにします。

また、市況の変化に合わせて柔軟に価格調整を行うことも大切です。

多少価格を下げても早期売却を優先することで、維持費や固定資産税などのコストを抑える効果が期待できます。

リフォームをする

物件の設備や内装が古くなっている場合、リフォームは有効な対策となります。

特に水回り（キッチン、浴室、トイレなど）は、購入希望者が重視するポイントなので、優先的にリフォームを検討することをおすすめします。

リフォームを行う際は、ターゲットとする入居者層を明確にし、その層に合わせたデザインや設備を選ぶことが重要です。

具体的には、単身者向けの物件であれば、コンパクトで機能的な設備を、ファミリー向けの物件であれば、広々としたリビングや充実した収納スペースを重視するのが良いと考えられています。

また、リフォーム費用を抑えるために、部分的な改修に留める方法もあります。

たとえば、壁紙の張り替えや床のクリーニングなど、比較的低コストで物件の印象を大きく変えることができます。

必要に応じてリフォームローンを利用するのも一つの手段です。

建物を解体して土地として売る

築年数が古く、建物の価値がほとんどない場合、建物を解体して土地として売却するのも一つの選択肢です。

特に、立地条件の良い土地であれば、更地として売却することで、新たな買い手が見つかる可能性があります。

建物を解体する際は、解体費用がかかるため、事前に複数の解体業者に見積もりを依頼し、費用を比較検討することが重要です。

また、解体後の土地の用途についても考慮し、最も収益性の高い方法で売却できるよう、不動産会社と相談しながら進めることをおすすめします。

なお、土地として売却する場合、建物がある状態よりも固定資産税が上がる可能性があるため、税金面も十分に考慮して、売却時期を検討する必要があります。

人気の立地条件であれば、居住用、事業用、賃貸用など、幅広い用途に対応できるため、売却しやすいといえます。

内覧対策をする

購入希望者が実際に物件を見学する際、第一印象は非常に重要です。

内覧時の印象が悪いと、購入意欲が大きく低下してしまう可能性があります。

内覧対策としては、まず徹底した清掃を行い、清潔感のある状態で見学してもらうことが大切です。

特に水回りは念入りに清掃し、水垢やカビを完全に除去することが大切です。

また、室内の照明を明るくし、風通しを良くすることで、開放的な印象を与えることができます。

さらに、可能であれば家具や小物を配置して生活感を演出するなど、内覧者が「ここに住みたい」と感じるような工夫も効果的です。

共用部分や駐車場、エントランスなどの周辺もきちんと清掃し、全体的な印象の向上を図ることが重要です。

それでも収益物件が売れない場合の対応方法

不動産投資における収益物件の売却は、出口戦略として重要な意味を持ちます。

しかし、様々な対策を講じたにも関わらず、物件が売れない状況に陥ることもあります。

そのような場合、焦って売却を急ぐのではなく、冷静に状況を分析し、適切な判断を下すことが重要です。

ここでは、収益物件がどうしても売れない場合の対応方法として、【保有を継続する】方法と【不動産買取を検討する】という2つの選択肢について、メリット・デメリットを詳しく解説します。

保有したままにする

売却が難しい場合でも、物件を手放すことだけが唯一の解決策ではありません。

保有を継続し、収益の改善を目指すことも可能です。

たとえば、入居率が低い場合は、賃料の見直しや広告活動の強化を通じて入居者を増やす努力が必要です。

また、管理費などのランニングコストが高い場合は、管理会社と交渉してコスト削減を目指すことも有効です。

さらに、将来的な不動産市場の回復を期待し、長期的な視点で保有を続ける戦略も考えられます。

市況が好転すれば、より有利な条件で売却できる可能性も高まりますので、保有期間中は物件のメンテナンスをしっかり行い、資産価値の維持に努めることが重要です。

不動産買取を検討する

早期に現金化を希望する場合や、売却活動に十分な時間をかけられない場合は、不動産買取を検討するのも一つの方法です。

不動産買取業者は、市場価格よりも低い価格で物件を買い取りますが、仲介手数料が不要で迅速に売却できるというメリットがあります。

買取業者を選ぶ際は、複数の業者に査定を依頼し、提示された価格や条件、契約内容、アフターフォロー体制などを十分に比較検討することが大切です。

また、買取業者の中には戸建て住宅や空き家を得意としている業者も存在し、そのような業者であればスムーズに売却が進む可能性が高まります。

ただし、買取価格は市場で売り出す場合よりも安くなってしまう傾向があるため、見積もり内容の精査は必須です。

まとめ

この記事では、不動産投資における収益物件が売れない理由と、その対処方法について詳しく解説しました。

築年数や立地、入居率、ランニングコスト、価格設定、内覧対応など、さまざまな要因が複合的に影響している可能性があります。

売却を成功させるためには、物件の状況を正確に把握し、適切な対策を講じることが重要です。

仲介会社の変更、マイソクの見直し、価格の調整、リフォーム、解体など、さまざまな選択肢を検討し、自身に最適な方法を見つけることが大切です。

空家ベースは、空き家を買いたい人と売りたい人をつなぐポータルサイトとなっており、有効活用しにくい不動産を所有している人に向いています。

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空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！