不動産売却の手数料を徹底解説！基本知識から計算方法まで詳しく解説

所有している土地や建物を不動産会社に販売を委託し、売却してもらう際には仲介手数料がかかります。
仲介手数料は不動産の売却価格によって変動するため、正しい計算方法を知っておくことが売主として大切なポイントです。
また、不動産の売却には仲介手数料以外にも費用がかかりますので、不動産売買では売買価格だけでなく諸費用の総額についても確認する必要があります。
この記事では仲介手数料の概要と具体的な計算式について、詳しく解説します。
仲介手数料以外にかかる費用も紹介しますので、所有している不動産を仲介で売却する予定のある人は参考にしてください。

空き家の売却は難しいと感じていませんか？私たちは空き家専門の売却サポートで、物件の状態に応じた価値をしっかりと引き出します。戸建て投資家様や相続した空き家の売却をしたいが悩んでいる方はぜひご相談ください。築年数の古い家でもスムーズに売却できるようサポートいたします。

不動産売却で発生する「手数料」とは

不動産会社を通じて不動産を売却した場合、仲介手数料は必ず発生すると考えておくことがポイントです。
なぜなら不動産会社によって仲介手数料は重要な収益源であり、善意で手数料をゼロにしたり安易に値引きするケースは少ないからです。
また、仲介手数料は上限が定められており、事前に計算することができます。
この章では仲介手数料の概要と計算方法について解説します。

仲介手数料とは

円滑に不動産を売却するためには物件を公開して反響を取得し、内覧を繰り返して売買契約を締結してくれる買主を探す必要があります。
しかし一般人である売主が買主を見つけることは難しく、不動産会社に販売を委託するケースがほとんどです。
不動産会社はこうした買主の調整や手続き、書類の作成をする報酬として仲介手数料を請求します。
仲介手数料は販売を委任する媒介契約のタイミングで不動産会社から説明を受けることになりますので、疑問点がないようにしっかり確認することが大切です。
なお、媒介契約は次の3種類があり、自分に合った契約形態を選ぶことができます。

不動産一括サイトのすまいステップによると、専属専任媒介契約がもっとも多く全体の4割になりそうです。
【参考サイト：すまいステップ】

仲介手数料の上限額と計算式

国土交通省は不動産売買における仲介手数料の上限額を定めており、成約価格によって次のように計算式が異なります。

たとえば所有している不動産を売却額1,500万円で売買したケースでは、税抜きの仲介手数料は51万円です。

このことからも、不動産がいくらで売れるのかが仲介手数料を決める重要なポイントといえます。
【参考サイト：消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省】

仲介手数料が発生するタイミング

仲介手数料は売主と買主の不動産取引が成立した成功報酬となっているため、売買契約が締結されると仲介手数料が発生します。
そのため、不動産の査定や販売を依頼しただけでは仲介手数料は発生しないという特徴があります。
支払うタイミングは売買契約時に半額、不動産決済時に半額という方式や売買契約もしくは不動産決済時に全額など、不動産会社や地域によって異なります。
場合によっては売却益ではなく自己資金から支払うことにもなりますので、注意が必要です。

例外ケース

仲介手数料の上限は決まっていますが、不動産会社は例外的に上限額以上の仲介手数料を請求することができます。

近年、材料費や燃料費が高騰しており、物件価格によっては仲介手数料を上限額で受け取っても赤字になるケースが増えてきました。
このような状態で放置していると価格が安い不動産取引を扱わない業者が増えてしまい、取引件数が減少してしまいます。
そこで、国土交通省は例外的に通常とは異なる上限額を設定しました。
この章では仲介手数料の例外ケースを紹介します。

特別広告費がかかる場合

たとえばTVCMや大手新聞への掲載など、通常の広告よりも大がかりな宣伝を売主が求める場合、不動産会社は広告費を仲介手数料とは別に請求することができます。
特別広告費と呼ばれるこの費用は不動産会社から事前に見積の提示を受け、合意することで費用を請求されるようになります。
そのため特別な宣伝を依頼する場合には費用を確認し、費用対効果を検証する必要があります。

低廉な空き家売買に適用される特例

2024年7月に宅建業法が改正され、800万円以下の低廉な空き家や空き地を売却する場合は33万円（税込）を上限とした請求ができるようになりました。

価格が安い物件は買い手を見つけることが難しく郊外にあるケースも多いため、不動産会社の調査費や広告費が仲介手数料よりも高くなることがあります。

このように販売価格が安い物件を仲介する場合は特例の上限額が設定されるため、注意が必要です。

【引用サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】

仲介手数料以外の不動産売却にかかる費用

不動産の売却には仲介手数料以外にも費用がかかり、正しく把握しなければイメージ通りの手残り額にならないため注意が必要です。
特に印紙税や譲渡所得税は売買売買代金によって高額になってしまうため、不動産会社に相談しながら確認することが大切です。
この章では仲介手数料以外でかかる諸費用について、詳しく解説します。

印紙税

不動版売買契約書は印紙税法によって印紙の貼付が定められており、売買契約の額によって印紙代は次のようになります。

【引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁】
なお、印紙税が発生する書類は契約書の原本のみとなっているため、契約書の複写を保管するのであれば印紙税は不要です。
この場合は買主が負担することになりますが、契約内容によっては印紙代を半額負担するケースもありますのであらかじめ不動産会社に確認することをおすすめします。

登記費用

不動産を所有権移転する場合、登録免許税と呼ばれる税金が発生します。
一般的には所有権を取得する買主が負担しますが、地域によっては売主と費用を折半することもあります。
登録免許税は物件の価格ではなく固定資産税の評価額を課税額として計算し、課税額の2%が税額となりますので、事前に計算しておくことも可能です。
ただし令和8年3月31日までに所有権を移転させた場合は軽減税率を利用することができ、土地は1.5%、建物は0.3%となりますので注意が必要です。
【参考サイト：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ】

司法書士報酬

所有権移転登記は売買の当事者でも可能ですが手続きが複雑なため、司法書士に登記を委任するのが一般的です。
この場合は司法書士に報酬を支払うことになりますが、地域や売却の内容によって相場は異なります。
登記識別情報通知を紛失した場合は数万円かかってしまうこともありますので、報酬額について事前に確認しておくことが重要です。
なお、司法書士への報酬と登録免許税を合わせて「登記費用」として支払うケースが多いです。

住宅ローンの一括返済手数料

土地や建物に住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消登記が必要です。
抵当権は金融機関からの融資を受けることで設定され、抹消するためには1本につき1,000円が相場となります。
これ以外にも借入している金融機関によっては一括返済の手数料がかかりますので、ローンが残っている不動産を売却する際の注意点といえます。

譲渡所得税

不動産を売却する場合、取得費よりも高い金額で売却した場合は利益に対して譲渡所得税と呼ばれる税金がかかります。
譲渡所得税は次の計算式で算出できます。
売却金額‐売却時の諸費用‐取得費
また、譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年以内では39.63%ですが5年を超えた場合は20.315%です。
譲渡所得税は相続や贈与によって取得していた場合、非常に高額になってしまうことがありますが、国土交通省からは様々な特例が公開されており、利用することで譲渡所得税を軽減させることができます。
そのため、利用できる特例がないか売却開始までにチェックし、譲渡所得税をなるべく押さえられる売却プランがないか不動産会社に質問することがポイントです。

トラブルを避けるための不動産会社の選び方

不動産売却に慣れている売主は少なく、思いもよらぬ手間や費用が発生することも少なくありません。
こうしたトラブルを避けるためには不動産会社の選定が重要なポイントです。
この章では信頼できる不動産会社の選び方について、解説します。

仲介手数料について正確に説明する会社を選ぶ

仲介手数料は国土交通省で定められた上限額で請求されることがほとんどですが、特別広告費や低廉な空き家特例によって設定された上限額で請求されるケースもあります。
不動産会社はこうした仲介手数料について売却プランを提示することから、正しく分かりやすい説明をしてくれる会社を選ぶことがポイントです。
査定額や売却プランに大きな差がないのであれば、説明の丁寧さや返信の早さなど対応の良さで不動産会社を決めるのがおすすめです。

売りたい物件の売却が得意な会社を選ぶ

築年数の古い空き家や再建築不可の物件などは売却するのに経験が必要になり、どの不動産会社でもスピーディーに売却できるわけではありません。
そのため、売りたい物件の売却経験が豊富かどうかも不動産会社を選ぶうえで重要です。
場合によっては不動産仲介ではなく不動産買取を選び、確実に売却できる方法を検討することも必要です。まずは複数の不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

不動産の売却にかかる手数料を解説しました。売却の際には手数料のほか様々な費用が発生します。事前に把握し、納得した上で取引を行うことが大切です。
空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人を繋ぐポータルサイトです。不動産、特に空き家を専門としたスタッフがあなたの物件を売却までサポートいたします。掲載にかかる費用はもちろん無料です。各種SNSやHPなど様々な媒体を駆使して買手に物件をPRするので、なかなか売れずにお困りの物件も売却してきた実績があります。
戸建て、ボロ家の売却にお困りの際は、お気軽にご相談ください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！