売れる家と売れない家の違いは？できるだけ高くスムーズに売却する方法

不動産を売却するためには不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格と条件を決める必要がありますが、買い手が購入したくなるような価格に設定するためには査定価格以外にも押さえておくべきポイントがあります。
不動産売却において売れる条件を満たしておくことが大切であり、そのためにも売却しようとしている土地や建物の状況を把握しておく必要があります。
また、長期間売れ残っている物件の特徴を把握しておき、事前に対策することも重要です。
この記事では売れる家と売れない家の特徴と、高値でスムーズに成約する方法について、解説します。

空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐプラットフォームです。空き家投資用物件を探すときはもちろん、売却時にもご活用いただけます。固定資産税の負担があるから手放したい、次の物件購入の資金にするために売却したい、売りたいがなかなか売れずに困っているなど空き家の売却を考えている方はぜひお問い合わせください。

売れる家の基本条件5つ！

買主が魅力に感じる物件であればより高く、早く売却することができますが、売れる家にはいくつか特徴があります。
売れやすい物件だと事前に分かっていれば強気の価格や条件で設定できることから、どのような家であれば売れやすいのかを知っておく必要があります。
この章では売れる家の基本条件を5つ、紹介します。

立地条件が良い

立地は不動産の価値を決めるうえで重要な要素であり、立地の良さを希望条件にしている購入希望者も多いです。
立地の良さには駅近やライフインフォメーションが整っていることが挙げられますが、近い将来土地区画整理事業や再開発事業が計画されている場合は新たに生活利便施設が建設され立地が良くなるケースもあります。
またこうした事業計画によって地価が高騰し、買った時期よりも高く売れることも少なくありません。
このことからも物件によっては資産価値が将来上昇する可能性が高くなることもあり、売却のタイミングを見極める判断材料にしておくべきといえます。

築年数が新しい

資産価値を決める要素は立地だけでなく、戸建ての築年数も関連します。
たとえば国土交通省が公開している耐用年数表では木造住宅は22年で減価償却期間が終了することになっています。
さらに築年数が古いと耐震性や耐久性に不安があるため、買い手が購入を躊躇する理由になります。
特に昭和56年以前に建築されている建物は新耐震基準を満たしていないため、住宅ローンが通らないこともあります。
このように築年数が古い中古住宅は様々なリスクを抱えることになり、築年数が新しい物件から売れていく傾向にあります。
SUUMOやアットホームでも築年数を限定して調べる機能があることから、買い手の多くは築年数を気にしながら不動産を探していることが分かります。
築年数が浅いということは耐震性や耐久性が高いといえますので、同じ条件であれば築浅物件の方が売れやすいです。

広さや間取りが適切

リビングや各居室の広さ、駐車台数、設備の状態などが適切であれば、すぐに売却できる可能性が高くなります。
壁紙や水回りのリフォームと違い、間取りや広さを後から変更するには大規模なリノベーションが必要となってしまい、コストも高くなります。
そのため最初から理想の広さや間取りの物件は人気が高く、公開して数日で売れるケースもあります。
ただし流行りの広さや間取りは変化しやすく、今では3LDK～4LDKで駐車台数は2台、庭は不要という住宅が人気です。
さらにエリアによってもこうしたトレンドは変化しますので、売却したい物件がマッチしているかどうかが重要だといえます。

道路付けや方位が優れている

一般的に南向きや南東向きの道路に接道している物件は日当たりが良く、戸建てとしても土地としても人気があります。
不動産会社の査定額も方位によって変動するため、売却する前に不動産がどの方位を向いているのか確認しておくことをおすすめします。
場合によっては相場よりも売却価格を高く設定してもすぐ売れることもあり、売却時には積極的にアピールすべきポイントです。

地域のブランド力がある

新興住宅街や再開発によって利便性が向上したエリアは街を代表する一等地になりやすく、こうしたブランド力は不動産の資産価値を高めることができます。
また資産価値が上昇傾向にある場合は今すぐに売却をしたいと考える売主は少なくなり、その結果公開された物件は希少価値が高くなります。
競合物件が少なく、かつ人気のあるエリアで公開されている物件は相場より高くても売却できる可能性があることから、価格決定前にブランド力が高いエリアかどうか不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

売れない家の特徴5つ！

家が売れる条件があるように、販売が長期化してしまっている家にも特徴があります。
不動産一括査定サイトのすまいステップが公開しているアンケートによると、約54%が物件公開から6ヶ月以内に売却完了しているそうです。
つまり、7ヶ月以上売れ残っている場合は価格や条件を見直し、問題点をチェックする必要があるといえます。
場合によっては仲介ではなく不動産買取の方が最適になるケースもありますので、売却方法を選ぶうえでも売れない家の特徴は押さえておく必要があります。
この章では売れない家の特徴を5つ紹介しますので、これから売却を検討する人や家が売れずに困っている人は参考にしてください。

同じような物件と比較して高い

多くの買い手は複数の不動産を比較検討しており、エリアや面積、築年数が同じ物件であればより安い物件を検討する傾向にあります。
つまり、周辺に同様の物件が公開されているにも関わらず周辺物件よりも価格が高い場合、買い手の優先順位は下がってしまうといえます。
こうした物件の競合は団地の戸建て売却やマンション売却で発生することが多く、一時的に売りにくくなってしまいます。
このような問題を避けるためには常に競合物件の動向をチェックし、売却価格や売却タイミングを精査することがポイントです。

築年数が古い

築年数は不動産の価値を決めるうえで重要な判断材料ですが、築年数が古すぎると買い手の修繕費が高くなってしまい、資金計画が合わないことで候補から外れやすくなります。
また耐震性や耐久性が低下している家は安全性に不安があり、雨漏りやシロアリ被害が発生していることも少なくありません。
建物の劣化が進みすぎると引き渡し後に修繕費用を請求されるケースもあるため、注意が必要です。
そのためなるべく築年数が浅い時期に物件を公開し、双方のリスクが低いタイミングで取引完了させることが大切だといえます。
なお、販売が長期化し家屋が倒壊するほど劣化した場合、自治体から特定空家などに認定されるリスクを抱えることになります。
この制度は空家等対策特別措置法に基づいた危険かつ管理されていない家屋が対象となり、認定されると固定資産税の優遇制度撤廃や行政代執行により家屋を強制的に解体されることもあります。
築年数が古く販売が長期化する前に買い手を見つける対策を取っておくことが重要です。
参考：特定空家とは

立地が悪い

立地が良ければ建物の築年数が古くなっても土地の資産価値が残るため、買い手にとってメリットはあります。
しかし駅から遠くライフインフォメーションが整っていないなど立地が悪い場合は土地の資産価値が低くなりやすく、販売が長期化する原因になりやすいです。
また駅近でライフインフォメーションが整っていたとしても地元の人に人気がなかったり騒音や振動が発生する工場が多いエリアは立地が良いとはいえず、買い手が断る原因になってしまいます。
これ以外にも洪水や高潮、津波、土砂災害といったハザードに該当するエリアを気にする買い手は多いことから、国土交通省が公開している重ねるハザードマップなどで事前に確認しておく必要があります。
参考：重ねるハザードマップ

再建築不可など法律面で制約がある

前面道路の幅員が2m未満だったり接道が4m未満の土地は再建築不可物件となり、現存している建物を解体してしまうと建物を建築することができなくなってしまうため注意が必要です。
こうした再建築不可物件は資産価値が低いだけでなく住宅ローンの審査がおりない可能性も高くなるため、現金購入できる買い手のみにターゲットが限定されてしまい売れにくくなります。
また再建築不可ではなくても隣地もしくは敷地内に2ｍ以上の高低差があると条例で定められた対策が必須となり、買い手は数百万単位で費用が増えてしまうリスクを抱えることになります。
立地が良く価格が相場より安くても売れ残っている物件は再建築不可のケースが多いことから、売却をスタートする前に法令上の問題点がないか調べることをおすすめします。

売れる家にするための工夫

長期間売れない家には法令上の制限やエリアが不人気など対策できない特徴があるケースも多いですが、工夫次第では売れる家にできることもあります。
この章では売れる家にするための工夫について、解説します。

売却価格の設定を見直す

立地が悪かったり再建築ができない物件であっても、価格が安ければ購入を検討する買い手は増えます。
そのため家が売れない場合はまず価格を見直し、相場よりも低く設定するのがポイントです。
価格を見直す際には2,550万円や1,010万円という価格に設定するのではなく、SUUMOやアットホームの検索でヒットしやすい価格にするのがコツです。
たとえば2,550万円に価格変更した場合、2,500万円以下で探している人の目には止まりにくくなってしまいます。
これは不動産ポータルサイトの価格検索が500万円単位になっているからであり、この場合は2,500万円に設定することでターゲット層が探しやすくなります。
このように価格の変更には様々なコツがありますので、必ず不動産会社に相談しアドバイスを受けたうえで判断することが重要です。

リフォームや修繕を行う

キッチンやバスルーム、給湯器を新調し、リビングの壁紙や床をリフォームすることで築年数が古い家でも買い手の注目を集めやすくなります。
不動産広告にも「リフォーム物件」というアピールポイントを掲載することができるため、早期売却を目指したい人におすすめの工夫です。
ただし買い手が希望するリフォームや修繕にならないケースもあり、さらに初期コストがかかってしまいます。
そのため奇抜な内容のリフォームを避け、生活に必要な設備だけを新調するのがポイントとなります。

築年数が浅いうちに早く売却する

築年数が浅い物件は耐震性や耐久性も高く、買い手も安心して住むことができます。
特に築10年未満の住宅は住宅瑕疵担保履行法に基づく保証制度を利用することができ、雨漏りやシロアリ被害が発生してもハウスメーカーが対応してくれます。
設備や内装も比較的新しいのでリフォームや修繕を気にする必要がない点も、買い手にとって魅力的です。
このように築年数が浅いうちに売却することで買い手にもメリットが生まれ、早期売却できる可能性が高くなります。

適切な不動産会社に仲介してもらう

家が高く、早く売れるかどうかは不動産会社の活動にかかっているため、販売を依頼する不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。
そのためにもインターネットの一括査定サイトなどを利用し、複数社に査定を依頼することが大切です。
不動産会社は売却実績や口コミだけでなく、査定価格の提案をする担当者が信頼できるのかという点も大事なチェックポイントです。
売却する不動産と同じような物件を多く売却しており、さらにエリアに詳しい会社に依頼することで、売れない物件を売れる物件にすることができます。

まとめ

不動産が売れるまで固定資産税や都市計画税といった維持費がかかってしまいますが、それ以外にも草むしりや家の掃除という手間もかかります。
そのため家はなるべく早く売却する必要がありますが、不動産の状態やエリアの状況によっては販売が長引いてしまうことも少なくありません。
インターネット上には数年間売れていない物件も公開されており、いつ売れるか分からないと不安を感じる売主もいます。
このような問題を起こさないためにも売れる物件の条件を把握し、買い手からの反響が増えるような工夫をすることが大切です。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！