現状有姿とは？契約不適合責任との違いや注意点、不動産売買におけるメリットデメリットを解説

不動産を現状で売買する際には契約書の特約に現状有姿に関する条項を記載することになり、設備の修繕や欠陥について売主と買主はトラブルが起きないよう理解を共有する必要があります。
遠方の物件を相続するなど土地や建物の管理ができない場合にこうした取り決めをすることで引渡し後のトラブルを未然に防ぐことができますが、売主は全ての責任が免責になるわけではなく、大きな注意点といえます。
特に中古物件は雨漏りやシロアリ被害が取引完了後に発覚するケースも多く、引き渡しが完了しても一定期間は売主が対応するのが一般的です。
このことからも、現状有姿について不動産会社から説明を受け、正しく理解したうえで不動産売買を進めることが大切だといえます。
この記事では不動産売却における現状有姿の概要とメリット・デメリット、よくある質問について解説します。

現状有姿とは

現状有姿とは不動産を公開した時点から売主はリフォームや家具・家電の処分、草むしりといったメンテナンスを行わず、そのままで取引する方法です。
中古住宅の売買で見られる方法で物件資料にも事前に告知することが宅建業で推奨されており、買主は事前に物件の状態を確認したうえで購入するか決めることになります。
また現状有姿は法律上の用語として定義されているわけではありませんので、契約時には現状有姿の意味について売主側と買主側で齟齬がないか協議しておくことが重要です。

現状有姿があっても契約不適合責任などは問われる

現状有姿の条件で売却したとしても売主は契約不適合責任を免れるわけではなく、トラブルの内容によっては売主は修繕や代金減額、損害賠償の責任を負う可能性があります。
たとえば購入した一戸建てが安心して住めない状況だった場合、買主によっては居住という目的を達成できない住宅ということになります。
こうしたトラブルが契約で定めた期間内で発生した際には、売主の費用負担によって対応することになります。
そのため現状有姿を条件に売却したとしても物件の状況によっては売主は責任を負うケースがあり、仲介を担当した不動産会社に契約不適合責任が発生する可能性についてアドバイスを受けておくことがおすすめです。

現状有姿と契約不適合責任の関係

現状有姿は売主の判断によって設定される「売却条件」のことで、契約不適合責任は法令によって定められた「責任」です。
つまり、家電のみ撤去など現状有姿の内容はある程度変えられても契約不適合責任については変えられないという違いがあり、現状有姿を主張することで責任の追及を免れることはできないことが分かります。
ただし、買主が契約時に雨漏りやシロアリ被害など契約不適合責任に該当する瑕疵について説明を受けていた場合は「合意したうえで購入した」ということになるため、合意した部分についての契約不適合責任は免責となります。

現状有姿と説明義務の関係

現状有姿だからといって売主は買主に説明義務がないわけではなく、物件状況について告知書を使って説明する必要があります。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の売買契約書雛形には、次のような条項が含まれています。

第9条（物件状況の告知）
売主は、本物件の状況について別添「物件状況確認書(告知書)」にて買主に告知するものとする。

この物件状況確認書には土地と建物の状況について売主が知り得る情報が記載されており、一般的には以下の情報を買主に提供することになります。

参考：全宅連

現状有姿のメリット・デメリット

現状有姿での不動産売買は売主と買主双方にメリット・デメリットがあり、正しく理解したうえで取引を進めることでトラブルを未然に防ぐことができます。
この章では現状有姿のメリット・デメリットについて解説しますので、これから不動産取引を予定している人は参考にしてください。

売主からみた現状有姿のメリット

売主は不動産を現状有姿で売却することで残置物の撤去などの手間や費用をかけず、スムーズに不動産売買を進めることができるというメリットがあります。
不動産売買契約の締結から引き渡しの間に売主は契約で定められた状態まで不動産を整える必要がありますが、現状有姿にすることで即引き渡しが可能となります。
買主が住宅ローンを組まずに現金で支払いする場合は契約と引渡しを同時に行うこともできますので、手間をかけずスピーディーに売却したい売主におすすめの方法です。

売主からみた現状有姿のデメリット

現状有姿にすると撤去費用を買主が負担することになり、その分の価格交渉を受ける可能性がデメリットです。
さらに撤去にかかる費用については契約した後に見積もりを取得することになり、買主にとっても大きなリスクといえます。
その結果現状有姿の物件は反響が少なくなってしまい、販売が長期化するという点もデメリットとなります。

買主からみた現状有姿のメリット

買主にとって現状有姿の物件は残置物を使って内装を仕上げることができるというメリットがあり、内覧によって活用したい家具や家電などがある場合におすすめです。
また、現状有姿での取引を理由に価格交渉を行うことで成功確率が高くなるという点もメリットといえます。

買主からみた現状有姿のデメリット

現状有姿で物件を購入した場合、想定外の費用が発生する可能性が高くなります。
たとえば家具や家電を動かした裏側の壁が傷んでいたり、建物を解体すると売主も知らなかった井戸が発見され処置が必要になることもあります。
また、確定測量されていないことで隣地と境界トラブルになるケースも少なくありません。
このことからも、現状有姿の物件を購入する際には予測不可能なトラブルが起きるリスクがあることを知ったうえで判断することが重要です。

現状有姿で不動産売買をする時の注意点

現状有姿の不動産売買はトラブルが起きやすく、訴訟に発展するケースもあります。
こうしたリスクを避けるためにも、売主は現状有姿の条件で売却する際にはしっかり対策したうえで物件を公開する必要があります。
この章では現状有姿で不動産売買をする時の注意点について、詳しく解説します。

ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションとは建築士などの有資格者が建物の状態をチェックし、買主に情報提供するサービスのことです。
買主は外壁や屋根、基礎などのヒビや劣化をレポートで確認することができますので、ある程度修繕箇所を把握したうえで購入を判断できる安心感があります。
修繕費用も事前にイメージできることから、ホームインスペクションによる情報共有はトラブル防止として有効だといえます。

家具家電など残置物は撤去する

家具や家電は買主は新しく買いなおしたり現在使用している物を持ちこむケースが多いため、処分となる可能性が高いです。
そのため家具と家電だけは売主が撤去しておくことで、買主の負担を減らすことができます。
また、家具と家電がなくなった室内は見やすくなり、買主の購入意欲も高まりやすいというメリットもあります。

内覧でしっかり説明する

内覧は買主に現状を説明する重要なステップであり、内覧と契約時に同じ内容を説明することで買主の理解は深まります。
特に設備の劣化や不具合の有無は買主も気にするポイントですので、事前に説明できるよう準備しておくことが大切です。

現状有姿取引に関する裁判事例

公益社団法人全日本不動産協会では現状有姿取引に関する裁判事例を公開しており、平成11年7月30日に神戸地裁で判決された事例は次のような内容でした。
買主側の主張：購入した物件に蝙蝠が巣を作っており、快適な住環境を維持することは難しい。よって売主に契約不適合責任を売主に請求する。
売主側の主張：契約書特約には「売買対象物件が平成7年1月17日に発生した兵庫県南部地震の震災区域内にあることを相互に確認し、本物件は現状有姿にての引渡しとする。本物件について万一、将来兵庫県南部地震を起因とする損傷が発見、発生したとしても買主は売主に対していかなる一切の苦情等を申し述べないこととする」という特約が記載されているため、契約不適合責任に該当しない。
判決：蝙蝠が巣を作ることで生活に支障をきたすわけではないが個体数は一般的な観点からも通常甘受すべき限度を超えており、支障があるといえる。さらに特約には地震に関連する損傷となっており蝙蝠との因果関係は認められず、よって契約不適合責任は否定されない。
参考：現状有姿 – 公益社団法人 全日本不動産協会

現状有姿についてよくある質問

この章では現状有姿についてよくある質問を紹介します。

現状有姿では契約不適合責任を問われませんか？

現状有姿であっても契約不適合責任を問われるケースはあります。
たとえば雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きは日常生活に支障をきたすため、買主の目的を達成できないことから責任を追及される可能性があります。
また古家付き土地として購入した場合であっても地中からコンクリートや鋼管杭などが発見され、建築に支障があると判断されると契約不適合責任になることもあります。
ただしこれらの瑕疵が事前に判明しており、さらに告知書に記載したうえで買主に説明した場合は契約不適合責任を免責できる可能性が高くなります。

現状有姿での取引で説明義務は免除されますか？

現状有姿は不動産を現状のまま引き渡すという契約条件ですが、不動産の状況を説明しなくて済むというわけではありません。
告知書や重要事項説明書に土地と建物の状況を記載し、買主に説明をしたうえで売買契約を締結する必要があります。
そのなかでも告知書は宅建業者が調査できない内容も含まれており、意図的に隠してしまうと買主と仲介業者から損害賠償を請求されることもあるため注意が必要です。

現状有姿での取引で残置物は放置しても良いですか？

特に問題ありません。
現状有姿の一般的な解釈では「売主は現状のまま何もせず引き渡す」となります。
残置物を撤去した方が買主からの反響は増えますが、どうしても撤去できない場合は現状有姿での売却がおすすめです。

現状有姿条項の例文を知りたいです

一般的な取引では次のような特約条項が記載されています。

本物件は現状有姿で引き渡すことになり、売主は室内及び敷地内にある残置物や建物、塀などその他一切の工作物を撤去することなく引き渡すことを買主は承諾するものとする。

現状有姿と現況有姿の違いはなんですか？

同じ意味になります。地域の慣習や契約書類を作成する不動産会社の規定によって使い分けられます。

まとめ

現状有姿で不動産を売却することで売主は残置物を撤去する手間と費用を減らすことができ、スピーディーに引き渡しすることができますが契約不適合責任が免責になるわけではありません。
そのため内覧時と契約時に不動産の状況を買主に説明し、理解してもらったうえで取引を進めることがトラブル防止となります。
また現状有姿での取引は買主にとって残置物を有効活用したり価格交渉しやすいというメリットがありますが、どれだけ物件をチェックしても想定外の破損が見つかる可能性もあります。
このように現状有姿の取引は売主と買主どちらにもメリットとデメリットがありますので、不動産会社に想定し得るトラブルについてアドバイスを受け、対策したうえで取引することをおすすめします。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！