不動産売買の仲介手数料の相場はいくら？計算方法や注意点についても解説

不動産売買をする際には売主と買主は不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がありますが、仲介手数料は売買金額によって異なるため注意が必要です。
仲介手数料は国土交通省によって上限額が設定されている上に計算方法も公開されていることから、事前にいくらかかるのか自分で計算しておくことも大切です。
個人間売買によって仲介手数料が無料となるケースもありますが、不動産業者の仲介業務は安全な売買を実現する上で重要な役割を担っていますので、仲介手数料は必ず発生する初期費用として考えておくことをおすすめします。
この記事では不動産売買の仲介手数料相場と計算方法、注意点について解説します。

不動産売買における仲介手数料とは

不動産売買は賃貸よりも取引金額が大きく、不動産の売却と購入を安全に完了させるためには法律と売買の条件を遵守した手続きが不可欠です。
しかし専門知識を持っていない売主と買主だけではリスク回避や取引の進め方が分からず、その結果大きな損失に繋がることも少なくありません。
そこで宅地建物取引業法では宅建業者が売主と買主が円滑に取引できるようサポートし、契約の成功報酬として仲介手数料を請求することが定められています。
不動産会社の具体的なサポートとして査定額と売却プランの提案、物件の公開、買主の問い合わせや値引き交渉の対応、住宅ローンの斡旋、売買契約書類の作成、士業の日程調整があります。
つまり、不動産会社に仲介手数料を支払うことで不動産取引に必要な作業を一任することができるといえ、不動産取引において重要なサポートだといえます。

不動産売買の仲介手数料は法律で上限が決められている

不動産売買の仲介手数料は国土交通省で上限額が設定されており、計算式も公開されていますので事前に費用をチェックすることができますが、一定条件を満たす物件については特例の上限額が設定されています。
この章では仲介手数料の計算方法を紹介しますので、正しく仲介手数料を計算するためにもチェックしてください。

不動産売買の仲介手数料の計算方法

国土交通省が定める仲介手数料の上限額は次の計算式で算出することが可能です。

たとえば売買代金2,000万円の中古一戸建てを売買した場合、2,000万円×3%+ 6万円＝66万円が税抜き価格となります。
ただし新築の戸建てや新築マンションには売買代金に消費税が含まれてますので、仲介手数料を計算する際には税抜き価格に割り戻して算出する必要があります。
この場合は物件資料に記載されている売買代金で計算した仲介手数料よりも安くなることがポイントです。
売買する不動産の種類と売買代金によって仲介手数料は変動しますので、正しく計算することが資金計画で失敗しないコツといえます。

低廉(ていれん)な空家等の売却における仲介手数料の特例

不動産会社にとっては仲介手数料は重要な収入源ですが売買代金によって請求できる金額が大きく変わるため、金額が安い物件を売買してしまうと赤字になることがあります。
このような問題を解決するために国土交通省は売買・交換特例に係る低廉な空家等の取引については特例を設けており、この特例によって物件価格が800万円以下の空き家、空き地の売買では30万円＋消費税が上限となりました。
そのため800万円以下の空き家や空き地を取引する際には通常の計算方法とは別の上限額が設定されることになり、売主と買主にとっては大きな注意点といえます。
【参考：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】

不動産売買の仲介手数料の相場とは

ほとんどの不動産会社は仲介手数料の上限額で請求しており、特別な事情がなければ値引きすることはありません。
そのため不動産売買の予算を検討する際には必ず仲介手数料の上限額で組み込むことがポイントです。
おおまかな売買代金と仲介手数料を知りたい人は、「不動産仲介手数料 早見表」の記事をチェックしてください。

不動産売買で仲介手数料以外にかかる費用

不動産売買では仲介手数料以外にも「印紙税」や「登録免許税」、「司法書士への報酬」、「譲渡所得税」がかかります。
この章ではそれぞれの諸費用について、詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは契約書類に貼付する印紙代のことで、仲介手数料と同様に売買価格に応じて次のように課税額が変わります。

印紙はコンビニやショッピングモールでも購入可能ですが1,000円を超える印紙は郵便局や法務局でなければ取り扱っていないため、注意が必要です。

なお、印紙は契約書の原本に貼付するのがルールとなっており、不動産を手放す売主は契約書の原本ではなくコピーを保管するのであれば印紙は不要です。

【参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁】

登録免許税

不動産の所有権移転や抵当権の設定、新築マンションや新築戸建てを法務局に登記する場合には登録免許税がかかり、後述する司法書士への報酬と合わせて支払うのが一般的です。
居住用財産の登記については次のような軽減税率が設定されています。

〈土地〉
所有権移転登記：固定資産税評価額×1.5%（令和8年3月31日まで）
〈建物〉
所有権保存登記：固定資産税評価額×0.15%（令和9年3月31日まで）
〈抵当権〉
抵当権設定登記：債権額×0.1%（令和9年3月31日まで）

（参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁）

司法書士の報酬

司法書士に登記を依頼する場合は報酬が発生し、登録免許税と合わせて「登記費用」という名目で資金計画に組み込まれます。
地域によって報酬額は変動しますが、1万円〜10万円前後であることが多いようです。

譲渡所得税

不動産売却において売主が売却することで利益が発生した場合、利益を課税額とした税金が発生します。

譲渡所得税と呼ばれるこの税金は、以下の計算方法で課税額を計算することができます。

たとえば3,000万円で購入した不動産を4,000万円で売却した場合、売却時と購入時の諸費用が共に150万円とすると700万円が譲渡所得課税額です。

この課税額に税率を掛け合わせることで譲渡所得税を計算することができますが、税率は税率は所有期間によって次のように変動します。

課税額700万円のケースでは、5年以内に売却すると譲渡所得税は約277万円となり、6年目以降であれば約142万円です。

このことからも、不動産を売却する際には売却価格だけでなく取得期間も注意する必要があるといえます。

なお、売却する物件がマイホームの場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することができ、利用することで課税額から3,000万円を控除して譲渡所得税を計算することができます。

このように特定条件を満たすことで節税する方法がありますので、利用できる特例がないか不動産会社に相談しておくことも大切です。

【参考サイト：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁】

まとめ

不動産を売却したり購入する際には不動産会社に仲介手数料を支払いサポートしてもらうケースが一般的であり、安全に不動産取引を完了するためにも必要な諸費用として考えておく必要があります。
仲介手数料の上限額については計算式が公開されているため、事前に計算しておくことも可能です。
また仲介手数料以外にも不動産売買では費用が発生しますので、不動産会社に諸費用の総額を計算してもらうことも重要です。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！