戸建て賃貸投資とは？メリット・デメリットや利回り、向いている人について解説
戸建て賃貸投資は、初期費用を抑えながら安定した家賃収入を狙える不動産投資の手法です。
近年、アパートやマンションの供給過多が進む一方で、賃貸ニーズの多様化により一戸建て住宅を借りたいという需要が高まっています。こうした背景から、戸建て賃貸経営の安定性や将来性に注目が集まっています。
とくに、一般的な会社員として働く方が副業で資産形成をしたい場合や、少ない自己資金で不動産事業を始めたい方には有効な選択肢です。金融機関からの大きな融資が難しいケースでも、空き家を活用した戸建て投資なら数十万円から始められる場合もあり、参入障壁の低さも魅力の一つです。
本記事では、戸建て賃貸投資のメリット・デメリット、利回りや費用、そしてどのような人がこの投資に向いているのかを詳しく解説します。
投資リスクを抑えつつ着実な家賃収入を得る方法として、戸建て賃貸投資の基本情報を熟知し、良質な物件選定と投資計画の立案を目指している方は、ぜひ参考にしてみてください。
- 戸建て賃貸投資のメリットとデメリット
- 戸建て賃貸投資の利回りと費用
- 戸建て賃貸投資に向いている人の特徴
戸建て賃貸投資のメリット
戸建て賃貸投資は、不動産投資を始めたい方にとって魅力的な選択肢です。アパートやマンションといった集合住宅の経営と比べて、近年とくに注目度が高まっています。
以前は土地活用として非効率と見なされることもありましたが、現在は賃貸ニーズの多様化やアパートの供給過多を背景に、その安定性が再評価されています。
戸建て賃貸投資では、比較的少ない初期投資で始められるうえ、安定的な家賃収入や将来的な資産価値の維持も見込める点が大きな魅力です。
少ない初期投資で始められる
戸建て賃貸投資は、アパートやマンションよりも建築費を抑えやすい傾向があります。
たとえば、土地をすでに所有している場合には、1,000万円台から新築することも可能です。これは、アパートやマンションの建築費（数千万円〜1億円以上）と比べて、かなり低額です。
また、空き家を活用すれば建築費をかけずに賃貸経営を始められます。中古戸建ての中には、数百万円台で購入できる物件もあり、初期コストを抑えやすい点が特徴です。
そのため、一般的な会社員の収入でも副業として不動産経営を始めやすく、資金的なハードルが低い投資手法といえます。
少ない資金でリスクを抑えて始めたい方にとって、戸建て賃貸投資は有力な選択肢です。
入居期間が長いため収益が安定している
戸建て賃貸投資は、入居期間が長くなりやすく、安定した収益を得やすい特徴があります。
主な入居者層はファミリー世帯であり、子どもの就学期間を考慮して引っ越しを控える傾向があるためです。入居が長期化すれば、空室期間を最小限に抑えられ、家賃収入が安定しやすくなります。
また、入居者の入れ替えが少ないことから、原状回復費や広告費などのコストも削減できます。クロスや床材の張り替え、仲介手数料などの支出が減るため、アパートと比べて運用コストを抑えやすいのもメリットです。
結果として、長期的に収益性を高める経営が実現しやすくなります。
空室リスクが比較的低い
戸建て賃貸は供給数が限られており、空室リスクを抑えやすいという利点があります。
アパートやマンションと比較すると流通量が少なく、「戸建てに住みたい」というニーズを持つ入居希望者にとっては希少な存在です。特に、プライバシーを重視する世帯や、子どもの教育環境・ペット飼育に配慮したいファミリー層にとって、戸建ては魅力的な選択肢となります。
こうした入居者層に訴求できる物件であれば、競合が少なく、継続的に入居が決まりやすくなります。結果として、賃貸経営における安定性を高められる点が、大きな強みです。
郊外の物件でも賃貸需要が期待できる
戸建て賃貸投資は、郊外や地方でも安定した賃貸需要が見込めます。ファミリー層を主な入居ターゲットとしているため、駅からの距離よりも教育環境や生活環境の快適さを重視する傾向があります。
この特性により、アパートやマンションでは不利とされる立地でも、入居者を確保しやすくなる点が強みです。
特に、駐車場を2台以上確保できる戸建ては、車社会の地域で高い需要があります。
さらに、狭小地や地型に難のある土地、方位が不利な場所でも活用しやすいため、柔軟な土地活用が可能です。
このように、幅広い条件の土地で収益化を目指せる点が、戸建て賃貸投資の魅力のひとつです。
利回りが高い傾向がある
戸建て賃貸投資は初期費用が抑えやすく、利回りが高くなる傾向があります。
年間家賃収入を物件価格で割った利回りの目安として、戸建ては7％前後とされており、条件次第では10％以上も狙えます。
特に地方の中古戸建ては物件価格が安価なため、購入後のリフォーム費用を抑えられれば高い収益性が期待できます。また、共用部がないことから管理費や修繕積立金が発生せず、実質利回りが高まりやすい点も特徴です。
さらに、個別性の高い戸建ては競合が少なく、周辺の相場よりも高い家賃設定でも入居が決まるケースがあります。
共有部分がないため維持管理費が安い
戸建て賃貸投資には共用部が存在しないため、維持管理費を抑えやすいという特徴があります。アパートのようにエントランスやエレベーター、廊下といった設備が不要なため、共用部の清掃費や修繕費が発生しません。
また、室内の掃除や庭の草刈りなどは入居者が行うケースも多く、オーナーの管理負担も軽減されます。これにより、月々のキャッシュフローが安定し、長期的に見ても運用コストを抑えやすい点が大きなメリットです。
入居条件を柔軟に設定できる
戸建て賃貸投資は、建物が完全に独立しているため、入居条件を自由に設けやすい物件です。ペットの飼育や楽器の演奏など、集合住宅では制限されがちな条件にも柔軟に対応できます。
特にペット可や楽器OKといった条件は、一部の入居希望者にとっては妥協できない重要な要素です。こうしたニーズを満たせる戸建て賃貸は、差別化された物件として選ばれやすくなります。
ニッチなニーズを汲み取れば、ターゲット層に強く訴求でき、効率的な入居者募集につながります。
出口戦略が立てやすい（売却しやすい）
戸建て賃貸投資は、売却の選択肢が多く、出口戦略を描きやすい投資手法です。物件価格の中で土地の割合が大きいため、建物が古くなっても土地としての資産価値が残ります。
建物が劣化した場合には更地にして売却することも可能であり、状況に応じた柔軟な判断がしやすくなります。また、長期間住んだ入居者から「このまま購入したい」という申し出を受けるケースもあります。
アパートのように築年数が経つにつれて空室が増え、資産価値が下がるリスクが比較的少ない点もメリットです。こうした換金性の高さは、戸建て賃貸投資の大きな優位性のひとつです。
出口戦略に関しては、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の出口戦略5パターン｜売却タイミングと失敗しない方法を解説
戸建て賃貸投資のデメリット
戸建て賃貸投資には多くのメリットがありますが、成功のためには弱点も把握しておく必要があります。
アパートやマンションと比べると、空室時の収入が大きく変動しやすく、物件数の拡大や融資の面で不利になる場合があります。また、物件の状態によって修繕コストが膨らんだり、管理の手間がかかったりする可能性もあるため注意が必要です。
こうしたリスクを事前に理解し、資金計画に反映させることが、安定経営につながります。
投資を始める前に課題と向き合い、具体的な対策を講じるのが堅実な判断といえます。
家賃収入を最大化しにくい
戸建て賃貸投資は収入源が1戸に限られるため、家賃収入を拡大しにくい特徴があります。
アパートであれば複数戸を設けて空室が出ても他の入居者で補えますが、戸建てでは満室か空室かの二択になります。
延床面積が同じでも、ワンルームを複数設けた集合住宅のほうが総家賃は高く設定できます。戸建ては一軒ごとの収入になるため、次の物件を購入する資金が貯まりにくく、投資規模を広げるには時間がかかります。
短期間で拡大を目指す投資家には向きませんが、安定した運用を重視する方には選択肢の一つとなります。
空室時の家賃収入がゼロになる
戸建て賃貸投資の大きなリスクは、空室時に家賃収入が完全に途絶える点です。複数戸を持つアパートでは一部屋が空いても残りから収益を得られますが、戸建てでは一人の退去で全額が失われます。
特に新築戸建てで空室が続いた場合、ローン返済の負担が重くなり、赤字経営に陥る可能性があります。
そのため、空室期間に備えて資金を確保し、退去後は速やかに原状回復と募集を進める必要があります。入居者の動きに対して、機動的に対応できる体制づくりが重要です。
ローン審査に通りにくい場合がある
中古戸建てを購入する場合、金融機関の融資審査が厳しくなるケースがあります。
そもそも投資用でローンを組む場合は、住宅ローンは使えず投資用の不動産投資ローンが該当します。
日本の金融機関では築年数が経過した建物の価値を低く評価する傾向があり、古い物件ほど担保として見なされにくくなります。
そのため、都市銀行や地方銀行での融資が難航し、日本政策金融公庫やノンバンクの利用を検討する必要が出てきます。ただし、こうした機関は金利が高めに設定されている点に注意が必要です。
また、新耐震基準を満たしていない物件は売却時にも買い手が見つかりにくく、融資も受けづらくなるため慎重な判断が求められます。
中古戸建てへの投資を検討する際は、十分な自己資金の準備と資金計画の綿密な策定が欠かせません。
住宅ローンと不動産投資ローンの違いについては、以下の記事で解説していますので参考にしてみてください。
【戸建て投資家向け】住宅ローンと不動産投資ローンの違いを徹底解説
修繕・リフォームの手間がかかる
戸建て賃貸投資では、修繕やリフォームにかかる負担が大きくなる傾向があります。特に築古物件や空き家を活用する場合は、内装・外装・設備などの大規模な改修が必要になるケースもあります。
アパートの1室と比べて、戸建て全体の改修費は高額になりやすく、想定以上の出費につながる場合も少なくありません。
長期入居によってメンテナンスが後回しになると、屋根や外壁の劣化も進みやすくなります。オーナーが自らDIYすればコストは抑えられますが、時間・労力・安全面でのリスクを伴います。
予期せぬ出費を避けるためには、購入前にホームインスペクションを実施し、修繕の必要性を把握しておくことが効果的です。
戸建て賃貸投資の利回りと費用
戸建て賃貸は、利回りと費用構造を正しく理解することで収益性を高められる投資手法です。
新築・中古、都市部・地方といった条件によって利回りの傾向は異なり、初期費用だけでなく、修繕や維持管理も含めた長期的な支出の見通しが重要です。
収入とコストのバランスを見極めれば、空室リスクや資金不足といった失敗を防ぎやすくなります。
戸建て賃貸投資の利回り
戸建て賃貸の利回りは、表面と実質の2種類があります。
表面利回りは年間家賃収入を取得価格で割って算出し、目安として10〜15％が理想とされますが、運営コストを含まないため参考値に留める必要があります。
一方、管理費や修繕費、保険料などを差し引いた実質利回りは7〜12％が妥当とされ、こちらを重視することが大切です。
物件の築年数や立地によっても差が出ます。新築は5〜6％、中古は6〜8％が一般的な水準です。地方の安価な物件では10％前後も狙えますが、利回りだけでなく入居需要や空室リスクも合わせて判断する必要があります。
高利回りを目指すためには、空き家を安く取得して最低限の改修で貸し出す方法が有効です。特に駐車場付きの物件は地方での需要が高く、安定収入につながりやすくなります。
利回りについては、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
戸建て賃貸投資にかかる費用
戸建て賃貸投資では、物件価格のほかにも多くの初期費用が発生します。
具体的には、頭金・仲介手数料・登記費用・保険料などがあり、土地を保有している場合でも、建築費用として最低1,000万円程度は支払う必要があります。
新築では木造で1坪あたり60〜70万円、軽量鉄骨造では70〜80万円が目安です。
中古物件は安価に取得しやすい反面、修繕やリフォームが必須になるケースが多く、築年数が古いほど改修費が高額になる傾向があります。築30年程度の戸建てを業者に依頼して全面改修する場合、300万円前後が相場です。
DIYによって費用を抑える方法もありますが、時間と労力の負担が大きく、施工ミスによるリスクもあるため慎重な判断が求められます。
維持費の面では、アパートのような共用部がないため、管理費や修繕積立金が不要となる点はメリットです。
ただし、管理会社に業務を委託する場合は費用が発生するため、外注と自主管理のバランスも事前に検討することをおすすめします。
戸建て賃貸投資に向いている人
戸建て賃貸は、少ない資金や限られた時間でも始めやすい不動産投資の選択肢です。
初期費用を抑えながらリスクを分散できる特性があり、空き家を活用すれば小規模でも事業性のある運用が可能です。そのため、副業として不動産を始めたい会社員や、大きな融資が難しい個人でも現実的なスタートを切れます。
自身の資金力・時間・スキルに合わせて、最適な投資スタイルかどうかを見極めることが重要です。
初期投資を抑えて不動産投資をしたい人
初期費用を抑えて不動産投資を始めたいと考えている人にとって、戸建て賃貸投資は有効な選択肢です。中古戸建てを活用すれば、数百万円台から購入できる物件もあり、アパートやマンションのような高額な初期投資が不要です。
土地をすでに所有している場合、新築の戸建てでも1,000万円台から建築できる可能性があります。
一方、アパートは建築費だけで5,000万円以上、マンションでは1億円を超えることも珍しくありません。そのため、戸建ては明らかに資金面でのハードルが低く、初心者にも手が届きやすいのが特徴です。
さらに、マンション投資で必要となる共用部の管理費や修繕積立金が、戸建てでは基本的に発生しないため、毎月のランニングコストも抑えやすくなります。キャッシュフローへの影響が小さい点も、戸建て賃貸の大きなメリットです。
近年注目を集めている空き家再生支援サービスでは、数十万円の資金からスタートできる空き家案件もあります。銀行融資を受けにくいと感じる個人でも、小さな資金で実践的に取り組めるのが魅力です。
資金に余裕がない状態でも、堅実に不動産投資を始めたい人にとって、戸建て賃貸投資はリスクを抑えながら挑戦できる、現実的で始めやすい方法のひとつです。
時間に余裕がある人
戸建て賃貸投資は、特に中古物件を購入してリフォームするスタイルの場合、まとまった時間を確保できる人に向いています。物件の取得から修繕、入居者対応まで、自主管理で進めるには労力と時間がかかるからです。
築年数が古く地方にある戸建ては、交通アクセスが悪い場所も多く、現地調査や契約、管理作業のたびに移動時間が発生します。さらに、購入後は設備の修繕や清掃などの対応が必要で、突発的なトラブルが起きることもあります。
自分でリフォーム作業するDIYを選ぶと、費用を抑えられる反面、作業にかかる時間は膨大になります。壁の塗装や床の貼り替えなども一人で行う場合、数日から数週間単位での作業時間を見積もっておく必要があります。
また、アパートのように一度に複数戸を運用できるわけではないため、戸建て投資は一棟ずつ購入・改修・入居付けを繰り返すスタイルが基本です。この点でも、少しずつ物件を増やしていく運用方法になるため、時間的な余裕が必要になります。
仕事や育児で手が離せない状態だと、思うように作業が進まずストレスの原因になる場合もあります。そのため、戸建て賃貸投資は、日中にある程度自由な時間を確保できる人や、柔軟に動ける生活スタイルの人に適しています。
DIYが得意・好きな人
戸建て賃貸投資は、DIYが得意だったり、モノづくりが好きな人にとって、相性の良い投資スタイルです。特に中古戸建ての場合、そのままでは入居が難しい物件も多く、改修が必要になるケースがほとんどです。
業者にリフォームを依頼すれば費用がかさみますが、自分で作業できればコストを大幅に抑えられます。
具体的には、清掃や壁の塗装・クッションフロアの貼り替え・照明器具の交換など、手を動かせば対応できる部分を自分で直せば、リフォーム費用を10万円単位で削減できる場合もあります。作業の内容によっては、1日2〜3時間の作業を数週間継続することで、完成度の高い部屋に仕上げられます。
「空家ベース」などの空き家再生サービスでは、物件をどう仕上げるか、誰に貸すかを自分で考えて進めるプロセスに重きが置かれており、DIY好きにとってはやりがいを感じられるフェーズが多いです。物件に手を加えながら、自分なりの工夫やこだわりを形にできるのも、戸建て投資ならではの楽しさといえます。
さらに、「空家ベース」では、実際に取り組んでいる投資家同士がDIYやリフォームのノウハウを共有できるコミュニティもあり、経験者から学んだり相談できる点も心強いポイントです。
自分の手で物件を育てていく過程に面白さを感じられる人や、修繕作業に抵抗のない人であれば、戸建て賃貸投資は楽しみながら続けられる可能性が高いです。
これから何か事業を起こしてみたいと考えている人
戸建て賃貸投資は、不動産を通じて事業を始めてみたいと考えている人にとって、最初のステップとしてちょうどよい選択肢です。アパートやマンション投資に比べて、スタートに必要な資金が少なく、比較的リスクも抑えやすいためです。
たとえば、「空家ベース」のようなサービスを使えば、数十万円の資金から始められる案件もあります。物件探しからリフォーム、入居者対応まで、自分で取り組む要素が多いため、単なる投資ではなく、実際に手を動かして進める小さな事業として取り組めます。
物件を運用する中で、資金管理やスケジュール調整、施工の計画や集客など、経営者として必要な感覚も自然と身につきます。失敗も含めて経験が積める分、小規模でも得られる学びは大きく、今後の事業展開にも役立ちます。
さらに、空き家再生の分野はライバルがまだ少なく、取り組む人が少ないぶん、ブルーオーシャンと言えるチャンスも広がっています。「自分の力で何かを形にしたい」「収入源をつくりたい」という思いがある人にとって、戸建て賃貸投資は、小さく始めて経験を積めるちょうどよい土台になるはずです。
まとめ
本記事では、戸建て賃貸投資におけるメリット・デメリット、利回りの考え方、そして投資に向いている人の特徴を紹介しました。
戸建て賃貸は、初期費用を抑えながら長期的な家賃収入を狙える、安定志向の不動産投資として注目されています。一方、空室リスクや修繕費の負担、融資審査のハードルといった課題もあるため、事前に収支計画を立て、立地や物件状態を慎重に見極める姿勢が欠かせません。
「空家ベース」は、不動産投資を始めたい方や地方の空き家を探している方を支援する空き家専門のポータルサイトです。
少ない自己資金からスタートしたい方、空き家を再生しながら事業に挑戦したい方にとって、有効な選択肢となります。ものづくりの喜びを感じながら、社会課題の解決にもつながる空き家活用という市場で戸建て賃貸投資を始めたい方は、空家ベースの情報をぜひご覧ください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！