不動産投資で自己資金はいくら必要？

不動産投資を始めたいけれど、自己資金が足りない。そんな悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。

実は、不動産投資は融資を活用することで、自己資金を抑えて始めることができます。本記事では、不動産投資の自己資金がいくら必要か、自己資金ゼロでも不動産投資をスタートできるのかなどを解説します。

不動産投資における自己資金とは

不動産投資における自己資金とは、不動産投資を始めるにあたって自分で用意する資金のことです。

つまり、金融機関から借り入れるローン以外に自分で用意する現金、とも言えます。

不動産投資における自己資金の内訳

自己資金は、大きく分けて「頭金」と「諸費用」に分けられます。

頭金と諸費用

「頭金」とは、不動産を購入する際に、ローンで借り入れずに自分で用意するお金です。例えば、物件価格が1,000万円で、ローン借入額が800万円の場合、頭金は200万円となります。

頭金を多く用意することで、ローンで借り入れる金額が減り、毎月のローン返済額を抑えることができます。頭金が多いほど、金融機関からの審査は通りやすくなります。

また、不動産を購入するためには、物件価格以外にも、仲介手数料や司法書士報酬、印紙税、登録免許税、不動産取得税、火災保険料・自身保険料、ローンの事務手数料などが必要です。これら物件の購入に必要な費用を「諸費用」といいます。

不動産投資で自己資金を用意する方法

一例ですが、自己資金を用意する方法として、以下のようなものがあります。

・貯金
・両親や親族からの援助
・投資信託や株式など金融商品の売却

もちろん自身で自己資金をすべて用意できればいいのですが、時間と労力がかかるため、場合によっては両親や親族の力を借りるという選択肢も視野に入れておきましょう。

不動産投資における自己資金の目安

一般的に、不動産投資に必要な自己資金は、物件価格の20％〜30%程度とされています。最低ラインとして、20%程度は必要と覚えておくとよいでしょう。

具体的には、「頭金」を物件価格の10％〜20％、「諸費用」は新築物件と中古物件で目安が異なり、新築は物件価格の4％〜7％、中古は物件価格の7％〜10％です。中古物件は、仲介手数料がかかるため、若干高くなっています。

ただし、物件の立地や収益性など諸条件によって必要な自己資金が異なることは、あらかじめ念頭に置いておきましょう。

不動産投資の融資には、なぜ自己資金が必要なのか

自己資金である「頭金」が多いほど、ローンの借入額が少なくなり、月々の返済額や金利負担が軽くなります。また、金融機関としては融資額を回収できなくなるリスクが低くなります。そのため、頭金が多いほど、ローン審査に通る可能性が高くなる、というわけです。

自己資金をできるだけ多く用意しておくことで、より安定した不動産投資を行うことができる、というイメージを持つとよいでしょう。

不動産投資の融資を決める「個人の属性」と「物件の収益性」とは？

自己資金をある程度用意できたとしても、金融機関からの融資を受けられなければ不動産投資をスタートできません。

金融機関は何を基準に融資を決めるのかというと、それは「個人の属性」と「物件の収益性」の2つだとされています。

個人の属性

個人の属性とは、主に「年収」「勤務先」「健康状態」「年齢」「自己資金」などです。

また、多くの金融機関では、融資の対象者に満25歳〜55歳という年齢制限を設けています。

特に、年収については、ローンの返済に直接的に影響するため、勤続年数が長く高年収であるほど金融機関としても融資審査を通しやすくなる傾向にあります。ただし、どれだけ個人の属性がよくても、頭金を出さなければ融資を受けられない金融機関もあるため、あらかじめ念頭に置いておきましょう。

物件の収益性

物件の収益性とは、主に「物件の立地」「築年数」「構造」「価格」「賃料」「間取り」などのことで、物件がどれだけ収益を安定的に上げられるのか、を意味します。

金融機関が収益性を見極めるポイントは主に、長期間にわたって入居者が付くのか、資産価値を維持できるか、という点です。

つまり、家賃収入が見込めない賃貸物件は収益性がないと判断されます。

また、仮に個人の属性では問題が見つからなかったとしても、物件の収益性が低いと判断され、審査を落とされることは十分に考えられます。

不動産投資を自己資金ゼロで始める方法

不動産投資で失敗するリスクを軽減するためにも、できるだけ自己資金を用意することをおすすめしますが、自己資金ゼロで不動産投資を始めることはできるのでしょうか。

ここでは、自己資金ゼロで不動産投資をスタートする方法を解説します。

フルローンの活用

フルローンとは、不動産購入の費用すべてをローンで賄うことを意味します。金融機関が頭金ゼロの融資を了承すれば、フルローンを利用して不動産を購入することができます。

フルローンは、金利が高くなる傾向にあるため注意しましょう。

共同担保物件の利用

一部の金融機関では、共同担保物件を提供することで自己資金ゼロでも融資を受けられるというケースもあります。

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不動産投資を自己資金ゼロで始めるリスク

ここからは、不動産投資を自己資金ゼロ、つまりフルローンで始めるリスクをひとつずつ見ていきましょう。

月々の返済額が大きくなる

自己資金ゼロで不動産投資を始めると、ローン返済の負担が大きくなるため注意が必要です。

反対に自己資金が多ければ、融資額が減り、毎月ローンの返済額も抑えることができます。そのため、自己資金ゼロで不動産投資を始める場合は、月々の返済額をしっかりと確認し、家計に大きな負担にならないか検討することが大切です。

キャッシュフローが悪化する

自己資金ゼロで不動産投資を始めると、ローン返済の負担が大きくなり、手元に残る現金が少なくなってしまいます。そのため、空室や修繕費などの突発的な出費に対応できなくなる可能性があるので注意が必要です。

自己資金ゼロで不動産投資を始める場合は、月々の返済額だけでなく、空室や修繕費などの突発的な出費も想定して、手元に十分な現金を用意しておくことが大切です。

投資のリスクが高まる

自己資金ゼロで不動産投資を始めると、ローンの借入額が多くなり、投資が失敗した場合のリスクが高まります。ローンを返済できなくなった場合、自己破産を余儀なくされる可能性があるので注意が必要です。

不動産投資には、空室リスクや金利上昇リスクなど、さまざまなリスクがあります。これらのリスクによって、家賃収入が減少し、ローンの返済が困難になる可能性があります。

自己資金ゼロで不動産投資を始める場合は、不動産投資の知識をしっかりと身につけて、リスクを理解した上で投資を始めることが大切です。

そもそも自己資金ゼロでの融資は審査のハードルが高い

自己資金ゼロで不動産融資を始められるフルローンのリスクを紹介してきましたが、フルローンは、金融機関にとっても高リスクです。金融機関は、高リスクを踏まえて融資を行うため、当然、そもそもの審査が厳しい傾向にあります。

不動産投資を自己資金を抑えて始める方法

自己資金ゼロでの不動産投資は融資の審査のハードルが高い一方で、自己資金を抑えて始めることは現実的と言えます。具体的には、物件取得時にかかる費用を安く抑える、という方法です。

もちろん資産価値や担保価値の高い不動産を取得できればいいのですが、あまり市場に流通しないというのが実情です。また、個人の属性を高めることも一朝一夕で実現できるものではありません。

しかし、物件取得時にかかる費用を抑えることは、売主が物件の価値を見極められず売りに出されている可能性もあるため、比較的簡単と言えます。近年は、地方の空き家や古家付き土地などをリーズナブルな価格で購入し、リフォームして再生活用するという不動産投資が増えているのが、まさにその証拠です。

まとめ

本記事では、不動産投資の自己資金がいくら必要か、自己資金ゼロでも不動産投資をスタートできるのかなどを解説してきました。

不動産投資をスムーズに始めるためには、物件価格の20％程度の自己資金を用意することが重要です。

「自己資金が用意できない」という方は、フルローンを活用することも可能ですが、高金利であり、月々のローン返済額が自らの首を締める結果となるため、投資失敗となるリスクが高くあまりおすすめしません。

自己資金を抑えて不動産投資を始める方法としては、物件取得時の費用を安くする、というのが最も現実的です。用意すべき自己資金も低く、融資を受けるローンの返済額の負担も小さいからです。

「空家ベース」は、空き家を売りたい人と再生したい人を繋ぐポータルサイトとして、全国各地の空き家売買のサポートをしています。空き家や古家付き土地のなかには、本来の物件価値よりリーズナブルに取得できる掘り出し物件も多く、自己資金を抑えて不動産投資をスタートさせるのに適した物件も存在します。

「不動産投資に興味があるけど、用意できる自己資金を考慮して、どんな物件がいいかわからない」といったお悩みをお持ちの方はお気軽にお声がけください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！