戸建て投資のメリット・デメリットは？失敗しない物件探しにおすすめのサイト3選もご紹介

中古の物件を購入して家賃収入を得る投資は、不動産の資産価値を担保しながら進められるという特徴があり人気です。
その中でも戸建て賃貸は不動産投資において様々なメリットがあることからおすすめの投資方法といえますが、一戸建てはマンションとは違ったデメリットがあるため注意が必要です。
この記事では中古物件の戸建て住宅を賃貸物件として購入することのメリットとデメリット、注意点について徹底解説します。
物件選びにおすすめのサイトも紹介しますので、不動産投資を検討している人は参考にしてください。

戸建て投資とは

住宅を購入して賃貸として入居者を募集し、賃料を得るのが戸建て投資の特徴です。
戸建て投資はマンション投資と違って土地と建物を借主が利用でき幅広く活用することができるため、入居者の需要が高い物件となっています。
また建物の資産価値は築年数が古くなるにつれ減少しますが、土地の資産価値は減少しにくいとされています。
つまり、戸建て投資はマンションやアパートよりも価値が担保できることから資産形成がしやすいといえます。
これ以外にも入居の希望者がいないタイミングで別荘として活用するという方法もあり、立地の良い戸建てはすぐに成約となることが多いです。

戸建て投資のメリット

この章では戸建て投資のメリットについて解説します。
これから不動産の投資を検討している人は参考にしてください。

戸建て投資には以下のメリットがあります。

詳しく解説します。

メリット①初期投資額を抑えられる

戸建て投資において高額な新築戸建てを投資用物件として購入するケースは少なく、一般的には築年数の古い空き家が投資物件として検討されます。
こうした物件はエリアによってはマンションよりも価格が安く、その結果初期投資を抑えられるというメリットとなります。
またマンションと違って管理費や修繕費、駐車場代がかかることもないためランニングコストが安くなり、収益性の高い投資の実現が可能です。
こうした費用の安さはベテランだけでなく初心者の投資家にも扱いやすいことから、リスクが低い人気の物件となっています。

メリット②比較的利回りが高い

利回りとは物件価格やリフォーム費用、購入時の諸費用の合計と年間賃料の割合を示した指標となっており、割合が高いほど初期費用を早期回収できることになります。
こうした利回りは不動産種別やエリアによって相場が決まっていますが、戸建て投資はマンション投資よりも家賃を高く設定できるため高利回りになる傾向があります。
さらに戸建ては土地だけの資産価値も残せるため将来売却する出口戦略も立てやすく、失敗しにくい収益物件といえるのがメリットです。

メリット③マンションと比べて入居期間が長い

1人暮らしや2人暮らしで一戸建てを借りるケースは少なく、ほとんどがファミリー層です。
そのため子どもが大きくなり独立するまで入居してくれることも多く、何十年間も継続して入居してくれるケースもあります。
その結果空室となる期間がなくなることで家賃収入が長期間安定し、利回りが良くなるという点も大きなメリットといえます。

メリット④郊外でも賃貸需要がある

古民家や田舎暮らしはリモートワークの普及によって需要が増加し、今や都市部から離れた郊外で暮らしつつオンラインで仕事をするという人も珍しくなくなりました。
こうしたワークライフに対して戸建て投資は収益モデルとしてマッチングする可能性が高く、郊外の戸建てを購入し収益計画を立てた場合であっても十分に実現可能です。
こうした特徴が戸建て投資にはあり、マンション投資とは違って立地の影響が少なくなるという点がメリットとなります。

戸建て投資のデメリット

戸建て投資は多くのメリットがあるため不動産投資をする上で注目すべき収益物件ですが、デメリットもあるため注意が必要です。

詳しく解説します。

この章では戸建て投資が持つデメリットについて、解説します。

デメリット①修繕費が想定以上にかかりがち

マンションの場合、外壁や廊下の修繕、草むしりなどは全て管理会社が対応することになり、修繕費用はそのために毎月積み立てています。
しかし戸建てはこうした費用は物件を所有している貸主が負担することになり、築年数が古い物件だと雨漏りやシロアリ被害が発生し数百万単位の修繕費がかかることもあります。
こうしたリスクに対応するためにも、利益の一部は修繕対応費としてプールしておかなければならない点がデメリットです。

業者に依頼した場合、見積もり額をオーバーすることも

マンションの修繕は管理会社が細かく修繕しているため一度に多くの出費が発生するケースは少ないですが、戸建ての場合は問題が発生してから修繕するため高額になりがちです。
さらに業者に修繕を依頼し工事した結果見えない部分の破損が多く、その結果見積金額よりも工事費用が高額になることも考えられます。
こうした想定外の出費によって収益計画が悪化し、利回りが悪くなるという失敗事例もあります。

自分でDIYする場合は時間もかかる

業者に依頼し予算オーバーとなることを避けるためには自分で修繕することになりますが、DIYに慣れていないオーナーが実施した場合は時間がかかってしまいます。
さらに屋根裏や基礎部分などは専門家でなければ問題解決できる工事ができないケースも多く、DIYしても現状が解決しないリスクを抱えることになります。
そのため修繕をDIYで実施する場合は軽微な工事だけとし、大がかりな工事は費用が高額になっても業者に頼むべきです。

デメリット②金融機関の融資を受けにくい

戸建て投資を成功させるためには利回りを良くするために築年数が古い割安物件を購入するのがセオリーですが、築年数が古い物件は融資を受けにくいというデメリットがあります。
特に新耐震基準を満たしていない昭和56年5月31日以前の戸建てはそもそも審査を受け付けていない金融機関も多く、その場合は自己資金で購入する必要があります。
このことからも投資ローンを組んで物件購入を考えている人は、戸建ての築年数がポイントになるといえます。

デメリット③資産形成や事業拡大に時間がかかる

たとえばマンションを1棟保有している場合は空室があっても他の部屋が利益を生み出してくれますが、戸建ては賃料が1世帯からしか得られません。
つまり空室になった瞬間に収益が途絶えてしまい、空室の期間が長くなればなるほど初期費用の回収が遅れることになります。
こうしたデメリットは資産形成や事業拡大のしにくさに繋がるため、投資を継続する上での注意点となります。

デメリット④良い物件が手に入りづらい

投資に向いている戸建てはマンションよりも物件数が少なく、良い物件を見つけにくいというデメリットがあります。
築年数が古い空き家だけであれば多く公開されていますが、すぐに入居できるような状態の戸建ては少なく一度足を運んで内見する必要もあります。
そのため良い戸建てを購入するためには物件捜索と検討に多くの手間と時間をかける必要があり、人によっては向いていないこともあります。

中古戸建て投資家の増加

中古戸建は購入判断が難しいだけでなく、ライバルの投資家が増えているという点も良い物件が手に入りづらい原因になっています。
特に海外の投資家はインターネットだけの情報で購入を決めるため、スピードで負けてしまうことも多いです。
このことからも投資用物件として中古戸建の購入を検討する際にはチェックポイントをリスト化し、一定基準をクリアすればすぐに申込書を提出する必要があります。

買付はスピード勝負なので悩む時間が取れない

収益物件に限らず不動産の購入は買付を1番目に提出した人に契約の権利があり、引渡し条件や価格交渉も1番手だけが実施できます。
そのため購入するかどうかを悩んでいる間に買付が入ってしまうことも多く、じっくり検討する時間がないという点は大きなデメリットといえます。

戸建て投資の物件探しにお勧めサイト3選

良い戸建てを少しでも効率良く見つけるためにも、投資用物件に特化したサイトを知っておくべきです。
この章では投資家が利用しているおすすめのサイトを3つ紹介します。

空家（ソライエ）ベース

空家ベースは空き家を所有している売主と空き家を買いたい買主を繋ぐポータルサイトとなっており、全国で空き家を探すのに向いているサイトです。
1000件以上の空き家取引に携わった経験を活かし他社では取り扱いできない物件も公開しているという特徴があり、空き家が持つリスクを明確にすることをこだわりとしています。
また上下水や前面道路の状況を管轄官庁や現地の調査によって正しく把握し、可能な限り正確な情報を提供することで安心して購入できるポータルサイトとなっています。
これ以外にも利用者がSNSを通じて情報共有する独自のネットワークがあるなど、空き家購入をスムーズに進めるためのノウハウが多く詰まっています。
空家ベースにはこのような特徴があることから、これから不動産投資を始める人はまず空家ベースをご利用ください。

athome

athomeは全国で250万件以上の物件を公開しており、居住用物件だけでなく投資用物件を探している人に利用されています。
またサーフスポットや住宅ローンシミュレーションから物件を絞り込むこともでき、買主目線で捜索することも可能です。
さらに居住用物件をチェックすることで将来売却する際の価格をイメージしやすいという特徴もあることから、初心者からベテランまで利用しているサイトです。

ホームズ

HOME’Sもathomeと同様に全国で利用できる大手ポータルサイトとなっていますが、建物検査が見られる物件を公開しているという特徴があります。
これにより耐震性や耐久性に問題のない物件のみを限定して探すこともでき、想定外のコストが発生するリスクを抑えることができます。
これ以外にも不動産会社の接客内容を採点できる「LIFULL HOME’S接客グランプリ」によってサービス向上を意識しているという特徴もあります。
掲載数も全ポータルサイトでトップクラスに多いことから、海外の投資家も利用しています。

メリット・デメリットを把握して賢い戸建て投資を

戸建て投資にはメリットもデメリットもあり、さらに物件購入の判断基準も難しいという側面があります。
さらに戸建てを探すためのサイトも吟味する必要があり、失敗しない投資にするためにはしっかり準備することも大切です。
そのためにもまずは戸建て投資の特徴を抑え、自分に合ったポータルサイトを見つけておくことが重要といえます。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！