不動産の価値を左右する道路の見方
どんな不動産か見極める際に重要な「道路」について解説していきます。
道路の基本的なルール
道路は「一般の交通の用に供する施設」と定義されているため、道路法という法律が設けられまちづくりの一つとしてしっかりとルールがあります。
「一般の交通」には通行だけでなく、救急車などの緊急車両の通行も含まれます。
そのため、昔からある細い道は緊急車両がなんなく通行できるよう「幅員4ｍ以上」にするように道路後退が必須になるなど道路法で定められています。
また、建物を建築する際は、土地が道路に「2ｍ」以上接道していることが条件となるので、接道間口が2ｍに満たない場合は「再建築不可」になってしまう恐れがあります。
道路の種類を知ろう
何気なく毎日歩いたり、車を走らせたりしている道路ですが、実は道路毎に「公道」「私道」だけでなく他にも種類があり、特に建物を建築したいと考えている方にとって道路の種類はとても重要になってきます。
道路の種類
- 法42条1項1号…道路法の規定により道路として認定を受けた道路
- 法42条1項2号…開発許可により築造された道路
- 法42条1項3号…既存道路と呼ばれ道路法が施行になった日より前からある道路
- 法42条1項4号…都市計画法等により2年以内に執行予定と指定された道路
- 法42条1項5号…政令で定める基準に適合し、位置の指定を受けた道路
- 法42条2項…4ｍ(6ｍ)未満の道で建築の際に道の中心から2ｍ(3ｍ)後退が必要な道路
- 法42条3項…2項道路にするのが困難で道の中心から1.35～2ｍを道路とみなす道路
道路幅員6ｍに指定する区域の場合の道路種類
- 法42条4項…安全に支障がないと認められる、地区計画道路等の要件あり
- 法42条5項…4項道路のうち幅員4ｍ未満のものは、境界線とみなされた線を道路線とみなすもの
道路の種類を知ってから注意すること
建築したい土地に接道している道路の種類によっては、再建築不可能な場合や、建築時に道路後退(セットバック)しなくてはならず土地の面積が減少してしまう場合があります。
特に、1項3号、1項4号、2項、3項道路はこれに該当する可能性が高く、注意が必要です。
だからといって接道している道路の種類から物件探しするのではなく、気になった土地を見に行ったときに道路幅員や種類をみて検討していくようにしましょう。
道路種類の調べ方
土地を探している方からすれば、不動産会社が公告している資料に記載されていることがあるので安易に知ることが可能です。それ以外に知る方法は知りたい道路がある市区町村の役所に出向き「土木管理課」または「建築課」にて確認することが可能です。
道路の種類によっては役所管轄外になることもあるのでご注意ください。
気になる土地が決まったら見るポイント
まずは幅員が4ｍ(6ｍ)以上あるかメジャーで測り確認しましょう。接道している間口が2ｍ以上あるか、道路上に電柱など駐車が車両通行に支障があるものがないも重要ポイントです。
現地を見る際は土地だけでなく、道路の写真を残しておくようにしましょう。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！