公示価格とは？調べ方とその活用方法、路線価・実勢価格との違いを解説

土地の売却を考える場合、土地の価格を正しく知ることから始めましょう。

土地の価格を算出する際は公的機関が公表する価格を基準にしますが、この価格は実際の売買価格と異なる点に注意が必要です。

本記事では、土地の価格を決める3つの公的な価格（路線価・公示地価・基準地価）のうち、公示価格の概要と他の公的な価格との違いについて解説します。

公示価格の基本理解

まずは、公示価格の基本的な知識について見ていきましょう。

公示価格とは

「公示価格」は、毎年1月1日時点の土地の価格を2人以上の不動産鑑定士が鑑定し、国土交通省が毎年3月下旬に公表します。
基本的に対象は都市計画区域内ですが、都市計画区域以外でも不動産の取引が行われると予想される土地に関しては鑑定が行われます。

公示価格の定義と概要

公示価格は、1969年より施行された「地価公示法」に基づき、土地に適正な指標を示すことが目的です。

評価対象の土地は以下のいずれかに分類されています。

・住宅地・商業地・宅地見込地・準工業地・工業地・調整区域内宅地

土地取引をおこなう不動産仲介会社や公共事業が公示価格をもとに土地の価格を算定することで、土地価格の乱高下や市場崩壊を防いでいます。

公示価格と実勢価格の違い

「実勢価格」とは、市場で実際に売買された価格を指します。 売り手と買い手の間で実際の取引が成立する価格のことです。

公示価格と実勢価格の差は、不動産の需要と供給のバランスによって異なります。不動産の需要が供給を上回っている場合は実勢価格は公示価格よりも高くなりますし、土地の供給が需要を上回っている場合は実勢価格は公示価格よりも低くなります。

土地取引の指標として国土交通省が地価の目安となる公示地価を公開していますが、同じ価格で必ず取引されるわけではありません。

公示価格とその他の価格指標の違い

「路線価」とは、調査地点となる路線（道路）に面する土地1㎡あたりの価格のことです。

税額を算出する際の指標に用いられる路線価は、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つに分類できます。

「相続税路線価」は、相続税や贈与税を算出する際に用いられる評価額となります。「固定資産税路線価」は土地の固定資産税評価額を決める際の基準となります。

「基準地価」は、各都道府県が主体となって毎年7月1日の評価が9月20日頃に公表されます。基準地価の評価方法は公示地価とほぼ同じですが、都市計画区域内以外も含まれる点と、公示地価では鑑定する不動産鑑定士は2人以上であるのに対し、基準地価は1人以上という点が異なります。

公示地価、路線価との関連性・違い

路線価は公示地価を基に算定されています。

公示地価と路線価の違いは、算定方法と用途です。公示地価は、地価公示法に基づいて算定され、適正な地価の形成に役立てるために用いられています。一方、路線価は、相続税や贈与税の課税評価のために設定され、税金の算定に用いられています。

公示価格の調べ方

では、ここからは公示価格の調べ方について見ていきましょう。

公示価格の探し方

各都道府県の公示価格の探し方は、国土交通省が掲載しているWEBサイトから閲覧することができます。

公式な機関と資源: 国土交通省と土地総合情報システム

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」は、不動産取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して閲覧することができる国土交通省のWEBサイトです。

地価公示の調べ方

国土交通省地価公示・都道府県地価調査のページにアクセスしたら、土地の価格を調べたい地域を選択し、調査年や用途区分、地価などの選択条件を指定していきます。検索条件を指定すると、条件に当てはまる同じ市町村内の全ての公示価格が表示されます。
公示価格は、更地として考えたときの価格なので、土地や家を売却する際の価格の参考にはなりますが、あくまで参考値となります。土地の売却を考えていて実際に売却額に近い価格を知りたい場合は、実勢価格を考えるとよいでしょう。

路線価図の活用方法と見方

路線価図とは、国税庁が毎年1月1日時点の土地の価格を、相続税や贈与税の課税評価のために設定したものです。路線価図は、都道府県や市区町村の役所で閲覧することができます。

路線価図は、相続税や固定資産税の評価額を計算する際や、不動産の売却価格を決める際の参考となります。

路線価の調べ方の手順は以下のとおりです。
1．評価をする土地の所在地を確認する
2．路線価を確認する
3．借地権や貸付地の場合は、借地権割合を確認する
4．地区区分を確認する

公示価格の計算と解釈

ここでは、公示価格をもとに実勢価格を求める方法や、公示価格の見方について解説します。

公示価格と地価の算出方法

公示価格は、地価公示法に基づいて2名以上の不動産鑑定士によって鑑定評価されたものです。 それに対して基準地価は、国土計画利用法に基づいて1名以上の不動産鑑定士によって鑑定評価されたものです。

公示価格から実勢価格を算出する方法

公示価格は、土地の適正な価格を反映していると考えられていますが、必ずしも実勢価格と一致するとは限りません。

公示価格から算出する土地の実勢価格の目安の計算式は以下のとおりです。

公示価格の検索結果を参考に、価格を知りたい土地に近い条件（住所、形状、道路状況、周辺環境、用途区分など）の地価を確認したら、実勢価格の目安を計算することができます。

公示地価の見方と解釈方法

公示地価の見方は以下のとおりです。

STEP．①　公示地価は、標準地・基準地検索システムの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」のサイトにアクセスする。
URL：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

STEP．②　調べたい不動産が所在する都道府県・市町村を選択する。

STEP．③　検索条件を選んでいく。
該当する地域を指定したら、対象・調査年・用途区分・地価について、確認したい土地の条件を入力していきます。

公示地価を確認したい場合、対象で地価公示のみを指定します。都道府県地価調査を含めると、基準地価も確認可能です。調査年は、こだわりがなければ最新調査年のみにチェックしても構いません。

STEP．④　表示された公示価格を確認する。

条件を入力した後に検索をクリックすると、該当する土地の公示地価が表示されます。各不動産の「価格（円/m²）」の部分が公示地価です。

公示価格と実勢価格の関係性

「公示価格」と「実勢価格」はどちらも土地の価格を示すもので、不動産売買において土地の評価額を知りたい時に参考にする価格です。

ここでは、公示価格と実勢価格にはどのような関係があるのか見ていきましょう。

実勢価格とは何か

実勢価格とは、土地を売買する際に、実際に取引が成立する価格（もしくは取引した価格）のことをいいます。その土地の特徴や当事者間の事情によって、実勢価格は適正価格より高くなることも低くなることもありえます。

実勢価格と路線価との関連性

路線価と実勢価格はどちらも土地の価格ですが、大まかに以下の2つの違いがあります。

つまり、路線価が税金を算出するための金額なのに対し、実勢価格はその土地自体の金額になっています。

公示価格を利用した実勢価格の見積もり

実勢価格も路線価も、ベースとなるのは国土交通省が算出している公示価格になります。

公示価格とそれぞれの価格の目安は、以下のとおりです。

つまり、路線価から以下の計算式で実勢価格を求めることができます。

これはあくまで目安であり、実勢価格はその他の要素によって変化する可能性があります。

実際の不動産の取引の場においては、公示価格を用いて土地売買を行うことはなく、実際の売却価格と公示価格には乖離性があります。

実勢価格は、土地周辺の状況や土地の状態、面積、今後の需要バランスなど、様々な要素によって取引価格を増減させます。そのため実勢価格と公示価格の価格は一致しません。

公示価格と不動産の取引・評価

ここでは、公示価格と不動産売買の取引における評価方法について見ていきます。

公示価格を活用した不動産取引の概要

公示価格は、一般の土地取引に対して指標を与えるもので、不動産鑑定や公共事業用地の取得価格算定の規準となります。また、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準としても活用されます。

公示価格と不動産会社の査定

公示価格は、土地を取引する際に国が示す土地の正常な価格を判定したものですが、全国すべての地点を調査しているわけではなく、全国に設定されている2万数千の標準地が対象になっています。そのため、地点以外の価格を知りたい場合は、実勢価格と同様に近くの標準地を参考にしなければなりません。

公示価格と不動産の実勢価格の見積もり

公示価格はその年の1月1日時点の価格ですが、不動産取引は毎日行われており、実勢価格は日々変化します。また、不動産の売買価格は、売主と買主双方の考え方に大きく左右されます。その他、物件の立地条件による需給バランスや、地勢や周辺環境などの条件も関係します。

公示価格と実勢価格のどちらが重要であるかは一概にはいえませんが、公示価格はひとつの目安でしかありません。
実勢価格は以下の計算式で求めることができます。

公示価格と不動産価格の過去の変動

日本の地価は1991年のバブル崩壊をピークに下がり続け、2006年まで下がり続けます。その後、一旦は上昇するものの、2008年のリーマンショックによって再び下落します。その後、2013年頃から始まった日銀の異次元金融緩和政策により、住宅ローン金利が低下したことで、住宅取得需要が増加し不動産価格が上昇に転じていきました。

公示価格と固定資産税評価、相続税評価額の関係

ここでは、公示価格と固定資産税評価額および相続税評価額の関係について見ていきしょう。

公示価格と固定資産税評価の関連性

固定資産税路線価で求められる固定資産税評価額は、固定資産税や、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出根拠となります。また、固定資産税路線価は公示価格の70％程度とされています。

公示価格と相続税評価額の関連性

相続税路線価で求められる相続税評価額は、相続税や贈与税の算出根拠となります。価格水準は、相続税路線価が公示価格の80％程度とされています。

不動産価格と税金評価の特徴と相談

不動産の売り出し価格や納税額には、不動産の価値を示す評価額が関わっています。一方、実際の不動産売買の取引に影響するのは、不動産市場の需要と供給のバランスを反映した時価です。しかし、納税額も不動産売買ほど時価の影響を受けることはないとはいえ、時勢によっては公的機関による評価の影響が及ぶ場合があると考えられます。

不動産を売却したい、自身の不動産の評価額を詳しく知りたい場合は、不動産仲介会社などに相談しましょう。

公示価格の活用と注意点

最後に、公示価格の活用方法と注意点について見ていきましょう。

公示価格の活用法とそのメリット

公示価格のメリットは、次のとおりです。

公示価格を活用する上での注意点

公示価格は、不動産の市場価値を把握するための有効な指標ですが、あくまでも市場価格の一時点の値であり、実際の取引価格とは必ずしも一致するとは限りません。

公示地価を参考にする際には、他の指標も併せて確認するようにしましょう。

公示価格に関するよくある誤解とその解説

公示価格に関するよくある誤解は、次のとおりです。

公示価格は、不動産の市場価値を反映した価格であり、相続税や固定資産税の評価基準としても使用されますが、実際の取引価格や不動産の価値を表す唯一の指標ではありません。

公示価格は、不動産の市場価値を把握するための有効な指標ですが、あくまでも一つの指標として活用することが大切です。

まとめ

公示価格や路線価は不動産の価値や評価額を算出するのに参考の数値となりますが、実際の不動産売買取引においては、物件の立地条件や、その時の需要と供給のバランス、地勢や周辺環境などの条件なども物件の価格に影響してきます。

不動産売却を検討されている方や、所有する不動産の市場価値を知りたい人は、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

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空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！