【投資コスト徹底比較】木造・鉄骨造の「固定資産税」はなぜ違う？ 軽量鉄骨との差とトータルコスト判断基準

不動産投資において、木造か鉄骨造かという物件の構造によって「固定資産税の金額」が大きく変わることをご存じでしょうか。
特に木造と鉄骨造の物件では、税額の計算根拠となる「評価額」の仕組みに違いがあり、構造の選択が長期的なコストを左右します。
また「鉄骨造」と一括りにされがちな中でも、軽量鉄骨造と重量鉄骨造では評価方法に差があるため、正しい知識を持たないまま購入してしまうと、想定以上の維持コストが発生する可能性があります。
構造選びは、税金・保険・売却益に直結する重要な判断です。安心して投資を進められるよう、トータルコストを抑えるための判断基準を一緒に見ていきましょう。

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投資判断の基礎：固定資産税が「高い」「安い」と決まる構造上の仕組み

物件の構造によって固定資産税が高くなる背景には、建物の「評価額」が構造ごとに異なる基準で算定されるという仕組みがあります。評価額が高ければ固定資産税も高くなるため、木造と鉄骨造で税負担に差が生まれるのは自然な結果といえるでしょう。
また、建物の評価額は「築年数による減価」の影響も受けますが、構造によって耐用年数の長さが異なることから、評価額の下がり方も大きく変わってきます。
この章では、税金という維持コストに直結する「構造の仕組み」について確認しましょう。

固定資産税評価額の基準：「再建築価格」と構造の関係

固定資産税の課税対象となる評価額は、「再建築価格」をもとに算出されます。
再建築価格とは、現在同じ建物を新築した場合に必要とされる建築費を指します。この価格は構造によって大きく変わるため、同じ延床面積の建物であっても、木造よりも鉄骨造の方が建築コストは高くなる傾向にあります。この差が生まれる主な要因は、使用される資材の単価や施工技術の違いです。
こうした背景から、鉄骨造の再建築価格は木造より高く設定されています。
評価額は「再建築価格×経年減点補正率」で計算されるため、スタート地点となる再建築価格が高ければ、評価額も必然的に高くなり、固定資産税の金額も上昇する仕組みになっています。

評価額が下がりにくい最大の理由：「法定耐用年数」の違い

建物の評価額は築年数の経過とともに下がっていきますが、その下がる速度に影響を与えるのが「法定耐用年数」です。
法定耐用年数とは、国税庁が定める建物の使用可能年数のことで、建物の構造によって以下のように異なります。

※鉄骨の肉厚が3mm以下の場合、住宅用建物の法定耐用年数は19年です。
ただし、電気通信・放送設備に用いられる建物は13年となります。

法定耐用年数が長い頑丈な構造ほど、固定資産税評価においても経年による減額が緩やかになる傾向があります。
つまり、鉄骨造のような堅牢な構造は資産価値が長期間維持される一方で、固定資産税の負担も長く続くという見方ができます。

【参考：主な減価償却資産の耐用年数表】

固定資産税が高い＝「資産価値が長持ち」という解釈

固定資産税が高い物件は、一見するとランニングコストの面で不利に思えるかもしれません。
しかし、不動産投資の視点から捉えると、「評価額が高い＝資産価値が長く維持される」ことを意味しています。
例えば、法定耐用年数が長い重量鉄骨造の建物は、築年数が経過しても評価額の下落が緩やかです。長期的に維持される資産価値は、金融機関の融資査定や売却時の価格設定において大きな強みとなります。
つまり、固定資産税が高い＝投資対象としての価値が長持ちすると捉えることもできるのです。
短期的な支出だけでなく、長期的なリターンまで見据えることで、より戦略的な物件選びが可能になります。

木造・軽量鉄骨・重量鉄骨の固定資産税を徹底比較

木造、軽量鉄骨、重量鉄骨という3つの構造は、見た目以上に税制上の取り扱いに明確な違いがあります。
特に軽量鉄骨と重量鉄骨は、構造材の厚みによって評価の基準や耐用年数が異なるため、固定資産税にも影響を与えます。
この章では、それぞれの構造の分類基準や構造的な特徴、税額シミュレーションまで、具体的な比較を通じて違いを明らかにしていきます。

軽量鉄骨造と重量鉄骨造の分類と固定資産税上の取り扱い

鉄骨造の建物は、「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」に大別され、それぞれ固定資産税の計算において異なる取り扱いを受けます。
軽量鉄骨造と重量鉄骨造の区分は、単なる通称ではなく、税法上や建築基準法上でも重要な区分として扱われています。
固定資産税の評価額は、構造の種類によって設定される「再建築価格」や「法定耐用年数」が異なるため、同じ延床面積・築年数であっても構造によって税額に大きな差が生じることがあります。分類基準・構造の違い・税額への影響という3つの観点から、それぞれを明確に比較していきましょう。

分類基準

鉄骨造の建物が「軽量鉄骨造」か「重量鉄骨造」に分類される基準は、鉄骨材の厚みです。具体的には、鉄骨の肉厚が4mm未満であれば「軽量鉄骨造」、4mm以上であれば「重量鉄骨造」となります。
この分類基準は、国税庁が定める減価償却資産の分類基準に基づいており、固定資産税評価における構造区分にも連動しています。
たとえば、同じ鉄骨造であっても、アパートなどの小規模な集合住宅では軽量鉄骨が採用されやすく、一方でオフィスビルやマンションなどの大規模建築では重量鉄骨が主流です。
鉄骨材の厚みによる分類は、耐用年数や評価額に直結するため、不動産投資においては最初の構造判断として非常に重要になります。

構造上の違い

軽量鉄骨造と重量鉄骨造では、建築構造そのものに明確な違いがあります。
軽量鉄骨造は、鉄骨の厚みが4mm未満の鋼材を使用しており、プレハブ工法やアパート建築に多く見られる構造です。構造材が細く軽量であるため建築コストを抑えやすい反面、耐震性や遮音性、耐久性の面では限界があります。
一方、重量鉄骨造は、4mm以上の厚みを持つ鋼材で構成されており、耐震性・耐火性・耐久性に優れた堅牢な構造です。大型の建築物や長期運用を前提とした不動産に多く採用され、構造的な自由度も高くなります。
こうした構造上の違いが、単に建築性能の差だけでなく、評価額や法定耐用年数、そして固定資産税の金額差にも大きく影響してきます。

税額の差

固定資産税の算出において、建物の評価額は「再建築価格×経年減点補正率」で決まります。再建築価格と減価の速度に影響する要素が、「構造」と「法定耐用年数」です。
軽量鉄骨造の法定耐用年数は19年と定められており、年数の経過とともに評価額が比較的早く下がっていきます。評価額の減少に伴い、築年数が進むほど固定資産税額も安くなっていきます。
一方、重量鉄骨造の法定耐用年数は34年と長く、経年による減額スピードが緩やかです。そのため、同じ築年数の建物でも、重量鉄骨造の方が高い評価額を維持しやすく、結果として固定資産税の負担が大きくなるケースが一般的です。
なお、鉄骨造と木造を比較すると、木造の法定耐用年数は22年と中間に位置しており、木造住宅は耐久性が劣る分、評価額の減少が早く、固定資産税も相対的に低くなります。
【参考：経年減価補正率表】

新築・中古別！税額シミュレーションの目安

建物の構造選びは、建築費だけでなく「将来支払う税金」にも直結します。
木造・軽量鉄骨・重量鉄骨、それぞれ「新築」と「中古」における固定資産税評価額の推移を比較します。
具体的な目安を知って、長期的な収支シミュレーションの精度を高めましょう。

新築時

建物を新築した場合、固定資産税評価額は「再建築価格×減価率」で算出されます。再建築価格は、国が定めた建築単価表（固定資産評価基準）に基づき、建物の構造や規模、設備などを反映して決まります。
おおよその評価額の目安は以下のとおりです。

（延床面積100㎡、標準仕様の場合）

※固定資産税には、新築住宅に対する「減額措置（例：3年間半額）」などが適用される場合があります。実際の評価額は仕様・設備によって変動するため、あくまで参考値としてご覧ください。

構造が堅牢になるほど建築単価が上がり、それに比例して評価額と固定資産税も上昇する傾向があります。

築年数ごとの評価額の推移

建物の固定資産税評価額は、経年によって減少していきます。この減少は「経年減点補正率」に基づく制度によるもので、築年数が増えるごとに建物の評価額が下がっていきます。
ただし、構造ごとに定められている法定耐用年数が異なるため、評価額の下落スピードにも差が出てきます。
また、評価額は築年数を重ねてもゼロにはならず、最終的には新築時の20％（残存価額）を下限として据え置かれます。
以下は、築年数別の評価額減少イメージです（新築時評価額1,500万円の場合）

※実際の減価率は評価基準や物件状況により異なります。上記は一例です。

軽量鉄骨造は減価が早く、15～20年程度で評価額が大きく減少します。一方、重量鉄骨造は評価が高く維持されるため、築20年を超えても税額が高止まりする傾向にあります。
築年数ごとの評価額の推移は、固定資産税だけでなく保有コスト全体のシミュレーションにも影響を与えるため、長期運用を見据えた判断材料として重要です。

都市計画税と軽減措置の適用

固定資産税に加えて、都市計画税が課されるケースがあります。
都市計画税は市街化区域内に所在する土地・建物に対して課税されるもので、税率は上限0.3%と定められています（自治体により異なります）。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の物件に対し、都市計画税率が0.3%の場合、年間で3万円の課税が追加されます。
加えて、新築住宅に対する軽減措置もあり、以下のような優遇があります。

軽減措置１：固定資産税の減額

新築から3年間（長期優良住宅は5年間）、120㎡までの床面積に対して固定資産税が1/2に減額されます。

軽減措置２：都市計画税の減額（自治体ごと）

自治体によっては都市計画税も軽減対象となる場合があります。各市区町村の要綱を確認しましょう。
なお、新築住宅への軽減措置は原則として「自己の居住の用に供する住宅」が対象です。ただし賃貸用や投資用でも、共同住宅等を対象とした別枠の特例が設けられている場合がありますので、投資目的で購入を検討する際は、用途区分や床面積要件を含め、各自治体や制度ごとの適用条件を事前によく確認してください。

コストとリスクで判断する構造選択：投資家が重視すべき3つの要素

物件構造による固定資産税の違いは、不動産投資における収益性や出口戦略に直結する要素です。
単純な税額の比較にとどまらず、建物構造の選択は「長期保有コスト」、「入居者ニーズ」、「将来的な売却価値」など、複数の観点から総合的に判断する必要があります。
この章では重要な3つの判断要素を挙げ、それぞれの建物構造タイプが持つ特徴を詳しく解説していきます。

要素1：長期保有によるトータルコスト（税金・保険・修繕費）の差

長期保有を前提とした場合、建物の構造によって固定資産税だけでなく、火災保険料や修繕費などのコストにも大きな違いが生じます。
初期投資額が同程度でも、年間維持コストに差が出るため、長期的な利回りに影響を与える重要な要素です。
「火災保険料」と「維持・修繕費」の観点から、木造・軽量鉄骨・重量鉄骨それぞれの特性とコスト差を具体的に比較していきます。

火災保険料

火災保険料は、建物の構造によって大きく異なります。保険料に差が出る主な理由は、構造ごとに「燃えにくさ（火災リスク）」が異なると評価されるためです。

ポイントは、軽量鉄骨や「省令準耐火構造」の木造を選べば、H構造（普通の木造）に比べて保険料が半額近くまで下がるという点です。
10年、20年と運用する場合、この差額だけで数十万円のコスト削減になります。
物件選びの際は販売図面で「構造級別」を必ずチェックしてください。T構造以上であれば、手残りのキャッシュフローの改善に確実に寄与します。

維持・修繕費

建物の維持管理にかかる費用も、構造によって差があります。特に老朽化に伴う修繕頻度やコストは、収益物件の保有年数が長いほど投資成果に影響を及ぼします。

注意すべきは重量鉄骨です。頑丈なため普段の手間はかかりませんが、外壁塗装や屋根防水などの大規模修繕を行う際、ビルと同等の足場や重機が必要となり、数百万円～一千万円単位の現金が一気に必要になるリスクがあります。
木造は「毎月の積立」で対応できますが、重量鉄骨は「長期的な資金計画」がないと資金繰りに窮する可能性があります。「修繕頻度×単価」のトータルバランスを見て判断しましょう。

要素2：入居者ニーズと間取りの自由度

入居者のニーズに応じた柔軟な間取り変更が可能かどうかも、構造選びにおいて重要なポイントです。建物の構造が異なれば、リフォームや間取り変更の自由度にも違いが出てきます。
・木造：
柱と梁で構成されている「在来工法」は、間仕切りの撤去や配置変更がしやすく、リフォームの自由度が高い点が特長です。古民家や空き家を購入し、自分好みに改装したいという投資家に適しています。
・軽量鉄骨造：
プレハブ工法が多く、壁そのものが構造体となっている場合があるため、間取りの変更には制約が出ることがあります。リノベーションの際には構造確認が必須です。
・重量鉄骨造：
大空間を確保しやすく、柱の間隔が広く取れるため、自由度の高い設計が可能です。一方で、大掛かりな工事には費用がかかりやすい点に注意が必要です。
今後の入居者ターゲットの変化や市場ニーズの変動を見据えると、柔軟なリフォーム対応力は物件の競争力にも直結します。

要素3：売却時の資産価値

収益物件を所有するうえで見逃せないのが、将来的に売却する際の「出口戦略」です。物件の構造が違えば、売却時の価格や流動性（売れやすさ）にも差が生まれます。

木造

建物の評価が年々下がりやすく、築20年を超えると建物価値がゼロに近づくケースもあります。
そのため、売却時には「土地の価値」が価格の大半を占め、再建築不可や狭小地では買い手がつきにくくなる可能性があります。

軽量鉄骨造

木造よりも耐用年数が長いため、一定期間は建物価値が評価されやすいものの、売却時期によっては木造と同様に資産価値が下がる傾向があります。

重量鉄骨造

構造体の耐久性が高く、法定耐用年数も長いため、築20年を超えても一定の建物価値を維持しやすい特徴があります。資産価値が残りやすく、売却時に有利になるケースが多い構造です。

将来的な買い手のニーズや金融機関の評価も視野に入れて、出口戦略までを想定して建物構造を選んでくださいね。

鉄骨造の固定資産税を抑えるための節税対策3選

鉄骨造は耐久性や資産価値の面で優れていますが、固定資産税が高くなりやすいという一面もあります。
特に重量鉄骨造は、法定耐用年数が長いため、評価額の減少スピードが遅く、長期的に高い税負担が発生する可能性があります。
こうした課題に対し、節税の工夫を行うことで、賃貸経営における収支バランスを最適化できます。
この章では、鉄骨造を所有する不動産投資家に向けて、固定資産税を抑えるための具体的な対策を3つご紹介します。

分筆による課税標準額の最適化

鉄骨造の物件が建っている敷地が広い場合、土地を分筆（筆を分ける）することで、課税標準額を下げられるケースがあります。
特に、建物の敷地として利用していない部分がある場合や、将来的に一部売却や活用を検討している場合には、有効な節税策となります。
例えば、1筆の土地として評価されている状態である場合、土地全体が一括で評価されるため、実際の使用用途に関係なく課税されてしまいます。
しかし、利用用途ごとに土地を分けて登記し直せば、宅地と雑種地、あるいは宅地と農地など、評価基準の異なる土地として扱われる可能性があり、結果として課税額を軽減できることがあります。
ただし、分筆には測量や登記変更の手続き・費用が発生するため、節税効果が分筆にかかる諸経費を上回るかどうか、事前のシミュレーションが必要です。
土地の形状や自治体の評価基準によっても結果が異なるため、税理士や土地家屋調査士と連携して進めましょう。

私道の非課税申告

鉄骨造の建物に接する敷地内に私道（建築基準法上の道路ではなく個人所有の通路）がある場合、私道として利用されている土地が非課税の対象となる可能性があります。
私道部分は、建物の利用や地域の通行のために供されているだけで、実質的な収益や利活用ができないケースが多いため、一定の条件下で固定資産税が免除される制度が設けられています。
非課税の適用を受けるには、「私道部分が不特定多数の通行のために常時使用されていること」など、自治体ごとの基準を満たす必要があります。
さらに、市区町村への「非課税申告」が必須であり、未申請のままでは自動的に適用されることはありません。
特に、不動産投資用の物件で敷地内に通路を設けているケースや、旗竿地・セットバック地で道路状になっている部分を所有している場合には、非課税対象かどうか、必ず確認しましょう。
なお、非課税申告が通れば、認定された私道の面積分だけ課税標準額全体が圧縮されるため、長期的な節税効果が期待できます。

土地活用における特例の活用

鉄骨造の賃貸物件を建てる土地については、用途や利用状況に応じて固定資産税が軽減される特例制度が複数用意されています。特に代表的なのが、住宅用地に対する課税標準の特例措置です。
具体的には、小規模住宅用地（200㎡以下）に対しては評価額の1/6、それを超える部分（一般住宅用地）に対しては1/3に軽減されます。この特例措置は、木造・鉄骨造を問わず住宅を建てている土地であれば原則適用され、不動産投資を行う際の固定資産税負担を大きく抑える助けになります。
また、賃貸住宅を建てる場合には、土地に対する都市計画税にも軽減措置が適用されることがあり、所有期間中のランニングコストに差が出ます。
さらに、空き家再生等における特定事業に該当する場合は、自治体独自の税制優遇措置が設けられている地域もあります。
ただし、軽減措置は建物用途・登記・契約形態によって適用可否が異なるため、計画段階から税理士や自治体窓口に相談し、適切な土地活用設計と事前手続きを行うことが節税への近道です。

まとめ

木造・軽量鉄骨・重量鉄骨といった構造の違いは、建築費だけでなく、固定資産税や維持コストといったトータルコストに大きく影響します。特に鉄骨造は、法定耐用年数の長さから評価額が下がりにくく、長期保有を前提とする方にとっては資産価値を維持しやすい点がメリットです。
一方で、軽量鉄骨と重量鉄骨では税額に差が生じ、火災保険・修繕費などの維持費も構造によって異なります。そのため、早期の収益化や低コスト運用を目指す方針では、木造の優位性も見逃せません。
構造による固定資産税の違いを正しく理解し、保有・管理・売却まで見据えた判断を下す必要があります。
しかし、専門知識なしに建物の構造や税制を正確に把握し、最適なプランを立てる作業は容易ではありません。「軽量鉄骨造の物件がなかなか見つからない」「税金や維持費のシミュレーションをプロに任せたい」とお悩みの際は、空き家活用・売却の専門サービスを頼ることが解決への近道です。

木造・鉄骨造それぞれのコスト特性を理解しても、実際に「利益が出る物件」を見つけるのは簡単ではありません。空家ベースは、全国の空き家情報を掲載するポータルサイトです。公式LINEアカウントにご登録いただくと、一般公開前の未公開情報や新着物件を定期的にお届けします。市場に出回らない「未公開物件」には、税金やリフォーム費用を考慮しても高利回りが狙える掘り出し物が眠っています。効率的に物件を探したい方は、ぜひ「空家ベース」の公式LINEへご登録ください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！