十和田市は、秀峰八甲田の裾野に拓け、神秘の湖「十和田湖」、千変万化の美しい流れを織りなす「奥入瀬渓流」、近代都市計画のルーツといわれ整然と区画された街並みなど、豊かな自然と近代的な都市機能が調和した美しいまちです。

市街地には、日本の道100選に選定された官庁街通りや十和田市現代美術館があります。

県内では第4位の人口を有しており、上北地域の中心都市でもあります。

空家ベースではこれまでに数百件以上のの空き家の売買に携わってきました。
空き家を処分を検討されている方はお気軽にお問合せください。LINEでのお問い合わせも対応しています。全国対応可能です！

青森県十和田市の概要

当該市町村の概要です。公式HPなどを見ると、その市の再開発の情報や子育て支援など、人口流入のためにどのような施策に力を入れているかが分かります。

青森県十和田市の人口推移

人口推移を見ると、人口の増減がどのような推移で動いていくのかが分かります。また、世代別の人口の割合も分かるようになっています。

青森県十和田市で売却するなら買取と仲介どちらがいい？

不動産の買取は、不動産会社自身が買主となって空き家やマンションを買い取りします。手間が少なく、不動産会社自身が買主になりますので、売却後にトラブルになりにくいです。残置物が残ったままの不動産や、再建築不可などのトラブルを抱えている不動産は不動産会社に買い取りしてもらうのも手です。
仲介の場合は、不動産会社が買主を代わりに探して、契約条件を調整して売却につなげます。買取に比べると引き渡しまで時間がかかることが多いですが、買取よりも高く売れることが多いです。空家ベースは仲介となりますが、最短21日で引き渡し完了させられたケースもあります。

空き家の買取を希望する場合は空き家パスへ

空家ベース運営会社の株式会社ウィントランスでは、空き家の買い取り事業として空き家パスというサービスを運営しています。とにかく早く処分したい、空き家を手放したいという方は、空き家パスへご相談ください。
空き家の買取なら空き家パス| 東京・埼玉・愛知・福岡など全国対応

青森県十和田市の宅地（土地のみ）の売買相場情報

宅地（土地のみ）で売却をされる場合、土地の面積や形状（地型）よって大きく売買価格が変わりますのでご注意ください。
また、例えば同じ区画にある土地でも、接道状況や近隣にある施設によっても評価が異なります。

青森県十和田市の宅地（土地と建物）の売買相場情報

こちらの土地と建物の売買相場情報は、多くの場合一戸建てが計算対象になっています。建物の築年数や、室内外のリフォーム状況、駐車場の台数なども価格に影響を与えます。

青森県十和田市空き家の売却は空家ベースへご相談ください

空き家の処分をお考えの方、買取査定を依頼したけど査定額がイマイチだった、という方はぜひ空家ベースへご相談ください。残置物が残った状態の家や、3年以上売れずに残っていた物件でも、1ヶ月以内に売却が完了した実績が多数あります。掲載は無料ですので、売却を諦める前に是非ご相談ください！

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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市原市は、千葉県の中央部に位置する市です。
人口は約26.6万人で、千葉県内では柏市に次いで第6位の人口規模であります。

ゴルフ場の数は日本一を誇り、都心からも多くの人が訪れています。

空家ベースではこれまでに数百件以上のの空き家の売買に携わってきました。
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千葉県市原市の概要

当該市町村の概要です。公式HPなどを見ると、その市の再開発の情報や子育て支援など、人口流入のためにどのような施策に力を入れているかが分かります。

千葉県市原市の人口推移

人口推移を見ると、人口の増減がどのような推移で動いていくのかが分かります。また、世代別の人口の割合も分かるようになっています。

千葉県市原市で売却するなら買取と仲介どちらがいい？

不動産の買取は、不動産会社自身が買主となって空き家やマンションを買い取りします。手間が少なく、不動産会社自身が買主になりますので、売却後にトラブルになりにくいです。残置物が残ったままの不動産や、再建築不可などのトラブルを抱えている不動産は不動産会社に買い取りしてもらうのも手です。
仲介の場合は、不動産会社が買主を代わりに探して、契約条件を調整して売却につなげます。買取に比べると引き渡しまで時間がかかることが多いですが、買取よりも高く売れることが多いです。空家ベースは仲介となりますが、最短21日で引き渡し完了させられたケースもあります。

空き家の買取を希望する場合は空き家パスへ

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空き家の買取なら空き家パス| 東京・埼玉・愛知・福岡など全国対応

千葉県市原市の宅地（土地のみ）の売買相場情報

宅地（土地のみ）で売却をされる場合、土地の面積や形状（地型）よって大きく売買価格が変わりますのでご注意ください。
また、例えば同じ区画にある土地でも、接道状況や近隣にある施設によっても評価が異なります。

千葉県市原市の宅地（土地と建物）の売買相場情報

こちらの土地と建物の売買相場情報は、多くの場合一戸建てが計算対象になっています。建物の築年数や、室内外のリフォーム状況、駐車場の台数なども価格に影響を与えます。

千葉県市原市の中古マンション等の売買相場情報

地域によってはマンション自体が少なく、データが少ない場合もありますのでご注意ください。

千葉県市原市空き家の売却は空家ベースへご相談ください

空き家の処分をお考えの方、買取査定を依頼したけど査定額がイマイチだった、という方はぜひ空家ベースへご相談ください。残置物が残った状態の家や、3年以上売れずに残っていた物件でも、1ヶ月以内に売却が完了した実績が多数あります。掲載は無料ですので、売却を諦める前に是非ご相談ください！

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近年続く副業・複業ブームにおいて、

「不動産業界の経験を副業に活用した仕事はないか？」
「不動産の知識や経験を活かして副収入を得たい」

と考えている方におすすめしたいのが「副業の不動産調査」です。

「副業の不動産調査」では主に次の仕事を行います。

副業として取り組みやすい内容であり、不動産会社に勤める現役営業マンが休日や隙間時間に調査したり、フリーランスの方が調査を代行するなど多くの方が活躍しています。

本記事では、副業の不動産調査はどんな仕事なのか、不動産調査はどうすればできるのかなどを中心に解説していきます。また、初心者や初めて調査業務を引き受ける際に、調査のマニュアルはあるのかなどについても触れますので、副業で不動産調査を始めようと考えてる方はぜひともご参考ください。

副業の不動産調査はどんな仕事？

副業の不動産調査では主に以下の仕事を行います。

調査代行会社に業務委託形式で依頼されることもありますが、フリーランスの方が請け負うことも少なくありません。

現地や役所調査の代行が多い

不動産購入や仲介契約の前に行われるのが「不動産の物件調査」です。

以下を見極めるために「不動産の物件調査」を行います。

物件調査は大きく「現地調査」と「役所調査」に分けられます。これらの情報は、顧客（物件の所有者）からの情報や現地調査だけでは把握できない情報が分かるので、とても重要な調査と言えるでしょう。

行政によっては、ホームページで公開されている情報もあります。その場合は、ネットで取得できるものはネットで情報を取得し、市役所に行かなければ取得・調査できない部分のみを市役所で行えばよいでしょう。

また、現地調査や役所調査とは別に「法務局調査」というものもあります。具体的には、土地及び建物の登記簿謄本、公図、地積測量図、建物平面図や対象不動産に隣接する土地及び、前面道路の所有者情報を取得します。法務局で取得する登記情報は対象不動産の調査を行ううえで欠かせない情報です。

空き家の調査の仕事なども

副業の不動産調査の仕事のなかには、空き家の調査を募集しているケースも多く存在します。

空き家の調査では「空き家であるかどうかの判断材料」や「空き家の実態」を把握するために、現地調査を行います。主な調査項目は以下のとおりです。

参考として、福岡県の『空き家実態調査の手引き』より、空き家であると判断できる要因を以下のとおり記載します。

まず、外観目視にて「空家である」と判断できる要因を以下に記載します。
○電力メーターが取り外されている。
○電力メーターが動いていない、かつガスメーターが「ガス止」と表示されている
若しくはガスボンベ自体が外されている。
○敷地内の雑草や樹木が伸び放題で、玄関及び建物内の到達が困難である。
引用: 福岡県｜空き家実態調査の手引き p.8

さらに、空き家だと判断されたら、空き家や敷地の有効活用、売買やリノベーションを提案するために、役所調査として登記情報（所有者事項、全部事項）を取得し、所有者を調べることもあります。

業務委託形式の案件が多い

不動産調査の案件は業務委託形式で行われることが多いです。

企業に直接雇用されるのではなく、不動産調査を行ってくれる人や代行会社を「業務委託」の形式で募集します。応募した人や代行会社の中から条件に当てはまる人を選び「業務委託契約」を締結し不動産調査を委託する、という方法です。

フリーランスの方も多く活躍

不動産業界で経験を積んだ方や不動産調査に詳しい方がフリーランスとなって、不動産の調査を請け負うことも珍しくありません。

また、土地家屋調査士や不動産鑑定士などの資格保有者が個人事務所を開業し、そのほかの業務と並行しながら役所調査や現地調査を引き受けることもあります。

現役不動産営業マンなどが隙間時間でやることも

本業で不動産の営業マンをやっている人が、休日を利用して副業で不動産調査を行うこともあります。

例えば、火・水曜日が定休日の会社に勤めている場合、基本的に市役所は平日のみ開庁しているため、火・水曜日の休みの日に役所調査を行うことが可能です。ただし、本業の会社の規定を確認し、副業を行ってもいいのか、規定の違反にならないのかをよく確認しましょう。

副業で不動産の調査をやるには？

副業で不動産の調査をやるためには何をすればいいのか、何が必要なのかという点について見ていきましょう。

ひとつずつ解説していきます。

不動産の調査の案件を探す

まず、案件がないことには不動産調査を行えないため、不動産の調査の案件をインターネットや求人サイトなどを通じて探します。

ただ、実際にはあまりインターネット上には不動産の調査の案件は掲載されていません。インターネット上で探しているだけでは理想的な副収入を得られる見込みは薄い、という点をあらかじめ承知しておきましょう。

クラウドソーシングサービスでの募集もある

次に、不動産の調査の案件をクラウドソーシングサービス上の募集で探すという方法があります。

クラウドソーシングサービスとは、仕事を依頼したい”発注者”と仕事をしたい”受注者”を効率よく繋ぐマッチングサービスのことです。ランサーズやクラウドワークスなどが有名です。

プロフィールを登録する必要はありますが、登録が終われば、その日から副業を開始できます。

実際にクラウドワークスでは、下記のような調査案件が募集されています。

調査案件は、長期継続で仕事を依頼されるケースもあれば、単発で仕事が完結するケースなどさまざまです。

複数のクラウドソーシングサービスに登録しておくと、受注案件の間口が広がります。また、不動産実務の経験や資格などをアピールすると、受注案件の単価アップも期待できます。

経験や知識、時間をフル活用して効率よく副収入を得る手段として有効です。また、案件を引き受けるか否かを自由に決められるため、本業が忙しいときは副業をセーブするなど、仕事の自由度は比較的高いといえます。

不動産実務の知識・経験は必要

インターネットや求人サイト、クラウドソーシングサービス上で不動産の調査の案件を探すことになるわけですが、どちらにせよ不動産実務の知識や経験は必要です。

役所や現地調査では、売買契約書や重要事項説明書などに記載する重要な情報を調査します。また、不動産の専門用語や法令に触れる機会が多く、全くの未経験者では「難しい」と感じる可能性が高いため注意が必要です。

一方、宅地建物取引士や不動産コンサルティングマスターなど不動産関連の資格保有者、もしくは、十分な知識を持つ不動産業界経験者なら調査業務を滞りなく遂行できます。

不動産の調査パートナーを募集しています

不動産や空き家などは全国各地に存在するため、調査業務を自社で内製化するには限界があります。

クラウドソーシングサービス上で不動産や空き家の調査業務を行ってくれる方を随時募集していることからもわかるとおり、各社、不動産調査の人手不足に頭を抱えているのです。

弊サイトでも、不動産調査や現地の写真撮影にお力添えいただける方を募集しています。不動産業界経験者のフリーランスの方、現役の不動産営業マンなど、空き家を有効活用し再生させるために協力してくださる不動産の調査パートナーを募集中です。

未経験の方も撮影だけの案件も

不動産調査の経験がなく、不動産の知識が全くない人でも、調査対象になっている物件の現地写真を撮影するだけの案件もあります。

物件を探す人にとって、物件が魅力的に映るように写真を撮る必要はありますが、不動産の専門的な知識は必要でないため未経験者でも安心して取り組める仕事といえます。

調査はマニュアルに沿って実施いただきます

これまで説明した内容を見て、不動産調査の仕事が「難しそう」「大変そう」と感じる方もいるかもしれません。

ところが、依頼される不動産調査の仕事は、多くの場合、不動産調査用チェックシートや調査方法をまとめたマニュアルが用意されています。チェックシートやマニュアルに沿って不動産調査を行い、現地で気付いたことや役所で聴取した内容をメモとして残し、依頼主に調査内容を報告することが一般的です。

まとめ

副業で不動産調査の仕事を行うと、不動産業界の経験や知識を存分に活かすことができます。

不動産調査では、役所調査や現地調査を代行することが多く、業務委託形式で請け負うこともあれば、フリーランスの方が活躍する場面も増えつつあります。また、社内規定の範囲内において、不動産会社の現役営業マンが隙間時間に調査するケースも珍しくありません。

写真撮影だけの案件も多くあるため、未経験者でも副業をスタートできます。さらに、用意されたマニュアルに沿って調査を実施するため、安心して調査できます。

「不動産の経験や知識を活かしたい」「副業で空き家調査をしてみたい」という方は、お気軽に当社へお声がけください。

空家ベース編集部

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「相場より安い再建築不可物件を買いたいけど、買っても平気なの？」
「再建築不可物件を買って後悔したりしないの？」

不動産の相場価格に比べて安い再建築不可物件を目にすることがあります。価格が安い理由は再建築不可であるからに他なりませんが、理由や起こりうるリスクを承知したうえで購入するのであれば、とても良い買い物といえるでしょう。

そこで本記事では、再建築不可物件の購入を検討している方や相続で譲り受ける予定の方を中心に、再建築不可物件で後悔しないために知っておくべき注意点を3つご紹介します。

再建築不可の物件とは？

（図1）

「不動産を購入したい」「建物が古くなってきたから建て替えたい」「不動産を売却したい」と考えた時に、その敷地（土地）が建替（再建築）可能かを知っておくことは大切です。敷地（土地）の形状や接道の要件によって、「再建築不可」となってしまう場合があるからです。

再建築不可物件とは、「現在建っている建物を取り壊し、更地の状態にして新たに建物を建てようとしても建てられない敷地（土地）」のことです。再建築不可物件は、内装のみのリフォームをすることは可能ですが、建築確認申請を要する再建築や増改築については、原則、行政の建築許可はおりません。

そして、建物を建てる際は「建築基準法」で定められた「接道義務」を果たさなければなりません。接道義務は原則、以下2点を満たしていることを意味します（図1）。

以下に要件をまとめました。

出典：e-Gov法令検索『建築基準法』
なお、接道義務を満たしていない場合の対処方法として「セットバック」があります。セットバックをすることで再建築可能になる場合があります。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
セットバックとは？費用はいくらになる？計算方法や助成金、メリットデメリットを解説

再建築不可物件のメリット・デメリット

再建築不可物件を購入する際には、リスクだけでなくメリットについても理解しておくことが重要です。物件の状況を正確に把握し、長期的な視点で検討することで、後悔のない選択ができます。ここでは再建築不可物件のメリットとデメリットを詳しく解説します。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件には価格面や税金面などで通常物件にはないメリットがあります。投資目的や住居目的によって活用方法を工夫することで、大きな利益を得られる見込みがあります。

安く購入できる

再建築不可物件は一般的な不動産に比べて市場価格が安く設定される傾向にあります。同じエリアの再建築可能な物件と比較すると、30%から50%程度安く購入できるケースも少なくありません。建物の建て替えができないというデメリットがある分、購入時の初期投資を抑えられます。特に不動産投資の観点からは、少ない資金で物件を取得でき、投資を始めるハードルが低いのが魅力です。

固定資産税や都市計画税が安い

再建築不可物件は一般的に土地の評価額が低く設定されるため、固定資産税や都市計画税の負担も軽減されます。これは物件を長期保有する場合に大きな利点です。通常の物件と比較して税負担が20%から30%程度少なくなるケースもあり、毎年の維持費を抑えられます。税金面での優位性は長期的な収支計画において重要な要素です。

利回りが良くなる

投資用途として考えた場合、再建築不可物件は購入価格が安いため、賃貸に出した際の利回りが高くなる傾向があります。物件価格が安く、賃料が通常物件と大きな差がなければ、必然的に利回りは向上します。特に都心部や人気エリアでは、再建築不可であっても賃貸需要が一定数存在するため、投資効率の良い物件として活用可能です。初心者投資家にとっては、参入しやすい選択肢となります。

リフォームやリノベーションに費用をかけられる

購入費用を抑えられる分、内装や設備のリフォームに予算を多く割り当てられます。建築確認申請を必要としない範囲でのリフォームは可能なため、住環境の質を高められます。水回りの設備更新や内装のグレードアップにより、居住性や賃貸物件としての魅力が向上します。購入費用の節約分をリフォーム費用に充てることで、総合的な満足度を高められる点は大きな利点といえるでしょう。

再建築不可物件のデメリット

メリットがある一方で、再建築不可物件には将来的なリスクやデメリットも存在します。購入前に十分に理解しておく必要があります。

再建築（建て替え）ができない

最大のデメリットは文字通り、建物を解体した後に新たな建物を建てられない点です。建物の老朽化が進んだ場合や災害で建物が損壊した場合でも、新たに建物を建築できません。長期的な視点では、建物の寿命が物件全体の価値を左右します。将来的な資産価値の変動を考慮した計画が重要です。

建築基準法改正でリフォームできない可能性がある

2025年4月の建築基準法改正により、再建築不可物件のリフォーム範囲は制限されました。従来「4号特例」により確認申請が不要だった木造2階建て住宅（延べ面積500㎡以下）は「新2号建築物」に再分類され、大規模リフォーム時には確認申請が必要です。しかし再建築不可物件は接道義務違反などの理由で申請許可が下りないため、内装貼り替えや設備交換など構造に影響しない小規模リフォームに限定されます。

住宅ローンを組めないことが多い

金融機関は再建築不可物件に対して融資に消極的な傾向があります。担保価値が低いと判断されるため、住宅ローンの審査が通りにくく、融資を受けられたとしても金利が高くなるケースが多いです。購入資金を現金で用意する必要があり、資金調達面での制約が大きいといえるでしょう。

売却時に価格が安くなる可能性がある

将来的な売却を考えた場合、再建築不可物件は市場での流動性が低く、売却に時間がかかります。また建物の経年劣化により資産価値が下がりやすく、購入時よりも大幅に安い価格での売却を余儀なくされる恐れもあります。物件購入時点から将来の売却までを見据えて、いつどのような条件で手放すかの事前の計画が重要です。

インフラや日当たり・風通しに問題がある可能性がある

再建築不可物件は接道条件などの問題から、周辺環境に課題を抱えていることが多いです。日当たりや風通しが悪い、周辺道路が狭い、水はけが悪いなどの問題が生じやすい傾向があります。居住環境としての快適性に影響する要素は事前に確認しておくことが大切です。

隣人と境界線をめぐるトラブルになる可能性がある

再建築不可物件は接道条件を満たしていないため、隣地所有者との間で通行権や境界に関するトラブルが発生しやすい傾向があります。特に古い物件では境界が明確でないことも多く、将来的なトラブルリスクを含んでいます。購入前には境界確定測量や権利関係の入念な調査が欠かせません。

後悔しないために知っておきたいこと3選

再建築不可物件で後悔しないために知っておきたいことを3つ厳選しました。

再建築不可物件の購入を検討している方や相続予定のある方は、ご参考としてください。

建物の状態を把握する

再建築不可物件は、上記でもお伝えしたとおり、建築確認申請を伴う再建築や増改築工事ができません。逆にいえば、それ以外の修繕工事は行うことができるのです。

あまりにも酷い状態では、売買はおろか、住むことさえできません。まずは、屋根・外壁や内装など建築確認申請を必要としない修繕工事だけで長い期間住み続けられそうか、再建築が必要な建物の状況ではないかを把握することが大切です。

通行権や掘削の承諾を得ているか

隣接地である他人の敷地の一部を使用して本地に行き来する場合は、使用する敷地の一部の所有者の通行のための許可が必要です。また、水道やガスなどライフライン関係に故障が出て他人所有の敷地の一部の掘削が必要になった場合には、掘削の承諾を取り交わしている必要があります。通行権や掘削の承諾を得ているかどうか、不動産会社や買主、前所有者などに確認をしましょう。

隣地を買取させてもらえそうか

（図3）

再建築不可物件は隣地を購入して接道義務を果たせば土地の価値がぐっと上がります（図3）。隣接地のすべて又は一部を購入することで本地の接道義務を果たせる場合は、隣接地の所有者に近いうち売却する意t思はないか、接道義務を果たすために敷地の一部を購入されてもらえないかを交渉してみるのも一つの手段です。

まとめ

再建築不可物件は、通常土地の価格よりも割安で販売されることが多いもの、将来に渡って接道義務を果たさない限り再建築ができないことや、購入にあたって住宅ローンの融資を受けられず現金での支払いをしなければならないなどのリスクを伴います。

もしも、再建築不可物件の購入を検討している方は、後悔しないためにもメリットとデメリットのどちらも知ったうえで購入を検討してみてください。

再建築不可物件の活用について他にも知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。但し書き道路の申請や隣地の買い取りなどの対処方法を解説しています。
再建築不可の抜け道とは？建て替えするための方法を解説！

空家ベース編集部

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「相続した不動産を売却したけれど、確定申告は必要？」
「そもそも確定申告ってどんなタイミングで行うの？」

上記のようなお悩み・不安を抱えている方、少なくないと思います。特に不動産の売却を初めて行う場合だと、どのような手続きを踏めば良いのか心配になってしまうのも無理はありません。

そこで本記事では、上記のようなお悩みを解決するべく、相続不動産を売却した後の確定申告について詳しく解説していきます。確定申告の基礎事項も合わせて解説していきますので、確定申告を初めて行う方でも無理なくお読み頂けます。ぜひ最後までご覧になってください。

相続した不動産を売却したら確定申告は必要？

相続した不動産を売却した際、利益が生じた場合は確定申告が必要です。不動産売却によって生じた利益には「所得税」が発生します。不動産売却によって得られた所得は、税法上「譲渡所得」という区分に該当します。

利益が出ていなければ不要

相続した不動産を売却した際、利益が出ていなければ確定申告は不要です。上述した通り、不動産売却によって生じた「利益」に対して所得税がかかるため、利益が出ていなければ課税対象となりません。相続した不動産の中には、老朽化が進んでいたり築年数が古いために、損失を出した状態で売却するケースも見られます。

遠方に住んでいる等の理由で、損失を出してでも不動産を売却したい方は一定数いらしゃいます。損失を出した状態で売却すれば、所得税が生じないため確定申告の必要はありません。ただし、利益が生じた時点で確定申告の必要があるので注意してください。

そもそも確定申告とは？

確定申告とは、1年間の所得額・納税額を計算して税務署に申告・納税する手続きのことです。会社員の方の場合、給料所得に関しては会社が代行して納税しています。給料金額から各種税金が天引きされますが、この金額を会社が代わりに納税している形です。このため、多くの会社員の方は確定申告を行う必要がありません。

ただし、給料以外の所得が生じた場合は確定申告の必要性が生じてきます。給料以外の所得に関しては、一部の所得を除いて税金が引かれていません。すべての所得が天引きで税金が引かれる訳ではないため、所得の種類・金額に応じて税金を納める必要があります。

利益の計算の仕方

確定申告の利益計算は、収入金額から必要経費を差し引いて計算します。たとえば、不動産売買における「譲渡所得」の計算では「取得費」と「譲渡費用」を必要経費として差し引くことが可能です。下記、譲渡所得の計算式になります。

取得費とは、売却した不動産の購入代金や購入時に支払った仲介手数料などを指します。不動産の購入代金自体も経費として差し引くことが可能です。

譲渡費用は、不動産を売却した際に支払った仲介手数料や測量費用など不動産売却のために支払った費用です。

不動産売却においては、取得費と譲渡費用を経費として差し引いて利益額を算出します。経費額が高額になれば課税対象の利益金額も少なくなり、所得税を抑えることが可能です。

取得費の計算方法

取得費を計算する際、土地であれば購入金額をそのまま取得費として使用できます。ただし、建物の場合だと購入代金・建築費をそのまま取得費として使用できるとは限りません。建物の場合、年数の経過によって価値が下がっていきます。この価値の減少分（減価償却費相当額）を差し引いたした上で取得費を計算する必要があります。

減価償却費相当額は、建物が「事業用」か「非事業用（住宅など）」のいずれかで計算方法が異なります。本記事は相続した不動産の確定申告がテーマですので、「非事業用」のパターンを見ていきましょう。

非事業用の不動産の減価償却費は、下記の計算式を用いて算出します。

上記計算式における「償却率」は、住宅の構造によって異なってきます。非事業用の建物の場合、償却率は下記の通りです。

たとえば、購入代金が5,000万円の木造住宅（築20年）を売却する場合、減価償却費は下記の通り算出できます。

購入代金の5,000万円から上記の減価償却費2,790万円を差し引いた金額（5,000万円－2,790万円＝2,210万円）が、譲渡所得の計算で差し引ける取得費となります。

相続した建物を売却する際は、減価償却費を加味した上で譲渡所得を算出してください。

取得費が不明な場合

相続した不動産が代々受け継がれてきた土地であったり、売買契約書などの資料が残っていない場合は取得費の計算が困難なケースもあります。取得費が不明な場合は、売却した際の収入額の「5%」相当額を取得費と見なすことが可能です。ただし、5%の取得費を適用すると、売却金額によっては課税金額が大幅に増えてきます。

たとえば、先ほどの購入代金5,000万円の住宅を例に挙げると、この住宅を2,000万円で売却した場合、概算の取得費は「2,000万円×0.05＝100万円」となります。計算式に基づいて取得費を算出した場合と比べて、取得費が大幅に低くなっているのが分かります。

今回の例では「2,000万円」で売却できたケースで取得費を算出しましたが、売却価格が更に低くなれば、概算の取得費も低くなります。5%適用のルールは、やむを得ない場合の最終手段と考えた方が良いでしょう。

取得費を算出する方法もある

証明する書類は残っていないものの、「この価格で取得したであろう」と客観的に証明できるようであれば、認められる可能性もあります。たとえば、購入した当時の不動産のチラシ・パンフレットに記載された金額を活用したり、登記簿謄本の抵当権の欄に記載された当時の住宅ローン情報から当時の購入金額を逆算することで、客観的に取得費を証明できます。また不動産鑑定士に過去の取得費を算出してもらうのも有効な方法です。

取得費が確認できない場合でも、上記の方法を活用して取得費を客観的に示していきましょう。ただし、最終的に取得費が客観的なものであると認められるかは、税務署の判断によって決まってきます。税務署と交渉する必要も生じてくるので、税理士や司法書士など専門家に取得費の証明を依頼するのがおすすめです。

確定申告をしない場合はどうなる？

相続した不動産を売却した際、利益を得ているにも関わらず確定申告を行わないと各種ペナルティが生じてきます。「確定申告を忘れていた」場合でもペナルティは免除されないので要注意です。それでは実際にどのようなペナルティが生じるのか詳細を確認していきましょう。

確定申告をしない場合のペナルティ

確定申告をしない場合に発生するペナルティとして、下記のペナルティが挙げられます。

無申告課税とは、確定申告書を3月15日までに提出しなかった場合に課される罰則的な税金です。無申告課税の金額は、納付税額に下記の税率をかけた金額になります。

確定申告の期限を過ぎても、なるべく早いタイミングで自己申告すれば、無申告課税を5%に抑えることも可能です。確定申告の漏れは、遅かれ早かれ税務署に認知されますので、申告漏れがあればすぐに確定申告を進めましょう。

延滞税は、確定申告の期限である3月15日までに申告を行わなかった場合に、期限の翌日から実際に税金を納付するまでの日数に課される税金です。納付日が遅れるほど、延滞税も増えていきます。

無申告課税・延滞税ともに、確定申告をしなかった場合に発生する罰則税です。確定申告を期限内に実施すれば、上記のペナルティは課されることはありません。相続した不動産を売却する際は、期限内に確定申告するのを忘れないようにしましょう。

相続不動産売却の確定申告に必要な書類

相続不動産売却の確定申告では、下記の種類が必要になります。

上記書類のうち、「確定申告書B様式」「確定申告書第三表」「譲渡所得の内訳書」は税務署で取得、もしくは国税庁のホームページからダウンロード可能です。「全部事項証明書」は、法務局で入手可能です。

その他の書類に関しては、売主自身で用意する必要があります。譲渡費用・取得費の領収書はコピーでも問題ありません。

準部する書類が多いため、確定申告の時期までにゆとりをもって書類を準備しておきましょう。

不安な場合は専門家に相談を

相続した不動産を売却して利益を得た場合は、必ず確定申告を行う必要があります。確定申告を行わないと、無申告加算税・延滞税が課されるので注意してください。

また相続不動産の確定申告では、所得金額・費用の計算や必要書類の準備も必要です。確定申告の時期直前になってからの準備では、期限までに間に合わない可能性もあります。

相続不動産の売却後の確定申告を自分ですべて行えるか不安な場合は、税理士など専門家に早いタイミングで相談しましょう。

空家ベース編集部

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土地・住宅などの不動産をローンで購入した場合、その不動産には「抵当権」が付いています。抵当権と聞くと、何やら専門的な用語で難しそうというイメージを持たれる方が多いかもしれません。ただ、抵当権について正確に理解しておかないと、不動産売却の際に不利益が生じてしまう可能性があります。

本記事では、抵当権付きの不動産の売却について詳しく解説していきます。抵当権付きの不動産を所有している方、ローン購入した不動産の売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

抵当権とは

抵当権付きの不動産売却について理解を深めるために、まずは「抵当権」について正確に把握しておかねばなりません。抵当権の概要、抵当権が付いていることで何が生じるのか確認していきましょう。

借入をするときの担保

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、購入する住宅の土地・住宅・建物に対して金融機関が設定する権利を指します。抵当権によって、金融機関は「借入時の担保」を設定します。多くの場合、担保として購入した土地自体を設定するため、この際に抵当権を購入不動産に付けるのです。

抵当権は土地の所有者が保有している権利ではなく、債権者である金融機関が保有している権利ですので、混同しないよう注意してください。

抵当権があると不動産を差し押さえることができる

抵当権保有者である金融機関が、借主（債務者）の住宅ローン返済が滞った際に、抵当権を設定した不動産を差し押さえることが可能です。金融機関は差し押さえた不動産を競売にかけて、売却金額を住宅ローンの返済に充当します。

抵当権を行使して不動産の差し押さえを実施するタイミングは金融機関によって異なってきます。おおむね、住宅ローンの滞納から3カ月～6カ月ほど経過すると、金融機関から督促状が送られます。督促状の内容に対応すれば、不動産の差し押さえは実施されません。ただ、督促状を無視して更に滞納を続けると、金融機関は不動産の差し押さえに動きます。

競売の結果、不動産の売却が決まった際は、住宅・土地から立ち退く必要があります。引き渡しが実施されるまでそのまま住める場合もありますが、実際は金融機関側の対応によって変わってきます。

完済しても抹消しなければ消えない

住宅ローンを完済すれば、債務自体はなくなります。ただし、契約書に記載された抵当権は自動的に消える訳ではありません。住宅ローンを完済したら、速やかに抵当権の抹消手続きを進める必要があります。金融機関によって不動産が差し押さえられる可能性はありませんが、抵当権を残しておくと不動産売却の際に不利益が生じてしまいます。不動産の抵当権をそのまま放置するデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

個人でも抵当権を設定できる

抵当権は個人で設定することも可能です。個人間でお金の貸し借りをする際に、不動産に抵当権を付けることができます。ただし個人で抵当権を付ける場合は、各種契約書類・登記書類などを自身で準備する必要があります。また個人間での融資で抵当権を付けると、後に人間関係でトラブルが生じる可能性も否定できません。個人間での金銭の貸し借り、特に抵当権を設定した貸し借りは余程の事情がない限り避けた方が無難です。

抵当権の確認方法

不動産の抵当権は、個人でも簡単に確認できます。どのように抵当権を確認していくか、詳細を見ていきましょう。

登記簿謄本で確認する

不動産の抵当権は「登記簿謄本」で確認することが可能です。不動産の各種情報は「不動産登記」の手続きによって公開されています。土地の面積や場所、所有者、担保者などが記録されており、手続きを踏めば一般人でも内容を確認可能です。不動産登記で記録された情報は「不動産登記簿」と呼ばれる台帳に記載されています。この不動登記簿に記載された情報を紙媒体に出力して、法務局の印鑑が押された書類が「登記簿謄本」です。

登記簿謄本を取得する方法として、下記の4つが挙げられます。

上記のいずれの方法を利用しても問題ありませんが、一番手軽なのが「オンラインでの交付請求」です。オンラインで請求すれば、法務局に直接出向く必要もありません。また郵送の手続きも必要なく、オンライン上で手続きを完了できます。

権利部（乙区）を見る

登記簿謄本は、大まかに下記の構成となっています。

上記の構成のうち、抵当権の情報が記載されているのは「権利部（乙区）」です。権利部（乙区）は、所有権以外の権利について記載されています。

「登記の目的」と書かれた欄に「抵当権設定」と記載された項目があります。その右側の「権利者その他の事項」の部分に、抵当権の内容について詳細が記載されています。権利者の氏名や債権額、利息、損害金など抵当権に関する情報が詳しく記載されていますので、一通り目を通しておきましょう。

抵当権付きの不動産は売却できるのか？

「実際に抵当権付きの不動産は売却できるの？」

このような疑問をお持ちの方、多くいらっしゃると思います。結論から述べると、抵当権付きの不動産は「売却可能」です。ただし、抵当権付きの不動産を売却する際には各種注意点が生じてきます。それぞれ詳細を確認していきましょう。

抵当権があっても売買は可能

抵当権があっても、不動産の売買自体は可能です。売買（所有権の移転）には、抵当権の有無は関係ないためです。ただし、抵当権が残ったままで売買した後に、移転した抵当権を抹消するには不動産の次期所有者（買主）が主体となって抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消が買主の負担になるため、抵当権付きの不動産の購入を避ける買主も少なくありません。

基本的には抹消が契約の条件になる

抵当権付きの不動産を売買する際は、基本的には「抵当権の抹消」が契約の条件になることが多いです。不動産の売買契約の条件（契約条項）の中に、抵当権の抹消を盛り込む形です。前述した通り、抵当権付きの不動産の売買自体は可能ですが、抵当権が残ったままだと購入希望者が集まらない可能性が高いです。抵当権付きの不動産を売却する際は、原則「抵当権を抹消する」と考えておきましょう。

抵当権付きで売買することのデメリットは？

抵当権付きで不動産を売買するデメリットとして、下記の点が挙げられます。

不動産を差し押さえられる可能性がある

抵当権付きで不動産を売買する場合、抵当権を保有している金融機関に不動産を差し押さえられる可能性があります。住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関は対象の不動産を差し押さえることができます。延滞なくローンを支払っていれば差し押さえの心配はありませんが、今後の経済状態によってはローン返済が滞る可能性もゼロではありません。売却後に買主とトラブルになる可能性もあるので、ローンを完済して抵当権を抹消した方は余計な心配を抱えずに済みます。

将来売却しにくくなる

抵当権付きの不動産は、将来的に売却しにくくなる可能性があります。仮にローンを完済していても、抵当権があると「何か問題があるのでは？」と感じる買主が多くなります。抵当権付きの不動産に対して不信感を抱いてしまい、なかなか買い手が付かない可能性も高いです。将来的に売却する予定のある不動産は、ローン完済したタイミングでなるべく早く抵当権を抹消するようにしましょう。

抵当権を抹消するには

抵当権を抹消するためには、法務局の管轄部署を通じて手続きを進める必要があります。どのように抵当権の抹消を手続をすすめれば良いのか確認していきましょう。

通常は司法書士に依頼する

抵当権を抹消する際は、書類準備や手続きが煩雑であるため、通常は司法書士に依頼するケースが多いです。司法書士に依頼すれば、提出書類の準備や法務局への申請など各種手続きをすべて代行してくれます。依頼費用は「1.5万円～3万円」ほどが相場です。

自身で抵当権の抹消手続きを行うのが難しい場合は、司法書士に依頼した方が良いでしょう。

必要書類は金融機関から取得する

抵当権の抹消手続きを進める際には、金融機関が住宅ローンの完済証明書類を取得する必要があります。住宅ローンの完済証明書がないと、抵当権の抹消手続きは進められません。金融機関によって、ローンの完済証明書の取得方法は異なるので、ローン利用先の金融機関に問い合わせて確認しておきましょう。

自分で行うことも可能

抵当権の抹消登録は自分で行うこともできます。ただし、自分で手続きを進める場合は、法務局への提出書類や各種対応もすべて自身で行わなければなりません。登記の専門知識を保有している方であれば問題ありませんが、知識がない場合だと手続きを進めるだけで時間・労力を要します。ミスなく、効率よく手続きを進めるためにも、司法書士などの専門家に手続きを依頼した方が良いでしょう。

抵当権はできる限り早く抹消しましょう

ローンを完済している場合、抵当権はできる限り早く抹消しましょう。登記簿謄本やローン完済証明書など抵当権抹消に必要な書類を紛失してしまうと、手続きが面倒になってしまいます。ローンを完済している場合、抵当権は残しておいても意味がありません。むしろ、不動産を売却する際に各種デメリットが生じてしまいます。すぐに不動産を売却する予定がなくても、将来的な売却を見越して早めに抵当権を抹消しておくことをおすすめします。

空家ベース編集部

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不動産売却の世界は、インターネットの普及や取引価格の情報公開によって、以前よりは取引の透明性が高くなりました。ただ、現在も不動産会社側が売主よりも不動産情報を保有している点は変わっていません。このため、売主側が不動産会社の選択を誤ってしまうケースも少なからず生じてきます。

不動産売却の成功は、不動産会社選びに左右されるといっても過言でありません。そこでぜひ活用して欲しいのが「不動産売却のセカンドオピニオン」です。

本記事では、不動産売却のセカンドオピニオンについて概要や利用するメリットなどを詳しく解説していきます。現在依頼している不動産会社に不安がある方、これから不動産売却を進めていきたい方は、ぜひ最後までご覧になってください。

不動産売却のセカンドオピニオンとは？

不動産売却のセカンドオピニオンとは、一度不動産売却の依頼を不動産業者に行った後、別の不動産業者に別観点から不動産売却の進捗や査定内容をチェックしてもらうことです。セカンドオピニオンは直訳すると「第二の意見」という意味になります。もともと、セカンドオピニオンという用語は医療の世界で使用されていました。一人の医師から診察を受けた後に、別の医師からも診察を受けることを「セカンドオピニオン」と呼びます。セカンドオピニオンによって、患者さんが自身にとってより適切な治療を選択することが可能になります。

医療におけるセカンドオピニオンと同様に、近年は不動産売却の世界でもセカンドオピニオンが実施されるようになりました。幅広い不動産会社から意見を募ることで、売主にとって最適な不動産売却を実現しやすくなります。

不動産売却のセカンドオピニオンの内容

不動産売却のセカンドオピニオンでは、主に下記の内容をチェックしていきます。

①レインズへの登録・販売状況の確認

まずは不動産のレインズへの登録・販売状況の確認を行います。レインズとは、不動産会社が閲覧できる物件情報のデータ共有サービスです。不動産会社に不動産売却を依頼する際は「媒介契約」を締結します。媒介契約は内容によって下記の3種類に分かれています。

上記3つの契約形態のうち、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では物件情報のレインズへの登録が必須となっています。レインズに物件情報が登録されていないと、他の不動産会社から買主の紹介を受けるのが難しくなります。

またレインズへ物件情報が登録されていても、物件のステータスが「商談中」など問い合わせができない状態に意図的に設定されているケースもあります。実際は商談が行われていないにも関わらず、不動産会社側の都合で物件への問い合わせを遮断している形です。

不動産会社からすると、他の不動産会社から買主の紹介を受けると、買主からは仲介手数料を受け取れません。買主も自社で探した方が、買主・売主の両者から仲介手数料を受け取れるため、不動産会社の利益分が多くなります。もちろん、このような行為は売り手の利益を無視した行為ですので、本来は行われるべきではありません。不動産会社がレインズへの物件情報の公開を適切に実施しているか、セカンドオピニオンにてチェックされます。もし上記のような行為が発覚した場合は、早急に依頼先の不動産会社を変更した方が良いでしょう。

②販売価格・販売時期の確認

不動産の販売価格・販売時期の確認も実施されます。不動産が相場に見合わない金額で販売されている場合、物件が充実していてもなかなか売却には至りません。相場や物件の状態に合った販売価格が設定されているか、セカンドオピニオンにてチェックされます。

また販売時期の見直しも必須です。一般的に戸建て・マンション物件の需要が高まるのは3～4月の春シーズンですが、地域によっては需要が高まる時期が異なるケースも少なくありません。不動産のあるエリア・地域に合わせた販売時期の設定になっているかどうかも、セカンドオピニオンで見直されます。

③不動産会社の営業力・販売力のチェック

不動産売却の進捗を大きく左右するのが、不動産会社の営業力・販売力です。営業力・販売力のない不動産会社だと、どうしても不動産売却の成功確率が低くなってしまいます。不動産会社の営業力・販売力は、依頼側からするとなかなか把握しづらいのが難点です。

不動産売却のセカンドオピニオンを利用することで、同業の不動産会社が取引実績など過去のデータをもとに営業力・販売力を分析してくれます。依頼先の不動産会社の営業力・販売力を把握したい際にも、不動産売却のセカンドオピニオンはおすすめです。

④ポータルサイトへの掲載など広告費の確認

不動産情報のポータルサイトへの掲載など、広告費が適切に投下されているか否かもセカンドオピニオンでチェックされます。インターネットやスマホが広く普及したころもあり、不動産情報をポータルサイトで収取する人も多いです。ポータルサイトへの掲載で広告費が十分使われていないと、掲載期間が不足してきます。不動産情報が購入希望者の目に留まらず、結果的に売却機会を逃してしまうことに繋がりかねません、

不動産売却のセカンドオピニオンを実施することで、不動産情報が適切にポータルサイトで掲載されているか把握できます。不動産業者は掲載するポータルサイトの広告費も把握しているので、依頼先の会社が出し惜しみなく広告費を使っているかどうかも確認可能です。

不動産売却のセカンドオピニオンを利用するメリット

不動産売却のセカンドオピニオンを利用するメリットとして、下記の点が挙げられます。

①不動産を高く売却する方法が分かる

不動産のセカンドオピニオンを受けることで、不動産を高く売却する方法が分かります。売り出し価格の付け方や販売時期、物件情報の掲載ポイントなど、セカンドオピニオンによって幅広い観点から不動産売却を見直すことが可能です。これまで依頼先の不動産会社の意見のみを聞いていた場合は、セカンドオピニオンで売却方法の見直しを進めてみてはいかがでしょうか。

②不動産が売れない理由を特定できる

不動産が売れない理由を特定できる点も不動産売却のセカンドオピニオンを利用するメリットです。不動産が売れない場合、依頼先の不動産会社も売れない理由を把握できていない可能性が高いです。セカンドオピニオンによって別の不動産会社がチェックすることで、不動産が売れない理由を客観的に分析することができます。

③依頼先の見直しができる

不動産のセカンドオピニオンによって、依頼先の不動産会社の見直しにも繋げられます。依頼先の不動産会社が他の不動産会社と比べて販売力・営業力がなかったり、物件情報の掲載で問題点がある等。セカンドオピニオンを通じて不動産会社の問題点が浮き彫りになるケースも少なくありません。セカンドオピニオンで明らかになった点を踏まえて、改めて依頼先の不動産会社を選び直せば、不動産売却の成功に繋げやすくなります。

④不動産売却の知見を深められる

不動産売却のセカンドオピニオンを通じて、不動産売却の知見を深めることも可能です。セカンドオピニオンで依頼先の不動産会社や売却する不動産の情報を様々な項目から見直していきます。不動産会社の選定・不動産売却のポイントを一通り確認するため、自然と不動産売却の知見を深めやすいです。不動産会社が互いにどのような点を重視して不動産売却を進めているのかも把握できます。

不動産売却のセカンドオピニオンを提供する不動産会社3選！

不動産会社のセカンドオピニオンを提供している不動産会社の中で、当サイトでおすすめする会社を厳選して3社紹介していきます。

株式会社市萬

株式会社市萬は、東京都世田谷区に本店を構える不動産会社です。市萬では不動産売却における市場価格の査定や売却方法の提案など、不動産売却のセカンドオピニオンに幅広く対応しています。

また不動産活用や賃貸経営のセカンドオピニオンにも対応しており、不動産に関わる幅広い内容を相談することが可能です。

らくだ不動産株式会社

らくだ不動産株式会社は、東京都渋谷区に本店を構える不動産会社です。らくだ不動産株式会社では「売却以外」の選択もセカンドオピニオンで提案してくれます。不動産運用や土地活用、税金、ライフスタイルなど多角的な視点から顧客の利益を最大化するためのアドバイスを行ってくれる点、らくだ不動産の特徴です。

また不動産コンサルティングに精通したスタッフがセカンドオピニオンを実施してくれる点も、らくだ不動産の強みです。質の高いセカンドオピニオンを受けた際に、らくだ不動産は最適といえるでしょう。

堤エステート

堤エステートは、福岡市中央区に本店を構える不動産会社です。堤エステートでは「中立」かつ「プロの不動産業者」としての立場で、不動産売却のセカンドオピニオンを実施しています。セカンドオピニオンの際は、取り扱い物件の紹介・販売活動は一切行わなず、対象の不動産売却のセカンドオピニオンにのみ注力してくれる点、堤エステートの特徴です。

相談料金はオンラインであれば「5,500円（2時間程度）」となっており、他の不動産業者のセカンドオピニオンと比べて料金も低く抑えられています。相談費用を抑えつつ、物件の営業を受けずにセカンドオピニオンを依頼したい際に、堤エステートは最適です。

まとめ

不動産売却のセカンドオピニオンを活用することで、依頼先の不動産会社が適切の不動産売却を進めているか確認することが可能です。また不動産売却の依頼先の再選定にも繋げられます。不動産売却を不動産会社に依頼した後、なかなか不動産売却に至らない場合は、不動産売却のセカンドオピニオンを一度利用してみてください。

本記事の内容を参考にして頂き、不動産売却のセカンドオピニオンを進めてもらえると幸いです。

空家ベース編集部

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「不動産を売却する際は、電気・ガス・水道はいつ止めるべき？」
「不動産売却時の火災保険解約はいつ行えば良いの？」

上記のような疑問・お悩みを抱えている方、少なくないと思います。通常の引っ越しであれば、自分が引っ越すタイミングで解約を行えば問題ないですが、不動産を別の人に売却するとなると話は変わってきます。

今回は上述したお悩みを解決するべく、不動産を売却する際の電気・ガス・水道を止めるタイミング、また火災保険を解約する時期について詳しく解説していきます。

不動産売却時の電気・ガス・水道は「引き渡し」までに解約する

結論から述べると、不動産売却時の電気・ガス・水道は「引き渡し」までに解約すれば問題ありません。引き渡しのタイミングで電気・ガス・水道が止まっていれば引き渡し後に買主自身が各種ライフラインの契約を勧められます。

引き渡しまでに解約が済んでいないと、引き渡し後であっても水道光熱費は売主が負担しなければなりません。引き渡し前までは売主が物件を管理しますが、引き渡しが完了すれば各種管理も買主が行っていきます。このため、その後の電気・ガス・水道管理も買主が進める形です。

ガスに関しては引っ越しのタイミングでもOK！

ガスの解約に関しては、売主が引っ越すタイミングで行っても大丈夫です。水道・電気に関しては物件の見学などで使用する可能性がありますが、ガスを使用する機会はほとんどありません。キッチンや浴室を実際に使用する等、ガスを使うタイミングがある場合を除いて、ガスの解約は早めに進めても良いでしょう。

不動産売却時の電気・ガス・水道の解約手順

次に、不動産売却時の電気・ガス・水道の解約手順について確認していきます。

電気の解約手順

電気の解約では、まずは契約している電力会社に電話・ホームページの問い合わせを経由して連絡を行います。電力会社・電力小売事業者によっては、専用の連絡ダイヤルを設けてるケースもあるので事前に確認しておきましょう。

自身が契約している電力会社が分からない場合は、電気料金の請求書を確認してみてください。記載されている電力会社・小売事業者が契約先の会社となります。

基本的に現在の電力メーターは外部から遠隔で操作が可能です。解約日が決まれば、担当者の立ち合いなしでそのまま解約を進められます。

ただし、旧来型の電力メーターの場合だと立ち合いが必要になるケースもあるので注意してください。立ち合いが必要かどうかも、電力会社・小売事業者へ問い合わせた際に確認しておきましょう。

ガスの解約手順

ガスの解約を行う際は、電話・ホームページ経由でガス会社に解約申請を行います。電気の解約では電気メーターの種類によって立ち合いが必要になるケースもありますが、ガスの解約では基本的に立ち合いは必要ありません。指定した日付で解約を進めてくれます。

前述した通り、ガスは内見などで利用する機会はほとんどないので、引っ越しをするタイミングで解約して問題ありません。

水道の解約手順

水道の解約では、管轄の水道局に電話で連絡をいれて解約の申し込みを進めます。基本的には電気・ガスの解約手順と大きな違いはありません。解約日が決まれば、あとは水道局の職員が供給停止の作業を進めてくれます。水道の停止に際して立ち合いは必要ありません。

ただ、確実に水道が止まったかどうか確認したい場合は立ち会って確認しても問題ありません。

水道は供給停止の期間が長くなると、下水の悪臭が水道管から上がってしまう可能性があるので注意してください。部屋に臭いが充満するのを防ぐためにも、なるべく引き渡しの直前で解約した方が良いでしょう。

不動産売却時の電気・ガス・水道解約の注意点

不動産売却時に電気・ガス・水道を解約する際は、下記の点に注意してください。

解約の1週間前までに連絡する

電気・ガス・水道を解約する際は、解約したい日の「1週間前」までに連絡しましょう。引き渡し日の直前になっていきなり解約の連絡をしても、すぐに対応してもらうのは難しいです。

解約申請の確認や実際の供給停止作業などを含めると、1週間程度は余裕を見ておいた方が安心です。また引っ越し3～4月の入居・引っ越しシーズンになると、電力・ガス・水道会社と電話が繋がりにくいケースが多いので注意してください。

電気・水道は内見前に停止しない

電気・水道は内見前に停止しないようにしましょう。電気が停止している状態だと、内見の際に部屋が暗い状態になってしまいます。部屋が暗い印象になる他、足元が見えず怪我をしてしまうリスクも生じます。

また内見の際に手を洗ったり、部屋の掃除をする際に水が必要になるケースも少なくありません。また前述した通り、水の停止期間が長いと下水の臭いで部屋に悪臭が漂ってしまう可能性もあります。

電気・水に関しては、内見前に停止しないよう注意してください。

物件名義が変更されるまでは売主が費用負担

物件名義は変更されるまでは、売主が電気・水道・ガスの費用を負担します。このため、買主が見つかって売却が決まっても名義変更・引き渡しが実施されるまでは水道光熱費が発生してくるので注意してください。費用を抑えるために早めに電気・水道・ガスを止めたい方も多いかもしれません。

ただし、上述した通り解約のタイミングを誤ると内見時にトラブルが生じる可能性があるので、引き渡しまでの水道光熱費は売却の必要経費と考えて支払った方が良いでしょう。

業者に任せきりにしない

不動産売却時に電気・ガス・水道を停止する際は、業者に任せきりにするのは避けましょう。作業の不備によって、供給停止が正常に完了していない可能性もあります。各ライフラインが正常に停止されているか、引き渡し前に自分の目で確認しておくのがおすすめです。

もしライフラインの供給が正常に停止していなかった場合は、早急に業者に確認をとるようにしてください。

火災保険の解約は引き渡しが完了してから

不動産売却の際に、売却対象の不動産が火災保険が適用されている場合は、解約手続きを進める必要があります。火災保険の解約タイミングは「引き渡しが完了してから」で問題ありません。売却が決まってから引き渡し日まで間が空く場合は、引き渡し日までそのまま火災保険に加入しておいた方が安心です。

もし売却が決まったタイミングで火災保険を解約してしまうと、引き渡し日までの間に火事や災害が発生した際にすべて自己負担になってしまいます。火事・災害が起こる可能性は高くはありませんが、万が一の事態に備えておくことは重要です。

契約の残り期間によっては返金可能

火災保険を途中解約した場合、保険の残存期間や契約形式によっては保険料の返金が適用されます。解約するタイミングで保険の残存期間があれば、その分の保険料が戻ってくる形です。

一般的に2～10年の長期で保険を契約する際、年数に応じて長期係数と呼ばれる係数を通常の保険料にかけて保険料を計算します。

たとえば、年間の保険料が2万円で、10年契約の長期係数が0.8とすると、割引後の保険料は「2万円×0.8=1.6万円」になります。割引が適用されているため、実際に支払う保険料自体は安くなっていますが、保険の契約期間は10年間です。仮に契約8年目に保険を解約すると、2年分の残存期間が生じるため、保険料を返金してもらうことが可能です。

払い戻しが受けられるかは契約内容による

実際に火災保険の解約で払い戻しが受けられるかは契約内容によってきます。契約内容によっては、残存期間があっても返金対応を行ってもらえない可能性もあります。
払い戻しが受けられるかどうか、事前に契約内容を確認しておくのがおすすめです。規約をチェックするのが大変な場合は、保険会社に直接連絡して確認することをおすすめします。

まとめ

不動産を売却する際の電気・ガス・水の解約タイミングは、基本的に「引き渡し時」という認識で問題ありません。ガスに関しては、引っ越しのタイミングで解約しても大丈夫です。

ただし、電気・水に関しては内見の際に利用する可能性が高いので、引き渡しの直前まで解約せずにしておきましょう。

電気・ガス・水の解約手続きは、解約したい日の1週間前までには手続きを完了させましょう。引き渡し直前になって停止の申請をしても、すぐに対応してくれる訳ではありません。引き渡し日までにゆとりをもって解約の申請を進めておきましょう。

空家ベース編集部

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誰もが知る大企業に勤めながら、副業として空き家再生事業を手掛ける戸倉雅俊さん。

いわばエリートサラリーマンである戸倉さんは、なぜ空き家再生を始めようと思ったのか。今回はその背景や、事業を始めた後の戸倉さん自身の変化について話を聞いた。

キーエンスからビール会社へ

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同志社大学を卒業した戸倉さんが入社したのは、あの有名なキーエンス。
大学時代からＡＩＥＳＥＣ（アイセック）という、海外インターンシップを運営する世界最大級の学生団体で様々な国の若者と交流していた戸倉さんは、その頃から「社会貢献」や「自己成長」、そして「付加価値」といったものに興味を抱いていた。
キーエンスに入社を決めたのも、会社が「付加価値」を念頭に置き、非常にユニークな活動をしていたからだ。
だが営業の仕事を４年ほど続けるうち、自分の中にひっかかるものを感じ始めた。
スリリングでチャレンジングな会社である一方、人間関係はとてもドライ。
どこか物足りなさを感じた戸倉さんは、もっと別の環境で自分の力を試してみたいと思うようになり、１８０度違う組織風土の有名ビール会社に転職を決めた。

新たな職場で、戸倉さんはビールの副産物として出されるものを商品化する社内ベンチャーに携わることになった。
通常、捨てるかほぼ無料で引き取られるビールカス（酵母）を特許技術で液体化、農家の肥料や農薬の使用量を減らしてコストを下げると同時に品質を上げ、同時に収穫量をアップすることにも成功。ゴミから超高利益を生み出す商品となった。
この「社会的な課題を解決しながら経済的価値を生み出すことの楽しさ」が、後に戸倉さんの人生を大きく変えるきっかけとなる。

理不尽な状況から出したひとつの答え

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チャレンジ精神旺盛な戸倉さんは、その後も会社に対し様々な提案を積極的に行っていった。
だがそうした彼の前向きな姿勢は、必ずしも歓迎されるものではなかった。
新しいことを取り入れようと意見を言う者は時に疎んじられ、組織の中で孤立していく。戸倉さんも例外ではなく、突然出向先を変えられたり、限定的な業務のみしか行うことを許されなくなったり、まともに仕事をする機会を奪われてしまった。
仕事とは単にお金のためだけにやるものではなく、世の役に立ち、自己の成長も実現できる貴重な場だと考えていた戸倉さんにとって、それは翼を折られたも同然の状況だった。
怒りに任せて辞めてしまおうか……しかし自分には妻とふたりの子どもがいる。やりがいだけを優先して大胆な行動に出るわけにはいかなかった。
悩んだ戸倉さんはまず本業以外の収入を増やそうと考えた。愛する家族が選択の幅を広げられるようにしたい。自分に何かあってもやっていけるようにしたい。そんな想いから新築アパートの購入に踏み切った。
リターンはさほど大きくはないが、その分リスクも少ない。団体信用生命保険に入ることで、例え自分が死んでも家族に資産を残せる……そう考えて始めたことだったが、戸倉さんはそこにまた物足りなさを感じてしまう。
ただの投資からより踏み込んで、できればもっと世の中の役に立つ形で事業にしたい。
そんな戸倉さんの目に止まったのが空き家再生だった。

空き家再生の魅力は問題を解決していく面白さ

「空き家が増えている一方で、高齢者や外国人が入居できない現状があると知り、これをうまく解決できたらと考えました。もちろん高い利回りが望めることも理由のひとつでした」
社内ベンチャーで実感した「社会的な課題を解決しながら経済的価値を生み出すことの楽しさ」――ほぼ無料のビールカスを人に感謝される高価格の商品に変えたように、今度はボロボロの空き家を価値ある物件に変えてみようと決意したのだ。

こうして戸倉さんはビール会社で勤務しながら、副業として空き家再生事業を手掛けることとなった。
活動できるのは主に週末のみ。修繕は基本、業者に任せているものの、できることは自分でもやるようにした。日曜大工すらしたことのない素人で、妻からも「本当にできるの？」と心配されたが、一筋縄ではいかない状況を意外と楽しんでいる自分に気づいた。
「こんな汚いものがここまで綺麗になるんだって嬉しくなったり、ここはこういう仕組みになっているんだって理解することで業者さんとの交渉が有利になったり、そういうことがすごく楽しかったんです」

ゴミ屋敷の入札で喜ばれた体験

１号物件は比較的綺麗だったものの、岡山県倉敷市で取得した２号物件はいわゆる「ゴミ屋敷」。
戸倉さんはこの物件を公売で取得したのだが、あまりに壮絶な物件だったせいか、他に入札者はいなかった。また過去ニ度も募集が流れたという経緯もあってか、落札が決まった時には国税局の担当者がわざわざ遠方から挨拶をしたいとやってきた。
「ありがとうございます」
国の人から感謝され驚いたのも束の間、近所の人々に挨拶に行った戸倉さんはそこでも多くの感謝の言葉をかけられる。
ゴミ問題もさることながら、そんな状態の物件が長年放置されていることで治安が悪化するのではないかと近所の人々は心配していたらしい。人が住めるよう再生すると聞き、皆一様に安堵の表情を浮かべた。
戸倉さんはこの体験を通し、空き家再生が確実に社会貢献になることを実感したのだった。

ブームになってきた空き家再生

昨年１月から空き家再生を始めて、すでに所有している物件は１０戸。
かなりのハイペースだが、物件はそのほとんどが地方にある。
「できれば私も千葉とか埼玉とか首都圏で物件を仕入れたいんですが、空き家再生自体がブームになってきてなかなか物件を取得できませんし、できてもかなり割高になってしまうんです」
結果、安く取得でき、高い利回りが実現しやすい地方の物件が多くなった。
サラリーマンをやりながら地方にある空き家の管理をするのは大変そうだが、一度入居者がつけば、さほどやることはないと語る。
「再生する過程で業者さんと信頼関係が出来上がりますから、仮に問題が起こっても電話でお願いすることができます」
入居者とのやりとりも２、３ヶ月に１度。
「楽しく過ごさせてもらっています」と感謝の言葉をもらうことも多く、その度に満足感を覚えるという。

他者の役に立つことで実現できたもの

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そんな戸倉さんが物件を売買する際、必ず売主に伝えることがある。
それは、壊したり、平地にしたりせず、その物件を直して誰かに住んでもらうということだ。
「家っていろいろな方が大事に住まれてきて、たくさんの思い出がつまっていると思うんです」
簡単に壊したりするのではなく、時間や手間がかかってもきちんと再生します――そんな約束をすることで、安心して委ねてもらいたいという思いからだ。
ある売主は「もう身内もいないし誰も住まないけれど、壊されるのはやっぱり嫌だった。再生して誰かに住んでもらえるならとても嬉しい」と喜んだ。

このように、空き家再生を通して多くの人々に感謝されるようになったことで、戸倉さんは自身の変化を感じ始めた。
「正直、これまでこんなふうに感謝された経験がなくて。人生観が変わりました」
思い返してみれば、社会貢献をしたいと思いながらも、これまでは自分中心に生きてきた。己のやりがい。自己成長。でも本当のやりがい、成長は、他者の役に立つこと、他者に感謝されることで実現できる――そのことに気がついたのだ。

社会貢献と経済的価値、両方が成り立つことが大事

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「社会貢献というと、なんだかいい人みたいに映りがちなんですけれど、一過性のもので終わらせないためにも、社会貢献と経済的価値が両輪になり、走り続けられることが大事だと思っています」
お金をもらわずに何かをすることは尊い。しかし、犠牲を払い続ければどこかで歪みが生まれ、長く続けていくことが難しくなる。
だからこそ、経済的なリターンもしっかり考えて動く。空き家再生事業をこれからもっと拡大し、多くの人の役に立ち、そして自分自身を成長させるためにも。

最後に、これから空き家再生を始めてみたいという人に向けてメッセージをもらった。
「空き家再生は正直トラブルだらけです。もしこれからやってみたいという方がいたら、そのトラブルを楽しむ気持ちでやってみたらうまくいくんじゃないかと思います」

会社で働く中で、戸倉さんが実現したかった社会貢献や自己成長。そしてその結果としての付加価値。
その会社から理不尽な状況に追い込まれたことでそれらを実現するに至ったことは、戸倉さんにとっても予想外であっただろう。
人生は最後まで何が起こるかわからない。
ピンチをチャンスに変えるのは、結局自分次第なのだと戸倉さんからあらためて学んだ気がした。

取材・文/御堂うた

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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2022年5月現在、戸建て10戸、アパート１戸、倉庫１戸、山１つ、更地１つを運用しているというeclairさん。
もともと不動産関係の仕事をしていたのかと思いきや、つい最近までフリーターだったというから驚きだ。
eclairさんはなぜ、知識ゼロの状態からいきなり空き家再生に挑もうと思ったのか。そこに至るまでの経緯や空き家再生の魅力について、詳しく話を伺った。

株で500万円溶かした苦い経験

千葉県で生まれたeclairさんは、高校卒業後、自宅から２時間半かかる情報系の専門学校に通い始めた。しかし長時間の通学に嫌気がさし退学。その後、イベント関連のアルバイトをしながら公務員を目指すも面接で落とされてしまった。

その時、eclairさんは自分にふたつの選択肢を用意した。
ひとつは自転車で日本一周の旅に出ること。そして、もうひとつは実家を出てどこか知らない土地で暮らすこと。

彼が選んだのは後者だった。
自然や動物が好きという、ただそれだけの理由から縁もゆかりもない北海道に行くことを決めた。
思い立ったが吉日――座右の銘そのままの行動力で、１か月後には牧場で牛の乳しぼりをしていた。

背中を押してくれたのは父だった。心配する母をよそに「とりあえずやってみれば」と快く送り出してくれた。
さらに父は、旅立つ息子にあるものをプレゼントした。お年玉や入学祝いを株で運用して増やした、250万円余りの残高が印字された通帳だ。
「現金化して使うもよし、このまま運用してもよし、好きにしろ」
父からそう言われたeclairさんは株のまま運用することを選び、それから2年半の間、自分で貯めたお金も合わせ、株に突っ込み続けた。が、結果は惨敗。見事にすべてを溶かしてしまった。
その額、500万円――。

結局、それから間もなく千葉に戻り、今度は複合型リゾート施設でアルバイトを始めるも、半年間勤めれば社員にするという約束が果たされないまま1年半が過ぎた。
「この会社で働き続けるのはもう無理かな」
もとから若くしてFIREすることを目標にしていたeclairさんは、そこで大きな決断をする。

背水の陣で臨んだ空き家再生

「最初は株でFIREするつもりでした。でも自分には無理だと思って。じゃあ他に何か投資になるものはないかと考えた時に、思いついたのが不動産だったんです」

しかし当時手元にあったのは、なけなしの株を換金した40万円ほど。
それだけの金額で始められる不動産なんて果たしてあるのだろうか――本を読んだり、TwitterやYouTubeを観たりして情報を集めた。そうして辿りついたのが、格安で売られているワケありの戸建てだった。

これなら自分でもなんとかなるんじゃないか――2019年8月に物件購入を思い立ったeclairさんはまたもや驚くべき行動力を発揮。ポータルサイトで見つけた物件にすぐ内見を申し入れ、価格交渉をし、法人を立て、出費を抑えるため登記まで自分で行い、12月にはその物件の正式なオーナーになっていた。

だが記念すべき１号物件は “てんこもり”物件。
シロアリ、雨漏り、傾き、残留物……普通の人間なら回れ右して帰るような状態だった。しかし「自分にはもうこれしかない。これでやっていくんだ」と決めていたeclairさんは怯まなかった。
日曜大工が得意な祖父から修繕のアドバイスを受け、本や動画で調べ、トライ＆エラーを繰り返しながら、正しく“ファイター”の如きガッツで頑張り続けた。当時はまだ複合型リゾート施設で働いていたため、冬休みに有給をすべてぶつける形で短期決戦に挑み、見事17日間で修繕を完了させた。

こうして3LDK、庭付き駐車場付き4万円で募集をかけた物件は、たった3日で問い合わせが入り、あっという間に契約が成立。
それは不動産オーナーとして、初めての家賃収入が決まった瞬間だった。

“ボロ戸建てファイター”になってできた多くの仲間

それから2年半。
冒頭でも紹介したように、今では多くの物件を所有し、その家賃収入だけで暮らせるようになったeclairさん。
“ボロ戸建てファイター”として様々な情報をTwitterで発信するうち、多くの仲間もできた。無償で修繕の手伝いに来てくれるフォロワーもいる。

「日当を払えない代わりに僕の知識や経験をお話して、お互いwin-winの関係になれればと募集をかけたら、思った以上の反響がありました」

そのほとんどが、空き家再生を自分でもやってみたいと考えている人たちだったが、なかにはそうではない、職人さんや他業種の人もいた。
「面白そうなことやってるな、頑張ってるから助けてやろうかな、みたいな感じで手伝いにきてくれるんです」
気づくと彼の周りには、その人柄や心意気に惚れ込んだ仲間たちがたくさん集まっていた。

ボロボロだった戸建てが満足度の高い物件に

そんな彼の人柄が垣間見える、いくつかのエピソードがある。
例えば購入した物件を修繕した後。
eclairさんは、きれいになったアフターの写真を必ず元の所有者に送る。
「みなさん、とても喜んでくれますね。わざわざ僕のところに会いに来て、涙を流しながらありがとうと言ってくれる方もいて、そういう時はグッときます」

また、入居者のところに手土産を持って遊びに行くこともある。一緒にお茶をしたり、入居者が飼っている猫と触れ合ったりもする。
「自主管理をしているので、退去の立ち合いもトラブルの対応も、すべて自分でやっています。当然、普通の大家さんと比べるとそのつながりは濃密になりますが、僕はそれをプラスに捉えています」
これまでに退去したのは１件のみ。気に入ったから買い取りたいと言われている物件が3件あるというのも納得だ。物件の住み心地はもちろん、密にコミュニケーションをとってくれるeclairさんという存在そのものが、入居者の満足度を高めているのだろう。

社会貢献にもなっている空き家再生事業

eclairさんがリフォームをした物件の一例

ここまでの話からもわかるとおり、eclairさんは非常にポジティブで抜群の行動力を持った人物だ。切り替えも速く、例え失敗してもそこで折れない強さをも持ち合わせている。
だがそんな彼を以ってしても、「空き家再生は簡単ではない」と正直に話す。壮絶な状態の物件を自分が直接、イチから修繕するのだから当然だ。
「でも物件を直し切れば月々家賃が入ってくる。それが大きなモチベーションになっています」
そしてもうひとつ、eclairさんのモチベーションとなっているのが、空き家再生を通じた社会貢献だ。

「所有者の方から、空き家再生事業はこれからの時代に必要な仕事だから、どんどん活動していってほしいと言われることがよくあります」
売りたくても買い手がつかず、直そうにも自分では難しい。そんな物件を抱えて困っている人が多くいる。
そんなワケあり物件を購入することで所有者を助けることができ、加えて安い賃料で貸し出すことで入居者にも喜んでもらえる――eclairさんは、自分が始めた空き家再生事業が結果的に社会貢献になっていることを知り、大きなやりがいを感じた。
「ありがとうって感謝の言葉をもらう度、満足感を覚えます。頑張ってよかったなって」

人生が特段に豊かになった

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「空き家再生は自分でイチからやる、気力体力根性がないと途中で挫折してしまう可能性が高いです。でもそこを頑張れる人であれば、挑戦してみる価値はあると思います」eclairさんは空き家再生を通じて、人生が特段に豊かになったと語る。

「会社にいた頃はそこだけの小さなコミュニティーで終わってしまっていたんですけれど、この事業を始めて、Twitterで情報を発信するなかで、職人さんも含めてお手伝いに来てくださる方や空き家の所有者さん、そして入居者の方など、これまでの人生では関わることのなかった様々な方と出逢えて人生の幅が広がりました」
それは何にも代え難い財産だ。
人が人を呼び仲間となり、知識や情報が集まり、そして時に助けとなる。

挑戦したからこそ得られたその財産を糧に、“ボロ戸建てファイター”eclairさんはこれからも走り続ける。
その先に見える景色はきっと、素晴らしい眺めになることだろう。

取材・文/御堂うた

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！

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