地方に物件を持つ都市部在住の不動産投資家は意外に多いのですが、新規に物件を買う時など、ガスをどうするかを悩む人が結構います。地域にもよりますがプロパンガスを使う物件もあり、都市ガスの料金や契約がイメージと違うからです。 では、プロパンガス会社を選ぶには、どんなポイントを確認すれば良いのでしょうか。
プロパンガス会社は様々ですが、おすすめ出来る会社は次の様な会社です。
どれもが重要なのですが、特に気を付けなければならないのがガス料金。プロパンガスは会社によって差があるため、複数の会社を調べることが必要です。ただし、安すぎるのも問題があります。安すぎる会社は値上げを後でする場合もあるから。また、ガスの開栓や閉栓の際に料金が発生する会社もありますので確認が必要です。 契約条件に関しては、契約条項までが明確に決まっているかなどがポイント。サポート体制を調べ、サポートは担当者が決まっているかを確認すれば良いでしょう。 いずれの条件も不動産管理には非常に大切です。入居者とのトラブルを避ける上でも、しっかりとチェックして決めましょう。
ガス会社の調べ方は次の通りです。
今のインターネット環境は非常に便利です。「プロパンガス 会社」のキーワードと自治体の名前を入れれば、すぐに出て来ます。 また、プロパンガスは会社によって価格が異なります。価格比較もネット経由で可能なので、併せて調べるのがおすすめです。 尚、遠い地域に引っ越す場合には、現地の不動産会社に聞けば教えてくれます。
プロパンガスの場合には、ガス機器を選ぶ必要があります。そのため、ガス機器をガス会社が貸与するケースも。 この時にはガス機器がガス会社持ちなので、投資家としては入居者に注意を喚起することが大切。物件をきれいに使って家賃の維持に必要なので、しっかりと管理をしましょう。
都市部で生活していると、ガスなどには無頓着になりがちです。しかし、投資用物件の運営にはガス会社選びも重要。しっかりと確認して、経済的で優良なガス会社を選びましょう。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
運転免許証、パスポートなど、本人であることを証明するために必要です。
不動産売買契約書に押印するために必要です。
3ケ月以内に発行したもの。実印であることを証明するために必要です。共有物件の場合は買主となる全員の実印が必要です。
不動産売買契約書に貼付するために必要です。通常契約書は売主と買主の保管分で1部ずつ作成されるため、通常は1枚用意すれば足ります。印紙の額は、契約書に記載された物件の売却価格により変わります。
| 売却価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 500万円を超え〜1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え〜5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 5,000万円を超え〜1億円以下のもの | 30,000円 |
| 1億円を超え〜5億円以下のもの | 60,000円 |
買主が購入する明確な意思を示すものとして必要です。金額は事前に双方の合意で決めるものの、売買代金の１割程度が一般的です（※売主が宅地建物取引業者の不動産会社である場合は売買価格の20％が上限となります）。
万が一、どちらかの都合で契約解除する場合、買主は支払った手付金を放棄することに、売主は受領した手付金を倍にして返還することと定められています。
不動産会社にもよりますが、売買契約締結時に仲介手数料の半額・物件引渡時に残りの半額を支払うのが一般的です。支払いは振込で行う場合もあれば、買主から受領する手付金から差し引かれる場合もあります。
なお、この手数料には上限が定められており、最大でも以下の表の額以上は発生しません。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
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テレビは生活に根差した情報ツール。映らないと困ります。しかし、何等かのアクシデントによって映らなくなる時もあります。では、テレビが映らなかった場合、どの様な対処が必要なのでしょうか。
まずはテレビの種類を挙げてみましょう。現状のテレビは次の3種類です。
地上波は一般の放送。アンテナで受信する放送です。 衛生放送はBSやCSなどで、人工衛星を介する放送です。有料で専用のチューナーを設置して見ます。ケーブルテレビは有線の放送。専用ケーブルを建物に引き込むのが特徴です。
それでは、テレビが映らない場合、誰に修理を頼めば良いのでしょうか。 テレビ自体の故障に関しては、電気屋に頼めば良いでしょう。しかし、テレビそのものには異常が無い場合には、アンテナなどの設備の異常が考えられます。その場合の修理は受信の種類によって異なります。次の業者に頼むのが良いでしょう。
地上波の場合はコンセントの問題やB-CASカードの刺さり具合の確認で自分で修理が可能な時もあるのですが、アンテナや機器の問題であれば業者に相談することが必要です。これは衛星放送の場合も同じで専門業者の出番となります。ネットで探すことが可能なので検索してみましょう。 業者によって価格や保証が違うので、複数の会社に見積もりと取ることが大切です。
ケーブルテレビは故障原因がチューナーの場合もあります。基本的にはテレビの事業者に相談しましょう。
業者としては、テレビ自体の故障であれば、電気屋や家電量販店となります。 テレビそのものでは無くアンテナ等の場合には、基本的には専門業者に頼むのがおすすめ。
と言うのもアンテナ工事は高所作業の場合が多く、不慣れな人だと転落の危険性もあるからです。 業者の探し方としてはネットで見つけるのが手っ取り早いです。
価格はケースバイケースとなりますが、大体5000～20000円が目安です。
テレビの故障について取り上げました。テレビ自体の故障の場合には基本的には電気屋、アンテナ等の場合は専門業者に依頼するのが基本。高所作業になりますし、技術の必要な工事なので、専門業者に依頼するのがオススメです。
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これらを大家自らが実施するのは難しいため、不動産仲介会社に仲介を依頼し、入居者の客付けを依頼するのが一般的です。
まずは地域の不動産仲介業者をまわり、所有する物件の客付けを依頼しましょう。
特にお付き合いしている不動産仲介会社がない場合は、物件のある駅に案内所を構えている不動産仲介会社を複数社訪ね、信頼できると思えるところに依頼するようにしましょう。
物件の内容が分かる図面などの資料と共に、賃貸を開始する時期や希望賃料、その他の条件を不動産仲介会社に伝えましょう。
希望条件については不動産会社の意見を聞きつつ、妥当性のあるものを設定しましょう。
複数の仲介会社を比較検討するために、以下の内容を各社に確認するようにしましょう。
どのような募集活動が行われるのかを確認します。具体的には、どうやって広告宣伝するか（インターネット等媒体の確認）、指定流通機構（REINS）への登録の有無、他の不動産仲介会社との連携の有無など。
募集活動の状況について、具体的にどのような報告を受けられるのかを確認しましょう。週に〇回・メールor電話での報告か。
賃貸における仲介手数料の上限は大家・入居者合わせて「家賃1か月分（＋消費税）」と定められています。大家・入居者が支払う仲介手数料の設定がどうなっているかしっかり確認しましょう。
通常の媒介業務の他、サポートがあるようであれば加点要素として確認します。
良い不動産仲介会社を見つけたら、媒介契約を締結します。
契約形態は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類あります。
一概にどれが良いとは言うことはできませんが、一般的には「一般媒介」の場合、不動産仲介会社は自らが客付けしたとしても他の不動産仲介会社が先に制約した場合無駄骨に終わってしまうということもあるため、専任媒介契約の方が優先順位高く案内してくれると言われています。
不動産仲介会社が募集を行っている間は、基本的にはやることはありません。週一程度で問い合わせや内覧が何件来ているのか、それぞれのお客様がどのような希望を仰っていたのかを確認し、必要であれば敷金・礼金や賃料を変更するなどの対応を取りましょう。
入居希望者が現れた場合、希望者から申込書が提出されます。その情報をもとに、入居の可否を判断しましょう。家賃保証会社による保証を入れる場合は、保証会社が入居者の信用情報から審査してくれるため、その審査に通るようであれば入居OKとする場合もあります。
審査OKであれば、不動産仲介会社が作成した賃貸借契約書を確認し、押印します。
敷金・礼金を預かったのち、仲介会社経由でカギの引き渡しを行えば、客付け完了です。
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仲介手数料は売買取引の価格に応じて異なります。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 売買価格の4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円を超える金額 | 売買価格の3％＋6万円＋消費税 |
現金購入の場合は所有権移転登記費用のみが一般的で、融資を利用する場合は抵当権設定の費用も追加でかかります。
所有権移転登記の費用の内訳は以下の3つです。
※司法書士報酬は委託する先生によって異なりますが、5万～が目安です。
※登録免許税は不動産の評価額によって異なります。
不動産を担保にして金融機関から借り入れをする場合には抵当権設定の登記費用がかかります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
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不動産には「再建築不可」の物件があります。非常に安いのですが、一旦建物を解体してしまったら後から建てることが出来ません。リフォームして使うことは可能なのですが、やはり購入には不安が残ります。 では、再建築不可物件は、なぜ建物を建ててはいけないのでしょうか。…ここでは土地の再建築の可否の基準を取り上げたいと思います。
建物はどんな土地でも建てられる訳ではありません。建てられる土地と建てられない土地があるのです。 建てられない土地は「接道義務」を満たしていない土地。道路と接する部分が全くない、あるいは極端に狭い場合には建てることが出来ません。 建築基準法では、住宅など建築物の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定めていて、これを満たさない場合には建物が建てられないことに決まっています。再建築不可物件の建っている建物は基準不適格の形で残っているのです。 再建築不可物件の良い例が「旗竿の形」の敷地の物件。狭い入口から入る土地なのですが、この入口部分が2m以上無い場合には再建築不可となるのです。
では、なぜ敷地には道路が接してなければならないのでしょうか。 これは消防車や救急車などの緊急車両の通行を妨げないためです。自動車が入るための道幅は2mと定められており、これを下回る道路は車が通ることは出来ません。 例えば、ある土地で火災が発生してしまった場合、道幅が狭いと消防車が入って行けなくなります。その結果、火災は周囲に広がってしまい、大惨事にもなり得ます。 しかし、その様な土地であっても建物が無ければ、そもそも火災は起こりません。接道義務は災害防止の点で重要なのです。
建物の再建築の可否について取り上げました。建築の可否が接道で決まること、それが消防車などの緊急車両の通行で決まることが分かったことと思います。 再建築不可物件は価格が安い点が魅力ですが、緊急車両の進入が困難です。購入する時には十分に検討しましょう。
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