※記載している内容に誤りがあった場合でも責任を負うことはできかねますので、登記申請をされる際には管轄の法務局や専門家に相談の上、ご自身の責任において実行してください。
今回は必要書類をご紹介します。
暗記すればいいことなんですが、各書類がなぜ必要なのか？を知っていれば、自然と覚えられますよね。ということで、必要書類とその理由（推測交じる）を解説していきたいと思います。
権利者にも義務者にも法人が含まれず、個人間での売買の場合には以下の書類が必要となります。
表示の変更は、所有権移転登記の前に完了させておく必要があります。
※所有権移転登記とは別で申請をする必要があるのでご注意ください。
登記簿上の名義人の住所が、住民票ベースで現住所と異なる場合、住所変更の登記をしておく必要があります。
住民票上の住所変更が、登記簿上の住所から1回なのか2回以上なのかによって必要書類が異なります。
法務局は、公的書類によって、書類を提出している人と登記名義人が一致しているかどうかを判別しています。
そのため、登記されている住所と、売主が提出した印鑑証明書に記載の住所が異なる場合、本人かどうかの確証を得られないため、登記移転ができないということになります。
住所変更登記が1回のみの場合は、登記原因の証明情報として住民票を添付しなくてはいけません。
住民票には、前住所が転出元として記載されています。そのため、住所変更が1回のみの場合は、住民票を添付すれば基本的にOKです。
住所変更が2回以上になってくると住民票では住所の変遷を負うことができません。
その場合は「戸籍の附票」という書類が必要になります。
登記上の住所が古すぎてデータ保管されていないなんてこともあるのですが、その場合は「改製原戸籍」という書類を証明情報とする場合もあります。
氏名変更でもそうなのですが、つまりは登記されている氏名・住所から現在の氏名・住所までの変遷が公的書類で確認できれば大丈夫ということです。
そのため、場合によっては戸籍謄本が必要になることもあります。
ちなみに、戸籍の附票など戸籍関係の書類は、は本籍地の市区町村での発行となるため、発行に少し時間がかかります。
実は法人の場合、印鑑証明や謄本などは不要です。
司法書士の先生に依頼した場合は求められることが多いですが、本人確認の意味で取得されるようです。
法人の場合は会社法人等番号を記載することで、登記事項証明書や印鑑証明などの書類の添付が不要になります。
法務省の不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するＱ＆Ａには以下のように記載されています。
Ｑ 会社法人等番号を提供して，住所を証する情報の提供を省略することはできますか。
Ａ 省略することができます。なお，住所の変更を証する情報に代えることができる範囲については，Ｑ18-1を御覧ください。
引用：法務省HP 不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するＱ＆Ａより
国税庁の法人番号公表サイトで調べられる番号とは異なるので注意です！
会社・法人の登記簿に記録される１２桁の数字のことで、「法人番号」とは異なるのでお気をつけください。
法人の登記簿謄本の見本。上記の部分に会社法人等番号が記載されています。
ちなみに、法務省のQ&Aによると以下のとおりです。
Ｑ 会社法人等番号と法人番号とは，どう違うのですか。
Ａ 社会保障・税番号制度（マイナンバー制度）により会社法その他の法令の規定に基づき設立の登記をした法人に指定される法人番号は，会社法人等番号（１２桁）の前に１桁の数字を付したものです。今回の不動産登記令等の改正により，法人の資格証明情報の代わりに提供することとなったのは，法人番号ではなく、会社法人等番号です。
解説の通り、結構ややこしいです。ひとつでも間違えれば登記ができないので、法務局から連絡が入って補正の手間があって・・・という事態になってしまいます。
もしご自身で登記申請される場合は、十分に確認いただいた上で進めてくださいね。
繰り返しになりますが、こちらに記載している内容は、執筆者の経験に基づく内容となりますので、登記申請される場合には専門家にご相談の上進めてください。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
今回は売買契約から登記申請し、完了するまでの流れを解説します。
売買契約が完了してようやく、登記申請の書類を作成できるようになります。
登記申請は、基本的には決済日（売買代金送金日）と同日に行いますが、完了までには1週間〜2週間程度かかることが多いようです。
登記移転においては、売買契約がスタートです。
売買契約は所有権移転を約束するものですので、契約が完了してようやく登記移転の書類作成に進めることができます。
続いて登記申請のための書類を作成します。
書類に不備があっては登記が完了しないのでしっかりチェックしてくださいね。
個人と法人とでは必要な書類が異なりますので、事前に確認して用意しておきましょう。
登記移転の書類が整ったら決済日を決めます。決済日には売買代金を送金し、それと引き換えに登記移転の書類に実印で押印をもらい、印鑑証明や登記識別情報通知などの書類を預かります。
決済が終わってようやく、登記に必要な書類への押印も完了し、準備が整います。
登記申請は法務局に直接持っていく方法のほか、郵送やオンライン申請が可能です。
オンライン申請は準備に時間がかかる上、慣れていないと操作が難しいので、頻度が高くなければ直接持ち込みか郵送を選択した方が無難です。
書類に不備がなければ、時期や管轄の法務局によって異なりますが2週間以内くらいには登記が完了します。
新たに発行される登記識別情報通知書などの書類は、申請時と同様で直接取りに行くか郵送で受領できます。郵送の場合は書留返送用の封筒等を事前に法務局へ送っておく必要があります。
オンラインで申請した場合のみオンラインで登記識別情報が通知されます。
かなりざっくりとですが、登記完了までの流れをまとめました。
ざっくりと記載していますが、ひとつでも不備があると登記移転ができないので、各段階とも入念にチェックして進めていってくださいね。
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「登記費用も安く済ませたい！」とお考えの方も多いのではないでしょうか？司法書士の先生に依頼すると少なくとも5万円前後の費用がかかりますので、もったいないと思う気持ちも理解できます。
ですが、自分で登記申請をすることにはリスクが伴いますので、こちらの記事では登記申請DIYのデメリットを解説しておきたいと思います。
毎週、毎月くらいに登記移転をする必要があるのであればやり方を学ぶこともいいかもしれませんが、そんなに頻度が高くなければ学習コストの方が高くつきます。
登記移転の方法を学んだり、書類を作成・確認する時間でもっと有益なことができないかを考えた方がいいかもしれません。
義務者（売主さん）の本人確認を十分に行えない場合が多いです。
基本的には仲介業者が本人確認はしますが、積水ハウス地面師詐欺事件もあったように、不動産業者や司法書士でさえ本人かどうかを見抜くことができないケースもあります。（積水ハウスの事件は稀なケースですが）
非対面での売買が主流となっている昨今では、身分証と本人を見比べて、印鑑証明と陰影をその場で確認して・・・のような通常司法書士が行うような本人確認は行えないことの方が多いです。
所有権移転の登記は、そんなに簡単にできないようになっています。簡単にできるようでは大切な不動産を第三者に乗っ取られてしまう、なんてことが起きてしまう可能性があるからです。
そのため、書類はかなり厳格にチェックされます。
例えば、住所の欄の「○○町一丁目9番5号」などの記載方法は、基本的に印鑑証明書と全く同じ記載でなければいけない、などの決まりがあるそうです。住所一つとっても記載方法に厳しい決まりがあるのです。
書類の記載内容に間違いがあってはもちろん受付されませんし、わざわざ法務局に行かなければいけないこともあります。
「そうならないように事前に法務局に相談しに行って・・・」なんてことをしていると、かなり時間がかかってしまうので、それであれば最初からプロにお金を払ってやってもらったほうが結局は安く済むなんてこともあります。
義務者側の確認書類として必要なのが印鑑証明ですが、発行から3ヶ月以内と決まっています。
登記申請直前に売主さんが取得してくれた場合は時間的猶予があるのですが、受領時点で3ヶ月の期限にギリギリなんてこともあります。
もらった時点ですでに3ヶ月ギリギリなのに、書類の不備があって受付されないなど、スムーズに登記が進まない場合には、もう一度売主さんに印鑑証明の取得をお願いしなくてはいけなくなってしまいます。
売主さんも仕事していて平日休みが取れない人だと、少なくとも印鑑証明が届くまでは登記移転は完了しません。
登記移転は司法書士という専門家がいるくらいなので、やはり簡単ではありません。
できるかぎりはプロに委託して、トラブルなく売買を完了させることをおすすめします。
もし「それでも自分でやる！」という方は、不備がないようにしっかりと準備して臨んでくださいね。
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上水道の設備が公営水道ではなく「井戸」である不動産を購入する場合に、何を注意すべきか解説します。
井戸水あり物件とは、物件内に井戸水があり、その井戸水を電動か手押しのポンプでくみ上げて利用できる物件のことを指します。
井戸水しかない物件という訳ではなく、物件によっては上水道が引かれているものもあります。
その場合は飲用には上水道を利用し、健康に影響のない範囲（トイレなど）にのみ井戸水を利用する場合もあります。
井戸がある不動産のメリットの1つ目は、水道代が節約できることです。
井戸水の利用に関しては水道代が発生しないため、井戸水を活用すれば月々の出費を抑えることができます。
井戸がある不動産のメリットの2つ目は、災害に強いことです。
地震などで水道管の破裂などが起こった際でも、井戸水は通常通り使用することができます。地震が多い日本ではこのメリットは重要と言えます。
ただし、電動ポンプの場合電気が来なければ使えないため注意が必要です。
では反対に、井戸水がある物件の注意点はどういったことが挙げられるのでしょうか。
若い世代には敬遠される可能性がある。
井戸水を利用した経験がある人は少なくなっています。特に若い世代の方が賃貸物件を選ぶ際には、「井戸水を利用」と書かれた物件には古いイメージがよぎってしまうため、敬遠されてしまう可能性があります。
井戸水は、有害物質が地下に浸透する、井戸の管理が不十分であるなどの理由により、汚染されるおそれがあります。
そのため、ポンプや水質を定期的に点検するためのコストが発生します。
水質検査のコストは検査する菌の項目数により異なり、最低でも6,000円ほどはかかります。
参考：飲用井戸 – 一般財団法人静岡県生活科学検査センター (shizuokaseikaken.or.jp)
トイレのみ井戸水を利用している賃貸アパートを運営している場合、入居者から「トイレの水が出なくなった！」という問い合わせが来ることがあります。
その場合は井戸水をくみ上げるポンプに不備が出ている可能性があり、修正対応が必要となります。
こういった突発的な修理対応が発生することも注意が必要です。
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不動産を購入する際の流れについてご説明します。
予算や住みたい地域・間取り・入居する時期などを整理します。
投資用物件の場合は、その物件を購入するにあたってどの程度の利回りを期待するのかを確認しておきましょう。その場合は、株式や国債など、他の資産運用に投資した際に予想される利回りと比較して決めることをお勧めします。
インターネットや不動産会社からの紹介で、物件を探します。
整理した希望条件に合うものを選びましょう。
この時、募集広告には「表面利回り〇％」と記載されていますが、その数字がそのまま自らの収入にならないことは十分に注意しなくてはいけません。
表面利回りとはその物件で発生する家賃収入の総額を購入価格で単純に割ったものです。取得にかかるイニシャルコストや、毎月かかるランニングコストは一切含まれていないため、実際の利回りはより低下します。
「表面利回り10％だから株式を購入するより利回りが高い！」と考えるのは早計です。購入される際は、様々な費用を加味した資金シミュレーションを立てるようにしましょう。
インターネット上の情報だけで不動産を購入するのは非常に危険です。現地を確認し、老朽化の具合やメンテナンスの様子を確認しましょう。
中古マンションなどの集合住宅を投資用に1棟まるごと購入する場合は、現地で共用部のメンテナンスが行き届いているかを確認します。具体的にはエレベーターや廊下・階段などの清掃が行き届いているかや、外壁や床のひび割れの有無、それらの補修がされているかどうかです。
購入したい物件が見つかれば、不動産仲介会社を通して売主に対して購入申込書が提出されます。この際、必ず売却希望価格で購入申し込みを行わないといけないというわけではありません。価格交渉する余地があれば積極的に行いましょう。
交渉がまとまったら、不動産仲介会社が作成してくれる不動産売買契約を締結します。契約の前に、不動産仲介会社から物件の状態や契約内容などにその物件に関する重要事項説明がなされます。不具合がないかきちんと確認しておきましょう。契約締結時に、売買代金の一部を手付金として支払います。
残金受領は不動産の引き渡しは同じタイミングで行います。一般的には買主が融資を受ける銀行の会議室などに買主・売主・不動産仲介会社・銀行の担当者が集まり、買主の口座へのローン融資・買主から売主への残金振込を行います。売主は自らの口座に残金の入金を確認次第、不動産を買主に引き渡します。これで、物件はもうあなたのものです。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
地方に物件を持つ都市部在住の不動産投資家は意外に多いのですが、新規に物件を買う時など、ガスをどうするかを悩む人が結構います。地域にもよりますがプロパンガスを使う物件もあり、都市ガスの料金や契約がイメージと違うからです。 では、プロパンガス会社を選ぶには、どんなポイントを確認すれば良いのでしょうか。
プロパンガス会社は様々ですが、おすすめ出来る会社は次の様な会社です。
どれもが重要なのですが、特に気を付けなければならないのがガス料金。プロパンガスは会社によって差があるため、複数の会社を調べることが必要です。ただし、安すぎるのも問題があります。安すぎる会社は値上げを後でする場合もあるから。また、ガスの開栓や閉栓の際に料金が発生する会社もありますので確認が必要です。 契約条件に関しては、契約条項までが明確に決まっているかなどがポイント。サポート体制を調べ、サポートは担当者が決まっているかを確認すれば良いでしょう。 いずれの条件も不動産管理には非常に大切です。入居者とのトラブルを避ける上でも、しっかりとチェックして決めましょう。
ガス会社の調べ方は次の通りです。
今のインターネット環境は非常に便利です。「プロパンガス 会社」のキーワードと自治体の名前を入れれば、すぐに出て来ます。 また、プロパンガスは会社によって価格が異なります。価格比較もネット経由で可能なので、併せて調べるのがおすすめです。 尚、遠い地域に引っ越す場合には、現地の不動産会社に聞けば教えてくれます。
プロパンガスの場合には、ガス機器を選ぶ必要があります。そのため、ガス機器をガス会社が貸与するケースも。 この時にはガス機器がガス会社持ちなので、投資家としては入居者に注意を喚起することが大切。物件をきれいに使って家賃の維持に必要なので、しっかりと管理をしましょう。
都市部で生活していると、ガスなどには無頓着になりがちです。しかし、投資用物件の運営にはガス会社選びも重要。しっかりと確認して、経済的で優良なガス会社を選びましょう。
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運転免許証、パスポートなど、本人であることを証明するために必要です。
不動産売買契約書に押印するために必要です。
3ケ月以内に発行したもの。実印であることを証明するために必要です。共有物件の場合は買主となる全員の実印が必要です。
不動産売買契約書に貼付するために必要です。通常契約書は売主と買主の保管分で1部ずつ作成されるため、通常は1枚用意すれば足ります。印紙の額は、契約書に記載された物件の売却価格により変わります。
| 売却価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 500万円を超え〜1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え〜5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 5,000万円を超え〜1億円以下のもの | 30,000円 |
| 1億円を超え〜5億円以下のもの | 60,000円 |
買主が購入する明確な意思を示すものとして必要です。金額は事前に双方の合意で決めるものの、売買代金の１割程度が一般的です（※売主が宅地建物取引業者の不動産会社である場合は売買価格の20％が上限となります）。
万が一、どちらかの都合で契約解除する場合、買主は支払った手付金を放棄することに、売主は受領した手付金を倍にして返還することと定められています。
不動産会社にもよりますが、売買契約締結時に仲介手数料の半額・物件引渡時に残りの半額を支払うのが一般的です。支払いは振込で行う場合もあれば、買主から受領する手付金から差し引かれる場合もあります。
なお、この手数料には上限が定められており、最大でも以下の表の額以上は発生しません。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
テレビは生活に根差した情報ツール。映らないと困ります。しかし、何等かのアクシデントによって映らなくなる時もあります。では、テレビが映らなかった場合、どの様な対処が必要なのでしょうか。
まずはテレビの種類を挙げてみましょう。現状のテレビは次の3種類です。
地上波は一般の放送。アンテナで受信する放送です。 衛生放送はBSやCSなどで、人工衛星を介する放送です。有料で専用のチューナーを設置して見ます。ケーブルテレビは有線の放送。専用ケーブルを建物に引き込むのが特徴です。
それでは、テレビが映らない場合、誰に修理を頼めば良いのでしょうか。 テレビ自体の故障に関しては、電気屋に頼めば良いでしょう。しかし、テレビそのものには異常が無い場合には、アンテナなどの設備の異常が考えられます。その場合の修理は受信の種類によって異なります。次の業者に頼むのが良いでしょう。
地上波の場合はコンセントの問題やB-CASカードの刺さり具合の確認で自分で修理が可能な時もあるのですが、アンテナや機器の問題であれば業者に相談することが必要です。これは衛星放送の場合も同じで専門業者の出番となります。ネットで探すことが可能なので検索してみましょう。 業者によって価格や保証が違うので、複数の会社に見積もりと取ることが大切です。
ケーブルテレビは故障原因がチューナーの場合もあります。基本的にはテレビの事業者に相談しましょう。
業者としては、テレビ自体の故障であれば、電気屋や家電量販店となります。 テレビそのものでは無くアンテナ等の場合には、基本的には専門業者に頼むのがおすすめ。
と言うのもアンテナ工事は高所作業の場合が多く、不慣れな人だと転落の危険性もあるからです。 業者の探し方としてはネットで見つけるのが手っ取り早いです。
価格はケースバイケースとなりますが、大体5000～20000円が目安です。
テレビの故障について取り上げました。テレビ自体の故障の場合には基本的には電気屋、アンテナ等の場合は専門業者に依頼するのが基本。高所作業になりますし、技術の必要な工事なので、専門業者に依頼するのがオススメです。
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これらを大家自らが実施するのは難しいため、不動産仲介会社に仲介を依頼し、入居者の客付けを依頼するのが一般的です。
まずは地域の不動産仲介業者をまわり、所有する物件の客付けを依頼しましょう。
特にお付き合いしている不動産仲介会社がない場合は、物件のある駅に案内所を構えている不動産仲介会社を複数社訪ね、信頼できると思えるところに依頼するようにしましょう。
物件の内容が分かる図面などの資料と共に、賃貸を開始する時期や希望賃料、その他の条件を不動産仲介会社に伝えましょう。
希望条件については不動産会社の意見を聞きつつ、妥当性のあるものを設定しましょう。
複数の仲介会社を比較検討するために、以下の内容を各社に確認するようにしましょう。
どのような募集活動が行われるのかを確認します。具体的には、どうやって広告宣伝するか（インターネット等媒体の確認）、指定流通機構（REINS）への登録の有無、他の不動産仲介会社との連携の有無など。
募集活動の状況について、具体的にどのような報告を受けられるのかを確認しましょう。週に〇回・メールor電話での報告か。
賃貸における仲介手数料の上限は大家・入居者合わせて「家賃1か月分（＋消費税）」と定められています。大家・入居者が支払う仲介手数料の設定がどうなっているかしっかり確認しましょう。
通常の媒介業務の他、サポートがあるようであれば加点要素として確認します。
良い不動産仲介会社を見つけたら、媒介契約を締結します。
契約形態は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類あります。
一概にどれが良いとは言うことはできませんが、一般的には「一般媒介」の場合、不動産仲介会社は自らが客付けしたとしても他の不動産仲介会社が先に制約した場合無駄骨に終わってしまうということもあるため、専任媒介契約の方が優先順位高く案内してくれると言われています。
不動産仲介会社が募集を行っている間は、基本的にはやることはありません。週一程度で問い合わせや内覧が何件来ているのか、それぞれのお客様がどのような希望を仰っていたのかを確認し、必要であれば敷金・礼金や賃料を変更するなどの対応を取りましょう。
入居希望者が現れた場合、希望者から申込書が提出されます。その情報をもとに、入居の可否を判断しましょう。家賃保証会社による保証を入れる場合は、保証会社が入居者の信用情報から審査してくれるため、その審査に通るようであれば入居OKとする場合もあります。
審査OKであれば、不動産仲介会社が作成した賃貸借契約書を確認し、押印します。
敷金・礼金を預かったのち、仲介会社経由でカギの引き渡しを行えば、客付け完了です。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
仲介手数料は売買取引の価格に応じて異なります。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 売買価格の4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円を超える金額 | 売買価格の3％＋6万円＋消費税 |
現金購入の場合は所有権移転登記費用のみが一般的で、融資を利用する場合は抵当権設定の費用も追加でかかります。
所有権移転登記の費用の内訳は以下の3つです。
※司法書士報酬は委託する先生によって異なりますが、5万～が目安です。
※登録免許税は不動産の評価額によって異なります。
不動産を担保にして金融機関から借り入れをする場合には抵当権設定の登記費用がかかります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
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