どんな不動産か見極める際に重要な「道路」について解説していきます。
道路は「一般の交通の用に供する施設」と定義されているため、道路法という法律が設けられまちづくりの一つとしてしっかりとルールがあります。
「一般の交通」には通行だけでなく、救急車などの緊急車両の通行も含まれます。
そのため、昔からある細い道は緊急車両がなんなく通行できるよう「幅員4ｍ以上」にするように道路後退が必須になるなど道路法で定められています。
また、建物を建築する際は、土地が道路に「2ｍ」以上接道していることが条件となるので、接道間口が2ｍに満たない場合は「再建築不可」になってしまう恐れがあります。
何気なく毎日歩いたり、車を走らせたりしている道路ですが、実は道路毎に「公道」「私道」だけでなく他にも種類があり、特に建物を建築したいと考えている方にとって道路の種類はとても重要になってきます。
建築したい土地に接道している道路の種類によっては、再建築不可能な場合や、建築時に道路後退(セットバック)しなくてはならず土地の面積が減少してしまう場合があります。
特に、1項3号、1項4号、2項、3項道路はこれに該当する可能性が高く、注意が必要です。
だからといって接道している道路の種類から物件探しするのではなく、気になった土地を見に行ったときに道路幅員や種類をみて検討していくようにしましょう。
土地を探している方からすれば、不動産会社が公告している資料に記載されていることがあるので安易に知ることが可能です。それ以外に知る方法は知りたい道路がある市区町村の役所に出向き「土木管理課」または「建築課」にて確認することが可能です。
道路の種類によっては役所管轄外になることもあるのでご注意ください。
まずは幅員が4ｍ(6ｍ)以上あるかメジャーで測り確認しましょう。接道している間口が2ｍ以上あるか、道路上に電柱など駐車が車両通行に支障があるものがないも重要ポイントです。
現地を見る際は土地だけでなく、道路の写真を残しておくようにしましょう。
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土地面積計測方式、「公簿面積」と「実測面積」の違いについて解説します。
登記簿に記載されている面積のことを言い、登記簿謄本の「地積」欄にかかれた面積です。
最近では実際に計測された面積が記載されていることも増えましたが、古い不動産が密集しているエリアではまだ実際の面積と相違があったり、前面道路の分まで面積に含まれていたりすることもあります。
知りたい土地の面積を調べるには登記簿を見ることが手っ取り早いですが、必ずしも正確な面積とは言い切れないので注意が必要です。
名前の通り実際に土地家屋調査士がその土地を計測した面積のことを言います。ひとつの大きな土地を複数に区切る場合や、道路後退(セットバック)などで宅地の面積を正確に割り出す場合には実測する必要があります。
接している隣地の所有者立合いの基、境界を確定させ確定測量図が作成されます。その測量図に記載された面積を「実測面積」と言います。
土地の売買契約書や重要事項説明書に「公簿売買」と「実測売買」の欄が存在します。
それぞれの違いは上記の通りですが、「公簿売買」の場合は「後から測量して面積が異なっても公簿面積のまま売買し別途清算しません」という内容で、「実測売買」の場合は「測量して面積が異なったら1㎡〇〇円で清算しましょう」というものになります。
「公簿売買」が一般的ですが、超狭小地や高級住宅地では1㎡の重みがあるので「実測売買」で取引することがあります。
ケースバイケースですが、“どちらが絶対に良い“というようなものではないので面積を知る目安として見るようにしましょう。
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販売している不動産情報などの概要によく見る「用途地域」とはなにか、種類の解説と注意点をご紹介します。
用途地域は建築できる建物の用途を定め、大きく分けて3種類「住居」・「工業」・「商業」に分類されています。その3種類からさらに細かく分けたものが13種類あり、建てたい建物を建てられるエリアなのか、周辺の建物はどんなものが多く建っているのかチェックするのに「用途地域」はとても重要になってきます。
用途地域は計画的な市街地を形成するために分類し定めているため、市街化を抑制する「市街化調整区域」には用途地域の定めがありません。
大きく分けて3種類「住居系」・「工業系」・「商業系」についてもう少し掘り下げて解説していきます。
住宅を建築したい場合はこれらの住居系から物件を探し、さらに日当りを重視したり閑静な住宅地に限定探したりしたい場合は「低層住居専用地域」に限定して物件探しするなど用途地域でエリアを絞りやすくすることも可能です。
工業系は名前の通り、工業を扱う建物が建てられるエリアを用途地域で定めています。工業系の地域で定められている例として、幹線道路沿いや沿岸部などが多く、危険性や住環境に悪影響を及ぼす可能性のある工場やその規模によって建てられる用途地域が異なります。
「準工業地域」は戸建てやアパート含め「住宅」を建てることが可能です。
商業系は2種類で、例として「近隣商業地域」は住民がよく利用するスーパーや薬局など、小さな商店が立ち並ぶエリアで、「商業地域」は駅前のような銀行や商業ビル、飲み屋街が立ち並ぶエリアになります。
用途地域は道路を境にかなり細かく分けられるため、それぞれのエリアの市区町村が決定します。
用途地域は物件概要だけでなく市区町村のHPから誰でも簡単に確認できるようになっているので「建てたい建物」や「希望の環境」が決まったら用途地域からエリアを厳選してみてもいいでしょう。
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不動産登記ってなんのために必要なのか？どんなことが書かれているのかを解説します。
不動産登記は、不動産を購入すると誰が所有しているのか登録しなくてはなりません。登録すると法務局で管理されている登記簿謄本に所有者登録され、公に権利関係を明らかにするための制度であり、誰が所有している物なのか知ることができるものです。
登記簿謄本は1つの不動産に対し「地番」・「地目」・「面積」、その他「所有者」や「権利関係」などが記載されています。
土地が1筆・建物が1棟の場合、土地・建物それぞれ1本ずつの登記が必要となります。
また、固定資産税の未納や債務不履行などで差押されているかも登記簿謄本から確認することが可能です。
不動産を購入する際や、所有している不動産を担保に金融機関から融資を受ける場合は、登記簿謄本に「どこの金融機関からいくら借入しているか」を記載されることがあります。
登記簿謄本を見たいときは法務局に出向くか、webから申請し取得することが可能で、1通500円前後の手数料を支払えば誰でも取得できる書類になります。
不動産登記の費用で必要になるのは「登録免許税」という税金です。
取得した不動産が「売買」「相続」「贈与」など登記の種類によって課税される金額が異なります。
課税される基となる金額は実際の不動産取得金額ではなく、不動産1件ずつ作成された「不動産評価証明書」に記載の評価額から計算していきます。
司法書士や土地家屋調査士に登記を依頼した場合は、登録免許税以外に報酬が発生し、これについても登記の種類によって金額が変動します。
また、登記は取得してから1ヵ月以内に手続きする必要があり、その際に提出する書類は登記の種類や、「個人」か「法人」かでも異なってきます。
セルフ登記する際は事前に法務局へ確認してから書類に不備がないように準備しましょう。
また、銀行から融資を受けて不動産を取得した場合は、銀行指定の司法書士等に登記手続きを依頼するよう言われることがあるのでその際は前述した報酬を追加でみておくようにする必要があります。
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測量図とはなにか、どんなときに必要になるのかを解説します。
名の通り、測量した結果を図にしたものをいいます。測量士がおこなうものというイメージがありますが、実際には国家資格を有した「土地家屋調査士」が作成するものです。
隣地との境界確定や民間所有の土地については土地家屋調査士しか登記できないのです。
測量図には面積や地型の形状、境界ポイントなどが記載され、建物の建築をする際、建築プランを設計する際にとても重要な資料になります。
測量図といってもいくつか種類があるので、違いについても理解していきましょう。
測量図は「現況測量図」、「地積測量図」、「確定測量図」の3種類存在します。
それぞれの違いと使い道をご説明します。
土地の現況を測って作成された図面のことをいいます。
隣地の所有者は立合いをせず、計測する土地の現地にある境界杭、境界ブロック塀など境界と思われる点を計測しつなげて作成されます。
境界杭や標がなにかしらの理由で紛失してしまっている場合は境界ブロックなどから想定し測量するため実際の面積から相違していることがあります。
登記所に備え付けられる図面のことを地積測量図といいます。
分筆により土地の面積を更正する際や一定の登記を申請する際、土地の面積や位置、形状を地積測量図の作成によって法務局への提出が義務付けられています。
名の通り測量によって面積や境界を確定させた図面を確定測量図といいます。
確定測量図ではほかの測量方法と異なり、接する隣地土地所有者や接道している道路所有者と立合いをおこない境界を確定させます。
確定測量図が測量図の中では最も正確性が高いといえるでしょう。
測量図は建築物を設計する際に必要になる図面ですが、一戸建てを1棟建築するくらいであれば現況測量図を基に建築することも可能です。
建ぺい率や容積率をできる限り有効に使いたい場合やセットバックにより宅地と道路を分筆したい場合はより現況測量図よりも正確性の高い地積測量図や確定測量図を利用する必要があります。
測量図が手元にない場合は法務局で誰でも取得可能ですが、測量図自体作成されていない場合は土地家屋調査士に依頼するしかありません。
測量図の種類を理解して、正しく使用しましょう。
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空き家などの中古物件を見学するときに押さえておくべきポイントや注意点を解説します。
インターネットが発達し現地に行かずとも周辺環境を見れたり、WEB検索で物件概要や写真を知り得えたりすることが可能な時代となりました。
しかし、室内の細部や敷地内は実際に見回らないとわからない部分が多くあります。
まず現地についたら見れる範囲、足元から上部まで動画や写真で撮影しておきましょう。「あれ、どうだったろう」という時に役立ち何度も見学に行かずに済みます。
敷地の見学は排水の桝(マス)がどこにあるか探し、ガスがプロパンガスの場合、ガスボンベが残されていないか写真やメモに記録しましょう。
そのほか、近隣との間に越境物がないか、境界標があるか確認することが大切です。
屋根の状態、外壁、植栽もどの程度手入れが必要か可能な限りよく見ておきましょう。
建物を見学する際は「雨漏りがないか・傾きがないか・水廻りはそのまま使えそうか」をよく確認することが重要なポイントになります。
雨漏りは天井だけでなく窓付近や壁側から発見できる場合もあるので「壁にシミができていないか」もチェックしましょう。
部屋の傾きは窓や建具の開閉がスムーズか、床にビー玉などポールを転がして把握することが可能です。
内覧セットとして下記の道具は是非持っていくようにしましょう。
空き家は長年人が住んでいない物件もあるので、電気が通電していない場合や、入室するだけで靴や衣類が汚れてしまうこともよくあります。
チェックポイントをその場でメモできるように内覧セットを用意するといいでしょう。
空き家になって長期間経っているところはホコリやクモの巣で汚れることがあるので、皮膚を守るために長袖の洋服を着るようにしましょう。
靴もサンダルよりスニーカーや長靴が望ましいでしょう。
見に行く空き家の状態から、追加で持っていくものや服装を考慮し、大切なチェックポイントを把握できるように空き家見学へ行きましょう！
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「不動産投資」資産運用で一度は目にしたことがあるでしょう。
名前から「不動産を買って収益にする」と想像できると思いますが、「高いお金が必要？」「リスクが怖い」と不安に思う方もいらっしゃるので不動産投資がどういうものなのかご紹介します。
「不動産を買って運用すること」のことを言い、わかりやすく例えると「大家さんになる」ことです。必ずしも大きな金額で自己資金を投資するということではなく、少額な投資から始めることが可能です。
専門的で難しそう、リスクが大きいのではないかと、ハードルが高いと感じる方も多いのですがメリットやデメリットを理解することで「興味」に変わるでしょう。
金融機関から融資(ローン)を組んで不動産を購入した場合、その融資商品には「団体信用生命保険」が付いているため、万が一、返済中に病気や事故で高度障害状態や亡くなってしまった場合には「不動産だけが手に残り、ローンはゼロ」となり、生命保険代わりにもなります。
不動産は簡単に壊れるものではないので、維持管理をしっかりしていれば少ない費用負担で何年も所有し続けることが可能です。
不動産は資産ですので、現金に換えたい場合は売却ができ、将来退職したあとの老後資金や年金代わりに家賃収入を得て生活することもできます。
高額な預貯金を所有していると、そのまま相続した際にその預貯金額に対し高い税率で課税されてしまいますが、その預貯金を不動産に換えることで相続時は不動産評価額に対し課税され、預貯金で相続するよりも大きく節税になります。（不動産評価額は実際の売買金額より安い）
何事にもリスクは付き物ですが、不動産投資は「誰かに住んでもらってその対価を得る」ことが目的なので、空室が数か月続いてしまう可能性があると金銭的な負担になる場合があります。
人気物件になるように、広告の見直しや室内が清潔であるかよくチェックするようにリスクを回避しましょう。
金融機関から融資を受けている場合に限りますが、金利が上昇しても家賃をすぐに値上げできない可能性があります。その場合、金利上昇分は自己負担になり利益が少なくなることも考えられるでしょう。
１Rマンションは、1部屋を買って貸しに出すため比較的始めやすい不動産投資です。
価格は物件や立地などで異なりますが築古であれば数百万円で購入できる場合もあります。
1Rなので一人暮らしに需要があるエリアなら空室が続くリスクは少なく定期的な家賃収入を望む事が可能です。
しかしデメリットとしては、マンションなので管理費・修繕積立金が毎月かかり家賃収入を丸っと利益に出来ないので大きな利益を期待している方は感じられるメリットが少ないでしょう。
一戸建てであればマンションのように管理費・修繕積立金がかからないので家賃収入から経費が引かれることがありません。
しかし1Rと比較すると一戸建てはファミリー向けの広さが多く、リフォームや外壁、屋根の工事が必要となった際の負担は大きいでしょう。
一戸建ての賃貸は需要がある割に商品として少ないため、相場よりも高めの家賃設定でも貸しやすいことも特徴です。
“いつか土地として売りたい”という考えがあれば一戸建ての不動産投資はメリットが大きいでしょう。
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不動産の所有権移転登記をするとき、登録免許税という税金を納付する必要があります。
ちなみに、登記の原因が「売買」なのか「相続」かなどによっても税率は変わるのですが、ここでは売買を対象として解説したいと思います。
2022年2月時点での国税庁HPに記載の情報を参照して解説していますが、軽減税率等の措置は変更になる可能性があります。また、記載の内容に誤りがあった場合でも責任を負いかねますので、実際に登記される際には専門家に内容をご確認ください。
登録免許税は、基本的に「登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率）」で計算します。
先に結論を書いておきますが、概算は以下の計算式で算出できます。
土地の評価額×1.5%＋建物の評価額×2%
課税標準額というのは、市町村の役場で管理している固定資産課税台帳に記載されている価格です。
課税明細や、評価証明書という書類で確認ができます。
一般的に「価格」又は「評価額」と表記されている価格であり、「固定資産税課税標準額」ではないので注意してください。
登記の原因が「売買」の場合、土地も建物も税率が1,000分の20と決まっています。
ただし、土地と建物では税率が異なります。
令和4年2月時点の情報では、令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15（1.5%）とされています。
建物の登記の場合は1,000分の20（2%）が税率です。
住宅用の家屋の場合は軽減税率があります。
引用：登録免許税の税額表（国税庁HP）
登録免許税は不足していると印紙を後追いで送るなどして補完できますが、納付されるまでは登記ができません。また、超過している場合の還付も、手続きが少々面倒な上に、戻ってくるまでに時間を要します。
登記される際にはしっかりと確認された上で進めてくださいね。
参考：国税庁HP
参考：法務局HP
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慣れない登記申請の場合、書類に不備があったということも考えておかなくてはいけません。
法務局への申請前に気がついたのであれば二重線と訂正印で加筆修正可能ですが、提出後の場合は「補正書」という書類が必要になります。場合によっては、一度「取り下げ」の申請をしてから、再度提出を求められることもあります。
加筆修正の場合、訂正印もしくは捨印が必要です。
訂正する場合は、訂正する箇所に二重線を引いた上で、近くの余白に加筆します。
訂正印の場合
実際は、買主が代理人となって登記申請を行うケースの方が多いと思いますので、予め捨印を余白にもらっておくと、わざわざ訂正印をもらう手間が省けるのでスムーズです。
捨印の場合の例
士業のお仕事では使用頻度が高いようで、こんなスタンプも売っています。
うっかり記載を間違えてしまったなんてことは誰にでもあると思いますが、このようなスタンプがあると少し安心ですね。
https://store.shopping.yahoo.co.jp/kippo/g-syb-teisei-2g.html
補正書が必要になるのは、多いのは申請書を提出したものの、書類の記載が誤っているなどで法務局から通知が入り、追加で書類を送るよう求められるケースです。
あくまでも一例ですが、補正書の記載例をご紹介します。
受付年月日と○○○号の部分は法務局に確認しなければ分かりません。補正書の書き方と補正箇所も、そのときに一緒に聞いておきましょう。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！
書類が作成できたらいよいよ申請ですが、申請は3パターンあります。
持ち込んだ場合には、持ち込み先の法務局の方から指示をいただけると思いますが、郵送の場合はミスがあれば再送などの必要が出るのでこの機会に学んでおきましょう。
今回は郵送に絞って解説をしていきます。
法務局は各市町村に設置されているわけではありません。
埼玉県の法務局の管轄を見てみましょう。
さいたま地方法務局の管轄区域一覧
引用元：さいたま地方法務局HP
出張所によって、不動産登記を管轄している区域が決まっています。
まずは各地の管轄法務局を調べましょう。
郵送で申請し、完了後は取りに行く場合は気にしなくても大丈夫ですが、郵送で申請すれば返送も郵送指定がほとんどかと思います。
必要書類は「所有権移転登記に必要な書類」で紹介しましたが、郵送で返送をしてもらう場合は返送用封筒・切手を忘れずに同封してください。
ちなみに、返送用の封筒はA4書類が入るサイズ（角形2号など）で、書留分の切手が必要です。
返送時に登記識別情報通知が同封され、非常の重要な書類なので、対面手渡しになるためです。
そのため、通常返送用の切手に加えて書留分の切手が必要です。
※郵送受け取りの場合の注意事項
これまたややこしいので、法務省のHPも念の為貼っておきたいと思います。
参考：登記識別情報の通知の方法について
管轄の法務局に郵送前に念押しで確認はしてみてくださいね。
評価証明などは、取得に一通300円程度かかります。使用頻度は高くないとはいえ、できればここの費用も節約したいですよね。
そんなときに利用すべきは「原本還付」です。
登記申請書に添付する書面（添付情報）について
申請人が原本を保管する必要があるもの又はそれを欲するものについては，その原本の還付（返還）を請求することができます。
この場合には，必要となる書類のコピーを作成し，そのコピーに「原本に相違ありません。」を記載の上，申請書に押印した人がそのコピーに署名（記名）押印（２枚以上になるときは，各用紙のつづり目ごとに契印（割印））したものを申請書に添付して，原本と一緒に提出してください。別途，原本の還付の請求書を作成する必要はありません。
なお，登記申請のためだけに作成したもの（登記申請用に作成した委任状，登記原因証明情報等）や印鑑証明書等は，原本の還付をすることはできませんので，申請書を提出する際には，登記所に確認してください。
繰り返しになりますが、法務局のHPには以下のように記載されています。
必要となる書類のコピーを作成し，そのコピーに「原本に相違ありません。」を記載の上，申請書に押印した人がそのコピーに署名（記名）押印（２枚以上になるときは，各用紙のつづり目ごとに契印（割印））したものを申請書に添付して，原本と一緒に提出してください。
イメージはこんな感じです。
原本に加えて写しを同封し、写しに上記赤文字のように記載することを注意しましょう。
空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！