不動産の所有権移転登記をするとき、登録免許税という税金を納付する必要があります。
ちなみに、登記の原因が「売買」なのか「相続」かなどによっても税率は変わるのですが、ここでは売買を対象として解説したいと思います。
2022年2月時点での国税庁HPに記載の情報を参照して解説していますが、軽減税率等の措置は変更になる可能性があります。また、記載の内容に誤りがあった場合でも責任を負いかねますので、実際に登記される際には専門家に内容をご確認ください。
登録免許税は、基本的に「登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率）」で計算します。
先に結論を書いておきますが、概算は以下の計算式で算出できます。
土地の評価額×1.5%＋建物の評価額×2%
課税標準額というのは、市町村の役場で管理している固定資産課税台帳に記載されている価格です。
課税明細や、評価証明書という書類で確認ができます。
一般的に「価格」又は「評価額」と表記されている価格であり、「固定資産税課税標準額」ではないので注意してください。
登記の原因が「売買」の場合、土地も建物も税率が1,000分の20と決まっています。
ただし、土地と建物では税率が異なります。
令和4年2月時点の情報では、令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15（1.5%）とされています。
建物の登記の場合は1,000分の20（2%）が税率です。
住宅用の家屋の場合は軽減税率があります。
引用：登録免許税の税額表（国税庁HP）
登録免許税は不足していると印紙を後追いで送るなどして補完できますが、納付されるまでは登記ができません。また、超過している場合の還付も、手続きが少々面倒な上に、戻ってくるまでに時間を要します。
登記される際にはしっかりと確認された上で進めてくださいね。
参考：国税庁HP
参考：法務局HP
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慣れない登記申請の場合、書類に不備があったということも考えておかなくてはいけません。
法務局への申請前に気がついたのであれば二重線と訂正印で加筆修正可能ですが、提出後の場合は「補正書」という書類が必要になります。場合によっては、一度「取り下げ」の申請をしてから、再度提出を求められることもあります。
加筆修正の場合、訂正印もしくは捨印が必要です。
訂正する場合は、訂正する箇所に二重線を引いた上で、近くの余白に加筆します。
訂正印の場合
実際は、買主が代理人となって登記申請を行うケースの方が多いと思いますので、予め捨印を余白にもらっておくと、わざわざ訂正印をもらう手間が省けるのでスムーズです。
捨印の場合の例
士業のお仕事では使用頻度が高いようで、こんなスタンプも売っています。
うっかり記載を間違えてしまったなんてことは誰にでもあると思いますが、このようなスタンプがあると少し安心ですね。
https://store.shopping.yahoo.co.jp/kippo/g-syb-teisei-2g.html
補正書が必要になるのは、多いのは申請書を提出したものの、書類の記載が誤っているなどで法務局から通知が入り、追加で書類を送るよう求められるケースです。
あくまでも一例ですが、補正書の記載例をご紹介します。
受付年月日と○○○号の部分は法務局に確認しなければ分かりません。補正書の書き方と補正箇所も、そのときに一緒に聞いておきましょう。
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書類が作成できたらいよいよ申請ですが、申請は3パターンあります。
持ち込んだ場合には、持ち込み先の法務局の方から指示をいただけると思いますが、郵送の場合はミスがあれば再送などの必要が出るのでこの機会に学んでおきましょう。
今回は郵送に絞って解説をしていきます。
法務局は各市町村に設置されているわけではありません。
埼玉県の法務局の管轄を見てみましょう。
さいたま地方法務局の管轄区域一覧
引用元：さいたま地方法務局HP
出張所によって、不動産登記を管轄している区域が決まっています。
まずは各地の管轄法務局を調べましょう。
郵送で申請し、完了後は取りに行く場合は気にしなくても大丈夫ですが、郵送で申請すれば返送も郵送指定がほとんどかと思います。
必要書類は「所有権移転登記に必要な書類」で紹介しましたが、郵送で返送をしてもらう場合は返送用封筒・切手を忘れずに同封してください。
ちなみに、返送用の封筒はA4書類が入るサイズ（角形2号など）で、書留分の切手が必要です。
返送時に登記識別情報通知が同封され、非常の重要な書類なので、対面手渡しになるためです。
そのため、通常返送用の切手に加えて書留分の切手が必要です。
※郵送受け取りの場合の注意事項
これまたややこしいので、法務省のHPも念の為貼っておきたいと思います。
参考：登記識別情報の通知の方法について
管轄の法務局に郵送前に念押しで確認はしてみてくださいね。
評価証明などは、取得に一通300円程度かかります。使用頻度は高くないとはいえ、できればここの費用も節約したいですよね。
そんなときに利用すべきは「原本還付」です。
登記申請書に添付する書面（添付情報）について
申請人が原本を保管する必要があるもの又はそれを欲するものについては，その原本の還付（返還）を請求することができます。
この場合には，必要となる書類のコピーを作成し，そのコピーに「原本に相違ありません。」を記載の上，申請書に押印した人がそのコピーに署名（記名）押印（２枚以上になるときは，各用紙のつづり目ごとに契印（割印））したものを申請書に添付して，原本と一緒に提出してください。別途，原本の還付の請求書を作成する必要はありません。
なお，登記申請のためだけに作成したもの（登記申請用に作成した委任状，登記原因証明情報等）や印鑑証明書等は，原本の還付をすることはできませんので，申請書を提出する際には，登記所に確認してください。
繰り返しになりますが、法務局のHPには以下のように記載されています。
必要となる書類のコピーを作成し，そのコピーに「原本に相違ありません。」を記載の上，申請書に押印した人がそのコピーに署名（記名）押印（２枚以上になるときは，各用紙のつづり目ごとに契印（割印））したものを申請書に添付して，原本と一緒に提出してください。
イメージはこんな感じです。
原本に加えて写しを同封し、写しに上記赤文字のように記載することを注意しましょう。
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※記載している内容に誤りがあった場合でも責任を負うことはできかねますので、登記申請をされる際には管轄の法務局や専門家に相談の上、ご自身の責任において実行してください。
今回は必要書類をご紹介します。
暗記すればいいことなんですが、各書類がなぜ必要なのか？を知っていれば、自然と覚えられますよね。ということで、必要書類とその理由（推測交じる）を解説していきたいと思います。
権利者にも義務者にも法人が含まれず、個人間での売買の場合には以下の書類が必要となります。
表示の変更は、所有権移転登記の前に完了させておく必要があります。
※所有権移転登記とは別で申請をする必要があるのでご注意ください。
登記簿上の名義人の住所が、住民票ベースで現住所と異なる場合、住所変更の登記をしておく必要があります。
住民票上の住所変更が、登記簿上の住所から1回なのか2回以上なのかによって必要書類が異なります。
法務局は、公的書類によって、書類を提出している人と登記名義人が一致しているかどうかを判別しています。
そのため、登記されている住所と、売主が提出した印鑑証明書に記載の住所が異なる場合、本人かどうかの確証を得られないため、登記移転ができないということになります。
住所変更登記が1回のみの場合は、登記原因の証明情報として住民票を添付しなくてはいけません。
住民票には、前住所が転出元として記載されています。そのため、住所変更が1回のみの場合は、住民票を添付すれば基本的にOKです。
住所変更が2回以上になってくると住民票では住所の変遷を負うことができません。
その場合は「戸籍の附票」という書類が必要になります。
登記上の住所が古すぎてデータ保管されていないなんてこともあるのですが、その場合は「改製原戸籍」という書類を証明情報とする場合もあります。
氏名変更でもそうなのですが、つまりは登記されている氏名・住所から現在の氏名・住所までの変遷が公的書類で確認できれば大丈夫ということです。
そのため、場合によっては戸籍謄本が必要になることもあります。
ちなみに、戸籍の附票など戸籍関係の書類は、は本籍地の市区町村での発行となるため、発行に少し時間がかかります。
実は法人の場合、印鑑証明や謄本などは不要です。
司法書士の先生に依頼した場合は求められることが多いですが、本人確認の意味で取得されるようです。
法人の場合は会社法人等番号を記載することで、登記事項証明書や印鑑証明などの書類の添付が不要になります。
法務省の不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するＱ＆Ａには以下のように記載されています。
Ｑ 会社法人等番号を提供して，住所を証する情報の提供を省略することはできますか。
Ａ 省略することができます。なお，住所の変更を証する情報に代えることができる範囲については，Ｑ18-1を御覧ください。
引用：法務省HP 不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するＱ＆Ａより
国税庁の法人番号公表サイトで調べられる番号とは異なるので注意です！
会社・法人の登記簿に記録される１２桁の数字のことで、「法人番号」とは異なるのでお気をつけください。
法人の登記簿謄本の見本。上記の部分に会社法人等番号が記載されています。
ちなみに、法務省のQ&Aによると以下のとおりです。
Ｑ 会社法人等番号と法人番号とは，どう違うのですか。
Ａ 社会保障・税番号制度（マイナンバー制度）により会社法その他の法令の規定に基づき設立の登記をした法人に指定される法人番号は，会社法人等番号（１２桁）の前に１桁の数字を付したものです。今回の不動産登記令等の改正により，法人の資格証明情報の代わりに提供することとなったのは，法人番号ではなく、会社法人等番号です。
解説の通り、結構ややこしいです。ひとつでも間違えれば登記ができないので、法務局から連絡が入って補正の手間があって・・・という事態になってしまいます。
もしご自身で登記申請される場合は、十分に確認いただいた上で進めてくださいね。
繰り返しになりますが、こちらに記載している内容は、執筆者の経験に基づく内容となりますので、登記申請される場合には専門家にご相談の上進めてください。
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今回は売買契約から登記申請し、完了するまでの流れを解説します。
売買契約が完了してようやく、登記申請の書類を作成できるようになります。
登記申請は、基本的には決済日（売買代金送金日）と同日に行いますが、完了までには1週間〜2週間程度かかることが多いようです。
登記移転においては、売買契約がスタートです。
売買契約は所有権移転を約束するものですので、契約が完了してようやく登記移転の書類作成に進めることができます。
続いて登記申請のための書類を作成します。
書類に不備があっては登記が完了しないのでしっかりチェックしてくださいね。
個人と法人とでは必要な書類が異なりますので、事前に確認して用意しておきましょう。
登記移転の書類が整ったら決済日を決めます。決済日には売買代金を送金し、それと引き換えに登記移転の書類に実印で押印をもらい、印鑑証明や登記識別情報通知などの書類を預かります。
決済が終わってようやく、登記に必要な書類への押印も完了し、準備が整います。
登記申請は法務局に直接持っていく方法のほか、郵送やオンライン申請が可能です。
オンライン申請は準備に時間がかかる上、慣れていないと操作が難しいので、頻度が高くなければ直接持ち込みか郵送を選択した方が無難です。
書類に不備がなければ、時期や管轄の法務局によって異なりますが2週間以内くらいには登記が完了します。
新たに発行される登記識別情報通知書などの書類は、申請時と同様で直接取りに行くか郵送で受領できます。郵送の場合は書留返送用の封筒等を事前に法務局へ送っておく必要があります。
オンラインで申請した場合のみオンラインで登記識別情報が通知されます。
かなりざっくりとですが、登記完了までの流れをまとめました。
ざっくりと記載していますが、ひとつでも不備があると登記移転ができないので、各段階とも入念にチェックして進めていってくださいね。
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「登記費用も安く済ませたい！」とお考えの方も多いのではないでしょうか？司法書士の先生に依頼すると少なくとも5万円前後の費用がかかりますので、もったいないと思う気持ちも理解できます。
ですが、自分で登記申請をすることにはリスクが伴いますので、こちらの記事では登記申請DIYのデメリットを解説しておきたいと思います。
毎週、毎月くらいに登記移転をする必要があるのであればやり方を学ぶこともいいかもしれませんが、そんなに頻度が高くなければ学習コストの方が高くつきます。
登記移転の方法を学んだり、書類を作成・確認する時間でもっと有益なことができないかを考えた方がいいかもしれません。
義務者（売主さん）の本人確認を十分に行えない場合が多いです。
基本的には仲介業者が本人確認はしますが、積水ハウス地面師詐欺事件もあったように、不動産業者や司法書士でさえ本人かどうかを見抜くことができないケースもあります。（積水ハウスの事件は稀なケースですが）
非対面での売買が主流となっている昨今では、身分証と本人を見比べて、印鑑証明と陰影をその場で確認して・・・のような通常司法書士が行うような本人確認は行えないことの方が多いです。
所有権移転の登記は、そんなに簡単にできないようになっています。簡単にできるようでは大切な不動産を第三者に乗っ取られてしまう、なんてことが起きてしまう可能性があるからです。
そのため、書類はかなり厳格にチェックされます。
例えば、住所の欄の「○○町一丁目9番5号」などの記載方法は、基本的に印鑑証明書と全く同じ記載でなければいけない、などの決まりがあるそうです。住所一つとっても記載方法に厳しい決まりがあるのです。
書類の記載内容に間違いがあってはもちろん受付されませんし、わざわざ法務局に行かなければいけないこともあります。
「そうならないように事前に法務局に相談しに行って・・・」なんてことをしていると、かなり時間がかかってしまうので、それであれば最初からプロにお金を払ってやってもらったほうが結局は安く済むなんてこともあります。
義務者側の確認書類として必要なのが印鑑証明ですが、発行から3ヶ月以内と決まっています。
登記申請直前に売主さんが取得してくれた場合は時間的猶予があるのですが、受領時点で3ヶ月の期限にギリギリなんてこともあります。
もらった時点ですでに3ヶ月ギリギリなのに、書類の不備があって受付されないなど、スムーズに登記が進まない場合には、もう一度売主さんに印鑑証明の取得をお願いしなくてはいけなくなってしまいます。
売主さんも仕事していて平日休みが取れない人だと、少なくとも印鑑証明が届くまでは登記移転は完了しません。
登記移転は司法書士という専門家がいるくらいなので、やはり簡単ではありません。
できるかぎりはプロに委託して、トラブルなく売買を完了させることをおすすめします。
もし「それでも自分でやる！」という方は、不備がないようにしっかりと準備して臨んでくださいね。
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上水道の設備が公営水道ではなく「井戸」である不動産を購入する場合に、何を注意すべきか解説します。
井戸水あり物件とは、物件内に井戸水があり、その井戸水を電動か手押しのポンプでくみ上げて利用できる物件のことを指します。
井戸水しかない物件という訳ではなく、物件によっては上水道が引かれているものもあります。
その場合は飲用には上水道を利用し、健康に影響のない範囲（トイレなど）にのみ井戸水を利用する場合もあります。
井戸がある不動産のメリットの1つ目は、水道代が節約できることです。
井戸水の利用に関しては水道代が発生しないため、井戸水を活用すれば月々の出費を抑えることができます。
井戸がある不動産のメリットの2つ目は、災害に強いことです。
地震などで水道管の破裂などが起こった際でも、井戸水は通常通り使用することができます。地震が多い日本ではこのメリットは重要と言えます。
ただし、電動ポンプの場合電気が来なければ使えないため注意が必要です。
では反対に、井戸水がある物件の注意点はどういったことが挙げられるのでしょうか。
若い世代には敬遠される可能性がある。
井戸水を利用した経験がある人は少なくなっています。特に若い世代の方が賃貸物件を選ぶ際には、「井戸水を利用」と書かれた物件には古いイメージがよぎってしまうため、敬遠されてしまう可能性があります。
井戸水は、有害物質が地下に浸透する、井戸の管理が不十分であるなどの理由により、汚染されるおそれがあります。
そのため、ポンプや水質を定期的に点検するためのコストが発生します。
水質検査のコストは検査する菌の項目数により異なり、最低でも6,000円ほどはかかります。
参考：飲用井戸 – 一般財団法人静岡県生活科学検査センター (shizuokaseikaken.or.jp)
トイレのみ井戸水を利用している賃貸アパートを運営している場合、入居者から「トイレの水が出なくなった！」という問い合わせが来ることがあります。
その場合は井戸水をくみ上げるポンプに不備が出ている可能性があり、修正対応が必要となります。
こういった突発的な修理対応が発生することも注意が必要です。
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不動産を購入する際の流れについてご説明します。
予算や住みたい地域・間取り・入居する時期などを整理します。
投資用物件の場合は、その物件を購入するにあたってどの程度の利回りを期待するのかを確認しておきましょう。その場合は、株式や国債など、他の資産運用に投資した際に予想される利回りと比較して決めることをお勧めします。
インターネットや不動産会社からの紹介で、物件を探します。
整理した希望条件に合うものを選びましょう。
この時、募集広告には「表面利回り〇％」と記載されていますが、その数字がそのまま自らの収入にならないことは十分に注意しなくてはいけません。
表面利回りとはその物件で発生する家賃収入の総額を購入価格で単純に割ったものです。取得にかかるイニシャルコストや、毎月かかるランニングコストは一切含まれていないため、実際の利回りはより低下します。
「表面利回り10％だから株式を購入するより利回りが高い！」と考えるのは早計です。購入される際は、様々な費用を加味した資金シミュレーションを立てるようにしましょう。
インターネット上の情報だけで不動産を購入するのは非常に危険です。現地を確認し、老朽化の具合やメンテナンスの様子を確認しましょう。
中古マンションなどの集合住宅を投資用に1棟まるごと購入する場合は、現地で共用部のメンテナンスが行き届いているかを確認します。具体的にはエレベーターや廊下・階段などの清掃が行き届いているかや、外壁や床のひび割れの有無、それらの補修がされているかどうかです。
購入したい物件が見つかれば、不動産仲介会社を通して売主に対して購入申込書が提出されます。この際、必ず売却希望価格で購入申し込みを行わないといけないというわけではありません。価格交渉する余地があれば積極的に行いましょう。
交渉がまとまったら、不動産仲介会社が作成してくれる不動産売買契約を締結します。契約の前に、不動産仲介会社から物件の状態や契約内容などにその物件に関する重要事項説明がなされます。不具合がないかきちんと確認しておきましょう。契約締結時に、売買代金の一部を手付金として支払います。
残金受領は不動産の引き渡しは同じタイミングで行います。一般的には買主が融資を受ける銀行の会議室などに買主・売主・不動産仲介会社・銀行の担当者が集まり、買主の口座へのローン融資・買主から売主への残金振込を行います。売主は自らの口座に残金の入金を確認次第、不動産を買主に引き渡します。これで、物件はもうあなたのものです。
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地方に物件を持つ都市部在住の不動産投資家は意外に多いのですが、新規に物件を買う時など、ガスをどうするかを悩む人が結構います。地域にもよりますがプロパンガスを使う物件もあり、都市ガスの料金や契約がイメージと違うからです。 では、プロパンガス会社を選ぶには、どんなポイントを確認すれば良いのでしょうか。
プロパンガス会社は様々ですが、おすすめ出来る会社は次の様な会社です。
どれもが重要なのですが、特に気を付けなければならないのがガス料金。プロパンガスは会社によって差があるため、複数の会社を調べることが必要です。ただし、安すぎるのも問題があります。安すぎる会社は値上げを後でする場合もあるから。また、ガスの開栓や閉栓の際に料金が発生する会社もありますので確認が必要です。 契約条件に関しては、契約条項までが明確に決まっているかなどがポイント。サポート体制を調べ、サポートは担当者が決まっているかを確認すれば良いでしょう。 いずれの条件も不動産管理には非常に大切です。入居者とのトラブルを避ける上でも、しっかりとチェックして決めましょう。
ガス会社の調べ方は次の通りです。
今のインターネット環境は非常に便利です。「プロパンガス 会社」のキーワードと自治体の名前を入れれば、すぐに出て来ます。 また、プロパンガスは会社によって価格が異なります。価格比較もネット経由で可能なので、併せて調べるのがおすすめです。 尚、遠い地域に引っ越す場合には、現地の不動産会社に聞けば教えてくれます。
プロパンガスの場合には、ガス機器を選ぶ必要があります。そのため、ガス機器をガス会社が貸与するケースも。 この時にはガス機器がガス会社持ちなので、投資家としては入居者に注意を喚起することが大切。物件をきれいに使って家賃の維持に必要なので、しっかりと管理をしましょう。
都市部で生活していると、ガスなどには無頓着になりがちです。しかし、投資用物件の運営にはガス会社選びも重要。しっかりと確認して、経済的で優良なガス会社を選びましょう。
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運転免許証、パスポートなど、本人であることを証明するために必要です。
不動産売買契約書に押印するために必要です。
3ケ月以内に発行したもの。実印であることを証明するために必要です。共有物件の場合は買主となる全員の実印が必要です。
不動産売買契約書に貼付するために必要です。通常契約書は売主と買主の保管分で1部ずつ作成されるため、通常は1枚用意すれば足ります。印紙の額は、契約書に記載された物件の売却価格により変わります。
| 売却価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 500万円を超え〜1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え〜5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 5,000万円を超え〜1億円以下のもの | 30,000円 |
| 1億円を超え〜5億円以下のもの | 60,000円 |
買主が購入する明確な意思を示すものとして必要です。金額は事前に双方の合意で決めるものの、売買代金の１割程度が一般的です（※売主が宅地建物取引業者の不動産会社である場合は売買価格の20％が上限となります）。
万が一、どちらかの都合で契約解除する場合、買主は支払った手付金を放棄することに、売主は受領した手付金を倍にして返還することと定められています。
不動産会社にもよりますが、売買契約締結時に仲介手数料の半額・物件引渡時に残りの半額を支払うのが一般的です。支払いは振込で行う場合もあれば、買主から受領する手付金から差し引かれる場合もあります。
なお、この手数料には上限が定められており、最大でも以下の表の額以上は発生しません。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
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