無料譲渡の空き家は東京にもある？探し方と注意点を解説

東京都の地価は年々上昇しており、世界でもTOP20に入るようになりました。
特に港区や千代田区は群を抜いて高く、2024年の地価公示価格では512万円/平米を超えるエリアもあります。
そのため東京で中古一戸建てを購入するためには多くの費用が必要といえますが、その一方で23区以外の市区町村には需要が少ない地域もあり、青海市や奥多摩町、新島村では無償譲渡で空き家を手に入れることも可能です。
このことからも東京といっても場所によっては田舎があり、安い価格で売買されていることも知っておくべきでしょう。
この記事では東京にある居住用の戸建を無償もしくは格安で入手するための方法と注意点について、解説します。
中古住宅の物件情報をスムーズに収集できるおすすめのサイトも紹介しますので、東京で一戸建てを購入したい人は参考にしてください。

空家ベースは、不動産事業にチャレンジしたい人や、地方に空き家を買って移住したい人に日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
どんな物件でも空き家ベースならメリット・デメリットを明確にしてご提案が可能です。他社では扱えないような物件も取り揃えておりますので、購入できる空き家の選択肢が非常に多いのが特徴です。
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空き家の無償譲渡とは

空き家の無償譲渡とは売買代金が0円で取引することであり、所有者は無償であってもメリットがある売却になることが多いです。
これらの物件情報は一般的な不動産ポータルサイトでは公開されにくく、空き家専門のポータルサイトで確認することができます。
こうした物件は郊外だけでなく都心でも公開されていることから、購入検討しているエリアに無償譲渡の物件がないかチェックしてみましょう。

東京に無料の空き家はある？

東京は不動産の資産価値が高いことで有名ですが、23区以外であれば比較的安く不動産を取得することができ、無料で取得できる可能性もあります。
また郊外にある不動産は土地面積も建物面積も大きいためゆったりした暮らしを実現することができ、空き家購入について補助金を利用できる自治体もあります。
このことからも、東京に移住する際には郊外の物件も調べておくことも大切です。

空き家が無料で譲渡されるのには理由がある

空き家を無料で手放すことは売主にとってデメリットしかないように思えますが、実際にはメリットもあります。
自己利用する予定がなく賃貸などの活用もしない空き家は固定資産税だけがかかってしまい、負債となってしまいます。
このような状態の空き家であれば売却してしまう方がメリットがあるため、0円でもいいから引き取ってもらいたいと考える売主もいるでしょう。
しかし、「相場よりも安い価格」ではなく「0円」で売却される物件には理由があることが多く、代表的な理由として「需要の少ない地域にある」という点と「物件自体に問題がある」という点があります。
この章で詳しくこれらの理由について解説しますので、参考にしてください。

需要の少ない地域にある

不動産を高値で売却したり早期売却するためには「立地」が重要であり、需要が高いエリアであれば高く売ることも早く売ることも可能です。
しかし過疎地域や駅まで徒歩ではいけない場所に空き家がある場合売れ残ってしまうことも多く、その間建物は劣化し続けてしまいさらに資産価値は下がってしまいます。
場合によっては倒壊や火災のリスクを抱えることになってしまいますが、家屋が劣悪な状態になってしまうと自治体から「特定空き家」に認定されてしまいます。
特定空き家とは平成26年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって定められた適切な管理がされていない空き家のことで、自治体は所有者に対して管理の命令や固定資産税の優遇措置撤廃、強制解体などの執行をすることができます。
このことからも、売れない空き家は価格を0円にしてでも早期に売却しなければならないケースもあるといえるでしょう。
これ以外にも空き家を所有している間固定資産税の支払いや草むしりなどの工数がかかってしまうという点も、無償譲渡する大きな理由となっています。

物件自体に問題がある

土地に接道している前面道路が狭かったり築年数が古い建物といった物件は人気がないため立地が良くても売れ残ることがあり、特に前面道路や間口が狭い物件は生活のしやすさに影響がでてしまうばかりか再建築ができない可能性もあります。
また事件や事故が発生した事故物件に住むことに抵抗を感じる人は多く、近隣住民からの評判が気になるため購入を躊躇する買主もいます。
このような物件は居住用として公開しても検討から除外されることが多いですが、収益物件として購入検討する投資家でも見送ることが少なくありません。
そのため、問題がある物件は無償でも譲渡した方が売主にとって得になるケースもあるといえるでしょう。

なお、売れにくい物件をなるべく早く処分したい場合は仲介よりも「買取」がおすすめです。
買取は不動産会社が物件を公開して買主を探すのではなく不動産会社が直接買主となるため、買取価格に合意した時点で売買契約に進むことができます。
さらに仲介手数料の支払いや不用品の処分、確定測量などは全て不要で引渡しできるという特徴があり、手間をかけずに空き家を売却したい人に向いています。

東京で無償譲渡の空き家を探す注意点

この章では東京で無償譲渡の空き家を探す際の注意点について、解説します。
「無償譲渡」とはあくまでも売買代金が0円であって、手続きに関する全ての費用がかからないわけではありません。
また売主と直接取引することで諸費用を軽減することは可能ですが、大きなトラブルが発生する可能性もあるというリスクを抱えることになります。
このように、空き家の無償譲渡には注意点があることを確認しておきましょう。

無償譲渡の空き家でも手続きで費用が発生する

不動産の無償譲渡は売却代金がかかりませんが、譲渡契約書の作成費用や登記するための登録免許税、譲渡に対する贈与税、不動産会社へ支払う仲介手数料はかかります。
さらに無償譲渡の物件は担保設定できないことが多く、その場合は住宅ローンの融資がおりません。
そのため諸費用を現金で用意することになることになり、注意点といえるでしょう。
次の章からは代表的な諸費用を紹介します。

譲渡契約書の書類作成費がかかる

不動産をタダで受け取ることは「譲渡」に該当するため、譲渡契約書を作成する必要があります。
この書類は不動産のプロでなくても作成することはできますが空き家に関する「約束事」をすべて盛り込む必要があり、譲渡契約書の作成に慣れていなければ重要な項目が漏れてしまう可能性があります。
そのため譲渡契約書の作成は一般的にプロに頼むことが多く、作成費用については売主と買主のどちらが負担するのかを決める必要があるでしょう。
なお契約書の種類によっては印紙を貼付する必要があり印紙代がかかりますが、無償譲渡の場合では200円の印紙を用意する必要があることもポイントです。
【参考サイト：土地売買契約書｜国税庁】

登録免許税

無償譲渡の場合であっても固定資産税の支払いが発生している場合、評価額×0.2%の登録免許税がかかります。
また、この費用は司法書士の報酬と合わせて支払うのが一般的であるため、司法書士の費用も併せてチェックしましょう。
【参考サイト：国税庁　登録免許税の税額表】

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料ですが、売買代金に合わせて次のような計算式を報酬額として支払います。
売買代金が200万円以下：売買代金×5%＋消費税
売買代金が200万円を超え400万円以下：売買代金×4%＋2万円＋消費税
売買代金が400万円を超える場合：売買代金×3%＋6万円＋消費税
つまり無償譲渡であれば仲介手数料の支払いが発生しないことになりますが、宅建業法の報酬規程には次のような定めがあります。

低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できる（30万円の1.1倍が上限）

このように無償譲渡であっても33万円の仲介手数料を請求される可能性があるため、注意が必要です。
【参考サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】

贈与税

空き家を0円で取得するということは売主から「贈与」されていることになり、評価額に応じた贈与税を支払うことになります。
また評価額は売買金額ではなく固定資産税の算出に使用する評価額を使って計算することになり、国税庁から公開されている以下の速算表によって事前にチェックすることができます。
たとえば売買代金が0円であっても固定資産税評価額が200万円だった場合、20万円の贈与税を支払わなければなりません。
さらに贈与税については確定申告によって税額を確定する必要があり、確定申告を忘れてしまうと払う意思があっても追徴課税を受けてしまうこともあり得ます。
そのため、無償譲渡を受ける場合は確定申告が必要になるかを調べておくことが大切だといえるでしょう。

【参考サイト：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁】

直接契約は問題が起きやすい

仲介手数料を削減する方法として売主と買主が直接取引する方法がありますが、この方法はトラブルが起きやすいためおすすめできません。
なぜなら不動産のプロが介入しない取引は民法上や宅建業法上の違反が起きることが多く、売却に必要なステップが抜けてしまうことも少なくありません。
たとえば無償譲渡を受けた家屋が引渡後に雨漏りやシロアリ被害が発生していることに買主が気付いた場合、修繕責任はどちらが負うべきかで揉めることがあります。
さらに地中から井戸が見つかったり隣地の塀が越境している場合は事前に取り決めしていなければトラブルに発展しやすく、裁判になるケースも少なくありません。
これ以外にも司法書士や土地家屋調査士などの手配や固定資産税等の精算金計算などを全て当事者が行わなければならないことから、不動産の売買は仲介手数料がかかっても不動産会社に仲介を依頼することがポイントとなります。
ただし、空き家専門の買取業者が直接買取する場合は不動産のプロである買取業者が家屋を修繕しトラブルを解決してくれることから、リスクの少ない取引を希望する人は買取を選びましょう。

東京で無料もしくは格安の空き家を探す方法

東京都で無償譲渡の条件や格安の物件が公開されているエリアもありますが、大部分は高額の不動産となっています。
そのため効率よく探す方法を押さえておく必要があるでしょう。
この章では安い空き家を探す代表的な方法として「空き家バンク」と「空き家マッチングサイト」「空き家ポータルサイト」を紹介します。
東京でなるべく安い空き家を買いたい人は、参考にしてください。

空き家バンクで探す

空き家バンクは国もしくは各自治体と不動産会社が共同で運営しているデータベースとなっており、空き家の増加を抑制するために取引を促進することを目的としています。
このシステムは売主と買主が直接取引することができるためスピーディーに空き家を処分できるというメリットがあり、多くの空き家所有者が利用しています。
物件によっては多くの写真が公開されているため購入の判断がしやすいという特徴があり、不動産購入に慣れていない投資の初心者でも安心して利用できるシステムといえるでしょう。

空き家マッチングサイトで探す

空き家バンクの運営元は国もしくは各自治体ですが空き家マッチングサイトは一般企業が運営しており、さらに物件の所有者が直接情報をアップロードするため個人間取引も可能です。
また物件によっては買付優先順だけでなく抽選方式や入札方式など購入するための方式が異なることから、候補の物件が見つかれば詳細をチェックすることをおすすめします。
代表的な空き家マッチングサイトは次のようになります。

空き家ポータルサイトで探す

空き家ポータルサイトは「売りたい売主」と「買いたい買主」が円滑に情報交換できるインターネット上のプラットフォームのことで、各自治体も「〇〇空き家ポータルサイト」という名前で公開しています。
その中でも空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や地方に空き家を買って移住したい人に向いており、日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。
これまでの取引経験から物件のリスクについて客観的に分析・評価しお伝えしているため、初めて空き家を売却したり購入する人でも安心して取引することができます。

まとめ

都内で不動産を所有することは都市部までアクセスしやすいだけでなく、資産価値の高い有形財産を持つことができます。
このようなメリットがあることからなるべく安い空き家を東京で探す人は多いですが、そもそも東京は物価が高く安い不動産を見つけることは難しいです。
特に無償譲渡の空き家は郊外でも少ないことから、スピーディに見つけるためには効率よく探す方法を知っておく必要があるでしょう。
空家ベースは空き家を売りたい人と買いたい人のどちらにも有益な不動産情報を公開しており、不動産売買が初めての人でもスムーズに取引することができます。
Googleの口コミも4.9と高評価をいただいていることから、空き家の売却と購入を検討している人は一度空家ベースにお問い合わせください。
公式LINEでは未公開物件の配信サービスも行っています。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！