ボロ戸建てリフォームとは？ボロ戸建てをリフォームするときの注意点やポイントを解説！

最近では、築年数の古いボロ戸建てを購入し、リフォームやDIYを施し、自分好みの家にすることが流行っています。また、国としても、中古住宅の流通とリフォーム市場の活性化に向けた取り組みや、昨今の社会問題となっている空き家対策の取り組みに積極的です。

少子高齢化が進行して住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生ずる中、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であり、政府としても、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めていきます。

（引用：既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み｜国土交通省）

ボロ戸建てをリフォームし、そのまま居住用として所有する人もいれば、投資用として賃貸に出す人もいるでしょう。

本記事では、ボロ戸建てを購入し、リフォームする場合の工事費の相場や注意点について解説します。

ボロ戸建てとは

そもそも、ボロ戸建ての定義とは何でしょうか。何が「ボロ戸建て」に当てはまるのか見ていきましょう。

明確な定義は存在しない「ボロ戸建て」

結論から言うと、ボロ戸建てに明確な定義は存在しません。

建物は減価償却資産に分類され、「法定耐用年数」が定められています。その中でも、国税庁では「木造住宅用戸建て」の法定耐用年数は22年となっています。

少子高齢化が進行して住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生ずる中、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であり、政府としても、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めていきます。

（引用：耐用年数（建物／建物附属設備）｜国税庁）

ただし、法定耐用年数は減価償却の計算に使うための基準であって、法定耐用年数＝実際に住める築年数ではないということに注意しましょう。

そのため、単に築年数が約20年以上経過しているものすべてが「ボロ戸建て」になるわけではありません。

「ボロ戸建て」には明確な定義はないものの、ある程度の築年数が経過した戸建てで、これまで様ざまな理由で適切なリフォームや修繕が行われずに、建物の外観・内観に損傷などが目に見えて分かるものが「ボロ戸建て」に当てはまるといえるでしょう。

反対に、しっかりとリフォームや修繕がされている戸建てであれば40年、50年以上は住み続けることができるのです。

「ボロ戸建て」は、長い期間、人の出入りもなく放置されていた空き家であることも多く、手入れされず空気の入れ替えもされていない建物は老朽化していくスピードも早いです。長期間空き家になっている建物も「ボロ戸建て」といえるでしょう。

リフォームの種類

一言で「リフォーム」といっても、さまざまな工事の種類があります。

一般的に、リフォーム工事は建物の修繕など原状回復のために行うものを指します。下記でリフォームの種類、また、リフォーム業者に依頼した場合の工事費の相場を確認していきましょう。

外装リフォーム

代表的な外装リフォームは次の4つです。

• 外壁塗装
• 屋根塗装
• 防水加工
• 耐震加工

一般的に、外壁塗装・屋根塗装の耐久年数は約10年〜15年といわれています。

築年数から15年以上経過し、外壁・屋根塗装が新たに施されていない場合は、外装リフォームを検討した方がいいと言われています。

その他に、外装リフォームには、築年数の古い戸建ての瓦屋根を、軽量で強度のある金属屋根などに葺き替えたり、ベランダやバルコニー部分などの防水加工も行うことも含まれます。

外装リフォームは、足場を設置したり大規模な工事になることが多いため、比較的工事費がかかります。

水廻りリフォーム

代表的な水廻りリフォームは次の4つです。

• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 洗面所

水廻りリフォームは、主にキッチン・浴室・トイレ・洗面所の工事を指します。

水廻りの設備は、毎日使用するものなので、汚れや傷みが発生しやすい箇所で、かつ、構造部分の腐食や劣化があっても気付きにくいです。
また、設備自体を新調することだけでなく、水道の配管の位置を変えたり、給湯機器の交換を行う場合も含まれます。

• 水廻りリフォームの種類	相場
  キッチン交換	約50万～200万円
  浴室交換	約50万～150万円
  トイレ交換	約5万～35万円
  洗面台交換	約10万～25万円

内装リフォーム

代表的な内装リフォームは次の4つです。

• 床フローリング貼り替え
• 壁紙、天井クロス貼り替え
• 建具の交換

内装リフォームには、床フローリング、壁紙・天井クロスの貼り替え工事などがあります。

床フローリングはメーカーによって色や木目の幅などが異なり、種類が豊富です。壁紙と天井のクロスは色やデザイン性の高いものなどさまざまな種類があります。

床や壁紙は目に付きやすい箇所なので、貼り替え工事を行うだけで、新築のような内装の仕上がりになります。

また、建具の交換工事も内装リフォームに含まれます。建具自体は壊れておらず、表面だけに傷がある場合などは、建具シートを貼り替えて見栄えを良くする方法もあります。

外構リフォーム

外構リフォームとは、門扉、アプローチ、カーポートなどの建物の外側にある構造物や庭部分全体の工事を指します。

外構リフォームは、住宅の印象を変えるだけでなく、施し方によっては防犯性の高いものにすることも可能です。

ボロ戸建てリフォームの注意点

ボロ戸建てを購入し、リフォーム工事を行う際に注意したい点があります。

リフォーム工事に失敗しないためにも、事前に注意すべき点を把握しておきましょう。

高額なリフォーム費がかかる可能性がある

傷みの激しいボロ戸建てや、長期間放置されてた空き家を購入すると、リフォーム費が高額になる可能性があります。

建物のそれぞれの部分に耐用年数があり、築年数が古いほど屋根や床、室内の設備など修繕が必要になる可能性が高いです。

あまりにも建物や室内の状態が悪いと、高額なリフォーム費がかかることになるため、必要最低限の現状回復で済むようなボロ戸建てを購入し、リフォームするなどボロ戸建ての購入費とリフォーム費のトータルの金額がいくらくらいになりそうか、事前に把握しておきましょう。

業者選びで失敗しないようにする

リフォーム業者に工事をお願いする場合、業者選びで失敗しないように注意しましょう。請負契約を結ぶ前に、以下のような点を確認しておくとよいでしょう。

希望のリフォーム工事と同様の工事実績があるか

リフォーム工事の内容は、大掛かりなものから小規模な工事までさまざまです。リフォーム会社によっても、リフォーム全般を請け負っているところもあれば、一つの工事内容に特化している会社など様ざまです。

希望の工事内容の実績を確認しておくことで、納得のできる工事を行ってくれそうな会社を選びましょう。

金額は適正価格だと思えるか

リフォームの相場を知るためにも、事前にインターネットでそれぞれのリフォーム工事の相場を確認しておきましょう。また、複数の業者に見積もり依頼をし、適正な価格かどうかを判断したうえで業者を決めることが大切です。

質問に対する回答は的確であるか

リフォーム工事を行うにあたっての質問に対する回答が的確か、きちんと対応してくれているかも業者選びの重要なポイントです。

たとえ工事費が安くても、質問に対しての的確な答えがなかったり、誠実さが伝わらない場合は請負契約後に「追加工事が発生する」「仕上がりに不満がある」などのトラブルになる可能性があります。

保障、アフターサービスはきちんとしているか

リフォーム工事後の、保障やアフターサービスが充実しているかも確認しておきましょう。工事後に不具合が生じた場合のトラブル防止にもなります。

ボロ戸建てリフォームはDIYでも可能なのか

ボロ戸建てを購入して、リフォーム工事を行う場合、工事をなるべく抑えたい人も多いと思います。リフォーム業者に工事を依頼すると、材料費以外に、人件費や廃棄物処理費が工事金額に上乗せされます。

ボロ戸建てリフォームはDIYでも可能なのかを解説します。

構造耐力上主要な部分については専門の業者に依頼すべき

建物のうち、基礎部分や床、外壁、柱、屋根などは構造耐力上主要な部分に該当します。

ボロ戸建ての場合、長年空き家状態で劣化が進んでいるケースも多いため、そのような建物の場合は、屋根や外壁のリフォームは必須となる可能性が高いです。または、シロアリの被害にあっている場合は、基礎部分の補強も必要になります。

こういった構造耐力上主要な部分については、DIYでの施行となると安全面に問題が生じる場合があるため、お金をかけてでも、専門のリフォーム業者に依頼しましょう。

また、水道・ガス・電気などのライフラインについても、それぞれ専門の資格がなければ工事はできません。資格を持っていない場合のDIYは行わないようにしましょう。

反対に、クロスの貼り替えや外構リフォームはDIYでも可能な場合があります。特別な資格は必要なく、低予算で、好みのテイストに仕上げることが可能です。

昨今では、DIYに関するyoutubeなどの動画配信もたくさんあるので、参考にしてみましょう。

まとめ

本記事では、ボロ戸建てをリフォームするときの工事費用の相場や注意点についてお伝えしました。

工事の内容によっては、DIYでも対応できる部分のあるため、予算に応じてリフォーム業者に依頼する工事とDIYする工事とのバランスを考えてみてもいいかもしれません。

当社が運営する「空家ベース」では、全国各地の空き家や戸建ての中古物件などを豊富に取り扱っています。「所有するボロ戸建ての処分に困っている」「ボロ戸建ての良い活用方法はないか」など相談ベースのご依頼も承っています。お気軽にお声がけください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！