不動産投資の落とし穴│未登記家屋は売買できる？ローン・所有権リスクと購入時の注意点

不動産投資市場において、相場より安価な「未登記家屋」が売買対象となっているケースを見かけることがあります。「これなら初期費用を抑えられるかも」と期待が膨らむ一方で、「権利証がない」「ローンが使えない」といった言葉を目にして、購入を躊躇される方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、未登記家屋の売買契約自体は法律上有効です。

しかし、未登記のままでは金融機関からの融資承認が下りず、第三者に対して所有権を主張することもできません。つまり、価格が安いからといって安易に購入してしまうと、将来的な資産価値の低下や、思わぬ境界線争いなどのトラブルに巻き込まれる可能性があるのです。

本記事では、未登記家屋が抱えるリスクと現実的な対処法、安全に売買を進めるための3つの選択肢、さらに登記手続きの詳細と費用相場について、実務の視点から丁寧に解説します。

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未登記家屋（未登記物件）とは？売買が「困難」な根本理由

不動産情報サイトを眺めていると、「未登記」と記載された物件を目にすることがあります。建物が現存し、人が住んでいるにもかかわらず、なぜ「登記がない」という状態が生まれるのか、不思議に思われる方もいるでしょう。

まずは未登記家屋の正体と、未登記の状態のままでは売買の実務が進まない理由について、ひとつずつ整理していきます。

未登記家屋の定義：登記簿に載っていない建物の正体

不動産取引における「未登記」状態には、特有の背景が存在します。ここでは、未登記家屋の定義とその発生原因を整理します。

未登記家屋の定義

未登記家屋とは、法務局の登記簿（登記事項証明書）に建物の情報が記録されていない物件を指します。

通常、建物を新築した際には、建物の物理的状況を示す「表題登記」と、所有者の権利を示す「所有権保存登記」を行います。しかし、これらの手続きが行われていない建物が、いわゆる未登記家屋です。

よくある誤解ですが、「未登記＝固定資産税がかからない」わけではありません。自治体は現況調査に基づいて課税を行うため、登記の有無にかかわらず、納税通知書は所有者のもとに届きます。

未登記となる主な原因

建物が未登記のまま放置される主な原因は、建築時の資金調達方法にあります。

住宅ローンを利用して家を建てる場合、金融機関は建物に「抵当権」を設定するため、登記が必須条件となります。ローンを組む以上、金融機関としても権利関係を明確にしておきたいわけです。

一方で、自己資金（現金）のみで建築した場合、金融機関からの強制力がありません。そのため、所有者が「費用がもったいない」「手続きが面倒」と判断し、登記を行わないケースが発生します。

また、増改築を行った部分の変更登記を怠ったまま相続が発生し、未登記の状態が次世代に引き継がれているケースも多く見られます。つまり、「お金をかけたくない」「手間を避けたい」という心理と、「特に困っていない」という現状維持バイアスが重なった結果、未登記の建物が生まれるのです。

法律上は売買可能だが、実務上は困難な理由

未登記家屋の売買は、法律的な解釈と実際の取引現場での運用に大きな乖離が存在します。

契約自体は成立しても、売買契約成立後に必要となる手続きや所有権の対外的な主張には、重大なリスクが伴います。そのため、法的な建付けと実務上のハードルをそれぞれ整理したうえで理解しておく必要があります。

法的見解

法律の観点から言えば、未登記家屋であっても売買契約は有効に成立します。

民法において、所有権の移転は当事者間の「意思表示（売ります・買います）」のみで効力を発揮するためです。つまり、契約書を交わし、代金を支払えば、所有権は売主から買主に移ります。

【参考：民法第176条（物権の譲渡および意思表示）】
第百七十六条　物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

実務上の壁

しかし、契約が有効だからといって、すべてがスムーズに進むわけではありません。不動産取引の実務においては、大きな障壁が立ちはだかります。

最大の問題は「第三者対抗要件」の欠如です。民法第177条では、不動産の権利変動は「登記」をしなければ第三者に対抗（主張）できないと定めています。

どういうことかというと、登記がない状態では、万が一売主が別の人物にも二重譲渡を行った場合、正当な所有者であることを法的に証明できないのです。たとえあなたが先に契約し、代金を支払っていたとしても、後から登記を済ませた人物のほうが権利者として認められてしまいます。

また、所有権が公的に明確でない物件に対して融資を実行する金融機関は限定的であるため、買主は資金調達の面でも苦戦を強いられます。

【参考:民法第177条(不動産に関する物権の変動の対抗要件)】
第百七十七条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

投資家にとっての未登記家屋の「メリット」と「デメリット」

リスクが高いとされる未登記家屋ですが、投資用物件としての側面から見ると、メリットとデメリットの両面があります。

特にコスト面での恩恵は大きく、リスクを許容できる投資家にとっては魅力的な選択肢となります。ここでは、現実的な視点から両面を整理していきましょう。

メリット

最大のメリットは、相場より安価で購入できる可能性が高い点です。

融資が利用できない物件は買い手が「現金保有者」に限定されるため、競争率が低下し、価格交渉を有利に進められます。

また、購入時の諸経費を抑えられる点も見逃せません。

通常、不動産売買では土地と建物の両方に「登録免許税」が課税されますが、未登記家屋の場合、法務局で所有権移転登記を行うのは「土地のみ」となります。そのため、建物分の登録免許税がかからず、初期コストを低減できるメリットがあるのです。

デメリット

一方で、デメリットは「出口戦略（売却）の狭さ」です。

自身が購入する際と同様に、将来売却する際も、次の買主は融資を利用できません。結果として買い手が限定され、流動性が著しく低くなります。「高利回りで運用できたけれど、いざ売ろうとしたら買い手が見つからない」という事態に陥るリスクは、常に念頭に置いておく必要があります。

また、未登記の状態を解消して「表題登記」や「所有権保存登記」を行う場合、土地家屋調査士や司法書士への報酬、登録免許税といった費用が数十万円単位で発生します。

安く購入できても、これらの諸経費を含めると最終的な収支が合わなくなるリスクも考慮しなければなりません。

未登記家屋の売買における「致命的な3大リスク」

未登記家屋の購入は、通常の不動産取引にはない特殊なリスクを伴います。

価格の安さだけに目を奪われ、リスクを軽視すると、購入後に多額の費用負担を強いられたり、最悪の場合は所有権そのものを失う可能性があります。ここでは、投資家が必ず押さえておくべき3つのリスクについて、具体的に解説します。

リスク1：購入資金の調達（住宅ローン・融資）ができない

未登記家屋の購入において、最初の壁となるのが資金調達です。

金融機関が住宅ローンや不動産投資ローンを融資する際、担保となる土地や建物には必ず「抵当権」を設定します。しかし、建物が未登記の状態では、抵当権の設定登記を行うことができません。

その結果、金融機関の審査基準を満たせず、融資は否決されます。買主は物件価格の全額を現金で用意しなければならず、資金計画のハードルは極めて高くなります。

また、将来的に売却しようとしても、次の買主も同様に融資を利用できないため、出口戦略が描きにくく、流動性が著しく低下する点も認識しておく必要があります。

リスク2：所有権を第三者に主張できない（対抗力の欠如）

前述の通り、不動産の権利関係において、登記は「第三者対抗要件」としての役割を果たします。

未登記のままでは、たとえ売買代金を支払い、契約書を交わしていたとしても、第三者に対して「自分が真の所有者である」と法的に主張できません。

極端な例ですが、悪意のある売主が、同じ物件をAさんとBさんの二人に売却する「二重譲渡」を行った場合を考えてみましょう。もしBさんが先に登記を済ませてしまえば、Aさんは所有権を主張できず、物件を失うことになります。

Aさんが先に契約し、代金を支払っていたとしても、登記を先に済ませたBさんが法的な所有者として認められるのです。未登記家屋の取引では、こうした権利関係のトラブルに巻き込まれるリスクが常に潜在しています。

リスク3：将来的なトラブルとペナルティ

未登記の状態を放置し続けることは、法的な義務違反となり、過料の対象となる可能性があります。

不動産登記法では、建物の新築や取得から1ヶ月以内に表題登記を申請する義務を定めており、違反した場合には10万円以下の過料に処される可能性があります。実際に過料が科されるケースは多くありませんが、法的リスクとして認識しておくべきでしょう。

また、将来的に建物を解体したり、大規模なリフォームを行ったりする際にも支障が出ます。自治体の補助金申請や建築確認申請において、建物の所有権を証明する公的な書類（登記事項証明書）の提出を求められるケースが多いためです。

さらに、相続が発生した際、未登記のままでは遺産分割協議が複雑化し、親族間でのトラブルに発展する原因ともなり得ます。「誰が本当の所有者なのか」を証明する公的な書類がないため、相続人同士で意見が対立しやすくなるのです。

未登記家屋は、購入時の価格だけでなく、将来的なコストとリスクも含めて総合的に判断する必要があります。

未登記家屋を安全に売買するための3つの選択肢と手続き

未登記家屋の取引にはリスクが伴いますが、適切な手順を踏むことで、トラブルを未然に防ぎながら売買契約を成立させることは可能です。

ここでは、安全性とコストのバランスに応じた3つの取引パターンを解説します。ご自身の資金状況や、物件の活用方針に合わせて最適な方法を選択してください。

パターン1：【最も安全】売主が登記を完了してから売却する

買主にとって最もリスクが少なく、金融機関の融資も受けやすいのが、売主があらかじめ登記を済ませてから物件を引き渡す方法です。

通常の不動産売買と同じ手続きを踏めるため、安心して取引できる点が大きなメリットです。

【手続きの流れ】

まず、売主が土地家屋調査士に依頼して「建物表題登記」を行い、物理的な未登記状態を解消します。建物表題登記の完了後、司法書士に依頼して「所有権保存登記」を行うことで、権利関係も確定されます。

登記が完了したら、通常の売買契約と同様に契約・引き渡しを進めることができます。買主は融資を利用できるようになり、将来的な売却もスムーズに行えます。

パターン2：建物を解体して土地（更地）として売却する

建物が老朽化しており、再利用の予定がない場合は、解体して更地として売却する方法も選択肢のひとつです。

未登記家屋のまま活用せず保有し続けるよりも、土地として資産を整理しやすくなるメリットがあります。

【手続きの流れ】

売主、または買主の費用負担で建物の解体工事を行います。建物がなくなった後は、「建物滅失登記（解体したことの登記）」を土地家屋調査士に依頼して行います。

建物を解体して更地として売却する方法であれば、表題登記や保存登記などの煩雑な手続きを省略できます。土地のみの取引となるため、登記手続きもシンプルになり、買主も融資を受けやすくなります。

ただし、解体費用は一般的な木造住宅でも100万円前後かかる場合があるため、解体前に未登記家屋でも買い取ってくれる業者にあたってから検討するなど、慎重な対応が必要です。

パターン3：【リスクを負う】未登記のまま売買する

コストを抑えつつ建物をそのまま活用したい場合は、登記を行わずに売買契約だけを交わすという方法もあります。

実務上行われている取引形態ではありますが、法的なリスクが高いため、現金購入が可能な投資家など、リスク許容度の高い方に限られる選択肢です。

【手続きの流れ】

まず、売買契約書に「建物が未登記であること」を明記したうえで、当事者間で売買契約を締結します。登記による所有権移転は行えないため、登記に代わる行政上の手続きとして、物件所在地の市区町村役所に「未登記家屋所有者変更届」を提出します。

未登記家屋所有者変更届により、課税台帳上の名義が切り替わり、以後の固定資産税は買主に請求されるようになります。この届出を忘れると、売主に納税通知書が届き続けるため、必ず提出しましょう。

第三者とのトラブルを防ぐためには、購入後速やかに買主自身の費用で表題登記と保存登記を行うことが推奨されます。

未登記家屋の登記手続きと具体的な負担費用

未登記家屋のリスクを解消し、融資を利用できる状態にするためには、法務局での登記手続きが不可欠です。

しかし、未登記家屋に関する登記手続きには専門的な知識と測量が必要となるため、一般的には専門家へ依頼することになります。ここでは、登記を完了させるために「誰に」「いくら」支払う必要があるのか、具体的な費用の内訳と相場を解説します。投資判断を行う際の収支計算にお役立てください。

登記手続きの費用内訳と相場

未登記家屋の登記は、大きく分けて「表題登記（建物の物理的状況の登録）」と「所有権保存登記（権利の登録）」の2段階で行われます。

それぞれ依頼する専門家が異なり、費用も別々に発生します。順を追って見ていきましょう。

1.建物表題登記（依頼先：土地家屋調査士）

まず、建物がどこに、どのような形状で存在しているかを登録します。図面の作成や現地調査が必要となるため、土地家屋調査士に依頼します。

※建物の大きさや形状、図面の有無によって変動します。一般的な戸建て（床面積100㎡程度）の目安です。

例えば、古い図面が残っていない場合や、建物の形状が複雑な場合は、測量に時間がかかるため費用が高くなる傾向があります。

2.所有権保存登記（依頼先：司法書士）

表題登記が完了した後、当該建物の所有者が誰であるかを権利部（甲区）に記録します。所有権保存登記を行うことで、第三者への対抗力が備わります。

※司法書士への報酬に加え、後述する国への税金（登録免許税）が別途実費としてかかります。

登記手続きにかかる費用を合計すると、専門家への報酬だけで10万円〜20万円程度、さらに税金が加算されるため、総額で20万円〜30万円程度の予算を想定しておく必要があります。

登録免許税の計算方法

「所有権保存登記」を行う際には、国に納める税金である「登録免許税」が必要です。

通常の売買（所有権移転登記）とは異なり、未登記家屋の場合は「保存登記（新しく権利の登記を作る）」の税率が適用されます。

課税標準額とは、原則として「固定資産税評価額」を用います。ただし、新築直後や未登記期間が長く評価額が設定されていない場合は、法務局が近隣の類似物件を参考に決定した「認定価格」を基準にします。

計算例：建物の評価額が500万円の場合

上記の計算例から分かるとおり、登録免許税自体は数万円程度で済むケースが多いです。また、軽減措置（住宅用家屋証明書など）が適用できるかどうかで税率が変わる場合もあります（0.4%→0.15%など）。

詳細は依頼する司法書士に確認することをおすすめします。特に、居住用として購入する場合は軽減措置の対象となる可能性があるため、事前に相談しておくとよいでしょう。

まとめ

未登記家屋は、市場価格よりも安価に購入できる可能性があるため、現金で購入可能な投資家にとっては高利回りを狙える魅力的な選択肢です。

しかし、そのままでは融資が利用できず、第三者に所有権を主張できないという法的なリスクがつきまといます。安全に資産を運用するためには、契約前に「売主側で登記を完了させる」か「解体して更地にする」といった方向性を明確にしておくことが重要です。

あえて未登記のまま購入する場合でも、役所への所有者変更届を忘れずに提出し、将来的には表題登記・保存登記を行うことを前提に資金計画を立てる必要があります。

リスクとリターンを正しく理解し、ご自身の投資戦略に合った物件選びを行いましょう。

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空家ベース編集部

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