初心者必見！戸建て投資の始め方と成功のポイント

戸建て投資は、比較的少額の自己資金から始めやすく、長期的に安定した家賃収入を得られる可能性が高い不動産投資です。土地付き物件であるため資産価値が残りやすく、入居者も長期契約を結びやすい傾向があります。
その一方で、修繕費や空室リスクなど、収益を左右する要素も少なくありません。
本記事では、不動産投資初心者が戸建て投資を安全かつ効率的に始めるための知識と手順を解説します。初期費用とランニングコストの内訳、融資の受け方、物件選びの基準、運用開始後の見直し方法までを、具体的なステップに沿って紹介します。

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戸建て投資とは？基礎知識を押さえてスタート

戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の手法です。土地付きのため資産価値が残りやすく、入居者が長期的に住みやすい環境を整えれば、安定した収益を期待できます。
初期費用が比較的抑えられる築古物件を活用する例も多く、リフォームや再生を通じて資産価値を高められる点も特徴です。
ただし、空室期間が長引くと収益がゼロとなり、修繕や管理の負担は所有者が全て負担するため、計画的な資金運用とリスク管理が欠かせません。

戸建て投資の特徴とアパート・マンション投資との違い

戸建て投資は入居者が一世帯であるため、騒音や共用部でのトラブルが少なく、長期入居につながりやすい傾向があります。アパートやマンションは複数戸を管理でき、空室が出ても他戸から家賃収入を得られますが、戸建ては一戸が空室になると収入がゼロになる点が大きな違いです。
また、戸建ては土地を含むため資産価値が残りやすく、将来的な売却や建て替えの選択肢が広がります。

戸建て投資で必要となる初期費用とランニングコスト

初期費用には以下が含まれます。

ランニングコストには以下があります。

築古戸建ては購入価格を抑えられる一方、入居前に必要な修繕や定期メンテナンスの費用が大きくなる傾向があります。

インカムゲイン・キャピタルゲインの基本を理解しよう

戸建て投資の収益は、以下の2種類に分けられます。特徴やリスクを理解し、投資目的に応じてバランスを取ることが重要です。

安定運用を目指す場合はインカムゲインを重視し、長期的に安定収入を確保します。一方、短期間で資産を増やしたい場合はキャピタルゲインを重視します。

より具体的に収益をイメージするために、簡単な例で見てみましょう。

インカムゲインの場合、1,500万円の物件を購入し、年間120万円（月々10万円）の家賃収入が得られるとします。表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算され、120万円 ÷ 1,500万円 × 100 = 8％となります。

表面利回りの数値が高いほど投資効率は良いとされますが、家賃収入のすべてが手元に残るわけではありません。実際には、管理費や修繕費、固定資産税などの経費が差し引かれ、実際の利益率（＝実質利回り）は低くなる点に注意が必要です。

キャピタルゲインは、1,500万円で購入した物件が数年後に1,800万円で売却できた場合、差額の300万円が売却益です。ただし、この利益から売却時の仲介手数料や譲渡所得税が差し引かれる点に注意が必要です。

どちらか一方に偏らず、物件や市場状況に応じて収益構成を見直すことが投資成功の鍵です。

戸建て投資のメリットとデメリット

戸建て投資には、他の不動産投資にはない独自のメリットがある一方で、特有のデメリットも存在します。代表的なものを理解し、ご自身の投資スタイルに合うか見極めましょう。

戸建て投資の主なメリット

安定した長期入居が見込める

ファミリー層が主な入居者となるため、子供の学区や地域とのつながりから一度入居すると長く住み続ける傾向が強く、安定した家賃収入につながります。

資産価値が維持しやすい

建物が古くなっても土地の価値は残るため、分譲マンションに比べて資産価値が下がりにくいのが特徴です。将来的に売却や自宅としての利用など、出口戦略の選択肢も多くあります。

運営・管理が比較的シンプル

管理対象が1世帯のみのため、共用部の維持や複数の入居者間のトラブル対応がなく、運営の手間が比較的少ない点も魅力です。

戸建て投資の主なデメリット

空室時の収入がゼロになる

アパート経営と異なり、1戸が空室になると家賃収入が完全に途絶えます。収入がない期間もローン返済や維持費は発生するため、キャッシュフロー管理がより重要です。

修繕費が高額になりやすい

屋根や外壁、給排水設備など、大規模な修繕が発生した場合、その費用はすべてオーナーが単独で負担します。突発的な出費に備えた資金計画が不可欠です。

流動性が低い場合がある

一般的に、マンションに比べて売買価格が高額になりがちなため、買い手を見つけるのに時間がかかる場合があります。売却したい時にすぐに現金化できない可能性があります。

このように、戸建て投資はメリットとデメリットが明確です。より詳しい内容や具体的な対策については、以下の記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
【参考：中古戸建投資のメリットデメリットは？物件選びの方法や注意点などを解説 – 空家ベース】

戸建て投資を始めるためのステップ

戸建て投資は、明確な目的設定と入念な準備が成功の鍵です。資金計画やエリア選定、物件調査から契約・管理まで、順序立てて進めることでリスクを抑え、安定した運用につなげられます。

以下の8つのステップを参考に、計画的に取り組みましょう。

ステップ1：投資の目的と予算を明確にする

戸建て投資の第一歩は、投資目的の明確化です。安定的な家賃収入（インカムゲイン）を得るのか、将来的な売却益（キャピタルゲイン）を狙うのかによって、選ぶ物件や戦略が変わります。
目的が定まれば、自己資金と借入可能額をもとに予算を設定します。予算には物件購入費だけでなく、仲介手数料、登記費用、リフォーム費、運営予備費まで含めることが重要です。

ここでの計画が甘いと、運用開始後に資金ショートするリスクが高まります。

ステップ2：投資エリアと市場動向をリサーチ

投資エリアの選定は収益性を左右する重要な工程です。人口推移、世帯構成、周辺のインフラ整備計画、賃貸需要を多角的に調査します。加えて、家賃相場や空室率をデータで確認し、需要の安定性を見極めます。

自治体によっては空き家活用やリフォームへの補助金制度があり、これを活用することで初期費用を抑えられます。エリア選定は「高利回り」だけでなく、長期的な需要維持が可能かどうかを重視することが成功の鍵です。

ステップ3：不動産会社への相談と物件情報の収集

地域の賃貸事情に精通した不動産会社と連携することで、有力な非公開物件情報や市場の裏事情を得られます。複数社から情報を収集し、築年数・構造・立地条件・修繕履歴などを比較検討しましょう。

また、利回り計算や賃貸需要予測など、数値的な裏付けをもとに物件評価を行うことが重要です。不動産会社との信頼関係を構築することで、優良案件の優先紹介を受けられる可能性も高まります。

ステップ4：融資の打診と資金計画の確立

物件購入の多くは融資利用が前提となります。金融機関によって築古物件への融資可否や条件は異なり、都市銀行は築浅物件に強く、地方銀行や信用金庫は築古物件にも柔軟です。

融資を受ける際は、事前に複数行に融資打診を行い、金利や返済期間、融資比率（LTV）の条件を比較します。

LTV（ローン・トゥ・バリュー）とは、物件価格に対する融資額の割合を指します。

2,000万円の物件に対して1,600万円の融資を受ける場合、LTVは 1,600万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 80％。

返済負担を軽減するには長期固定金利型も有効です。購入資金だけでなく、リフォーム費や予備費も含めた総額で資金計画を確定させる必要があります。

ステップ5：現地見学とリフォーム費用のシミュレーション

書類や写真だけでは物件の全貌は把握できません。現地見学では建物の躯体、屋根、外壁、配管、基礎の劣化状況を確認し、周辺環境（交通の便、生活インフラ、治安）も評価します。

必要なリフォーム項目ごとに費用を算出し、入居可能な状態までのトータルコストを明確化します。想定外の修繕を防ぐため、専門家による建物診断を併用すると安心です。

ステップ6：売買契約・決済・物件引き渡し

購入条件が整ったら売買契約を締結します。契約書には解除条件や契約不適合責任の内容を明確に記載しているかを確認しましょう。決済時には登記手続きや融資実行も同時に進行します。

引き渡し後は、すぐにリフォームやクリーニングに着手し、募集開始までの空白期間を最小限に抑えることが収益安定につながります。

ステップ7：管理方針の決定と賃貸募集

物件管理は自主管理か管理会社委託かを選びます。自主管理はコスト削減になりますが、入居者対応や修繕手配の負担が大きくなります。管理会社委託は手間を省けますが、管理料が発生します。

募集条件（賃料、敷金・礼金、更新料）や入居審査基準を明確化し、長期入居者を確保する募集戦略を立てましょう。

ステップ8：リスク管理と運用開始後の定期見直し

運用開始後も定期的に収支、入居状況、修繕計画を見直します。家賃の相場チェック、空室時の広告戦略の再構築、修繕積立の適正額調整などを行います。

また、災害リスクや税制改正にも備え、保険内容や出口戦略（売却・住み替え）の再検討も必要です。定期的な見直しは利益率の維持・向上に直結します。

物件選びで失敗しないためのチェックポイント

戸建て投資の成否は、物件選びでほぼ決まります。価格や表面的な利回りだけで判断するのではなく、将来にわたって安定した賃貸需要が見込めるかという視点が不可欠です。

そのためには、最寄り駅からの距離や周辺の商業施設といった利便性はもちろん、地域の治安やハザードマップで確認できる災害リスクまで多角的に調査します。また、建物自体の状態確認も欠かせません。基礎部分のひび割れや雨漏りの跡といった外見上の劣化だけでなく、給排水管など隠れた部分の老朽化も将来の大きな出費につながるためです。

さらに、法律上の制約、とくに「再建築不可物件」でないかを確認することは、資産価値を大きく左右するため必ず行いましょう。

より具体的なチェック項目や判断基準は、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

【参考：はじめての不動産投資を成功へ導くチェックリスト】

戸建て投資と融資のポイント

戸建て投資を始めるうえで、融資条件の理解は極めて重要です。融資の条件によっては、利回りやキャッシュフローに大きな影響を与えます。

特に初心者は、自己資金比率・金利・返済期間の三つの要素を意識し、無理のない資金計画を組み立てる必要があります。金融機関ごとの融資基準や金利タイプの特徴を理解しておくことで、投資目的に最適な融資を選択できます。

金融機関ごとの融資方針を理解する

金融機関は、物件の築年数・構造・立地条件・価格帯によって融資条件を変えます。以下は代表的な金融機関別の特徴です。

複数の金融機関に事前相談を行い、条件や融資額を比較することが成功への第一歩です。

低金利を活用した長期融資で返済負担を軽減

融資を活用する際は、金利タイプと返済期間の選択がキャッシュフローに直結します。

以下の比較表を参考に、自身の投資スタイルに合った組み合わせを検討しましょう。

返済期間を短くすると総利息は減りますが、月々の返済額が増加します。

一方、期間を長くすると返済額は抑えられますが、総利息は増えます。収益性と安全性のバランスを考慮し、10年・20年・30年のシミュレーションを行うことが重要です。

戸建て投資が向いている人の特徴

戸建て投資は、アパートやマンション投資に比べて管理対象が1物件・1世帯であるため、運営のシンプルさが魅力です。しかし、その分空室時の収入ゼロリスクや修繕コスト負担が大きくなる特徴があります。このため、戸建て投資は以下のような特徴を持つ投資家に向いています。

自分でリフォームを手掛けるなど手間を惜しまない人

築古戸建ては購入後にリフォームや修繕が必要になるケースが多く、特に水回り・屋根・外壁の更新は高額になりがちです。

DIYやセルフリフォームのスキルを持つ人は、以下のメリットが得られます。

DIY未経験でも、信頼できる工事業者とのネットワークを持ち、コスト交渉や進行管理に積極的に関われる人は有利です。

資産拡大より安定収入を重視する人

戸建ては一度入居者が決まると長期契約になる傾向があります。特にファミリー層は引っ越しの頻度が低いため、安定した家賃収入を確保しやすいです。

こうしたスタンスを持つ投資家に、戸建て投資は適しています。

地域貢献や空き家活用に興味がある人

空き家問題が深刻化している地域では、築古戸建ての再生は社会的意義のある取り組みです。

単なる収益目的ではなく、地域活性化にも価値を見出す人にとって、戸建て投資はやりがいのある選択肢です。

戸建て投資で失敗しないための注意点

戸建て投資は、比較的少額から始められ安定した家賃収入を得やすい一方、運用を誤れば収益性が急激に低下します。特に築古物件を扱う場合、予期しない修繕費や空室期間の長期化を軽視すると、利回りが大きく悪化します。

以下のポイントを事前に押さえることで、失敗の可能性を大幅に減らせます。

修繕費用を過小評価しない

築年数が経過した戸建ては、外観だけでは判断できない劣化箇所が多くあります。購入前には必ず建物状況調査（ホームインスペクション）を実施し、以下を確認しましょう。

予期しない修繕費の発生を防ぐため、購入価格の10〜20%程度を予備費として資金計画に組み込むことが重要です。

【失敗事例】
表面的な綺麗さだけで物件を選び、購入後に大規模な雨漏りが発覚。屋根の葺き替えに200万円の追加費用が発生し、数年分の家賃収入が消えてしまったケースがあります。

空室対策と入居者管理を怠らない

戸建ては1戸につき1世帯のため、空室が発生すると収入がゼロになります。空室期間を短縮するには、以下の施策が有効です。

入居中は定期的な点検やコミュニケーションを通じて、長期契約につなげます。

【失敗事例】
近隣相場を無視して強気な家賃設定に固執した結果、1年以上も入居者が決まらず、固定資産税やローン返済の負担でキャッシュフローが大幅に悪化したケースがあります。

資金計画とキャッシュフロー管理の徹底

収入と支出の流れを常に把握し、赤字化を防ぐ必要があります。

資金計画が不十分だと、1回の大規模修繕で数年分の利益が消える可能性があります。

【失敗事例】
家賃収入を全て他の投資や生活費に充て、修繕のための予備資金を全く確保していませんでした。給湯器が突然故障した際に即座に交換できず、入居者が不満を抱えて退去したケースがあります。

出口戦略を常に意識する（売却・住み替えなど）

投資開始時から物件の売却や用途変更のタイミングを想定しておくことが重要です。

出口戦略を設定することで、キャッシュフローの悪化や市場下落の影響を最小限に抑えることができます。

【失敗事例】

購入時の利回りだけを重視し、将来の売却を全く考えていませんでした。売却時には人口減少が著しいエリアで買い手が見つからず、希望価格を大幅に下げるか売れ残りを覚悟する事態になったケースがあります。

まとめ・総括

戸建て投資は、比較的少額の自己資金から始めやすく、安定した家賃収入を得られる可能性が高い投資手法です。

ただし、成功のためには目的を明確にし、物件選びから資金計画、運用管理までを計画的に進めることが欠かせません。特に修繕費や空室リスクを織り込んだ資金計画を立て、需要のあるエリアを選定し、入居者との信頼関係を築く姿勢が重要です。

また、運用中も市場動向を定期的に確認し、将来の売却や用途変更といった出口戦略を常に意識することで、長期的な安定運用が可能となります。

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空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！