手付金とは？不動産売買における意味と役割、相場をわかりやすく解説

タイトル不動産売買は売主と買主が契約内容に合意し、売買契約を締結することで実行となりますが、売買代金は決済を実行するタイミングで全額支払うのではなく、契約時に「手付金」として代金の一部を支払わなければなりません。
手付金は内金や中間金とよく似ていますが売買契約を進めるうえで重要な役割を担っており、契約の進捗によっては手付金を失うこともあります。
ただし契約解除の内容によっては手付金が返還されるケースもありますので、知っておくべきポイントです。
また、どのくらいの金額を手付金として用意しておくべきか理解しておくことで、余裕をもって準備することができます。
この記事では不動産売買契約における手付金の役割と相場、手付金が返還されるケースについて解説します。
手付金に関連するよくある質問についても紹介しますので、参考にしてください。

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手付金とは

手付金とは不動産の契約時に買主から売主に支払われるお金のことで、売買代金の一部として充当されます。
よく似た金銭として「内金」や「中間金」がありますが、これらの金銭に法的な意味はなく、売買金額を分けて売主に支払っているにすぎません。
一方、手付金は契約の証拠や解除時の費用負担という意味合いを持っており、手付金を支払うことで契約の効力が発生するケースも多いです。
このことからも買主は不動産を購入する際には手付金を用意しておく必要があるといえ、どのくらいの金額が必要になるのか不動産会社にあらかじめ確認しておくことが重要です。

手付金の3つの意味と役割（証約手付・解約手付・違約手付）

手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」という3つの意味と役割があり、不動産の売買を検討する際には事前に知っておくべきポイントです。
手付金はただ売買価格の一部を支払っているわけではなく、万が一契約が解除になった場合に大きな効力を発揮することになります。
そのため契約締結後のトラブル発生を防ぐという意味でも、手付金の特徴は正しく理解しておくことをおすすめします。

証約手付とは：契約の証拠としての役割

手付金は売買契約締結時に支払われるのが一般的であるため、契約の証拠としての役割を担っています。
契約書には日付が記載されているため契約の成立を証明することは可能ですが、手付金の授受を行うことでより明確な意思表示となります。
これにより万が一当事者のどちらかが契約書を紛失していても契約締結を第三者に明示することができ、より安全に決済まで進めることができます。
これ以外にも契約が無事に履行されるまでの担保という意味もあり、売主と買主が不動産決済の実行まで真摯に取り組むことを約束するという点もポイントです。

解約手付とは：契約解除が可能になる仕組み

売買契約を締結したからといっても、必ずしも決済を実行しなければならないわけではありません。
たとえば物件を購入しようと真剣に検討し契約を締結したものの、急な転勤が発生することもあります。
また売主の親族が突然住むことになり、売却できなくなるというケースも少なくありません。
このような場合に手付金を使って売買契約を解除できるような仕組みがあり、売主と買主はそれぞれリスクと解除権を持つことになります。
売主から解約手付をする場合は手付金を買主に返還して同額を支払い、買主からの場合は手付金を放棄することで解除することができます。

違約手付とは：債務不履行時の違約金としての意味

買主が残代金を支払ってくれなかったり住宅ローンを意図的に否決とさせた場合、債務不履行による違約金を支払わなければなりませんが、支払った手付金をそのまま違約金として取り扱うこともあります。
一方、物件を引き渡さない等売主が債務不履行とみなされる行為をした場合、手付金を返還したうえでさらに同額を違約金として支払うケースもあります。
違約手付と呼ばれるこの性質は契約書で定められている違約金額によって大きく異なりますので、債務不履行が発生した際に手付金がどのように扱われるのか必ずチェックしておくことが大切です。

手付金の相場や上限は？

手付金の相場と上限は売主が宅建業者かどうかで変わるため、注意が必要です。
一般人同士や買主が宅建業者の場合は特に制限はなく、売買代金の5%〜20%で設定されることが多いですが、売買代金に関係なく「50万円」や「100万円」を手付金とする地域もあります。
このように手付金額はある程度自由に設定することができますが、宅建業者が売主の場合は手付金について大きな制限があります。
なぜなら宅建業者は不動産のプロであるため一般人よりも経験と知識に大きな差があり、買主によって不利な契約を締結することも可能だからです。
そのため宅建業者が悪質な内容の契約を締結しないよう手付金の上限が設定されたり、一定額以上の手付金を授受した場合は保全措置が義務付けられています。
この章では宅建業者が売主となった場合の手付金について、解説します。

売主が宅建業者の場合の手付金は20%を超えてはならない

売主が宅建業者の場合、宅地建物取引業法では手付金の上限を次のように制限しています。

（手付の額の制限等）
第三十九条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
２　宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
３　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

【参考サイト：宅地建物取引業法】
たとえば売主である宅建業者が契約を解除できないよう売買代金の半分を手付金として要求した場合、買主が手付解除するための費用負担が大きくなってしまいます。
このような行為を防止するために宅建業法では売主が宅建業者の場合は手付金を売買代金の20%までと定めており、20%を超える金額を受領することはできません。
なお、手付金と同様に違約金についても売買代金の20%を超えてはならないという制限があります。
こうした制限は8種類あり、宅建業者は買主の不利になる契約が締結できないような仕組みとなっています。

売主が宅建業者の場合保全措置が必要なケースがある

宅建業法では、売主が宅建業者の場合で一定以上の手付金を授受した際の保全措置について定められており、物件が完成しているかどうかで次のように異なります。

不動産売買は契約から決済まで期間があるため、その間に宅建業者が倒産したり債務不履行を発生させる可能性はゼロではありません。
その際に手付金を買主に返還せずに宅建業者が雲隠れしないよう、一定割合を超えて手付金を授受した場合は第三者機関などに保全しなければならないというルールがあります。
ただし手付金額が売買代金に対して割合が低かったり、不動産取引において少額とされる1,000万円以下の場合は保全措置が免除されます。

手付解除とは？解除の期限と手順

解約手付について、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の契約条項では次のように定められています。

第15条（手付解除）売主は、買主に受領済の手付金の倍額を現実に提供して、又買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。

【参考サイト：不 動 産 売 買 契 約 書】
このように、売主と買主は契約書に記載されている期日までであれば手付解除という方法で契約をキャンセルすることができます。
ただし期日内であっても必ずしも解除できるわけではないため、注意が必要です。
この章では手付解除のポイントについて、解説します。

手付解除の期限は当事者の一方が契約の履行に着手するまで

一般的に契約書には手付解除の期限が記載されていますが、手付解除に関する条項には「相手方がこの契約の履行に着手したときは解除できない」という定めもあります。
「契約の履行」とは契約を完了するために必要な事項のことで、売主と買主どちらかが契約の履行に着手した時点で手付解除できないことになります。
ただしどのような行動が「契約の履行」に該当するのか判断が難しいケースも多いため、契約の特約に具体的な事項を記載しておくことをおすすめします。
「契約の履行」と判断されるケースとして、具体的には次のような事例があります。

売主が手付解除を行う場合（手付金倍返し）の流れ

売主が手付解除を行う場合、不動産会社に手付解除の合意書を作成してもらい、買主に説明したうえで双方が署名押印します。
合意書が締結されれば売主は買主から預かった手付金を返還し、さらに手付金と同額を支払うことで解除となります。
手付解除は解除金を買主が受領した時点で成立となるという特徴があり、受領するまでは契約は効力を発生した状態となります。

買主が手付解除を行う場合（手付金放棄）の流れ

買主が手付解除する場合は手付金を放棄することになるため、手付解除の合意書を締結した時点で解除となります。
そのため、売主が手付解除するよりも比較的スムーズに成立させることができるという特徴があります。
なお、売主と買主のどちらが手付解除する場合であっても、契約書に貼付する印紙の代金は返還されないため、注意が必要です。
さらに手付解除の時点では売買契約自体は成立していることから、不動産業者へ仲介手数料を支払う義務も発生します。
このことからも、手付解除は手付金の放棄や倍返し以上の費用負担が発生することを、知っておく必要があります。

手付金が返ってくることはある？

買主は手付金を売買代金の一部として支払うため返還されることはほとんどありませんが、解除の要件によっては全額無利息で返還されることもあります。
手付金が返還されれば次の物件選びにも影響が少なくなるため、返還となるパターンを押さえておくことをおすすめします。
この章では手付金が返ってくるケースを紹介しますので、参考にしてください。

買い主のローン特約が適用される場合

不動産売買契約書には融資利用に関連する条項が記載されており、住宅ローンの本審査が否決になった場合に白紙解除となる定めがあります。
「ローン特約」と呼ばれるこの定めは買主の責任を追及されない要因で本審査が否決になった際に適用されることになり、手付金は無利息で返還されます。
さらに、手付解除と違って白紙解除となるため契約が締結されていない時点まで遡ることになりますので、仲介手数料も発生しません。
不動産の購入は「金融機関の事前審査通過→売買契約→金融機関の本審査通過」というステップになるため、金融機関からの融資が確定していないタイミングで売買契約を締結することになります。
そのため買主が資金調達できないことを債務不履行として扱わないよう、ローン特約という解除方法が設けられています。
この定めにより買主は安心して売買契約を締結することができますが、ローン特約による解除であっても印紙の代金は返還されませんので注意が必要です。
さらに買主の責任を追及される理由で本審査が否決された場合、債務不履行による違約金を支払わなければなりません。
具体的には次のようなケースで責任を追及されることになりますので、チェックしておくことをおすすめします。

売り主都合で契約解除・違反をした場合

売主が手付解除した場合は買主の倍額が支払われますが、債務不履行による違約金によって返還されるというケースもあります。
たとえば売買代金2,000万円で違約金が20％、手付金として100万円支払った場合、買主に支払う額は次のようになります。

つまり、手付解除だと手付金の返還に加えて100万円を追加で支払うことになりますが、債務不履行だと300万円追加となります。
このように売主が契約解除する場合は手付金額以上の支払いを受けることになりますので、事実上手付金が返還されることになります。

手付金の支払い時期と支払い方法

手付金は一般的に売買契約締結時に買主から売主に支払われますが、現金であることが多いです。
ただし売主が売買契約に同席しない「持ち回り契約」であったり宅建業者が売主の場合は契約前もしくは契約後に振込送金とするケースもあります。
この場合は売買契約の締結と手付金の受領タイミングがズレることになりますので、契約の効力発生がいつになるのか確認しておくことがポイントです。
なお、振込送金の場合、振込手数料は買主負担になるのが一般的です。

手付金についてよくある質問

この章では手付金についてよくある質問を紹介します。
普段からクレジット決済や電子マネー決済を多用している人にとって、現金で手付金を支払う不動産売買契約は不安に感じることも多いです。
安心して取引を進めるためにも、売買契約を締結する前にチェックしてください。

手付金と頭金の違いは何ですか？

手付金は売買契約を締結する際に売主へ支払う金銭のことで、売買代金に充当されます。
多くの売買契約では手付金の支払いが必須であることから、買主は不動産購入時に準備しておかなければなりません。
それに対し頭金とは不動産を購入する際に用意する自己資金のことで、住宅ローンで資金を用意できるのであれば必ずしも用意する必要はありません。
主に住宅ローンでは準備できない印紙代などを頭金で対応するケースが多く、手付金も頭金を使って支払う買主も多いです。

手付金はなぜ現金で支払うのですか？

多くのケースで手付金は現金で支払いますが、その理由として売主に手付金を手渡しすることで契約が締結されたことを双方が自覚できるという慣例があるからです。
不動産の売買契約は売主と買主それぞれが契約締結後に決済へ向けて準備を進めることになり、双方の準備が完了した時点で決済を実行することになります。
そのためどちらかの進捗が遅れると決済時期に影響が出てしまい、決済時期を超過してしまうことで損害賠償請求が発生することも少なくありません。
このようなトラブルを避けるためにも「契約が締結された」ということを認識することが重要だとされており、手付金を現金で支払うという習慣があります。
宅建業者が買主の場合は小切手で支払ったり振込送金になるケースもありますが、慣例を大事にしたい売主も多いことから現金支払いはまだまだ根強く残っています。

手付金で禁止されていることは何ですか？

宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）では「手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」を禁止しており、違反すれば業務停止や免許取消といった監査処分を受けることになります。
手付金を宅建業者が貸すことは買主に借金をさせて契約させることになり、トラブルの原因になりかねません。
さらに契約を解除した場合は手付金の借金だけが残ってしまい、買主によっては正常な判断で手付解除できなくなってしまいます。
そのため宅建業法ではこうした手付金の貸与行為を禁止しており、厳しい罰則が設けられています。
これ以外にも手付金の分割払いも買主が契約しやすい状況を作り出すことになるため、禁止されています。

まとめ

不動産取引において手付金は「契約の証明」だけでなく「契約解除時の負担金」という役割も担っており、取引を行う際には手付金が持つ特徴を正しく理解しておくことが大切です。
特に手付解除は売主と買主どちらが実行しても費用負担が大きいことから、手付金の額はあらかじめ不動産会社に確認する必要があります。
ただし、買主の責任ではない要因で住宅ローン本審査が否決になったり売主都合による契約違反が発生した場合、手付金が無利息で返還されるケースも多いです。
そのため契約解除が発生したからといって必ずしも手付金の放棄が必要というわけではありませんので、契約解除の要因をしっかり確認することをおすすめします。

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