不動産売却にかかる費用の完全ガイド～内訳・相場・抑えるコツまで解説～

所有している土地や建物を売却する際には費用や税金がかかるため、売買代金が全て入金されるわけではありません。
そのため不動産会社にあらかじめ売却費用の内訳を確認しておくことが重要ですが、売却額に応じて変動する内容が多いため注意が必要です。
この記事では不動産を売却する際にかかる諸費用について、解説します。
内訳や費用の目安、諸費用を抑える方法も紹介しますので、これから不動産を売却する予定のある所有者は参考にしてください。

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不動産売却でかかる費用の内訳

不動産を売却する際には様々な費用が発生するため、売却額だけでなく手残り額もしっかりチェックしておくことが重要です。
特に税金関係は確定申告後に支払うケースがほとんどのため、売却益を全て使ってしまわないよう納税分を確保しておくことが注意点です。
代表的な諸費用として「仲介手数料」「印紙代」「登記費用」「譲渡所得税」があり、この章で詳しく解説します。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して買主と成約に至った場合、仲介手数料を支払うことになります。

この報酬は国土交通省によって上限額が設定されており、物件の金額によって変動します。

手数料の計算式は次のようになっていますので、参考にしてください。

たとえば1,200万円の不動産を売却した場合は42万円が税抜き価格となります。

ただし、法改正により800万円以下の低廉な空き家や空き地を売却する場合は33万円（税込）を上限とした請求ができるようになりました。

そのため、空き家や空き地を売却する場合は想定よりも高い仲介手数料を請求されるケースもありますので、事前に確認しておく必要があります。

これ以外にも、売主がTVCMや大手新聞社への広告を依頼した場合や買主が遠方に住んでいて出張費がかかる場合も、仲介手数料とは別に請求されるケースがあります。

【引用サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】

印紙代

売買契約書の原本には印紙を貼付しなければなりませんが、印紙の代金は次のように変動します。

売買代金によっては高額の印紙代を支払うことになりますので、注意が必要です。

ただし、印紙は一般的に原本を所有する人が支払うことになるため、売主として原本を保管しないのであれば印紙代は不要です。

そのため印紙代を節約したい場合は不動産会社に連絡し、買主用の原本を1部だけ用意してもらうよう伝えておくことがポイントです。

【引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁】

登記・抵当権抹消費用

不動産の所有権を買主に移転するためには所有権移転登記が必要となり、登録免許税という税金が発生します。
登録免許税の税額は固定資産税評価額の2%となっていますが、令和8年3月31日までに所有権を移転させた場合は軽減税率を利用することができ、土地は1.5%、建物は0.3%となります。
これ以外にもローンが残っている不動産は抵当権が設定されているため、抵当権抹消登記が必要となり、1本につき1,000円かかります。
これらの費用は司法書士の報酬と合わせて不動産決済時に支払うことになりますので、事前に見積を取得して費用を確認しておくことが大切です。
【参考サイト：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ】

住宅ローン関連の費用（繰上返済手数料など）

抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しなければなりませんが、金融機関によっては繰上返済手数料がかかります。
そのため残債額と同額が振込される場合は金額が不足し、場合によっては決済ができなくなってしまいます。
このようなトラブルを避けるためにも、繰上返済をする際には必ず金融機関の担当者に手数料を確認することが重要です。

引っ越し代、ハウスクリーニングや家財処分の費用

居住用の物件を売る場合は決済までに引っ越しする必要があり、新居の契約や引っ越し費用などがかかります。
また、売買契約の内容によっては売主負担でハウスクリーニングや家財の処分を実施するケースもあります。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が発生した場合、住民税と所得税が増額されます。
譲渡所得税と呼ばれるこの税金は次の計算式で課税額を計算することができ、高値で売却するほど課税額も高額になることが分かります。
売却価格－売却にかかった諸費用－購入時の取得費

課税額に税率を掛けて税額を計算しますが、譲渡所得税は所有期間によって税率が変わるという特徴があります。

5年以内は39.63%、5年を超える場合は20.315%が税率となっており、不動産を売却する際には売却額だけでなく所有期間のチェックも重要だといえます。

確定申告

確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行い、譲渡所得税など納税が必要となる税金の税額を決定します。
確定申告自体は無料で行えますが複雑な申告になると税理士に依頼するケースもあり、その場合は依頼料が発生します。
複数の不動産を同じ時期に売却する場合は準備物が多くなってしまうため、自分で確定申告が難しいと分かった時点で税理士に相談し、見積もりを取得することがポイントです。

その他の費用

土地売却の場合は測量費用や解体費用などがかかります。
測量は土地形状や越境の有無、隣地所在地によって価格が変動し、解体費用は建物の延床面積が価格に大きく影響します。
どちらも諸費用が増額する大きな原因になりますので、注意が必要です。

不動産売却の流れ

不動産売却を成功させるためには最適な売却価格を設定する必要があり、そのためには不動産会社に査定を依頼するだけでなく自分で相場を調べることも大切です。
また、売却に必要な書類が準備できているか早めにチェックすることもポイントといえます。
この章では不動産売却における価格決定の流れについて、解説します。

複数の不動産会社に物件査定を依頼する

査定額は不動産会社によって異なりますので、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却プランと合わせて比較検討することが重要です。
不動産は大手であれば必ず売れるというわけではなく、会社の販売力と担当者の対応力が不可欠です。
そのためなるべく多くの不動産会社から査定額とプランの提案を受け、信頼できる会社を見つける必要があります。

自分で相場を調べて把握する

売却価格を決めるためには不動産会社の査定額だけでなく、自分で相場を調べることも大切です。
相場はSUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトで公開されている物件をチェックすることで確認することができるため、それほど手間はかかりません。
仕事や家事の合間にチェックできますので、不動産会社に査定を依頼したタイミングで調べることをおすすめします。

必要な書類を準備する

売却に必要な書類には「登記識別情報通知」「購入時の売買契約書」「購入時の重要事項説明書」がありますが、不動産種別によっては次の書類が追加で必要になります。
慌てて準備することがないように、早めに用意しておくことをおすすめします。

不動産売却の費用を抑えるためのポイント

高値売却できたとしても諸費用の負担が大きければ、売却後の手残り額は少なくなってしまいます。
そこで、この章では不動産売却の費用を抑えるためのポイントを紹介します。

特例を利用して費用を抑える

諸費用が高くなる原因の一つに譲渡所得税が高額になってしまうという点がありますが、国税庁や国土交通省が公開している特例を利用することで費用を抑えることができます。
代表的な特例を紹介しますので、利用できる特例を事前に確認してください。

マイホームの3,000万円控除を適用する

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれる特例はマイホームを売却した場合に利用することができ、譲渡所得税の課税額から3,000万円を控除することができます。

また空き家になってから3年、更地になってから1年の間に売却した場合も適用可能です。

ただし、親族間売買や賃貸に出した場合は利用できませんので、注意が必要です。

【引用サイト：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁】

10年超所有軽減税率を適用する

所有期間が10年を超えた売却した場合、課税額6,000万円以下の税率を10％に軽減することができます。
また6,000万円を超えた場合でも課税額×15%+ 600万円が税額となります。
たとえば課税額5,000万円の土地を売却した場合、所有期間3年、7年、11年では譲渡所得税は次のようになります。
所有期間3年：約1,982万円
所有期間7年：約1,016万円
所有期間11年：約500万円
なお、この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用可能です。
【引用サイト：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁】

特定居住用財産の買い換え特例を適用する

マイホームを売却して買い替えする場合に使える特例となっており、売却時の譲渡所得税を買い替えした住宅の売却時に繰り延べすることができます。
厳密には譲渡所得税を軽減しているわけではないため、利用する際には注意が必要です。
これ以外にも「売買代金が1年以内」や「買い替えしてから3年以内に売却すること」といった条件がありますので、基準を満たすか不動産会社に相談しながら確認することをおすすめします。
【引用サイト：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁】

赤字になった場合の控除を適用する

不動産を売却するために諸費用を自己資金から捻出し、結果的に赤字になってしまうケースもあります。
この場合は他の土地や建物の譲渡所得から控除することができ、全体的な納税額を抑えることができます。
また、長期譲渡所得に該当する不動産であれば事業所得や給与所得から損益通算することができ、最大3年間継続することが可能です。
【引用サイト：No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合｜国税庁】

依頼する不動産会社をしっかり選ぶ

不動産をなるべく高く、早く売るためには依頼する不動産会社の選定が重要です。
信頼できる不動産会社を見極めるためには「査定額」と「売却力」のチェックがポイントとなります。

査定価格が相場に合っている

査定額は不動産会社によって異なりますが、わざと査定額を高くして「当社なら高く売れます」とアピールし、媒介契約を締結しようとする会社もあります。
このような会社に依頼してしまうと後から価格変更の提案を受けることになり、反響が少なくなるため販売期間も長期化してしまいます。
適切な金額で売却してくれる不動産会社には、相場に近い査定額を提示するという特徴があります。

売却力がある

売却実績が多い不動産会社は高値売却と早期売却の可能性が高くなるため、HPなどで売却実績数をチェックすることをおすすめします。
特に依頼する物件があるエリアでの実績数が多い会社は地域密着型で買主からの信頼も得ているため、安心して任せられるといえます。

自分が売却したい不動産を得意分野としている

築年数の古い空き家や未接道の空き地、違法建築物件などを売却するためにはノウハウが必要なため、自分が売却したい不動産を多く売却している不動産会社を見つけることが大切です。
そのためにも査定額と合わせて、売却プランのチェックが重要です。

まとめ

不動産の売却益を増やすためには売却価格を高くするだけでなく、諸費用を下げる努力も必要です。
諸費用は特例の利用や売却方法の選択によって減らすことが可能であるため、不動産会社に相談しながら手残り額を増やす方法を模索する必要があります。
また、売却を成功させるためには信頼できる不動産会社に売却を依頼することがポイントとなりますので、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼し、査定額と売却プランの提案を受けることをおすすめします。

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