不動産査定方法3種と査定額を左右するポイント、注意点を解説

不動産売却をする場合、まずは不動産会社に査定を依頼して査定価格を確認しますが、査定額を算出する査定方法はいくつかあります。
それぞれの方法が持つ特徴を知っておくことでより深く査定の結果を理解することができますので、不動産仲介会社に査定額の算出根拠を質問することが大切です。
また、査定額が高くなるよう査定時のチェックポイントも事前に押さえておく必要があります。
この記事では不動産査定の方法と流れ、査定を受ける際の注意点について解説します。

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不動産査定とは何か

不動産査定とは不動産会社が物件を査定して査定額を売主に提示する業務のことで、一般的に無料で依頼できます。
売主は査定額をベースに売り出し価格と売却条件を担当者と相談しながら決めることになりますが、希望の手残り額になるよう税金や諸費用を考慮した売却価格に設定することがポイントです。
しかし購入希望者が興味を持つためには価格を相場で設定する必要がありますので、希望価格と不動産の価値とのバランスが大切だといえます。
査定額は相場に近い額となるよう算出するのが一般的ですので、不動産会社の査定は相場を知り適切な売却価格を設定するうえで重要な参考情報といえます。

不動産査定には3種類ある

不動産査定には「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があり、全て無料査定となっています。
それぞれの査定方法は回答のスピードと精度が異なりますので、特徴を把握したうえで使い分けることが重要です。
特に売却することをまだ検討している段階では概算の査定額を知るケースが多いため、いくらで売れそうか効率よく調べる方法を知っておく必要があります。
この章では代表的な不動産査定方法を紹介します。

AI査定

AI査定は入力された査定地の近隣情報を収集し、自動で査定額を回答する方法です。

土地面積や戸建ての築年数が近い成約事例を収集し、平均値を査定額として算出します。
AI査定は全ての査定方法で一番回答スピードが早く、数秒で査定額を把握することができます。
個人情報を入力する項目も少ないため、売却を検討し始めたばかりの人におすすめです。

簡易査定

簡易査定は不動産会社が机上で査定し、査定額を提示する方法です。
依頼された物件の所在地や所有者の情報を基に、全部事項証明書やGoogleマップ、レインズといった資料を使って査定額を算出します。
この方法は不動産会社が実際に物件を見ることなく算出することになり、AI査定よりも地域に詳しい担当者が査定するため精度は高くなります。
査定額も当日から数日内に提示されますので、売却検討の初期段階で利用するケースが多いです。
なお、簡易査定の結果は不動産会社を選定するうえで重要な判断材料となりますので、一括査定サイトなどを利用して複数社に同時依頼し査定内容を比較検討するのがおすすめです。

訪問査定

AI査定や簡易査定の結果を吟味し不動産会社を数社に絞り込むことができれば、訪問査定によってさらに精度の高い査定を行います。
不動産会社は訪問査定によって物件と周辺環境をチェックし、売却プランと合わせて精査した査定額を提示します。
売主は訪問査定で依頼する不動産会社を決定することになりますので、査定額だけでなく不動産会社の売却実績や担当者の対応などを確認し信頼できる会社を選ぶことが大切です。
なお、売却を依頼するためには媒介契約を締結する必要がありますが、契約形態は3種類あります。

不動産一括サイトのすまいステップによると、専属専任媒介契約がもっとも多く全体の4割になりそうですが、自分にあった形態を選ぶことが重要です。
【参考サイト：すまいステップ】

査定額の計算方法には3種類ある

不動産会社が査定の依頼を受けた場合、物件の種別によって計算方法を変えます。
代表的な計算方法として「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」があり、使い分けることで不動産の資産価値を的確に査定することができます。
この章ではそれぞれの計算方法について詳しく解説しますので、参考にしてください。

原価法（主に一戸建て）

原価法とは一戸建ての査定時に使用されることが多く、現在の建物を再建築すると仮定したうえで査定する方法です。

計算式は「再建築価格×延床面積×残耐用年数÷耐用年数」となります。

再建築価格は現存する建物と同じ建物を建てる際の坪価格となっており、木造は坪50万円、鉄骨造は坪65万円として計算するのが一般的です。

また、耐用年数においても木造は33年、鉄骨造は51年と定められており、建物の価値が残存する年数を表しています。

これらの指標を組み合わせて査定額を算出するのが原価法となり、仮に30坪の築30年木造住宅を原価法で査定した査定額は次のようになります。

上記の査定額に対して土地の査定額を加算し、一戸建ての査定額として提示します。

取引事例比較法（主にマンションや土地）

マンションは築年数と専有面積、立地、土地は立地と形状、面積が査定するうえで重要な情報となります。
取引事例比較法はこれらの情報が似ている物件の成約事例を収集し、平均値と査定額として提示する方法です。
実際に売れた物件をベースにするため相場に近い査定額を算出することができ、よく使う査定方法といえます。
ただしマンションの場合はリフォームによる資産価値向上を査定に含めることができず、土地は形状や前面道路の状況が悪いと査定額よりも売却価格が下がる可能性もあります。
そのため不動産会社は取引事例比較法と合わせて必ず物件を確認し、査定額を精査するケースが多いです。

収益還元法（収益物件としてのアパートやマンション）

収益還元法は一棟マンションや収益用の中古戸建てを査定する際に使用する査定方法で、収益物件で使われる査定方法です。

「いくらで買って何年で資金回収できるのか」という考え方で収益物件を査定するという特徴があり、計算式は「1年間の利益合計÷利回り」です。

利回りとは利益の回収率を表す指標のことで、仮に8%の利回りで年間収益が36万円（月額3万円）とした場合は査定額は450万円となり、10%であれば360万円です。

このように利回りが高い物件は利益回収が早くなるため投資家はなるべく利回りが高い物件を購入しようとしますが、利回りを良くするためには想定家賃が高く売却価格を安く設定しなければなりません。

収益還元法はこのように利回りと売却価格のバランスを見定めるのに向いている査定方法といえ、収益物件を多く取り扱う不動産会社では多用されます。

不動産査定の流れ

この章では不動産査定の流れを紹介します。
査定を受けるためには事前に準備しておくポイントや書類がありますので、注意が必要です。
そのため、なるべく早く準備することをおすすめします。

必要書類の準備

不動産会社は不動産の情報をベースに査定するため、所有者は正確な情報を準備しなければなりません。
ただし準備する内容や書類は査定方法によって異なります。

AI査定・簡易査定の事前準備と必要書類

AI査定と簡易査定は一括査定や不動産会社のHPから依頼することになり、スマートフォンでも利用が可能です。
必須項目を正しく入力するためには不動産の全部事項証明書や登記識別情報通知が必要となりますので、準備してから査定の依頼をするのがポイントです。
なお、AI査定と簡易査定では主に以下の項目が入力必須となります。

訪問査定の事前準備と必要書類

訪問査定はAI査定・簡易査定よりも精度の高い査定を行いますので、売買契約書や重要事項説明書、平面・立面図、課税証明書、確定測量図、建築確認書、検査済証などがあれば準備しておくことをおすすめします。
また、リフォーム工事を実施した場合は内容や費用が分かる書類も必要です。
これらの追加資料がなければ訪問査定を受けられないわけではありませんが、精度の高い売却額と売却プランを希望する場合には用意しておくべきといえます。
これ以外にも戸建てやマンションの場合は鍵の本数や駐車場の位置などを現地で説明できるよう準備しておくことも重要です。

査定を依頼する

査定は不動産一括査定サイトや不動産会社HPを利用したり、直接不動産会社に訪問して依頼する方法があります。
手軽に依頼したい場合は不動産一括査定と不動産会社HPがおすすめですが、売却が決まっているのであれば不動産会社に直接訪問し、最初から相場に近い査定額と売却プランの提示を受けることもおすすめです。
どちらが現状に合っているのかを考えたうえで、依頼方法を選ぶことが大事だといえます。

訪問査定の当日

訪問査定を受ける際、土地であれば立会うことなく不動産会社に確認してもらうだけで問題ありません。
一方、戸建てやマンションは室内や敷地内の状況を細かく確認しますので、不動産会社の質問に答えられるよう書類を準備しながら立ち会いに同席する必要があります。
立ち会いによって設備の故障や壁のヒビなどを発見できるケースもありますので、販売する前に不動産を売主自らチェックすることも大切です。

査定の結果を受け取る

査定結果は売却価格を決めるうえで重要な判断材料ですが、不動産会社によっては査定書と合わせておすすめの売却プランを提示してくれることもあります。

提案された内容をベースに不動産会社を比較検討し、信頼できる不動産会社が決まれば媒介契約を締結し、販売を委託することで不動産売却はスタートします。
媒介形態によっては定期的に販売報告書が送られてきますので、かかさず確認することもポイントです。

不動産査定で見られるポイントは？

不動産会社は査定額に影響するポイントをチェックしており、売主としても知っておく必要があります。
この章では不動産査定で見られるポイントについて、詳しく解説します。

築年数

戸建てやマンションにおいて築年数は建物の耐久性や耐震性に大きく影響するため、必ずチェックするポイントです。
特に昭和56年以前に建築された建物は旧耐震基準のため買い手が不安を感じやすく、査定額が下がってしまうこともあります。
耐震補強によって耐震性と耐久性はある程度向上しますが、重要な躯体や基礎は劣化したままです。
このように、査定額を算出するうえで築年数は重要な情報だといえます。

壁や床の状況や瑕疵（かし）の有無

床の軋みや壁のヒビがあると内覧時の印象が悪くなるだけでなく、家自体が傾斜している可能性もあります。
また、シロアリ被害や雨漏りといった瑕疵があると不動産仲介で売却することは難しくなってしまいます。
こうしたリスクを抱えたまま売却してしまうと引渡し後に大きなトラブルになりかねませんので、家の劣化や瑕疵に心当たりがある場合は正直に伝えることが大切です。

外壁や屋根などの劣化や破損がないか

外壁や屋根の劣化や破損は雨漏りの原因になりますので、買主は修繕費用を資金計画に組み込まなければなりません。
このような状態の戸建ては買主の修繕費用分を相場よりも下げて査定するのが一般的ですので、注意が必要です。
査定額は売却価格を決める上で重要な指標となるため、不動産会社も外壁や屋根の損傷といった査定額に影響が出やすいポイントはしっかりチェックします。

土地の条件

希少で人気のエリアが査定対象地の場合は査定額は高くなりやすく、高値売却のチャンスといえます。
特に土地区画整理事業や再開発事業の区域内にある土地は、相場以上で販売できる可能性が高いという特徴があります。
一方、郊外の市街化調整区域や前面道路が2ｍ未満の土地は再建築できない可能性もあり、不動産会社は相場以下で査定するケースが多いです。

立地・周辺環境

駅やスーパー、病院、コンビニエンスストアといったライフインフォメーションが近くにある不動産は住みやすく、物件をインターネットにアップするとすぐに買い手が見つかることもあります。
一方、墓地やクリーンセンター、工場といった嫌悪施設があると買い手は購入を躊躇する可能性が高くなるため、査定額は安くなる傾向があります。
このように立地と周辺環境は査定額に大きく影響することが分かります。

住宅ローン

住宅ローンの残債は不動産の査定に直接影響はありませんが、売却益を使って住宅ローンを返済する場合は、必ず住宅ローン残債以上で売る必要があります。
不動産会社がこうした事情を把握している場合は住宅ローンを含めた査定額を提示することになりますが、築年数が浅い戸建てやマンションの場合は残債が多く、相場よりも高い査定額になってしまうこともあります。
この場合は通常よりも販売期間は長くなってしまいますので、注意が必要です。

まとめ

不動産会社は不動産の種別によって査定方法を使い分けて査定額を算出していますが、計算方法を知っておくことで提示された査定額をより深く理解することができます。
また、不動産売却の検討レベルによって査定を依頼する方法も変わります。
必要書類を確実に準備するためにも、不動産査定のステップや査定方法、依頼方法は正しく理解しておくことをおすすめします。

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空家ベース編集部

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