抵当権とは？基本的な仕組みと目的をわかりやすく解説

土地や建物といった不動産を投資目的や居住目的で購入する際に借入をする場合、金融機関によって抵当権が設定されることになります。
抵当権は借入したローンを滞納した際に実行されることになり、所有者は不動産の所有権を失うことになってしまうケースもあります。
そのため金融機関から融資を受けて不動産を購入するのであれば、抵当権の特徴について正しく理解しておくことが大切です。
この記事では抵当権の特徴とデメリット、リスクについて解説します。
これから住宅ローンや投資ローンを組む予定のある人は、参考にしてください。

抵当権とは？

抵当権とは金融機関が物件購入者に対して融資をする際の担保権のことで、抵当権が設定されると債権者である金融機関が抵当権者、債務者である融資を受けた人が抵当権設定者となります。
物件に設定された抵当権は抵当権設定登記によって効力を発揮することになり、一般的には所有権移転登記と同タイミングで設定されます。
債務者が借入を完済し抹消手続きをするまで抵当権は存続することになり、放置しておくと不動産売却や相続に大きな影響を与えてしまいます。
また返済を滞納してしまうと担保物の不動産を任意売却や競売にかけることで債権者は債権回収を実行することになり、その結果借金だけが残って所有権を放棄することにもなりかねません。
このことからも不動産を所有する際にはどのくらい借入するのか慎重に判断し、必ず返済できる範囲で融資を受けることがおすすめです。

抵当権が設定される理由

金融機関は債務者から利息と元金の支払いを受けることで資金を回収することになりますが、債務者が返済不能になったり消息不明になってしまうと大きな損害を被ることになります。

そのため金融機関は債務者が購入する物件を返済困難時に差し押さえし売却できるようにする「担保」を持ち、資金回収が不可能というリスクを回避します。
こうした債権は所有権を保持している所有者であっても抵抗することはできない権利となっていることから、金融機関から融資を受けた場合は必ず抵当権が設定されると知っておく必要があります。
抵当権はこのような理由で設定されますので、ローンを利用する際には知っておくべきポイントです。

住宅ローンの関係

住宅を購入する際に住宅ローンを利用する人は多いですが、住宅ローンの場合は物件の資産価値だけでなく債務者となる人の属性も大きく影響します。
たとえば年収が高くて勤続年数も長く、さらに複数の資産を保有している人であれば物件の資産価値が低くても多額の融資を受けることができます。
なぜなら信頼性の高い人は返済不能となる可能性が低いといえるからであり、リスクが低い融資となるからです。
一方、融資額が低い場合でも金融機関のリスクは低くなりますが、債務者となる人の属性が良くなければ融資の審査が厳しくなり、否決となるケースも少なくありません。
このように金融機関にとって設定金額の多い抵当権はメリットもありますが、抵当権の実行によって全ての資金を回収できるわけではないため、大きなリスクでもあります。
そのため適切な設定金額で抵当権を設定できるかどうかが、住宅ローン審査を通すためのポイントといえます。

根抵当権との違い

抵当権の一つに「根抵当権」がありますが、一般的な抵当権と少し特徴が異なります。
抵当権は特定の不動産に対して設定されますが根抵当権は複数の不動産に設定することができ、極度額と呼ばれる限度額までであれば何度でも借入することが可能です。
根抵当権は企業が金融機関から融資を受ける際に利用するケースが多く、融資の度に法務局へ出向いて抵当権の設定・抹消手続きを行う手間を省くことができます。
複数の不動産を所有し不動産投資を行う際には効果的な資金調達方法となりますので、一般的な抵当権と使い分けることをおすすめします。

抵当権を設定する手順と必要な書類

抵当権は金融機関から融資を受けると自動的に設定されるのではなく、抵当権設定登記が必要になります。
抵当権設定登記は自分で行うこともできますが書類の漏れや記載ミスが発生しやすく、司法書士に依頼するケースがほとんどです。
そのため司法書士に依頼する流れについても押さえておく必要があります。
この章では抵当権を設定するための手順と必要書類について、解説します。

抵当権設定にかかる費用や税金

抵当権を設定するためにはまず所有権移転登記が必要となり、登録免許税がかかります。
この税金は固定資産税評価額に対して税率を掛け合わせることで計算することができ、税率は2%です。
ただし令和8年3月31日までの登記であれば土地は0.15%となります。
抵当権を設定する場合はさらに抵当権設定登記費用がかかり、税率は0.4%（一定の要件を満たす住宅の場合は0.1%）となります。
これ以外にも全部事項証明書や評価証明書の取得費用、司法書士の報酬などが発生しますので、あらかじめどのくらいの費用がかかるのか市区町村に相談しておくことが大切です。
参考：1 – ○登録免許税の計算 売買、相続などによる所有権の移転の登記

司法書士へ依頼する場合の流れ

司法書士へ設定登記を依頼する場合は、まず見積の取得と必要書類を確認する必要があります。
司法書士は自分で探すことも不動産会社から紹介を受けることもできますが、不動産会社から紹介を受ける場合は紹介料が見積金額に上乗せされていることもあります。
そのため、可能であれば複数の司法書士事務所に見積を依頼することをおすすめします。
依頼する司法書士が決まれば金融機関の担当者と設定金額、不動産の決済日を伝え、必要書類を準備します。
住民票と印鑑証明書が必要書類となりますが、金融機関と司法書士のやり取りによっては印鑑証明書が2通必要になることもありますので、注意が必要です。
金融機関と司法書士への連絡を行い、必要書類の準備が終われば融資は実行され抵当権は設定されます。
抵当権が設定されたかどうかは法務局に備え付けられている全部事項証明書をチェックすることで確認できます。

抵当権が実行されるとどうなる？差し押さえや競売のリスク

金融機関が抵当権を設定する理由は債務者が返済不能になった場合のリスクに備えるためであり、抵当権が実行されると物件は差し押さえられ競売にかけられることになります。
競売はオークション形式で買主を決めることになり、最も高値を付けた落札者が所有権を得ることになります。
落札額はそのまま返済に充当されるため債務者の手に残ることはなく、さらに借金がゼロになるわけではありませんので強制退去後も支払いは続いてしまいます。
このように抵当権の実行は債務者にとって大きなマイナスになる可能性が高いといえますので、返済が難しくなる前に金融機関へ相談したり一般的な売却によって手放すことを検討することが重要です。

競売までの流れ

債務者が返済を滞納した時点で競売にかけられることはなく、いくつかステップがあります。
滞納が発覚した時点で金融機関は債務者へ催促を行い、返済が困難な状態だと分かれば返済計画の組みなおしや利息の猶予などを検討します。
このような提案は一時的な返済不能状態に対して有効であるため、滞納する前に金融機関へ相談するのもおすすめです。
ただし金融機関は総支払額を減額するわけではありませんので、いつかは返済しなければなりません。
そのため恒久的な改善が見込めなければ金融機関は債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡し、任意売却による不動産売却を薦められることになります。
任意売却は通常の売却とは異なり、債権回収会社が売却価格と引渡し条件を決定します。
ローンの残債よりも低い額で売却されるケースもあるため早期売却できる可能性もありますが、残った借金の返済義務は継続となるため注意が必要です。
そして任意売却を1年から1年半継続しても買い手が見つからなかった場合、裁判所の許可を得て競売にかけられることになります。
競売による資金回収額は一般の売却よりも少なく、さらに家電や家具などを自由に処分することはできません。
このように、競売は債務者の生活を大きく変えてしまう可能性があるといえます。

抵当権付き不動産を売却・相続する際のポイント

抵当権が設定されている不動産は売却することも相続することも可能ですが、いくつかポイントがあります。
この章ではそれぞれのポイントを紹介しますので、売却や相続の予定がある人はチェックしてください。

売却するときの注意点と手続き

抵当権が設定されている不動産を売却する場合、抵当権を抹消したうえで買主に所有権を移転しなければなりません。
なぜなら抵当権が残存した状態だと新しい所有者は不動産の所有権を失う可能性があり、大きなリスクを伴う売買になってしまうからです。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が公開している不動産売買契約書の雛形には、次の条項が記載されています。

第11条（負担の削除）
売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を削除する。

このことからも、売主が抵当権を抹消することで売買契約は成立することが分かりますが、残債によっては自己資金で返済できないことも多いです。
そこで買主から支払いを受けた売買代金を使って抵当権抹消を行い、自己資金を使わない方法が一般的となっています。
つまり、所有権移転登記と抵当権抹消登記は同時期に手続きされるケースが多いといえます。
参考：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会

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相続における抵当権の扱いと手続き

売却と違って抵当権が設定されている不動産を相続する場合、債務者としての返済義務も同時に相続することになります。
居住用物件として被相続人が住宅ローンを組んでいた場合、団体信用生命保険によって残債の支払いは免除されることが多いです。
しかし相続する不動産が居住用物件でなかったりペアローンなどの利用によって残債が残ってしまった場合、残債の支払い責任を相続人が負うことになります。
このような場合は相続放棄を含めて検討する必要がありますので、抵当権が設定されている不動産を相続する可能性がある場合はなるべく早い段階で司法書士などに相談することをおすすめします。

抵当権を抹消する流れと必要な書類

抵当権はローンを完済することで抹消することができますが、金融機関が完済と同時に抹消してくれるわけではなく、債務者が自分で手続きをしなければなりません。
この章では抵当権を抹消する流れと必要書類を紹介します。

抵当権抹消登記にかかる費用と税金

抵当権を抹消するためには以下の書類が必要となります。

これらの書類は金融機関から完済と同時に郵送されたり、法務局でダウンロードすることができます。
抵当権を抹消するための登録免許税は抵当権1本につき1,000円のため、土地と建物に抵当権が設定されている場合は2,000円必要です。

自分で手続きするか司法書士へ依頼するか

司法書士に依頼した場合、地域や手続きの内容によって費用は異なりますので事前に見積を取得し金額を把握しておくことがポイントですが、抵当権抹消登記は所有権移転登記よりも簡易的なため自分で行う人も多いです。
そのため、インターネットで情報収集したり法務局に相談し、自分で手続きを進められそうか確認してみるのもおすすめです。

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まとめ

金融機関から融資を受け不動産を購入するケースは多く、融資と抵当権設定はセットのため正しく理解しておく必要があります。
ローンの滞納を長期間継続してしまうと抵当権が実行され、競売によって所有権を失ってしまいます。
このように、債務者にとって抵当権はローン融資を受けるためのリスクといえます。
また、抵当権が設定されたままの不動産は売却することができず、残債が多いと相場よりも高い金額で公開することになり販売が長期化してしまいます。
このことからもローンを組む際には抵当権の特徴とデメリット、リスクについて十分理解したうえで判断することが重要だといえ、安全に返済できる資金計画を立てることが大切です。

空家ベース編集部

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