古民家売却を成功させる方法は？確認すべきポイントやかかる費用、高く売却するコツを解説

長年放置していた古民家を手放そうと考えたとき、「本当に売れるのか」「修繕しないと買い手がつかないのでは」と不安を感じる方が多くいます。築年数が古く、雨漏りや傾きといった劣化が見られる建物は、一般の住宅と比べて需要が限られ、売却に苦戦するケースが多いのが現実です。

しかし、古民家だからこその魅力や価値に注目する買主も増えており、ポイントを押さえた売却方法を選べば、現状のままでもスムーズに売却できるケースもあります。費用や手間を最小限に抑えつつ、納得のいく条件で売却を進めるためには、物件の特性や市場の動向を踏まえた適切な対策が不可欠です。
この記事では、古民家が売れにくいとされる理由や事前に確認すべき項目、売却にかかる費用や税金、そして高く、早く売るための現実的な選択肢を解説します。

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古民家が売れにくいと言われる理由

古民家には独特の風情や趣、そして地域ごとの文化や歴史が宿っており、一部の層からは根強い人気を集めています。しかし、不動産市場においては「売れにくい物件」と見なされることが多いです。特に築年数の古い建物は、現代の住宅性能や生活スタイルに適合していないことが多く、買主にとってはリフォーム費用や維持管理の負担が大きくなります。

加えて、立地が郊外や山間部に集中していたり、再建築不可といった法的制約を抱えていたりする物件も多く、市場評価が上がりにくい傾向にあります。売却を検討する際には、こうした特性と向き合い、適切な準備や戦略を立てることが欠かせません。
以下では、古民家が売れにくいとされる背景や、その対策を考えるための視点を整理して解説します。

古民家の定義と築年数の目安

「古民家」とは明確に法で定義されているわけではありませんが、一般的には築50年以上が経過した木造住宅を指すことが多く、築100年を超える例も見られます。太い梁や大黒柱、土壁、囲炉裏といった日本伝統の建築様式を備えた建物が多く、こうした構造は「文化的価値」や「情緒的な魅力」として評価される一方、現代住宅とは異なる基準で建てられているため、居住用としての再利用には一定のハードルがあります。

とくに耐震性の基準が見直された1981年（昭和56年）以前に建てられた古民家は、構造的に脆弱なケースが多く、売却時には住宅診断（インスペクション）などで指摘されやすいポイントとなります。床の傾きや柱の劣化、雨漏りなどの症状があれば、買主が敬遠する原因になるため、こうした点を事前に把握しておくことが重要です。
【参考：住宅・建築物の耐震化について – 国土交通省】

なぜ古民家は売れにくいのか

古民家が売れにくい主な理由には、以下のような課題があります。

たとえば、築70年を超える古民家で雨漏りや白アリ被害が進行している場合、買主側のリフォーム見積もりが300万円～500万円以上に上るケースもあります。このように、物件取得後に多額の改修費がかかる可能性があると判断されると、購入に踏み切れない買主が増え、売却期間が長期化する傾向にあります。
さらに、現代の家族構成やライフスタイルに合わない間取り（6畳×8間の続き間）や、バリアフリー対応が難しい構造なども、否定的な評価につながりやすい要素です。

古民家の売却相場と査定のチェックポイント

古民家の売却価格は、土地の価値が基準になることが多く、建物自体には価格がつかない、または解体費用を差し引いて査定される場合もあります。売却相場はエリアによって差が大きく、観光資源のある地域や人気の移住エリアでは高値がつく一方、過疎地域では数十万円台で取引される例もよく見られます。
査定時に確認される主なポイントは次の通りです。

たとえば、道路幅が2メートル未満の接道しかない土地では「再建築不可」と判断されることがあり、建物の老朽化とあわせて市場評価が著しく下がります。また、相続登記がされていない物件は売主が不明確となり、売却手続き自体が停滞するリスクがあります。

こうした点を事前に洗い出し、「現状のまま売る」か「簡易な修繕をして売る」かを判断するには、不動産会社や建築士、司法書士などの専門家への相談が有効です。売主自身で判断しようとせず、複数の専門家に意見を求めることで、自分の状況に合った現実的な売却方法を見つけやすくなります。

売却前に必ず確認したいポイント

古民家をスムーズに売却するためには、売却活動を始める前に物件の状態や法的な条件をしっかりと把握しておくことが欠かせません。築年数が古い建物は、外観からは判断できない不具合やリスクを抱えていることも多く、それらを放置したまま売却を進めると、買主とのトラブルや価格交渉の難航につながる恐れがあります。
ここでは、売却前に必ず確認しておきたい3つの重要なポイントについて解説します。どれも、信頼される売主としての準備に直結する項目です。

耐震診断や劣化調査

築年数が長い古民家では、構造の劣化や耐震性の不足が懸念されることが多いため、専門家による建物診断（インスペクション）を受けておくと、買主に対する大きな安心材料になります。

特に1981年以前に建てられた建物は、現行の新耐震基準に適合していない可能性が高く、売却時に指摘されることも多く見られます。耐震診断の結果によっては、補助金を活用して一部改修することで、物件価値が向上する例もあります。
併せて確認しておきたいのが、屋根・外壁・基礎・柱・床下などの腐食や傾き、雨漏りの有無です。売却後のトラブルを防ぐためにも、事前に不具合を把握し、買主に正しく伝える姿勢が重要です。地方自治体によっては、インスペクション費用の一部を補助する制度が用意されていることもあるため、地域の窓口に相談するのが望ましいです。

【参考：不動産業：既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて） – 国土交通省】

境界線の確定と埋設物のチェック

古い住宅地に建つ物件では、土地の境界があいまいなケースが多く見られます。売却後に隣地との境界トラブルが発生すると、買主との関係が悪化するリスクがあるため、あらかじめ測量士による境界確定測量を行っておくことをおすすめします。
境界線が明確であれば、買主にとっても安心感があり、契約交渉がスムーズに進む可能性が高まります。法務局の地積測量図と現地の状況が一致しているかを確認し、必要に応じて杭の設置や隣地所有者との立ち合いも行いましょう。
また、敷地内に古い浄化槽・井戸・コンクリートガラ・解体後の基礎などの埋設物がある場合も要注意です。これらの撤去には10万円～30万円以上の費用がかかることがあり、売却条件や価格交渉に影響する恐れがあります。再建築を前提とした買主にとっては特に重要な判断材料となるため、現地調査で事前に把握し、説明できるようにしておくことが大切です。

残置物の撤去とクリーニング

古民家の売却を検討する際、多くの方が悩まれるのが家具や生活用品などの残置物の整理です。長年使用していない建物には、タンスや布団、家電、農機具などがそのまま残されていることが多く、片付けにかかる手間や費用が障壁となることがあります。
不動産仲介で売却する場合は、購入希望者の内見時に室内の印象が大きな判断材料になるため、可能な範囲で残置物を撤去し、簡易的なハウスクリーニングを行っておくと、成約率が高まります。費用の目安は、1軒分の片付けで10万～30万円程度が一般的です。
買取専門業者への売却であれば、残置物をそのままにしていても対応している場合がほとんどです。片付けや掃除が不要で、現状のまま売却できるのが大きな強みとなります。

「残置物がどの程度あるか」「処分が必要なものは何か」といった情報は、査定時に伝えられるようまとめておくと、売却手続きがスムーズに進められます。

古民家の売却方法

古民家を売却するには複数の方法がありますが、それぞれに適したケースとそうでないケースがあり、売主の目的や状況に応じて適切な手段を選ぶことが重要です。たとえば、「できるだけ高く売りたい」のか、「手間なく早く処分したい」のか、「地域の活性化につなげたい」のかによって、選択肢は異なってきます。
また、築年数が古く状態が悪い物件は、一般的な流通ルートでは買い手が見つかりにくくなる傾向があり、売却手段そのものが成否を分ける要因となることもあります。

ここでは、古民家を売却する代表的な4つの方法について、それぞれの特徴や注意点を解説します。

不動産仲介で売却する

最も一般的な方法が、不動産会社に売却活動を依頼する「仲介」です。不動産仲介では、売主の代わりに買主を探してくれるため、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。売却額を重視したい方にとっては、有力な選択肢です。
ただし、仲介は買主が現れるまでに時間がかかることが多く、数か月～半年以上かかるケースも少なくありません。また、内見対応・交渉・契約手続きなど、売主側にも一定の手間が発生します。
さらに、築年数が古く状態が悪い物件では、内見時の印象や建物の状態が成約に直結するため、清掃や残置物の撤去、軽微な補修などが必要になる可能性があります。成約時には、仲介手数料（上限：売買価格の3.3％＋66,000円／税込）も発生します。
築浅の物件や立地条件の良い古民家、少しでも高く売りたい場合に適した方法です。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、各自治体が運営する空き家の利活用を目的としたマッチング制度です。地域内の移住希望者や地元企業などと空き家所有者をつなぐ役割を果たしており、登録料は無料または数万円程度で済むため、費用負担が少ない点が特徴です。
特に、地域活性化や定住促進を目的とする自治体では、空き家バンク経由での物件取得に補助金や支援制度を設けているケースもあります。そのため、移住希望者やリノベーション志向の買主にアプローチしやすい点もメリットです。

一方で、空き家バンクへの掲載だけではすぐに買主が見つかるとは限らず、成約までに時間がかかるケースも多いのが実情です。また、掲載にあたっては市町村との協議や調査、写真提出、現地確認などが求められる場合もあり、最低限の対応が必要です。
成約後は地元の不動産会社を通じて契約することが多く、結果として仲介手数料が発生することもあります。

【参考：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ – 国土交通省】

空き家マッチングサービスを利用する

民間が運営する空き家マッチングサービスは、空き家専門のポータルサイトやマッチングプラットフォームを通じて売主と買主をつなぐ仕組みです。近年では、古民家好きや地方移住希望者など、ニッチなニーズを持つ利用者が集まるマッチングサービスも増えており、一般の不動産サイトでは出会いにくい買主層とつながる可能性があります。
代表的なプラットフォームには、「家いちば」や「みんなの0円物件」などがあり、それぞれ特色があります。例えば、家いちばは写真や詳細コメントの自由度が高く、売主の想いも伝えやすいのが特徴です。
ただし、これらのサービスでは掲載作業を自ら行い、買主対応や交渉もある程度自分で進める必要があるため、一定の手間や知識が求められます。掲載料や成功報酬が発生するサービスもあります。
物件の魅力を発信したい方や、相場より高く売るチャンスを探したい方には、有効な手段の一つです。

空き家マッチングのメリット・デメリットは？サイト3選とおすすめの物件購入方法も解説

空き家・古民家に強いプラットフォームを利用する

築年数が古く、再建築不可や大量の残置物があるなど、いわゆる「訳あり」の物件は、一般的な不動産市場では敬遠されがちです。こうした物件の売却を検討する際には、空き家や古民家の取り扱いに特化した専門のプラットフォームを活用することが有効です。

たとえば「空家ベース」は、全国の空き家情報を集約し、売主と買主をつなぐマッチングサービスを提供しています。築年数が古い住宅や再建築不可物件など、通常の仲介では売却が難しい物件にも対応しており、無料で掲載できます。エリアや物件状態に応じて、「現況使用可」から「解体推奨」まで、さまざまな状態の物件を取り扱っています。

このようなサービスを活用する大きな利点は、空き家を活用したい購入希望者に直接アプローチできる点です。「現地に行かずに売却の相談ができる」「残置物の処理や修繕前でも掲載可能」など、売主側の負担が少ない仕組みが整っています。
売却が難しいと思われていた物件でも買い手が見つかる可能性が広がるのは、大きなメリットと言えるでしょう。遠方に住んでいて管理が難しい方、売却を急ぎたい方、古民家の売却方法に悩んでいる方にとって、こうしたプラットフォームは有力な選択肢となります。

古民家売却にかかる費用と税金

古民家を売却する際には、売却益が得られるだけでなく、さまざまな費用や税金が発生します。手取り額を正確に把握するためには、事前に発生する費用を把握しておくことが重要です。
以下では、売却に関わる代表的な費用や税負担、さらに活用できる補助金制度について解説します。

登録費用・印紙税・仲介手数料

古民家売却に伴う一般的な諸費用は以下のとおりです。

不動産会社を通じて仲介で売却する場合、仲介手数料が最も大きなコストになります。反対に、買取業者に直接売却する場合は仲介手数料が不要なため、トータルの負担を軽減できます。

譲渡所得税・住民税

古民家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税と住民税が課される場合があります。譲渡所得とは、売却価格から取得費用・売却費用を差し引いた利益のことです。
所有期間によって税率が異なり、長期保有の場合は軽減措置が適用されます。

上記の税率は、所得税、住民税、および復興特別所得税（2037年まで）を合計したもので、内訳は以下の通りです。
・長期（5年超）: 15% (所得税) + 5% (住民税) + 復興特別所得税 (15%×2.1%) = 20.315%
・短期（5年以下）: 30% (所得税) + 9% (住民税) + 復興特別所得税 (30%×2.1%) = 39.63%
ただし、相続で取得した古民家の場合は「取得費が不明」になるケースが多く、「概算取得費（売却額の5%）」として計算されることがあります。適用可能な特例や控除があるかは、税理士や市区町村の相談窓口で事前に確認しておきましょう。
【参考①：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁】
【参考②：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁】

解体・リフォームでの追加費用

老朽化した古民家では、売却前に建物を解体したり、最低限の修繕を行ったりする必要が生じる場合があります。ただし、これらは必須ではなく、売却方法によって判断が異なります。

再建築不可物件や「古家付き土地」として売却する場合は、解体せずそのまま売る方が費用負担を抑えられるケースもあります。一方で、高値売却を目指すなら最低限の清掃・補修は有効です。

活用できる補助金・助成金の探し方

自治体によっては、空き家や古民家の解体・改修・活用に対する補助制度を用意している場合があります。これらの制度を活用することで、費用負担を大幅に抑えることも可能です。

補助金制度の有無や内容は自治体によって異なるため、まずは物件所在地の市区町村役場や公式ホームページを確認することが第一歩です。「空き家 補助金 ○○市」などと検索することで、該当制度を見つけやすくなります。

適切な売却価格を設定する

売却価格が相場から大きく乖離していると、買い手が見つかりにくくなり、売却までに時間がかかる可能性があります。特に古民家の場合は、建物の価値が評価されにくく、土地の条件や再建築の可否などが価格に大きく影響します。
価格設定の際は、以下の点を確認しましょう。

不動産会社や買取業者に複数査定を依頼することで、相場感を把握しやすくなります。高すぎず、安すぎず、適正と感じられる価格帯で価格を設定することが、成約への近道です。

写真撮影と広告戦略

仲介での売却を希望する場合、写真は物件の印象を大きく左右します。古民家特有の風合いや梁、縁側、庭の景観など、魅力的なポイントを丁寧に撮影することで、物件の価値を伝えやすくなります。

加えて、不動産ポータルサイト、空き家専門のプラットフォーム、SNSなど、複数の媒体で情報発信することで、より多くの購入希望者にアプローチできます。

契約不適合責任のリスク管理

売却後に「説明されていなかった不具合があった」などとトラブルになると、売主が契約不適合責任を問われる可能性があります。特に古民家では、売主自身が建物の状態を正確に把握していないこともあり、慎重な対応が求められます。
以下の対応が有効とされています。

少しでも不安がある場合は、司法書士や宅建士など専門家のアドバイスを受けると安心です。事前の情報開示と書面による確認が、売主・買主双方にとってトラブル防止につながります。

まとめ

古民家は、風情や素材の良さといった魅力を持ちながらも、築年数の古さや立地、構造的な問題などから「売れにくい物件」とされがちです。特に、耐震性や断熱性など、現代の住宅に求められる性能面では課題が多く、買主にとってはハードルの高い物件と見なされることもあります。
しかし、売却前に建物や土地の状態を整理し、リフォームの必要性や権利関係を確認することで、よりスムーズな売却につなげることが可能です。特に最近では、古民家ならではの価値に注目する買主や、古民家再生に意欲を持つ層も増えており、一定の需要が見込まれます。
早期売却や手間の軽減を重視する場合には、古民家や空き家に特化したプラットフォームを活用するのも有効です。現状のままでも買い手が見つかるケースがあるため、自身の状況に合わせて最適な売却方法を選択することが重要です。
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空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！