媒介契約書とは？基本知識と締結前に確認したいポイント

所有している不動産を売主として売却する場合、不動産会社に販売を委託するのが一般的ですが、その際に不動産会社と媒介契約を締結することになります。
媒介契約には様々な規定が記載されており、慣れない内容も多いことから困惑する依頼主も多いです。
そのため媒介契約は安易に締結せず、しっかり説明を受けた上で署名押印することが大切です。
また、媒介契約の種類によっては思い描いた取引ができないこともありますので、注意が必要です。
この記事では媒介契約書の基本知識と、締結する前に押さえておくべき注意点について解説します。
不動産売却の予定がある人は、参考にしてください。

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媒介契約書とは

媒介とは宅地建物取引業者が売主と買主を仲介し、物件の売買や交換、賃借を行う業務のことです。
これ以外にも売買契約に関する契約書の作成や司法書士の手配、不動産決済の日程調整なども媒介行為に含まれます。
宅建業者は売主と媒介契約書を締結することで、こうした仲介行為を行うことができるようになります。
つまり、媒介契約書は宅建業者に販売を委託し取引を成立させるうえで重要な契約だといえます。
なお、媒介契約によって不動産業者に売買を依頼し成約に至った場合は媒介報酬として仲介手数料が発生しますが、報酬額と支払いタイミングは媒介契約書に記載されています。
そのため媒介契約を締結する際には契約書の内容をしっかりチェックすることが大切です。

媒介契約には3種類ある

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
イメージ通りの不動産取引を行うためには契約の違いを正しく理解し、自分に合った契約形態を選ぶことが重要です。
この章で詳しく説明しますので、参考にしてください。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約には次のような特徴があります。

専属専任媒介を締結した場合、販売を依頼する業者が1社となり自分で買主を発見することも認められません。
このように不動産売却における売主の自由度は少ない契約形態となっていますが、その代わり不動産会社は報酬の支払いを確実に請求できるため、積極的に買い手を見つけるよう活動してくれます。
また販売報告も1週間に1度受けることができ、指定流通機構であるレインズには5日以内に登録して登録証明書を交付しなければなりません。
このことからも不動産会社は専属専任媒介契約によって独占的に販売できる権利を得る代わりに、売主のために積極的な販売活動が義務付けられるといえます。
なお、不動産一括査定サイトのすまいステップが行ったアンケートによると、専属専任媒介契約が最も多くなっており、全体の4割が専属専任媒介契約となったそうです。
【参考サイト：すまいステップ】

専任媒介契約

専任媒介契約には次のような特徴があります。

専任媒介契約は専属専任媒介契約と同様に不動産会社は1社しか選択できませんが、自己発見取引が可能という大きな違いがあります。
たとえば親族や友人に不動産を売却する予定がある場合、不動産会社に仲介を依頼せずに取引することで仲介手数料を不払いにすることができます。
このように自分でも買主を探したい場合に、専任媒介契約はおすすめです。

専属専任媒介契約との違いとして、販売報告義務やレインズの登録期間が専属専任媒介契約に比べて長いという点があります。

一般媒介契約

一般媒介契約には次のような特徴があります。

一般媒介契約は契約内容の条件が一番緩和されており、自己発見取引や同時に依頼する不動産会社の数などほとんど規制はありません。
不動産会社を1社に絞り込めない時に使われる契約形態となっていますが、不動産会社は販売報告もレインズ登録の義務もないため、販売活動が分からないというデメリットもあります。

媒介契約書の記載事項

媒介契約書にはある程度記載事項が決まっており、どの不動産会社に媒介を依頼しても同じような内容で契約を締結することになります。
そのためどのような内容が記載されているのか、事前に確認することができます。
この章では国土交通省が公開している「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」をベースに、媒介契約書の記載事項を紹介します。
【参考サイト：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款】

契約の種類

契約書1ページ目では契約書類がどの契約形態であるのかが記載されていますので、希望する契約形態かどうかチェックすることが重要です。
また、「売却・購入・交換」という依頼の内容も確認することができ、売主が売却を依頼するケースでは売却にチェックが入っています。
下段には宅建業者の情報と売主の書名欄があり、お互いが署名押印して媒介契約は締結となります。

契約の有効期間

契約の有効期間は一般的に媒介契約を締結した日を起算日とし、不動産会社と合意した期間を記載します。
たとえば11月20日に媒介契約を締結した場合、専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は最長で2月19日が期日です。
なお、一般媒介の場合は規定がないため空欄になるケースもあります。

レインズへの登録義務と報告義務（専任媒介・専属専任媒介）

専属専任媒介契約と専任媒介契約では指定流通機構であるレインズに物件を登録する義務がありますが、媒介契約書では締結の翌日から何日以内に登録するのかを記載しなければなりません。
専属専任媒介契約は5日以内、専任媒介契約は7日以内の登録が義務付けられており、さらに登録証明書の交付が必須です。
そのため期日内に登録が完了しているか確認し、証明書の交付を受けることがポイントです。

明示型か非明示型か（一般媒介）

一般媒介は複数の不動産会社に販売を委託することができますが、他の不動産会社と一般媒介を締結する場合、不動産会社に報告することを契約約款で定めているケースがあります。
この形式は明示型の一般媒介契約と呼ばれており、たとえばA社と一般媒介契約を締結した後にB社とも締結する場合、A社とB社それぞれに契約している会社を報告する必要があります。
一方、悲明示型であれば各社に報告することなく、自由に一般媒介契約を締結することが可能です。

依頼者の義務

媒介契約は不動産会社だけに責務が発生するわけではなく、依頼者である売主も遵守すべき項目があります。
前述した明示型の一般媒介契約における報告義務を守らなければ契約違反による罰則が発生することもあります。
これ以外にも、契約解除をする場合は必ず不動産会社に伝えなければならないという義務もあります。

契約解除時のペナルティ

専属専任媒介契約を締結したにもかかわらず自己発見取引をしたり、専属専任・専任媒介契約の有効期間が残っている間に他の不動産会社に仲介と依頼して売買契約を締結した場合、ペナルティが発生します。
その場合の罰則規定も契約約款に記載されているため、締結前にしっかりチェックしておくことをおすすめします。

特別依頼に係る費用

買主が遠方に住んでいることで発生した出張費などは、特別依頼に係る費用として不動産会社は売主に請求することができ、仲介手数料とは別に発生する費用です。
買主の所在地によっては売却の諸費用が増えてしまうことになりますので、あらかじめ理解したうえで依頼することが大切です。

媒介報酬の支払い時期

仲介手数料の支払いタイミングは売買契約時や不動産決済時など、地域や不動産会社によって異なります。
支払い時期によっては売却益で支払えず自己資金から捻出するケースもありますので、注意が必要です。

媒介契約書を締結するタイミング

売主と媒介契約を締結することで不動産会社は売却活動をスタートすることができます。
つまり、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討し、信頼して売却を任せられる不動産会社が見つかったタイミングが媒介契約を締結するタイミングだといえます。

媒介契約書のひな形

一般的に媒介契約書は国土交通省のひな形を流用しますが、不動産会社がオリジナルで作成しているケースもあります。
特に800万円以下の空き家や空き地を売却する場合には特例の上限額を設定できるよう法改正されたため、文章が追記されていることも少なくありません。
また国土交通省以外にも全国宅地建物取引業協会連合会や全日本不動産協会もひな形を作成しており、全ての不動産会社が同じ契約書を使っているわけではありません。

そのため、一般媒介契約で一度聞いたからといって説明を省略せず、しっかりチェックすることが重要です。

【引用サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】

まとめ

媒介契約書に記載されている契約約款は不動産売却に慣れていない売主にとって理解が難しい部分も多いため、納得できるまで不動産会社に質問することがおすすめです。

また媒介契約書には3種類あり、自己発見取引の可否や同時依頼できる不動産会社の数などが異なります。

場合によっては知らない間に契約違反をしてしまい、違約金を支払うことになるケースもありますので、不動産売却における注意点といえます。

投資用物件の売却が成功するかどうかは不動産会社の販売力が重要なポイントとなりますので、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結することが大切だといえます。

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空家ベース編集部

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